臺灣高等法院 - 102年度上字第786號（給付違約金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　102年度上字第786號上　訴　人即被上訴人　劉彥宏訴訟代理人　巫宗翰律師複代理人　　劉軒君被上訴人即上訴人　　劉玉櫻訴訟代理人　彭火炎律師張玉琳律師上列當事人間請求給付違約金事件，兩造對於中華民國102年5月31日臺灣新竹地方法院102年度訴字第68號第一審判決各自提起上訴，本院於103年1月7日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造上訴均駁回。第二審訴訟費用由兩造各自負擔。事實及理由一、劉彥宏起訴主張：劉玉櫻委託訴外人永慶不動產加盟店鉅富土地開發有限公司（下稱鉅富公司）就其所有桃園縣大園鄉○○段○○○段○○○○○段○0000地號土地（下稱系爭土地），全權處理仲介買賣事宜，並簽定土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書）。嗣伊於民國101年6月8 日，與鉅富公司簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），約定以每坪土地新台幣（下同）6萬6,500元，總價金3,481萬9,400元購買系爭土地，並當場簽發永豐銀行南崁分行面額200萬元支票乙紙（票號：B0000000、發票日：101年6月 8日，發票人永豐銀行南崁分行，下稱系爭支票）作為定金，交鉅富公司仲介人員陳宗義收執並轉交劉玉櫻收受無訛。詎劉玉櫻於收受上揭定金後，因另有他人出價較高而心生反悔，執意違約不履行買賣契約，並將系爭支票退還。為此，爰依系爭委託銷售契約書第6條第4款，及系爭意願書第4條之約定請求劉玉櫻給付違約金200萬元之本息。（原審判決劉玉櫻應給付劉彥宏100萬元本息，而駁回劉彥宏其餘請求。劉彥宏、劉玉櫻就其敗訴部分，分別提起上訴。）並於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原審判決不利益劉彥宏部分廢棄；⒉上開廢棄部分，劉玉櫻應再給付劉彥宏100萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡答辯聲明：駁回劉玉櫻之上訴。二、劉玉櫻則以：系爭委託銷售契約書係約定伊委託出售系爭土地與同小段1760、1761-1地號等3筆土地，售價為每坪實拿6萬5,000元；然系爭意願書記載：劉彥宏委託鉅富公司仲介承買系爭土地，價格為每坪6萬6,500元，雖其承買土地價格已逾伊委售價格，但劉彥宏僅委託承買系爭土地1筆，與系爭委託銷售契約書所約定出售上開3筆土地不符。且伊於簽立系爭委託銷售契約書時，即向鉅富公司人員謝俊洋表示，3筆土地要一起出售，不能分開來賣，是兩造之意思表示、買賣土地之標的物範圍顯非一致，不符民法第345條第2項之買賣合意。又由系爭委託銷售契約書第6條⑴、系爭意願書第7條規定以觀，兩造均委任鉅富公司為雙方代理人，鉅富公司人員謝俊洋、陳宗義均已明知伊有上開3筆土地一併出售之限制，劉彥宏自不能諉稱對此事並不知情，其非屬民法第107條前段之善意第三人。又伊從未收受劉彥宏交付之要約書或定金200萬元支票，即便伊當時人在金門而無法於24 小時內送達，鉅富公司亦未依約於2日內寄發書面通知伊，表明收受定金及無法送達之事實，顯已違反系爭委託銷售契約書第7條第4、5款之約定，而不得據以要求伊與買主簽約。退步言，如仍認定本件確有違約，則違約賠償約定金額亦屬過高，依民法第252條之規定，應審酌劉彥宏於101年6 月8日購入200萬元銀行支票，至101年6月20以其配偶即訴外人莊敏蔭名義兌回，合計13天期間約僅數千元之利息損失，予以酌減等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原判決關於命劉玉櫻應給付劉彥宏100萬元及其利息廢棄；⒉ 上開廢棄部分，劉彥宏在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈡答辯聲明：駁回劉彥宏之上訴。