103年度重上字第447號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：104 年 08 月 04 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度重上字第447號上　訴　人　總豪企業股份有限公司法定代理人　林孝杰訴訟代理人　張麗玉律師上　訴　人　金醇臻品股份有限公司法定代理人　何家瑜訴訟代理人　賴見強律師複代理人　白慈甄律師上列當事人間請求返還房屋等事件，兩造對於中華民國103年4月18日臺灣臺北地方法院102年度訴字第225號第一審判決，各自提起上訴，經本院於104年7月14日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於㈠命上訴人金醇臻品股份有限公司應自民國一百零二年四月二十五日起至一百零二年四月三十日止，按月給付上訴人總豪企業股份有限公司新臺幣貳萬元，及其假執行之宣告；㈡駁回上訴人總豪企業股份有限公司下列第二項請求，及其假執行之聲請，暨㈠、㈡訴訟費用部分均廢棄。上開廢棄㈠部分，上訴人總豪企業股份有限公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上開廢棄㈡部分，上訴人金醇臻品股份有限公司應自民國一百零二年五月一日起至返還坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號房屋之日止，按月再給付上訴人總豪企業股份有限公司新臺幣壹拾玖萬叁仟元。兩造其餘上訴均駁回。廢棄改判㈠部分第一、二審訴訟費用由總豪企業股份有限公司，廢棄改判㈡部分第一、二審訴訟費用由金醇臻品股份有限公司負擔，駁回上訴部分第二審訴訟費用由兩造各自負擔。本判決所命給付部分，於上訴人總豪企業股份有限公司以新臺幣壹佰陸拾捌萬元供擔保後得假執行，但上訴人金醇臻品股份有限公司如以新臺幣伍佰零肆萬元預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、上訴人總豪企業股份有限公司（下稱總豪公司）主張：伊前與訴外人臺灣金醇洋酒股份有限公司（下稱金醇洋酒公司）就伊所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地上門牌號碼臺北市○○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋），於民國96年簽訂房屋租賃契約（下稱96年租約），租期自97年1 月1日起至98年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）2萬元，並約定租期屆滿前1個月，雙方如無異議，則該租約自動延長2年。伊原由訴外人王貴增實際掌控經營權，於99年11 月8日因分家之故，約定伊之經營權分配由王貴賢、王貴峰取得，就系爭房屋約定王貴賢、王貴峰應促使伊以原租約條件出租予王貴增或王貴增指定之人至分家約定後1年，則王貴增應於100年11月8日將系爭房屋返還伊或使王貴增指定之人返還系爭房屋予伊。詎王貴增意圖違約不欲返還系爭房屋，於99年12月9日設立對造上訴人金醇臻品股份有限公司（下稱金醇臻品公司），由其配偶何家瑜擔任負責人，並指示任職於金醇臻品公司之陳文正擔任伊之掛名負責人，與由王貴增實際掌控經營權之金醇臻品公司於100年2月10日簽訂租賃契約（下稱100年租約），以顯低於市場行情之2萬元租金出租予金醇臻品公司，並藉由公證人公證租約形式達其違反分家約定，拒絕返還系爭房屋之目的。依100年租約第8條約定，伊得隨時向金醇臻品公司終止契約，伊遂以102年3月21日當庭提出之準備書狀繕本送達金醇臻品公司之方式，向金醇臻品公司為終止租賃契約之意思表示，金醇臻品公司即無合法之占有權源，應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊，並應給付伊相當於租金之不當得利等語。原審判決金醇臻品公司應將系爭房屋騰空遷讓返還予總豪公司，暨金醇臻品公司應自102年4月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付總豪公司2萬元，並駁回總豪公司其餘之訴。兩造並對其敗訴部分，均聲明不服，各自提起上訴。