臺灣高等法院 - 103年度重上字第106號（確認買賣關係不存在等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度重上字第106號上　訴　人　王黃做訴訟代理人　劉韋廷律師江皇樺律師被上訴人　高瑞麟訴訟代理人　王如玄律師複代理人　王羽潔律師訴訟代理人　李明臻律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國102年11月19日臺灣士林地方法院102年度重訴字第319號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於民國104年3月3日言詞辯論終結，判決如下：主文變更之訴及假執行之聲請均駁回。變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序部分：按「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1項第2款至第6款情形，不在此限」，民事訴訟法第4 46條第1項但書定有明文。上訴人於原審聲明請求：「被上訴人應將臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍：萬分之168）及其上1118建號，即門牌號碼：臺北市○○ 區○○街00○0號5樓（權利範圍：全部，下稱系爭房屋），以及1163建號，即門牌號碼：臺北市○○區○○街00○0號地下室（權利範圍：萬分之152，系爭房屋、上開土地及地下室共有部分，下合稱：系爭不動產），於民國（下同） 101年3月2日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為上訴人所有。」。嗣因被上訴人已於103 年1月7日將系爭不動產出售並移轉登記予訴外人趙延年，系爭不動產已無從回復原狀而陷於給付不能，情事已有變更，上訴人於本院變更聲明請求被上訴人賠償新臺幣（下同）188萬元，並加計法定遲延利息，經核合於民事訴訟法第255條第1項第4款「因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者」之規定，揆諸上開說明，應予准許。次按當事人因情事變更，而以他項聲明代最初之聲明，其在本質上屬訴之變更。而在第二審為訴之變更合法者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為判決，自當然失其效力。第二審法院應專就新訴為裁判，無須更就該判決之上訴為裁判（最高法院71年台上字第3746號判例意旨參照）。貳、實體部分：一、上訴人起訴主張：伊為出售其所有之系爭不動產，前於591 售屋網刊登售屋資訊，並於網頁註明請仲介勿擾。嗣兩造於101年3月2日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），復在系爭買賣契約上其他特約事項載明「買方自行看屋，未委託仲介看屋」，依此可見伊對於買方身分極為重視，在本件交易自屬重要事項，而此「當事人之資格」經伊一再明示並白紙黑字記載於售屋廣告及系爭買賣契約後，非僅屬內心之動機，若有錯誤，即應視為意思表示內容之錯誤。而被上訴人之代理人即訴外人黃瓊嬅（被上訴人之母），實際身分為訴外人合信興不動產仲介經紀有限公司（即中信房屋南港站前加盟店，下稱合信興公司）之負責人，竟透過合信興公司之店長即訴外人林志清，隱瞞仲介之身分偽稱為醫師，與伊聯繫看屋及買屋事宜，並陳稱買房係為自住，直至簽約前，始告知伊買受人變更為被上訴人，兩造合意以1,500萬元簽立系爭買賣契約，由被上訴人向伊買受系爭不動產。嗣於102年1月4日林志清來電告知受被上訴人之託，表示系爭房屋有漏水情事，上訴人於處理漏水期間，意外發現黃瓊嬅及林志清之實際身分，並查知被上訴人於購入後不滿一年，即將系爭房屋出租他人，並委託信義房屋刊登出售系爭不動產。因伊就買方是否為仲介人員有所誤認，應屬意思表示內容之錯誤，伊自得依民法第88條之規定，撤銷出售系爭不動產之意思表示。