103年度上易字第1222號｜民事：減少價金｜裁判日期：104 年 11 月 30 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 103年度上易字第1222號上　訴　人　李民海被上訴人　張雪卿訴訟代理人　蕭銘毅律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國103年8月29日臺灣新竹地方法院102年度訴字第547號第一審判決提起上訴，本院於104年11月17日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣伍拾萬肆仟肆佰零伍元本息，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一審（除確定部分外）、及第二審訴訟費用由被上訴人負擔四分之三，餘由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：被上訴人經由原審共同被告住通股份有限公司（下稱住通公司，此部分業經原審判決被上訴人敗訴確定）之仲介，以新臺幣（下同）2,120萬元之價金，向上訴人購買坐落新竹市○○段000號地號土地及其上同段558建號即門牌號碼為新竹市○區○○路000巷00弄00號之建物（下稱系爭房屋），兩造於民國101年11月3日就系爭房屋簽立不動產買賣契約書，上訴人於不動產買賣契約書及房地產標的現況說明書，均保證系爭房屋無滲漏水之情形，嗣於101年12 月20日交屋予被上訴人。詎被上訴人雇工於102年2月間就系爭房屋進行裝潢，陸續將原有之鋁窗、壁紙、木地板等拆除後，竟發現系爭房屋一樓房間及二樓客廳於雨後嚴重積水、二樓至四樓鋁窗周圍牆面及房間牆面有嚴重壁癌、三樓浴室外走廊嚴重漏水，頂樓陽台漏水則造成三樓書房天花板壁癌，系爭房屋既有前揭瑕疵，其價值及通常效用已嚴重減少，上訴人就此瑕疵應負擔保之責，經被上訴人委請不動產估價師鑑定結果，系爭房屋於買賣當時漏水情況下之合理價格為1,899萬2,143元，上訴人已保證系爭房屋無漏水之瑕疵，被上訴人自得向上訴人請求損害賠償90萬0,065元等情，爰依民法第360條規定，求為命上訴人如數給付，及加付自102年7月16日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之判決（被上訴人請求逾上開範圍部分，經原審為其敗訴判決，未據其聲明不服）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：上訴人自購入系爭房屋至出售予被上訴人，持有期間僅約1年，並未實際入住使用，其向前手訴外人姜淑萍購買系爭房屋時，姜淑萍就漏水部分均已修繕完畢，並無滲漏水之情況，被上訴人所提出系爭房屋漏水及壁癌之照片，乃系爭房屋經敲打整修後所拍攝，無法證明瑕疵於交屋時即已存在，況系爭房屋已非新屋，依其屋齡，牆壁老化、水漬之情本難以避免，被上訴人購買系爭房屋前已為充分檢視勘查，就系爭房屋屋齡老舊乙節早已知悉，卻要求上訴人就其裝潢過程中所發現牆壁老化、水漬之情形負責，不合情理。縱系爭房屋有滲漏水之情，依上訴人估算結果，修繕費用僅為10餘萬元，又修復費用亦應予折舊等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項：㈠上訴人前透過住通公司之仲介，於101年5月31日與姜淑萍簽訂不動產買賣契約書，向姜淑萍購買系爭房屋，雙方約定買賣價金為2,150萬元，上訴人業已支付買賣價金完畢，姜淑萍亦將系爭房屋移轉登記予上訴人。