臺灣高等法院 - 102年度上字第1327號（回復原狀等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 102年度上字第1327號上　訴　人　陳泓達被　上訴人　張芳銜訴訟代理人　江燕偉律師被上　訴人　友創不動產仲介經紀有限公司法定代理人　林平福訴訟代理人　陳明宗律師複　代理人　吳沛珊律師上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國102年9月30日臺灣新北地方法院101年度重訴字第479號第一審判決提起上訴，本院於103年6月24日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：伊前於民國100年9月7日經由訴外人嘉聯房屋仲介有限公司（以下稱嘉聯公司）轉介予被上訴人友創不動產仲介經紀有限公司（以下稱友創公司），經被上訴人友創公司之仲介，向被上訴人張芳銜購買其所有門牌號碼為新北市○○區○○○路000號20樓之3之房屋（即同區○○段2036建號建物、應有部分全部，包含同段2902建號建物、應有部分336分之1、共有部分同段2903建號建物、應有部分10萬分之1,133及同段2912建號建物、應有部分10萬分之181，以下稱系爭房屋）及其坐落基地（即同區○○段227地號土地、應有部分10萬分之122），雙方並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被上訴人友創公司且於同年10月21日交屋時出具保固書，表示系爭房屋原有滲漏水部分自交屋日起漏水保固1年（以下稱系爭保固書）。詎系爭房屋交屋後漏水情況日趨嚴重，甚且有違建及無獨立水表電表之情形，而被上訴人屢經伊催告協商，均藉詞推託，伊嗣與被上訴人張芳銜於本院成立調解，解除系爭買賣契約，被上訴人仍應就伊前因而所受支出仲介費新台幣（下同）7萬9,000元、生財工具等泡水維修費用76萬6,500元、書籍及軟體因漏水損害10萬6,287元等損害，負連帶賠償責任，又伊因系爭房屋一再漏水，陸續遷出遷入，生活及工作作息紊亂，因而發生壓力反應伴隨焦慮情緒，精神上受有巨大痛苦，就醫後迄今仍須藥物控制，被上訴人應另就伊所受精神上痛苦，負給付精神慰撫金60萬元之連帶責任等情。爰依與被上訴人張芳銜間系爭買賣契約之不完全給付債務不履行、解除契約後損害賠償之法律關係，及依與被上訴人友創公司間居間或委任契約之法律關係及侵權行為之法律關係，求為命被上訴人應連帶給付伊155萬1,787元之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人仲介費用7萬9,000元、生財器具76萬6,500元、書籍及軟體損壞10萬6,287元、慰撫金60萬元，合計為155萬1,787 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。（上訴人除上開項目外之請求，前經調解成立，均已聲明拋棄，非本院審理範圍，併予敘明）二、被上訴人張芳銜抗辯：系爭房屋固有違建，而本件經社團法人新北市建築師公會（以下稱新北市建築師公會）鑑定認定系爭房屋漏水原因與系爭房屋違建無涉，顯見系爭房屋之結構並無瑕疵，又系爭房屋縱無獨立水電，也與漏水無涉，上訴人主張伊應賠償其因系爭房屋漏水所受之損害，為無理由等語。被上訴人友創公司抗辯：由上訴人所提仲介服務費之發票可知，其前因買受系爭房屋所支付之仲介服務費係由嘉聯公司收取，伊係受賣方即被上訴人張芳銜所委託之仲介，而嘉聯公司則為上訴人所委託之仲介，上訴人請求伊給付仲介費用為無理由。又伊係依據系爭房屋登記謄本，據實向上訴人報告及說明系爭房屋之現況，上訴人主張系爭房屋有違建、無獨立水電等情，均與伊提供房屋買賣仲介服務之行為間無因果關係，其請求伊賠償損害，為無理由等語。