臺灣高等法院104年度重上字第58號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 104年度重上字第58號

上訴人

陳文輝

上訴人

張耀麟

上訴人

劉異（即桂來興之承受訴訟人）

上一人訴訟代理人

桂彬

上訴人

洪于千

上訴人

林麗花

上五人共同訴訟代理人

李殷財律師

上訴人

周秀章

上訴人

吳文哲

上七人共同訴訟代理人

胡鳳嬌律師

上訴人

陳仲明

上訴人

李士蘭（即林吳採麗之承當訴訟人）

上二人共同訴訟代理人

陳貽男律師

上二人共同訴訟代理人

孫銘豫律師

複代理人

陳家彥律師

複代理人

陳建同律師

被上訴人

林陳海

訴訟代理人

傅文民律師

訴訟代理人

朱增祥律師

訴訟代理人

王東山律師

複代理人

許富雄律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103 年10月24日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1139號第一審判決提起上訴，本院於105年8月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按依民法第821 條之規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權，係指民法第767 條所規定之物權的請求權而言，故對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起，惟依民法第821 條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決而已（最高法院28年上字第2361號判例意旨參照）。又所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。

二、本件被上訴人係主張其為坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（重測前為臺北市○○區○○段000 地號土地，嗣分割出374-1、374-2、374-3、374-4地號，下逕稱其地號，其中374-4地號土地係100年12月9日分割，並與374-2地號土地合稱系爭土地）之分別共有人（應有部分各為20分之19），上訴人就各如原判決附表一所示建物（下合稱系爭房屋）具事實上處分權，而無權占有系爭土地，則被上訴人自得依民法第767條第1項規定請求上訴人將系爭房屋拆除，返還系爭土地予全體共有人，並依民法第179 條規定請求上訴人返還相當於租金之不當得利，尚無須系爭土地共有人全體共同提起訴訟。其次，被上訴人主張上訴人就系爭房屋有事實上處分權，為兩造所不爭執（見下述不爭執事項），是上訴人既為系爭房屋事實上處分權人，被上訴人請求上訴人拆屋還地，即無當事人不適格可言，充其量僅係有無執行可能，與當事人是否適格無涉。況系爭房屋雖分別係5 層公寓或雙拼式公寓、7 層電梯大樓，客觀上無法僅拆除其中一戶，惟被上訴人業已取得其餘各戶事實上處分權人同意（事實上處分權人及證據資料詳如原判決附表三所載），而得將系爭房屋與同棟其餘房屋一併拆除，亦應無不能執行之情形。準此，本件兩造均無當事人不適格之情形，上訴人辯稱本件為固有必要共同訴訟，應由系爭土地全體共有人起訴，並應將系爭房屋所在社區全體住戶列為被告，即有未合。

三、原審參加人杜秀鳳已於原審102年9月27日當庭撤回訴訟參加（見原審卷四第140頁、卷一第189頁），已非本件之參加人，自無須於言詞辯論期日通知其到場。又上訴人雖主張劉蔡美惠、施詩記亦為本件參加人云云。惟被上訴人於原審即將劉蔡美惠、施詩記列為被告（見原審卷三第99至100、103、105 頁），嗣均撤回起訴（見原審卷三第269頁、卷五第242至243頁），劉蔡美惠、施詩記自非本件之參加人。

