臺灣高等法院104年度重上字第930號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度重上字第930號

上訴人

顏豐進

訴訟代理人

陳萬發律師

訴訟代理人

傅金圳律師

被上訴人

星陶科技股份有限公司

法定代理人

黃建南

訴訟代理人

林良財律師

複代理人

黃麗岑律師

複代理人

游香瑩律師

被上訴人

立威鋼鐵工程有限公司

法定代理人

黃王秀雲

訴訟代理人

田俊賢律師

訴訟代理人

邱奕澄律師

上一人複代理人

鄧智勇律師

上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國104年8月26日臺灣桃園地方法院104 年度重訴字第63號第一審判決提起一部上訴，並為訴之追加，本院於105年6月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款定有明文。查上訴人在原審係依民法第767條第1項規定，起訴請求被上訴人立威鋼鐵工程有限公司（下稱立威公司）返還占用之土地，另依民法第179 條規定，請求立威公司自民國103年9月24日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）105,556 元，嗣上訴人上訴後，乃本於與舊訴同一之基礎事實，追加依民法第767條第1項規定，請求立威公司拆除占用土地之房屋（見本院卷㈠第31頁背面），並減縮不當得利之請求數額為63,967元（見本院卷㈢第198頁背面、第209頁），均合於前開規定，應予准許。

二、上訴人主張：伊於103年9月23日因拍賣取得坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）所有權，詎立威公司所有門牌號碼桃園市○○區○○路00號房屋（該屋坐落之位置、面積如附圖編號⑴至⑻所示，下稱系爭房屋）坐落於系爭土地上，現出租予被上訴人星陶科技股份有限公司（下稱星陶公司）做為廠房使用，被上訴人均無合法占有使用系爭土地之權源，爰依民法第767條第1項規定，請求星陶公司自系爭房屋遷出，另請求立威公司將系爭房屋拆除並返還該屋所占用之土地予伊。又立威公司無權占用系爭土地而受有利益，爰依民法第179條規定，請求立威公司自103年9 月24日）起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利63,967元等語（上訴人於原審另請求確認立威公司就系爭房屋之所有權與事實處分權不存在，獲敗訴判決，上訴人並未就此聲明不服，非本院審理範圍）。

三、被上訴人則抗辯：系爭土地原為訴外人中稜企業股份有限公司（下稱中稜公司）所有，中稜公司並以該土地與訴外人陳太郎合建，陳太郎乃出資在系爭土地上興建系爭房屋，嗣因陳太郎與中稜公司發生糾紛，致中稜公司非但未將系爭土地所有權移轉登記予陳太郎或其指定之人，反而於83年間將系爭土地所有權移轉登記予董事成員相同之訴外人仁寶有限公司（下稱仁寶公司）。立威公司於87年間向陳太郎購買系爭房屋及該屋坐落基地（即系爭土地），雖迄未取得系爭土地所有權，然立威公司本有權請求陳太郎移轉登記系爭土地所有權，陳太郎又有權請求中稜公司依據合建契約移轉登記系爭土地所有權，故立威公司得依占有連鎖之法律關係對抗中稜公司及仁寶公司，而屬有權占有。上訴人雖透過拍賣取得系爭土地所有權，然拍賣公告上已註記系爭土地上存有建物不點交，上訴人身為建設公司負責人，買受系爭土地前應有至現場實際查訪，而得明瞭立威公司與仁寶公司、中稜公司間之法律關係，並非善意第三人，應繼受中稜公司與陳太郎間之合建互易契約，而無權請求立威公司拆屋還地或請求星陶公司遷出系爭房屋。再者，系爭房地之法律關係與民法第425條之1規範意旨相同，得類推適用該項規定，上訴人僅得請求立威公司給付使用系爭土地之租金，而不得請求拆屋還地。又立威公司非系爭土地之無權占有人，使用該土地具有法律上原因，非不當得利；縱認上訴人有權請求立威公司返還相當於租金之不當得利，也應以系爭土地申報總價按年息3%計算等語。

四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起一部上訴，並為訴之追加及起訴聲明之減縮，聲明為：㈠原判決關於駁回後開第二、三項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄；㈡星陶公司應自坐落系爭土地上之系爭房屋遷離；立威公司應將系爭房屋所坐落之土地返還予上訴人；㈢立威公司應自103年9月24日起至返還前項土地予上訴人之日止，按月給付上訴人63,967元；㈣立威公司應將系爭房屋拆除。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。

