102年度上字第205號｜民事：所有權移轉登記｜裁判日期：103 年 04 月 09 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　102年度上字第205號上　訴　人　林義雄被上訴人　紀清輝上列當事人間所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國101年 12月26日臺灣桃園地方法院101年度訴字第836號第一審判決提起上訴，經本院於103年3月26日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：上訴人於民國92年6月13日與訴外人黃彥達簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向黃彥達購買坐落桃園縣桃園市○路段0000地號土地（權利範圍10000分之71）暨其上同段23580、23740建號門牌號碼桃園縣桃園市○○路000巷0號6樓之5及6樓之6之房屋（權利範圍均為全部，以下合稱系爭房屋，並與上開土地合稱系爭房地），因上訴人年事已高且無所得證明，無法向銀行辦理貸款，乃將系爭房地借用被上訴人名義辦理所有權登記，並向遠東國際商業銀行股份有限公司（下稱遠東商銀）抵押貸款。系爭房地由上訴人裝潢後出租，以租金償還抵押借款之本息，所在社區區分所有權人（住戶）大會亦係通知上訴人參加，足證上訴人為系爭房地之實際所有權人。雖系爭房地之房屋稅、地價稅及貸款投保火災險等繳款書係寄予被上訴人，縱由被上訴人繳納，亦係被上訴人得另向上訴人求償之問題，無從據認系爭房地為被上訴人所有。另兩造於92年5月30日簽訂之合作備忘錄，係兩造間金錢借貸關係，由上訴人提供系爭房地所有權狀作為質押，與上訴人終止借名登記後請求被上訴人移轉系爭房地所有權無涉。且兩造簽訂合作備忘錄後合夥亦生糾紛，上訴人始終未同意系爭房地逕歸被上訴人所有，被上訴人擅以所有權人自居並強行占為己有，出租收益，實屬無據。上訴人曾多次要求被上訴人移轉系爭房地所有權，被上訴人始終拒不配合，爰類推適用民法第549條第1項之規定，以起訴狀繕本之送達為終止借名登記契約之意思表示，並依民法第179條、第767條規定，求為被上訴人應將系爭房地之所有權移轉登記予上訴人之判決。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落桃園縣桃園市○路段0000地號土地（權利範圍10000分之71）及其上建號23580門牌號碼桃園縣桃園市○○路000巷0號6樓之5房屋（權利範圍全部）、建號 23740門牌號碼桃園縣桃園市○○路000巷0號6樓之6房屋（權利範圍全部）之所有權移轉登記予上訴人。二、被上訴人則以：兩造於92年5月30日簽立合作備忘錄，上訴人向被上訴人借款新台幣（下同）200萬元作為共同經營皮料買賣事業之出資，並提供系爭房地所有權狀作為質押。嗣上訴人復向被上訴人借款100萬元，乃將系爭房地出賣予被上訴人，由被上訴人以系爭房地向遠東商銀抵押借款100萬元作為價金給付予上訴人，系爭房地確為被上訴人所有。上開向遠東商銀抵押借款債務係由被上訴人清償，因上訴人於出售系爭房地時，系爭房屋已出租，故除第一次租約係由上訴人簽訂外，其餘均由被上訴人出租收益，買賣時之契稅、歷年房屋稅、地價稅、房貸及投保火災險、地震險之保險金均由被上訴人負擔繳納，上訴人未曾實際管理、使用系爭房地，顯無借名登記之事實等語，資為抗辯。爰答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執之事實為：㈠兩造於92年5月30日簽立合作備忘錄，於第2條第1、2 項約定：「二、資本額：為NT400萬元，得因業務需要經合作雙方同意增減之。⒈出資額：甲（上訴人）、乙（被上訴人）雙方各出資NT200萬元，各擁有50％之權利義務。 ⒉出資方式：因甲方近期資金較緊，由其提供兩間房屋及其土地所有權狀作為設定質押，向乙方質借NT200萬元作為出資額，同意以年息2％支付給乙方，…。