臺灣高等法院103年度重上字第783號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度重上字第783號

上訴人

家福股份有限公司

法定代理人

貝賀名（Rami Baitieh）

訴訟代理人

張炳煌律師

訴訟代理人

朱日銓律師

訴訟代理人

范纈齡律師

訴訟代理人

鍾薰嫺律師

被上訴人

湯城園區B1.B2管委會

法定代理人

林世章

訴訟代理人

莊乾城律師

複代理人

林清源律師

參加人

湯臣開發股份有限公司

法定代理人

徐楓

訴訟代理人

江錦岳

參加人

太平洋電線電纜股份有限公司

法定代理人

苑竣唐

上列當事人間給付使用費事件，上訴人對於中華民國103年7月15日臺灣士林地方法院103 年度重訴字第95號第一審判決提起上訴，本院於104年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、上訴人之法定代理人於本院二審程序中已變更為貝賀名（Rami Baitieh），有經濟部民國104 年4 月1 日經授商字第00000000000 號函、變更登記表在卷可稽（本院卷一第256-261頁），其具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第170條、第175條之規定並無不合，應予准許。

二、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3 項定有明文。所謂非法人之團體設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足以當之（最高法院64年台上字第2461號判例意旨參照）。被上訴人為新北市○○區○○路0段000巷0號、10號地下1層、地下2 層共有人所籌組，基於管理地下1層、地下2層公共事務目的而成立之組織，名稱為「湯城園區B1.B2 管委會」，設有主任委員，事務所在新北市○○區○○路0段000巷0號地下1樓，收受住戶繳納之管理費等，有自己名義之銀行存款帳戶，並以自己之名義對外與他人為交易行為，且上訴人寄送予被上訴人存證信函、函件，亦均以上開事務所所在地為送達地址，並自承自82年11月起至96年8 月止，其已交付管理費或公共設施使用費新臺幣（下同）87,775,663元予被上訴人，有建物登記謄本、存摺影本、委任管理維護業務契約、存證信函、上訴人公司函在卷可憑〔本院卷一第90-210 頁，原審卷第38-39頁，本院卷一第264-268頁，原法院102 年度湖簡字第253號卷（下稱湖簡卷）第14頁，原審卷第83-8 4頁〕，足認被上訴人確設有代表人或管理人，並有一定之目的、名稱及事務所，且有獨立之財產，依上開說明，被上訴人雖未依公寓大廈管理條例規定向主管機關新北市政府完成報備，仍屬民事訴訟法第40條第3 項之非法人團體，自有當事人能力。又被上訴人既非依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會，其主任委員之選任，自不以合於公寓大廈管理條例規定之程序為必要，上訴人僅以被上訴人主任委員之選任不符公寓大廈管理條例第29條規定，指摘被上訴人提起本件訴訟未經合法代理，尚不足採。

貳、實體方面：

一、被上訴人主張：上訴人與參加人於80年11月6 日簽訂不動產租賃契約，由上訴人向參加人承租門牌號碼：新北市○○區○○路0段000巷0號、10號地下1樓、地下2 樓建物供作賣場使用，約定上訴人有實際使用大樓公共設施部分者，由參加人協助上訴人與被上訴人協商合理之費用分擔方法。經兩造協商，上訴人同意以每坪每月105 元（包括：⑴湯城園區地下室公設安全、機電、環保費用每坪每月66元，⑵湯城園區地下室公共水電費用計每坪每月22元，⑶湯城廣場管理行政費用計每坪每月5 元，⑷園區地下室公共設施保養維修費用每坪每月12元），按5,128.58坪計付公共設施使用費，每月應繳納公共設施使用費538,501元，自82年11月起至96年8月止，合計已繳納公共設施使用費87,775,663元予被上訴人。詎上訴人自96年9 月起即未繳納系爭費用，至上訴人返還系爭建物前之98 年6 月止，共計積欠公共設施使用費11,847,022 元未償。爰依兩造之約定，請求上訴人給付公共設施使用費11,847,022 元，並加計各自次月1日即如原判決附表所示利息起算日起算之法定遲延利息等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。）並於本院聲明：上訴駁回。

