103年度重上字第458號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：103 年 10 月 21 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度重上字第458號上訴人即附帶被上訴人　尚林餐廳有限公司法定代理人　賴秀卿訴訟代理人　吳貞良律師被上訴人即附帶上訴人　中華置地股份有限公司法定代理人　劉禹策訴訟代理人　陳長律師複　代理人　徐瑋琳律師訴訟代理人　陳孟君律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國103年4月18日臺灣臺北地方法院102年度北重訴字第14號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於103年10月7日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及附帶上訴均駁回。第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔，附帶上訴部分，由被上訴人負擔。原判決主文第一項所命上訴人遷讓返還部分應更正為：上訴人應將如附圖所示臺北市○○○路0段000號地下一層Ａ戶、122號停車格，及地下二層15號停車格予被上訴人。事實及理由甲、程序方面：一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查被上訴人即附帶上訴人中華置地股份有限公司（下稱中華置地公司）於原審起訴請求上訴人及附帶被上訴人尚林餐廳有限公司（下稱尚林公司）應將臺北市○○○路0段000號地下一層如原審判決附圖一所示A戶及如原審判決附圖二所示地下一層編號122號、地下二層編號15號之停車位遷讓返還予中華置地公司，嗣於本院請求尚林公司應將如附圖所示臺北市○○○路0段000號地下一層Ａ戶、122號停車格，及地下二層編號15號停車格遷讓返還予中華置地公司，核屬更正事實上之陳述，非屬訴之變更。二、次按最高法院59年2月23日民刑庭總會決議：第二審法院定履行期間為職權之行使，不發生違背法令之問題，當事人不得以酌定不當，為第三審上訴之理由。惟第二審法院仍為事實審，當事人以第一審法院酌定履行期間不當，提起上訴，應予准許。尚林公司抗辯中華置地公司就原審酌定履行期間提起附帶上訴不合法云云，要屬無據。乙、實體方面：一、中華置地公司主張：兩造於民國（下同）91年10月29日簽訂環球商業大樓租賃契約書（下稱91年租約），租賃標的物為臺北市○○○路0段000號環球商業大樓地下一層A室，租期為92年5月1日起至98年4月31日止。旋兩造再於98年4月29日簽訂環球商業大樓租賃契約書增訂（下稱98年租約增訂條款），約定兩造同意尚林公司重新續約2年，並承租3個車位（即地下一層121號、122號及地下二層15號），租期自98年5 月1日起至100年4月30日止。兩造復於100年4月29日簽訂租約補充協議書（下稱100年租約協議書），約定中華置地公司同意再續租予尚林公司2年，續約之租期自100年5月1日起迄102年4月30日止，租期屆滿後不再續約，以合意取代原租賃契約。嗣中華置地公司於租期屆滿前之102年1月15日及同年4月10日已2度發函通知尚林公司租期屆至且不再續約。然租期屆至後，屢經中華置地公司函請尚林公司立即遷出，回復原狀並交還租賃建物及停車位（下稱系爭租賃物），惟尚林公司遲未交還而仍繼續使用系爭租賃物；且本件不符民事訴訟法第396條第1項規定，尚林公司請求定履行期間，有失誠信及公允等情。爰依91年租約第19條約定及民法第455條規定，求為命尚林公司應將如附圖所示臺北市○○○路0段 000號地下一層Ａ戶、122號停車格，及地下二層15號停車格遷讓返還予中華置地公司之判決。原審為中華置地公司勝訴之判決，並定履行期間8個月，尚林公司不服，提起上訴，中華置地公司聲明上訴駁回，並就原審定履行期間8個月部分，提起附帶上訴。附帶上訴聲明：原判決第1項關於定履行期間8個月部分廢棄。