貳、實體部分：

一、本件被上訴人主張：伊為系爭土地之分別共有人，應有部分各為20分之19，而系爭土地之原所有權人為訴外人林建成，林建成於民國66年5 月13日與訴外人柏美建設股份有限公司（下稱柏美公司）簽訂合建契約（下稱系爭合建契約），出具土地使用權同意書（下稱系爭土地使用權同意書），惟並無同意柏美公司永久無償使用系爭土地，柏美公司則以林建成等人為起造人，於68年間興建完成中泰花園房屋。而柏美公司興建中泰花園房屋竣工後，因主管機關否准使用執照之申請，房屋無法為保存登記，致不能將林建成依系爭合建契約所約定應分得之房屋交付移轉予林建成，則系爭合建契約約定相互移轉房地之目的已無法達成，並可歸責於柏美公司。嗣伊輾轉取得系爭土地所有權，柏美公司並於98年6 月26日與被上訴人之登記名義人曾淑瓊、彭淑英、謝銀連、周桂如、歐陽國華（下稱曾淑瓊等5 人）簽訂和解書（下稱系爭和解書），約定曾淑瓊等5 人經柏美公司同意繼受林建成與柏美公司就系爭合建契約之法律關係，並與柏美公司確認解除系爭合建契約，是上訴人占有系爭房屋，縱係其或其前手向柏美公司購買，仍屬無權占有系爭土地，伊得請求上訴人將系爭房屋拆除，返還系爭土地予伊及其全體共有人，並請求上訴人返還相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項、第179 條規定之法律關係，求為命：（一）上訴人應分別將系爭房屋拆除，並將原判決附表二第三、四欄所示與測量代號相同之土地騰空返還予被上訴人及全體共有人。（二）上訴人應各給付被上訴人如原判決附表二第五欄所載金額。並願供擔保請准宣告假執行（未繫屬本院者不予論述）。

二、上訴人答辯部分：

（一）上訴人陳文輝、張耀麟、劉異、洪于千、林麗花、周秀章、吳文哲（下各稱其名，合稱陳文輝等7 人）則以：伊依系爭合建契約、系爭土地使用權同意書、買賣契約，及依占有連鎖、債權物權化之法理，係有權占有系爭土地，並可對抗被上訴人；亦得以被上訴人係惡意取得系爭土地而對抗之。其次，系爭房屋並未辦理保存登記，伊為系爭房屋之事實上處分權人，與所有權人之權能實屬無異，且伊均自66年起即購買系爭房屋居住，應得適用或類推適用民法第425條之1第1項、第876條規定對抗被上訴人，並非無權占有。再者，伊購買系爭房屋後自69年起即居住迄今，被上訴人應明知或可得而知上開情事，而以顯低於市價之對價購買系爭土地，自屬惡意取得系爭土地，其行使權利顯已違反誠實信用原則，並有權利濫用之情事，應無保護之必要，亦不得請求不當得利等語，資為抗辯。

（二）上訴人陳仲明、李士蘭（下各稱其名）則以：伊合法購買系爭房屋及其基地，依系爭合建契約、系爭土地使用權同意書、買賣契約，並依占有連鎖、債權物權化之法理，係有權占有系爭土地，並得類推適用民法第425 條之1第1項、第876 條規定對抗被上訴人。其次，系爭和解書及被上訴人購買系爭土地均屬通謀虛偽意思表示而無效，被上訴人與訴外人即系爭土地共有人周哲宇係惡意取得系爭土地，欠缺權利保護要件，伊得加以對抗，且被上訴人行使權利違反誠實信用原則，並有權利濫用之情事等語，資為抗辯。

三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應將系爭房屋拆除，將所占用之系爭土地返還被上訴人及全體共有人，並給付如原判決附表一所示之不當得利，且為准、免假執行之宣告。另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請，上訴人就敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就敗訴部分則未提起上訴）。

四、兩造不爭執事項：（見本院卷二第59至60頁）

（一）374地號土地（重測前為臺北市○○區○○段000地號土地，嗣分割出374-1、374-2、374-3、374-4地號土地）之所有權人原為林建成，林建成70年7 月15日死亡後，由林東金、陳林阿綉、林東進、林東錦、吳林梅桂、林東賢等6人（下稱林東錦等6人）共同繼承。

