臺灣高等法院103年度上字第765號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　103年度上字第765號

上訴人

柏旭工程有限公司

法定代理人

李慈恩

訴訟代理人

朱昭勳律師

訴訟代理人

許民憲律師

被上訴人

菁文企業有限公司

法定代理人

黃明中

訴訟代理人

邱清銜律師

複代理人

張必昇律師

上列當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國103年5月9日臺灣桃園地方法院101年度訴字第771號第一審判決提起上訴，本院於104年6月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：被上訴人前向上訴人購買坐落新竹縣芎林鄉○○○段000○000000地號土地（下稱系爭土地或分稱其地號），約定買賣價款為新臺幣（下同）1億2,445萬元，並於民國100年12月30日簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），系爭土地雖尚有既存道路及扣款爭議，兩造仍同意於101年3月15日簽署點交證明書（下稱系爭證明書），由履約保證銀行即彰化商業銀行埔心分行（下稱彰化銀行）先行給付部分尾款予上訴人，惟仍保留650萬元（下稱系爭保留款），待爭議解決後再由彰化銀行直接給付上訴人，嗣經新竹縣竹東地政事務所（下稱竹東地政事務所）測量結果即如原判決附圖（下稱附圖）所示，可知系爭土地之既成道路面積為489平方公尺，換算坪數為148坪，則依系爭契約第6條第2項約定：「少部份之土地如為現成或既成道路，雙方同意於作為道路使用之土地面積超過買賣總面積百分之一時，所有作為道路使用之土地面積，雙方同意依公告現值計算價金。」，故既成道路之價差，按系爭契約約定每坪售價2萬6,000元與以公告現值每平方公尺4,000元計價之差額為189萬2,000元，系爭保留款扣除前揭價差後，被上訴人尚應給付上訴人460萬8,000元（計算式：650萬元－189萬2,000元＝460萬8,000元）。爰依系爭契約、民法第367條規定，請求：被上訴人應給付上訴人460萬8,000元，並自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5％計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。原審判決上訴人全部敗訴，上訴人聲明不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人460萬8,000元，並自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：系爭土地前經新竹縣政府於71年3月31日規劃公告核定為芎林工業用地（下稱系爭計畫），其中部分面積經規劃為計畫道路、排水用地、河溝、護堤，嗣系爭土地於101年7月23日逕為分割後增加之180-34、180-39、180-40地號土地即屬計畫道路，180-35、180-41地號土地則為排水用地，180-36、180-42地號土地為護堤（下合稱計畫道路等土地或分稱之），均不得建築使用，與系爭土地之使用地類別為丁種建築用地之法定容許使用項目及被上訴人購買時之現狀不符，未符上訴人依系爭契約第8條第1項後段約定應保證系爭土地在簽約前，主管機關未曾發函或公告將被徵收或變更使用之品質；又系爭契約第6條第2項既約定土地「作為道路使用」為影響價值、效用之瑕疵，則系爭土地關於計畫道路部分，即屬欠缺上訴人依系爭契約第8條第1項前段約定應保證無「其他糾葛」瑕疵之品質；且依最高法院73年台上字第1173號、49年台上字第376號判例意旨，及系爭契約第6條第2項約定可知，兩造均認系爭土地作為道路使用部分，對於土地之效用和價值有所減損，故特別約定改以較市價低之公告現值計價，故計畫道路等土地亦應視為足以減損系爭土地價值和效用之瑕疵。是上訴人所交付之計畫道路等土地未符系爭契約第8條第1項約定之保證品質，復有減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，被上訴人依民法第359條規定，自得主張減少價金，茲因兩造就系爭土地約定單價為每平方公尺7,865元及計畫道路等土地如應減價則以每平方公尺5,000元計算，均不爭執，則計畫道路部分應減少價金484萬7,580元【計算式：（108-34地號面積1169平方公尺＋108-39地號面積161平方公尺＋108-40地號面積362平方公尺）×（7,865元－5,000元）＝484萬7,580元】。另排水用地及護堤之減價價格應以每平方公尺4,000元計算，則應減少價金計664萬7,800元【計算式：（180-35地號面積606平方公尺＋180-41地號面積201平方公尺＋180-36地號面積553平方公尺＋180-42地號面積360平方公尺）×（7,865元－4,000元）＝664萬7,800元】，以上合計1,149萬5,650元，為被上訴人所溢付之系爭土地價金，上訴人應依民法第179條規定予以返還，被上訴人並以此部分債權經與上訴人本件請求抵銷後，已無再為給付之義務等語置辯。答辯聲明：上訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