二、尚林公司則以：依系爭91年租約第2條約定之客觀文義，尚林公司得行使每次續約2年之續租權，並不以2次為限，且衡諸系爭租賃物為商業大樓非一般住家，中華置地公司係以購置、出租不動產業之專業公司，尚林公司則為經營高級鐵板燒餐廳因投資鉅額裝潢而有長期租用需求等，是有關前開續租權之真意確實只要承租人表達續租意願即可續租，並無續約僅限2次之限制。尚林公司依91年租約第1次6年租約到期時表達續租意願，兩造因而訂有98年租約增訂條款，惟第7 年租約期間，因尚林公司擬進行裝修時，發現計算兩造租金、管理費及電費依據之實際承租面積與租約記載不符而有短少，致租期7年多之期間遭超收達2,850萬元，中華置地公司雖同意退還超收款，但要求加註租約到期不續租條款，為尚林公司所拒絕，兩造就此不續租條款之加註僵持9個月之久，迄100年4月間續租2年之租期即將在100年4月30日屆至，中華置地公司脅以若不加註不續租條款，不僅不退還逾收款，且亦不簽署租期屆滿後之書面續租協議，甚至佯稱其要將地下一層全部收回自用，而同層另一承租人紅豆食府餐廳（下稱紅豆食府）會先搬離，要求尚林公司配合簽立不續租條款，尚林公司迫於無奈，且經其誤導、欺誘，乃於100年4月29日與中華置地公司簽立返還逾收款項之協議書及100年租約協議書，然紅豆食府迄今仍繼續承租、營業中，中華置地公司實以前開不正方式剝奪尚林公司之續租權，且有違誠信原則；另尚林公司前曾多次口頭及書面去函表明續租意願，請求續租，但中華置地公司卻置之不理，而以不正方式剝奪阻礙尚林公司續租權之行使與續租條件之成就；則依民法第101條第1項規定，中華置地公司以不正方法阻礙尚林公司續租，應視為續租條件已成就，兩造間仍有租賃關係存在。另尚林公司在系爭租賃物營業超過10年以上，店內數十名員工之生計來源，均仰賴餐廳營業收入；且餐廳之機具設備龐大（2台60噸冷氣主機、150噸水塔），搬遷不易，復不易找到合適地點可以搬遷，況找到後仍需時間裝潢，而尚林公司於法院所訂履行期間亦會依約給付租金，以兼顧中華置地公司利益，並請酌定8個月以上之履行期間等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡中華置地公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對中華置地公司之附帶上訴聲明：駁回附帶上訴。三、兩造不爭執事項（見本院卷第30頁、第5頁反面、第6頁、第48頁反面、第23頁反面、第102頁反面）：㈠兩造於91年10月29日簽訂91年租約，由尚林公司向中華置地公司承租系爭租賃物，約定「租約期間自92年5月1日起至98年4月31日止，為期6年。惟租約屆滿乙方（即尚林公司，下同）有優先承租權，乙方須於租期屆滿前以書面通知甲方（即中華置地公司，下同）續租意願並續租2年。其後到期者，乙方仍有2年之優先承租權得依上述程序續租2年。」，有該91年租約在卷可稽（見原審卷㈠第8-18頁）。㈡嗣兩造於98年4月29日簽訂98年租約增訂條款，約定「甲乙雙方同意乙方重新續約貳年，自中華民國98年5月1日起至 100年4月30日止，租金調整為每月新臺幣伍拾陸萬貳仟元，另車位3個（地下一樓121號、122號及地下二樓15號），租金計新臺幣貳萬捌仟伍佰元整。」，有該98年租約增訂條款在卷可稽（見原審卷㈠第19-20頁）。㈢又兩造於100年4月29日簽訂100年租約協議書，於第1條約定「甲乙雙方前就上開租賃房屋所簽立之租賃契約書，原訂租期至民國100年4月30日屆滿，今甲方同意再續租予乙方2年。續約之租期自100年5月1日起迄102年4月30日止，共計2年，租期屆滿後不再續約。」，有該100年租約協議書在卷可稽（見原審卷㈠第21頁）。㈣兩造租賃範圍即為如附圖所示臺北市○○○路0段000號地下一層Ａ戶、122號停車格，及地下二層15號停車格（即系爭租賃物）；另租約約定之地下一層編號121號停車格，係位於如附圖3-4地號右下方（即與編號122號停車格相鄰）由尚林公司於承租時起將之隔間作為營業辦公使用，包括在如附圖編號Ａ戶內，所以現況並無編號121號停車格存在，此部分並以停車格計算租金。㈤嗣中華置地公司於102年1月15日及同年4月10日發函通知尚林公司，租期於102年4月30日屆至且不再續約；租期屆至後，中華置地公司於102年5月3日、102年5月15日分別發函請求尚林公司遷出回復原狀並交還租賃標的物予中華置地公司。