又黃瓊嬅及林志清故意隱瞞仲介之身分，致伊陷於錯誤而同意出售系爭不動產予被上訴人，該二人所為除違反不動產仲介經紀業倫理規範第20條、第23條規定外，亦屬詐欺行為。且伊以102年2月4日以存證信函（下稱系爭存證信函）撤銷出售系爭不動產之意思表示，並於102年3月1日於南港區公所調解時，再次主張撤銷，故並未逾越除斥期間等語。為此，爰依民法第767條第1項之規定，聲明求為命被上訴人應將系爭不動產於101年3月2日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為伊所有之判決。原審駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，並因系爭不動產業已出售予第三人趙延年，上訴人為訴之變更，追加不當得利之法律關係為請求權基礎，上訴聲明：㈠被上訴人應給付上訴人188萬元，及自103年1月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：伊未曾從事仲介業務，而受任代理簽約之黃瓊嬅雖一度掛名合信興公司負責人，惟實際上不具不動產仲介經紀業相關證照，更從未從事仲介業務。而系爭不動產原係林志清有意購買自住，嗣因自備款不足，適逢黃瓊嬅有意為伊購買房屋，始陪同前往看屋，進而簽立系爭買賣契約，林志清雖任職於房屋仲介公司，然自始至終均未執行仲介業務。另上訴人雖於售屋訊息中載明「仲介勿擾」，以及於系爭買賣契約上其他特約事項載明「買方自行看屋，未委託仲介看屋」，然前者應僅是上訴人不欲負擔仲介費用之額外成本，擬自行售屋之表示。後者則是為避免買方因負擔仲介費，將購屋預算壓低，導致成交價格偏低。縱令上訴人對於交易他方確實有「絕不賣給仲介人員或任何與仲介有關之人」之期待，亦僅為上訴人交易之動機，並非意思表示內容，上訴人不得撤銷。且伊不具仲介身分，無不動產仲介經紀業倫理規範之適用，復未曾以使上訴人陷於錯誤而示以任何不實之事，故並無詐欺行為可言。上訴人雖指林志清偽稱為醫師，然林志清確實前曾於馬偕醫院從事兼職之學術研究，且系爭買賣契約之締結與買方之職業並無關連。又上訴人如何稱呼林志清，並非黃瓊嬅及伊所可得知，上訴人自不得以受詐欺而主張撤銷出售系爭不動產之意思表示。況上訴人之撤銷權業已逾越除斥期間，其主張撤銷顯非適法。縱認上訴人撤銷有理由，然系爭不動產之市價絕無上訴人所稱之1,688萬元；況伊將系爭不動產賣得1,688萬元，係基於伊與第三人之契約而來，上訴人非得請求等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠變更之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：㈠黃瓊嬅以被上訴人代理人之身分與上訴人於101年3月2日簽立系爭買賣契約，約定上訴人將系爭不動產以1,500萬元出售給被上訴人（見原審卷第92頁至第98頁）。上訴人嗣於 101年4月13日將系爭不動產所有權移轉登記予被上訴人，有系爭不動產登記第二類謄本可稽（見原審卷第99頁至第103 頁）。㈡上訴人於簽訂系爭買賣契約前，曾在591售屋網刊登自行售屋訊息，記載「屋主聲明：請仲介勿擾！」，有網站資料影本可佐（見臺灣臺北地方法院102年度訴字第1134號卷《下稱北院卷》第21頁）。㈢黃瓊嬅為被上訴人之母，為合信興公司（即中信房屋南港站前加盟店）之代表人，合信興公司於102年1月31日解散，有個人戶籍資料、公司基本資料查詢明細、中信房屋服務據點查詢明細影本可按（見原審卷第131頁、北院卷第17頁、第 18頁及第26頁）。㈣兩造簽立系爭買賣契約前，與上訴人之代理人即訴外人王舜民接洽聯繫買賣事宜之林志清，為合信興公司之店長，之後協助處理房屋事宜之訴外人蔡嘉宏為該店之營業員，有不動產經紀業資訊系統查詢資料、101年2月3日起至101年4月5日之手機簡訊等影本可參（見北院卷第20頁、第29頁至57頁）。㈤被上訴人曾在591租屋網上刊登以每月2萬元及2萬6000元租金出租系爭不動產之訊息（見北院卷第24頁、原審卷第69頁），並委託信義房屋在網路上刊登以1,790萬元出售系爭不動產之訊息（見北院卷第27頁、28頁）。