臺灣高等法院 - 102年度上字第662號（返還不當得利）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　102年度上字第662號上　訴　人　陳南晋訴訟代理人　黃景安律師被　上訴人　雅富建設開發股份有限公司法定代理人　張輝煌訴訟代理人　翁美秋張智剛律師複　代理人　劉玉津律師上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國102年4月26日臺灣臺北地方法院101年度訴字第2991號第一審判決提起上訴，本院於104年1月6日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：兩造於民國95年7月6日簽訂合建主協議書（下稱系爭協議書），由伊給付上訴人新臺幣（下同）1,288 萬元之統合費用做為佣金，上訴人則統合坐落臺北市○○區○○路○○段000○000○000○000地號土地（下稱系爭土地）地主與伊簽署土地合作興建房屋契約書（下稱合建契約），以達成向臺北市政府都市更新處（下稱北市都更處）申請系爭土地更新重建之目的，並約定於地主與伊簽訂合建契約人數達到都市更新條例（下稱都更條例）第22條第1項規定伊可成為申請「更新單元實施者」時，伊即應給付上訴人640萬元佣金，因上訴人表示需先使用上開款項，伊遂支付上訴人第1期款200萬元，而系爭協議書簽署迄今，上訴人僅整合部分地主與伊簽訂合建契約，惟人數、土地及建物面積，均未達到都更條例規定之可成為更新單元實施者之程度，系爭土地因部分地主依土地法第34條之1規定將土地出售他人，上訴人已無從整合系爭土地地主與伊簽訂合建契約達到可成更新單元實施者之比例，系爭協議書約定之目的已無法達到，此為不可歸責雙方當事人之事由所致之給付不能，故伊所付之200萬元佣金，上訴人應依不當得利規定返還等情。爰依民法第266條、第179條規定，求為命上訴人返還200萬元之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：伊於95年6月20日已整合陳和鎂等地主14人與被上訴人簽訂合建契約，地主人數及建物樓地板面積，依都更條例第10條第2項規定，已足使被上訴人申請核准為都市更新單元實施者，伊為保護應得利益，始於95年7月6日與被上訴人簽訂系爭協議書，被上訴人應依協議書約定於是日給付640萬元，惟被上訴人僅兌現第1期中200萬元支票款，而應於95年9月15日兌現之140萬元支票，伊於同年9月18日提示遭退票，伊與被上訴人協調付清票款及請求兌現第2期300萬元商業本票亦遭拒絕，遂於95年10月4日以存證信函催告被上訴人於3日內給付未兌現票款共440萬元，逾期解除契約，但被上訴人仍未於限期內付款。被上訴人已得依都更條例第10條規定申請為都市更新實施者而不為，伊整合之地主於96年3月22日、5月16日催告被上訴人辦理都更事宜，但被上訴人仍不為申請，且將系爭協議書權利擅自轉讓訴外人余浩勇，違反約定，此屬可歸責被上訴人之事由，伊於101年10 月22日、103年8月15日以民事準備書狀表示解除系爭協議書，故伊得沒入200萬元佣金；又被上訴人從未通知伊偕同前往地主處洽商及簽署合建契約，伊自不知應於何時會同辦理約定事項，而都更條例第14條規定須為股份有限公司始得辦理，然被上訴人係以有限公司名義與伊簽訂系爭協議書，不合法令規定等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、查兩造於95年7月6日簽訂系爭協議書，由上訴人統合系爭土地地主與被上訴人簽訂可申請都市更新重建目的之合建契約，被上訴人給付統合費用1,288萬元，於地主與被上訴人簽訂達到可依都更條例聲請更新單元實施者之合建契約數時，被上訴人應給付上訴人640萬元，被上訴人已付上訴人200萬元之佣金，被上訴人已確定無法成為系爭土地更新單元之實施者等情，為上訴人所不爭執，有系爭協議書、臺灣土地銀行支票影本3紙、北市都更處98年5月18日公函、原審101年10月22日言詞辯論筆錄等為證（見原審卷第9、10、11、61頁、本院卷第121頁），堪信為真。