104年度上字第1245號｜民事：侵權行為損害賠償等｜裁判日期：105 年 11 月 08 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 104年度上字第1245號上　訴　人　孫俊華訴訟代理人　許書瀚律師被　上訴人　遠雄建設事業股份有限公司法定代理人　趙文嘉訴訟代理人　蘇弘志律師複　代理人　陳友炘律師被　上訴人　楊秀杏呂　聰共　　　同訴訟代理人　鄧湘全律師吳立瑋律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年7月31日臺灣士林地方法院103年度訴字第1262號第一審判決提起上訴，本院於105年10月25日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由 上訴人主張：伊於民國（下同）97年4月10日與被上訴人遠雄建設事業股份有限公司（下稱遠雄公司）簽訂定型化之預售房地買賣契約（下稱系爭預售契約）及補充協議書，以新臺幣（下同）2,132萬元買受其在臺北市○○區○○段0○段00地號土地（下稱系爭土地）興建之「遠雄藝朗」建案（下稱系爭建案）之房屋即門牌號碼臺北市○○區○○路00號3樓建物及其基地持分（下合稱系爭房地）。然遠雄公司明知系爭土地使用分區係辦公服務區㈠，不得作為住宅使用，卻未於系爭預售契約標明，且隱瞞上開補充協議書約定條文內容違反建築法第39條規定之事實，誘使不知情之伊簽立補充協議書，違規二次施工使系爭房地具有住宅之生活機能，致伊誤信系爭房地可同時供作住宅、辦公使用，並以住辦混合之價格買受，致伊受有346 萬元之純辦與住辦混合價差損失，而應對伊負侵權行為、物之瑕疵（欠缺保證品質）及不完全給付（未依債之本旨給付）之損害賠償責任。再者，伊嗣於102年8月24日與被上訴人楊秀杏及其連帶保證人呂聰（下合稱楊秀杏等2人，或以其姓名分稱之）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將系爭房地以2,380萬元出售予楊秀杏，並於同年11月25日辦理所有權移轉登記予其指定之呂聰。於簽約時除明確告知系爭房地經違規二次施工，不得作為住宅使用，且日後遠雄公司就系爭房地所為找補應歸予伊，被上訴人均知上情並同意依現況承受，詎事後卻隱匿上情，由呂聰卻自行向遠雄公司領取該公司因系爭房地之純辦與住辦混合爭議，同意發給購買人346萬元之價差折讓金（下稱系爭折讓金），而悖於善良風俗，應對伊負侵權行為之損害賠償或不法無因管理之返還責任。為此，依民法第177 條第2項、第184條第1、2項、第185條、第227條第1項、第354條、第360條等規定，請求遠雄公司應單獨及楊秀杏等2人應連帶給付上訴人346萬元本息，渠等間並應負不真正之連帶給付義務。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡遠雄公司應給付上訴人346 萬元，及自98年10月9日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈢楊秀杏、呂聰應連帶給付上訴人346萬元，及自103年5月31 日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈣前開㈡㈢項給付，其中任一人為給付，其他人於給付範圍內免給付之義務。㈤願供擔保請准宣告假執行。 被上訴人則以：㈠遠雄公司部分：上訴人於購買時即明知系爭房地係位於辦公區作為事務所使用，需進行二次施工，始能兼具休憩空間之生活機能，伊無欺瞞上訴人以較高價格出售系爭房地之情事，且上訴人允諾同意二次施工，即得以阻卻違法。縱有悖於建築法第39條規定，亦不構成違反保護個人權益之法律，且伊已獲系爭建案全體區分所有權人之同意，回復原狀並彌補渠等所受損害，亦已無違反前述建築法規定之情。又伊與上訴人間之系爭預售契約業經兩造依約履行而消滅，上訴人亦已將系爭房地轉售予楊秀杏等2人，並獲有248萬元轉售價差，難認有所損害，是其已非系爭房地之所有人，移轉時亦未為任何保留，自不能再對前述純辦與住辦混合認知爭議，對伊請求價差，伊不負侵權行為、物之瑕疵及不完全給付之損害賠償責任，亦無再次補償之義務，故上訴人之請求無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：⒈上訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡楊秀杏等2人部分：上訴人轉售系爭房地之價格並未低於市價，兩造簽約及移轉時間，均在遠雄公司於102年12月8日在系爭建案區分所有權人會議提出以每坪12萬元補償前述純辦與住辦混合認知爭議之方案（下稱系爭折讓金方案）前，無法知悉有系爭折讓金存在，亦未於系爭買賣契約簽立時，與上訴人約定日後遠雄公司就系爭房地所為找補應歸予上訴人。