（二）林東金於96年1 月16日，陳林阿綉、林東進於96年2月5日，林東錦於96年2月15日先後將應有部分各1/6以買賣為原因登記為被上訴人之配偶曾淑瓊所有。

（三）曾淑瓊於96年4 月18日再以買賣為原因將部分應有部分登記為彭淑英、謝銀連、周桂如、歐陽國華所有。

（四）吳林梅桂則於96年8月7日將其應有部分1/6 以買賣為原因登記為李建富所有，李建富再於97年1 月11日以買賣為原因登記為周桂如所有。

（五）曾淑瓊等5人嗣將林東賢應有部分1/6之價金予以提存，於98年11月26日將上開土地全部以買賣為原因登記為被上訴人所有。

（六）被上訴人復於99年9月7日將上開土地應有部分1/20以買賣為原因登記為訴外人周哲宇所有，被上訴人現應有部分為19/20。

（七）上訴人之系爭房屋占有土地部分為系爭374-2、374-4地號土地。

（八）被上訴人不爭執曾淑瓊、彭淑英、謝銀連、歐陽國華為其購買系爭土地之登記名義人，周桂如則為周哲宇之登記名義人。

（九）林建成前於66年5 月13日與柏美公司簽訂系爭合建契約，並出具土地使用權同意書。

（十）本件起造人姓名依臺北市政府工務局請領66建松山崙字第35、37號建造執照所示。

（十一）柏美公司於66年以預售房屋方式，將中泰花園房屋以翁猜名義與吳文哲、陳文輝、張耀麟、劉異（即桂來興之繼承人）、洪于千、李文樹（林麗花之前手）、林吳採麗（李士蘭之前手）簽訂制式之不動產預定買賣契約書。

（十二）柏美公司於68年間興建完成中泰花園房屋，雖曾訴請林建成等人協同申請使用執照，並經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）86年度訴字第12056 號、本院76年度重上更㈥字第122 號、最高法院77路度台上字第1819號判決柏美公司勝訴確定，惟柏美公司據以請領使用執照，被臺北市政府建管處駁回，以致中泰花園房屋無法辦理保存登記，為此柏美公司迄仍未辦妥吳文哲、陳文輝、張耀麟、劉異、洪于千、李文樹、林吳採麗為系爭房屋所有權人之登記。

（十三）69年間柏美公司將系爭房屋轉讓點交予上訴人或其前手，上訴人就系爭房屋有事實上處分權。

（十四）林建成死亡後，其繼承人林東金於96年1 月16日與被上訴人以曾淑瓊名義簽訂不動產買賣契約書。

（十五）曾淑瓊等5人於98年6月26日與柏美公司簽訂系爭和解書。

（十六）上開事項為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、系爭土地登記簿、異動索引、土地登記謄本、存證信函、提存書、被上訴人於原審之民事陳報狀、系爭合建契約、臺北市政府工務局請領66建松山崙字第35、37號建造執照、不動產預定買賣契約書影本可證（見原審卷一第138、157至161、276 至280、157、158頁、卷二第16至21頁、卷三第120至122、190至191頁、卷四第105至110、152至158、105至110 頁、卷七第172、93至132、161至169頁），堪信為真實。

五、本件經依民事訴訟法第463 條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院104年9月15日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷二第60頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：

（一）上訴人是否有權占有系爭土地？可否對抗被上訴人？

１、上訴人主張依系爭合建契約，並依占有連鎖、債權物權化之法理得對抗被上訴人，有無理由？

（１）柏美公司於66年以預售房屋方式，將中泰花園房屋以翁猜名義與上訴人或其前手簽訂制式之不動產預定買賣契約書，迄未辦理所有權移轉登記，上訴人就系爭房屋僅有事實上處分權等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項至），其中吳文哲、洪于千、陳仲明、雖未提出其或前手與柏美公司之買賣契約書，惟依柏美公司與各買受人簽訂之中泰花園住宅群契約書觀之（含不動產預定買賣契約書，見原審卷三第183至187、203至214頁，卷五第7至92、103至120、122至129、132至141、151至171頁，卷七第93至132、134至155、161至169頁），其電腦繕打部分之內容均屬一致，應係柏美公司預先擬定供不特定買受人簽訂之定型化契約，上訴人亦不爭執所簽訂之契約係屬制式之不動產預定買賣契約，而陳仲明復表明其前手提出之買賣契約書與上開契約書之內容一致（見原審卷七第171 頁反面），吳文哲、洪于千與柏美公司簽訂之買賣契約書內容衡情亦應與上開契約書內容相同，為便利說明，以下僅引周秀章與柏美公司簽訂之不動產預定買賣契約書（見原審卷七第135至144頁，下稱預定買賣契約書），合先敘明。