三、經營管理：…⒉由甲方負責對外業務，每月支薪NT35,000元。⒊由乙方負責財務會計，不支薪。⒋因營運需要，借用穗永公司作為對外業務接洽及銀行開戶使用，若因本合作案所發生之相關費用皆由本合作負擔」等語，有合作備忘錄可憑（見原審卷第45頁、本院卷第88頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第45頁反面至第46頁）。㈡上訴人於92年6月13日與訴外人黃彥達（嗣改名黃紹麟）簽訂系爭不動產買賣契約，買受系爭房地。系爭買賣契約特約事項約定：「⒈乙方（黃彥達）同意甲方（上訴人）將本約標的不動產登記於紀清輝名下，甲方並經紀清輝本人同意將前列不動產移轉於其名下無誤。⒉為辦理銀行貸款需要，甲乙雙方同意另立新臺幣160萬元整（買方為紀清輝，代理人林義雄）之不動產買賣契約書乙份，其契約書僅供買方提供銀行貸款用，不得移作他用。」另於第5條第2項約定：「前列不動產所有權轉登記完畢，甲方（指上訴人）銀行核撥之貸款清償乙方（指黃彥達）之銀行（指遠東商銀）貸款約新臺幣玖拾伍萬元整，如有差額在新臺幣壹仟元內由甲方逕行補足，乙方不再貼補。如差額在新臺幣壹仟元以上，差額部分由乙方貼補」等語，有系爭買賣契約可憑（見原審卷第6-12頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第45頁反面至第46頁）。四、本院之判斷：㈠上訴人係依上開備忘錄第2條第2項，將系爭房地以被上訴人名義辦理所有權登記：上訴人主張伊係依上開備忘錄第2條約定將系爭房地所有權登記為被上訴人名義等語，查： ⒈上訴人原經營穗永公司，於92年5月間與被上訴人約定各出資200萬元共同經營皮料買賣事業，上訴人因資金短絀，乃向被上訴人商借200萬元以為出資，兩造並於同年5月30日簽訂合作備忘錄，其中第2條2項約定之「兩間房屋及其土地」，即係系爭房地一節，為兩造所不爭執（見本院卷第358頁反面、第45頁）。 ⒉嗣上訴人於92年6月13日經由訴外人賴君毅介紹與黃彥達代理人陳思嫺（原名陳鸝縵，94年8月4日改名）簽訂系爭買賣契約，指定以被上訴人為所有權登記名義人，就約定之買賣價金95萬元，則以系爭房地向遠東商銀抵押借款以為支付，上訴人並以被上訴人名義另與黃彥達代理人陳思嫺簽署價金為160萬元之買賣契約以供辦理貸款一節，業據證人陳思嫺證述：「（法官問：為何在92年6月13日你們跟林義雄簽訂不動產買賣契約書買賣系爭房地，但又在同一天又由林義雄代理被告（按即被上訴人）跟你們簽訂買賣契約書？）我跟林義雄簽訂買賣契約書，當時議價95萬元，第二份契約是因為原告（按即上訴人）說要貸款，要登記在（按即被上訴人）被告的名下，由被告的名義去貸款，我沒有見過被告。」等詞（見原審卷第149頁反面）可憑，並有系爭買賣契約特約事項約定：「⒈乙方（黃彥達）同意甲方（上訴人）將本約標的不動產登記於紀清輝名下，甲方並經紀清輝本人同意將前列不動產移轉於其名下無誤。⒉為辦理銀行貸款需要，甲乙雙方同意另立新臺幣160萬元整（買方為紀清輝，代理人林義雄）之不動產買賣契約書乙份，其契約書僅供買方提供銀行貸款用，不得移作他用。」等語可佐（見原審卷第6-12頁），且有買受人為被上訴人、出賣人為黃彥達之買賣契約書可據（見原審卷第133-134頁）。 ⒊上訴人就系爭房地指定以被上訴人名義辦理所有權登記之原因，於簽訂系爭買賣契約時，向承辦系爭房地過戶手續之代書梁麗蓉表示係因兩造間有合夥關係一節，業據證人梁麗蓉證述：系爭房地以被上訴人名義辦理登記，是上訴人指示的，上訴人說與被上訴人間有合夥關係，是生意上往來的問題等詞可憑（見原審卷第151頁反面、本院卷第170頁正、反面），再參以上訴人委由賴君毅出租系爭房屋時，曾向賴君毅明白表示，因有向被上訴人借款，故以被上訴人名義辦理系爭房地之所有權登記，另被上訴人於96年間出面委託賴君毅出租系爭房地時，亦向賴君毅表示上訴人因積欠其借款，乃以系爭房地為擔保等情，業據證人賴君毅證述：「（被上訴人問：當初林義雄請你把房租匯到我遠東銀行帳戶，有無說是借名登記，所以要匯到我的帳戶？）