臺灣高等法院103年度上易字第1222號

• 裁判案由: 減少價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 104 年 11 月 30 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 103年度上易字第1222號上　訴　人　李民海
被 上訴 人　張雪卿
訴訟代理人　蕭銘毅律師
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國103年8月29日臺灣新竹地方法院102年度訴字第547號第一審判決提起上訴，本院於104年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付逾新臺幣伍拾萬肆仟肆佰零伍元本息，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、及第二審訴訟費用由被上訴人負擔四分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人經由原審共同被告住通股份有限公司（下稱住通公司，此部分業經原審判決被上訴人敗訴確定）之仲介，以新臺幣（下同）2,120萬元之價金，向上訴人
購買坐落新竹市○○段000號地號土地及其上同段558建號即門牌號碼為新竹市○區○○路000巷00弄00號之建物（下稱
系爭房屋），兩造於民國101年11月3日就系爭房屋簽立不動產買賣契約書，上訴人於不動產買賣契約書及房地產標的現況說明書，均保證系爭房屋無滲漏水之情形，嗣於101年12
月20日交屋予被上訴人。詎被上訴人雇工於102年2月間就系爭房屋進行裝潢，陸續將原有之鋁窗、壁紙、木地板等拆除後，竟發現系爭房屋一樓房間及二樓客廳於雨後嚴重積水、二樓至四樓鋁窗周圍牆面及房間牆面有嚴重壁癌、三樓浴室外走廊嚴重漏水，頂樓陽台漏水則造成三樓書房天花板壁癌，系爭房屋既有前揭瑕疵，其價值及通常效用已嚴重減少，上訴人就此瑕疵應負擔保之責，經被上訴人委請不動產估價師鑑定結果，系爭房屋於買賣當時漏水情況下之合理價格為1,899萬2,143元，上訴人已保證系爭房屋無漏水之瑕疵，被上訴人自得向上訴人請求損害賠償90萬0,065元等情，爰依
民法第360條規定，求為命上訴人如數給付，及加付自102年7月16日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之判決（被
上訴人請求逾上開範圍部分，經原審為其敗訴判決，未據其聲明不服）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人自購入系爭房屋至出售予被上訴人，持有期間僅約1年，並未實際入住使用，其向前手訴外人姜淑
萍購買系爭房屋時，姜淑萍就漏水部分均已修繕完畢，並無滲漏水之情況，被上訴人所提出系爭房屋漏水及壁癌之照片，乃系爭房屋經敲打整修後所拍攝，無法證明瑕疵於交屋時即已存在，況系爭房屋已非新屋，依其屋齡，牆壁老化、水漬之情本難以避免，被上訴人購買系爭房屋前已為充分檢視勘查，就系爭房屋屋齡老舊乙節早已知悉，卻要求上訴人就其裝潢過程中所發現牆壁老化、水漬之情形負責，不合情理。縱系爭房屋有滲漏水之情，依上訴人估算結果，修繕費用僅為10餘萬元，又修復費用亦應予折舊等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠上訴人前透過住通公司之仲介，於101年5月31日與姜淑萍簽訂不動產買賣契約書，向姜淑萍購買系爭房屋，雙方約定買賣價金為2,150萬元，上訴人業已支付買賣價金完畢，姜淑
