臺灣高等法院103年度上字第1514號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 103年度上字第1514號上　訴　人　林施寶林協益兼　共　同訴訟代理人　林清雄共　　　同訴訟代理人　徐揆智律師林幸慧律師被上訴人　陳同實業股份有限公司法定代理人　陳同訴訟代理人　葉大殷律師李立普律師李宗霖律師上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國103年10 月28日臺灣臺北地方法院102年度訴字第5131號第一審判決提起上訴，本院於104年3月31日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人起訴主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭394號土地）所有權人原登記為上訴人林施寶、林協益共有，權利範圍各為2分之1；坐落同小段397 地號土地（下稱系爭397號土地）所有權人原登記為上訴人林清雄、林協益共有，權利範圍各為2分之1，兩造於民國 100年1月27日簽訂意向書，上訴人同意將系爭394、397號土地出售予被上訴人而成立買賣，同年3月1日在被上訴人公司址處，由被上訴人開立面額為新臺幣（下同）1,600,000元之支票作為定金（下稱系爭定金）交予上訴人，嗣後再行協商系爭394、397號土地交付、移轉所有權登記時期、價金之給付等履行契約必要條件。被上訴人於同年3月間請求上訴人至訴外人新光建築經理股份有限公司（下稱新光公司）討論前述事項，惟上訴人因前揭必要條件與被上訴人未能達成合意，致使系爭394、397號土地買賣契約未能簽署。嗣後被上訴人於100年4月28日出具承諾書予上訴人，約定上訴人有權另覓開發商出售系爭394、397號土地，出售後須將定金返還。詎上訴人林清雄竟於100年5月26日寄發存證信函予被上訴人，要求應於100年6月26日前告知是否簽訂買賣契約並辦理所有權移轉登記，否則即不得請求返還價金，惟因兩造對於系爭394、397號土地買賣之付款方式、稅負、點交及違約等必要之點尚未達成合意，且因非可歸責於被上訴人之事由而無法簽訂買賣契約，被上訴人遂於同年6月7日通知上訴人林清雄，並聲明系爭394、397號土地如出售第三人，上訴人應將系爭定金返還，而系爭394、397號土地業已於101年11 月20日以買賣為原因移轉登記予訴外人陳振龍所有，上訴人卻仍未返還系爭定金等情，爰依民法第294條第3款或第4款、第179條規定，求為命上訴人給付1,600,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息（原審類推適用民法第249條第4款規定判命上訴人如數給付，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭394、397號土地乃係經由訴外人王榮順居間介紹，上訴人旋於100年1月27日至被上訴人處洽談土地買賣交易，被上訴人願以每坪1,120,000元購買，及同意買賣交易方式採履約保證方式為之，並於同日簽署意向書（下稱系爭意向書），又於同年2月28日簽署定金契約，由被上訴人交付30,000元予上訴人；後因上訴人認30,000元不足作為定金，將30,000元返還予被上訴人，再由被上訴人交付 1,600,000元予上訴人作為系爭買賣之定金。