臺灣高等法院 - 103年度上易字第639號（給付違約金等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度上易字第639號上　　訴　　人　蔡承洋　住桃園市○○區○○路○○○號訴訟代理人　王東山律師複　代　理　人　許富雄律師被　上　訴　人　陳隆貴　住桃園市○○區○○路○○○巷○○○弄○○號居臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○號二樓興富居不動產仲介經紀有限公司設新北市○○區○○○路○段○○號法定代理人　黃美真　住同上共同訴訟代理人　沈濟民律師上列當事人請求給付違約金等事件，上訴人對於民國一０三年四月二十四日臺灣桃園地方法院一０三年度訴字第一七六號第一審判決提起上訴，本院於民國一０四年二月三日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人給付被上訴人陳隆貴逾新臺幣壹拾壹萬肆仟元本息及命上訴人給付被上訴人興富居不動產仲介經紀有限公司部分，以及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判除確定部分外均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用除確定部分外均由上訴人負擔十分之一，由被上訴人陳隆貴負擔十分之四，餘由被上訴人興富居不動產仲介經紀有限公司負擔。事實及理由一、被上訴人方面：上訴人於民國一０二年九月六日與被上訴人興富居不動產仲介經紀有限公司（下稱被上訴人公司）訂立不動產一般委託銷售契約，約定由上訴人委託被上訴人公司自同日起至同年十二月三十一日止以新臺幣（下同）九百萬元（上訴人實拿八百五十萬元）銷售坐落桃園縣蘆竹鄉○○段○○○○段○○○○○○地號土地及其上未辦保存登記建物（下稱本件不動產），買賣成交時，被上訴人公司得向上訴人收取實際成交價百分之四之服務報酬。上訴人於一０二年九月六日經被上訴人公司之報告、媒介與被上訴人陳隆貴簽立土地、建物不動產買賣契約，約定由陳隆貴以合計九百萬元（土地部分五百萬元、建物部分四百萬元）向上訴人買受本件不動產，並委由訴外人第一建築經理股份有限公司辦理價金信託履約保證；上訴人與陳隆貴間不動產買賣契約並未附有「上訴人與他人間前買賣契約未解除」之解除條件，上訴人既經被上訴人公司之居間與陳隆貴訂立不動產買賣契約，自應依雙方間委託銷售契約之約定給付被上訴人公司服務報酬五十萬元。又陳隆貴於同年月九日以匯款方式支付上訴人本件土地買賣之簽約金五十萬元、建物買賣之簽約金四十萬元，另支出履約保證手續費二千七百元、地政士手續費三千元、被上訴人公司居間報酬四萬元，合計四萬五千七百元，詎上訴人嗣後貪圖與訴外人間前買賣契約較高價金利益，屢經催告仍拒不依約辦理本件不動產所有權移轉登記，並已於一０三年一月二十日將本件土地所有權移轉登記予訴外人而陷於給付不能，雙方間不動產買賣契約經陳隆貴以本件起訴狀合法解除（起訴狀繕本於一０三年二月二十五日以前送達上訴人），陳隆貴依雙方間不動產買賣契約之約定，亦得請求上訴人給付違約金。被上訴人締約前固均知悉上訴人業就本件不動產與他人訂有買賣契約，惟係因上訴人一再表示不欲履行前買賣契約、欲將本件不動產售予陳隆貴、其不協助地上墳墓即無法遷移，而上訴人經營禮儀公司、熟悉殯葬業務，被上訴人始信其說法，由被上訴人公司公司居間陳隆貴訂立買賣契約，並無權利濫用、與有過失情事。