臺灣高等法院104年度上字第385號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　104年度上字第385號

上訴人

袁瑞蘭

訴訟代理人

陳明宗律師

複代理人

姚妤嬙律師

複代理人

吳沛珊律師

被上訴人

安信建築經理股份有限公司

法定代理人

周俊吉

訴訟代理人

謝宗興

被上訴人

江澤威（原名江志傑）

被上訴人

皇奎不動產有限公司

上一人法定代理人

王大威

訴訟代理人

李旿縓

被上訴人

合億房屋仲介有限公司

兼上一人

法定代理人

潘萬寶

共同訴訟代理人

陳建勳律師

　　　　　　林靜怡律師

上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國104年1月30日臺灣士林地方法院103年度訴字第1114號第一審判決提起上訴，並為訴之擴張及追加，本院於105年4月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、被上訴人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）之法定代理人原為高志尚，嗣於本院審理中，變更為周俊吉，有安信公司之股份有限公司變更登記表可考（見本院卷第98、99頁），並經上訴人聲明承受訴訟（見本院卷第96頁之書狀），經核並無不合，應予准許。

二、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件上訴人在原審依民法第184條第1項前段之規定，請求被上訴人江澤威（原名江志傑，下稱江澤威）應與被上訴人皇奎不動產有限公司（下稱皇奎公司）連帶給付新臺幣（下同）1,737,573元本息，嗣上訴人上訴後，因主張其委託江澤威代理出賣不動產，乃追加依民法第541條第1項及第544條第1項之規定為請求（見本院卷第291、295、296頁），經核其追加請求之基礎事實均係因江澤威未將代理出賣不動產所得之價金交付上訴人所衍生之爭執，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，自應予准許。又上訴人於原審請求江澤威與皇奎公司連帶給付之利息及請求被上訴人合億房屋仲介有限公司與潘萬寶連帶給付之利息，係自起訴狀繕本送達最後被上訴人之翌日起算，現擴張請求自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起算，核屬擴張應受判決事項之聲明，依前開規定，亦應予准許。