㈡被上訴人透過住通公司之仲介，於101年11月3日與上訴人簽訂不動產買賣契約書，向上訴人買受系爭房屋，雙方約定買賣價金為2,120萬元，被上訴人已支付買賣價金完畢，上訴人亦於101年12月11日以買賣為原因，將系爭房屋移轉登記予被上訴人及訴外人張若青共有，應有部分各2分之1，嗣於101年12月20日將系爭房屋點交被上訴人。㈢住通公司所提供系爭房地產標的現況說明書「建築改良物是否有滲漏水之情形」乙事，經上訴人勾選為「否」。四、兩造爭執事項：㈠被上訴人主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，是否有據？㈡被上訴人依民法第360條之規定，請求上訴人賠償修復漏水工程費用，是否有據？其得請求賠償之金額為若干？五、本院得心證之理由：㈠被上訴人主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，是否有據？ ⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第354條、第356條定有明文。本件被上訴人主張其經由住通公司之仲介，於101年11月3日與上訴人就系爭房屋簽訂不動產買賣契約書，雙方約定買賣價金為2,120萬元，契約第7條並約定賣方即上訴人擔保系爭房屋無滲漏水，住通公司所提供系爭房地產標的現況說明書「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄位，亦經上訴人勾選為「否」，上訴人已於101年12月11日以買賣為原因，將系爭房屋移轉登記予被上訴人及張若青共有，應有部分各2分之1，並於101年12月20日將系爭房屋點交被上訴人，被上訴人亦已支付上開買賣價金完畢等情，業據提出不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書等件為證（見原審審訴卷第11至17頁），且為兩造所不爭執，堪認兩造就系爭房屋訂立買賣契約時，已約定賣方即上訴人應擔保系爭房屋無滲漏水。 ⒉被上訴人主張其於裝潢系爭房屋之過程，發現系爭房屋一樓、二樓雨後有積水情形，三樓浴室外走廊有漏水，二樓孝親房、三樓左側及右側房間、四樓左側及右側房間窗邊牆面有壁癌，二樓客廳樓梯附近牆面有壁癌、牆面有滲水痕跡，三樓天花板有壁癌，鋁窗旁牆壁有水痕等情，有照片附卷可參（見原審審訴卷第19至27頁、第90頁、原審卷第122至134頁），負責裝潢系爭房屋之溫子頡並出具書面說明，表示系爭房屋二樓客廳牆面於下雨時發現漏水水漬，孝親房靠外牆的天花板有漏水水漬；三樓右邊主臥房後方外牆面有嚴重壁癌，左邊房間靠外牆天花板處有漏水水漬，緊鄰外牆之木裝潢牆從部分接縫處可看到變黑腐爛，書房屋頂發現有壁癌；四樓右邊主臥房後方內牆面拆除原有衣櫥後，發現牆面嚴重壁癌，左邊臥房四周牆面原本有裝潢木板及裝潢壁紙，但因為發現有濕氣從壁紙滲漏出來，故建議屋主拆除，拆除後發現壁面嚴重壁癌，所有插座孔均已生鏽；建物窗戶周圍之牆面嚴重壁癌，又因窗邊滲水影響，建議屋主移除原木地板一併檢查，拆除後發現原木地板底部已腐爛；車庫後方之房間下雨時積水嚴重；三樓浴室外走廊木地板底部腐爛變黑；陽台地板防水不良，造成下方三樓書房屋頂壁癌，有建物漏水狀況書面說明為證（見原審審訴卷第18頁），證人溫子頡到庭證稱：「我是負責做系爭房屋之修繕，他的房子要整修，室內隔間重新規劃，我幫他拆一樓到三樓的牆壁、安裝鋁門窗、清運廢棄物，是前年幫他做的工程，工期大約三、四個月，中間有遇到農曆過年。