爰依被上訴人公司與上訴人間委託銷售契約第八條、變更附表第二、四條之約定請求上訴人給付被上訴人公司服務報酬五十萬元本息，依陳隆貴與上訴人間不動產買賣契約第十條第五項（誤載為第十一條第五項）之約定請求上訴人給付陳隆貴土地買賣違約金二十五萬元、建物買賣違約金二十萬元、賠償四萬五千七百元，共四十九萬五千七百元本息（被上訴人公司、陳隆貴於原審分別起訴請求上訴人給付五十萬元本息、九十七萬四千九百五十元本息，原審判命上訴人給付被上訴人公司五十萬元本息、給付陳隆貴四十九萬五千七百元本息，駁回陳隆貴其餘請求，上訴人就敗訴部分全部上訴，陳隆貴則未就敗訴部分上訴，原判決關於駁回陳隆貴逾四十九萬五千七百元本息之請求部分已經確定）。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人方面：一０二年間被上訴人公司員工王喬業向上訴人詢問有無出售本件不動產之意願，上訴人表明約二週前業與他人就本件不動產訂立買賣契約，如二個月內本件土地上墳墓未能遷移，買賣契約即行解除，方能售予他人，被上訴人公司知悉後，向上訴人招攬由被上訴人公司居間出售本件不動產，上訴人遂與被上訴人公司訂立不動產一般委託銷售契約，並經被上訴人公司居間與陳隆貴訂立不動產買賣契約，惟上訴人與陳隆貴間不動產買賣契約附有「上訴人與他人間前買賣契約未解除」之解除條件，如二個月後上訴人與他人所訂前買賣契約未因地上墳墓無法遷移而解除，則契約失效，此由不動產買賣契約並未約定陳隆貴價金之給付，而係約定至遲於一０二年十二月六日即簽約後三個月履行價金之給付可推知，茲上訴人就本件不動產前與他人所訂買賣契約因買方已自行遷移地上墳墓完畢而未解除，上訴人與陳隆貴間不動產買賣契約之解除條件成就而失其效力，上訴人自不負給付服務報酬及違約金之責；陳隆貴締約前早已知悉上訴人前已就本件不動產與他人訂立買賣契約，仍願締約負擔上訴人不能履約之風險，縱認上訴人需負給付違約金之責，陳隆貴係將款項存入履約保證帳戶，上訴人並未取得，以簽約金一半計算之違約金顯然過高、應予酌減。被上訴人明知上訴人業就本件不動產與他人訂有買賣契約，仍居間、買受，因上訴人履行與他人間前所訂買賣契約而請求服務報酬、違約金，有權利濫用、與有過失情事等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。三、本件被上訴人主張上訴人於一０二年九月六日與被上訴人公司訂立不動產一般委託銷售契約，委託被上訴人公司以總價九百萬元銷售本件不動產，上訴人於一０二年九月六日經被上訴人公司之居間與被上訴人陳隆貴簽立土地、建物不動產買賣契約，約定由陳隆貴以總價九百萬元（土地部分五百萬元、建物部分四百萬元）向上訴人買受本件不動產，陳隆貴於同年月九日以匯款方式支付上訴人本件不動產買賣簽約金共九十萬元，另支出履約保證手續費二千七百元、地政士手續費三千元、被上訴人公司居間報酬四萬元，上訴人嗣後並未履行與陳隆貴間不動產買賣契約，並已將本件土地所有權移轉登記予訴外人而陷於給付不能之事實，業據提出不動產買賣契約書、匯款收執聯、價金信託履約保證申請書、統一發票、不動產一般銷售委託契約書暨契約變更附表為證（見原審卷第八至十六、二一至二四、三十至三三頁），核屬相符，並為上訴人所不爭執，應堪信為真實，惟被上訴人主張得請求上訴人支付服務報酬五十萬元及違約金四十九萬五千七百元部分，則為上訴人否認，辯稱：兩造締約前被上訴人即已知悉上訴人於約二週前業就本件不動產與他人訂有買賣契約，須待二個月後本件土地上墳墓無法遷移、前買賣契約解除後始能出售予陳隆貴，上訴人與陳隆貴間不動產買賣契約附有解除條件，解除條件已成就，買賣契約失其效力，上訴人無庸給付服務報酬、違約金，被上訴人之請求為權利濫用、與有過失等語。四、茲分述如下：（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項定有明文。