二、參加人陳述：系爭租賃契約第10條第3 項明定上訴人有實際使用大樓公共設施部分者，由參加人協助上訴人與被上訴人協商合理之費用分擔方法，足見上訴人於簽訂系爭租賃契約時，即已知悉其實際使用大樓公共設施部分，應向被上訴人分擔合理費用，上訴人自82年11月起至96年8 月止，均按月向被上訴人繳納公共設施使用費538,501 元，未生疑義，其臨訟否認兩造有此約定，自不足採。而上訴人將系爭建物返還予參加人前，其占有使用情形仍未喪失，上訴人不否認其於98年7月7日始將系爭建物返還予參加人，98年7月7日前之公共設施使用費即應由上訴人繳納，上訴人抗辯其自97 年1月起即無繳納該項費用之義務，並無理由。又上訴人應繳納之公共設施使用費為每月每坪105元，非每月每坪69 元，並無溢繳公共設施使用費之情事，其抗辯得以溢繳之公共設施使用費為抵銷，亦非可採等語。

三、上訴人則以：被上訴人主張兩造經協商而約定上訴人應繳納系爭費用，依舉證法則，應由被上訴人負擔主張責任，被上訴人既未舉證證明兩造間有給付公共設施使用費之約定存在，其請求上訴人給付該項費用，即非有據。而上訴人於97月1 月即停止營業，並將所有財物搬離系爭建物，自該月起，上訴人即未再實際使用系爭建物之公共設施，自無再繳納公共設施使用費之義務。況自上訴人停止營業時起，被上訴人已另行向參加人收取公共設施使用費，其自不得再向上訴人重複收取。又上訴人自83年12月16日起已負擔園區安全警衛每月32萬元，故管理費每坪每月可減少36元而為105 元，再扣除參加人應繳納每月每坪36元之管理費，上訴人應繳納之公共設施使用費應為每月每坪69元，自83年12月起至96 年8月止，上訴人合計溢繳28,248,237元，上訴人自得以之與系爭費用抵銷之。再系爭建物公共設施各項費用金額，自97年1 月起，已因上訴人未實際使用而大幅降低，則上訴人應分攤之公共設施使用費，亦應以被上訴人實際支出之費用金額為計算，否則將使被上訴人獲有不當得利等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

四、兩造不爭執之事項：

㈠上訴人與參加人於80年11月6 日簽訂不動產租賃契約，由上訴人向參加人承租門牌號碼：新北市○○區○○路0段000巷0號、10號地下1樓、地下2 樓建物供作賣場使用。系爭租約第10條第3 項約定：「乙方（即上訴人）不負擔本區大樓之管理費。但有實際使用大樓公共設施部份者，由甲方（即參加人）協助乙方與大樓管理委員會協商合理之費用分擔方法」（湖簡卷第43-49頁）。

㈡上訴人自82年11月起至96年8月止，已交付87,775,663 元予被上訴人，並自96年9月起未再按月給付被上訴人538,501元。

㈢上訴人88年1月20日轉帳傳票關於538,501元之會計科目記載為「其他費用」、摘要記載為「Management Fee」，89 年3月31日轉帳傳票關於538,501元之會計科目記載為「租金-LEASE」、摘要記載為「B1、B2管理費」。

㈣關於上訴人給付予被上訴人之87,775,663元，業經臺灣臺北地方法院97年度重訴字第257 號判決、本院99年度重上字第701 號判決、最高法院100 年度台上字第2253號判決、本院101 年度重上更㈠字第16號判決、最高法院102 年度台上字第1241號裁定，認定屬系爭租賃契約第10條第3 項但書約定應由上訴人負擔之費用確定（本院卷一第218-253 頁）。

㈤上訴人經臺北縣政府（改制後為新北市政府）工務局勒令於97年1月15日前停止營業，其於98年7 月7日將系爭建物點交返還予參加人（湖簡卷第126-127頁，原審卷第60頁）。

五、被上訴人主張上訴人積欠96年9月至98年6月之公共設施使用費11,847,022元未償，其得依兩造之約定請求上訴人如數給付，並加計各自次月1 日即如原判決附表所示利息起算日起算之法定遲延利息，為上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：

