臺灣高等法院104年度上字第932號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　104年度上字第932號

上訴人

李萍芳

被上訴人

陳芓妃（原名陳月琴）

被上訴人

埼亨不動產有限公司

法定代理人

張薺澧

上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國104年5月19日臺灣基隆地方法院103年度訴字第300號第一審判決提起上訴，並為訴之擴張，本院於105年1月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：

一、按「解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算」、「解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散」、「公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限」、「公司變更章程、合併、解散及清算，準用無限公司有關之規定」、「公司之經理人或清算人，股份有限公司之發起人、監察人、檢查人、重整人或重整監督人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人」，公司法第24條、第25條、第79條、第113條、第8條第2項分別定有明文。查被上訴人埼亨不動產有限公司（下稱埼亨公司）於民國103年7月3日辦理解散登記（本院卷第42頁），該公司股東並決議選任張薺澧為清算人（本院卷第73頁），爰列張薺澧為埼亨公司之法定代理人。

二、按「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限」、「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：……三 擴張或減縮應受判決事項之聲明者」，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。上訴人提起上訴後，擴張先位聲明：㈠被上訴人陳芓妃應再給付新臺幣（下同）62,169元；㈡被上訴人應再連帶給付73,200元。復減縮備位聲明為：被上訴人應連帶給付25萬元(本院卷第112-113頁)；合於上開規定。

三、又「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限……三 對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者」，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。查上訴人於本院聲請鑑定（本院卷第59頁），已釋明合於民事訴訟法第447條第1項第3款之規定（本院卷第93頁），應准其提出。

乙、得心證之理由：

一、上訴人起訴主張：伊於102年11月1日經由埼亨公司（即東誠國際仲介經紀股份有限公司汐止仁愛加盟店）仲介，以總價368萬元，向陳芓妃購買基隆市○○區○○○路0巷0○0號房屋（建號：基隆市○○區○○段0000號，下稱系爭房屋）及坐落基地（下合稱系爭房地），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定於102年12月20日前交屋。伊支付定金後發現系爭房屋內主臥室廁所有漏水潮濕情形，經通知陳芓妃後，陳芓妃就漏水部分補貼修繕費用2萬元，並保證無其他滲漏水情形。詎102年12月20日、28日依序完成過戶、交屋，伊發現系爭房屋除前述漏水情形外，全屋各處均有嚴重滲漏水情事而顯無法入住。陳芓妃經伊多次確認均聲明無其他滲漏情事，屬詐欺之侵權行為，致伊為錯誤之意思表示；且陳芓妃違反契約上之義務，給付不符債之本旨，應負不完全給付及物之瑕疵擔保責任。埼亨公司係系爭房地買賣仲介，未盡善良管理人之注意義務，且未詳查系爭房屋滲漏水之瑕疵並向伊解說，乃可歸責於埼亨公司之債務不履行，亦應負損害賠償責任。爰依民法第88條、第92條之規定，撤銷系爭房地買受之意思表示、並依同法第359條規定解除契約後，依民法第179條之規定，先位聲明求為命㈠陳芓妃給付366萬元；㈡被上訴人連帶給付73,200元。又被上訴人明知系爭房屋有漏水瑕疵，卻故意不告知，且保證系爭房屋無漏水，致伊受有重作防水費用352,500元、重新裝潢費用182,800元及房租費用120,000元之損害，計655,300元，爰依不完全給付、瑕疵擔保之法律關係，備位聲明求為命被上訴人連帶給付655,300元之判決。被上訴人則以：陳芓妃於102年間委託埼亨公司銷售系爭房地，簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱銷售契約），委託銷售價格為428萬元，又因系爭房屋係近40年之老屋，已聲明不負房屋出售後之漏水保固責任，且囑託埼亨公司須明確告知買方上情。嗣上訴人決定購買系爭房地，以房屋漏水不保固為由，要求折讓售價等，遂合意以368萬元成交，服務費降至2萬元，並於合約書上註記「不負漏(水)保固」等字。上訴人於過戶期間多次指稱系爭房屋主臥室廁所疑似漏水，並主張買賣契約註記「不負保固」係指交屋後生效，埼亨公司為求交易順利，以陳芓妃之名義給付上訴人2萬元，並於102年12月2日簽立和解書，後於102年12月20日完成過戶。上訴人於交屋後又以漏水為由要求伊修繕，然系爭房屋於銷售時無漏水現象，且因陳芓妃不負漏水保固，就價金已折讓60萬元，被上訴人以此金額獲得填補，又埼亨公司就仲介費已折讓不到1％之佣金，並已盡告知義務，另以2萬元協議補貼修繕費用，上訴人要求伊再負瑕疵擔保責任等，顯無理由。且上訴人請求之金額亦屬過高等語，資為抗辯。