尚林公司於102年4月3日、同年5月5日、同年5月20日發函中華置地公司表明續租意願。有兩造歷次函文在卷可參（見原審卷㈠第22-26、99-105頁）。㈥尚林公司迄今未交還系爭租賃物，仍繼續使用系爭租賃物。四、中華置地公司主張系爭租賃物租期於102年4月30日屆滿後，依91年租約第2條約定及民法第455條規定，尚林公司應遷讓返還系爭租賃物等情，為尚林公司所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠依兩造所簽訂91年租約、98年租約增訂條款、100年租約協議書等約定，系爭租賃物之租期於 102年4月30日屆滿後，尚林公司有無有優先續租權？㈡尚林公司抗辯中華置地公司以不正當行為阻礙尚林公司續租權之行使，視為續租條件已成就，兩造有租賃關係存在，有無理由？㈢中華置地公司請求尚林公司遷讓返還系爭租賃物，有無理由？㈣如認中華置地公司請求遷讓系爭租賃物有理由，尚林公司請求定履行期間，有無理由？若有理由，其履行期間為何？爰分項析述如下：五、有關依兩造所簽訂91年租約、98年租約增訂條款、100年租約協議書等約定，系爭租賃物之租期於102年4月30日屆滿後，尚林公司有無有優先續租權部分：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院92年度台上字第1583號裁判要旨參照）；再解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地（最高法院97年度台上字第1676號判決要旨參照）。㈡依兩造間91年租約第2條約定「本租約期間，自92年5月1日起至98年4月31日止，為期6年。惟租約屆滿乙方（即尚林公司）有優先承租權，乙方須於租期屆滿前以書面通知甲方（即中華置地公司）續租意願並續租2年。其後到期者，乙方仍有2年之優先承租權得依上述程序續租2年。」（見原審卷㈠第8頁）之文義以觀，兩造係約定租期為6年，雖另約定租期屆滿尚林公司有優先承租權，惟依上揭約定內容，尚林公司於6年期滿後得續租2年，2年期滿後仍有2年之優先承租權；再參諸該租約就有關租金之約定列於第3條項下（見原審卷㈠第9頁），其除約定原租期6年期間之租金外，亦僅就6 年租期屆滿續租2年期間、8年租期屆滿續租2年期間之租金調整為約定，而未論及之後（即10年租期屆滿之後）續租期間之租金調整，核與前開第2條有關續租約定期間相符，益徵兩造間於91年租約即已約明尚林公司之優先承租權為2次，每次租期2年。㈢查91年租約之租期6年期滿，兩造於98年4月29日簽訂98年租約增訂條款續約2年，租期至100年4月30日止，再於100年4 月29日簽訂100年租約協議書，再續約2年，租期至102年4月30日止，並約定租期屆滿後不再續約。是依91年租賃契約書第2條之約定，尚林公司於2次續約期滿後，已無優先承租權，則租期至102年4月30日期滿後是否續租，應視兩造其後之約定而定。而兩造於100年4月29日所簽訂之100年租約協議書已約定租期至102年4月30日止，租期屆滿後不再續約，是尚林公司自無優先承租權，尚林公司抗辯於102年4月30日租期屆滿後有優先承租權云云，核屬無據。㈣尚林公司雖抗辯91年租約第2條約定「其後到期者」有反覆不斷延申之意，而不以續租2次為限云云；然此抗辯除違反兩造係簽訂定有期限之租約而特意摒除不定期租賃之適用，且未通觀與租期息息相關租金調整之前開約定，而片面解讀契約文義，自不足取。又依91年租約第2條約定原租期6年，若尚林公司行使該條約定之續租權，則兩造間有關系爭租賃物之租賃期間即可長達10年之久，衡諸常情，顯於簽約之初即已考量系爭租賃物為商業大樓，中華置地公司係以購置、出租不動產業之專業公司，及尚林公司係為經營高級鐵板燒餐廳因投資鉅額裝潢而有長期租用之需等兩造之情狀，然此尚不足以認定兩造於立約之初即合意尚林公司就系爭租賃物有不限次數續租之權利，自不足為尚林公司有利之認定。至系爭91年租約縱使為以出租不動產為業之中華置地公司所擬之定型化契約，然觀諸該第2條租期文義，並無兩造約定尚林公司可於租期屆滿不限次數續租之意，已如前述，是若中華置地公司出租環球商業大樓內其他不動產予他人時，依該定型化契約約定2次續租後仍與原承租戶繼續存在租賃關係，亦應屬中華置地公司與該承租戶於2次續租權租期屆滿後另就租期為約定所致，實不足認定兩造於立約之初即合意尚林公司有不限次數之續租權；因此，尚林公司請求中華置地公司提出並陳報環球商業大樓其他承租戶之租約及續租情形，核無必要，併予敘明。