（２）按最高法院91年度台再字第30號判決謂：「合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房屋所有人或其承受人，不得再執合建契約之約定，對土地承買人主張其有使用土地之權利。系爭房屋係由地主莊０有與葉０傑合建後再輾轉由林０漢、姜０方讓與再審原告，系爭土地則由再審被告向莊０有之繼承人買受而來，上開合建契約，僅存在於契約之當事人，再審原告執該合建契約之約定，對抗系爭土地承買人之再審被告，主張其有使用土地之權利，自非有據」。再基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（ Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。又物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提（最高法院104 年度台上字第40號判決意旨參照）。另以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。

（３）查系爭房屋係柏美公司以翁猜名義與上訴人或其前手簽訂預定買賣契約書，上訴人就系爭房屋享有事實上處分權，系爭合建契約之當事人則為地主林建成與柏美公司，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈨、），並有系爭合建契約在卷足憑（見原審卷二第16至21頁、卷四第105至110頁）。是上訴人既非系爭合建契約當事人，其執系爭合建契約之約定，以原地主有提供系爭土地供柏美公司興建房屋之義務，主張其亦有使用系爭土地之權利，自非有據。其次，曾淑瓊等5 人（即被上訴人及周哲宇原先購買系爭土地登記名義人）於98年6 月26日與柏美公司簽訂系爭和解書，其中第1 條約定：「甲方（即柏美公司）同意乙方（即曾淑瓊等5 人）為甲方與林建成就上揭土地合建契約法律關係之繼受人。依合建契約第16條之約定，甲方未能於六百個工作天內興建房屋完成並申領使用執照，雙方確認合建契約視為解除」（見原審卷一第328至330頁）。是曾淑瓊等5 人既經柏美公司同意繼受系爭合建契約之法律關係，並與柏美公司確認系爭合建契約視為解除，合意解除系爭合建契約，柏美公司已無從依系爭合建契約約定主張有合法之占有權源，遑論其後手即向柏美公司購買系爭房屋之上訴人，是上訴人主張依系爭合建契約，並依占有連鎖、債權物權化之法理得對抗被上訴人，係屬有權占有，即無可採。

（４）上訴人雖辯稱桂來興、張耀麟、陳文輝、洪于千、李文樹亦為起造人，而系爭房屋無法取得使用執照係林建成與柏美公司之原因，故地主及柏美公司以不正當之方法促使條件成就，依民法第101條第2項之規定，視為條件不成就，地主林建成不能解除系爭合建契約，其後手即被上訴人亦不能解除。又系爭合建契約是66年簽訂，距今已30餘年，縱柏美公司有違約情事，然系爭房屋均已出售於眾多住戶並交付使用，依權利失效原則，已不得再主張解約。且系爭和解書係屬通謀虛偽意思表示而無效云云。惟查：

①按在私法領域，權利人固得自由決定如何行使其權利，惟倘權利人就其已可行使之權利，在相當期間內不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起相對人正當信任，以為權利人不欲行使其權利，惟權利人忽又出而行使權利，足以令相對人陷於窘境，有違事件之公平及個案之正義時，本於誠信原則發展而出之權利失效原則，即應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則，不能發生應有之效果（最高法院105年度台上字第209號判決意旨參照）。然倘無上情，自難認有權利失效可言。