二、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人提起上訴，並為訴之擴張，聲明：

㈠上訴聲明：

⒈原判決關於駁回上訴人後開第⒉項、第⒊項之訴部分廢棄。

⒉先位聲明：

⑴陳芓妃應給付上訴人366萬元。

⑵陳芓妃、埼亨公司應連帶給付上訴人73,200元。

⒊備位聲明：陳芓妃、埼亨公司應連帶給付上訴人25萬元。

㈡擴張聲明：

⒈陳芓妃應再給付上訴人62,169元。

⒉陳芓妃、埼亨公司應再連帶給付上訴人73,200元。

㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：

㈠上訴、擴張之訴均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、上訴人主張於102年11月1日經由埼亨公司仲介，以總價368萬元，向陳芓妃購買系爭房地，依序於102年12月20日、同年月28日完成過戶、交屋，又陳芓妃與上訴人曾於同年月2日簽立協議書，並依約於同年月28日補貼2萬元之事實，提出系爭買賣契約、不動產標的現況說明書、協議書、系爭房地登記第二類謄本、交屋確認書為證（原審卷第32-50、63、78頁），被上訴人對此並不爭執，堪信為真。至上訴人主張得解除系爭買賣契約，被上訴人應返還買賣價金或負損害賠償責任等情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠按民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約（最高法院97年度台上字第739號民事裁判要旨參照）。查上訴人主張系爭房屋主臥室滲漏水之瑕疵（廁所除外），經本院委託臺北市土木技師公會鑑定結果，認為「依據現場檢視滲漏水原因，係因外牆防水層失效所致漏水，依現場研判漏水應已發生一段時間」，「目前並無儀器可檢測是否在102年12月28日之前或之後發生」、「本案依鑑定的物修復方式，並參考台北市土木技師公會鑑定手冊估算，修復項目及費用估價整理如下」、「合計20,700元」等語，有104年12月8日鑑定報告書可稽（外放證物第3頁）。顯見系爭房屋雖有滲漏水之瑕疵，姑不論該瑕疵是否於102年12月28日交屋後始發生，惟該瑕疵既非無法修復，且規模不大，所需修繕費用僅20,700元，與系爭房地買賣價金368萬元相較，花費差距甚遠，則上訴人執此主張解除契約，有失平衡，揆諸前揭說明，並不合法，自不生契約解除之效力。從而，上訴人主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，扣除系爭房屋主臥室廁所漏水補貼之2萬元後，陳芓妃應依民法第179條規定返還系爭房地買賣價金366萬元，及被上訴人應連帶賠償366萬元按銀行貸款利率即週年利率2％計算之利息73,200元，並再擴張請求被上訴人連帶賠償修繕期間利息73,200元，暨陳芓妃應返還代書費、登記費等合計62,169元云云，並不足採。