三、江澤威經合法通知無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、上訴人主張：伊因私交委託在太平洋房屋員山連成加盟店即皇奎公司任職不動產經紀營業員之江澤威，出賣伊所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地應有部分28/10000及其上同小段22729建號即門牌號碼臺北市○○區○○街00號15樓之1房屋全部（下稱系爭房地），經一段時日仍未賣出，江澤威建議另委託被上訴人潘萬寶（下稱潘萬寶）任職之住商不動產北投光明店即被上訴人合億房屋仲介有限公司（下稱合億公司）居間仲介銷售系爭房地。民國103年4月底，江澤威表示合億公司已覓得買方願以新臺幣（下同）600萬元購買系爭房地，為儘速辦理程序，須使地政士先行製作買賣契約，請伊將系爭房地之所有權狀及印鑑章交予江澤威代為轉交以利作業，伊交付上開資料後，江澤威均以買受人出國等語為推託簽約之時間，數週後，伊直接向合億公司洽詢，始知江澤威已於103年5月2日無權代理伊與訴外人吳淑美簽立系爭房地之買賣契約（下稱系爭買賣契約）及履約保證契約書（下稱系爭履保契約），江澤威向伊解釋是因急於出賣系爭房地，況尚有履約保證制度，權益有保障，伊迫於無奈僅得承認。但江澤威及合億公司仍均未通知伊關於系爭房地之履約事宜，伊前往地政機關洽詢始得知系爭房地已於103年5月27日完成所有權移轉登記予買受人，經質問賣得價金去向，江澤威及合億公司均稱待履保公司即安信公司結算後即會匯入，並請伊提供存摺及帳號。數日後售屋餘款仍未匯入，經伊聯繫安信公司，始知安信公司已將履約保證專戶之款項扣除貸款及稅費等支出後之剩餘價金1,737,573元，撥至江澤威板信商業銀行民族分行之帳戶，此後，江澤威失去聯繫。然依系爭履保契約第7條第1項約定，安信公司應將履約專戶餘款及其孳息給付或返還予伊，詎安信公司竟將餘款撥入江澤威之帳戶，對伊不生清償效力，依前開約定，安信公司仍應依系爭履保契約給付伊買賣價金餘款1,737,573元。江澤威明知無權受領系爭買賣之價金，竟未得伊同意逕向安信公司請領履約保證專戶內之買賣價金，不法侵害伊財產權，致伊受有損害，又皇奎公司乃江澤威之僱用人，江澤威係執行伊與皇奎公司間委託仲介契約之職務而侵害伊之權利，伊自得依民法184條第1項前段、第188條第1項規定請求江澤威、皇奎公司負連帶賠償之責，且伊委託江澤威代理出賣系爭房地，雙方間成立委任契約，江澤威應依民法第541條第1項規定交付伊因處理出賣系爭房地事務而受領之買賣價金，且江澤威逾越權限而代為受領買賣價金，應依民法第544條第1項規定，負損害賠償之責。又系爭房地係由合億公司與皇奎公司共同居間仲介而簽訂系爭買賣契約，且潘萬寶為經紀人員，明知江澤威無權代理伊簽立契約，依法不得為伊居間及媒介，合億公司亦未依民法第567條規定調查江澤威有無權限代理伊訂立契約，且於系爭買賣契約履行期間，從未向伊通知及報告處理事務之始末，甚至使安信公司將剩餘價金給付予無受領權之江澤威，致伊受有損害，伊得依不動產經紀條例第26條第2項規定，請求合億公司與潘萬寶連帶賠償1,737,573元等語，爰先位聲明：安信公司應給付上訴人1,737,573元本息；備位聲明：（一）江澤威、皇奎公司應連帶給付上訴人1,737,573元本息。（二）合億公司、潘萬寶應連帶給付上訴人1,737,573元本息。（三）前二項給付中，有任一項之被上訴人已為給付者，其餘被上訴人於該給付範圍內免給付責任（原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，上訴人聲明不服，提起上訴，且就江澤威部分追加依民法第541條第1項及第544條第1項規定為請求權基礎，及就備位聲明部分利息起算日擴張請求自送達被上訴人翌日起算）。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）先位聲明：安信公司應給付上訴人1,737,573元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。（三）備位聲明：江澤威、皇奎公司應連帶給付上訴人1,737,573元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；合億公司、潘萬寶應連帶給付上訴人1,737,573元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；前二項給付中，有任一項之被上訴人已為給付者，其餘被上訴人於該給付範圍內免給付責任；願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人答辯部分

㈠安信公司則以：上訴人與吳淑美於103年5月2日簽立系爭買賣契約，雙方並檢附系爭買賣契約書及載明委託江澤威代領價金等之授權書（下稱系爭授權書），透過承辦地政士向伊申辦買賣價金履約保證，江澤威、上訴人及吳淑美於買賣過程中不會與伊有所接觸，依系爭履保契約第7條第1項約定，伊係就買賣雙方所提供關於結案及點交程序完成等相關書面進行審查確認，系爭授權書載明由上訴人授予江澤威代理權範圍包括簽立不動產書面契約、受領價金及點交房地事宜，且系爭授權書上之上訴人印文係屬真正，則伊依約將價金餘款匯入江澤威帳戶內，並無任何過失，自當發生清償之效力。且匯款後，上訴人本人曾致電伊詢問價款事宜，當時即自承系爭授權書為上訴人所簽無誤，上訴人亦自承確實有授權江澤威處理系爭房地出售之相關事務，並交付江澤威所有權狀正本、印鑑證明及印鑑章，江澤威所為簽立系爭買賣契約、系爭履保契約書為真正，系爭授權書上之上訴人之印文既與前述契約書上之印文同一，則就價金受領清償，江澤威確實為上訴人之代理人或至少為表見代理等語，資為抗辯。