三、兩造不爭執之事項（見本院卷第94頁背面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：㈠劉玉櫻與鉅富公司於101年6月2日簽訂系爭委託銷售契約書，委任鉅富公司仲介同小段1760、1760-1地號土地及系爭土地之買賣事宜。㈡劉彥宏與鉅富公司於101年6月8日簽訂系爭意願書，以每坪土地買賣價格6萬6,500元，總價金為3,481萬9,400元，購買系爭土地，並簽發系爭支票交予鉅富公司人員陳宗義。㈢上開事項，並有兩造不爭執其形式真正（見本院卷第95頁）之系爭土地及同小段1760、1760-1地號土地登記謄本、系爭意願書、系爭委託銷售契約書、系爭支票等在卷可稽（見臺灣桃園地方法院101年度訴字第1129號卷第7至8頁、原審審訴字卷第26至28頁、第63頁、原審卷第28至32頁），自堪信為真實。四、劉彥宏主張兩造已就系爭土地成立買賣契約，詎劉玉櫻反悔而不願出售，乃依約請求給付違約金200萬元及加計遲延利息等語，為劉玉櫻所否認，並以前揭情詞置辯。經本院於 102年10月28日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第94頁反面至95頁，並依本院論述之先後，而調整其順序、內容）：㈠兩造就系爭土地，是否已成立買賣契約？㈡劉玉櫻有無違反系爭委託銷售契約書第6條第4款、系爭意願書第4條之約定？劉彥宏請求劉玉櫻給付違約金，有無理由？本件兩造所約定之違約金是否過高？五、茲就爭點分別論述如下：㈠兩造就系爭土地已成立買賣契約： ⒈系爭委託銷售契約並無限制鉅富公司僅得就上開3筆土地一併出售： (1)查系爭委託銷售契約書第1條僅就土地標示及委託銷售範圍約定「桃園縣大園鄉○○段○○○段0000○0000 ○000000地號共叁筆」，並未記載上開3筆土地必須共同出售，輔以第15條約定：「甲方就出售本委託銷售之土地是否有其他交易條件□否□是（詳如特約條款）」、第17條約定：「特約條款：（本特約條款，須經乙方承辦人及甲方另行簽名）」，劉玉櫻並未就本件託售土地為特別交易條件之勾選記載，復無在第17條特約條款中載明上開限制並簽名，已難認系爭委託銷售契約已限制上開3筆土地一併出售。又經本院函請中華民國不動產仲介經濟商業同業公會全國聯合會（下稱不動產仲介聯合公會）就系爭委託銷售契約書說明業界慣例，其表示「本案系爭不動產委託銷售契約書第15條，未勾選特殊交易條件或另訂特約條款即『空白記載』，於銷售實務上皆視為『無特殊與特別約定』，委託人如無法舉證有稱委售三筆土地需一併銷售者，三筆土地應不受限需共同一併出售之限制。」，有該會102年11月20日房仲全聯榮字第102267號函附卷可佐（見本院卷第102頁），足見證人謝俊洋證稱：系爭委託銷售契約書記載上開3筆土地，要一起賣掉，若要分別出售，須分別寫委託書，或於契約書上寫明可分別出售（見原審卷第18 頁反面）云云，不足採信。 (2)至證人謝俊洋雖另證稱：劉玉櫻表示系爭3筆土地需一起出售給同一買主，未談到可否出售給不同人云云，及證人陳宗義證稱：伊經由謝俊洋告知劉玉櫻與鉅富公司間有約定前開3筆土地須一併出售（見原審卷第21頁）等語，僅堪認劉玉櫻曾向鉅富公司員工口頭表示應一併出售上開3筆土地，惟嗣於簽訂系爭委託銷售契約書時，既未再次確認上開限制且載明於書面，自應以在後所為之契約書面表示內容為準。況自形式上觀之，系爭土地與同小段1760、1760-1地號並非相連，且證人謝俊洋亦證稱：「雖然是三筆地號，但原則上是二筆土地，因1760、1760-1是相連，所以我們算作一筆」（見原審卷第18頁反面）等語，參以系爭土地已另於101年10月19 日出售予劉騰駿、林坤德，並於101年11月2日移轉登記；同小段1760、1760-1地號土地則於同年10月16日出售予鄭兆國、曾琳淵、彭秀芬、康慶中，並於同年11月15日移轉登記，買主為多數人且非同一人，此為上訴人所不爭，並有土地登記謄本在卷可按（見原審卷第28至32頁），益見劉玉櫻所辯系爭委託銷售契約已約定限制上開3筆土地應一併出售予同一人云云，洵無可採。 ⒉鉅富公司員工陳宗義代理劉玉櫻收受系爭支票時，兩造間買賣系爭土地之契約即已成立： (1)按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，民法第103條第1項、第106條定有明文。易言之，民法第106條禁止雙方代理之規定，旨在保護本人之利益，並非強行規定，代理人如事先經本人許諾，即得為雙方代理之法律行為。觀諸系爭委託銷售契約書第6條第1項及系爭意願書第7條（見臺灣桃園地方法院101年度訴字第1129號卷〈下稱桃院 1129號卷〉第8頁）之約定，足認兩造均同意鉅富公司就系爭土地買賣得為雙方之代理人。 (2)次按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248條定有明文。次按系爭委託銷售契約書第6條第1項約定：「甲方（即劉玉櫻）同意乙方（即鉅富公司）可為買賣雙方之代理人。」及第2項約定：「甲乙雙方約定本契約為專任委託契約，買方出價達到委託價額時，甲方同意乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金成立生效…」（見原審審訴卷第27頁），依此以觀，足認鉅富公司受劉玉櫻委託銷售系爭土地，得代理劉玉櫻收受買方所交付之定金，並於收受定金時，買賣契約即成立。而劉彥宏係委託鉅富公司代理向劉玉櫻購買系爭土地，買賣標的並不包含1760、1761-1地號土地，此觀前揭不動產買賣意願書甚明，依前揭說明，兩造既同意鉅富公司為雙方代理人，系爭3筆土地復無一併出售之限制，亦如前述，又劉彥宏以每坪6萬6,500元承買系爭土地已逾委託銷售價格，並於簽立系爭意願書同時將定金200萬元交付予鉅富公司乙節，業經證人陳宗義證述屬實（見原審卷第20頁反面、第21頁反面），依上開說明，鉅富公司收受定金之效力及於劉玉櫻，兩造間就系爭土地之買賣契約即已成立。(3)至劉玉櫻抗辯稱：鉅富公司未告知劉彥宏想要購買系爭土地，伊亦未收受系爭支票或200萬元現金，有違系爭委託銷售契約書第7條第4款、第5款之約定，不得要求伊簽約云云，惟劉玉櫻委託鉅富公司出售系爭土地約定價額為每坪6萬5,000元，此有系爭委託銷售契約書在卷足憑（見原審審訴卷第26頁），而劉彥宏就系爭土地出價每坪6萬6,500元已高於劉玉櫻之出價，依前揭系爭委託銷售契約書第6條第2項之約定，鉅富公司無須通知劉玉櫻即得代理劉玉櫻收受劉彥宏交付之定金，且於收受此200萬元系爭支票時，兩造間就系爭土地已成立買賣契約，不因鉅富公司未告知劉彥宏欲購買系爭土地或未將收取之定金200萬元交付劉玉櫻而有影響。又系爭委託銷售契約書當事人為劉玉櫻及鉅富公司，基於債之相對性原則，僅於劉玉櫻與鉅富公司間發生效力，並無拘束第三人之效力，此觀系爭委託銷售契約書第7、8條係分別約定乙方（即鉅富公司）、甲方（即劉玉櫻）之義務內容甚明。是鉅富公司縱違反系爭委託銷售契約書第7條第4、5款約定情事，亦係劉玉櫻得否對於鉅富公司主張權利之問題，劉玉櫻執此主張兩造間買賣契約不成立云云，洵屬無據。 ⒊準此，劉彥宏既已對劉玉櫻之代理人即鉅富公司之員工為購買系爭土地之意思表示，且承諾之承買價格業已高出劉玉櫻之出價，足見兩造間就系爭土地之買賣契約業已成立。㈡劉彥宏得請求劉玉櫻給付100萬元違約金： ⒈依系爭委託銷售契約書第6條第2、4款約定：「(2)甲乙雙方約定本契約為專任委託契約，買方出價達到委託價額時，甲方同意乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通知後五日內或依書面上所約定之日期，出面簽立買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分。