臺灣高等法院 - 103年度抗字第1222號（聲明異議） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　 103年度抗字第1222號抗　告　人　天王星香榭廣場公寓大廈管理委員會法定代理人　丁有志上列抗告人因相對人余雁銓與相對人南誼營造有限公司等間分割共有物強制執行事件提出異議，對於中華民國103年6月29日臺灣桃園地方法院103年度執事聲字第14號裁定提起抗告，本院裁定如下：主文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。理由一、抗告人主張：本件強制執行事件拍賣坐落桃園縣桃園市○○段000000地號土地（下稱系爭土地），依桃園縣政府民國 102年6月27日府工建字第0000000000號函示，系爭土地領有該府（79）桃縣工建使字第0203號使用執照，除建築物本身所占之地面外，其餘地面即屬法定空地，非保留地；且依該函文可知建築物之化糞池於79年間即已存在，係合法建物，伊為該建物之合法所有人。系爭土地係分割自同段1450地號土地，當時1450地號土地領有建造執照並建有化糞池，系爭土地上既有合法建物，執行法院應依辦理強制執行事件應行注意事項第43條規定，於本件拍賣公告上載明系爭土地拍定後不點交。又系爭土地之前面為桃園市溫州街52巷之既成道路，右側為通往後社區之既成道路，皆為供不特定公眾通行所必要，並舖有柏油，通行之初伊係基於買賣關係而有權占有，應有民法第852條規定之公用地役權存在。原執行法院裁定駁回伊之聲明異議及原法院裁定駁回伊異議，均屬不當。爰聲明廢棄原裁定，並裁定系爭土地拍定後不點交云云。二、按依辦理強制執行事件應行注意事項第43項第2項、第3項、第6項規定，拍賣不動產公告記載本法第81條第2項第1款所列事項，如為土地，應載明其坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形。如為房屋，應載明坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、稅籍號碼。拍賣之不動產於查封前一部或全部為第三人占有者，應載明債務人及第三人占有之實際狀況、第三人姓名、住所、占有原因，占有如有正當權源者，其權利存續期間。又拍定人繳交價金之期間宜定為七日。查封之不動產，未查明該不動產之占有使用情形前，不宜率行拍賣。拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明。又公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，其立法意旨，乃為維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜。準此，已登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權之權利人同一者，應受上開不得分離轉讓之限制，固不待言；惟若登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權已非屬同一人者，區分所有建築物所有權人及所屬基地所有權人，各自得獨立處分其權利，則無從適用首開規定，限制區分所有建築物所有權人及基地共有人應併同轉讓其等房地權利之餘地（最高法院100年度台抗字第338號裁定意旨參照）。另建築法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，建築法第11條第1項、第3項規定甚明。建築基地係土地，建築物為土地定著物，均屬不動產，各為不動產所有權之標的，不以屬於同一人為限。是建築基地之法定空地部分，並非不可分割或移轉（按指可依規定分割、移轉），無與建築基地其他部分合一為同一人所有之必要（最高法院99年度台抗字第332號裁定參照）。三、經查本件相對人余雁銓（即執行債權人）持原法院101年度訴字第216號民事判決、更正裁定及判決確定證明書為執行名義，聲請強制執行變價分割其與相對人南誼營造有限公司等人（即執行債務人）所共有之系爭土地。原執行法院定於102年2月7日進行第一次拍賣，抗告人於同年2月5日具狀聲明異議，原執行法院因此停止拍賣程序。本件抗告人主張其係向第三人昱品建設股份有限公司（下稱昱品公司）購買同段1450地號土地，系爭土地既係分割自1450地號土地，伊自有占用系爭土地之合法權源，並提出其住戶與土地出賣人、昱品公司三方所訂之「不動產土地持分預定買賣契約書」及昱品公司於81年5月4日所立載明系爭土地供抗告人使用之切結書為證（見執行卷第1宗248-250、277頁）。惟查上開土地應有部分之買賣契約，僅係債權債務關係，在未辦妥土地所有權移轉登記前，僅有債之效力，抗告人僅得持以對抗該買賣契約之出賣人，不得對抗第三人，尚難認抗告人占用系爭土地有合法權源。另依桃園縣桃園地政事務所94年11月14日桃地登字第0000000000號、102年9月3日桃地所登字第 0000000000號函載，系爭土地係屬天王星香榭大樓（桃園市○○街00巷0號）建物所留設之保留地，非為法定空地，不受公寓大廈管理條例第4條第2項所拘束，單獨拍定後拍定人得持權利移轉證書辦理所有權移轉登記；系爭土地之所有權人與區分所有建物（桃園市○○街00巷0號）非屬同一人，其拍賣移轉登記無公寓大廈管理條例規定之限制，拍定人得持權利移轉證書辦理所有權移轉登記等情，有上開函文可參（見執行卷第1宗329頁），足認系爭土地不受建築法第11條規定不得移轉之限制。抗告人主張系爭土地為其社區之法定空地，應於拍賣公告載明拍定後不點交云云，為不可採。四、次查原執行法院已於前往現場查封時查明系爭土地之狀況（見執行卷第1宗69頁），及經相對人余雁銓查報系爭土地為抗告人所使用，並有其提出之照片可憑（見同上卷101-103 頁）；原執行法院於拍賣公告之使用情形欄載明：「本件拍賣標的部分為天王星香榭大樓社區（桃園市○○街00巷0○0○00號）前空地、花圃及既成道路，部分現為天王星香榭大樓社區內之花圃及圍牆，其占用之法律權源不明，請應買人自行注意，拍定後不得以此為由請求撤銷拍賣，拍定後點交」（見同上卷172頁背面、200頁），而抗告人並無可對抗第三人之權源，業如前述，本件拍賣公告載明依現況點交，並無不合。至抗告人主張本件有民法第852條規定之公用地役權存在一節，屬實體爭執事項，應循訴訟程序解決，非本件執行程序所得審酌。原執行法院裁定駁回抗告人聲明異議，及原法院裁定駁回抗告人之異議並無不當。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由。五、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第 78條，裁定如主文。中華民國 103 年 8 月 25 日民事第三庭審判長法官林陳松法官賴惠慈法官鄭威莉正本係照原本作成。不得再抗告。中華民國 103 年 8 月 26 日書記官李垂福

臺灣高等法院103年度抗字第1222號

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