㈡江澤威自始未於準備程序及言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

㈢皇奎公司則以：上訴人與江澤威本就熟識，江澤威於102年8月6日至伊公司任職後，上訴人因私交而由江澤威代理委託伊進行系爭房地買賣之居間，但未成交，上訴人嗣又另經由江澤威出面代理委託合億公司銷售，進而授權江澤威在合億公司居間下，代理上訴人簽立系爭買賣契約，上訴人並無委託合億公司與伊公司共同居間仲介之情事，伊未自上訴人取得任何居間仲介之服務報酬，過程中江澤威非在執行伊公司職務而無從監督。且江澤威於103年5月24日已因與本案無關之操守問題遭伊開除，期間伊曾數次試圖聯繫上訴人，上訴人均拒不接聽電話，而安信公司103年6月4日將買賣剩餘價金撥款至江澤威帳戶時，江澤威已非伊公司受僱人等語，資為抗辯。

㈣合億公司、潘萬寶則以：江澤威係受上訴人授權而委託合億公司代為居間銷售系爭房地，嗣合億公司覓得有意購買系爭房地之買家，因江澤威非系爭房地之所有權人，合億公司之營業員即向江澤威表示需提出有權代理訂立買賣契約之證明，或是請轉知上訴人自行與買方簽立買賣契約，江澤威即提出由上訴人親筆簽名用印之系爭授權書及系爭房屋之鑰匙，且簽約過程中，江澤威又交付印鑑證明、印鑑章、所有權狀予地政士，過戶完成後尚提出系爭房地原貸款銀行兆豐國際商業銀行（下簡稱兆豐銀行）之貸款清償證明。上訴人自委託銷售系爭房地起至安信公司將履約專戶內剩餘價金撥款完畢為止，未曾出面與合億公司或相關承辦人員接觸，均委由江澤威全權處理。另撥付履約保證專戶剩餘價金之判斷權在於安信公司，絕非合億公司可得置喙。上訴人委託江澤威出面至伊公司為其委託銷售系爭房地，且出具系爭授權書蓋用印鑑章授予江澤威代理權代為簽訂買賣契約、受領價金、點交房地等事項，又將印鑑章交付江澤威由其蓋用系爭買賣契約書，而過戶所需之各類文件正本亦均交付江澤威轉交代書辦理過戶事宜，並承認出賣系爭房地予吳淑美及委託江澤威辦理過戶及履約事宜，可見江澤威之代理權限無任何疑慮，為有權代理或至少有表見代理之事實，則伊等於居間仲介過程無任何未盡調查義務之過失，上訴人就價金爭議，應自行與江澤威理清為是等語，資為抗辯。

㈤安信公司答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。又皇奎公司、合億公司、潘萬寶均答辯聲明：（一）上訴及擴張之訴（漏載擴張之訴部分）駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠江澤威於102年8月6日起至遭皇奎公司開除止，在皇奎公司擔任不動產經紀營業員，為皇奎公司之受僱人（見原審卷第20、136至140頁）。

㈡江澤威未曾受僱於合億公司擔任不動產經紀營業員。

㈢上訴人同意江澤威代理其委託皇奎公司、合億公司等居間仲介出售其所有之系爭房地（見原審卷第103至109、243頁）。

㈣系爭房地在合億公司受託居間仲介期間，由潘萬寶擔任不動產經紀人，居間仲介由上訴人以600萬元出賣予吳淑美，並由江澤威以上訴人代理人身分與吳淑美於103年5月2日簽立系爭買賣契約，暨於同日由江澤威以上訴人代理人身分與人安信公司簽立系爭履保契約，並同意委由地政士羅純清辦理所有權移轉及抵押權設定、塗銷手續等（見原審卷第13至21頁）。

㈤上訴人於103年4月底將系爭房地之所有權狀、印鑑章交付予江澤威。

㈥上訴人於103年5月5日親自前往臺北市北投區戶政事務所請領印鑑登記，並將印鑑證明交付江澤威（見原審卷第220、221頁）。

㈦地政士羅純清於103年5月26日送件，系爭房地於同年月27日以買賣為原因，移轉所有權登記予吳淑美（見原審卷第48至74、103至109頁）。

㈧安信公司於103年5月30日匯款3,830,914元清償上訴人向兆豐銀行所借貸之抵押借款，又於103年6月4日將系爭履約保證專戶即玉山銀行敦南分行帳號00000-00-000000-0帳戶內餘款1,737,573元（價金餘款1,742,781元扣除代書費用5,208元）後，撥付江澤威於板信銀行民族分行帳號00000000000000之帳戶內（見原審卷第第130至132頁）。