②本件縱使桂來興、張耀麟、陳文輝、洪于千、李文樹均屬起造人，系爭房屋亦非當然即屬有權占有系爭土地，仍應視其有無合法占有權源。而系爭房屋迄今無法取得使用執照之原因包括地主與建商合建糾紛、承造人及監造人未會章申請使用執照、申請部分使用執照、部分起造人死亡、債權人行使代位權、建築物先行使用、違規使用及違章建築等情事，有臺北市建築管理工程處104年11月16日函文附卷可稽（見本院卷二第180 頁）。堪認系爭房屋未能取得使用執照之原因多端，難認係地主及柏美公司以不正當之方法促使系爭合建契約之解除條件成就。其次，地主、柏美公司及中泰花園房屋住戶間各類訴訟不斷，纏訟多年，有多件裁判在卷足憑（見原審卷一第202至217頁、卷二第68至98、101至108頁、卷三第66至73、163至167頁、卷四第67至89、235至242、卷七第7 至86頁），上訴人亦未舉證證明地主林建成或其繼承人、曾淑瓊等5 人抑或被上訴人有何就其已可行使之權利，在相當期間內不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起上訴人正當信任，以為權利人不欲行使其權利之情事，尚難遽認本件有權利失效原則之適用。再者，上訴人未舉證證明曾淑瓊等5 人與柏美公司就系爭和解契約有何通謀虛偽意思表示情事，徒以曾淑瓊等5 人與柏美公司就系爭房屋並無糾紛、地號記載不同、曾淑瓊等5 人未支付和解款項、無見證人、未為催告解除契約等情形，主觀臆測系爭和解契約係屬通謀虛偽意思表示，即無足取。另系爭合建契約第2 條固約定：「乙方（即曾淑瓊等5 人同意不對甲方（即柏美公司）訴請拆屋還地。」（見原審卷一第328至330頁），然系爭和解契約亦僅有債之效力，僅於當事人間發生法律上之效力，被上訴人雖不得請求柏美公司拆屋還地，但非不得對柏美公司以外之無權占有人請求，且此項約定僅為被上訴人行使物上請求權之限制，其效力並僅及於柏美公司而已，柏美公司並不當然因此成為有權占有人，上訴人亦無從執此對抗被上訴人。是上訴人此部分所辯，尚無可採。其聲請向臺北市建築管理工程處函查倘若系爭房屋無法取得使用執照之上開原因去除後可否申請使用執照，有無發給部分使用執照等項，亦無調查之必要。

２、上訴人主張依系爭土地使用權同意書，並依占有連鎖、債權物權化之法理得對抗被上訴人，有無理由？

（１）按合建契約與土地使用權同意書均係債之關係，僅於當事人間有其效力。土地買受人並不當然繼受其前手與建物所有人間之債權關係。於具體個案，法院雖得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，倘認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，非不得駁回其拆屋還地之請求（最高法院105年度台上字第389號判決意旨參照）。又地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得無償使用土地，則應以合建契約之約定為斷（最高法院93年度台上字第577 號判決意旨參照）。另99年台上字第1585號判決謂：「建築法第三十條規定，起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。倘上訴人及其他地主所出具之土地使用權同意書，係依主管機關印製提供之同意書填寫，而於其上載明『……為申請建造、雜項執照特立此同意書為憑』、『本同意書應從同意日起年內提出申請執照，逾期無效』等內容，似見上訴人及其他地主所出具之系爭土地使用權同意書，僅在同意被上訴人或其前手為申請建照或雜項執照及建築時，有權使用系爭土地而已，能否據以認定被上訴人或其前手有永久使用系爭土地及增建未申請建照建物之權利？非無疑義」。

（２）系爭土地使用權同意書係林建成所出具，有臺北市建築管理處100 年3月30日北市都建照字第10066401600號函檢送之土地使用權同意書附卷可稽（見原審卷一第311至312、314頁）。是被上訴人既非出具系爭土地使用權同意書之當事人，上訴人執系爭土地使用權同意書，以原地主同意提供系爭土地供柏美公司興建房屋，主張其亦有使用系爭土地之權利，已有誤會。其次，系爭合建契約第4 條約定：「甲方（即林建成）本件提供合建房屋之土地自本件土地合建房屋契約訂立時，應具備土地使用權證明書製給予乙方（即柏美公司），以便甲乙雙方申請建築執照之手續」（見原審卷二第16頁反面至17頁、卷四第105 頁）。依該土地使用權同意書右下方標誌「內政部製訂（表五）」（見原審卷一第312、314頁）觀之，林建成應係依主管機關印製提供之同意書填寫，其上並載明「……為申請建造、雜項執照特立此同意書為憑（本同意書應從同意日起壹年內提出申請執照，逾期無效」等內容，另參酌建築法第30條起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書之規定，堪認上開土地使用權同意書僅在同意翁猜等起造人為申請建照或雜項執照及建築時，有權使用系爭土地而已，尚難認有同意翁猜等起造人有永久無償使用系爭土地之意。是林建成依系爭合建契約固有提供系爭土地，使柏美公司於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，惟其於房屋完成後，是否仍得無償使用土地，繼續、終局保持其占有權源，仍應依系爭合建契約定之，不因林建成出具土地使用權同意書即當然有權占有系爭土地。從而，上訴人主張依系爭土地使用權同意書，並依占有連鎖、債權物權化之法理得對抗被上訴人，係屬有權占有，並無足取。