㈤綜上，依兩造所簽訂91年租約、98年租約增訂條款、100年租約協議書之約定，系爭租賃物之租期於102年4月30日屆滿後，尚林公司實無優先續租權，尚林公司抗辯兩造約定其有優先續租權云云，自不足取。六、有關尚林公司抗辯中華置地公司以不正當行為阻礙尚林公司續租權之行使，視為續租條件已成就，兩造有租賃關係存在，有無理由部分：㈠依91年租約第2條約定內容，尚林公司於6年期滿後之優先承租權為2次，每次租期2年，兩造經2次續約後，租期至102年4月30日止，尚林公司應已無優先承租權，已如前述。尚林公司既已無優先承租權，是否續租，端視兩造另行約定，自無所謂以不正方法阻礙尚林公司行使續租權之可言。又縱認依91年租約第2條之約定，尚林公司仍有優先承租權，惟兩造既已於100年租約協議書約定102年4月30日租期屆滿後不再續約，堪認兩造以100年租約協議書之約定變更原91年租約第2條優先承租權之約定，依該100年租賃補充協議書之約定，尚林公司亦無優先承租權。㈡尚林公司抗辯因99年間發現計算兩造租金等之實際承租面積與租約記載不符而有短少，中華置地公司雖同意退還超收款項2,850萬元，但要求加註租約到期不續租條款，兩造就此不續租條款之加註僵持9個月之久，迄100年4月間續租2年之租期即將在100年4月30日屆至，中華置地公司脅以若不加註不續租條款，不僅不退還逾收款，且亦不簽署租期屆滿後之書面續租協議云云。惟觀諸尚林公司所提中華置地公司於99年9月21日所出具之協議書擬稿（見本院卷第84頁），其第3條記載：兩造租賃期限依原租約約定係至100年4月30日終止，兩造並同意租期屆滿後不再續租等語，上訴人針對前開擬稿於99年10月4日提出之協議書修正稿（見本院卷第85頁），則刪除前開擬稿第3條之記載。是依尚林公司所稱兩造協議超收款時，就租期之爭議尚存有租期於期滿之100年4月30日屆至（中華置地公司要求），或租期於100年4月30日屆滿後依尚林公司意願續租（尚林公司要求）之不同，然最後兩造於100年4月29日所簽立之協議書（見原審卷㈠第98頁），於第2條第3款則約定兩造同意於原租期於100年4月30日屆滿時，中華置地公司再續租尚林公司2年，租期自100年5月1日起至102年4月30日止，租期屆滿後不再續約等語。是依該歷次協議內容、協議期間及兩造最終簽立之協議書以觀，可知兩造就租賃期限之屆滿時間（即中華置地公司不再堅持租期於100年4月30日屆滿不再續租，而同意尚林公司續租至102 年4月30日）及是否續租（即尚林公司同意於續租2年迄102 年4月30日期滿後不續租）均已各自退讓，縱如尚林公司所言於協議期間，中華置地公司曾提及若不加註不續租條款，除不退還逾收款外，亦不簽署租期屆滿後之書面續租協議等語，且尚林公司亦因此而同意簽立加註不續租條款等情，亦為兩造均經過長時間深思熟慮衡量各種可預期之確定狀況後，因兩造各自退讓後所達成之合意至明；況中華置地公司主張前開協議過程兩造均有委請律師協助等情（見本院卷第30頁），且為尚林公司所不爭，並經證人即參與前開協調之中華置地公司經理潘碧花證稱：當時與尚林公司之訴訟代理人吳貞良律師談協議書內容等語（見本院卷第54頁），實難認有尚林公司所稱遭脅迫而於100年4月29日簽立100年租約協議書中附加不續租條款之情形。是尚林公司抗辯其因遭脅迫而簽立不續租條款云云，自不足取。㈢尚林公司另抗辯中華置地公司向伊佯稱其要將地下一層全部收回自用，而同層另一承租人紅豆食府會先搬離，而誤導、欺誘尚林公司簽立不續租條款，有違誠信；且伊於租約到期時主張續租權，中華置地公司以消極態度迴避，阻礙尚林公司續租條件之成就云云。然查，證人潘碧花證稱：紅豆食府係於98年10月間簽立5年租約，伊不可能在100年4月間告知尚林公司紅豆食府會先搬走，實則係102年4月租約屆滿前，尚林公司又要求續租，並以未覓得妥適營業地點為由，要求續租至紅豆食府約定租期，伊於斯時始告知紅豆食府租期屆至亦不再續租且會搬走等語（見本院卷第54頁正、反面），是並無尚林公司所稱中華置地公司誤導、欺誘使其簽立不續租條款情事；況且縱使中華置地公司曾言及紅豆食府會先行搬離，然尚林公司會簽立不續租條款，依前開所述兩造協議之經過，實係因尚林公司審慎權衡兩造間租賃關係之權利義務及利害得失後所為，要難認與紅豆食府是否先行搬離間有相當因果關係，自亦無尚林公司所稱誤導、欺誘使其簽立不續租條款之不正行為。