四、被上訴人主張與上訴人簽訂系爭協議書，伊已不能達到成為系爭土地更新單元實施者，系爭協議書約定之目的已無法達成，此為不可歸責於雙方當事人之事由所致，上訴人應依民法第266條第2項規定，返還伊先前所交付之200萬元佣金等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：㈠依97年1月16日修正前都更條例第10條規定：「經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業或委託都市更新事業機構為實施者實施之。前項之申請應經該更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意。」、第22條規定：「實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，其屬依第十條規定申請獲准實施都市更新事業者，除依第七條劃定之都市更新地區，應經更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意外，應經更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意；其屬依第十一條規定申請獲准實施都市更新事業者，應經更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過三分之二，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三以上之同意。前項人數與土地及建築物所有權比例之計算，準用第十二條之規定。」，是依都更條例第10條、第22條規定，實施都市更新事業者，不僅須舉辦公聽會、擬具事業概要申請核准外，並須擬定都市更新事業計畫報核，故都更條例第10條第2項所規定地主與建物所有人十分之一之同意，僅為該條例規定「舉辦公聽會，擬具事業概要…申請…」之實施門檻，而欲成為都市更新單元擬定或變更都市更新事業計畫報核之實施者，達成都市更新事業之目的，須依同條例第22條第1項規定以較高地主及建物所有人與持分比例之同意，始能完成。依系爭協議書前言：立協議書人甲方（上訴人）為統合位於系爭土地等合計299.39坪私人土地地主，與乙方（被上訴人）合作，甲方須達成本約土地可讓乙方申請更新重建之目的為要件…。協議書第6條約定：本協議書簽立後，甲方有義務偕同乙方完成其他尚未簽立合建契約之私人地主；第10條約定：乙方應給付甲方1,288萬佣金，條件為：①前項佣金為甲方統合之費用…。②系爭土地地主與乙方簽署合建契約達依都更條例可讓乙方申請為本更新單元實施者時，乙方應給付甲方640萬元，分2期支付，第1期為即期支票200萬元併140萬元整期票2個月，第2期300萬元為商業本票2個月，到期日兌換現金…。（見原審卷第9頁），是依兩造簽署系爭協議書之目的，既在使被上訴人得依都更條例規定於更新單元內實施重建、整建或維護都市更新事業，成為更新單元實施者，以擬定或變更都市更新事業計畫向北市更新處申請報核，達成系爭土地更新事業之目的，上訴人之給付義務自為統合其他尚未簽訂合建契約之系爭土地地主與被上訴人完成簽訂合建契約，以使被上訴人得依都更條例成為系爭土地更新單元擬定或變更都市更新事業計畫之實施者，自須以都更條例第22條所規定之地主與合法建物所有人等較高同意比例，始足以達到都市更新單元擬定或變更都市更新事業計畫報核實施者之要件，更新事業才能達成目的，故系爭協議書第10條第2項約定之實施者，係指都更條例第22條第1項之實施者，方符兩造簽訂系爭協議書之目的。且依北市都更處98年5月18日北市○○○○○00000000000號函被上訴人稱：…依公司所附謄本資料時點為95、96、97年，…該處無法瞭解系爭土地及建築物所有人是否已達都市更條例第22條規定之同意門檻，倘所檢附之所有權及相關資料均屬正確且無誤，查旨揭更新單元係屬本府公告更新地區，因私有合法建物總樓地板面積未超過三分之二之同意比例，不符都市更新條例第22條規定…之同意比例門檻。（見原審卷第11頁正、反面），益見欲成為系爭土地更新單元實施者，須以都更條例第22條規定之土地與合法建物所有人超過五分之三，與土地及樓地板面積超過三分之二之同意門檻始可，是上訴人辯稱系爭協議書第10條第2項約定之實施者，係指都更條例第10條第2項規定之實施者，自不足採。