三、兩造不爭執事項：（本院卷第64頁正、反面、第76頁正、反面）

㈠被上訴人前向上訴人購買180、180-32地號土地，約定買賣價款為1億2,445萬元，每平方公尺單價7,865元，並簽訂系爭契約。

㈡兩造因系爭契約仍有爭議，故於101年3月15日簽署系爭證明書，由履約保證銀行即彰化銀行保留650萬元即系爭保留款；系爭保留款乃針對現成道路占用問題為處理。

㈢系爭土地上遭現存道路占用部分面積依附圖所示為489平方公尺（180地號土地遭占用451平方公尺、180-32地號土地遭占用38平方公尺）。依系爭契約第6條第2項約定，現存道路部分土地依公告現值每平方公尺4,000元計價，應減少之價金為原判決認定之188萬9,985元。

㈣新竹縣政府以71年3月31日府建商字第31203號公告芎林工業區用地道路及公共設施規劃圖，系爭土地包含於規劃範圍內。被上訴人於取得系爭土地所有權登記後，向新竹縣政府申請指定建築線時，經新竹縣政府通知須先辦理逕為分割，經被上訴人申請後，於101年7月23日就系爭土地逕為分割，分割後增加180-33至42地號，其分割之基礎為系爭計畫之用地規劃，增加之地號分別為河溝、護堤、排水用地及計畫道路，均不得作為建築使用。

㈤系爭土地地號變動及上訴人取得之經過如下：

1.系爭土地於95年間地號原為180、180-5、180-12至18、180-22、180-23，此部分地號為83年及86年間因系爭計畫之用地規劃逕為分割而來。

2.上訴人於95年10月11日經臺灣新竹地方法院拍賣取得系爭土地，該院拍賣公告記載：依鑑價報告內容：180-15、180-16、180-22、180-23地號土地，可能為系爭計畫內容之行水區，180-14、184-17、184-18地號土地可能為系爭計畫內容之道路用地。

3.上訴人於98年7月21日向竹東地政事務所申請將180、180-5、180-12至18、180-22、180-23等地號土地合併為180地號土地，98年7月22日申請分割出180-32地號土地，此即為兩造間系爭契約之交易標的。

㈥計畫道路土地如應減價同意以每平方公尺5,000元計算。

四、上訴人主張依系爭契約第6條第2項約定，現存道路部分土地依公告現值每平方公尺4,000元計價後，應減少之價金為189萬2,000元，則系爭保留款扣除此部分價金後，被上訴人依民法第367條規定，尚應給付其系爭土地買賣價金460萬8,000元，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，茲分述如下：

㈠被上訴人尚應給付上訴人系爭土地之買賣價金為何？查，兩造因系爭契約仍有爭議，故於101年3月15日簽署系爭證明書，由彰化銀行保留系爭保留款，而系爭保留款乃針對現存道路占用問題為處理，又系爭土地上遭現存道路占用部分面積依附圖所示為489平方公尺（180地號土地遭占用451平方公尺、180-32地號土地遭占用38平方公尺），依系爭契約第6條第2項約定，現存道路部分土地依公告現值每平方公尺4,000元計價，應減少之價金為188萬9,985元，均如前述，則系爭保留款扣除此部分價金後，被上訴人尚應給付上訴人系爭土地買賣價金為461萬15元，上訴人僅主張被上訴人應給付其460萬8,000元，自屬可採。

㈡被上訴人抗辯上訴人交付之系爭土地計畫道路部分欠缺系爭契約第8條第1項約定之保證品質，復與丁種建築用地之容許使用項目及土地現狀未符，有減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，其依民法第359條規定自得主張減少價金，而此部分價金屬被上訴人溢付之土地價金，上訴人應依民法第179條規定予以返還，被上訴人並以此部分債權主張抵銷，是否有據？