嗣後於100年3 月上旬上訴人接獲被上訴人通知簽約，而前往被上訴人處，被上訴人卻提出新光公司之不動產買賣契約及不動產買賣價金信託契約，實與兩造前揭合意以履約保證方式有違；後於101年3月下旬再次接獲被上訴人通知前往新光公司簽約，然被上訴人卻僅由訴外人即被上訴人經理林月琴為代表，又提出前揭不動產買賣價金信託契約，與被上訴人承諾之履約保證方式有異；被上訴人嗣後於100年4月28日自行出具承諾書部分，並未經上訴人同意，而僅為被上訴人自行決定為之，自不得依此請求返還系爭定金；由於訴外人新光商業銀行無法貸足被上訴人所需之金額，且上訴人收受系爭定金又已近3個月，卻仍未完成簽訂契約及移轉所有權之意思，為使系爭394、397號土地買賣關係早日確定，上訴人於100年5月26日郵寄存證信函予被上訴人，請求被上訴人限期簽約，否則沒收系爭定金，而系爭394、397號土地買賣契約未簽署乃係因本件買賣價金總額僅為8,000餘萬元，被上訴人卻要貸款1億元，因超額貸款不成而不願與上訴人簽訂買賣契約，顯然因可歸責於被上訴人之事由，致不能履行，依民法第249條第2款規定，上訴人無庸返還系爭定金等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項：㈠系爭394號土地所有權人原登記為上訴人林施寶、林協益共有，權利範圍各為2分之1；系爭397號土地土地所有權人原登記為上訴人林清雄、林協益共有，權利範圍各為2分之1。系爭394、397號土地業於101年11月20日以買賣為登記原因，移轉所有權登記予陳振龍。㈡被上訴人於100年1月27日簽立系爭意向書予上訴人林施寶，承諾願以每坪1,120,000元購買系爭394、397號土地，並於 100年2月14日簽訂系爭394、397號土地買賣契約書。㈢被上訴人於100年3月1日交付面額為1,600,000元、支票號碼為CY0000000號、到期日為100年3月18日之中國信託商業銀行市府分行發票人為被上訴人之支票予上訴人林清雄，作為系爭意向書之定金。㈣上訴人林清雄於100年5月26日以文山興隆路存證號碼000086號函催告被上訴人於100年6月26日前與上訴人簽定系爭394 、397號土地買賣契約，否則被上訴人不得請求返還定金。㈤被上訴人於100年6月7日以臺北光復郵局存證號碼000912函覆，允諾上訴人林清雄有權將土地另行出售，僅需退還系爭定金。㈥被上訴人以上訴人林施寶、林清雄未依約出售系爭394、397號土地予被上訴人認渠等涉犯詐欺罪嫌提出告訴，經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官以102年度偵字第11404號為不起訴處分確定。四、查被上訴人主張系爭394、397號土地買賣契約未簽署，依民法第249條第3或第4款、第179條規定，請求上訴人返還系爭定金等情，為上訴人所否認，是本件應審究為被上訴人請求上訴人返還系爭定金，是否有據？㈠按預約乃約定將來成立一定契約之契約，買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為確定，但不能因此即認買賣本約業已成立。又預約義務人如違反其義務時，預約權利人僅得請求其履行訂立本約，並得請求損害賠償，或解除預約，不得逕依預定之本約內容主張權利。本件上訴人出具之定金收據一紙。既有定期另訂合約及逾期不訂約，將生如何效果之記載，能否因該收據同時載有買賣標的物及其價金範圍，而認其非預約而為買賣本約，已非無疑。果屬預約，依上說明，被上訴人是否得向上訴人逕行請求辦理系爭土地之所有權移轉登記及交付土地，亦非無研究餘地；契約有預約與本約之分。預約係約定將來訂立一定契約之契約，因履行預約而訂立之契約為本約。其因當事人由他方受有定金，依民法第248條規定，視為成立之契約，究為本約抑係預約，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立本約。被上訴人於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定。本件系爭土地買賣之本約因兩造就如何交付土地之契約必要點不能合意，為不可歸責於雙方之事由，致不能成立，亦即預約已不能履行，被上訴人交付之定金，自有民法第249條第4款規定之適用（最高法院68年度台上字第3347號、81年度台上字第480號、 93年度台上字第441號判決意旨參照）。