萍亦將系爭房屋移轉登記予上訴人。
㈡被上訴人透過住通公司之仲介，於101年11月3日與上訴人簽訂不動產買賣契約書，向上訴人買受系爭房屋，雙方約定買賣價金為2,120萬元，被上訴人已支付買賣價金完畢，上訴
人亦於101年12月11日以買賣為原因，將系爭房屋移轉登記
予被上訴人及訴外人張若青共有，應有部分各2分之1，嗣於101年12月20日將系爭房屋點交被上訴人。
㈢住通公司所提供系爭房地產標的現況說明書「建築改良物是否有滲漏水之情形」乙事，經上訴人勾選為「否」。
四、兩造爭執事項：
㈠被上訴人主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，是否有據？
㈡被上訴人依民法第360條之規定，請求上訴人賠償修復漏水
工程費用，是否有據？其得請求賠償之金額為若干？
五、本院得心證之理由：
㈠被上訴人主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，是否有據？
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第354條、第356條定有明文。本件被上訴人主張其經由住通公司之仲介，於101年11月3日與上訴人就系爭房屋簽訂不動產買賣契約書，雙方約定買賣價金為2,120萬元，契約第7條並約定賣方即上訴人擔保系爭房屋無滲漏水，住通公司所提供系爭房地產標的現況說明書「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄位，亦經上訴人勾選為「否」，上訴人已於101年12月11日以買賣
為原因，將系爭房屋移轉登記予被上訴人及張若青共有，應有部分各2分之1，並於101年12月20日將系爭房屋點交被上
訴人，被上訴人亦已支付上開買賣價金完畢等情，業據提出不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書等件為證（見原審審訴卷第11至17頁），且為兩造所不爭執，堪認兩造就系爭房屋訂立買賣契約時，已約定賣方即上訴人應擔保系爭房屋無滲漏水。
⒉被上訴人主張其於裝潢系爭房屋之過程，發現系爭房屋一樓、二樓雨後有積水情形，三樓浴室外走廊有漏水，二樓孝親房、三樓左側及右側房間、四樓左側及右側房間窗邊牆面有壁癌，二樓客廳樓梯附近牆面有壁癌、牆面有滲水痕跡，三樓天花板有壁癌，鋁窗旁牆壁有水痕等情，有照片附卷可參（見原審審訴卷第19至27頁、第90頁、原審卷第122至134頁），負責裝潢系爭房屋之溫子頡並出具書面說明，表示系爭房屋二樓客廳牆面於下雨時發現漏水水漬，孝親房靠外牆的天花板有漏水水漬；三樓右邊主臥房後方外牆面有嚴重壁癌，左邊房間靠外牆天花板處有漏水水漬，緊鄰外牆之木裝潢牆從部分接縫處可看到變黑腐爛，書房屋頂發現有壁癌；四樓右邊主臥房後方內牆面拆除原有衣櫥後，發現牆面嚴重壁癌，左邊臥房四周牆面原本有裝潢木板及裝潢壁紙，但因為發現有濕氣從壁紙滲漏出來，故建議屋主拆除，拆除後發現壁面嚴重壁癌，所有插座孔均已生鏽；建物窗戶周圍之牆面嚴重壁癌，又因窗邊滲水影響，建議屋主移除原木地板一併檢查，拆除後發現原木地板底部已腐爛；車庫後方之房間下雨時積水嚴重；三樓浴室外走廊木地板底部腐爛變黑；陽台地板防水不良，造成下方三樓書房屋頂壁癌，有建物漏水狀況書面說明為證（見原審審訴卷第18頁），證人溫子頡到庭證稱：「我是負責做系爭房屋之修繕，他的房子要整修，室內隔間重新規劃，我幫他拆一樓到三樓的牆壁、安裝鋁門窗、清運廢棄物，是前年幫他做的工程，工期大約三、四個月，中間有遇到農曆過年。