⒈系爭土地計畫道路部分是否為瑕疵？上訴人應否負瑕疵擔保責任？

⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

⑵查兩造於100年12月30日簽立系爭契約，約定買賣標的即系爭土地使用分區為「工業區」、使用地類別為「丁種建築用地」，有土地登記第一類謄本可參（原審卷一第42頁、第43頁），而丁種建築用地之容許使用項目依非都市土地使用管制規則第6條第3項附表1規定為：㈠工業設施、㈡工業社區、㈢再生能源設施、㈣臨時堆置收納營建剩餘土石方、㈤水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施、㈥依產業創新條例第三十九條規定，經核定規劃之用地使用、㈦廢棄物回收貯存清除處理設施、㈧交通設施等項目，則依一般交易觀念，工業區之丁種建築用地應得作為容許使用項目及其細目所列設施及用途之使用，始具有物之通常效用。惟系爭土地經新竹縣政府以71年3月31日府建商字第31203號公告為系爭計畫之規劃範圍內，故被上訴人於取得系爭土地所有權登記後，向新竹縣政府申請指定建築線時，經通知須先辦理逕為分割，被上訴人申請後，於101年7月23日就系爭土地逕為分割後增加180-33至42地號，增加之地號分別為河溝、護堤、排水用地及計畫道路，均不得作為建築使用，業如前述，而其中增加之180-34、108-38、180-39、180-40地號土地即屬計畫道路，亦有新竹縣政府102年12月20日府地用字第0000000000號函可按（原審卷二第105頁），參酌證人即新竹縣政府地政處員工游輝欽證述：系爭計畫公告圖上之計畫道路，未來僅能作為道路使用，於公部門徵收前可作開放式使用等語（原審卷二第101頁反面至第102頁），可知計畫道路係預定作為道路使用之公共設施用地，將來復有遭政府徵收之可能，則該部分土地除目前已不得建築使用外，其依前述法定容許使用項目及其細目所列設施及用途等使用目的亦因此受有相當程度限制，不惟其通常效用有所減少，並將減低其經濟上之價值，自屬物之瑕疵，被上訴人主張上訴人應負瑕疵擔保責任，即屬有據。

⑶上訴人雖主張依系爭計畫樁位圖等相關用地規劃資料及新竹縣政府104年3月23日府地用字第0000000000號函覆可知，一般民眾或建築師均可向道路及工務主管機關申請閱覽或查詢得知系爭計畫公告、列管註記；且77年間宜春公司於180地號土地未分割時，即知悉該土地規劃情形而簽立切結書；及依被證19不動產鑑價書，顯見該鑑價建築師亦係於94年間參考系爭計畫樁位圖而得知系爭土地之規劃現狀，即一般人確可查悉系爭土地之規劃情形，被上訴人購地目的係在興建廠房，自應於購地前委請專業人員參酌前述樁位圖等資料加以評估，惟被上訴人並未為之，則於購地後未符合其前述目的，係被上訴之過失云云。惟按買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條第2項定有明文。查，上訴人於95年10月11日經臺灣新竹地方法院拍賣取得系爭土地，該院拍賣公告即載明：依鑑價報告內容：180-15、180-16、180-22、180-23地號土地，可能為系爭計畫內容之行水區，180-14、184-17、184-18地號土地可能為系爭計畫內容之道路用地，業如前述，故上訴人就系爭土地上可能有計畫道路規劃早於95年間即知情，此影響系爭土地之交易價值，在交易上本有告知之義務，且依證人游輝欽證述：「（關於71年的計畫，是否有任何的公示資料可查？）沒有。（101年逕為分割前才確認計畫道路的樁位，確實時間為何？）應該是101年我們將資料轉給地政事務所，但確認樁位的時間沒有辦法確認。…（被告提出的被證十九不動產鑑價書裡建築師所參考的的五華工業區樁位圖是否即為當庭提示的樁位圖？）這個區位確實位於五華工業區，因為我所提供的樁位圖在道路主管機關及工務主管機關都有留存，所以很有可能是參酌這份樁位圖。（這份資料可以讓一般的建築師、民眾可以閱覽到這份資料？）可以，但一般民眾可以閱覽，但只是看樁位圖還是不能看出建築線，還是會請民眾聲請建築線才能確認。…（所謂沒有公示資料，是否是指一般人民除非在指定建築線時由工務機關告訴他，土地已經被畫入71年的規劃圖內，否則沒有其他途徑可以得知？）是的。在地政機關還沒有將計畫道路畫在地籍圖上，一般人是很難知道，除非他有看到公告。（實務上，私人要購地作為建築廠房之前，是否可以委請建築師作土地現況了解，或是查詢土地計畫道路或公共設施的問題？）有可能會知道。如果只問有無計畫道路，問工務處養護科可以知道。如果要廣泛的問使用限制，要函詢38個主管單位才能得知。」等語（原審卷二第102頁至第103頁），參酌原審向新竹縣政府函詢71年工業區計畫之公示內容，新竹縣政府轉請芎林鄉公所查明，芎林鄉公所表示無法提供相關訊息（原審卷一第188頁、第234頁），經原審再函詢竹東地政事務所及新竹縣政府國際產業發展處，則僅表示曾將規劃相關資料於78年9月5日至10月5日辦理公告，並刊登於聯合報78年9月5日第18版（原審卷一第265頁），足見系爭計畫之用地規劃於公部門已無公示資料，雖曾於78年間公告之資料亦係經原審函詢上述各機關單位始取得；另系爭計畫樁位圖固於道路主機關及工務主管機關均有留存，惟建築師、民眾仍須申請始得以閱覽，顯未具公示性，況在地政機關還未將計畫道路畫在地籍圖上及未有公告之情形下，一般人尚難藉由閱覽樁位圖即得查知系爭土地之規劃情形，而委請建築師亦僅可能得以知悉，實際規劃情形仍須詢問相關主管機關，是系爭計畫之用地規劃及樁位圖，既無公示資料可讓一般民眾閱覽即知，縱委請建築師亦非即得查悉系爭土地實際規劃情形；況上訴人亦於系爭契約第8條第1項後段聲明：「賣方（即上訴人，下同）保證在簽約前主管機關未曾發函或公告買賣標的物將被徵收或變更使用之情事」等語（原審院卷一第10頁），則被上訴人基於信任上訴人前揭聲明而於購地前未委請專業人員參酌前述樁位圖等資料加以評估，自難認被上訴人未依通常查詢知悉系爭計畫之用地情形而有重大過失，依上說明，上訴人仍應負瑕疵擔保責任。另77年間宜春公司於180地號土地未分割時即得知該土地規劃情形，乃宜春公司如何查得之問題，顯與本院前揭認定無涉。上訴人上開主張，均不足採。