㈨地政士羅純清於103年6月4日送件，將系爭房地原設定之抵押債權即抵押權人兆豐銀行，設定日期102年12月10日，擔保債權額467萬元之最高限額抵押權，以清償為原因，辦理暨完成塗銷登記（見原審卷第244至248頁）。

㈩上訴人承認江澤威以代理人身分與吳淑美簽立之系爭買賣契約、與安信公司簽立之系爭履保契約、委託地政士羅純清辦理系爭房地之所有權移轉及抵押權塗銷手續等。皇奎公司未領有關於系爭房地出售之仲介服務費，係由合億公司經由安信公司及江澤威自上訴人應取得之價金中領取20萬元仲介服務費（見原審卷第131、243頁）。

四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：

㈠上訴人依系爭履保契約第7條第1項約定，請求安信公司給付1,737,573元及遲延利息，是否有理由？上訴人主張系爭授權書係偽造，其雖事後承認江澤威代理其簽立系爭買賣契約及系爭履保契約之效力，但未承認價金得由江澤威代理受領清償，安信公司未盡善良管理人之注意義務，向無受領權之江澤威支付剩餘價金，自不生清償之效力等語，安信公司則辯稱上訴人有授權江澤威代領價金，至少有表見代理之情事等語。

⒈按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文，準此，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，得經本人承認而對於本人發生效力。次按，由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條亦著有明文。是本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負授權人責任之必要。

⒉查上訴人自承其事後承認江澤威代理其簽立系爭買賣契約及系爭履保契約，以及委託羅純清為本案承辦地政士，則揆諸前揭民法第170條第1項規定，系爭買賣契約、系爭履保契約及委託羅純清為本案承辦地政士之契約，對上訴人發生效力。惟上訴人主張其未授權江澤威代領買賣價金，亦未事後承認江澤威無權代領價金之行為等情，經查，證人盧星光於原審具結證稱：上訴人是伊在板橋工作時的同事，交情很好，伊與上訴人之前是同一社區之住戶，因江澤威在該社區送羊奶而認識，系爭房地是上訴人於102年底經江澤威之介紹仲介所購買的，伊也有投資系爭房地，購買系爭房地之後，馬上就委託江澤威再賣出去，但三個月後仍賣不出去，經伊等催促，江澤威才委託北投很多間仲介公司一起幫忙賣。因上訴人與江志傑並不熟識，幾乎沒有接觸，上訴人與江澤威間都是透過伊聯繫，所以伊知悉上訴人並未授權江澤威簽訂系爭買賣契約，是江澤威後來透過住商不動產（即合億公司）找到買主，說正在斡旋，但伊並不同意當時買賣的價格，江澤威稱要先將印鑑資料交給他，因現在政府在打房，好不容易找到買主，機會千萬不要放棄，所以伊於103年4月底將權狀、上訴人印鑑章交給江澤威，意思是如果江澤威談的價格不錯，就可以簽約，但江澤威並沒有談到伊等所要的實拿600萬元，竟在沒有伊等同意之下，以實拿580萬元之價格於103年5月2日與買主簽約，於事後一、二天，江澤威才拿系爭買賣契約書等簽約資料給伊等，還因價格未達實拿600萬元而起爭執，簽約後江澤威有拿系爭授權書給伊看，就是委託江澤威賣房地，伊並沒有與上訴人確認這件事情，因已經委託太平洋仲介（即皇奎公司）賣房屋。伊有詢問其他仲介公司系爭房地之價格，且不想再有這些麻煩，所以在知道江澤威簽約後，迫於無奈，伊與上訴人就同意系爭買賣契約，在簽約後約一禮拜伊與上訴人去申請印鑑證明交給江澤威，供辦理過戶之用，又在103年5月下旬，伊因580萬元賣掉，很不甘願，所以到合億公司去理論賣價，當時有一個姓潘的業務員說政府現在在打房，要落袋為安，且錢已經進了履保，伊等未與羅純清代書接觸過，都是透過江澤威，上訴人並無同意江澤威代領價金，江澤威說履保的錢會在103年6月間匯入上訴人帳戶，但一直沒有匯入，伊打電話給江澤威，江澤威說可能是帳戶有問題，伊就又打電話給履保，但履保說在103年6月已經將錢匯入江澤威帳戶，伊再打電話給江澤威，江澤威馬上就關機，江澤威將履約保證金的尾款拿走等語（見原審卷第228頁背面至232頁），是據證人盧星光之證詞，足認系爭買賣契約簽約後，上訴人有取得系爭買賣契約等資料，且知道有履約保證之情事，以及上訴人沒有同意江澤威代領系爭買賣之價金之事實。