㈡按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1項定有明文。是主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號、21年上字第2012號判例意旨參照）。又民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號裁判意旨參照）。上訴人主張係受被上訴人詐欺而為買受系爭房地之意思表示，自應由上訴人就被上訴人「明知」系爭房屋有「漏水」瑕疵，卻故意隱瞞不告知上訴人，構成詐欺一事，負舉證之責任。查陳芓妃固於系爭買賣契約之不動產標的現況說明書所載「是否有滲漏水之情形」，勾選「否」（原審卷第43頁）。惟陳芓妃辯稱因與家人居住系爭房屋期間並無漏水，搬離後回來查看時亦未見漏水，且屋頂平臺尚設有鐵棚可遮雨，故向上訴人表示無漏水等情；及埼亨公司辯稱因原屋主陳芓妃表示無漏水情形，故向上訴人表示無漏水，且系爭房屋是30多年的房子，為避免日後麻煩，方於簽約時特約約定「賣方不負漏水保固」等情，均核與常情尚不相悖。且證人吳進發於原審到場證稱：「（當時你去現場查看時，系爭房屋的內部，有顯示漏水的情形？）第一次去查看的時候房屋室內不是很明顯，但是屋頂平台我看到有很多裂縫，那時候我就有對原告（即上訴人，下同）說，有這樣的裂縫會導致屋內漏水」、「（原告訴代方才問你的2萬元，你當時在房屋頂樓現場是怎麼和雙方說的？）當初第一次看的時候，原告跟我說廁所會漏水，叫我去查看，我去現場看之後，我覺得是整個屋頂平台有裂縫，要全部重做。當時我有提供兩種報價，一種是屋頂全部重做要10幾萬元，另一種是只做斷水溝要2萬元，當時我講這段話時，是在原告及被告（即被上訴人，下同）面前，被告表示他要另外找人估價」、「（被告提出主臥室廁所要2萬元，是否你提出？）第一次查看的時候，我有提出局部修補，屋頂不修補的狀況要2萬元」、「（你當時是否有說重做斷水溝的防水要2萬元，如果不做，以後房屋內部會漏水？）是」、「（那你後來有無去上開房屋施作斷水溝的防水？）沒有」等語（原審卷第135-141頁）。足見系爭房屋於交屋前除因主臥室廁所漏水，吳進發提出以屋頂平台重做10幾萬元或以斷水溝2萬元修復外，並無明顯漏水情形。再依上訴人提出之LINE聊天紀錄，顯示上訴人於103年2月27日始開始反應主臥室內有漏水情形（原審卷第61頁）。上訴人復稱102年12月2日協議書所補貼2萬元，係針對主臥室廁所漏水潮濕情形，且自交屋後迄今未曾就系爭房屋進行任何防水修繕工程等語。是客觀上既無從逕認系爭房屋主臥室漏水於買賣雙方簽約之際即已存在，自無從認定被上訴人於簽約時明知系爭房屋有漏水情形，卻故意隱瞞上訴人而為詐欺行為。此外，上訴人就被上訴人「明知」系爭房屋有「漏水」瑕疵，卻故意隱瞞不告知上訴人一節，並未提出其他證據以實其說，上訴人主張係受被上訴人詐欺而為買受系爭房地之意思表示，並依民法第92條之規定，撤銷系爭房地買受之意思表示,且依民法第179條之規定，請求陳芓妃返還系爭房地買賣價金366萬元，及被上訴人連帶賠償366萬元按銀行貸款利率即週年利率2％計算之利息73,200元，並再擴張請求被上訴人連帶賠償修繕期間利息73,200元，暨陳芓妃應返還代書費、登記費用等合計62,169元云云，亦不足採。