施工的過程中發現每一樓的窗框都會滲水，因為以前的工法裝上窗框後沒有在窗框與牆壁間補水泥，所以容易滲水；頂樓水塔外的陽台會漏水，我看到的情形是從頂樓水塔的陽台往下漏，水是用滴的，那個房子頂樓的排水沒做好，陽台出去右邊會積水，二樓的房間就會滴水。我看到牆壁有壁癌，那個房子的外牆是用二丁掛的方式，以前的施工方式比較差，磁磚填縫劑材料也不好，時間久後以後材料老化，水會慢慢從磁磚縫滲入，一般牆壁是水吸飽以後滲出來就會出現壁癌，整面牆的壁癌是因為外牆的關係，窗框的周圍的壁癌是因為窗框滲水的關係，這個房子窗框周圍的壁癌比較嚴重，張小姐因為這樣所以把整棟房子的窗戶換掉。我去施作的時候一開始房子是乾的，後來遇到下雨，下雨時我們休息我沒有在現場，水是從那裡進來的我不知道，這個地方的積水，水是從窗戶、牆面滲入，他的牆是RC牆，又在山坡地，下大雨或地震都會造成牆壁裂縫，我有看到後面加蓋的地方牆壁有裂縫。三樓浴室的洩水做不好，時間長了以後，水會慢慢從浴室滲到木頭地板，木心板就會被腐蝕，以前的房子也沒做防水，這應該是因為洩水的問題。2樓浴室有一點點漏水之情形，但情況不嚴重。系爭房屋
沒有做防水，以前的工法是RC工法，灌漿後外牆、內牆打粗底後就貼磁磚，現在的工法是粗底打完後還要再做一層防水才貼磁磚。窗戶還沒拆之前看不出來壁癌、漏水、積水之情形，但窗戶拆了之後可以看出窗框與牆壁的縫隙全部都是水，拆掉後水就漏光了拍不出來，壁癌是我施工前就有看到，壁癌主要是在窗戶的周圍。審訴卷第90頁照片有些是我拍的，有些是張小姐拍的，編號七、八是我拍的，我們的工作程序就是施工前、施工中、施工後都要拍照，我也要拍施工過程回報業主，編號七、八是施工中窗框的照片，因為水是從窗戶的邊邊流下來，由照片中牆壁的油漆可以發現有長久被水侵蝕而出現水痕，拍這個照片是要跟張小姐說工作目前的進度，並告訴她有滲水的情形，其他的照片是我跟張小姐報告後她自行去拍的。原證三是我工作完成後，跟張小姐請款時出具的，上面也有我的簽名，因為那個房子多處滲水，因為防水不是我做的，我工作的習慣會跟業主報告漏水狀況，以後如果他要找人來做防水要注意這些狀況，另外那個房子因為都是木頭地板，已經因為窗框長期滲水被侵蝕。」等語（見原審卷第101、102頁），堪認溫子頡於進行系爭房屋之裝潢工程時，已發現有窗框滲水、牆面壁癌、頂樓陽台向下方漏水、浴室外地板腐爛、房間雨後積水之情形；證人即嗣後就系爭房屋施作防水工程之證人吳金城亦到庭證稱：「我是安泰工程行裡面的師傅，我有去修繕系爭房屋，是三商美福找我們去修的，在今年3月多的時候去看的，他們請我們
去做泥作工程與防水工程，我去看的時候房屋有漏水，地下室一樓與一、二、三樓牆壁都有漏，大部分是牆壁窗戶的部分漏水，因為漏水的關係所以要拆除外牆，內牆有的也有，拆除後再作防水。原證四至八照片有的是我拍的，有的是我叫她拍的，我是3月估價，6月開始做，9月完工，這些是施
作過程拍的照片，3月進場估價時漏水的狀況和照片的情形
差不多，有些部分是裝潢的板子拆掉才看到，我判斷估價時看到的漏水狀況應該至少有半年了。3月進去評估時裝潢有
些還在，內部有些拆掉了，拆掉裝潢的部分有看到漏水，漏水的原因是外牆有些裂痕，可能是地震或是施工的問題所造成，看不出來裂痕已經多久了。」等語（見原審卷第10頁背面、第11頁），亦足認吳金城於施作防水工程前，在102年3月間就系爭房屋先行評估時，系爭房屋有牆壁滲水、房間雨後積水之情形，而該等情形應已持續半年以上，又上開滲漏水之情形於拆除原有裝潢後、施作裝潢工程前即已存在，亦難認上開滲漏水係因裝潢工程施作不當所致，則被上訴人主張系爭房屋於101年12月20日交屋時已有窗框滲水、牆面壁
