臺灣高等法院 - 103年度上字第720號（請求移交等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　103年度上字第720號上　訴　人　金磚密碼管理委員會法定代理人　林淑櫻訴訟代理人　陳憲政律師被上訴人　怡和開發建設股份有限公司法定代理人　李英道訴訟代理人　曾孝賢律師複代理人　賴怡雯律師上列當事人間請求移交等事件，上訴人對於中華民國103年4月30日臺灣臺北地方法院102年度訴字第3916號第一審判決提起上訴，本院於103年11月11日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴主張：被上訴人為坐落於臺北市○○區○○段○○段000○00○地號（門牌號碼：臺北市○○區○○街00巷0號）「金磚密碼社區」（下稱金磚密碼社區）之起造人與賣方，金磚密碼社區於民國97年3月12日領得台北市政府都市 ○○○00○○○000號使用執照，同年5月完成交屋，惟系爭社區建物自97年間完工暨交屋迄今，被上訴人並未依法進行所有公共設施之功能檢測，完成驗收及移交手續，金磚密碼社區尚有多項公共設施之缺失，致伊所屬社區住戶迄今仍無法合法使用相關公共設備，伊多次發函請被上訴人依契約意旨完成檢測與移交作業，並履行其保固責任，詎被上訴人於98年8月20日，以(98)金磚字第00000000號函覆表示「來函表列內容均有會同歷任物業管理總幹事（主任）實地會勘、說明過，不在此贅述」，拒絕完成檢測、移交作業，伊乃於99年8月20日寄出存證信函，並附上太古華電實業股份有限公司（下稱太古華電公司）之公設初勘檢測報告，請求被上訴人依契約意旨及法律規定完成改善並驗收，然被上訴人於99年9月3日卻回函指稱系爭公共設施缺失係保養維護未落實所致云云，被上訴人顯已違反公寓大廈管理條例第57條第1 項之法定義務。為此，爰依公寓大廈管理條第57條第1項之規定，請求被上訴人應會同主管機關與上訴人，針對金磚密碼社區水電、機械設施、消防設施及各類管線（下稱系爭設備，即如本院卷第122至136頁所列之全部設施項目）進行檢測，並完成移交作業。（原審就上訴人上開請求部分，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。至上訴人超逾上開請求部分，經原審判決駁回，未據聲明不服，非本院審理範圍。）並於本院聲明：㈠原判決駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應會同主管機關臺北巿政府與上訴人針對金磚密碼社區大廈之系爭設備進行檢測，並辦理移交手續。二、被上訴人則以：金磚密碼社區於97年3月間領得使用執照，同年5月完成交屋，同年8月16日召開第一屆區分所有權人大會，並成立金磚密碼社區管理委員會。伊已於97年9月7日辦理系爭設備移交，並經斯時金磚密碼社區管理委員會主任委員吳森雄、姚美貴逐項驗收確認並移交，雙方並於97年10月2日書立切結書交臺北市政府都市發展局審查，伊無再行移交之義務，亦無再為移交之可能。縱認訴外人吳森雄非合法選任為主委，其身分有瑕疵，仍應適用民法第169條關於表見代理之規定，吳森雄代表受領系爭設備驗收移交，已對上訴人發生效力，且基於團體自治，並類推民法第27、31條之法理，上訴人之成立並無疑問，各管理委員代表社區住戶表達意見，推選主委吳森雄；吳森雄以主任委員身分自居，向主管機關報備、召集會議、辦理驗收移交等，斯時上訴人、住戶均未表示反對，其代表驗收移交社區之系爭設備，自生受領效力無疑。退萬步言，倘認上訴人因主任委員選任瑕疵即不能執行職務，依金磚密碼房屋預定買賣契約書第12條第6項，視為已由全體區分所有權人接收，而97年9月至今，金磚密碼社區區分所有權人及住戶針對系爭設備早已接收、使用、維護，甚至破壞、修繕、變更等，伊斷無在上訴人管領系爭設備已數年的狀況下重行辦理移交之義務之理。此外，相關缺失乃因上訴人保養維護未落實所致，無任何可歸責伊之缺失存在等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人為金磚密碼社區之起造人與賣方，金磚密碼社區於97年3月12日領得臺北市政府都市○○○00○○○000號使用執照，97年5月完成交屋，有房屋預定買賣契約及使用執照附卷可稽（見原審卷第13至45、205頁）。㈡上訴人分別於99年7月27日、同年8月20日寄發臺北大安郵局第592號、第682號存證信函，並附上大古華電公司之建物公設初勘檢測報告，要求被上訴人依契約意旨及法律規定就多項公共設施內容完成改善並驗收，被上訴人分別於99年8月6日、同年9月3日以臺北逸仙郵局第2059號、第2255號存證信函說明前已完成移交，並透過該檢測報告可知公共設施之缺失係保養維護未落實所致，此有上開存證信函及檢測報告在卷足憑（見原審卷第46至49、52至73、126至127頁）。