則呂聰基於系爭房地所有權人身分，同意遠雄公司事後提出之系爭折讓金方案，與之簽訂103年4月28日協議書（下稱系爭協議書），領取該公司所為補償，而承受違規建築項目遭拆除之損失及不便，且日後若遭建管機關處罰仍須自行負責之風險，自屬有據。故上訴人主張實際受有損害之呂聰無權受領系爭折讓金，及應由伊等負侵權行為之損害賠償或不法無因管理之返還責任，均無理由。並答辯聲明：⒈上訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 兩造不爭執之事項（見原審卷第135頁反面至第136頁反面、本院卷第77頁反面至78頁）：㈠上訴人於97年4月10日與遠雄公司簽訂系爭預售契約及補充協議書，以2,190萬元（含房地價金2,132萬元及代收工程款58萬元）買受遠雄公司在系爭土地興建之系爭房地，不含車位之建坪為34.6坪，並於98年10月9日為所有權移轉登記，有該預售契約書、補充協議書、臺北市松山地政事務所異動索引可稽（見原審卷第18、172至196頁）。㈡上訴人於102年8月24日與楊秀杏簽訂系爭契約，將系爭房地以2,380萬元售予楊秀杏，並於102年11月25日將所有權移轉登記於呂聰。該不動產說明書之產權調查表第5頁載明「本社區或大樓建物坐落土地之使用分區為工商混和區或辦公服務區，依法不得做住宅使用，建商二次施工違規變更做住宅且一樓大廳變更做圖書室、休憩室等，目前據報紙報導有被臺北市工務局罰鍰及要求建商、住戶恢復原狀，買方確已知悉且同意依現況承受」、「本案建物謄本登載主要用途為一般事務所，現況做住家使用，買方確已知悉」，並經上訴人及楊秀杏簽名確認，有前述異動索引、系爭契約暨不動產說明書及系爭房地登記謄本可稽（見原審卷第34至56、104至109頁）。㈢系爭土地使用分區為辦公服務區㈠，臺北市政府97年8月5日公告之都市計畫案內明訂為「不得作住宅使用」，系爭建案之98使字第0329號使用執照附表明定地上2層至地上14層作為一般事務所用，各層一般事務所不得銷售、使用為集合住宅。惟遠雄公司取得使用執照後，將2至14樓公共設施之公共盥洗室改施作儲藏設備，將專有部分茶水間改施作衛浴、廚房等，供作集合住宅使用；嗣經臺北市建築管理工程處（下稱建管處）發布新聞稱「杜絕違規工業住宅，北市府鐵腕重罰建商」，系爭建案於102年4月18日、102年10月22日分別遭建管處裁罰30萬元、420萬元，有臺北市政府都市發展局都市計劃公共設施用地及土地使用分區證明書、說明函及使用執照暨附表、建管處新聞稿及違建建案查處情形一覽表可稽（見原審卷第19至21、23、26至28頁反面）。㈣102年12月8日遠雄藝朗第五屆區分所有權人大會會議決議通過遠雄公司所提出之折讓價金案：「⑴以每坪10萬元折讓（回到當初遠雄公司推出辦公產品該有的價格）；⑵另每坪2萬元針對室內裝潢拆除費用。合計每戶每坪退回12萬元，分2年度給付（今年及明年）。並擬具協議方案向各該區分所有權人分別要約協議。」，有該區分所有權人大會會議記錄可稽（見原審卷第29至31頁）。㈤遠雄公司於103年4月28日與呂聰簽訂系爭協議書，約定由遠雄公司就系爭建案之社區公共設施回復原狀及呂聰專有部分不動產價金補（賠）償事宜，由遠雄公司就呂聰專有部分不動產為每坪12萬元之補償，即房屋補償金額166萬0,800元、土地補償金額249萬1,200元，合計415萬2,000元。遠雄公司並於103年5月7日、103年6月4日分別交付票面金額為207萬6,000元之支票各1張予呂聰，有系爭協議書、收據及支票可稽（見原審卷第94至97頁）。 查上訴人主張遠雄公司明知系爭房地不得作為住宅使用，卻未於系爭預售契約標明，且隱瞞違規二次施工違反建築法第39條規定之事實，誘使伊簽立補充協議書，致伊誤信系爭房地可同時供作住宅、辦公使用，並以住辦混合價格向之買受系爭房地，而受有346萬元純辦與住辦混合之價差損失，應對伊負侵權行為、物之瑕疵（欠缺保證品質）及不完全給付（未依債之本旨為給付）之損害賠償責任。另伊嗣後將系爭房地轉售楊秀杏，並將該產權移轉登記予其指定之呂聰，楊秀杏2人均明知系爭房地經違規二次施工，不得作為住宅使用，且日後遠雄公司就系爭房地所為找補應歸予伊，詎事後呂聰卻自行向遠雄公司領取該公司因系爭房地之純辦與住辦混合爭議，同意發給購買人之346萬元系爭折讓金，渠2人應負連帶侵權行為之賠償責任或不法無因管理之返還責任等語，為被上訴人所否認，並各以前揭情詞置辯。