並均答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。三、經查，上訴人於100年9月7日與被上訴人張芳銜簽立不動產買賣契約，以總價790萬元向被上訴人張芳銜購買系爭房屋及所坐落基地，並於100年10月17日移轉所有權登記予上訴人，及於100年10月21日交付尾款及辦理交屋，被上訴人友創公司則於同日出具系爭保固書，載明：「本公司有巢氏新莊中原店（友創不動產仲介經紀有限公司）就陳泓達向本公司購買不動產標的：新北市○○區○○○路000號20樓之3，其原有滲漏水部分：客廳走廊天花板、主臥及主臥廁所天花板、次臥天花板、後陽台及餐廳天花板、及大門天花板，自交屋日起漏水保固壹年，其餘依現況交屋。贈送觀音像及石頭，恐口無憑，特立此書為據。」等語，而系爭房屋原於現在客廳與書房位置上方為挑高空間，後該挑空部分經改造為樓板而分隔為20樓之3與同棟21樓之3等2戶，系爭房屋於100年10月21日經發現餐廳天花板有水漬，於100年12月15日發生更衣室滲水情事，於101年2月15日經上訴人發現伊書房八角窗發霉，於101年3月1日主臥室衛生間包樑近牆壁部位大量出水，於101年3月10日電源開關箱內大量漏水，於101年6月12日則發生室內大門、餐廳、客廳走廊、廚房、後陽台、小廁所、書房、次臥室及主臥室等處所均大量漏水情事，嗣上訴人與被上訴人張芳銜於本院就系爭買賣契約部分成立調解，約定被上訴人張芳銜返還購買系爭房屋之價金及相關費用予上訴人後，上訴人移轉系爭房屋所有權登記予被上訴人張芳銜等情，業據上訴人提出不動產買賣契約書、建物及土地登記謄本、保固書等件為證（見原審卷㈠第12至25頁、第130至133頁），並有本院調解筆錄附卷可稽（見本院卷第104頁），且為兩造所不爭執，均堪信為真實。四、上訴人主張因系爭房屋存有違建之瑕疵，致生上開漏水結果，伊因此受有支出仲介費、生財工具等泡水維修費用、書籍及軟體受損等損失，且因此受有精神上痛苦，應由被上訴人連帶賠償等語，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：㈠按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。且所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之困果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係，不能僅以行為人就其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係，最高法院98年度台上字第673號判決意旨可以參照。本件上訴人主張因系爭房屋有重大違建之結構瑕疵，被上訴人張芳銜依系爭買賣契約之債務不履行、被上訴人有創公司依居間及委任契約之債務不履行及侵權行為等法律關係，應連帶賠償伊上開損害云云，揆之前開說明，自應由上訴人就漏水損害結果之發生與被上訴人知悉或應知悉而未查明系爭房屋有違建及結構瑕疵之責任原因事實間，具備相當因果關係乙情，先負證明責任。㈡經查，關於上訴人主張系爭房屋上揭滲漏水情形，經原審囑託新北市建築師公會鑑定歷次滲漏水原因，鑑定結果認為，⒈關於100年10月21日發現餐廳滲水問題，經新北市建築師公會鑑定人員2次會勘所見，該上訴人所指漏水部位即室內天花線板下方之牆面，表面僅有略泛黃之潮痕，均未見水跡或水痕，且系爭房屋待售空置約1年餘無人居住，該略有泛黃部位，應與房屋空置、門窗緊閉、室內通風不佳而空中水氣附著所致有關。