㈢被上訴人曾於97年7月26日召開金磚密碼社區第一屆第一次區分所有權人會議，因未達法定出席人數及比例，故宣布流會，並於同年8月16日上午10時召開第一屆第二次區分所有權人會議，成立金磚密碼社區管理委員會，選出吳森雄、洪議銘、陳金吉、程寶珠、王清清、姚美貴為第一屆管理委員會管理委員及侯素梅為車位委員，並於同日召開金磚密碼社區第一屆第一次管理委員會會議，推選吳森雄為主任委員、洪議銘為副主任委員、陳金吉、王清清為監察委員、程寶珠、姚美貴為財務委員、侯素梅為停車場設備委員，此有上開二次區分所有權人會議會議紀錄及管理委員會會議紀錄等影本附卷可稽（見原審卷第209至244頁）。四、上訴人主張：訴外人吳森雄無代表上訴人所屬金磚密碼社區向被上訴人具名驗收移交系爭設備之代表權，其與被上訴人所為系爭設備之移交行為，應屬無效云云，惟為被上訴人所否認，並辯稱：上訴人及吳森雄分獲主管機關組織報備證明，吳森雄縱非合法選任為主任委員，仍應適用民法第169條關於表見代理之規定，構成上訴人表見之管理負責人等語。經查：㈠按公寓大廈管理條例第57條第1項規定，起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。又管理委員會自起造人處受公寓大廈共用部分之移交，及對該共用部分進行維護、修繕之權限，係源自於該公寓大廈之區分所有權人之授權，而非於區分所有權人之權利以外，創設管理委員會之權利。㈡訴外人吳森雄係金磚密碼社區管理委員會第一屆主任委員，有臺北市建築管理工程處103年3月13日北市都建寓字第00000000000號函附之臺北市政府同意備查函稿、申請報備書、申請變更報備檢查表、區分所有標的基本資料表、臺北市政府都市○○○00○○○0000號使用執照、使用執照附表、金磚密碼社區第一屆第二次區分所有權人會議紀錄、區分所有權人會議出席人員簽到簿、金磚密碼第一屆第一次管理委員會會議紀錄、委員通訊錄等件附卷可稽（見原審卷第199至208、225至244頁），復為兩造所不爭執（見原審卷第247頁反面），堪以認定。上訴人雖主張：訴外人吳森雄並非金磚密碼社區內區分所有建物之區分所有權人，依規約第6條第2項規定，主任委員應由區分所有權人擔任，其未經合法選任為上訴人之法定代理人，則其擔任上訴人社區主任委員，並具名驗收本件相關文件，並非適法云云，並提出規約為證（見原審卷第176頁）。惟按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推1人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第29條第2項前段定有明文。且依同條例第3條第8款及第9款之規定，公寓大廈之管理委員會，係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。管理委員會乃住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，其性質上僅係執行機關，並非意思機關，縱然管理委員會違反規約規定推選主任委員，亦不影響該員經區分所有權人合法選出為管理委員，並經管理委員會授權處理該會所應執行之事務，自得執行公寓大廈管理條例所定管理委員會之職務。而管理委員會於公寓大廈管理條例規定之權責範圍內所為之法律行為，應屬有效。本件上訴人前任主任委員吳森雄僅係金磚密碼社區之住戶而非區分所有權人，依金磚社區區分所有權人會議決議通過之規約規定，得經由區分所有權人會議選任為管理委員會之管理委員，但不得決議選出擔任主任委員，固為被上訴人所不爭，惟吳森雄既係合法選出之管理委員，且經推選代表管理委員會執行公寓大廈管理條例第57條第1項所定金磚密碼社區之系爭設備進行檢測及移交之權責，自有與被上訴人辦理系爭設備之驗收、移交之權限，屬有權代理。上訴人上開主張，要無可採。五、上訴人主張：金磚密碼社區之建物自97年間完工暨交屋迄今，被上訴人並未依法進行系爭設備之功能檢測，完成驗收及移交手續等語，惟為被上訴人所否認，並辯稱：伊已於97年9月7日辦理金磚密碼社區之系爭設備移交，並經斯時金磚密碼社區管理委員會主任委員吳森雄、姚美貴逐項驗收確認並移交等語。