施工的過程中發現每一樓的窗框都會滲水，因為以前的工法裝上窗框後沒有在窗框與牆壁間補水泥，所以容易滲水；頂樓水塔外的陽台會漏水，我看到的情形是從頂樓水塔的陽台往下漏，水是用滴的，那個房子頂樓的排水沒做好，陽台出去右邊會積水，二樓的房間就會滴水。我看到牆壁有壁癌，那個房子的外牆是用二丁掛的方式，以前的施工方式比較差，磁磚填縫劑材料也不好，時間久後以後材料老化，水會慢慢從磁磚縫滲入，一般牆壁是水吸飽以後滲出來就會出現壁癌，整面牆的壁癌是因為外牆的關係，窗框的周圍的壁癌是因為窗框滲水的關係，這個房子窗框周圍的壁癌比較嚴重，張小姐因為這樣所以把整棟房子的窗戶換掉。我去施作的時候一開始房子是乾的，後來遇到下雨，下雨時我們休息我沒有在現場，水是從那裡進來的我不知道，這個地方的積水，水是從窗戶、牆面滲入，他的牆是RC牆，又在山坡地，下大雨或地震都會造成牆壁裂縫，我有看到後面加蓋的地方牆壁有裂縫。三樓浴室的洩水做不好，時間長了以後，水會慢慢從浴室滲到木頭地板，木心板就會被腐蝕，以前的房子也沒做防水，這應該是因為洩水的問題。2樓浴室有一點點漏水之情形，但情況不嚴重。系爭房屋沒有做防水，以前的工法是RC工法，灌漿後外牆、內牆打粗底後就貼磁磚，現在的工法是粗底打完後還要再做一層防水才貼磁磚。窗戶還沒拆之前看不出來壁癌、漏水、積水之情形，但窗戶拆了之後可以看出窗框與牆壁的縫隙全部都是水，拆掉後水就漏光了拍不出來，壁癌是我施工前就有看到，壁癌主要是在窗戶的周圍。審訴卷第90頁照片有些是我拍的，有些是張小姐拍的，編號七、八是我拍的，我們的工作程序就是施工前、施工中、施工後都要拍照，我也要拍施工過程回報業主，編號七、八是施工中窗框的照片，因為水是從窗戶的邊邊流下來，由照片中牆壁的油漆可以發現有長久被水侵蝕而出現水痕，拍這個照片是要跟張小姐說工作目前的進度，並告訴她有滲水的情形，其他的照片是我跟張小姐報告後她自行去拍的。原證三是我工作完成後，跟張小姐請款時出具的，上面也有我的簽名，因為那個房子多處滲水，因為防水不是我做的，我工作的習慣會跟業主報告漏水狀況，以後如果他要找人來做防水要注意這些狀況，另外那個房子因為都是木頭地板，已經因為窗框長期滲水被侵蝕。」等語（見原審卷第101、102頁），堪認溫子頡於進行系爭房屋之裝潢工程時，已發現有窗框滲水、牆面壁癌、頂樓陽台向下方漏水、浴室外地板腐爛、房間雨後積水之情形；證人即嗣後就系爭房屋施作防水工程之證人吳金城亦到庭證稱：「我是安泰工程行裡面的師傅，我有去修繕系爭房屋，是三商美福找我們去修的，在今年3月多的時候去看的，他們請我們去做泥作工程與防水工程，我去看的時候房屋有漏水，地下室一樓與一、二、三樓牆壁都有漏，大部分是牆壁窗戶的部分漏水，因為漏水的關係所以要拆除外牆，內牆有的也有，拆除後再作防水。原證四至八照片有的是我拍的，有的是我叫她拍的，我是3月估價，6月開始做，9月完工，這些是施作過程拍的照片，3月進場估價時漏水的狀況和照片的情形差不多，有些部分是裝潢的板子拆掉才看到，我判斷估價時看到的漏水狀況應該至少有半年了。3月進去評估時裝潢有些還在，內部有些拆掉了，拆掉裝潢的部分有看到漏水，漏水的原因是外牆有些裂痕，可能是地震或是施工的問題所造成，看不出來裂痕已經多久了。」等語（見原審卷第10頁背面、第11頁），亦足認吳金城於施作防水工程前，在102年3月間就系爭房屋先行評估時，系爭房屋有牆壁滲水、房間雨後積水之情形，而該等情形應已持續半年以上，又上開滲漏水之情形於拆除原有裝潢後、施作裝潢工程前即已存在，亦難認上開滲漏水係因裝潢工程施作不當所致，則被上訴人主張系爭房屋於101年12月20日交屋時已有窗框滲水、牆面壁癌、頂樓陽台向下方漏水、浴室外地板腐爛、房間雨後積水等瑕疵，且其於102年3月確認該等瑕疵後，即已於102年4月發存證信函通知上訴人，並據提出存證信函為證（見原審審訴卷第65至68頁），被上訴人責令上訴人負物之瑕疵擔保責任，自屬有據。