是本件爭點為：㈠上訴人依侵權行為法律關係，請求被上訴人為損害賠償部分：⒈遠雄公司就系爭土地使用分區為辦公服務區㈠乙事，有無蓄意欺瞞上訴人以取得較高價金之侵權行為？⒉上訴人是否因向遠雄公司買受系爭房地而受有損害？⒊楊秀杏等2人有無誆稱事實誘使遠雄公司與其簽訂系爭協議書而侵害上訴人賠償金債權之侵權行為？⒋上訴人是否因呂聰、遠雄公司簽訂系爭協議書而受有損害？⒌遠雄公司將系爭房地售予上訴人時，是否已盡不動產交易之告知義務？遠雄公司有無故意或過失違反建築法第39條、公平交易法第25條，而構成民法第184條第2項之侵權行為？㈡有關遠雄公司應否對上訴人負物之瑕疵擔保（保證品質）責任及不完全給付之債務不履行損害賠償責任？上訴人是否因已將系爭房地所有權移轉登記予呂聰，而不得再對遠雄公司為上開請求?如得請求，則遠雄公司應賠償之金額若干？㈢上訴人與楊秀杏、呂聰有無約定遠雄公司所給付之補償金應歸屬於上訴人？上訴人得否依不法無因管理之法律關係請求楊秀杏、呂聰交付346萬元？爰析述如下： 有關遠雄公司就出售予上訴人之系爭房地，應否負侵權行為、物之瑕疵（欠缺保證品質）及不完全給付（未依債之本旨給付）賠償責任部分：㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。本件上訴人主張遠雄公司明知系爭土地使用分區係辦公服務區㈠，不得作為住宅使用，卻隱瞞上開補充協議書約定條文內容違反建築法第39條規定之事實，誘使不知情之伊簽立補充協議書，違反建築法第39條規定違規二次施工使系爭房地具有住宅之生活機能，致伊誤信系爭房地可同時供作住宅、辦公使用，並以住辦混合之價格買受，受有346萬元之純辦與住辦混合價差損失，而應對伊負侵權行為、物之瑕疵（保證品質）及不完全給付（未依債之本旨為給付）之損害賠償責任，為遠雄公司否認，自應由其負舉證之責。㈡查上訴人主張遠雄公司當初銷售時表示推出「非住宅也非純商辦，融合兩者的『商務會館』產品，嗣伊與遠雄公司簽訂系爭預售契約買賣系爭房地，亦約定各樓層公共盥洗室不施作，改做儲藏設備，室內空間施作進、排水及污廢水管，足證遠雄公司曾保證系爭房地可供住辦兩用，然系爭房地係位於辦公服務區，用途為一般事務所，無法作為住辦兩用，而存有瑕疵、欠缺保證之品質，而應負物之瑕疵責任，並構成未依債之本旨為給付，亦應負不完全給付責任云云（見本院卷第147頁正反面、第151頁），並引系爭建案樣品屋照片、系爭預售契約及補充協議書、系爭建案報紙廣告、土地使用分區證明、使用執照等為佐（見原審卷第19、21、23、172至196、274頁、本院卷第86頁）。然查： ⒈觀諸上訴人與遠雄公司簽立之系爭預售契約（見原審卷第172 至196頁），於第3條第1項有關買賣標的物之房地標示部分，已標明系爭土地之「使用分區為辦公服務區」；第10條第3項有關房地之使用及限制之使用原則，亦約明：「本大樓…2樓至14樓之使用用途為一般事務所…」；且第22條特約條款第1 項約定：「為維持良好秩序及全體用戶之共同權益，買方願遵守『遠雄藝朗規約』（即該契約附件九）之約定…」、第6項約定：「買方同意取消施作本大樓地上2樓至14樓之公共廁所相關設施，其使用方式雙方另行協商之」、第8項約定：「本大樓1樓大廳之使用方式：㈠本大樓1樓大廳部分區域及公共設施等空間，由賣方規劃施作為商務服務設施使用，並由賣方提供相關商務服務所需設備…」（見原審卷第172、173頁反面、第176頁反面、第177頁）。再者，細閱該契約附件一之房屋平面圖影本，其圖示明顯可見上訴人買受之房屋內部無任何隔間，亦無可供住家使用應有之廚房、衛浴等設備空間規劃（見原審卷第179頁）；附件八之建材設備說明書有關室內設備部分，分就一樓店面（餐飲業）及一般事務所（即2至14樓）之設備為約定，同未約及廚房、衛浴等設備，並明載該棟大樓不申請天然瓦斯配置管線工程（見原審卷第186頁反面）；附件九之遠雄藝朗規約第9條亦約明：「本大樓於建造執照所登載之法定用途為『辦公服務區』，購買該樓層之用戶同意作為一般事務所辦公使用」、第14條有關1樓大廳之使用方式約定：「本大樓1樓大廳部分區域及公共設施等空間，由投資興建人（起造人）委託遠雄國際商務中心派駐專業人員提供相關商務服務，（服務使用區域之公共水電費、清潔、管理費由管理委員會負擔）。…」（見原審卷第188頁反面）。參以該契約書之封面文字亦係記載為「遠雄藝朗‧商務會館」（見原審卷第264、265頁）。足徵系爭預售契約及其附件，均已明白揭示系爭房地係位於辦公服務區，上訴人買受之3樓建物應供一般事務所之用途使用，遠雄公司並未保證可供住辦兩用而可兼做住宅使用之情。