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臺灣高等法院103年度上易字第418號

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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度上易字第418號上　訴　人　吳平凡 被上訴人　　羅可襄 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國103年3月10日臺灣士林地方法院101年度訴字第1000號第一審判決提起上 訴，本院於103年6月24日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：伊於民國100年6月11日與上訴人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），購買坐落臺北市○○區○○段○○段0000○00○000地號土地所有權權利範圍各5分之1及其上建號490號建物，門牌號碼為臺北市○○區○○街 000巷00號2樓房屋，所有權權利範圍全部（下稱系爭2樓房 屋），買賣總價為新台幣（下同）1,775萬元，伊業已付清 ，並於100年7月29日辦理交屋及所有權移轉登記；系爭2樓 房屋原出租第三人，伊於買受後仍出租第三人使用，未變更房屋裝潢與設施。詎於101年5月間，位於系爭2樓房屋樓下 即1樓屋主，竟通知伊系爭2樓房屋滲漏水至1樓，要求伊修 復，並稱於伊買受前即有多次漏水情形，均由上訴人負責修繕，惟未能徹底修復，伊始知系爭2樓房屋有滲漏水至1樓之瑕疵，且上訴人亦知悉，伊依系爭買賣契約第11條第2項其 他特別約定：「交屋後房屋如有漏水到壹樓，乙方（即上訴人）負責修復並保固壹年」，立即通知上訴人負修繕責任，惟上訴人置之不理，伊乃於101年5月17日再以南港郵局第 403號存證信函通知上訴人修復，上訴人亦不理會，顯已違 反系爭買賣契約第11條第2項之特別約定；嗣於審理中經鑑 定，方知系爭2樓房屋滲漏原因，係東、西側1至5樓之牆面 已年久失修，防水作用不佳之疵瑕，爰依民法第227條第1項、第2項、第226條第1項、第184條、第179條、第360條及第359條之規定，請求擇一判決上訴人給付12萬5,229元，即以第二次鑑定報告書鑑定1至5樓修繕費用之1/5即12萬5,229元等情，求為命上訴人給付被上訴人12萬5,229元，及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准為假執行之宣告（原審判命上訴人如數給付，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：本件漏水情況是1樓漏水，非系爭2樓房屋漏水，且無被上訴人所稱伊幫1樓修理漏水多次，伊僅幫1樓屋主修理從5樓接下來之水管，因伊買下5樓房屋。又若係因下雨外牆漏水漏到1樓，伊僅賣2樓即系爭2樓房屋予被上訴人， 伊願意把相關部分修補好，其他部分係被上訴人之問題，且臺北市○○區○○街000巷00號1至5樓，若需要做防水，不 需花費60幾萬元；另被上訴人購買時即知悉系爭2樓房屋為 30年房屋，卻要求修繕至新屋品質，且估價賠償金額過高，為不合理云云，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執事項為： 被上訴人於100年6月11日與上訴人簽訂不動產買賣契約，向上訴人買受系爭2樓房屋，買賣總價為1,775萬元，被上訴人業已付清，於100年7月29日辦理交屋並辦理所有權移轉登記，系爭2樓房屋原已出租第三人，被上訴人買受後仍出租第 三人使用之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第60頁反面、第61頁正面之筆錄），並有系爭買賣契約可證（見原審卷第10頁至第16頁），堪信為真實。 