㈡被上訴人依民法第360條之規定，請求上訴人賠償修復漏水工程費用，是否有據？其得請求賠償之金額為若干？ ⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第360條定有明文。查被上訴人主張契約第7條約定上訴人擔保系爭房屋無滲漏水，系爭房地產標的現況說明書「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄位，亦經上訴人勾選為「否」，而系爭房屋確有窗框滲水、牆面壁癌、頂樓陽台向下方漏水、浴室外地板腐爛、房間雨後積水牆壁等瑕疵，已如前述。是被上訴人依民法第360條之規定，請求上訴人賠償修復漏水工程費用，自屬有據。次查被上訴人主張其雇請溫子頡拆除三樓陽台地磚拆除，復雇請安泰工程行就瑕疵部分進行修補，共花費90萬0,065元，固據提出張若青與吳金城簽立之工程委任契約書及不動產估價報告書所附安泰工程行估價單為證（見原審卷第75至80頁），然為上訴人否認。茲就各該項目是否屬必要之工程費用，分敘如下： ⑴牆面滲水部分：被上訴人主張系爭房屋牆面滲水，係因外牆未施作防水所致，有拆除外牆磁磚、重新粉刷、漆防水漆後貼上新磁磚之必要等情，業據證人吳金城到庭證稱：安泰工程行估價是我開的，這些工程就是拆除、粉刷、防水等語（見原審卷第10頁背面、第13頁），及證人溫子頡到庭證稱：外牆三面磁磚拆除、外牆三面做防水這是有必要的等語（見原審卷第10頁背面、第103頁）屬實，足認系爭房屋因牆面滲水，有拆除外牆磁磚、重新粉刷、漆防水漆後貼上新磁磚之必要，故外牆三面磁磚拆除費用13萬6,150元、外牆三面做防水11萬6,700元、外牆粉刷三面21萬3,950元，為施作外牆防水工程之必要費用，被上訴人就外牆滲水部分請求修復費用46萬6,800 元（計算式：136,150+116,700+213,950=466,800），應予准許。至於被上訴人主張外牆搭鷹架含帆布7萬0,020元、外牆貼二丁掛含抿石子29萬5,640元云云，惟查，系爭房屋為別墅而非公寓大廈，外牆施工尚非不可使用梯子或其他方式替代，故外牆搭鷹架及帆布費用並非必要費用，是被上訴人請求外牆搭鷹架含帆布7萬0,020元，不應准許。又外牆貼二丁掛含抿石子29萬5,640元部分，依證人吳金城到庭證稱：「（外牆一定要做磁磚或是抿石子才能防水嗎？或是塗防水層即可？）防水層外面還要再做保護層，也有人只有粉刷」、「（本件可否只做防水塗料來做防水？）是可以」等語（見原審卷第12頁背面、第13頁）觀之，系爭房屋已做防水及粉刷，即可防止滲水，被上訴人請求外牆貼二丁掛含抿石子29萬5,640元，自難認為係施作外牆防水工程之必要費用，自亦不應准許。 ⑵頂樓陽台向下漏水部分：被上訴人主張頂樓陽台排水不良，須拆除陽台地磚施作防水，始能解決向下方漏水之情形等情，核與證人溫子頡到庭證稱：「我有作三樓陽台地磚拆除，因為陽台排水不好，右手邊會積水，需要拆除磁磚重新做洩水坡度，拆了地磚之後要塞住排水孔防止垃圾積到排水管，但剛好遇到下大雨，排水管又塞住，反而漏水更嚴重，一、二樓都是水，我還有去掃水。陽台的水塔漏水，可以用PU加上金剛砂處理，可是要做很厚，磁磚是0.7公分，要做到有洩水最少右邊厚度要2公分，金剛砂主要是防滑，灑上PU上面，用這種方式會積水不會漏水，一坪PU大概要2,300元到2,500元左右，金剛砂一買都是買整包，加上金剛砂大概酌收一坪3,000元左右。」