(4)因可歸責於甲方之事由而未能簽立土地買賣契約書時，則甲方應加倍返還定金予買方。」（見原審卷第27頁）及系爭意願書第4條約定：「 …若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金」（見桃院1129號卷第8頁）之內容以觀，足認兩造已約定因可歸責於劉玉櫻致未簽訂買賣契約時，劉玉櫻應給付劉彥宏以定金一倍計算之違約金。查劉彥宏於101年6月8日承買系爭土地，並於同日將系爭支票面額200萬元交付鉅富公司，由鉅富公司代理劉玉櫻收受，兩造間買賣契約已成立，嗣劉玉櫻違約不賣並拒絕簽立買賣契約，確有可歸責事由，是劉彥宏主張劉玉櫻應依前揭兩造之約定給付違約金，自屬有據。 ⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、第252 條分別定有明文。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，並非以債務人未履行債務因此所獲利益為準。經查，劉彥宏係以支票給付定金已如上述，而系爭支票發票日為101年6月8日，於同年月20日即申請變更受款人由劉玉櫻變更為劉彥宏之配偶莊敏蔭等情，為兩造所不爭執，且劉彥宏自承係以現金存入永豐銀行南崁分行後再由該行開立受款人劉玉櫻之銀行支票（見原審審訴卷第67頁），亦有永豐銀行南崁分行101年11月16日永豐銀南崁分行(101) 字第22號函暨檢送之系爭支票、支票變更申請書在卷可佐（見同上卷第65至67頁），則以民法所定最高法定利率計算，其間劉彥宏所受利息損失約為1萬4,247元（2,000,000×20/ 100÷365×13＝14,247，元以下四捨五入），金額非鉅。另審酌劉彥宏為承買系爭土地所支出之準備、查證等相關費用損害及倘如期買得系爭土地可享受之利益等情，應認上開200萬元之約定違約金，尚屬過高，原審予以酌減為100萬元核為適當。至劉彥宏抗辯稱劉玉櫻另以總價4,188萬8,000元將系爭土地出賣並移轉登記予訴外人劉騰駿、林坤德，因而獲利706萬8,600元以上云云，核屬劉玉櫻違約未履行債務後所獲之利益，依上開說明，尚非得為本件違約金是否酌減之考量。㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233 條第1項前段、第203條定有明文。從而，劉彥宏請求劉玉櫻給付違約金100萬元及自起訴狀繕本送達翌日即101年7月11 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，則乏依據，應予駁回。六、綜上所述，劉彥宏本於系爭委託銷售契約書第6 條第4款、系爭意願書第4條之約定，請求劉玉櫻給付違約金100萬元，及自101年7月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。至其逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許；其此部分假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。是則原審就上開應准許部分判命劉玉櫻如數給付，並分別為准、免假執行之宣告，就上開不應准許部分，為劉彥宏敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。。八、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 103 年 1 月 21 日民事第十一庭審判長法官鄭純惠法官徐福晋法官李昆霖正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 103 年 1 月 21 日書記官張郁琳

臺灣高等法院102年度上字第786號

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