㈥上訴人於102年2月4日寄發系爭存證信函（見北院卷第8頁至第12頁）給被上訴人及黃瓊嬅，表明上訴人已改善頂樓滲漏情形，以及買方有隱瞞房仲身分訂約，要求函到3日內主動道歉並釋出善意，自行負擔維護修繕責任，如仍有窒礙難行之處，上訴人將依違反誠信和違反契約內容，主張「解除」買賣契約，並依原價1,500萬元購回此屋。被上訴人於102年2月間收受系爭存證信函（見原審卷第146頁背面）。㈦被上訴人曾以上訴人為對造人，向臺北市南港區調解委員會聲請調解，於102年3月1日因兩造意見不一致（雙方認知差異過大）而調解不成立，有上訴人所提之102年民調字第19 號調解筆錄影本可佐（見北院卷第13頁）。㈧起訴狀繕本於102年7月19日寄存送達予被上訴人（見原審卷第23頁）。㈨系爭不動產已於103年1月7日以買賣為原因移轉予第三人趙延年所有。四、本件依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點，本件爭點乃為：㈠上訴人依民法第88條、第92條第1項之規定，主張以系爭存證信函撤銷系爭買賣契約之意思表示，是否有理由？㈡上訴人依不當得利法律關係請求被上訴人給付188萬元之本息，有無理由？茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠上訴人依民法第88條、第92條第1項之規定，主張以系爭存證信函撤銷系爭買賣契約之意思表示，是否有理由？ ⒈上訴人主張伊已將當事人之資格列明於系爭不動產出售廣告以及系爭買賣契約，已非單純存於內心動機，於交易上自屬重要，為意思表示內容之錯誤而非動機錯誤，伊得主張錯誤而撤銷出售系爭不動產之意思表示云云，為被上訴人所否認，辯稱：上訴人主張售屋之意思表示錯誤而行使撤銷權，不僅顯無理由，更已逾除斥期間而生失權效等語。經查： ⑴按當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤；前二條之撤銷權，自意思表示後，經過一年而消滅；非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第88條第2項、第 90條、第95條第1項前段分別定有明文。本件上訴人係於102年3月1日提起本件訴訟（見北院卷第3頁），經臺灣臺北地方法院於102年3月19日裁定本件移送臺灣士林地方法院，該移轉管轄裁定係於102年3月28日寄存送達被上訴人（見北院卷第70頁）；嗣上訴人於102年8月29日以民事陳報狀主張撤銷系爭買賣契約之意思表示係以本件起訴狀繕本到達被上訴人時發生效力等語（見原審卷第91頁）。又原審係於102年7月19日始將本件起訴狀繕本寄存送達被上訴人（見原審卷第23頁），是縱認上訴人得依民法第88條規定撤銷其錯誤之意思表示，惟依前揭民法規定，民法第88條之撤銷權，自意思表示後，經過一年而消滅；是自兩造於101年3月2日簽訂系爭買賣契約之日起算，上訴人得行使前開撤銷權之末日為 102年3月2日，揆諸前揭說明，上訴人前開撤銷權之行使，以其主張之本件起訴狀繕本送達被上訴人之102年7月19日觀之，顯已逾上訴人得行使撤銷權之除斥期間甚明，自已生失權之效果。 ⑵次按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條定有明文。上訴人雖主張應以102年2月4日之存證信函中「解除買賣契約之預告」為前開撤銷權行使之時點，並未逾越除斥期間，而前開存證信函，因未委任律師，而將「撤銷」誤為「解除」，乃係因不諳法律所致云云，為被上訴人所否認。經查，依上訴人所提出102年2月4日系爭存證信函之記載（見北院卷第8頁至第13頁），上訴人係限期被上訴人於函到3日內主動道歉並釋出善意，自行負起維護修繕房屋之責，如仍有窒礙難行之處，上訴人「將」依違反誠信和違反契約內容，主張「解除」買賣契約，並依原價1500萬元購回此屋，已如前述（見兩造不爭執之事項㈥）。依其文義，究係為附條件之解除信函，抑僅係告知逾期未為時，上訴人將會再為解除契約，並非明確，固有探求其真意之必要。