１本件上訴人與被上訴人公司間不動產一般委託銷售契約約定上訴人委託被上訴人公司自一０二年九月六日起至同年十二月三十一日止以九百萬元（上訴人實拿八百五十萬元）銷售本件不動產，買賣成交時，被上訴人公司得向上訴人收取實際成交價百分之四之服務報酬，有不動產一般委託銷售契約書、契約變更附表可考（見原審卷第三一至三三頁），前已述及，揆諸首揭法條，上訴人與被上訴人公司間不動產一般委託銷售契約性質為居間，於上訴人就本件不動產因被上訴人公司之報告或媒介而與他人成立買賣契約時，應按約定比例、數額給付被上訴人報酬。２上訴人於一０二年九月六日經被上訴人公司之報告、媒介與被上訴人陳隆貴訂立不動產買賣契約，約定由陳隆貴以總價九百萬元（土地部分五百萬元、建物部分四百萬元）向上訴人買受本件不動產，有不動產買賣契約書可佐（見原審卷第八至十五頁），前業提及，上訴人雖辯稱其與陳隆貴間不動產買賣契約附有「上訴人與他人間前買賣契約未解除」之解除條件，該解除條件已經成就云云，已經被上訴人否認，而遍觀上訴人與陳隆貴間不動產買賣契約，明確記載買賣標的、價金數額及付款期程與方式、價金信託履約保證及手續費之負擔、所有權移轉手續及貸款作業暨所委託之地政士姓名、瑕疵擔保責任（就氯離子、輻射與凶宅另為特約）、各項稅費之歸屬、標的點交手續及期限、各式違約賠償責任，甚且就通訊文件之送達住址、管轄法院為約定，並在土地買賣契約第十四條特約事項以手寫註記：上訴人應辦理土地鑑界、於簽約後三個月內交付陳隆貴，房屋買賣契約第十四條特約事項以手寫註記：現況交屋、陳隆貴知悉地上建物未辦保存登記等，亦即上訴人與陳隆貴間不動產買賣契約甚為詳細完整，並非粗略簡陋，但並無隻字片語提及契約附有解除條件此一與契約效力相關之重要事項，上訴人所辯，悖於事理常情，已難採信；且上訴人所提與被上訴人公司本件承辦人員王喬業之對話錄音暨譯文（見本院卷第二九至三一頁），與王喬業在原審到庭之證述大致相符（見原審卷第四八、四九頁筆錄），均僅能證明上訴人於與被上訴人公司訂立委託銷售契約及與陳隆貴訂立不動產買賣契約前，曾說明業就本件不動產與他人訂立買賣契約，僅該前所訂買賣契約將來能否順利履行，取決於地上墳墓是否遷移，此一情節為被上訴人所知悉，仍無法證明上訴人與陳隆貴間不動產買賣契約因而附有「上訴人與他人間前買賣契約未解除」之解除條件；至上訴人所指由不動產買賣契約未約定陳隆貴價金之給付及第九條第六項「最遲不得逾一０二年十二月六日」之記載可推知買賣契約附有解除條件部分，亦無可採，蓋不動產買賣契約第三條第二項已就陳隆貴價金之給付方式及期程詳為約定，本件價金除簽約金外之其餘部分，全部於稅單核發後、所有權移轉及交付占有之前，即需全額繳付、存入履約保證專戶，非無約定甚明，而買賣契約第九條係「本買賣標的點交」之約定，第六項全文為「本買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，若因相關作業遲延者，最遲不得逾一０二年十二月六日，同時買方應履行全部價金之給付，否則概以違約論處」，簡言之，該一０二年十二月六日之期限係上訴人辦妥所有權移轉及相關他項權利登記、點交買賣標的物之期限，以免陳隆貴繳付一部（簽約金）或全部價金後，遲未能取得買賣標的物所有權及占有，自仍無從推論上訴人與陳隆貴間不動產買賣契約附有「上訴人與他人間前買賣契約未解除」之解除條件。則上訴人因被上訴人公司之報告或媒介而於一０二年九月六日與陳隆貴就本件不動產訂立買賣契約，原應按約定比例、數額給付被上訴人報酬。３惟居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第五百七十一條亦有明定。