五、兩造不爭執之事項：

㈠系爭土地（重測前為桃園縣八德鄉○○段000000地號）原為中稜公司所有，嗣中稜公司於83年5 月16日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予仁寶公司（見原審卷第 57-58頁登記謄本），復由上訴人於103年9月23日因拍賣取得系爭土地所有權（見原審卷第6-8頁拍賣公告、第9頁登記謄本、第10頁異動索引）。

㈡被上訴人於103 年3月7日簽署房屋租賃契約書，約定由立威公司將系爭房屋出租予星陶公司，租期至107 年12月31日止，每月租金105,556元（見原審卷第72-73頁）。

㈢立威公司以所有權人身分將系爭房屋於105年2月22日辦妥所有權第一次登記（見本院卷㈡第132頁登記謄本）。

六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。經查：

㈠系爭房屋係於80年間由訴外人聯方機械廠以起造人身分，檢具系爭土地所有人中稜公司出具之土地使用權同意書，申請在系爭土地上興建，該屋嗣於81年間興建完成，取得使用執照等情，有建造執照、使用執照申請書（見本院卷㈡第41、43頁）、桃園縣政府工務局（80）桃縣工建執照字第518 號建造執照、桃園縣政府工務局81桃縣工建使字第291 號使用執照、及前述土地使用權同意書足憑（見原審卷第74頁、第66頁、本院卷㈢第164 頁）。被上訴人雖否認上開土地使用權同意書中中稜公司之印文為真（見本院卷㈢第152 頁），惟中稜公司與陳太郎前於81年間即就系爭房屋之所有權歸屬發生爭執，中稜公司遂在原法院對陳太郎提起確認房屋所有權訴訟（案列81年度訴字第822 號，下稱系爭確認訴訟），主張其於74年間即由負責人周新發代表與陳太郎簽署「投資合作建築房屋契約書」，約定中稜公司提供土地供陳太郎建築鋼筋混凝土造二層樓房工業社區，雙方並約定房地分配比例。系爭房屋依雙方合建之約定應分歸中稜公司所有，爰依法請求確認之，並求為命陳太郎將該屋以中稜公司或其指定之第三人名義辦理所有權第一次登記，且將該屋交付中稜公司之判決。嗣該案確定判決乃認定中稜公司確與陳太郎締有合建契約，該契約之性質為互易與承攬之混合契約，而系爭房屋為陳太郎出資興建，所有權應歸陳太郎所有，中稜公司並未提出證據證明系爭房屋依約應分歸中稜公司所有或取得，是其訴並無理由，而駁回中稜公司之訴（該案歷審判決書見本院卷㈠第50-146頁），是依中稜公司在系爭確認訴訟之主張，其顯已坦承系爭房屋為陳太郎依雙方之合建契約所出資興建，衡情中稜公司當會出具土地使用權同意書予陳太郎或其指定之人供申請建照之用，堪認前述土地使用權同意書應屬真正，上訴人對此空言否認，並執為陳太郎無權使用系爭土地建屋之論據，尚非可採。

㈡又陳太郎於系爭確認訴訟判決確定前之87年間，即將系爭房屋連同該屋基地（即系爭土地）出售予立威公司，除有雙方簽署之代建廠房契約書可稽（見原審卷第69-70 頁），並據陳太郎到庭證述明確（見本院卷㈡第139 頁背面），再佐以星陶公司負責總務之員工卓美秀亦到庭證稱：星陶公司已向立威公司承租系爭房屋十餘年等語（見本院卷㈡第135 頁背面），足證系爭房屋長年來確實係由立威公司以所有人身分為使用收益，堪認立威公司確實已向陳太郎購買系爭房屋，立威公司並於105年2月22日就系爭房屋辦妥所有權第一次登記，登記為該屋所有權人，有登記謄本足憑（見本院卷㈡第132頁、另參本院卷㈢第11-29頁登記案卷），是系爭房屋現為立威公司所有，殆無疑義，上訴人指摘桃園市八德地政事務所讓立威公司辦理系爭房屋之保存登記，於法有違，立威公司並未取得系爭房屋之所有權云云，誠非有理。