而此契約樣本業經上訴人於97年3月30日帶回審閱，有購屋證明單可憑，並備註「本戶之實際面積隔間形式依簽約時所載之面積及平面圖為主」等文字明確（見原審卷第367 頁），參以系爭預售契約首開亦載明：「買方（即上訴人）於簽訂該買賣契約前，已將契約書及附件攜回詳閱5天以上，且賣方以就買賣標的物及契約內容明確告知，買方表示瞭解」始簽訂系爭契約之意旨（見原審卷第172頁）。是上訴人於97年4月10日與遠雄公司正式簽立系爭預售契約時，已有合理期間可審閱該契約書樣本，自難對前述契約及附件之約定內容諉為不知。況上訴人購買後確有訴外人宏興生化科技有限公司之營業處所登記設於系爭房地（見原審卷第36頁反面、第46頁反面），證人林彥毅亦證述上訴人轉售楊秀杏前，原將系爭房地作為公司倉儲區使用，有公司設址營業無訛（見原審卷第332頁反面），可徵上訴人對系爭房地之前述使用分區，法定用途僅供一般事務所使用，知之甚詳，亦難認遠雄公司就此有何隱匿之情事。 ⒉上訴人雖以：依系爭建案樣品屋照片、系爭預售契約及補充協議書、系爭建案報紙廣告（見原審卷第172至196、274頁、本院卷第81、86頁），認遠雄公司銷售時表示推出非住宅也非純商辦，融合兩者的「商務會館」產品，嗣簽約買賣時亦約定各樓層公共盥洗室不施作，改做作儲藏設備，室內空間施作進、排水及污廢水管，足證遠雄公司曾保證系爭房地可供住（一般住宅）、辦（商辦）兩用云云。觀之該等照片雖可知遠雄公司銷售時所為之樣品屋，或有裝設水槽、抽油煙機、馬桶等設備併為展示之情，及於報紙廣告中載稱「非住宅也非純商辦，融合兩者的『商務會館』產品」等文字。然依上訴人自行提出之他法律事務所意見書，亦表示系爭土地所處之「辦公服務區」，僅可供寄宿住宅（寄宿單位，即附設於公司（工廠）或機構，供單身員工住宿使用，而「無個別廚房」之建築物），而非供家庭居住使用之建築物（見本院卷第110頁反面至第111頁），故前述樣品屋以開放式空間裝設水槽、抽油煙機等設備併為展示，得否認已構成係強調「供家庭居住使用」之住宅機能，而非公司或機構附設之「寄宿住宅」，尚非無疑。是系爭房地雖應為一般事務所用途，然若附設前揭「寄宿住宅」，亦難謂與前揭報紙廣告所載「非住宅也非純商辦，融合兩者的『商務會館』產品」等文字有所抵觸。況該廣告中亦稱因內科園區的商辦坪數動輒百坪起跳，對於一般小型事務所進入門檻高，「遠雄藝朗」規劃29坪、34坪、39坪三種格局，可提供專業人士精緻型的辦公空間，並強調該建案採遠雄商務中心進駐之特殊規劃，提供許多加值服務，並提升建物整體價值感，另所附樣品照片亦附註規劃大小不等的坪數，適合對辦公空間有不同需求的企業主，大坪數規劃可提供充分的辦公空間等文字，是從整體報導內容以觀，亦難認有強調或表示可供住辦兩用之情。再系爭預售契約或補充協議書雖約定各樓層公共盥洗室不施作，改做儲藏設備，室內空間施作進、排水及污廢水管，然前述公設之取消或其他設備之增設，並無事證足認此係專為滿足「供家庭居住使用」之住宅機能而變更，如於前述附設「寄宿住宅」者即無之。則上訴人依前開各情，主張遠雄公司於系爭預售契約及附件已明載之「使用分區為辦公服務區」、「使用用途為一般事務所」外，尚有保證可供住（一般住宅）、辦（商辦）兩用之情事，尚無可採。 ⒊上訴人雖再提出遠雄公司100年度及99年度第1季合併財務報表（見本院卷第289頁），主張遠雄公司就其待售房地，於前開報表中係將系爭建案列為住宅，而非廠辦（見本院卷第275頁反面），可徵該公司確以住宅販售云云。然承前所述，系爭預售契約及前開附件均已明載上訴人買受之系爭房地「使用分區為辦公服務區」、「使用用途為一般事務所」，並無表示可供住（一般住宅）、辦（商辦）兩用之事，上訴人對系爭房地之前述使用分區，法定用途僅供一般事務所使用，應知之甚詳，且前揭樣品屋照片或新聞廣告，亦難認遠雄公司有強調或表示可供該住、辦兩用之情，自難僅據此財務報表就待售房地所為之歸納，即認遠雄公司已向上訴人為此住辦兩用之保證或表示，況遠雄公司亦辯稱該財務報表製表人是遠雄公司財務部門，與本案現場銷售說明、其他銷售說明物及實際契約簽訂之情形完全沒有接觸，且報表上僅是使用便宜性的用語等語，所辯亦非毫無可採，亦難據此財務報表即為有利於上訴人之認定。故上訴人以前述各情，主張遠雄公司就系爭房地曾為住辦兩用之保證，而無法依約履行，乃存有瑕疵、欠缺約保證之品質，而應負物之瑕疵責任，並構成未依債之本旨為給付，亦應負不完全給付責任云云，並無可採。