惟未見上訴人以錯誤為由行使撤銷權，嗣經原審詢問上訴人係主張何時行使撤銷權（見原審卷第74頁），上訴人即具狀表示係於102 年3月1日起訴主張撤銷系爭買賣契約，並以起訴狀繕本送達被上訴人時發生撤銷之效力，有民事陳報狀可佐（見原審卷第90頁、第91頁），足認上訴人之真意乃係以起訴狀繕本之送達作為撤銷意思表示之發出時點，且可證上訴人以存證信函中解除買賣契約之預告解為意思表示之撤銷，應係事後卸詞。是上訴人主張以102年2月4日寄發之存證信函中「解除買賣契約之預告」解讀為撤銷權之行使，自非可採。 ⑶上訴人復主張於102年3月1日南港區公所調解時，已向被上訴人行使撤銷權云云，亦為被上訴人所否認。經查，依被上訴人所提出聲請調解書（筆錄）之記載，向臺北市南港區調解委員會聲請調解之聲請人為被上訴人，係為民事房屋漏水事件聲請調解（見本院卷第125頁），是雙方於102年3月1日調解委員會調解時所論及之內容應係系爭房屋漏水的相關事宜，嗣因雙方認知差異過大而調解不成立，有臺北市○○區○○○○○000○○○○○00號調解筆錄可稽（見北院卷第 13頁）。至證人即上訴人之子王舜民雖到庭證稱：當天是因被上訴人主張漏水相關問題申請調解，當場伊有提到跟對方要撤銷系爭買賣契約，伊並表示要買回等語（見本院卷第129頁背面），被上訴人則否認上訴人曾於前開調解期日行使撤銷權，徵諸證人王舜民於系爭買賣契約締結過程中，乃係上訴人之代理人，全程代理上訴人買賣系爭房地，其前開證詞可否憑信，要非無疑，此外，上訴人復未舉其他事證以明其說，上訴人前開主張，自無從遽予憑信。 ⑷綜上，上訴人主張出售系爭不動產之意思表示有錯誤而行使撤銷權，已逾除斥期間而生失權效，業認定如上，則上訴人主張因有仲介人員介入系爭不動產買賣，究屬單純動機錯誤，抑或意思表示內容之錯誤等情，即無再論究之必要，併此敘明。 ⒉上訴人另主張其意思表示因遭受被上訴人之代理人黃瓊嬅及訴外人林志清之詐欺而有錯誤，爰撤銷出售系爭不動產之意思表示云云，為被上訴人所否認。經查： ⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。又民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」，民法第103條則規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」，又不動產經紀業管理條例第4條：「本條例用辭定義如下︰…五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。…」。是所謂仲介業務，即指於一方經他方報告訂約機會或媒介訂約後給予他方報酬之居間契約，或一方受讓權限代為或代受意思表示之代理行為而言。 ⑵被上訴人並非從事仲介業務，而代理簽訂系爭買賣契約之被上訴人母親黃瓊嬅，原係合信興公司負責人（該公司業於102年1月31日登記解散），惟並無不動產仲介經紀業相關證照等情，業據被上訴人陳明在卷，並有公司資料查詢表在可稽（見原審卷第37頁、第71頁），是被上訴人抗辯伊與黃瓊嬅均不具不動產經紀人身份，自無上訴人所主張不動產仲介經紀業倫理規範第20條、第22條及第23條之適用，堪可採信。再上訴人於原審固提出上訴人代理人王舜民與訴外人林志清之議價簡訊為證（見原審卷第39頁至第67頁），惟並無法證明被上訴人有何詐欺行為；上訴人復於原審辯論終結後之 102年11月7日提出王舜民與黃瓊嬅於102年1月31日對話之錄音光碟（見原審卷第153頁），用以證明黃瓊嬅明知並隱瞞訴外人林志清仲介人員身份，仍與伊簽訂系爭買賣契約等情，惟對於系爭買賣契約締結時，黃瓊嬅究施以何詐術，致上訴人陷於錯誤等情，上訴人並未能舉證證明之，其主張因遭受被上訴人之代理人黃瓊嬅之詐欺而有錯誤，爰撤銷出售系爭不動產之意思表示云云，自非可取。 ⑶次按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號判決意參照）。本件上訴人復主張訴外人林志清初謂係為自住，又隱瞞身為房屋仲介之身分，並偽稱醫師身分與伊締約購屋，使伊陷於錯誤，爰撤銷出售系爭不動產之意思表示云云。