總豪公司上訴聲明：㈠原判決不利於總豪公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，金醇臻品公司應自102年4月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，再按月給付總豪公司19萬3,000元。㈢願供擔保，請准予宣告為假執行。並對金醇臻品公司之上訴，答辯聲明：上訴駁回。二、金醇臻品公司則以：100年租約已約明需雙方合意終止，始得終止租約，總豪公司以原審102年3月21日民事準備書狀為終止租約之意思表示，未經雙方合意，亦未於30日前通知，總豪公司終止租約於法不合，甚至於本院103年9月2日民事準備書㈠狀為終止租約之意思表示，均未獲伊同意，故終止租約當然不合法。縱兩造雖有約定一方當事人得提前解約，但擬終止契約之一方須於30日前書面通知，且依民法第453 條規定，定有期限之租賃契約，亦應期前通知，並非一經終止契約之意思表示即當然終止租約，而總豪公司所為終止租約之意思表示，並未期前通知，亦未以特定期限為契約終止日期，總豪公司於原審判決之終止契約意思表示，顯不合法，如何能認定102年4月30日為契約終止日。100年租約明定租金為每月2萬元，所謂相當於租金之不當得利，自應以此計算。總豪公司所提之估價報告，有漏未參酌系爭房屋屋內現況之重大瑕疵，其鑑估結果顯不足採信，縱須依鑑價結果，認定不當得利之數額，亦應以伊所提之鑑價報告鑑定之租金合理價格每月11萬5,837元較為可採等語，資為抗辯。金醇臻品公司上訴聲明：㈠原判決不利於金醇臻品公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，總豪公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。並對於總豪公司之上訴，答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行。三、查系爭房屋為總豪公司所有，總豪公司曾於96年間將系爭房屋出租予金醇洋酒公司，並簽訂96年租約，租期自97年1月1日起至98年12月31日止，每月租金2萬元，並約定租期屆滿前1個月，雙方如無異議，則該租約自動延長2年。總豪公司於100年2月10日將系爭房屋出租予金醇臻品公司，並簽訂100年租約，租期自100年2月14日起至118年12月31日止，每月租金2萬元，且經臺灣臺北地方法院所屬律衡民間公證人事務所公證人公證。系爭房屋現由金醇臻品公司占有使用中等事實，有建築改良物所有權狀、土地所有權狀、土地及建物登記謄本、96年租約、100年租約等件影本在卷可稽（原審卷1第8至14、43至45、76至80頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。四、總豪公司主張依100年租約第8條約定，伊得隨時向金醇臻品公司終止契約，爰以102年3月21日於原審當庭提出之準備書狀繕本送達金醇臻品公司之方式，向金醇臻品公司為終止租賃契約之意思表示，金醇臻品公司無合法之占有權源，應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊，並應給付伊相當於租金之不當得利等語。金醇臻品公司則以前開情詞置辯。經查：㈠按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知，民法第453條定有明文，故當事人約定租賃之期限者，固應受期限之拘束，但如約定當事人之一方，得於期限屆滿前終止契約者，即為終止權之保留，仍為法之所許。100年租約第8條約定「本契約於期限屆滿前，一方擬終止租約時，應於三十日前書面通知對方」，即兩造已事前約定，任何一方均得於租賃契約屆滿任意終止契約，合於民法第453條之規定。雖100年租約第8條條號之後，條文之前，載有「合意終止」等文字，金醇臻品公司乃辯稱約欲提前終止有二個要件，一是經雙方合意，二是須於三十日前以書面通知對方等語。然通常載於契約條號後條文前之文字，僅係略述該條項約定之意旨，至條文之內容，仍應依條文文義綜觀一切證據資料，為合理解釋以定之。100年租約第8條之文義，已明確約定當事人任一方得於期限屆滿前終止租約，自不得反捨契約文字更為曲解；況租賃契約係因雙方意思表示合致而成立，亦得因雙方意思表示合致而決定何時終止，此為當然之理而無待明文，益徵100年租約第8條約定於30日前以書面通知對方，係一方終止契約時，為使他方有所準備，所負先期通知之義務，上開條文係單方終止租約之約定，是金醇臻品公司辯稱100年租約第8條所定終止須經雙方合意等語，並無可採。