有，他用台語說借紀的名義登記，他說有跟紀借錢，有資金往來，所以用紀的名義登記。」、「（受命法官問：租約改用紀清輝名義簽，是否有問紀清輝原因為何？）他說他們有做生意，林義雄有跟紀清輝借錢，就把房子設定抵押給他。」等語可稽（見本院卷第172頁）。 ⒋系爭房地係由上訴人洽商並簽約買受，且指定以被上訴人名義辦理登記後，由上訴人出資裝潢乙節，亦據賴君毅證述：「（系爭房屋）是林義雄找人來裝潢的，裝潢了快要一個月。」等詞（見本院卷第171頁反面）、證人林政德證述：「上訴人有作裝潢部分都會找我，○○路000巷0號6樓二間套房都是找我去裝潢的，就是在92 年7月找我去的。這二間本來預估80萬元，但是我做了 75、6萬元。」、「（受命法官問：工程款是何人給的？）上訴人，他分期給我現金的。」等語（見本院卷第168頁反面），並有室內改造裝潢部份及價格表、照片可稽（見本院卷第116-125頁）。 ⒌又系爭房屋裝潢完成後，係由上訴人委請賴君毅代為出租，並囑承租人將租金匯至被上訴人遠東商銀帳戶，以繳付貸款本息一節，業據賴君毅證述：「因為裝潢好了之後林義雄就到大陸去了，要我幫他介紹好的房客，我就幫他介紹房客」、「（受命法官問：92年系爭房屋裝潢好之後出租，租金由何人收取？）林義雄說匯到紀清輝的帳戶，我都是交代房客直接付，…」、「6之6換了很多房客，上訴人拜託我出租應該有四次。」等詞可據（見本院卷第171頁反面至第172頁），並有租賃契約書可佐（見本院卷第35至41頁）。 ⒍經本院向遠東商銀松江分行調取被上訴人存摺往來明細分戶帳資料，上訴人於92年12月12日匯款14,000元供扣繳系爭房地92年12月及93年1月之抵押借款本息一節，有該行102年9月5日（102）遠銀詢字第0000000號函附存摺往來明細分戶帳可稽（見本院卷第178-179頁）。另系爭房屋93年1月之水費，係由上訴人繳納，亦據提出水費收據（見本院卷第42頁）為證。足見上訴人於買受系爭房地後，即出資裝潢系爭房屋，並委請賴君毅代將系爭房屋出租，以租金所得清償系爭房地貸款本息，甚且匯款清償系爭房地92年12月及93年1月之貸款本息，並繳付93年1月份之水費。 ⒎由上，上訴人係為履行上開備忘錄第2條第2項約定，將系爭房地以被上訴人名義辦理登記，且上訴人管理系爭房地，並出租等情，應可認定。上訴人主張：僅係為辦理貸款而借用被上訴人名義登記云云，與上開事證不符，不足採取。㈡被上訴人抗辯：伊貸與上訴人200萬元作為出資款後，上訴人復擬借款100萬元，即將系爭房地出賣予伊，由伊向銀行貸款100萬元給付予上訴人作為價金，並委由代書向遠東商銀辦理貸款，及出租系爭房地予證人傅嘉政，系爭房地之貸款本息、保險費及稅捐均由其繳納云云，並提出房屋租賃契約書（見本院卷第53-58、156-161頁）、稅捐繳款書、保險費收據（見本院卷第51-52、59-68、69-76 、154-155、200-203頁）、遠東商銀存摺（原審卷第46- 48）、遠東商銀房屋抵押貸款契約書（本院卷第48-50頁）為證，並舉證人傅嘉政證述：自100年9月15日起向被上訴人承租6樓之6房屋迄今等語（見本院卷第323頁反面）為證。上訴人固不爭執被上訴人曾有出租及繳納貸款本息、稅費等情，惟否認被上訴人抗辯。經查：上訴人係依上開備忘錄第2條第2項約定，以系爭房地為擔保，如前所述，另經被上訴人同意，以系爭房地設定抵押權，並由被上訴人為抵押債務之義務人與債務人，向遠東商銀辦理抵押貸款100萬元，以支付系爭房地買賣價金95萬元之事實，有遠東商銀101年6月1日遠銀消字第207號函附房屋抵押貸款契約書、及土地、建物登記第一類謄本（見原審卷第 35-41、13-16頁）可據。又系爭房屋自上訴人於92年間買受後，均由上訴人委由賴君毅出租收益，被上訴人係迄96年間，始出面委託賴君毅代將系爭房屋出租，且向賴君毅明白表示因上訴人向其借款，故提供系爭房地為擔保，亦如前所述，足見被上訴人委請賴君毅代為出租系爭房屋，並以其名義訂立租約，係為確保貸款本息之清償。依上開備忘錄第2條第2項，被上訴人既為上訴人之債權人，亦為該抵押借款之債務人，對遠東商銀自有清償貸款本息及負擔房屋保險費用之義務。