㈢立威公司陳稱其向陳太郎購買系爭房屋時，乃一併購買該屋坐落之基地（即系爭土地），固為陳太郎所是認，惟陳太郎另證稱：87年立威公司向其購買系爭房地時，其有告知斯時該屋已遭債權人蕭上霖假扣押，系爭土地則登記在仁寶公司名下，其並帶立威公司之負責人黃福添去找蕭上霖，蕭上霖同意會將系爭土地過戶予立威公司，且待其將積欠蕭上霖之債務清償完畢，蕭上霖亦會將系爭房屋啟封，後來蕭上霖過世，其直到90幾年間才去法院撤銷假扣押；立威公司雖曾多次要求其履行移轉登記系爭土地所有權之義務，然未對其提起訴訟等語（見本院卷㈡第139 頁），足證立威公司向陳太郎購買系爭房地時，即知悉陳太郎並非系爭土地之所有人，且陳太郎尚積欠蕭上霖債務，致該屋已遭假扣押而有遭強制執行之虞，雖立威公司終於105 年間取得系爭房屋所有權，然因陳太郎始終未能將其與合建地主間之債權債務關係釐清，致立威公司迄未能依其與陳太郎間之買賣契約，取得系爭土地之所有權。縱使立威公司得依占有連鎖之法律關係對抗出具土地使用權同意書予陳太郎興建系爭房屋之中稜公司，及嗣受中稜公司移轉登記系爭土地所有權之仁寶公司，惟當上訴人因拍賣而取得系爭土地所有權後，基於債之相對性，斯時立威公司已不得再向上訴人主張有權占有系爭土地（參見最高法院72年台上字第938 號判例）。準此，立威公司辯稱其得以與陳太郎間之買賣契約，及陳太郎與中稜公司間之合建契約，對抗事後取得系爭土地所有權之上訴人，對之主張為有權占有云云，即無足取。

㈣立威公司援引最高法院97年度台上字第1729號判決意旨，抗辯上訴人明知系爭土地已遭人占用建屋而仍願買受系爭土地，債權契約之效力應擴張而具有物權化效力，亦即上訴人應承繼原土地所有人應負之義務，不得主張其為無權占有云云（見本院卷㈡第140 頁、卷㈢第59頁），惟其所辯無據，茲析論如下：

⒈債權相對性係指未參與締約之人，不受契約之拘束，此為契約自由原則消極意義之表現，不得任意破壞，以貫徹私法自治原則之理念。而債權物權化係債權相對性原則、契約自由原則之例外，應從嚴解釋。據此，當債權契約經由交付或登記而具公示性時，在法律明文規定之案例（如租賃契約及共有物分管契約），固得使債權物權化；但在其他法無明文規定之契約，則不得任意擴張債權物權化之範圍。至於第三受讓人對於原本債權契約之債權人，主張物上請求權時，契約標的物必然已經交付占有，此時應依具體個案，探究受讓人主張權利之客觀情事，是否違反誠信原則，而在例外情形，禁止標的物受讓人行使物上請求權。至於受讓人單純知悉債權契約存在或債權人占有標的物，不足作為債權物權化之依據，受讓人知悉與否，至多作為法院判斷其主張物上請求權是否違反誠信原則之一項因素而已（參見陳聰富著《債權物權化之適用基礎--最高法院九十六年度台上字第三三四號民事判決評釋》，原載於法令月刊61卷10期，2010年10月，26-36 頁），最高法院95年度第16次民事庭會議決議亦同此見解。故而縱使上訴人在買受系爭土地前即已明知該地上建有系爭房屋，仍未能執為立威公司與陳太郎、陳太郎與中稜公司、中稜公司與仁寶公司間之債權應予物權化之依據，而謂上訴人亦應受該等債權契約之拘束。