㈡本件被上訴人主張其於100年1月27日簽立系爭意向書予上訴人林施寶，承諾願以每坪1,120,000元購買系爭394、397號土地，被上訴人於100年3月1日交付面額為1,600,000元支票予上訴人林清雄作為定金等情，有土地登記謄本、支票及系爭意向書可稽（見原審卷㈠第11至16頁、第54頁），自堪信為真實。依系爭意向書記載：「立承諾書人：陳同實業股份有限公司茲承諾林施寶女士就其台北市○○區○○段○○段000○000地號之土地面積242平方公尺，約73.21坪（實際面積依地政機關丈量為準），現經雙方協商，本公司願以每坪新臺幣壹佰壹拾貳萬元購買，于民國一百年二月十四日簽定買賣契約書。」承諾之對象雖為上訴人林施寶，惟上訴人林施寶為上訴人林協益及林清雄之母親，上訴人林施寶以上訴人林清雄、林協益之母親代表與被上訴人洽談，並未悖於常情，而兩造對於與被上訴人達成系爭394、397號土地買賣之人為上訴人3人亦未爭執。足認與被上訴人達成系爭394、 397號土地買賣預約之人為上訴人3人。㈢再觀以系爭支票及收據（見原審卷㈠第16頁，下稱系爭收據），其上記載「茲收到陳同實業股份有限公司支付臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地款，新台幣壹佰陸拾萬元正」、「簽收人林清雄（代收）」、「中華民國100年3月1日」（見原審卷㈠第16頁），是系爭收據雖記載為被上訴人公司支付系爭394、397土地之土地款，而非定金，然依前揭系爭意向書所載，兩造本應於100年2月14日前簽訂系爭 394、397土地買賣契約，惟迄林清雄收受系爭支票時，兩造尚未簽署系爭394、397土地之買賣契約，再據上訴人林清雄於原審審理時陳稱：100年2月28日被上訴人公司有交付3萬元訂金，後因伊母親即上訴人林施寶認為3萬元到底是買還是不買，隔天伊就把3萬元交還被上訴人公司，之後被上訴人公司說以價金2% -3%作為定金，100年3月初再前往被上訴人公司洽談不動產買買契約簽訂事宜（見原審卷卷一第155 頁），顯然兩造在約定簽署買賣契約日即100年2月14日前既未完成簽署系爭394、397土地買賣契約，上訴人即得依系爭意向書之約定向被上訴人公司請求簽署系爭394、397土地買賣契約，詎上訴人卻未要求簽約反要求由被上訴人公司先行支付系爭支票予上訴人，兩造再另行協商簽約事宜，揆諸前揭說明，足見系爭支票乃係為擔保簽訂系爭394、397土地買賣契約之立約定金。㈣又依證人即被上訴人負責人陳同證稱：100年1月間因王榮順居間購買系爭系爭394、397號土地，伊是與上訴人林清雄洽談，當時簽了系爭意向書給上訴人，簽署系爭意向書時已談定每坪金額、標的物、履約保證，一般買賣過程約1個月可以完成，但上訴人說希望作履約保證，伊有同意作履約保證，所以我們找了新光公司來作履約保證，新光公司提出買賣契約、買賣履約保證契約，價金信託也是履約保證一種，本來應該要在100年2月14日完成簽約但上訴人有意見，契約就放在新光公司，之後洽談過程伊沒有參與，後來一直無法簽約等語（見原審卷㈠第163至166頁），核與證人即上訴人林清雄證稱：簽署系爭意向書時已就土地價額、履約保證達成協議，嗣後因新光公司所提出之契約為價金信託不是履約保證而沒有簽署等語（見原審卷㈡第32、33頁）大致相符，足見上訴人與被上訴人就買賣標的物、土地單價、履約保證雖已達成合意，惟就如何履約保證之方式並未約定，此據證人王雯靜（即陪同上訴人到新光公司之地政士）證稱：「（當天有無完成簽約？）沒有。因為那時候討論合約細節時，大家沒有達到可以確認簽約的條件，彼此要再回去討論後再定一個時間過來。」等語（見本院卷第107頁），而上訴人亦自承兩造100年3月間於新光公司時，因契約條款之不當，兩造均要再行確認等語（見本院卷第124頁），是兩造固曾約定另行簽署系爭394、397號土地買賣契約，嗣後係因兩造就系爭394、397號土地買賣價金履約保證應辦理價金信託抑或為其他履約保證方式等合約內容未能合意，而無法簽署買賣契約。