⒊查系爭履保契約第6條第7項約定：「買賣雙方同意由本案承辦地政士辦理房地點交及簽署『房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單』相關事宜，並由本案承辦地政士將前揭結案單交付予安信建經辦理專戶結算出款，結案單需由買賣方或買方指定之登記名義人簽署，否則應檢附授權書」及第7條第1項約定：「於結案且點交程序完成……買賣雙方應就前開事項提供書面予安信建經，安信建經於收到書面後，應就前開相關書面審查確認，至遲於確認完成次一個金融機構營業日以匯款、轉帳之方式將履約保證專戶內之價款扣除本約第四條及相關應付費用後之餘款及孳息給付或返還予應得之人。」及第2項約定：「……前項款項之給付僅限買、賣方及其被授權人（應附授權書）本人帳戶……」（見原審卷第18、19頁），是依系爭履保契約及前述委託羅純清為本案承辦地政士約定，安信公司於收受羅純清地政士交付之經買賣方簽署或檢附授權書經代理人簽署之結案單時，即應就結案且點交程序完成之相關書面進行審查確認，於確認完成之次一金融機構營業日，即應將剩餘價金及孳息給付予賣方或其授權之人。再者，安信公司辯稱羅純清當時有交付系爭授權書、房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單，並提出系爭授權書及前述結案單為證（見原審卷第191、194頁），堪信為真實，而觀諸前述結案單上有「袁瑞蘭」及吳淑美之簽名及印文，賣方之簽章欄並有「江志傑代」之署名等文字（見原審卷第194頁），以及系爭授權書上有「袁瑞蘭」之簽名及印文，且系爭授權書載明由上訴人授予江澤威代理權，並記載授權範圍為「立授權書人授權被授權人全權代理本人，為上述不動產之買賣、產權移轉或租賃等權限，被授權人得代為一切法律行為，並有后列特別代理權：1.出售不動產時，就買賣事實簽立不動產書面契約、受領價金及點交房地事宜。」（見原審卷第191頁），而系爭授權書上「袁瑞蘭」簽名筆跡，與上訴人於本院當庭書寫筆跡、印鑑登記申請書、印鑑證明申請書及信用卡簽帳單上「袁瑞蘭」簽名筆跡筆劃特徵雖不同，此有法務部調查局問題文書鑑識實驗室調科貳字第00000000000號鑑定書在卷可憑（見本院卷第200至210頁），但系爭授權書上「袁瑞蘭」之印文，與系爭買賣契約書正本及複寫本、系爭履保契約書正本及複寫本、房地產標的現況說明書上「袁瑞蘭」之印文均相同，此亦有法務部調查局問題文書鑑識實驗室調科貳字第00000000000號鑑定書在卷可憑（見本院卷第212至239頁）。是上訴人雖未親自在系爭授權書上簽名，但系爭授權書上之上訴人印文與系爭買賣契約書、系爭履保契約書、房地產標的現況說明書上之上訴人印文相同，而上訴人自承系爭買賣契約書上之印文為其印鑑章上之印文，是亦足認系爭授權書上之印文為上訴人印鑑章上之印文。據上所陳，依系爭履保契約約定，安信公司係依據承辦地政士羅純清所提供之前述結案單及系爭授權書為「書面審查」確認是否已點交完成結案，以及匯買賣價金予出賣人或其授權之人，亦即安信公司已於系爭履保契約與上訴人約明僅憑承辦地政士所提供之結案單及授權書進行書面審查，而上訴人承認之系爭買賣契約書、系爭履保契約書及委託羅純清地政士契約之效力，即承認該等契約書為真正及該等契約書上之上訴人印文為真正，實際上該等印文亦為真正，則安信公司憑著有與該等契約書上真正印文相同印文之系爭授權書，將剩餘之價金匯入江澤威帳戶，難認履行系爭履保契約有何過失可言，且上訴人事後承認系爭買賣契約書、系爭履保契約書及委託羅純清地政士契約之效力，而該等契約均是江澤威代理上訴人所簽立，該等契約書上均有江澤威簽署「江志傑代」或江澤威在「代理人」欄簽名（見原審卷第16、17、19頁），足見上訴人確實有以其行為表示授與江澤威代理權，亦即就上訴人有以其行為表示關於系爭房地之買賣事宜，江澤威是有代理權，再據證人盧星光所言，江澤威簽約後有將系爭授權書拿給證人盧星光看，以及證人方莉茹於本院具結證稱：伊從100年4月1日任職安信公司至今，擔任案件控管流程人員，上訴人曾於系爭房屋點交後約一個禮拜打電話至安信公司，問怎麼沒收到錢，伊回答價款最後是代理人江澤威領取，上訴人質疑為何把價款匯給代理人，伊解釋有上訴人授權江澤威領取價款之系爭授權書，上訴人說不知道簽了這張授權書，江澤威可以領她的錢等語（見本院卷第159頁背面、第160頁），足認上訴人確實於系爭買賣契約簽約後即知悉有系爭授權書存在，僅是不清楚系爭授權書授權之範圍尚包括買賣價金之代領在內，但上訴人事後承認江澤威代理簽訂之系爭買賣契約及系爭履保契約等之效力，繼而交付所有權狀正本、印鑑證明等，配合江澤威履行系爭買賣契約完畢，而系爭授權書授權之範圍包括簽立系爭買賣契約、受領價金及點交房地事宜，故系爭授權書關於授權江澤威代理上訴人簽立系爭買賣契約及點交房地事宜確實為真正，故上訴人前述承認系爭買賣契約及系爭履保契約之行為與嗣後履行該等契約之行為，其行為外觀足認向外表示系爭授權書全部均是真正，而有表見代理之情事，因此，安信公司辯稱上訴人有表見代理行為，就價金之代領仍應負授權人之責任乙情，洵屬有據，從而，安信公司依據系爭授權書，將價金餘款1,737,573元匯入江澤威於板信銀行民族分行帳號00000000000000之帳戶，仍發生清償效力。