㈡總豪公司依100年租約第8條約定，以原審102年3月21日準備書狀為終止租約之意思表示，並經金醇臻品公司102年3月21日言詞辯論期日當庭收受（原審卷1第89頁）。按前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條第3項定有明文，100年租約係以每一個月為一期支付租金，已如前述，則依上開規定，100年租約應於書狀送達後30日之102年4月21日當月之末日，即102年4月30日發生終止租約之效力，總豪公司主張102年4月24日即發生終止租約之效力等語，並無可取。㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文，系爭房屋為總豪公司所有，而100年租約亦於102年4月30日因總豪公司行使終止權而消滅，故總豪公司依上開規定請求返還系爭房屋，洵屬有據。㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。而所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害；再相當於基地租金之利益數額，須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、占用人利用基地所獲致之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較，不受原出租租金額之限制。查： ⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言。查系爭房屋於101年度核定房屋稅現值為137萬7,700元，坐落之基地當年度申報地價每平方公尺為12萬6051.2元，有臺北市稅捐稽徵處中北分處101年房屋稅繳款書、土地登記謄本等件影本可稽（本院卷第47頁、原審卷1第10頁），系爭土地面積為883平方公尺，總豪公司有所有權應有部分10000分之494，則總豪公司計算系爭土地申報地價總額為549萬8,379元（126051.2×883×494/10000=000 0000，元以下四捨五入），加計系爭房屋現值137萬7,700元，共計687萬6,079元（0000000＋0000000=0000000）。而系爭房屋位於市民大道與復興南路口，微風廣場對面，臨捷運木柵線，交通便捷，生活機能完善，屬臺北市菁華地段有台新不動產估價師事務所估價報告書所附勘估標的位置圖、相片可稽（原審卷1第154、156至158頁）。則依土地法第97條第1項規定以土地及其建築物申報總價年息10%計算系爭房屋101年之法定租金，每年即為68萬7,608元（0000000×10%=687608，元以下四捨五入），每月為5萬 7,301元（687608÷12=57301）。 ⒉土地法第97條之立法意旨在保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。系爭房屋坐落基地土地使用分區為第三種商業區（原審卷1第127頁、卷2第47、61頁），附近有微風廣場、中興百貨，享有其商圈之商業利益，且金醇臻品公司經營酒類批發、零售，有公司變更登記表、相片可稽（原審卷1第48、49頁），是其非經濟上之弱者，無限制租金之必要，而應回歸市場機制，故系爭房屋之租金不受法定租金之限制，100年租約約定之租金亦屬過低，不足為認定相當租金不當得利之依據。 ⒊就系爭房屋每月之合理租金為若干，總豪公司主張為每月21萬3,000元，並提出台新不動產估價師事務所估價報告書為證（原審卷1第104至167頁）；金醇臻品公司辯稱為每月11萬5,837元，亦提出華信不動產估價師事務所資產鑑定報告書影本為證（原審卷2第38至81頁）。台新不動產估價師事務所估價報告係以比較法，即比較系爭房屋及三比較標的求得比較之租金為每坪3,700元；以收益法，即以附近路段類似用途之房屋價格，以估計之收益資本化率估算不動產淨收益後，再提列預計租賃可能支出費用與租金損失準備金額後，推算租金為每坪3,493元，因比較租金以市場租金實例價格為依據，為市場所慣用之估價方法，且按影響不動產各項因素進行比較，數據較為客觀，而收益價格所採資料係推算而得，資料可靠度較弱，故以比較租金為準，認系爭房屋租金為每坪3,700元，每月租金為21萬3,000元（原審卷1第143頁）。