癌、頂樓陽台向下方漏水、浴室外地板腐爛、房間雨後積水等瑕疵，且其於102年3月確認該等瑕疵後，即已於102年4月發存證信函通知上訴人，並據提出存證信函為證（見原審審訴卷第65至68頁），被上訴人責令上訴人負物之瑕疵擔保責任，自屬有據。
㈡被上訴人依民法第360條之規定，請求上訴人賠償修復漏水
工程費用，是否有據？其得請求賠償之金額為若干？
⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第360條定有明文。查被
上訴人主張契約第7條約定上訴人擔保系爭房屋無滲漏水，
系爭房地產標的現況說明書「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄位，亦經上訴人勾選為「否」，而系爭房屋確有窗框滲水、牆面壁癌、頂樓陽台向下方漏水、浴室外地板腐爛、房間雨後積水牆壁等瑕疵，已如前述。是被上訴人依民法第360條之規定，請求上訴人賠償修復漏水工程費用，自屬有
據。次查被上訴人主張其雇請溫子頡拆除三樓陽台地磚拆除，復雇請安泰工程行就瑕疵部分進行修補，共花費90萬0,065元，固據提出張若青與吳金城簽立之工程委任契約書及不
動產估價報告書所附安泰工程行估價單為證（見原審卷第75至80頁），然為上訴人否認。茲就各該項目是否屬必要之工程費用，分敘如下：
⑴牆面滲水部分：
被上訴人主張系爭房屋牆面滲水，係因外牆未施作防水所致，有拆除外牆磁磚、重新粉刷、漆防水漆後貼上新磁磚之必要等情，業據證人吳金城到庭證稱：安泰工程行估價是我開的，這些工程就是拆除、粉刷、防水等語（見原審卷第10頁背面、第13頁），及證人溫子頡到庭證稱：外牆三面磁磚拆除、外牆三面做防水這是有必要的等語（見原審卷第10頁背面、第103頁）屬實，足認系爭房屋因牆面滲水，有拆除外
牆磁磚、重新粉刷、漆防水漆後貼上新磁磚之必要，故外牆三面磁磚拆除費用13萬6,150元、外牆三面做防水11萬6,700元、外牆粉刷三面21萬3,950元，為施作外牆防水工程之必
要費用，被上訴人就外牆滲水部分請求修復費用46萬6,800
元（計算式：136,150+116,700+213,950=466,800），應予
准許。至於被上訴人主張外牆搭鷹架含帆布7萬0,020元、外牆貼二丁掛含抿石子29萬5,640元云云，惟查，系爭房屋為
別墅而非公寓大廈，外牆施工尚非不可使用梯子或其他方式替代，故外牆搭鷹架及帆布費用並非必要費用，是被上訴人請求外牆搭鷹架含帆布7萬0,020元，不應准許。又外牆貼二丁掛含抿石子29萬5,640元部分，依證人吳金城到庭證稱：
「（外牆一定要做磁磚或是抿石子才能防水嗎？或是塗防水層即可？）防水層外面還要再做保護層，也有人只有粉刷」、「（本件可否只做防水塗料來做防水？）是可以」等語（見原審卷第12頁背面、第13頁）觀之，系爭房屋已做防水及粉刷，即可防止滲水，被上訴人請求外牆貼二丁掛含抿石子29萬5,640元，自難認為係施作外牆防水工程之必要費用，
自亦不應准許。
⑵頂樓陽台向下漏水部分：
被上訴人主張頂樓陽台排水不良，須拆除陽台地磚施作防水，始能解決向下方漏水之情形等情，核與證人溫子頡到庭證稱：「我有作三樓陽台地磚拆除，因為陽台排水不好，右手邊會積水，需要拆除磁磚重新做洩水坡度，拆了地磚之後要塞住排水孔防止垃圾積到排水管，但剛好遇到下大雨，排水管又塞住，反而漏水更嚴重，一、二樓都是水，我還有去掃水。陽台的水塔漏水，可以用PU加上金剛砂處理，可是要做很厚，磁磚是0.7公分，要做到有洩水最少右邊厚度要2公分，金剛砂主要是防滑，灑上PU上面，用這種方式會積水不會漏水，一坪PU大概要2,300元到2,500元左右，金剛砂一買都是買整包，加上金剛砂大概酌收一坪3,000元左右。」等語