㈢次查，上訴人另主張遠雄公司就系爭房地有違反建築法第39條規定，違規二次施工之情事，此構成違反保護他人之法律，而應另負侵權行為之損害賠償責任云云（見本院卷第152至153頁），並舉建管處新聞稿及違建建案查處情形一覽表可稽（見原審卷第26至28頁反面）、新聞報導（見原審卷第48頁反面至第49頁）、102年8月17日遠雄藝朗第4屆第1次區分所有權人大會會議記錄（見原審卷第75頁）為佐。然查，觀之系爭預售契約第22條第6項特約條款約定：「買方同意取消施作本大樓地上2樓至14樓之公共廁所相關設施，其使用方式雙方另行協商之」（見原審卷第177頁）；另同日簽訂之補充協議書第3條：「雙方同意變更事項：1.標的物當樓層之公共盥洗室，買方同意不予施作相關衛生及盥洗設備，並由賣方於該空間統一施作儲藏設備。2.上述儲藏設備由當樓層各購買戶分管使用…」（見原審卷第194頁）等內容，可知上訴人於簽立該補充協議書時，已明知其與遠雄公司約定變更之施作內容為當樓層之公共盥洗室，且變更施作為儲藏設備後，其亦僅有分管使用該部分設備之權利。上訴人並另以額外付費58萬元之方式，委遠雄公司代收訴外人七觀國際有限公司施設廚具、衛浴等設備之工程款，亦有遠雄藝朗拆款表、代收憑證可稽（見原審卷第17、74頁），依前開約定內容及額外付費方式，已足使一般人明瞭訂立該補充協議書及代收工程款費用之目的。縱此係為將系爭建案原為公設面積部分，改施作為供各戶使用之儲藏室，並以二次施工方式裝設廚具、衛浴等設備，使之具有上述功能，亦應為上訴人於簽約時所明知。則此項變更施作既係本於上訴人與遠雄公司之合意所為，基於私法自治乃為民法之基本原則，非有意思表示不自由，或有其他違反強制規定、社會善良風俗及違反誠信原則等之情形，國家對於當事人依其自由意思所為之表示，並無任加干涉之權力。是信守承諾、遵守契約，既為私法自治之礎石，則前開補充協議書或代收裝設廚具、衛浴等設備工程款之約定，縱其約定內容及實施結果有違反建築法第39條規定之情事，亦非屬當然無效，則上訴人事後任意翻異，謂此乃構成違反保護他人法律之侵權行為請求遠雄公司賠償，實有違禁反言及誠信原則，而難為採。故其據此主張遠雄公司應對其為侵權行為之損害賠償，核屬無據。㈣又本件依上訴人與遠雄公司簽訂之系爭預售契約及其附件與補充協議書之約定內容，均已詳載系爭房地之使用分區、使用用途，及有將所在樓層公共盥洗室變更施作為供住戶個別使用之儲藏室等情事，難認遠雄公司有上訴人所稱蓄意隱瞞情事。且依上訴人所提樣品屋照片或新聞廣告，亦難認遠雄公司有強調或表示可供該住、辦兩用之情，上訴人對系爭房地之前述使用分區，法定用途僅供一般事務所使用，應知之甚詳。故其主張遠雄公司誘使不知情之伊簽立補充協議書，違規二次施工使系爭房地具有住宅之生活機能，致伊誤信系爭房地可同時供作住宅、辦公使用，並以住辦混合之價格買受，尚難憑採，且其亦無法舉證證明其購買系爭不動產之價格與交易當時同地區之住辦混合不動產價格相當（遠雄公司事後同意就遠雄藝朗現區分所有權人給予系爭折讓金，應係為迅速取得渠等同意以施作回復原狀工程而已，詳後述理由㈢⒋）自難僅以該樣品屋照片或新聞廣告，即認遠雄公司有蓄意隱瞞、誤導及違反公平交易法第25條規定之侵權行為，故其此部分之主張，亦無可採。㈤綜上所陳，上訴人以前開各情，主張遠雄公司就系爭房地已向伊為住辦兩用之保證，或使伊誤信系爭房地可同時供作住宅、辦公使用，並以住辦混合之價格買受，而受有純辦與住辦混合價差損失346萬元，而應負侵權行為、物之瑕疵（保證品質）及不完全給付（未依債之本旨為給付）之損害賠償責任云云，均無理由，而無可採。 有關楊秀杏等2人就呂聰向遠雄公司領取系爭折讓金，應否負侵權行為之賠償責任或不法無因管理之返還責任部分：㈠按依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度臺上字第328號民事裁判意旨參照）。又無因管理之成立，以管理人有「為他人管理事務」之管理意思為要件。如因誤信他人事務為自己事務（誤信的管理），或誤信自己事務為他人事務（幻想的管理）而為管理，均因欠缺上揭主觀要件而無適用無因管理規定之餘地。同理，明知係他人事務，而為自己之利益管理時，管理人並無「為他人管理事務」之意思，原非無因管理。然本人依侵權行為或不當得利之規定請求損害賠償或返還利益時，請求範圍不及於管理人因管理行為所獲致之利益，而宜使不法之管理準用適法無因管理之規定，使不法管理所生之利益仍歸諸本人享有，俾能除去經濟上之誘因而減少不法管理之發生，是88年4月21日修正、89 年5月5日施行之民法第177條第2項固增訂有「準無因管理」之規定，而得準用同條第1項「未盡義務人無因管理」規定向本人請求其所得之利益。然主張法律關係存在之當事人，仍須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最高法院91年度臺上字第1613號民事裁判意旨參照）。