經查：㈠被上訴人辯稱：伊已將金磚密碼社區之系爭設備完成驗收並移交予金磚密碼社區管理委員會等語，業據提出金磚密碼卷宗移交清單、公寓大廈管理組織報備證明、金磚密碼社區證明書移交清冊、支票、統一發票、怡和開發建設股份有限公司金磚密碼住宅大樓監控系移交證明書、切結書、金磚密碼緊急昇降設備（電梯）移交清冊、設備文件移交清冊為證（見原審卷第128頁至第131頁反面、151至164頁），而上開金磚密碼緊急昇降設備（電梯）移交清冊、設備文件移交清冊上驗收單位欄，經被上訴人之第一屆主任委員吳森雄、委員王清清、代理人吳燦能簽名或蓋用印文以確認；且設備移交清冊已明確記載移交設備之「品名」「數量」「裝設地點」及「設備現況」等項，且「備註」欄位更就移交設備裝設地點所處之樓層，另再加註詳細位置，以資識別（見原審卷第152頁至第164頁），此為上訴人所不爭執（見原審卷第247 頁反面），足見上訴人主張僅有書面資料移交云云，應無可採。另就各項監控系統設備，亦經被上訴人與上訴人之代理人吳森雄於97年9月7日點交驗收完成，功能無誤等情，有移交證明書1紙在卷足憑（見原審卷第130頁反面），是前開監控系統設備業經移交驗收完成，至為灼然。㈡按起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續，公寓大廈管理條例第57條第1、2項定有明文。且參內政部營建署93年4月5日台內營字第0000000000號函示：上開規定中所稱現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，該項檢測之責任應係由起造人負責，檢測方式，由起造人及管理委員會或管理負責人，雙方協議為之，政府主管機關派員會同，僅見證雙方已否移交，起造人應製作移交紀錄一式三份，移交完成後由起造人及管理委員會或管理負責人及政府主管機關各執乙份，可知起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備等進行檢測，確認其功能正常無誤後移交予管理委員會或管理負責人，檢測方式由起造人及管理委員會或管理負責人雙方協議為之，主管機關僅見證雙方已否移交。倘不能通過檢測，管理委員會或管理負責人得報請主管機關就歸責起造人部分，命起造人修復改善，並於一個月內，再由起造人與管理委員會或管理負責人辦理移交手續。本件被上訴人與上訴人之代理人吳森雄於97年10月2日簽立並另份送臺北巿政府都巿發展局之切結書記載「本案已交屋完成，同時依法於97年8月16日召開第一屆區分所有權人會議成立『金磚密碼社區管理委員會』，並於97年9月7日完成公設驗收移交手續…怡和開發建設股份有限公司（即被上訴人）並承諾負責保固1年期間，自97年9月8日至98年9月7日止之工程瑕疵修繕與設備維護保養責任…此致台北巿政府都巿發展局」，有切結書1紙附卷可參（見本院卷第131頁正反面），足見公共設施部分亦經兩造移交驗收完成，且被上訴人承諾自97年9月8日起負責保固1年，兩造並書立切結書提交主管機關即臺北巿政府都巿發展局。且上訴人對於被上訴人移交系爭設備之數量及現於住戶使用中等情並無爭執（見本院卷第118頁反面），其並未舉證證明系爭設備於點交時有不能通過檢測或主管機關已命被上訴人修復改善之情事存在，自堪認被上訴人業已於97年9月7日移交系爭設備予上訴人，並經上訴人驗收完成，被上訴人另承諾保固1年，負責自97年9月8日至98年9月7日之工程瑕疵修繕與設備維護保養。上訴人主張：被上訴人對系爭設備實際上未進行檢測，且未確認其功能正常無誤乙節云云，洵無可採。至社區之消防設備是否有瑕疵，僅係被上訴人應負保固修繕之問題，自不能以系爭設備於保固期間屆滿後發生故障或瑕疵，即認被上訴人就系爭設備未進行檢測、修繕。是上訴人主張被上訴人未依公寓大廈管理條第57條第1項規定，對系爭設備進行檢測，且未點交予伊，伊亦未驗收云云，應無可採。六、綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條第57條第1項之規定，請求被上訴人應會同主管機關與上訴人，針對系爭設備進行檢測，並辦理移交手續，為無理由，不應准許。是則原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 103 年 11 月 25 日民事第十一庭審判長法官鄭純惠法官陳秀貞法官徐福晋正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 11 月 25 日書記官吳金來附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院103年度上字第720號

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