㈢按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。查上訴人與陳芓妃在102年11月1日所立系爭買賣契約書第十六條其他約定事項記載：「買賣雙方同意以現況交屋。不負漏保固」等語（原審卷第38頁）。顯見雙方已合意排除賣方應負之漏水瑕疵擔保責任，堪認系爭房屋不具漏水瑕疵，並非雙方買賣契約重要之點。上訴人自不得事後再以發現漏水為由，主張因意思表示錯誤，撤銷買受系爭房地之意思表示。又系爭買賣契約所載「地政士李天寶」之配偶侯佩杉於原審到場證稱：「（當時為何是由你書寫這樣的文字？書寫這樣的文字內容是由什麼人在簽寫的現場討論得出？）當時是在埼亨不動產有限公司的營業門市，簽寫當時有我及買賣雙方，被告埼亨不動產有限公司法代也在現場。因為我先生是代書，我是我先生的助理員，當時是買賣雙方就此不動產買賣要簽約。我們簽約是在102年11月1日，當下簽約的時候，有在合約的其他約定事項欄記載不負漏水保固，簽約的當天我有在現場，且是我在其他約定事項欄上手寫註記兩造要求特別記載的內容，上面記載『不負漏水保固』是在102年11月1日當天書寫」、「（你剛才說買賣雙方是在102年11月1日簽約當天就在契約書上註明不負漏水保固，你確定是在簽約當天就註明不負漏水保固？）是」等語（原審卷第142-144頁）。顯示系爭買賣契約於102年11月1日簽約當天即約定賣方不負漏水保固責任。再依侯佩杉於原審當庭提出之買賣契約書原本，於「其他約定事項」欄載有「買賣雙方同意以現況交屋。不負漏水保固」等字（原審卷第246-253頁）。核與上訴人及陳芓妃所執系爭買賣契約，在相同欄位亦載有上揭文字（僅上訴人所執原本係載「不負漏保固」，少寫「水」字，見原審卷第38、77頁）。顯示系爭買賣契約書係一式三份，由侯佩杉以黑色筆在三份契約書分別書寫「不負漏保固」或「不負漏水保固」等字，再由買賣雙方分別簽名、用印。上訴人主張前述文字係買賣雙方於102年12月2日作成協議書時，針對主臥室廁所部分於契約書另行加註云云，並不足採。再按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條固有明文。依此規定之反面解釋，如出賣人非故意不告知其瑕疵者，當事人所為免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務當然有效。又該條立法理由謂：「瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效，若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效」，可知此特約以有效為原則，無效為例外。查本件並無實據足認被上訴人「明知」系爭房屋有「漏水」瑕疵，卻故意隱瞞不告知上訴人，已如前述。是兩造於102年11月1日所立系爭買賣契約，合意免除被上訴人就系爭房屋所負漏水保固責任部分，亦無因被上訴人故意不告知系爭瑕疵而無效之情形。則系爭房地之買賣雙方既已約定賣方不負漏水保固責任，且無出賣人故意不告知瑕疵情形，上訴人自不得再以系爭房屋漏水為由，主張因意思表示錯誤，撤銷買受系爭房地之意思表示。從而，上訴人依民法第88條之規定，主張撤銷系爭房地買受之意思表示，並依民法第179條之規定，請求陳芓妃返還系爭房地買賣價金366萬元，及被上訴人連帶賠償366萬元按銀行貸款利率即週年利率2％計算之利息73,200元，並再擴張請求被上訴人連帶賠償修繕期間利息73,200元，暨陳芓妃應返還代書費、登記費等合計62,169元云云，均屬無據，不應准許。