本件被上訴人公司雖主張上訴人就本件不動產因其報告、媒介而與陳隆貴訂立不動產買賣契約，然其坦承所約定之價金數額低於上訴人前自行與他人所訂買賣契約之價金數額，惟查被上訴人公司既自承明知上訴人於雙方簽約前已與他人簽訂買賣契約，本無再行委託被上訴人公司仲介之必要，竟仍遊說上訴人與其簽約，且於簽約當日（一０二年九月六日）即找好買主陳隆貴簽約，上訴人辯稱係被上訴人公司前來招攬其締約，應堪採信；而衡諸常情，上訴人前與他人所訂買賣契約之價金數額如較與陳隆貴所訂買賣契約之價金數額為低，上訴人應無放棄較高價金利益、履行與他人前所訂買賣契約之理，是上訴人就本件不動產與陳隆貴所訂買賣契約，價金數額低於上訴人前自行與他人所訂買賣契約之價金數額，堪以認定，參諸上訴人與他人所訂買賣契約時間僅早於與陳隆貴訂立買賣契約約二週，此經上訴人陳明在卷，亦無證據足認本件不動產於該二週期間內發生導致價格重大貶落之情事，則被上訴人公司之報告、媒介未增加締約機會、促進價格競爭、提升上訴人之利益，反使相對人陳隆貴得以較低廉之價金買受本件不動產，已難認合於依雙方間委託銷售契約對上訴人所負義務；又依被上訴人公司預先擬定用於同類契約之制式委託銷售契約書第六、七、八條，被上訴人公司就其居間工作所得向上訴人收取之報酬（違約金）以成交價百分之四為限（見原審卷第三一頁），以上訴人就本件不動產與陳隆貴所訂買賣契約成交價九百萬元計算，居間服務報酬至多為三十六萬元，惟被上訴人公司報告、媒介上訴人與陳隆貴訂立不動產買賣契約、使陳隆貴得以較低廉之價金買受本件不動產同時，竟復將原擬向陳隆貴收取之居間服務報酬轉嫁予上訴人，而大幅提高上訴人所應支付之居間服務報酬至五十萬元（即上訴人實拿八百五十萬元，見原審卷第三三頁契約變更附表第四條，逾成交價百分之五‧五），及降低向陳隆貴收取之居間服務報酬至不及成交價百分之０‧五之區區四萬元（見原審卷第三十頁統一發票），使陳隆貴獲得減少買受本件不動產所需支出成本（即較低廉之價金及極少居間服務報酬）之利益；且既明知上訴人前已與他人訂有買賣契約，何以未盡善良管理人注意義務，於本件買賣契約中加註相關條款，使雙方權利義務清楚、不致發生本件紛爭，揆諸上揭法條，被上訴人公司違反依雙方間委託銷售契約對上訴人之義務、為利於上訴人之交易相對人即陳隆貴之行為、違反誠實信用方法，不得向上訴人請求委託銷售服務報酬。（二）次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二項前段、第二百五十二條規定甚明。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院七十九年台上字第一九一五號著有判例可資參照。本件上訴人與被上訴人陳隆貴間不動產買賣契約第十條「解除契約暨賠償責任」第五項約定：「本契約簽訂後，賣方（即上訴人）如有擅自解約、不為給付、給付不能或有其他違約情事致本契約解除時，除應負擔買方所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利，除應返還已動支之價金外，並同意加倍返還買方（即陳隆貴）已支付之價金做為違約金」（見原審卷第十一、十五頁）。１本件上訴人與陳隆貴間不動產買賣契約並未附有「上訴人與他人間前買賣契約未解除」之解除條件，此經本院審認如前，則上訴人於一０三年一月二十日將本件不動產所有權以買賣為原因移轉予訴外人林丕郁、陳麗杏（見原審卷第五三頁土地登記謄本），係因可歸責於上訴人之事由陷於給付不能甚明，陳隆貴以本件起訴狀為解除與上訴人間不動產買賣契約之意思表示，起訴狀繕本業於一０三年二月二十五日以前送達上訴人，此經上訴人自承無訛（見原審卷第三八頁筆錄），依民法第二百五十六條之規定，上訴人與陳隆貴間不動產買賣契約已經陳隆貴合法解除，陳隆貴得依前開契約第十條第五項之約定請求上訴人給付違約金。