等語相符（見原審卷第101頁背面、第104頁），堪認頂樓陽台有拆除磁磚、做洩水坡度、貼回磁磚之必要，而上訴人李民海所辯鋪設PU加上金剛砂之施工方式，雖可以避免向下漏水，惟以此工法可能會造成陽台積水，尚非徹底解決積水、漏水之適當方式，則被上訴人請求上訴人賠償三樓陽台地磚拆除4,200元，三樓陽台作防水3,600元、三樓陽台貼地磚6,600 元、總計1萬4,400元之費用（計算式：4,200+3,600+6,600=14,400），應為可採。 ⑶窗框邊牆壁滲水壁癌部分：被上訴人主張因原鋁窗窗框設計不良，造成窗框邊牆壁滲水壁癌，而有重新設計窗框洩水坡度之必要，壁癌部分則需切磚粉光修補等情，惟依證人溫子頡到庭證稱：「一般而言修改房子時，窗框本來是平的，要做出一個斜度水泥厚度才夠，靠鋁窗的部分要做厚一點，第一可以讓水不會吃到房子內，第二水也比較容易排掉，有做是最好如果不做就是打矽力康。」等語（見原審卷第103頁）可知，被上訴人請求一樓窗口切磚粉光修補5,400元施工費用，核屬必要費用，應予准許。至於所有窗口作洩水坡度3萬元，係被上訴人要求排水效果更容易所作洩水坡度，難認係施作外牆防水工程之必要費用，此部分自不應准許。 ⑷浴室滲漏水部分：被上訴人主張二樓浴室滲水、致浴室外木地板腐爛，而有作防水、貼地磚及壁磚之必要等語，核與證人溫子頡到庭證稱：「二樓浴室有一點點漏水，但情況不嚴重，二樓浴室有做防水的必要，因為磁磚都被我拆掉了，一定要做不然會漏水，二樓的浴室一邊靠外牆、一邊靠房間的內牆，不重貼的話應該也不會漏水，因為磁磚本身在浴室，靠房間那面不會漏水，會漏水的是地板，因為地板排水不好，主要是排水的問題。浴室、陽台作防水主要是地磚需要拆除，壁磚是因為有一些有裂掉沒辦法補，跟防水無關。」等語（見原審卷第102頁背面、第103頁）相符，堪認二樓浴室做防水1萬3,350元、二樓浴室貼地磚4,455元，為修復漏水之必要工程費用，被上訴人請求上訴人賠償二樓浴室做防水1萬3,350元、貼地磚4,455元之費用共計1萬7,805元（計算式：13,350+4,45 5=17,805），即為可採。 ⒉基上，依被上訴人與上訴人就系爭房屋所簽立之不動產買賣契約，出賣人即上訴人應保證系爭房屋於交屋時無滲漏水之情形，惟系爭房屋於交屋時有窗框滲水、牆面壁癌、頂樓陽台向下方漏水、浴室外地板腐爛、房間雨後積水等瑕疵，被上訴人於拆除裝潢後發現上情，已及時通知上訴人該瑕疵，則被上訴人依民法第360條規定，請求上訴人李民海賠償為修復漏水所支出之工程費用50萬4,405元（計算式：466,800＋14,400＋5,400＋17,805＝504,405），應屬有據。又本件係被上訴人請求上訴人賠償修復漏水工程費用，與系爭房屋本體結構無涉，上訴人主張應予折舊云云，尚非可採。六、綜上所述，被上訴人依民法第360條規定，請求上訴人賠償修復漏水之工程費用50萬4,405元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年7月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。從而原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中華民國 104 年 11 月 30 日民事第一庭審判長法官林陳松法官鄭威莉法官曾錦昌正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 104 年 12 月 7 日書記官陳佳伶

臺灣高等法院103年度上易字第1222號

關鍵資訊