⒉關於100年12月15日更衣室漏水，經新北市建築師公會鑑定人員2次會勘所見，該上訴人所指漏水部位即主臥室內之衣櫃間平頂，現場裂紋部位有施作高壓灌住（俗稱治漏注射）之補露點數處，但未見水跡，且系爭房屋衣櫃間直上方為21樓之3臥室，依工程實務研判，其地板內並無水管路之設置或經過，無內水管路失能之問題，依據氣象局新莊氣象站100年逐日氣象資料載示，12月14日、15 日降雨量分別為23mm及7.5mm，屬當月較大之天雨，如窗戶敞開而大雨侵入室內致地板浸水泛潮，直滲入樓下系爭房屋衣櫃間應可採信。該事件應屬外水直接侵入室內滲漏所致，且該部位已施作補漏工法應屬無慮。⒊關於101年2月15日書房八角窗發霉，就鑑定人員會勘所見，上訴人所指漏水部位即書房八角窗邊天花板與窗簾盒交接部位，有部分剝落粉霉之現象，依判斷應與天花板材（氧化鎂板）表面受潮而與六分木心板（窗簾盒）間水溶性漆水化而生粉霉，且該部位並無管路，其與漏水衍生應無關聯（系爭房屋室內天花板係採用「氧化鎂板」，該板材係由氧化鎂及氯化鎂為主要材料，並添加木屑、膨脹珍珠岩為填充材，是項板材易受潮，即空氣中濕度增加時，因為板材表面溫度較低，容易形成「冷凝水」之情況，水漬乾後容易在粉刷面產生水漬痕）。⒋關於101年3月1日主臥室廁所大量出水，就鑑定人員2次會勘所見，上訴人所指大量出水係指平頂部分，該平頂有裂痕且有乾水漬痕跡，但該裂紋部位已施作補漏灌注工法數點，會勘時並未見水跡，依據友創公司回應說明，本次漏水事件係「同棟21樓住戶於家中施工，並打到家中給水管以至於21樓淹水，導致系爭房屋有滲漏現象」等語，而訴外人（21樓之3住戶）於會勘現場亦承認不貲。系爭房屋主臥室廁所直上樓層空間為21樓之3之廚房，均屬室內水管路之區位，就會勘所見，現場尚有地板水管補修後樓板未鋪平之實況，且101年3月1日當日降雨量為0，而室內發生大量漏水，依判斷應與此樓上施工意外，擊破給水管大量出水，滲漏至系爭房屋衛浴間，洵屬事實。⒌關於101年3月10日變電箱大量出水，就鑑定人員2次會勘所見，該開關箱有水漬痕跡及施作補漏工法之情形，未見有漏水之跡象，並檢視樓上21樓之3開關箱，卻無水浸痕跡，而電源開關箱係統合該戶照明、插座、冷氣等設備電管路系統，其管路均埋設於樓板或牆體內，而以接線盒（BOX）相串連，猶如血管脈絡；被上訴人張芳銜稱，抓漏師傅認為其與大樓頂樓水塔管路配置不當導致等語，其研判恐未符理學，蓋建築物之水電設備，其水管係由上而下供水，而電源線係由下而上供電，二者系統截然不同，惟該電源開關箱已未見水跡，據推測可能與101年3月1日樓上擊破給水管時，地板泛流之水進入樓板內電管殘留至同年月9 日才由電源開關箱溢出。⒍關於101年6月12日系爭房屋室內多處大量漏水，依上訴人提送之系爭房屋漏水情形之相片及錄影CD片呈現，101年6月12日當天凌晨，由天花板大量漏水，尤其客廳走廊及書房等處所，其水量之大，範圍之廣，絕非內管水路失能所造成。依被上訴人張芳銜回應說明指稱：「標的物大樓頂樓排水孔阻塞，以至於21樓淹水，導致系爭房屋有滲漏現象」，就以下查證，恐非子虛。第一次會勘（102年4月24日），訴外人即同棟21樓之3住戶趙富成指稱，因臥室內原有地板落水頭於101年6月12日大量冒水而泛淹至全室內，該部位業經封水處理；第二次會勘（102年5月20日）再檢視該部位並無異狀，並同時勘查該出水之漏水頭，其上方屋頂之主落水頭狀況；就會勘所見，該高腳落水頭已施作封閉處理，而鄰側之其他落水頭仍保持排水功能。又依氣象局101年6月11、12日之降雨量，分別為96.5mm及267.5mm ，其降雨規模屬豪大雨級，而該肇事之落水管或因管內有部份阻塞物，致影響其有效管徑排水量，因無法承荷宣洩豪大雨水量，而由本棟頂層21樓之3未封閉之臥室內原有落水頭冒出而泛流（依竣工圖揭示該處原屬室外陽台），殃及樓下系爭房屋。