四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院103年6月4日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院 卷第61頁正面之筆錄）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： （一）被上訴人所買受之系爭2樓房屋，確實有漏水至1樓之情形： ⒈按物之出賣人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買 受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負 擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金，同法第359條定有明文。 ⒉被上訴人主張系爭2樓房屋上訴人原出租第三人，伊於買 受後仍出租第三人使用，並未變更房屋裝潢與設施。詎於101年5月間，位於系爭2樓房屋樓下即1樓屋主通知伊系爭2樓房屋滲漏水至1樓，要求修復，並稱於伊買受前即有多次漏水情形，均由上訴人負責修繕，惟未能徹底修復，伊始知系爭2樓房屋有滲漏水至1樓之瑕疵等語。經查： ①證人即系爭2樓房屋樓下1樓屋主林美惠證稱：「（問：是何時發現有滲漏的情形？）答：…被告（即上訴人）是買二手的，買後有改裝成套房出租，改裝後沒有多久就發現了。我有告訴被告，他有修理，有二、三個月，又發現有滲漏，持續了好幾年。」、「（問：被告幫妳修理幾次？）答：印象中好像二、三次左右。」等語（見原審卷第66頁背面、第67頁正面之筆錄）。足見系爭2樓房屋樓下即1樓，上訴人確曾因滲漏問題，而修理過二、三次。 ②上訴人亦自承系爭2樓房屋東側立面鐵窗係其所加建（ 見本院卷第60頁背面之筆錄）；關於西側部分，被上訴人稱2樓西側立面外牆，於樓板上方有新設排水管數支 ，有穿越牆壁，此排水管為上訴人所做，當初5樓也是 上訴人所有，上訴人將5樓賣掉後，再將系爭2樓賣給伊；伊從未變更房屋原有裝潢及設施等語，上訴人亦不爭執西側排水管係其所做，並稱：從5樓下來的排水管都 是伊修理的等語（見本院卷第60頁背面、第84頁正面之筆錄）。而系爭2樓房屋樓下即一樓滲漏之原因，經囑 託臺北市建築師公會鑑定結果為：「1.經以【水分計】量測1樓房屋室內客廳、浴室、臥室、餐廳平頂等四處 （即法院來函附圖所示漏水位置編號4、3、2、1）之水含量指數確有較高之情形，顯示此四處係有較高之含水量，換言之，此四處應有滲漏水之情形。2.另以【水壓計】測試2樓給水管之水壓力，測試結果在現場連續20 分鐘時間內並無壓力下降之情形，換言之，2樓給水管 並無破損漏水之情形，因此法院來函附圖所示漏水位置編號4、3、2、1滲漏水之原因非屬2樓給水管造成。3. 但因2樓東側立面有加建鐵窗，鐵窗周邊有打鑿修補之 痕跡明顯，在建築工程實務而言，此等打鑿補修之處即為防漏水弱點之處，下雨時吸收雨水沿牆壁下竄，進而滲透樓板至1樓平頂滲漏。又2樓西側立面外牆於樓板上方有新設排水管數支穿越牆壁，此等牆壁鑿孔之處亦即為防漏水弱點之處，下雨時吸收雨水沿牆壁往下竄，進而滲透樓板至1樓平頂滲漏。4.至於1樓東側立面及西側立面雖有加建鐵皮屋，但因固定處之高度未高過2樓板 ，研判1樓東、西側立面加建鐵皮屋與1樓四處平頂之滲漏無關。5.據查本鑑定標的物所屬整棟樓房屋齡約有31年（使用執照號碼：0000000），就外觀立面現況觀之 ，表面均有雞爪痕微裂情形，研判房屋外牆應未施作防水處理，僅係一般水泥粉光，因此如有外水來襲，例如下雨時之雨水落下，牆壁就很容易吸收外來雨水，換言之，水的移動非常神妙，水分子是無孔不入的，它能以液態的形式在任何溝縫或孔隙中竄出竄入，也能以水汽的形式滲入壁體粒子間隙甚至穿透樓板形成滲漏情形，因此就2樓東、西兩側牆壁現況及佐以證人所稱【客廳 、浴室、臥室、餐廳平頂等四處有滲漏水之情形，尤其在有下雨時會很明顯】，研判牆壁本身防水功能就有欠佳之情形。」等情，有臺北市建築師公會102年3月29日102鑑字第655號鑑定報告書可參（見卷外鑑定報告書）。足見系爭2樓房屋之東、西側牆面確有防水不佳， 滲水之情形。 ③本件滲漏情形，再囑託臺北市建築師公會鑑定系爭2樓 房屋東、西側牆面是否均有防水功能欠佳而有修補之必要？經其補充鑑定之結果：「1.