另兩造間之租賃關係於102年4月30日租期屆滿後，不再續租，業經兩造於100年租約協議書明文約定，中華置地公司已無與尚林公司續訂租約之義務，自亦無尚林公司所稱中華置地公司對其請求續租置之不理之不正行為存在。尚林公司此部分所辯，均不足取。㈣又尚林公司聲請傳訊其法定代理人賴秀卿、賴秀卿配偶廖壽棧，證明中華置地公司以不退還逾收款，不簽署租期屆滿後之書面續租協議，並佯以紅豆食府會先搬離以便其收回整層房屋自行利用，而脅迫、欺誘伊簽立不續租條款云云，然縱中華置地公司有前開行為，亦非屬使尚林公司簽立不續租條款之不正當行為，均如前述，是自無傳訊之必要，附此敘明。㈤綜上，尚林公司抗辯中華置地公司以不正方法阻礙尚林公司續租權之行使，應視為續租條件已成就，兩造有租賃關係存在云云，委無可採。七、有關中華置地公司請求尚林公司遷讓返還系爭租賃物，有無理由部分：查兩造間之租賃關係於102年4月30日租期屆滿時已經消滅，中華置地公司請求遷讓返還系爭租賃物，核屬有據。又系爭租賃物即如附圖所示臺北市○○○路0段000號地下一層Ａ戶、122號停車格，及地下二層15號停車格，為兩造所不爭，如前開不爭執事項㈣所載，中華置地公司請求尚林公司遷讓返還系爭租賃物，為有理由，應予准許。八、有關尚林公司請求定履行期間，及該期間為何部分：按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌尚林公司之境況，兼顧中華置地公司之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396條第1項前段定有明文。查尚林公司承租系爭租賃物係經營尚林鐵板燒餐廳，該餐廳使用面積達967平方公尺（見原審判決附圖㈠所示），其內有多間包廂，各個包廂內有鐵板燒檯面及坐位，業經本院勘驗屬實，並製有勘驗程序筆錄（見本院卷第48頁）及尚林公司所提中華置地公司不爭執其真正之餐廳內部裝潢設計平面配置圖、現場照片（見本院卷第58-65頁）為憑，本院審酌尚林鐵板燒餐廳營業面積近300坪（即967平方公尺×0.3025 ≒292坪），規模非小，尚林公司尋覓適合餐廳營業場所不易，且有大型設備須搬遷，自系爭租賃物遷出返還系爭租賃物予中華置地公司，非立時可就，再參酌自102年4月30日租期屆滿迄今歷時已近1年，中華置地公司已堅決表示不再續租之決意，尚林公司已進行尋覓適合地點，爰酌定履行期間為8個月。中華置地公司主張本件不符民事訴訟法第396條第1項前段規定；尚林公司抗辯應定8個月以上之履行期間云云；均不足取。九、綜上所述，中華置地公司依91年租約第19條約定及民法第455條規定，請求尚林公司應將如附圖所示臺北市○○○路0段000號地下一層Ａ戶、122號停車格，及地下二層15號停車格遷讓返還予中華置地公司，為有理由，應予准許。從而原審為尚林公司敗訴之判決，並依職權宣告履行期間8個月，並無不合。尚林公司上訴論旨指摘原判決命其遷讓返還部分不當；中華置地公司附帶上訴論旨指摘原判決酌定履行期間部分不當；分別求予廢棄改判，均為無理由，應分別駁回其上訴及附帶上訴。又中華置地公司於本院審理中所為更正聲明，應由本院就原判決主文欄第1項命尚林公司遷讓返還部分更正如本判決主文第3項所示，附此敘明。十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 103 年 10 月 21 日民事第七庭審判長法官李媛媛法官邱琦法官汪智陽正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 10 月 21 日書記官李佳樺附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院103年度重上字第458號

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