⑷上訴人又主張系爭計畫乃依相關法令規定所為之系爭土地規劃或使用限制，係為求土地合理使用所設，而非瑕疵；且被上訴人於購地簽約時並未表示其購地係為建築廠房所用，兩造亦未約定上訴人保證系爭土地均得用以建築廠房，則系爭土地是否得按被上訴人之意願建築廠房，非上訴人保證品質範圍內；況依各種使用地容許使用項目及許可使用細目表可知，系爭土地作為上揭7種「容許使用項目」及其所屬之「使用許可細目」使用，均符合丁種建築用地之通常效用及品質云云。查，系爭土地使用分區為「工業區」、使用地類別為「丁種建築用地」，則依一般交易觀念，工業區之丁種建築用地應得作為法令規定容許項目所列設施之建設及所定用途之使用，始具有物之通常效用，已如前述，則系爭土地計畫道路部分，除限制建築使用外，客觀上於日後有被徵收之可能，其依前述法定容許使用項目所列設施及用途等使用目的即因此受有相當程度限制，況如被徵收開闢為公用道路使用，自無可能再為前述法定容許使用項目及其所屬使用許可細目使用，不惟其通常效用有所減少，並將減低其經濟上之價值，而較非計畫道路用地之土地部分減損，自屬物之瑕疵至明，縱上訴人未保證系爭土地均得用以建築廠房，亦應就計畫道路部分負瑕疵擔保責任。上訴人前揭主張，並非有據。