查系爭公寓屋齡約已有31年，其外牆表面裝修係水泥粉刷，就一般建築工程實務面觀之，此等屋齡之外牆表層經過數十年來的風吹日曬雨淋，現況已有風化老化產生多處雞爪痕微裂之情形，研判外牆防水功能勢必逐漸退化，行將進入該整修的階段了。2.經檢視系爭公寓1樓至4樓東、西側外牆牆面之現況後，發現各樓層東、西側外牆表面均有多處雞爪痕微裂之情形，或釘著電纜線致損害外牆牆面之情形，或管路穿越牆壁等等不利於防水之現況，研判目前房屋之外牆牆面應尚未施作防水處理，僅係一般水泥粉光；又檢視5樓東、西側外牆牆面之現況後，發現5樓東、西側外牆雖曾做過防水處理，但其外牆表面亦仍有多處雞爪痕微裂之情形，此等均係屬不利於外牆面防水之現況。再檢視公共樓梯間各樓層之內牆，發現其牆面亦有多處水漬痕跡或油漆脫落之情形，顯示係由外牆滲透水份竄入至內牆。由上述可知如有外水來襲時，例如下雨時之雨水落下，牆壁就很容易吸收外來雨水，造成內牆、樓板等水漬或滲漏之情形。綜上所述，研判系爭公寓1 樓至5樓東、西側牆面均有防水功能欠佳之情形，而有 修補之必要。」等情，有臺北市建築師公會103年1月14日103鑑字第99號補充鑑定報告書可憑（見卷外鑑定 報告書）。 ④經審酌前開鑑定分析及結果，核與證人即系爭2樓房屋 樓下即1樓住戶林美惠證述：「…（滲漏的位置）是後 面的兩間房間、浴室及客廳。」、「（現在家裡）沒有（漏水），下大雨會漏更大，會滴下來，用水桶接，沒下雨的時候天花板看起來濕濕的。」、「（一整個月都沒有下雨，）就是乾的，只有滲水留下的水漬痕跡。」等情相符（依序見原審卷第66頁背面、第67頁背面）。再參以鑑定報告所附之東、西側牆面及公共樓梯間各樓層之內牆照片（見卷外鑑定報告書），及上訴人亦自承系爭2樓房屋東側立面鐵窗係其所加建（見本院卷第60 頁背面之筆錄），且不爭執西側排水管係其所做等情，足證系爭2樓房屋之公設即公寓東、西側1至5樓牆面確 有防水不佳滲水之情形。職是，系爭2樓房屋之公設即 公寓東、西側牆面既有防水不佳、滲水之情形，依社會一般之通念，難認系爭牆面係符合擋雨防水之通常效用，自屬有瑕疵存在。揆諸前開說明，被上訴人請求上訴人減少買賣價金，自屬有據。 （二）被上訴人請求上訴人賠償，有理由： ⒈按公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定：「共用部分 、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」 ⒉承前所述，系爭2樓房屋之公設即公寓東、西兩側立面外 牆防水功能欠佳情形。經囑託臺北市建築師公會鑑定，研判應可修復，修復方式為：先將2樓之外牆有縫隙或鑿孔 處填補至平整後再施作防水處理即可。修復費用經估算為62萬6,146元，有臺北市建築師公會103年1月14日103鑑字第99號補充鑑定報告書可憑（見卷外鑑定報告書）。而系爭大廈共有5層樓，則各層之所有權人應分擔之比例各 為5分之1，即12萬5,229元（計算式：626,146元×1/5= 125,229元）。另被上訴人曾委請訴外人旭聰企業行、麗 泰工程有限公司、特力屋室內裝修設計股份有限公司估算2樓東、西兩側外牆防水施作工程費用分別為24萬3,212元、16萬8,410元、17萬2,500元，有估價單可參（見本院卷第22頁至第24頁），上開估價均高於臺北市建築師公會鑑定之修復費用。準此，本院審酌瑕疵之修復費用原所有權人應分擔之金額為12萬5,229元，以此金額作為減少價金 之數額，應為公允。是被上訴人就系爭房地買賣，依民法第359條之規定請求減少價金12萬5,229元，自屬可取。被上訴人依民法第359條之規定請求減少價金，既屬有據， 則其另依不當得利之法律關係為請求，法院自毋須再為審酌，附此敘明。 五、綜上所述，被上訴人依民法第359條之規定請求減少價金12 萬5,229元，及自起訴狀繕本送達之翌日即101年7月5日（起訴狀繕本於101年7月4日送達上訴人，見原審卷第39頁之送 達證書）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 7 月 8 日民事第一庭 審判長法 官 王聖惠 法 官 蘇瑞華 法 官 吳燁山 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 103 年 7 月 8 日書記官 何家娟