㈠關於兩造有無上訴人占有使用系爭建物期間應按月給付被上訴人公共設施使用費538,501元之約定部分：

⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例意旨參照）。

⒉上訴人與參加人於80年11月6 日所簽訂之系爭租賃契約，其第10條第3 項約定：「乙方（即上訴人）不負擔本區大樓之管理費。但有實際使用大樓公共設施部份者，由甲方（即參加人）協助乙方與大樓管理委員會協商合理之費用分擔方法」，有系爭租賃契約在卷可憑（湖簡卷第46頁反面），足見上訴人於簽訂系爭租賃契約時，已同意就其實際使用大樓公共設施部分，負有分擔與被上訴人協商之合理費用之義務。而被上訴人所提之83年12月29日會議記錄（湖簡卷第116-118 頁），雖為上訴人所否認，然觀之上訴人自82年11月起至96年8 月止，已依該會議記錄之內容即自83年12月16日起，按每月每坪105元、面積5,128.58坪計付（即每月538,501元），合計已給付87,775,663元予被上訴人，為上訴人所不爭，亦堪認上訴人迄至96年8 月以前均按月分擔其實際使用大樓公共設施費用538,501 元逾13年之久，則被上訴人主張兩造就上訴人占有使用系爭建物期間應按月給付被上訴人公共設施使用費538,501 元已協商達成合意乙節，應認已提出適當之證明，上訴人既未提出任何反證，依上開說明，應認被上訴人之主張，衡情可採。

⒊又上訴人按月向被上訴人繳納之538,501 元，為上訴人實際使用大樓公共設施部分之分攤費用，按每坪每月105 元計算，其明細包括：⑴湯城園區地下室公設安全、機電、環保費用每坪每月66元，⑵湯城園區地下室公共水電費用計每坪每月22 元，⑶湯城廣場管理行政費用計每坪每月5元，⑷園區地下室公共設施保養維修費用每坪每月12 元，合計105元，並未包括參加人應繳納每坪每月36元之管理費，上訴人所繳納者為警衛、機電、空調、公共設施維修支出等費用，已據證人魯榮善於上訴人與參加人間損害賠償等事件審理時證述明確（本院卷一第64頁），足見上訴人按月向被上訴人繳納之538,501 元，係因實際使用大樓公共設施所生，與參加人所繳納之管理費不同，該項費用應屬系爭租賃契約第10條第3項但書約定之範躊，凡此，亦經臺灣臺北地方法院97 年度重訴字第257號判決、本院99年度重上字第701號判決、最高法院100年度台上字第2253號判決、本院101年度重上更㈠字第16號判決、最高法院102 年度台上字第1241號裁定，為同一之認定（本院卷一第218-253頁），自不因系爭83年12 月29日會議記錄、被上訴人通知繳納之函文、被上訴人開立之收據，記載為管理費（湖簡卷第116-118 頁，原審卷第54、55頁），而影響該項費用為公共設施使用費之性質，併予敘明。

㈡關於被上訴人有無收取系爭費用之權限部分：被上訴人並非依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會，其得以按月向上訴人收取公共設施使用費538,501 元，係本於兩造之約定，非依公寓大廈管理條例之規定，已如上述，則上訴人以被上訴人並非依公寓大廈管理條例由區分所有權人會議選任之管理委員所組成，抗辯被上訴人無收取系爭費用之權限，尚不足採。又非法人之團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為交易者比比皆是，民事訴訟法第40條第3 項為應此實際上之需要，特規定此等團體設有代表人或管理人者，亦有當事人能力，則被上訴人自得於民事訴訟以其名義請求上訴人給付系爭費用，乃屬當然。