（３）上訴人雖辯稱系爭土地使用權同意書可永久使用土地，並無年限限制，且除林建成出具之土地使用權同意書有1 年之記載外，另一地主廖修鐘出具之土地使用權同意書並無年限限制云云。惟廖修鐘出具之土地使用權同意書縱未記載年限（見原審卷一第313 頁），然其與林建成出具之土地使用權同意書既均係依主管機關印製提供之同意書填寫，而於其上載明「……為申請建造、雜項執照特立此同意書為憑」、「本同意書應從同意日起年內提出申請執照，逾期無效」等內容，揆諸上開說明，各該地主所出具之土地使用權同意書，僅在同意翁猜等起造人為申請建照或雜項執照及建築時，有權使用系爭土地而已，尚難認翁猜等起造人有永久使用系爭土地之權利。是上訴人此部分所辯，尚非有據。

３、上訴人主張得以所其所簽訂之買賣契約，並依占有連鎖、債權物權化之法理對抗被上訴人，有無理由？

（１）按基於債之關係而取得占有之權利，其性質屬僅具相對性之占有，除法律別有規定外，不得對抗債之關係以外之第三人（最高法院104 年度台上字第1477號判決意旨參照）。

（２）預定買賣契約書第1 條載明買賣標的為「本房屋坐落台北市中侖段119、119-1、120、132、132-1、132-7、132-10 地號內，（如配置圖所示）五層住宅公寓五樓H戶約10.90 坪（含陽台及公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準）精確面積，不論房屋或基地均以地政機關丈量結果為依據，總價款概不多退少補」。第2條第1項約定房屋價款為17萬元，第2 項土地保證金則約定：「本買賣房屋之土地，現尚未辦妥分割登記，但甲方（即上訴人）保證，將來向地主承買本房屋，依建築法規及一般習慣，按所附圖說，經地政機關分割，確定登記其持有面積之土地，提供新台幣壹拾壹萬元正，為承買土地之保證金及本基地上有關佃農退耕金，地上物清除、土地改良、公共設施等費用，並約定於土地可以辦理移轉登記時，另訂土地買賣契約，由保證金抵充土地款，雙方並同意以政府當年期之公告土地現值為土地所有權移轉登記申報之現值，且同意本保證金額相等於訂約當時之公告現值，總價款為本房屋土地應有持分之買賣價款」，是中泰花園房屋之買受人即上訴人或其前手僅向柏美公司購買房屋，土地部分則係由買受人提供一定金額之保證金，嗣柏美公司得移轉土地所有權時，另行就土地部分簽訂買賣契約，並將保證金充作價金之一部，上訴人或其前手並未與地主林建成就系爭土地簽訂買賣契約，足徵買受人於簽訂預定買賣契約書時，即已知悉所購買之標的僅有房屋，不包括系爭土地，且柏美公司於斯時尚無法移轉土地所有權。準此，上訴人僅得依預定買賣契約之法律關係請求柏美公司移轉系爭房屋所有權，尚無請求柏美公司移轉系爭土地應有部分之權利，亦無從代位柏美公司請求原地主或其受讓人移轉系爭土地應有部分。是上訴人主張得以所其所簽訂之買賣契約，並依占有連鎖、債權物權化之法理對抗被上訴人，係屬有權占有，尚有未合。

（３）上訴人雖辯稱其所簽訂之買賣契約除房屋外，尚包含系爭土地，除有事實上處分權外，並有「事實上所有權」，係屬有權占有云云。惟上訴人或其前手僅向柏美公司購買房屋，土地部分則係由買受人提供一定金額之保證金，嗣柏美公司得移轉土地所有權時，另行就土地部分簽訂買賣契約，上訴人或其前手並未與地主林建成就系爭土地簽訂買賣契約，堪認上訴人所簽預定買賣契約書之標的僅有房屋，不包括系爭土地，已如前述，且其稱「事實上所有權」之法律依據為信託法第1 條、強制執行法第98條、民法第759 條，究與本件有何關聯，何以得對抗被上訴人，均不明確，是上訴人此部分所辯，即屬無據。