相符（見原審卷第101頁背面、第104頁），堪認頂樓陽台有拆除磁磚、做洩水坡度、貼回磁磚之必要，而上訴人李民海所辯鋪設PU加上金剛砂之施工方式，雖可以避免向下漏水，惟以此工法可能會造成陽台積水，尚非徹底解決積水、漏水之適當方式，則被上訴人請求上訴人賠償三樓陽台地磚拆除4,200元，三樓陽台作防水3,600元、三樓陽台貼地磚6,600
元、總計1萬4,400元之費用（計算式：4,200+3,600+6,600=14,400），應為可採。
⑶窗框邊牆壁滲水壁癌部分：
被上訴人主張因原鋁窗窗框設計不良，造成窗框邊牆壁滲水壁癌，而有重新設計窗框洩水坡度之必要，壁癌部分則需切磚粉光修補等情，惟依證人溫子頡到庭證稱：「一般而言修改房子時，窗框本來是平的，要做出一個斜度水泥厚度才夠，靠鋁窗的部分要做厚一點，第一可以讓水不會吃到房子內，第二水也比較容易排掉，有做是最好如果不做就是打矽力康。」等語（見原審卷第103頁）可知，被上訴人請求一樓
窗口切磚粉光修補5,400元施工費用，核屬必要費用，應予
准許。至於所有窗口作洩水坡度3萬元，係被上訴人要求排
水效果更容易所作洩水坡度，難認係施作外牆防水工程之必要費用，此部分自不應准許。
⑷浴室滲漏水部分：
被上訴人主張二樓浴室滲水、致浴室外木地板腐爛，而有作防水、貼地磚及壁磚之必要等語，核與證人溫子頡到庭證稱：「二樓浴室有一點點漏水，但情況不嚴重，二樓浴室有做防水的必要，因為磁磚都被我拆掉了，一定要做不然會漏水，二樓的浴室一邊靠外牆、一邊靠房間的內牆，不重貼的話應該也不會漏水，因為磁磚本身在浴室，靠房間那面不會漏水，會漏水的是地板，因為地板排水不好，主要是排水的問題。浴室、陽台作防水主要是地磚需要拆除，壁磚是因為有一些有裂掉沒辦法補，跟防水無關。」等語（見原審卷第102頁背面、第103頁）相符，堪認二樓浴室做防水1萬3,350元、二樓浴室貼地磚4,455元，為修復漏水之必要工程費用，
被上訴人請求上訴人賠償二樓浴室做防水1萬3,350元、貼地磚4,455元之費用共計1萬7,805元（計算式：13,350+4,45
5=17,805），即為可採。
⒉基上，依被上訴人與上訴人就系爭房屋所簽立之不動產買賣契約，出賣人即上訴人應保證系爭房屋於交屋時無滲漏水之情形，惟系爭房屋於交屋時有窗框滲水、牆面壁癌、頂樓陽台向下方漏水、浴室外地板腐爛、房間雨後積水等瑕疵，被上訴人於拆除裝潢後發現上情，已及時通知上訴人該瑕疵，則被上訴人依民法第360條規定，請求上訴人李民海賠償為
修復漏水所支出之工程費用50萬4,405元（計算式：466,800＋14,400＋5,400＋17,805＝504,405），應屬有據。又本件係被上訴人請求上訴人賠償修復漏水工程費用，與系爭房屋本體結構無涉，上訴人主張應予折舊云云，尚非可採。
六、綜上所述，被上訴人依民法第360條規定，請求上訴人賠償
修復漏水之工程費用50萬4,405元，及自起訴狀繕本送達翌
日即102年7月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。從而原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉
法 官 曾錦昌
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 7 日書記官 陳佳伶