⒋綜上所陳，上訴人雖未授權江澤威領取系爭買賣契約剩餘之價金，然系爭授權書上上訴人之印文為真正，安信公司依系爭履保契約約定就前述結案單及系爭授權書等文書進行審查確認而將剩餘價金匯至江澤威帳戶，尚難認其履行契約有過失，且上訴人承認系爭買賣契約及系爭履保契約之行為與嗣後履行該等契約之行為，外觀上足認向外表示系爭授權書全部均是真正，而有表見代理之情事，應對江澤威代領價款行為負授權人責任，安信公司將剩餘價金匯至江澤威帳戶，已生清償之效力。因此，上訴人先位聲明依系爭履保契約第7條第1項約定，請求安信公司給付1,737,573元本息，並無理由。

㈡上訴人依民法第184條第1項前段、第188條第1項規定，請求江澤威與皇奎公司連帶給付1,737,573元及遲延利息，是否有理由？上訴人主張皇奎公司與合億公司共同居間仲介系爭買賣契約，江澤威以皇奎公司之受僱人身分，完成居間相關事務，江澤威逾越代理權限受領價金，應負侵權行為責任，皇奎公司應負僱用人之連帶賠償責任等語，皇奎公司辯稱系爭買賣契約非其仲介成交，亦未與合億公司共同仲介，上訴人私下委託江澤威委託合億公司仲介而簽訂系爭買賣契約，江澤威非在執行其公司之職務，與其無關等語。

⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。查上訴人並未授權江澤威領取系爭買賣契約剩餘之價金乙情，詳如前述，然江澤威卻逾越代理權限，擅自在系爭授權書上勾選上訴人授權之範圍包括價金之受領，致安信公司依據系爭授權書之記載，將系爭買賣契約剩餘之價金1,737,573元匯至江澤威之帳戶內，迄今未返還上訴人，乃不法侵害上訴人受領價金之權利，致上訴人受有損害，構成侵權行為。因此，上訴人依民法第184條第1項前段，請求江澤威賠償1,737,573元及自起訴狀繕本送達翌日即103年10月11日起（江澤威係最後收受繕本者，此部分並無擴張）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，誠屬有據，應予准許。又本院既准許上訴人依侵權行為請求，則上訴人追加依民法第541條第1項及第544條第1項規定為同一聲明請求部分，即毋庸再行審酌。

⒉按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第188條第1項前段定有明文。次按，該條項所稱之執行職務，除執行所受命令或受委託之職務本身外，受僱人如濫用職務或利用職務上之機會及與執行職務之時間或處所有密切關係之行為，在客觀上足認為與其執行職務有關，而不法侵害他人之權利者，就令其為自己利益所為，亦應包括在內，然若於客觀上並不具備受僱人執行職務之外觀，或係受僱人個人之犯罪行為而與執行職務無關者，即無本條之適用（最高法院100年度台上字第609號裁判參照）。查江澤威於102年10月3日至皇奎公司任職，擔任不動產經紀營業員，於103年6月4日完成離職備查之情，有新北市政府地政局104年5月14日新北地價字第0000000000號函可稽（見本院卷第78頁）。又系爭買賣契約係經合億公司仲介成交，且係上訴人個人委託合億公司仲介，仲介費用為20萬元，全數由上訴人個人支付予合億公司收受，皇奎公司並未取得任何仲介服務費之情，有合億公司之服務費確認單可稽（見原審卷第243頁）。再者，上訴人係委任江澤威個人代理其與合億公司簽立委託銷售系爭房地契約及委託江澤威個人處理系爭房地買賣事宜，亦有系爭買賣契約書及系爭履保契約書、系爭授權書上江澤威均是以個人為代理人之旨署名而未見皇奎公司名稱可憑（見原審卷第16、17、19、127頁）。何況上訴人自承其係基於私交而委託江澤威出售系爭房地，於皇奎公司三個月時間無法覓得合適買主之情形下，經上訴人與證人盧星光之催促，江澤威才經上訴人同意委託北投很多間仲介公司包括合億公司一起幫忙賣等情，此亦經證人盧星光證述如前，且若江澤威係在執行皇奎公司之職務，為何在前開合億公司仲介服務費確認單及系爭買賣契約書等關於系爭房地成交之文書上均無皇奎公司名稱，皇奎公司亦未分得任何仲介服務費，遑論上訴人亦未舉證證明皇奎公司有與合億公司共同居間仲介之情，自難認其主張共同居間乙節為真實。因此，江澤威顯然是基於與上訴人之私人情誼，而經上訴人委託江澤威以個人身分代理上訴人委由合億公司仲介系爭房地買賣，並無執行皇奎公司職務之外觀，難認係執行皇奎公司職務之行為。從而，上訴人依民法第188條規定，請求皇奎公司應與江澤威連帶給付1,737,573元本息，並非有理由。

㈢上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求合億公司及潘萬寶連帶給付1,737,573元及遲延利息，有無理由？

⒈上訴人主張系爭房地係由合億公司居間仲介成交，潘萬寶為經紀人員，明知江澤威無權代理簽立系爭買賣契約，依法不得為其居間，合億公司亦未依民法第567條規定調查江澤威有無權限代理其訂立契約，且於系爭買賣契約履行期間，從未向其報告處理事務之始末，甚至使安信公司將剩餘價金給付予無權受領權之江澤威，致其受有損害等情，合億公司及潘萬寶則否認有未盡調查之義務，並辯稱江澤威有代理權，至少有表見代理之情事等語。