⒉況系爭土地已於83年5 月16日登記為仁寶公司所有，如前述，仁寶公司因積欠98年地價稅未繳，桃園縣政府地方稅務局遂於99年間將該案移送法務部行政執行署桃園行政執行處進行強制執行（案列99年度地稅執字第00000000號），上訴人係於該執行案件之拍賣程序應買取得系爭土地所有權等情，業經本院調閱前開執行案卷查明。雖該案執行人員在查封系爭土地時即查知該地已遭系爭房屋占用，房屋占用人星陶公司係向立威公司承租系爭房屋等情，且立威公司嗣已向行政執行官表明其係因與陳太郎間之買賣契約而占有使用系爭房地（見外放影印執行卷第9-10頁查封筆錄、第56-57 頁執行筆錄），惟系爭土地之拍賣公告附表附記欄僅記載「拍賣地號土地查封前有第三人所有桃園縣八德市○○路00號未保存登記建物占用，拍定後不點交」等字（見前述執行卷第75頁），並未表明占用人之占用權源，上訴人在參與系爭土地之拍賣投標前，並無機會閱覽該執行案件之卷宗，自無從知悉系爭房屋占有人與系爭土地所有人間之法律關係。再者，證人卓美秀證稱： 104年間曾有3、4個男人到系爭房屋，表示其已買下該屋基地，要來看地還要參觀系爭房屋，其表示系爭房屋是星陶公司向他人承租，對方無權參觀，並要對方自己去查房東是何人，此外未曾有人來向其探詢系爭房屋基地之事（見本院卷㈡第136 頁），足證上訴人在應買系爭土地前，並未至該地查訪系爭房屋占有人使用該地之緣由。復佐以系爭房屋104 年間之登記謄本（該屋在105年2月22日前雖未辦妥所有權第一次登記，但因在81年間遭蕭上霖假扣押而編列建號，見原審卷第158-162 頁查封筆錄）仍僅記載查封登記之債權人為蕭上霖、債務人為陳太郎（見原審卷第67頁），其等均非系爭土地原登記之所有人，徒以系爭房屋之登記謄本，實無法究明系爭房屋所有人是否具有占用系爭土地之合法權源；至系爭確認訴訟之歷審判決書，亦僅記載陳太郎與中稜公司間之合建糾紛梗概，對於仁寶公司自中稜公司受讓取得系爭土地所有權之真實原因關係，則未加說明，故以上開事證，要難認為上訴人在買受系爭土地時對立威公司與陳太郎間之買賣契約，或陳太郎與中稜公司、仁寶公司間之債務糾葛已然知情或可得而知。立威公司徒以上訴人身為建設公司負責人，且買受系爭土地之價格高達5,300 萬元，據以推論上訴人買受系爭土地時，應已知悉或可得知悉系爭土地之權利糾紛（見本院卷㈢第59-60頁），亦非可取，併予指明。

㈤立威公司另以最高法院96年度台上字第1359號、92年度台上字第1984號判決為據，主張系爭房屋與土地實質上本應為陳太郎所有，僅因中稜公司惡意違背契約義務，方致系爭土地輾轉遭拍賣而由上訴人取得所有權，應類推適用民法第 425條之1 「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」規定，上訴人不得主張其為無權占有云云（見本院卷㈢第60-61 頁），惟前揭判決之事實情節與本件並不相同，該等案件之判決結果無從遽於本件比附援引。另系爭房屋與土地原分屬於陳太郎、中稜公司所有，陳太郎係因雙方間之合建契約而取得在系爭土地興建系爭房屋之權利，業經本院認定如前，是本件自始無民法第425條之1所定「土地及土地上房屋同屬一人所有，嗣將土地及房屋先後或同時讓與相異之人」之情形，該規定於本件並無直接適用或類推適用之餘地，立威公司以前詞置辯，亦難憑採。

㈥上訴人現為系爭土地之所有人，此觀土地登記謄本即明（見原審卷第9 頁）。又系爭房屋確實坐落在系爭土地上，該屋所占用系爭土地之範圍、面積詳如附圖編號⑴至⑻所示，則經本院會同兩造及地政機關至現場履勘查明（見本院卷㈡第66-67 頁勘驗筆錄、第95頁複丈成果圖），並有照片可參（見本院卷㈡第145-159 頁）。立威公司所有之系爭房屋坐落在系爭土地上，並無得對抗上訴人之合法權源，前已詳論；星陶公司向立威公司承租系爭房屋，同無得對抗上訴人之使用系爭土地權源，應認其等為無權占有人。從而上訴人依民法第767條第1項規定，請求星陶公司自系爭房屋遷離，另請求立威公司拆除系爭房屋，並將該屋所占用之土地返還予上訴人，即無不合。