華信不動產估價師事務所資產鑑定報告，以比較系爭房屋及三比較案例求得比較之租金為每坪2,090元，以積算法，即系爭房屋價格乘以租金收益率，推估淨收益，再加計必要費用，估算系爭房屋租金為每坪1,940元，再按比較法權重50%，積算法權重50%，認租金單價為每坪2,015元，每月租金為11萬5,837元（原審卷2第66頁）。 ⒋金醇臻品公司固辯稱租金之高低與房屋屋內現況情形至關重要，系爭房屋屋內漏水，鋼筋裸露，總豪公司所提鑑定報告未考量此因素等語，並提出相片為證（本院卷第94至96頁）。惟細繹二份鑑定報告，均以比較法為其估價方法之一，台新不動產估價師事務所估價報告所選擇三比較標的，分別為復興南路1段36之3號、長春路378號、復興北路33之35號房屋（原審卷1第134頁）；而華信不動產估價師事務所資產鑑定報告所選擇三比較案例，則為長安東路2段151至200號某號1樓（近遼寧街口）、長安東路2段50 至100號某號1樓（近伊通街口）、松江路1至50號某號1樓（近光華商場）房屋（原審卷2第61頁）。則台新不動產估價師事務所估價報告所選擇三比較標的，其一適位於系爭房屋左近，其一同在復興南、北路之重要幹道，商業、交通及生活機能相當（原審卷1第135頁）；而華信不動產估價師事務所資產鑑定報告所選擇三比較案例所在區段與系爭房屋尚有距離（原審卷2第72、73頁），是應認台新不動產估價師事務所估價報告所選擇比較標的較具參考性。再華信不動產估價師事務所資產鑑定報告固有考量系爭房屋內部鋼筋裸露之情形，因而於比較案例與系爭房屋區域及個別因素修正表中，對此個別因素予以較大程度之修正（原審卷2第66頁）。然系爭房屋係供營業使用，而決定房屋是否具營業使用之價值，應在房屋座落之地點，其房屋內部狀況並非影響營業用房屋租金之決定性因素，是綜上考量，應認總豪公司所提台新不動產估價師事務所估價報告書鑑定之租金價格，即為每月21萬3,000元，為系爭房屋合理之租金，金醇臻品公司辯稱租金為每月11萬5,837元，尚非可採。㈤100年租約於102年4月30日因總豪公司行使終止權而消滅，自翌日即102年5月1日起，金醇臻品公司即無占有使用系爭房屋之合法權源，其仍占有系爭房屋，自受有利益，並致總豪公司受有損害，是總豪公司主張應自102年5月1日起，按月給付相當於租金之不當得利21萬3,000元等語，即為可取，逾此部分，則屬無據。五、綜上所述，總豪公司依民法767條第1項、第179條規定，請求金醇臻品公司應將系爭房屋騰空遷讓返還予總豪公司，並應自102年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付總豪公司21萬3千元之不當得利，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。原審就上開應准許之部分，駁回總豪公司按月給付19萬3,000元相當於租金不當得利之請求，及就不應准許部分，命金醇臻品公司應自102年4月25日起至102年4月30日止，按月給付2萬元相當於租金不當得利部分，均有未合，兩造之上訴意旨，分別指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，分別改判如主文第二、三項所示，本判決所命給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另原審就上開應准許之部分，命金醇臻品公司遷讓返還系爭房屋予總豪公司及按月給付2萬元相當於租金之不當得利，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行；及不應准許部分，駁回總豪公司請求自102年4月25日起至102年4月30日止，按月再給付19萬3,000元相當於租金不當得利部分，並駁回其假執行之聲請，均無不合，金醇臻品公司、總豪公司之其餘上訴，均無理由，應分別予以駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件兩造之上訴均為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 104 年 8 月 4 日民事第八庭審判長法官盧彥如法官潘進柳法官吳青蓉正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 8 月 6 日書記官劉育妃附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院103年度重上字第447號

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