２然違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，而陳隆貴因上訴人給付不能所受損害僅履約保證手續費二千七百元、地政士手續費三千元、被上訴人公司居間報酬四萬元，計四萬五千七百元，此經陳隆貴供承不諱（見原審卷第七頁起訴狀），縱加計陳隆貴於一０二年九月九日繳付之簽約金九十萬元，計至同年十二月間價金信託履約保證人第一建築經理股份有限公司返還時止（參見原審卷第二五至二九頁臺北古亭郵局第一九三七號存證信函暨掛號郵件收件回執），約三個月期間以法定利率即週年利率百分之五計算之利息一萬一千二百五十元（計算式：「簽約金」九十萬元，乘以「期間」三個月即０‧二五年，乘以「法定利率」週年利率百分之五），陳隆貴所受損害亦僅五萬六千九百五十元。本院審酌陳隆貴與上訴人締約後三個月即取回所繳付之簽約金、四個月即行解除契約，所受損害尚屬輕微，且雙方締約前陳隆貴即已知悉上訴人前就本件不動產與他人訂有買賣契約、有較高之不履行風險等情，認違約金以前開實際損害約二倍即十一萬四千元計算為適當，則陳隆貴請求四十九萬五千七百元之違約金，顯有過高，應予酌減為十一萬四千元。３至上訴人另辯稱陳隆貴與有過失云云，難認有據，蓋所謂與有過失依民法第二百一十七條第一項規定乃指被害人就「損害之發生或擴大」亦有過失，而本件被害人陳隆貴就損害之發生即上訴人陷於給付不能並無任何過失，上訴人陷於給付不能係因其將本件不動產以買賣為原因移轉予訴外人，非陳隆貴所能干涉、影響、協助或介入，陳隆貴因上訴人給付不能所受損害即所支出之各項費用亦均於上訴人陷於給付不能以前即已給付，無事後因陳隆貴之行為而擴大可言，上訴人此節所辯，委無可採。五、綜上所述，上訴人與被上訴人公司間不動產一般委託銷售契約之性質為居間，上訴人於一０二年九月六日經被上訴人公司之報告、媒介與被上訴人陳隆貴訂立不動產買賣契約，該不動產買賣契約並未附有解除條件，但被上訴人公司違反對上訴人之義務、為利於上訴人交易相對人陳隆貴之行為、違反誠實信用方法，不得向上訴人請求委託銷售服務報酬，上訴人於一０三年一月二十日將本件不動產所有權移轉予訴外人、陷於給付不能，上訴人與陳隆貴間不動產買賣契約業經陳隆貴合法解除，而陳隆貴所受損害不高，本件違約金以十一萬四千元為適當，從而，陳隆貴依與上訴人間不動產買賣契約第十條第五項約定請求上訴人給付違約金十一萬四千元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息，洵屬有據，應予准許，陳隆貴逾此範圍之請求，及被上訴人公司依與上訴人間委託銷售契約第八條暨契約變更附表第二、四條約定之五十萬元居間服務報酬請求，則非有據，不應准許。原審就陳隆貴超過十一萬四千元本息之請求及被上訴人公司報酬之請求所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示；原審就陳隆貴之請求在十一萬四千元本息範圍內所為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論結，本件上訴一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。中華民國 104 年 2 月 16 日民事第十七庭審判長法官藍文祥法官賴秀蘭法官洪文慧正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 104 年 2 月 17 日書記官張淨卿

臺灣高等法院103年度上易字第639號

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