㈤系爭394、397號土地買賣契約無法簽署肇因於價金信託是否為兩造約定之履約保證，依證人林清雄證稱：價金履約保證要有建築經理公司、地政士，就是要有公正第三者監督付款，價金信託就是銀行等語（見原審卷㈡第33頁），及證人陳同證稱：只要建經公司保障伊能順利拿到產權，賣方也希望買賣後可以取得足額價金，伊對建經公司契約不會有意見，建經公司是銀行成立等語（見原審卷㈠第164頁背面），可認被上訴人代表人與上訴人林清雄洽談時就履約保證均認知即為建築經理公司監督付款，亦即由買賣價金匯入建築經理公司即第三者專用帳戶，再付款予賣方；又參以內政部103 年8月20日內授中辦地字第0000000000號函說明二略為：「 ……建商所提供之預售屋買賣定型化契約，自應依規定載明5種履約保證方式及條款內容，俾使消費者瞭解並選擇是否簽約，其5種履約保證方式為不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶保證、公會連帶保證。而「價金信託」係為上開履約保證機制之一，其意義為由賣方與受託金融機構簽訂信託契約，委由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管，以達專款專用之目的。至於成屋買賣履約保證本部並無規範，一併說明。」等語（見原審卷㈠第249頁），是由前揭內政部函文可知，價金信託為履約保證之一種，方式為透過委託之金融機構依信託契約辦理專款專用；再佐之上訴人所提出新光公司不動產買賣價金信託契約（下稱系爭價金信託契約，見原審卷㈠第62至65頁），第3條付款約定第1項為各期買賣價金甲方即買方應以匯款方式匯入雙方指定之新光公司價金信託專戶並保留匯款單據以茲憑證、第2項為雙方同意新光公司委託楊明煌地政士辦理房地產移轉設定登記事宜、第3項則約定分3期付款由買方匯入新光公司價金信託帳戶，是由前揭系爭價金信託契約約定內容可知，被上訴人擬委託新光公司為價金信託之受託機構，以監督系爭394、397號土地買賣價金之給付，且亦約定系爭394、397號土地產權之移轉設定登記均委由地政士辦理，是以系爭價金信託契約雖名為價金信託，仍屬履約保證之一種，且亦符合上訴人林清雄所稱之建築經理公司監督付款及委託地政士辦理之要件，故而被上訴人既已委由新光公司擔任受託機構，且於100年3月間2次與上訴人林清雄洽談簽署不動產買賣及價金信託契約，堪認被上訴人確實已依系爭意向書之約定履行，亦即兩造未簽署系爭394、397號土地買賣契約，應認非可歸責於被上訴人之事由。上訴人雖以下列情詞置辯： ⒈上訴人辯稱：系爭價金信託契約第3條第3項第2款後段約定被上訴人只要支付第二期款51%匯（存）入信託帳戶，上訴人即須移轉產權，且第3條第3項第3款約定，承辦地政士辦理產權移轉登記完竣後3個工作日內，由被上訴人申貸之金融機構，將尾款金額一次匯入新光公司信託專戶，均無法保障上訴人權益云云。惟查，依系爭價金信託契約第3條第3項第2款後段約定，縱使上訴人無法申辦自用住宅用地增值稅單，被上訴人支付第二期款之51%匯（存）入新光公司信託帳戶，上訴人同意將產權移轉於新光公司，並非移轉於被上訴人，是被上訴人雖支付第二期款，仍無法取得系爭土地之產權。而系爭價金信託契約第3條第3項第3款亦約定，在產權移轉登記於被上訴人前，應先由被上訴人開立同額本票及簽立融資銀行撥款同意書具結交由新光公司，縱使被上訴人嗣後並未依約給付尾款，上訴人仍得請求新光公司依上開本票及銀行撥款同意書給付尾款，足見並無不能保障上訴人權益之情事，是上訴人所辯，尚無可採。 ⒉上訴人又辯稱：系爭394、397號土地買賣契約未簽署乃係因本件買賣價金總額僅為8,000餘萬元，被上訴人卻要貸款1億元，因超額貸款不成而不願與上訴人簽訂買賣契約，顯然因可歸責於被上訴人之事由，致不能履行云云，然為被上訴人否認，且被上訴人確曾提供新光公司之不動產買賣契約，而依新光公司102年6月19日之函文（見原審卷㈠第17頁），已明確揭示系爭買賣契約未簽訂之原因為「買賣雙方無法就契約內容達成共識」，而證人即被上訴人陳同亦證述：我的交易還是存在，我從來沒有拒絕說不買等語（見原審卷㈠第165頁），被上訴人亦稱其未能貸款之部分則由其自有資金補足，並非就系爭買賣契約之價金均以貸款為之。況本件買賣契約本應於100年2月14日簽定，後延至101年3月31日無法訂立主因係被上訴人所提履約保證方式非上訴人所能接受，雙方就此議約內容之一部無法達成共識，縱被上訴人嗣後欲延緩議約，仍難認可歸責於被上訴人。是上訴人此部分所辯，亦無可採。㈥次查，依新光公司102年6月19日新建業字第00000000號函說明二記載「就旨揭土地買賣交易安全事宜，貴我雙方及地主所委任之地政士雖曾於民國100年約3月間於本公司就相關契約進行討論；惟因買賣雙方無法就契約內容達成共識，本案並未完成交易安全契約之簽訂，故無交易安全契約影本可供貴公司轉呈法院。」（見原審卷㈠第17頁），是由新光公司函文可知兩造未簽署系爭394、397號土地買賣契約乃因雙方無法就契約內容達成共識，而上訴人林清雄亦辯稱價金信託並非履約保證，兩者有異等語（見原審卷㈠第261頁），顯見本件系爭土地買賣契約因兩造就如何履約保證之契約必要點不能合意，為不可歸責於雙方之事由，致不能成立，是尚難認可歸責於上訴人之事由而未履行簽署契約之義務。至被上訴人謂上訴人因當時無法適用自用住宅土地增值稅之優惠稅率拒絕簽訂買賣契約，實屬可歸責於上訴人之事由云云，為上訴人否認，被上訴人復未能舉證以實其說，自無足採。㈦至上訴人雖於100年5月26日以文山興隆路存證號碼000086號存證信函通知被上訴人應於100年6月26日前告知賣方是否簽訂買賣契約，否則不得請求退還系爭定金云云，惟被上訴人既已於100年3月間依約委由新光公司提出不動產買賣契約及系爭價金信託契約，雙方無法達成合意，即無從認有違反預約之情，因此，上訴人自無從依民法第249條第2款規定沒收系爭定金；況被上訴人亦於同年6月7日以臺北光復郵局存證信函000912號存證信函通知上訴人系爭394、397號土地買賣契約無法簽署並非可歸責於被上訴人之事由，且依被上訴人於100年4月28日出具之承諾書，兩造同意延期至101年3月31日簽訂合約，上訴人亦得另行出售等語（見原審卷㈠第21、22頁），前揭函文亦經上訴人林清雄收受，惟上訴人林清雄收受後卻未就被上訴人之主張予以駁斥，是以，尚難認無法簽約係可歸責於被上訴人。㈧按契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條第4款定有明文。查系爭394、397號土地買賣契約既因非可歸責於兩造之事由不能簽訂，且系爭394、397號土地又已於101年11月20日以買賣為登記原因，移轉所有權登記予陳振龍，而不能履行，揆諸前揭說明，被上訴人依民法第249條第4款之規定，請求上訴人返還系爭定金，自屬有據。五、綜上所述，被上訴人主張類推適用民法第249條第4款規定，請求上訴人返還系爭定金，及起訴狀繕本送達翌日即自102 年11月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中華民國 104 年 4 月 21 日民事第六庭審判長法官陳玉完法官黃莉雲法官曾錦昌正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 4 月 23 日書記官陳佳伶附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院103年度上字第1514號

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