況被上訴人於清償後並得依其與上訴人間之法律關係向上訴人以求償，自難執被上訴人有出租及清償部分貸款本息及負擔房屋保險費用之情，即認上訴人將系爭房地出賣予被上訴人。此外，被上訴人就其有向上訴人買受系爭房地一節，並未再舉證以為證明，所辯尚無足採。㈢上訴人不得依民法第179條、第767條之規定，請求被上訴人為移轉登記： ⒈按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清償期間者，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能祇以債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即可取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避民法第873條第2項禁止之規定（最高法院85年度台上字第2794號民事判決同此見解）。又信託讓與擔保。債務人在未清償其債務前，不得片面終止信託讓與擔保關係，請求債權人返還擔保物（最高法院84年度台上字第808號民事判決同此見解）。 ⒉兩造簽訂上開合作備忘錄後，即陸續向尚多企業股份有限公司（下稱尚多公司）等廠商購買皮革料，並訂製皮革模具，被上訴人自92年6月1日起至93年3月15日止，計已支付廠商貨款共計741萬元一節，業據提出給付明細表、存摺明細、匯款申請書及自動櫃員機交易明細表可稽（見本院卷第247-248、249-251、252-253、290- 304頁），核與證人即尚多公司人員陳財明於上訴人告訴被上訴人詐欺之刑事案件偵查中證稱：92年間林義雄確曾與其合夥人一同前往尚多公司購買庫存皮革，並於92年7月15日匯款購買；證人鄭俊利即正利公司負責人於上開刑事案件偵查中證稱：紀清輝、林義雄確有前往正利公司購買皮革；證人陳壽彬即明輝皮革模具開發有限公司人員，亦證述確有製作模版1組等；證人林滄鉅、賴煥霖同證稱確與穗永公司有購買皮料之往來等情相符（見臺灣桃園地方法院檢察署99年度調偵字第849號不起訴處分書，本院卷第281頁），則被上訴人抗辯：其貸借與上訴人之200萬元，已用於支付廠商貨款等語，尚堪採信。上訴人徒以被上訴人未依約將總計400萬元之出資款匯至營運指定帳戶，爭執被上訴人未交付借款云云，不足採取。 ⒊再查，上訴人於101年3月21日以桃園慈文郵局000448號存證信函通知被上訴人解除兩造間之合夥契約，並請求進行清算一節，有存證信函（見本院卷第256-258頁）可稽。又被上訴人就兩造間之合夥，認有受上訴人詐欺之情事，提出刑事告訴，並提起民事訴訟請求上訴人清償債務一節，有刑事傳票、民事期日通知（見本院卷第245至246、254-255頁）。上訴人迄未與被上訴人就包括出資額債務200萬元之合夥事務結算，業據被上訴人陳明，並為上訴人所不爭執，則上訴人為擔保出資借款債務之清償，而將系爭房地以被上訴人名義辦理登記，依首揭說明，上訴人在未清償其債務前，不得請求被上訴人返還系爭房地。從而，上訴人本於民法第179條、第767條之規定，請求被上訴人移轉系爭房地所有權，自屬無據。五、綜上所述，上訴人本於民法第179條、第767條之規定，請求被上訴人移轉系爭房地所有權，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用證據，經本院審酌後，與本件之結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 103 年 4 月 9 日民事第十四庭審判長法官吳光釗法官周美雲法官陳麗玲正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 4 月 9 日書記官林淑貞附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院102年度上字第205號

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