就會勘所見，該21樓之3地板落水頭部位已封水處理，而屋頂之主落水管業已施作封管，而由其他落水管分流排出；該處理雖非最佳方式，但就系爭房屋而言，該部位冒水之夢魘將得以解決等語，有該鑑定報告置於卷外可按（見鑑定報告第7至15頁），核與證人趙富成證稱，（100年12月間）有次仲介跟他表示有漏水情形，仲介跟他去看20樓主臥室位於21樓房間看，當時21樓房間地板確實有水，且窗戶沒關，當時沒有人使用該房間，他住在該棟大樓已10年以上，約94、95年間大樓頂樓曾經漏水，導致21樓位於系爭20樓房屋主臥室樓上那間房間公共管路漏水，之後有修復，有很長一段時間沒有漏水，後來101年6月11日地面出水，是從21樓地面出水，就是20樓主臥室上方伊小孩住的房間，經仲介公司、防水公司、總幹事與他調查發現是94、95年間漏水的那支排水管在漏水，後來他與電機人員一起將頂樓排水管出口處理好塞住，另（101年3月、4月間）因技師多次來他家探查漏水原因，但是多次查不出原因，伊在找的過程，不小心打到集水管，集水管是位於客廳廁所馬桶後方的牆地板位置，因為伊挖地板，不小心打到集水管，那不是故意的，集水管破裂導致伊的樓板漏水，又（101年3月間）系爭20樓房屋開關箱有漏水，後來才找到只有頂樓樓板有一部分不平，所以只好用高壓灌注法將水塞住，以防止開關箱與水接觸起火花，但該次漏水原因找不出來，高壓灌注之後就不再漏水等語相符（見原審卷㈡第45至47頁），堪認上訴人主張上開系爭房屋滲漏水情形，第⒈次及第⒊次為室內通風不佳致空中水氣附著，及因天花板採用易受潮之氧化鎂板致形成之冷凝水現象，並非系爭房屋有滲漏水之瑕疵，至於第⒉次及第⒋至⒍次則係因證人即同棟21樓之3住戶趙富成之疏失或公共管線堵塞等外力原因所導致，核均與系爭房屋增建樓地板無關。雖鑑定報告亦認為：系爭房屋與同棟21樓之3間二次施工加建樓板部分，因該樓板構造採用槽形鋼板搗築RC（加建部分），與四周原有結構體間形成隙縫，如未能妥適施作防水處理，該樓板一旦遭受水沁濕潮，仍有殃及樓下系爭房屋之疑慮，所以該樓板新舊構造間之隙縫，應施作防漏工法，將隙縫使之密合二構造體為一完整構造體等語（見鑑定報告第16頁），然在一般情形，縱系爭房屋與同棟21樓之3間二次施工加建樓板，因加建部分材質與施工方法緣故，致加建部分與四周原有結構體間形成隙縫，然若非有證人趙富成之行為及公共管線堵塞等外力原因介入，通常不必然會發生滲漏水的結果，亦即，若無證人趙富成之行為及公共管線堵塞等外力原因導致大量漏水，即使系爭房屋與同棟21樓之3 間二次施工加建之樓板部分與四周原有結構體間形成隙縫，也不會發生漏水的結果，是該樓板結構的隙縫即非發生漏水結果之相當條件，揆之前揭說明，該加建部分與原有結構間隙縫與漏水結果間即無相當因果關係。從而，無論被上訴人是否知悉系爭房屋曾經二次施工，將室內挑空空間填平，而增建出同棟21樓之3之空間，該增建部分之存在既與漏水結果間不具有相當因果關係，則上訴人主張依據伊與被上訴人張芳銜間系爭買賣契約之不完全給付損害賠償及解除契約後損害賠償之法律關係，及與被上訴人友創公司間侵權行為之法律關係，請求被上訴人賠償伊因漏水所生生財工具等泡水維修費用76萬6,500元、書籍及軟體損失10萬6,287元，及精神慰撫金60萬元等，自無依據。又被上訴人友創公司雖曾於100年10月21日出具保固書，同意保固漏水1年，然依該保固書記載文義（見原審卷㈠第25頁），被上訴人友創公司僅針對系爭房屋原有滲漏水部分之漏水問題，自交屋日起保固1 年，至於100年10月21日交屋後其他因天災、外力等原因造成系爭房屋之滲漏水，依該保固書文義則不在被上訴人友創公司保固範圍內，是上訴人依該保固書記載請求友創公司就伊上開損害負賠償之責，亦無理由。