㈣按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力；民法第736、737條定有明文。次按和解原由兩造互相讓步而成立，和解之後任何一方所受之不利益均屬其讓步之結果。和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張。和解契約以當事人締約當時兩造合致之意思表示為成立要件，雖一造表意人於其表示意思時，本無欲受其所表示意思拘束之意，苟非此意為他一造所明知，其表示之意思究不因之而無效，即於和解契約之成立及效力，不生影響（最高法院19年上字第1964號判例意旨參照）。查陳芓妃與上訴人於102年12月2日簽立之協議書記載：「1.買賣同意本宅（主臥廁所）有漏水潮濕，賣方補貼買方新台幣貳萬元正做為修繕之費用。買賣雙方同意日後交屋後若有任何問題，賣方不負責任何瑕疵之擔保。2.買賣雙方同意最後交屋日102年12月20日。買方李萍芳、賣方陳月琴、102年12月2日」等語。（原審卷第63頁）。證人侯佩杉於原審亦到場證稱：「（當時為何是由你書寫這樣的文字？書寫這樣的文字內容是由什麼人在簽寫的現場討論得出？）……後來因為他們有去看現況，在102年12月2日雙方有協議，所以該協議書上記載102年12月2日，是書寫該協議書且雙方簽名的當日。這個內容是買賣雙方講給我聽，讓我寫的，看屋的過程我沒有參與，當時我在現場聽到的內容，應該是買賣雙方去查看房屋後，賣方同意補貼買方兩萬元作為修繕費用」、「（你當時在寫這張協議書時，你記得買賣雙方的對話內容為何？）賣方很誠懇的說，他補貼2萬元，買方就表示同意。詳細情形我忘記了」、「（買方當時是否有說，在寫了這張協議書後，由賣方補貼2萬元之後，系爭房屋有任何漏水的情形，都不關賣方及仲介的事情？）是，買方當時的意思是賣方付了這2萬元之後，在交屋之後，賣方不需要再負漏水保固，所以才會在協議書上面註明，買賣雙方同意日後交屋後，若有任何問題，賣方不負責任何瑕疵之擔保」、「（協議書的內容是誰主述給你撰寫？）是買賣雙方的意見，是買賣雙方當場協議之後請我撰寫內容」、「〔是否表示我（即上訴人）當時的意思是這兩萬元只是處理主臥廁所漏水的情形，不包含其他室內日後若發生漏水的情形？〕不是，當時是因為原告有要求記載主臥廁所，所以我有在協議書上面記載「主臥廁所」文字，但當時原告有沒有提到賣方不負瑕疵擔保是專指主臥廁所之部分，還是有包含整個房屋，我已經不記得了」等語（原審卷第142-145頁）。顯示上訴人與陳芓妃於102年12月2日已協議由陳芓妃補貼2萬元作為修繕費後，賣方不再就系爭房地買賣負擔漏水保固責任。被上訴人辯稱上訴人於協議書已同意由陳芓妃於102年12月28日補貼上訴人2萬元後，上訴人不再依原法律關係，主張不完全給付或物之瑕疵擔保權利，應屬可取。上訴人固主張前述文字僅係在表達因雙方協議就「主臥室廁所」漏水部分，由賣方補貼2萬元給買方，故交屋後賣方不再就「主臥室廁所」漏水部分負瑕疵擔保責任云云。然查該協議書既載明「買賣雙方同意日後交屋後若有任何問題，賣方不負任何瑕疵之擔保」，而非表明限於「主臥室廁所」漏水部分，客觀上自無從認為雙方協議限於「主臥室廁所」漏水部分不負瑕疵擔保責任。此由上訴人所提之LINE聊天紀錄中，上訴人於103年2月27日向埼亨公司之法定代理人張薺澧抱怨系爭房屋之臥室漏水時，張薺澧曾表示「這個真的沒辦法，有但書漏水不保固」，上訴人回稱「不保固是後續，交屋半年內，有沒有但書，你們都有責任」等語（原審卷第61頁），而未提及僅針對主臥室廁所不保固云云，亦可徵之。且縱使上訴人因該和解契約而受有不利益，本無欲受其所表示意思拘束，揆諸前揭判例意旨，亦係雙方成立和解、互相讓步之結果，上訴人仍受該和解契約之拘束，而不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張。則上訴人於102年12月2日協議書既表明同意交屋後若有任何問題，賣方不負任何瑕疵之擔保，上訴人自不得再以系爭房屋有滲漏水之瑕疵，請求被上訴人負不完全給付、物之瑕疵擔保或債務不履行之損害賠償責任。從而，上訴人備位聲明請求被上訴人連帶賠償修復費用10萬元及房租損失15萬元，合計25萬元云云，亦不足採。

㈤查上訴人既同意免除賣方就系爭房屋所負漏水保固責任，且被上訴人並無「明知」系爭房屋有「漏水」瑕疵而故意隱瞞上訴人之情，已如前述。上訴人以埼亨公司就系爭房屋漏水瑕疵未盡善良管理人之注意義務，依民法第567條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，先位聲明請求埼亨公司與陳芓妃連帶賠償366萬元按銀行貸款利率即週年利率2％計算之利息73,200元，並再擴張請求賠償修繕期間利息73,200元，備位聲明請求埼亨公司與陳芓妃連帶賠償25萬元云云，亦屬無據，不應准許。

四、綜上所述，上訴人先位聲明依民法第179條之規定，請求⑴陳芓妃給付上訴人366萬元，⑵陳芓妃、埼亨公司連帶給付上訴人73,200元；備位聲明依不完全給付、瑕疵擔保、債務不履行之損害賠償關係，請求陳芓妃、埼亨公司連帶給付上訴人25萬元；均屬無據，應予駁回；其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決併駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。上訴人另擴張先位聲明，依民法第179條之規定，請求⑴陳芓妃應再給付上訴人62,169元，⑵陳芓妃、埼亨公司應再連帶給付上訴人73,200元；亦屬無據，應予駁回；上訴人擴張之訴既受敗訴判決，其假執行之聲請亦失所依據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴及擴張之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十八庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。