㈢關於上訴人自97年1 月起有無按月繳納系爭費用之義務部分：

⒈上訴人另抗辯其經臺北縣政府（改制後為新北市政府）工務局勒令於97年1月15日前停止營業，其已自97年1月15日停止營業，並將所有財物搬離系爭建物，參加人亦主張系爭租賃契約於97年1 月終止，其自該月起即無再繳納系爭費用之義務等語。惟查：上訴人於98年7月7日始將系爭建物點交返還予參加人，有點交確認書在卷可憑（原審卷第60頁），所謂點交係指占有使用之移轉，則於上訴人將系爭建物點交返還予參加人前，其對於系爭建物仍處於占有使用之狀態。而勒令停止營業與實際停止營業，係屬二事，停止營業、終止租約與是否實際占有使用系爭建物，亦無必然關係，凡此，觀諸系爭租賃契約第17條第2項設有3個月搬遷期之約定，及上訴人於勒令停止營業、租約終止後之97年1 月17日、30日、31日，仍與廠商簽訂合約進行閉店工程，其仍實際占有使用系爭建物即明（本院卷一第49-53 頁），上訴人以其業經勒令停業、97年1月以後之銷售額均為0 元（本院卷一第44-46頁）、系爭租賃契約業於97年1月終止，抗辯其自97年1月15日起即無實際使用系爭建物，已無再繳納系爭費用之義務，難謂可採。

⒉上訴人復抗辯自其停止營業時起，被上訴人已另行向參加人收取公共設施使用費，自不得再向上訴人重複收取等語。惟查：系爭租賃契約第10條第3 項明定實際使用大樓公共設施部分者，應負擔公共設施使用費，是證人魯榮善於上訴人與參加人間損害賠償等事件證稱：「105 元是實際在營業的人要負擔的」等語（本院卷一第64頁），應指實際占有系爭建物之人應負擔系爭費用，而已搬遷未實際占有系爭建物之人，則由被上訴人向參加人收取，非謂實際占有系爭建物之人一經停止營業，被上訴人即應向參加人收取，上訴人謂被上訴人已另行向參加人收取公共設施使用費，自不得再向上訴人重複收取，核非可採。

㈣關於上訴人有無溢繳系爭費用之情事，及上訴人得否以溢繳之系爭費用為抵銷部分：上訴人應按月繳納之系爭費用金額原為每月每坪141 元，因上訴人自83年12月16日已負擔園區安全警衛每月32萬元，故管理費可減少每坪36元，即每坪105 元，按5,128.58坪計付，有系爭83年12月29日會議記錄在卷可憑（湖簡卷第117 頁）。而所謂之每坪105 元，其明細包括湯城園區地下室公設安全、機電、環保費用等，並未包括參加人應繳納每坪每月36元之管理費，復如前述。上訴人主張其每月每坪應繳納之金額，應再扣除參加人應繳納每月每坪36元之管理費，容有誤會，其據此計算並抗辯其自83年12月起至96年8 月止溢繳系爭費用28,248,237元，其得以之與積欠之系爭費用為抵銷，自不足採。

㈤關於上訴人得否以系爭建物公共設施各項費用金額大幅降低，而抗辯應以被上訴人實際支出之費用金額為計算部分：上訴人固抗辯系爭建物公共設施各項費用金額已大幅降低，其應給付之公共設施使用費應以被上訴人實際支出之費用金額為計算等語。惟依前述兩造之協商約定，上訴人應分擔公共設施使用之合理費用，不論被上訴人實際支出之費用金額為何，均應按每月每坪105 元、面積5,128.58坪計付，上訴人抗辯應以被上訴人實際支出之費用金額為計算，核屬無據。又被上訴人係依兩造之約定受領系爭費用，自有法律上原因，尚無不當得利可言，上訴人抗辯如未按被上訴人實際支出之費用金額為計算，將使被上訴人獲有不當得利，亦非有據。

㈥承上，兩造就上訴人占有使用系爭建物期間應按月給付被上訴人公共設施使用費538,501 元已協商達成合意，上訴人於其將系爭建物返還予參加人前，均有繳納該項費用之義務，上訴人自96年9月起即未按月給付系爭費用538,501元予被上訴人，既為上訴人所是認，至98年6 月止，上訴人應為給付之系爭費用合計為11,847,022 元（538,501 ×22 ＝11,847,022），則被上訴人依兩造上開約定請求上訴人如數給付，並加計各自次月1 日即原判決附表所示利息起算日起算之遲延利息，洵屬正當。

六、綜上所述，被上訴人依兩造之約定，請求上訴人給付11,847,022元，及加計各自次月1 日即原判決附表所示利息起算日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第86條第1項但書，判決如主文。

民事第十一庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。