㈡依系爭協議書約定，須依都更條例第22條第1項規定取得地主及建築物所有人同意書之地主與建築物所有人之人數須超過五分之三（即60%）、土地與合法建築物總樓地板面積須超過應有部分三分之二（即66.66%）之都巿更新單元（基地範圍）之同意書簽署比率，已如上述；而系爭土地地主與合法建築物所有人與被上訴人簽訂合建契約之比例，依被上訴人提出「更新單元：系爭土地依都更條例第22條規定實施者擬定都市更新事業計畫報核之條件分析表」所示（見本院卷第101頁），就土地部分，私有土地所有人數與已簽約之地主人數比例為61.54%（即16/26）、土地總面積與已簽約地主所有總面積比例為28.47%（即491.1/1,725），而建物部分，合法建物所有人人數與已簽約建物所有人人數比例為70%（即7/10）、合法建物總樓地板面積與已簽約建物所有人之樓地板面積比例為11.99%（即60.8/507.03），此為上訴人所不爭執，是就系爭土地之都市更新單元，經上訴人統合後同意都市更新而與被上訴人簽訂合建契約者，僅土地所有有人（61.54%）、合法建物所有人（70%）人數逾五分之三（即60%）比例，其餘之土地及合法建物總樓地板面積，均未達到都更條例第22條第1項規定之同意門檻，是以上開已簽訂合建契約之土地所有人數與土地、建物面積之比例，被上訴人顯無從成為系爭土地之更新單元實施者，系爭協議書所約定之目的自無法達成至明。㈢雖上訴人稱伊於95年6月20日已統合部分地主、合法建物所有人與被上訴人簽訂合建契約，使被上訴人可成為都市更新單元之實施者云云，並提出朱慧穎等14人、陳和鎂等14人與被上訴人簽訂合建契約書為證（見原審卷第97至110頁）；然上開與被上訴人簽訂之兩份合建契約，其中有7人是重複，為上訴人所自承（見本院卷第69頁反面），而已簽訂合建契約之系爭土地地主、建物所有人人數、與土地、建物面積持分比例，均未達都更條例第22條第1項規定申請都市更新單元實施者之比例，此由被上訴人提出「更新單元：系爭土地依都更條例第22條規定實施者擬定都市更新事業計畫報核之條件分析表」所示即明（見本院卷第101頁），而於系爭協議簽訂後，上訴人並未偕同其他尚未簽訂合建契約之地主與被上訴人簽訂合建契約等情，為上訴人於103年8月15日準備書所自承（見本院卷第71頁），故縱使上訴人於系爭協議書簽訂之前，曾整合訴外人陳和鎂等人與被上訴人簽訂合建契約書，因地主建物所有人人數及持分比例不符都更條例第22條第1項規定之申請都市更新單元實施者之比例，自難認上訴人已完成系爭協議書所約定之給付義務。㈣上訴人又稱被上訴人未主動要求伊偕同前往與地主簽訂合建契約，且經伊於95年10月4日以存證信函仍未給付其他佣金有違約情事，另經地主陳和鎂等人於96年3月22日以淡水紅樹林郵局第76號存證信函、地主陳德寬等人於96年5月16日以新莊後港路郵局第470號存證信函催告被上訴人辦理都市更新事宜仍不為，均屬可歸責於被上訴人之事由，伊已解除系爭協議書，再於101年10月22日民事答辯狀、103年8月15 日民事準備書狀解除系爭協議書云云。惟系爭協議書並無必須經被上訴人請求後，上訴人始有協同地主與被上訴人簽訂合建契約之約定內容，上訴人顯非處於被動狀態，並無以被上訴人之請求始有偕同其他未完成簽訂合建契約之地主與被上訴人簽訂合建契約之情形，且證人江振源到庭證述：「…（在95年間你是否承辦兩造間有關文山區都市更新土地事情？）有。（為何會知道？）我是承辦上訴人父親陳榮繼承事件的代書。（為何要你去辦理這個土地繼承案件？這筆土地是否也在協議合建範圍？）繼承的土地是在合建範圍內。（上訴人有無完成繼承登記？）沒有，他一直沒有拿資料出來。…（大約何時去找上訴人？當時情況如何？）大約95年8 、9月份時候，去新店達觀鎮的大廳，這是上訴人住的附近，我們去找上訴人，有見到他，跟他要辦繼承的資料，他沒有給資料，因為他說下次再給，當時找他要資料是因為要辦繼承。（辦理繼承跟簽合建契約有何關係？）辦繼承跟合建沒有關係，但要辦繼承之後才可簽合建契約，因為沒有繼承，財產還是上訴人父親的名字。（之前有無跟上訴人提過要辦簽約的事情？）有。（何時提過？）95年間，去達觀鎮之前我有跟他聯絡。…（你在95年8月去找上訴人時，被上訴人有無跟他說要趕快找人來簽約？）我有聽到。（誰講的？）翁美秋跟他講的。（有無講要在何時之前辦完？）有講期間，但講多久我忘記了。