經查，訴外人林志清雖有不動產經紀人即房屋仲介身份，惟其於系爭不動產交涉過程中，被上訴人及黃瓊嬅未曾給付報酬，林志清也未向上訴人要求任何費用乙節，業據證人林志清到庭證述明確（見本院卷第162頁背面、第 163頁），足認被上訴人與林志清間並無居間契約存在；亦未見林志清於系爭不動產交涉過程中，曾替被上訴人與黃瓊嬅麟代為或代受意思表示之代理行為存在。是訴外人林志清陪同黃瓊嬅看屋之過程中，既非執行仲介業務，系爭不動產交易即未有執行業務之仲介介入其中自明。又參以證人林志清到庭證稱：伊與上訴人接洽過程中，並未與上訴人或其代理人王舜民自稱自己是醫師，第一次見面時伊確曾向王舜民表示伊曾在醫院工作過，伊是約90幾年間在台北馬偕醫院工作，任心理治療師，伊先到新竹馬偕醫院，再到台北馬偕醫院工作，而後轉房屋仲介；接洽過程當時，伊已沒有在醫院工作了，但一個禮拜有一、二次在醫院與直屬學長做學術研究討論等相關事宜等語（見本院卷第161頁、第162頁），以及證人即上訴人之子王舜民到庭證稱：售屋廣告上載明「請仲介勿擾」因是伊自己要出售，不要透過仲介，希望仲介不要打擾，另仲介業者會有價差問題，不希望該筆價差由仲介賺取，價金部分直接和買方洽談會比較清楚；本件是林志清與伊洽談成交價格，林志清自稱是醫生，與伊接洽，其稱裝潢尚須費用，伊認為他的身分對大樓有幫助，系爭房屋從興建後都沒有賣過，且林志清自稱是要自住，最後始同意以1,500萬元成交等語（見本院卷第128頁背面、第129頁），是縱認上訴人主張林志清初謂係為自住，又隱瞞房屋仲介之身分，並偽稱醫師而與伊締約購屋屬實，惟此僅係林志清就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響上訴人決定自由之情形，揆諸前揭說明，要非屬前開所稱之詐欺行為。況系爭買賣契約係存在於上訴人及被上訴人間，並由訴外人黃瓊嬅代理被上訴人簽立，是訴外人林志清自屬民法第92條第1項但書所稱之「第三人」，而訴外人林志清係以友人身分陪同簽約，非執行仲介業務，亦未有詐欺之行為等情，業如前述，此外，上訴人復未舉其他事證以明被上訴人或訴外人黃瓊嬅明知訴外人林志清有為詐欺行為或可得而知之情形，是其主張受訴外人林志清之詐欺，致伊陷於錯誤，爰撤銷出售系爭不動產之意思表示云云，亦屬無據。㈡上訴人依不當得利法律關係請求被上訴人給付188萬元之本息，有無理由？上訴人主張依民法第88條規定撤銷出售系爭不動產之錯誤意思表示，惟已逾使撤銷權之除斥期間，已生失權之效果；另上訴人無法證明確遭受被上訴人、被上訴人之代理人黃瓊嬅或訴外人林志清之詐欺而有錯誤，其主張撤銷出售系爭不動產之意思表示，亦屬無據，均詳述如前，則兩造間系爭買賣契約自仍合法有效存在。系爭房地買賣契約簽立並辦妥移轉登記後，被上訴人即為系爭不動產之所有權人，並得自由處分不動產、取得系爭不動產交易價金，其出售系爭房屋取得價金並非無法律上原因而受利益，自無不當得利法律關係之適用。是上訴人主張依不當得利法律關係請求被上訴人給付188萬元之本息，為無理由。五、綜上所述，上訴人主張因意思表示錯誤或受詐欺而以系爭存證信函撤銷系爭買賣契約之意思表示，並無理由，系爭買賣契約自仍合法有效存在，被上訴人出售系爭不動產取得價金並非無法律上原因而受利益。是上訴人依不當得利法律關係請求被上訴人給付188萬元，及自103年1月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又上訴人變更之訴既受敗訴判決，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，上訴人變更之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 104 年 3 月 24 日民事第七庭審判長法官李媛媛法官邱琦法官汪智陽正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 3 月 26 日書記官蕭進忠附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院103年度重上字第106號

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