⒉按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。查上訴人自承其有同意江澤威委託合億公司居間仲介出售其所有之系爭房地（見原審卷第103至109、243頁），且系爭房地在合億公司受託居間仲介期間，由潘萬寶擔任不動產經紀人，居間仲介由上訴人出賣予吳淑美，並由江澤威以上訴人代理人身分與吳淑美於103年5月2日簽立系爭買賣契約，暨於同日由江澤威以上訴人代理人身分與人安信公司簽立系爭履保契約，並同意委由地政士羅純清辦理所有權移轉及抵押權設定、塗銷手續等（見原審卷第13至21頁），以及上訴人事後承認承認江澤威以其代理人身分簽立之系爭買賣契約、系爭履保契約、委託地政士羅純清辦理系爭房地之所有權移轉等契約，繼而交付所有權狀正本、印鑑證明等，並配合江澤威履行系爭買賣契約完畢，亦為兩造所不爭執。又上訴人未舉證證明合億公司或潘萬寶明知江澤威未經授權訂立系爭買賣契約或未經授權代領價金之事實，再徵諸證人盧星光於原審具結證稱：出售系爭房地過程中，伊有去過合億公司一次，是在103年5月下旬，當時是因580萬元賣掉，很不甘願，所以是去理論這個賣價，當時有一個姓潘的業務員說政府現在在打房，要落袋為安，且錢已經進了履保等語（見原審卷第232頁），足見證人盧星光僅是在爭論為何未以實拿600萬元成交，並非質疑江澤威無代理權，不得代理上訴人簽立系爭買賣契約，是上訴人主張有合億公司或潘萬寶明知前述無權代理之事實，自難採信，何況上訴人已事後承認系爭買賣契約及系爭履保契約之效力，以及關於江澤威代領價金部分，亦有表見代理之情事，詳如前述，尚難認合億公司有未盡調查之義務。又既是由江澤威代理上訴人與合億公司簽立仲介契約，則合億公司辯稱其係向江澤威報告處理事務之始末，亦屬有據。因此，據上所述，合億公司及潘萬寶履行與上訴人間之仲介契約並無明知無代理權而仍仲介、未盡調查之義務及報告處理事務始末之義務，關於江澤威代領價金部分，亦有表見代理之情事，且係由安信公司依據系爭履保契約約定辦理，上訴人未取得剩餘買賣價金之損害，尚難認係合億公司及潘萬寶履行與上訴人間之仲介契約時之故意或過失行為所致。從而，上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求潘萬寶及合億公司連帶給付1,737,573元本息，亦無理由。

五、綜上所述，上訴人先位聲明依系爭履保契約第7條第1項約定，請求安信公司給付1,737,573元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又上訴人備位聲明依民法第184條第1項前段，請求江澤威賠償1,737,573元及自起訴狀繕本送達翌日即103年10月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之備位聲明請求，均為無理由，不應准許。從而原審就上開備位聲明應准許部分即命江澤威給付部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分（即先位聲明請求安信公司給付1,737,573元本息，與備位聲明依民法第188條第1項規定，請求皇奎公司給付1,737,573元本息，及依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求合億公司及潘萬寶連帶給付1,737,573元本息，為不真正連帶債務部分），原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。再者，上訴人於本院審理時，擴張請求利息起算日分別自送達皇奎公司、合億公司及潘萬寶起訴狀繕本之日起算，非均自最後起訴狀繕本送達江澤威之日起算部分，亦無理由應予駁回。另本院既准許上訴人就江澤威部分依侵權行為之請求，則上訴人基於重疊合併追加依民法第541條第1項及第544條第1項規定為同一聲明請求部分，即毋庸再行審酌。又上訴人勝訴部分，上訴人陳明願供擔保宣告准予假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權酌定相當擔保金額，宣告江澤威預供擔保得免假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴一部有理由、一部無理由，追加之訴部分毋庸再行審酌，擴張之訴為無理由，爰判決如主文。

民事第十七庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。