是上訴人主張於前揭時、地與楊秀杏簽訂系爭契約，將系爭房地移轉登記予其指定之連帶保證人暨登記名義人呂聰，已約定日後遠雄公司就系爭房地所為找補應歸予伊，被上訴人均知上情並同意依現況承受，詎事後呂聰自行向遠雄公司領取系爭折讓金，楊秀杏等2人應對伊負侵權行為連帶損害賠償或返還不法無因管理之利益等語，為渠等所否認，自應由上訴人負舉證之責。㈡查上訴人以系爭土地之使用分區為辦公服務區㈠，本不得作為住宅使用，係遠雄公司取得使用執照後違規二次施工，作為集合住宅使用，此經臺北市議員於101年10月間質詢披露，建管處表示要杜絕違規工業住宅重罰建商，先後於102年4月18日、同年10月22日就系爭建案裁罰30萬元、420萬元，因此遠雄公司乃就系爭建案公共設施回復原狀及買戶價金折讓事宜，與該社區管理委員會洽談補償方案中，故伊於102年8月24日將系爭房地轉售楊秀杏時，已明確告知前述使用分區禁止作為住宅使用，據報載已遭臺北市政府工務局罰鍰及要求建商、住戶恢復原狀，且建物謄本登載主要用途為一般事務所，現況做住家使用等情，而經其同意依現況承受外，並另以口頭約定日後遠雄公司就系爭房地所為找補應歸予伊。然楊秀杏等2人事後卻隱匿上情，誆稱事實誘使遠雄公司與呂聰簽訂系爭協議書並領取系爭折讓金，乃不法侵害伊之債權，且無受領之權限而應予返還，並舉系爭契約暨不動產說明書（見原審卷第34至56頁）、102年8月17日及同年12月8日遠雄藝朗區分所有權人大會會議記錄（見原審卷第29至31、75至79頁）、賣方仲介林彥毅書立之確認書（見原審卷第57頁）及證人林彥毅之證述為佐（見原審卷第332頁反面至336頁）。㈢然查： ⒈本件上訴人前於97年4月10日與遠雄公司簽訂系爭預售契約，以總價2,132萬元買進系爭房地暨停車位，及另委遠雄公司代收訴外人七觀國際有限公司施設廚具、衛浴等設備工程款58萬元，合計2,190萬元，嗣該房地完工後於98年10月9日登記取得所有權（見原審卷第18頁）。其後上訴人透過永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）之仲介，於102年8月24日與楊秀杏簽訂系爭契約，將系爭房地暨停車位以2,380萬元出售予楊秀杏，並於同年11年25日移轉登記予該契約連帶保證人暨登記名義人呂聰，有系爭預售契約暨附件、遠雄藝朗拆款表、代收憑證、系爭契約暨不動產說明書，及系爭房地異動索引可稽（見原審卷第17、18、34至56頁反面、第74、172至196頁）。又系爭契約暨不動產說明書，其不動產說明書之產權調查表第5 頁雖載明「本社區或大樓建物坐落土地之使用分區為工商混和區或辦公服務區，依法不得做住宅使用，建商二次施工違規變更做住宅且1樓大廳變更做圖書室、休憩室等，目前據報紙報導有被臺北市工務局罰鍰及要求建商、住戶恢復原狀，買方確已知悉且同意依現況承受」、「本案建物謄本登載主要用途為一般事務所，現況做住家使用，買方確已知悉」等內容，並經楊秀杏簽名確認，詳如前述不爭執事項㈡所載。然通觀該契約暨不動產說明書，並無隻字片語敘及有關遠雄公司日後如就系爭房地之純辦或住辦混合爭議暨恢復原狀等節為找補時，其折讓補償應歸何人取得之約定。且衡諸上訴人主張出售時遠雄公司就系爭建案公共設施回復原狀及買戶價金折讓事宜，與該社區管理委員會洽談補償方案中，僅尚未達成共識而已，當可得預見該折讓補償之歸屬，於系爭房地出售並移轉所有權後，易於原買戶及繼受戶間發生爭執，尤以楊秀杏買受時系爭建案恐涉有違規使用爭議，業因議員質詢及政府裁罰而廣為新聞媒體所披露，買進後恐出脫不易、壓縮增值空間，甚至還有遭勒令強制拆除該二次施工，進而造成具體財產損失及使用不便之風險。加以系爭契約之成立，乃係透過頗具規模之永慶房屋居間仲介，依社會常情及經驗法則，如上訴人、楊秀杏透過永慶房屋之仲介與協助為書面契約之簽立時，已意識該折讓補償之可能存在，並就其歸屬達成共識，依理當無未就此於契約（尤其是特別事項）詳予載明，以避免日後發生爭議之可能。 ⒉是證人林彥毅（即永慶房屋負責系爭契約之賣方經紀人）雖證稱：上訴人原本在系爭房地有公司設址登記為營業使用，一起使用公司及住家，楊秀杏買受時市政府有在查，當時市議員有舉報，也有報導，當時已知道遠雄公司要賠償原屋主，但具體金額還不清楚，還在協調中，上訴人有告訴伊遠雄公司有補償金的事情，他說系爭房地是辦公倉儲區不能做住宅使用，要回復辦公倉儲區的用途，所以系爭房地內的儲藏室要回復為公共廁所的用途，是否會被拆伊不知道，但上訴人跟伊講有補償金，伊有轉告伊公司買方經紀人陳柏翰有這筆補償金，補償金歸原屋主所有，請他告知（買方代理人）呂水全，他有回覆伊已告知呂水全此事，當時想說公司交易是房子產權部分，合約直接寫有關房子二次施工、違建要變更等，由買方概括承受，至於補償金部分不在買賣產權裡面，所以用口頭告知，加上當時也未談妥補償金數額，買方經紀人也回覆買方已經知道，沒有做任何反應，且買方住在隔壁棟華固IPARK社區，也是辦公倉儲區，一定清楚相關問題，後來發現呂水全最後似乎想要拿全部的補償金，所以伊才寫了（原審卷第57頁）那份確認書，是在102年12月4日將鑰匙交給買方正式交屋之前簽的，只針對上訴人，沒有經過楊秀杏等2人之確認，伊沒有直接跟呂水全或楊秀杏等2人告知過補償金的事等語（見原審卷第332至336頁）。然證人陳柏翰證稱：當時告知買方系爭土地有非住宅用地問題，不知道遠雄公司有無針對此跟遠雄藝朗管委會表示過可能會給予金錢或換屋補償，當初僅知道有爭議，管委會與遠雄公司有法律訴訟，簽約時還在訴訟中，沒有印象林彥毅有告知伊或買方代理人呂水全有關日後遠雄公司找補事宜歸原屋主所有之事，如果他有告知，伊應該會有印象，這種約定在買賣中非常少見，有這種約定伊會請代書寫在契約增補條款中等語綦詳（見本院卷第246至247頁反面），足見證人林彥毅之證述已核與證人陳柏翰之證詞有所出入，而難逕採。參以證人呂水全即買方代理人亦證稱：伊住在系爭房地附近之華固IPARK，華固IPARK是工商混合，蓋在法令之前，沒有工業宅問題，華固公司沒有給任何補償，當初透過陳柏翰得知系爭房地要出售，因伊兒子呂聰有需要所以想要買，簽約時只提到不能做住宅使用及二次施工問題，沒有說到要拆，是（買後）開過12月份的住戶大會才知道遠雄公司針對住商兩用或單純商用及公設拆除等部分給予補償，買時不知道，仲介也沒有說，伊沒有以此向賣方壓低價格，該區域價格比純住宅低，當時不知道真的要拆，後來整個改、儲藏室沒有了使用面積減少，這都是損失等語（見本院卷第223至225頁反面）。是上訴人倘於簽約時已告知證人林彥毅有關折讓補償金應歸伊所有，卻未經其如實轉知楊秀杏等2人或渠等代理人呂水全知悉並獲渠等之同意，其恐有遭上訴人求償之可能，可認與本件訟訴結果有利害關係（上訴人就此已對之為訴訟告知，見原審卷第12頁反面、第148頁），亦難期其得為公正無訛之證述，則本件既乏契約明文約定，相關證人之證述復有所歧異，自難認證人林彥毅之證述或其事後書立之確認書為真，而採為有利於上訴人之認定。 ⒊上訴人雖另以：臺北市預售及新成屋97至102年價格之漲幅為 40%，伊於97年以2,132萬元買進系爭房地暨停車位，102年以 2,380萬元出售予楊秀杏，如該346萬元之系爭折讓金應歸呂聰取得，等於楊秀杏於5年後以2,034萬元價格買受，顯非合理，由此可證系爭契約關於2,380萬元之價格真意確不包含買方可領取系爭折讓金云云，並舉銘傳大學財務金融學系碩士在職專班研究生陳泱州之「利率、貨幣數量、GDP與臺北市、高雄市房價所得比之關連性研究」碩士論文節本（見本院卷第140至 144頁）為佐。然前開碩士論文僅係根據住展雜誌依臺北市預售屋與新成屋近10年來價格統計而為之分析，認定臺北市房價有逐年上升之趨勢，但其分析所得上升率，並非針對實際個案之屋齡、屋況、樓層、位處區域及個別條件等差異加以判斷，自難據為判斷本件價格是否合理之認定標準。況楊秀杏買受時系爭建案已涉有違規使用爭議，並廣為新聞媒體所披露，繼受戶買進後恐出脫不易、壓縮增值空間，甚至還有遭受強制拆除二次施工造成具體財產損失及使用不便之風險，亦如前述。此外，買賣雙方就個別房地經磋商而議定之數額，尚涉及雙方議價能力、賣方有無變現需求，及貸款負擔等等各種考量影響（如上訴人出售系爭房地設有高額抵押，並尚有1,500萬元貸款待清償，見原審卷第35頁）。凡此均可能對兩造最終價金之議定造成影響，自難逕以該論文分析所為數據，遽然判定前述2,380萬元價格，必含有買方不得領取系爭折讓金之真意。況上訴人從房價漲幅反推買方價格如另含系爭折讓金，等於以2,034萬元價格買受云云，然實則上訴人與楊秀杏簽訂約時遠雄公司就前述違規使用爭議，尚未決定採金錢補償，更遑論斷定其數額，此觀102年8月17日遠雄藝朗第4屆第1次臨時區分所有權人大會之會議記錄（見原審卷第75至77頁），當時與會之遠雄公司代表亦表示：「對價、補貼、換屋或價差回饋，因個別區分所有權人所需價錢不相同，但遠雄建設願意配合處理調解」，嗣會議結論為「請遠雄建設循以屋換屋或賠償差價兩種方式協商解決本件爭議。（本決議由遠雄建設帶回討論）」可證。此外，如認前述折讓金數額業經考量並已達成歸屬之共識，則上訴人於前述爭議已現之情狀下，當初以2,132萬元買進，最終以2,726萬元（即2,380萬元＋346萬元）了結，可獲有高達 500餘萬元價差，然相關風險卻均由事後買進之楊秀杏等2人承受，亦顯難認合理，益證上訴人之主張並無可採。。 ⒋再上訴人以：呂聰與遠雄公司所簽立之系爭協議書，記載「現雙方對前述『公共設施』及『專有部分』之使用用途，仍有甲方（即呂聰）認為可同時供住宅及辦公室使用、乙方（即遠雄公司）認為僅供一般事務所辦公室使用認知上之差異，致甲方認為其向第三人所買受不動產之使用效益，未符合買受時所認知可同時供住、辦使用之效益（價值），因而就該不動產之實際價值與乙方有所爭執」（見原審卷第81頁），可證系爭折讓金係用以補償純辦與住辦兩用之價差，伊於出售時已明確告知系爭房地僅可供一般事務所使用，故楊秀杏等2人明知該折讓補償款項應歸屬予伊，卻誆稱不知，誘使遠雄公司與之簽立系爭協議書領取款項，已侵害伊債權或應返還該不法無因管理之利益云云。然遠雄公司乃至102年12月8日遠雄藝朗第5屆區分所有權人大會會議，始決議通過其公司所提出折讓價金方案：「⑴以每坪10萬元折讓（回到當初遠雄公司推出辦公產品該有的價格）；⑵另每坪2萬元針對室內裝潢拆除費用。合計每戶每坪退回12萬元，分2年度給付（今年及明年）。並擬具協議方案向各該區分所有權人分別要約協議」，詳如前述不爭執事項㈣所載。且遠雄公司一再稱其係為取得系爭建案全體區分所有權人同意，以向主管機關申請進行回復原狀工程，為在短時間內與所有住戶和解，故簽立系爭協議書並給付補償金（見原審卷第377頁反面）；且上訴人亦主張：遠雄公司係為免再遭建管處重罰，竟圖公共設施回復原狀之方便，未經伊同意，亦未告知伊，即逕自與呂聰簽訂系爭協議書（見原審卷第8頁反面）。可徵遠雄公司確係為迅速取得現區分所有權人之同意以施作回復原狀工程，始與呂聰簽立系爭協議書，則其所為給付，自難認係受楊秀杏等2人之誆稱所致。又系爭協議書內容乃遠雄公司針對系爭建案後繼受戶所擬之條款，其第1頁標題下方明註「後繼受戶」（見原審卷第80頁），另遠雄公司所提空白協議書亦有同前之文字（見原審卷第372至375頁；並經該公司陳報明確，見原審卷第265頁反面），堪認上訴人前開引用之系爭協議書內容，乃遠雄公司預定用於與系爭建案之「現住戶」協議而擬，縱呂聰與該公司於簽署時，未及針對具體個案即後繼受戶情形調整其文字，亦不能因此即謂楊秀杏等2人係以訛稱事實之方式與遠雄公司簽立系爭協議書。況楊秀杏買受系爭房地時，系爭建案確因前述違規使用爭議，廣為新聞媒體披露，其買進後，恐出脫不易並壓縮增值空間，且該違規二次施工之現實拆除亦造成具體財產損失，並使室內使用面積減少、較買受時為不便，準此，亦難認楊秀杏等2人認其買進後並無受有任何價差損失，而不應受遠雄公司之補償。從而，上訴人主張楊秀杏等2人係以故意背於善良風俗之方法損害伊債權，而應負侵權行為損害賠償責任，並無可採。 ⒌再者，本件遠雄公司為前述價差折讓補償之目的，係為儘速施作回復原狀工程，且從該公司乃多次至遠雄藝朗區分所有權人大會與區分所有權人商談，後再與個別區分所有權人簽署協議書，依此目的及過程，亦可知遠雄公司給付折讓補償之對象，確為該建案現區分所有權人無誤，此不因該公司恐原買戶與後繼受戶間或別有其他約定而日後另事爭執，故與呂聰另約定如其前手就該協議事項，向遠雄公司要求任何補（賠）償時，應由其自行協商處理，與該公司無涉（見原審卷第82頁）而可認有異。是上訴人既已於102年11月25日將房地移轉登記予呂聰，嗣呂聰本於區分所有權人身分於103年4月28日與遠雄公司簽立系爭協議書，領取補償金，顯係為自己事務而管理，難認有民法第177條第2項所定明知為他人事務而管理之情事。故上訴人主張呂聰上揭行為乃構成不法之無因管理，而應由楊秀杏等2人返還系爭折讓金，亦屬無據。 綜上所述，上訴人依侵權行為、物之瑕疵及不完全給付之法律關係，請求遠雄公司應給付其346萬元本息，及依侵權行為、不法無因管理之法律關係，請求楊秀杏等2人應連帶給付其346萬元本息，並應由遠雄公司與楊秀杏等2人，就前述給付負不真正連帶之給付義務，均非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 105 年 11 月 8 日民事第七庭審判長法官李媛媛法官陳婷玉法官林翠華正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 11 月 8 日書記官黃文儀附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院104年度上字第1245號

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