㈢次查，上訴人雖主張伊與被上訴人友創公司間有居間或委任之契約關係存在云云，並提出不動產買賣契約書為證（見原審卷㈠第12至18頁），然依該不動產買賣契約書僅約定買、賣雙方權利義務，該契約末雖記載不動產經紀業名稱為被上訴人友創公司等語，然依此記載尚無從得知被上訴人友創公司與上訴人或被上訴人張芳銜間究為何種契約關係，而關於上訴人與被上訴人張芳銜間締結系爭買賣契約之居間經過，證人即上訴人自承與伊接觸之仲介羅允城到庭證稱，他之前任職嘉聯公司，該公司與被上訴人友創公司間是合作關係，由友創公司負責開發找賣方，嘉聯公司負責銷售找買主，成交服務費則是各自向買、賣方收取後對分，上訴人與被上訴人張芳銜間不動產買賣契約也是依上開方式締約，上訴人是嘉聯公司的客戶，但因買賣雙方價格有落差，所以友創公司與嘉聯公司均有折讓佣金，友創公司向買方收佣金10萬元，嘉聯公司向上訴人收佣金7萬9,000元，由嘉聯公司與友創公司平分17萬9,000元，嘉聯公司有與上訴人簽不動產買賣斡旋承諾契約書，向上訴人收取價金1％的服務報酬，買賣契約如因物之瑕疵解除，通常嘉聯公司會退費，但上訴人未向嘉聯公司申請退費等語（見本院卷137頁背面至138頁），核與上訴人提出由嘉聯公司出具收取服務費統一發票、證人羅允城提出嘉聯公司與被上訴人友創公司間簽訂之流通物件協同仲介約定書、上訴人之配偶程心怡與嘉聯公司簽訂之不動產買賣斡旋/承諾契約書等內容相符（見原審卷㈠第55頁、本院卷第148至150頁），上訴人並自承係嘉聯公司出面帶伊看房子，係到友創公司處與被上訴人張芳銜簽訂系爭買賣契約等語（見本院卷第124頁），堪認與上訴人間存有居間仲介之契約關係者應為訴外人嘉聯公司，而非被上訴人友創公司，是上訴人基於與被上訴人友創公司間居間或委任契約之法律關係，請求被上訴人友創公司返還因仲介伊與被上訴人張芳銜簽訂系爭買賣契約而繳付之仲介費7萬9,000元，及伊因漏水所生生財工具等泡水維修費用76萬6,500元、書籍及軟體損失10萬6,287元，及精神慰撫金60萬元等，亦無所憑。又系爭房屋與同棟21樓之3建物雖經人於挑高空間增設天花板違建以作為同棟21樓之3建物之樓地板，為兩造所不爭執，上訴人並於本件訴訟審理中，就此違建存在主張物之瑕疵而依民法第359條規定解除系爭買賣契約，嗣經兩造就系爭買賣契約部分成立調解，約定被上訴人張芳銜返還購買系爭房屋之價金及相關費用予上訴人後，上訴人移轉系爭房屋所有權登記予被上訴人張芳銜等情，亦為兩造所不爭，然上訴人繳付仲介費予嘉聯公司，核屬上訴人與嘉聯公司間為就嘉聯公司提供仲介服務所為約定，與被上訴人張芳銜無涉，至於上訴人解除與被上訴人張芳銜間系爭買賣契約後，縱依民法第260條規定，得併行請求損害賠償，然此損害賠償並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故其賠償範圍，仍應依一般損害賠償之法則，即民法第216條定之，而上訴人支付嘉聯公司之仲介費用，係基於伊與嘉聯公司間契約關係所為支出，既非上訴人因系爭買賣契約所受損害，也非屬伊因此所失利益，是上訴人請求被上訴人張芳銜賠償伊仲介費用7萬9,000元，亦無依據。五、綜上所述，上訴人主張為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。從而，上訴人主張依與被上訴人張芳銜間系爭買賣契約之不完全給付債務不履行、解除契約後損害賠償之法律關係，及依與被上訴人友創公司間居間或委任契約之法律關係及侵權行為之法律關係，請求被上訴人連帶給付仲介費用7萬9,000元、生財器具76萬6,500元、書籍及軟體損壞10萬6,287元、慰撫金60萬元，合計為155萬1,787元，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 103 年 7 月 22 日民事第八庭審判長法官詹文馨法官吳青蓉法官管靜怡正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 7 月 24 日書記官洪秋帆附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院102年度上字第1327號

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