（當時上訴人有何表示？）我感覺上他很不在意。…」等語（見本院卷第133頁反面至134頁反面），可見被上訴人曾於95年8月間會同證人江振源一同前往上訴人處請求儘速履行契約，非如上訴人所稱未向其要求履約甚明。又依系爭協議書第10條第2款約定「…。②系爭土地地主與乙方簽署合建契約達依都更條例可讓乙方申請為本更新單元實施者時，乙方應給付甲方640萬元，分2期支付，第1期為即期支票200萬元併140萬元整期票2個月，第2期 300萬元為商業本票…。」（見原審卷第9頁），足見於上訴人統合地主與被上訴人簽訂達到可申請更新單元實施者之前，被上訴人並無給付統合費用之義務，是上訴人於95年10月4日以存證信催告被上訴人給付440萬元（見原審卷第67頁），被上訴人未給付統合費用有違約情事云云，並不可採。另上訴人提出陳和鎂等人於96年3月22日、陳德寬等人於96年5月16日以存證信函催告被上訴人於文到5日內向北市都更處提出事業概要之申請或辦理都市更新契約，否則解除合建契約，有存證信函在卷可參（見原審卷第76、77頁），然因上開催告之信函係由地主陳和鎂等14人與地主陳德寬等7人所寄送，與上訴人無關，難認上開存證信函之催告效力及於上訴人，況上開信函之催告內容與履行系爭協議書約定無涉，是上訴人主張因被上訴人違約，伊已解除系爭協議書之約定云云，顯不足採，㈤依都更條例第14條規定，都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。是辦理都市更新之申請者，固須以依公司法設立之股份有限公司為限，但於都更事業整合階段，並無法律規定須為股份有限公司始得為都市更新事業機構，何況與人簽訂都更實施者之契約或協議書，更無法律明定須以股份有限公司之名義始得為之之規定。被上訴人與上訴人簽訂系爭協議書時，固為有限公司，惟被上訴人於95年7月31 日已變更為股份有限公司，有臺北市政府函文、公司變更登記表在卷可參（見本院卷第122至125頁），被上訴人於98年5月申請都市更新單元實施者乙案，已為股份有限公司，有北市都更處函文可稽（見原審卷第11頁）是上訴人辯稱被上訴人係有限公司，不符都更條例規定得為申請都市更新事業機構之股份有限公司要件云云，亦非可採。㈥按因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還。民法第266條定有明文。依100年6月2日長春路第1390號存證信函所示（見原審卷第12至15頁），原經上訴人整合與被上訴人簽訂合建契約之系爭土地部分地主陳和鎂、陳德金、陳素花、陳貞雄、陳德和、陳德修、陳德宗、陳德正、陳德芳、陳楊巧、陳淑美等已另行出售其土地、建物與訴外人李迎新，並辦理所有權移轉登記，有土地、建物登記謄本可參（見本院卷第76至86頁），可見系爭土地因部分已簽訂合建契約地主反悔而處分其所有土地、建物，將之讓與他人，致上訴人無法統合系爭土地之地主與合法建物所有人與被上訴人簽訂合建契約之人數達到五分之三、土地、建物總樓地板面積達到三分之二之申請都市更新單元實施者之比例門檻，而陷於給付不能，則被上訴人主張因此不可歸責於雙方當事人之事由，伊依民法第266條第2項及不當得利之規定，請求上訴人返還先前依系爭協議書約定所受領之200萬元佣金，即屬有據。五、綜上所述，被上訴人本於民法第266條第2項及不當得利之規定，請求上訴人返還所受領之200萬元佣金，於法有據，應予准許。原審判決上訴人敗訴，並依聲請為准、免假執行之宣告，即無不合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，認與本判決之論斷不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 104 年 1 月 20 日民事第八庭審判長法官盧彥如法官王幸華法官潘進柳正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 1 月 20 日書記官李翠齡附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院102年度上字第662號

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