⑸上訴人再主張被上訴人於簽約時已知悉系爭土地早已規劃為工業區，使用地類別係丁種建築用地；且依證人廖照娟於101年10月18日證述可知，兩造於點交當時除既成道路面積外並無其他爭議，即就道路以外土地均同意以現況點交，並無被上訴人主張之瑕疵；故系爭土地如未能依被上訴人之想法使用即謂瑕疵，而使土地規劃或使用限制之法令等同瑕疵，將使上訴人在賣出土地後面臨不可預測風險云云。查，被上訴人於簽訂系爭契約前無從查悉系爭計畫之用地情形，已如前述，而系爭土地於點交時仍有既成道路面積之爭議，亦待日後測量始得以知悉面積及位置，遑論計畫道路部分更無從由現場勘查中得知，參酌證人游輝欽證述：地政機關還未將計畫道路畫在地籍圖上，一般人是很難知道，除非他有看到公告等語（原審卷二第103頁），可知縱被上訴人於簽約時已知悉系爭土地早已規劃為工業區，使用地類別係丁種建築用地，亦無法藉由土地登記謄本及現況查悉其上有無計畫道路部分；而系爭土地計畫道路部分，具減少其通常效用之瑕疵，業如前述，自非以被上訴人之想法而認定為瑕疵；另出賣人之瑕疵擔保責任係屬法定責任，本不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要，且本件應由上訴人就系爭土地可能為系爭計畫內容之道路用地負告知義務，已如前述，故上訴人所承擔者乃為系爭土地上現有計畫道路之瑕疵擔保責任，非日後不可預測之風險。上訴人前述主張，洵屬無稽。

⑹上訴人另主張系爭土地於71年間即經系爭計畫為計畫道路等用地規劃，迄今均無變更，兩造簽約前並未有縣府「發函」或「公告」於本件簽約後將被變更使用之情形，也無將被徵收之情形，縱交付後發生政府要徵收系爭土地或變更系爭土地使用分區或使用地類別，亦屬交付後之利益或危險，依法應由買受人即被上訴人負擔；又被上訴人就計畫道路用地，本可圍在廠區範圍內，作開放性使用，如被徵收，亦可依市價取得補償，依目前市價行情觀之，可期被上訴人將可獲利，自難認系爭土地有任何減損價值及效能之瑕疵可言云云。查，系爭土地計畫道路部分，現雖尚無徵收或變更使用計畫，然其使用上仍受限制，並隨時可能遭政府徵收，已如前述，其瑕疵客觀上於系爭契約成立時即已確定存在，自非屬交付後之危險而應由被上訴人負擔；又被上訴人於計畫道路部分土地買賣危險移轉當時確已受有價值減少損害，與事後該部分土地是否得為開放性使用、徵收或徵收日期、徵收補償金額係屬二事。上訴人上述主張，委無足取。

⑺綜上，系爭土地計畫道路部分，有通常效用及價值減少之瑕疵，被上訴人於系爭契約簽訂時並不知上情，亦無法於點交時依現場勘查而發現上開瑕疵存在，上訴人自應對被上訴人負瑕疵擔保責任。

⒉被上訴人得否請求減少價金及金額為何？又被上訴人依民法第179條規定請求上訴人返還此部分價金，得否主張抵銷？

⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又買受人倘行使價金減少請求權，出賣人對已受領但事後經減少之買賣價金，其法律上原因事後已不存在，買受人得依民法第179條不當得利之規定，請求出賣人返還此部分所受之利益。查，上訴人就計畫道路部分應對被上訴人負瑕疵擔保責任，既如前述，被上訴人請求減少價金，並依不當得利法律關係請求上訴人返還該減少部分之價金，即屬有據。而計畫道路部分土地逕為分割後即為180-34、180-39、180-40地號土地，兩造就此部分土地如應減價同意以每平方公尺5,000元計算，已如前述，故被上訴人得請求減少之價金並返還之不當得利即為484萬7,580元【計算式：（108-34地號面積1169平方公尺＋108-39地號面積161平方公尺＋108-40地號面積362平方公尺）（原單價7,865元－減價後單價5,000元）＝484萬7,580元】。

⑵末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條第1項定有明文。查，上訴人依系爭契約約定、民法第367條規定，固得請求被上訴人給付系爭土地買賣價金460萬8,000元，然上訴人得請求減少價金並據此返還之不當得利為484萬7,580元，亦屬有據，兩相抵銷後，上訴人已無得請求被上訴人再為給付之債權。至被上訴人主張排水用地及護堤之瑕疵減價及抵銷部分，即無再予審究之必要。

五、綜上所述，上訴人依系爭契約、民法第367條規定，請求被上訴人給付460萬8,000元，並自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。原審所為上訴人敗訴及駁回其假執行聲請之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第四庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。