㈦立威公司再辯稱上訴人利用強制執行之拍賣程序，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法方式，主張不受土地前手與立威公司間之合建契約法律關係所拘束，其權利行使顯係以損害他人為主要目的，且為惡意取得系爭土地，違反誠信原則云云（見本院卷㈢第60頁），惟本件並無事證證明上訴人係與仁寶公司同謀，以拍賣之迂迴方式由上訴人取得系爭土地所有權，俾解免中稜公司、仁寶公司依合建契約所負容忍系爭房屋占用系爭土地之義務，應認上訴人藉由行政執行拍賣程序應買系爭土地，乃合法之投資、理財舉措，非屬脫法行為。至上訴人合法取得系爭土地所有權後，依法行使物上請求權，請求立威公司拆屋還地，雖將生使立威公司喪失系爭房屋所有權之不利結果，然此本為法律保障上訴人身為系爭土地所有權人，得就該地行使權利，不受他人侵奪、干擾之所有權內涵，要難認為上訴人行使權利，係以損害立威公司為主要目的而有違誠信。況立威公司向陳太郎買受系爭房地時，本已知悉該地非屬陳太郎所有，如前述，立威公司斯時即可預見倘與陳太郎有債權債務關係者，不履行將系爭土地所有權移轉登記予陳太郎或陳太郎指定之人之義務，立威公司即無從取得系爭土地之所有權，而有遭訴請拆屋還地之高度風險，惟立威公司仍願承擔該項風險買受系爭房地，復自承多年來其或陳太郎並未積極訴請中稜公司、蕭上霖或仁寶公司移轉登記系爭土地所有權（見本院卷㈢第167 頁），而有怠於行使權利之情事；陳太郎則證稱立威公司在本件訴訟繫屬後，曾與其洽商賠償問題（見本院卷㈡第139 頁），顯見立威公司在其向陳太郎買受系爭房地時預見之風險（即遭土地所有人訴請拆屋還地）現實發生後，已轉向陳太郎求償，尤徵本件訴訟之繫屬，並未逸脫立威公司向陳太郎購買系爭房地時預見之風險範圍，其臨訟故以前詞置辯卸責，至為無理。

七、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。經查：

㈠立威公司自103年9月23日上訴人取得系爭土地所有權時起，繼續無權占用系爭土地中如附圖編號⑴至⑻部分所示土地，其因此受有使用該土地之利益，致上訴人受有損害，該等利益依性質不能返還，上訴人自得請求立威公司償還相當於租金之價額。

㈡上訴人主張系爭土地103年按申報總價計算之價值為2,999,146元（以申報地價每平方公尺2,640元×面積1,136.04 平方公尺計算，見本院卷㈢第212-213頁謄本），系爭房屋103年度課稅現值1,948,900元（見本院卷㈢第211頁），系爭土地之價值約占房地總價60.6%【2,999,146÷（2,999,146＋1,948,900）＝0.6061】，故其得請求立威公司償還相當於租金之價額，應以立威公司將系爭房屋出租予星陶公司之每月租金數額60.6%計算，為每月63,967元（105,556×0.606＝63,966.936，見本院卷㈢第209頁）。本院審酌前開計算方式，以土地申報總價計算系爭土地價值，所得結果遠低於以土地公告現值計算之價值，與市價有更明顯之偏離，並低估土地價值占房地總價之比例，而有利於立威公司，並無不當，堪可採取。立威公司雖辯稱其應償還之相當於租金價額，應按土地法第97條、第105 條規定，以土地申報總價年息3%計算云云（見本院卷㈡第137 頁背面），惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院95年度台上字第138 號判決參照）。立威公司係將系爭房屋出租予則星陶公司做工廠及辦公室使用，為兩造所是認，並經本院於履勘時查明，依上說明，本件上訴人得請求立威公司償還之相當於租金之價額，自亦不受土地法第97條、第105 條規定之限制，而得採取上訴人所主張之計算方式，立威公司如是抗辯，為本院所不採。

八、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項規定，請求星陶公司自坐落於系爭土地上之系爭房屋遷離，另請求立威公司將系爭房屋所占用如附圖編號⑴至⑻部分所示土地，返還予上訴人；及依民法第179 條規定，請求立威公司自103年9月24日起至返還前述土地之日止，按月給付上訴人63,967元，核屬正當。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。上訴人另追加依民法第767條第1項規定，請求立威公司將系爭房屋拆除，亦有理由，應併予准許。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，於茲不贅。

九、據上論結，本件上訴及追加之訴為有理由，爰判決如主文。

民事第七庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。