４、上訴人主張得適用或類推適用民法第425 條之1第1項規定對抗被上訴人，有無理由？

（１）按89年5月5日施行之民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第一項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。惟法定租賃權之成立須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件（最高法院104 年度台上字第969號判決、102年度台上字第1508號判決意旨參照）。則民法第425 條之1第1項規定及上開最高法院裁判意旨，乃在使房屋所有權或事實上處分權，與基地利用權一體化，自須土地及其上房屋同屬一人所有或就房屋享有事實上處分權，僅將土地或僅將房屋讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有適用。

（２）查系爭土地原係林建成所有，而系爭房屋迄未辦理保存登記即所有權第一次登記，係由上訴人享有事實上處分權等情，為兩造所不爭執，是系爭土地之所有權人林建成及其繼承人林東錦等6 人既從未取得系爭房屋之所有權或事實上處分權，本件即無系爭土地所有權及其上房屋之所有權或事實上處分權原同屬一人，嗣後分離之權利狀態存在，與民法第425條之1規定之情形並非相同或類似，自無適用或類推適用該規定之餘地。是上訴人主張得適用或類推適用民法第425條之1條規定，對被上訴人主張有權占有（見本院卷五第189頁），並無可採。

５、上訴人主張得適用或類推適用民法第876 條規定對抗被上訴人，有無理由？

（１）按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定，民法第876條第1項、第2項定有明文。

（２）查系爭土地與系爭房屋原非同屬一人所有，並無土地之所有權與房屋之所有權或事實上處分權原同屬一人，嗣後分離之權利狀態存在，已如上述，難謂與民法第876條規定之情形相同或類似，即無適用或類推適用該規定之餘地。是上訴人主張得適用或類推適用民法第876 條條規定，對被上訴人主張有權占有（見本院卷五第189頁），亦無可採。

６、上訴人可否以被上訴人惡意取得系爭土地，而對抗被上訴人？

（１）按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759 條之1第1項定有明文。此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力（最高法院102年度台上第1577號判決意旨參照）。

（２）上訴人雖主張被上訴人明知其自69年起即受讓系爭房屋並居住使用迄今，且有糾紛存在，竟輾轉透過曾淑瓊等5 人取得系爭土地，其買賣係通謀虛偽意思表示，並偽造柏美公司及其法定代理人林淑嬌印文，聲請撤銷假處分，另偽造林東賢簽名收受法院送達文件，甚至以製作周哲宇、葉海瑞對柏美公司取得假債權之方式，拍賣系爭建物，逼迫住戶出售房屋，自屬惡意，欠缺權利保護要件云云。惟上訴人既為系爭土地登記所有權人，自推定其適法有此權利，除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之，法院充其量僅係在具體個案中，得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，倘認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，非不得駁回其拆屋還地之請求，尚難認所謂惡意即屬欠缺權利保護要件。又上訴人既稱被上訴人係惡意取得系爭土地，復稱其買賣係通謀虛偽意思表示而無效，兩者已有矛盾。其次，林淑嬌於本院101年度重上字第443號事件證稱：在伊擔任柏美公司董事長期間，有與律師研究，假處分沒有用，所以聲請撤銷，並有開會等語（見本院卷三第136 頁）。另案柏美公司股東刑事告訴林淑嬌涉犯偽造文書、背信罪嫌，林淑嬌亦為相同陳述，並經檢察官為不起訴處分確定等情，有不起訴處分書在卷足憑（見本院卷三第121至128頁），是上訴人亦無法舉證證明被上訴人就系爭土地之買賣債權行為甚或移轉登記之物權行為係屬通謀虛偽意思表示。且揆諸上開說明，上訴人須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻登記之推定力。遑論上訴人亦未表明何以被上訴人惡意取得系爭土地，即屬欠缺權利保護要件，而逕得對抗被上訴人之法律依據，是上訴人此部分之主張，洵無可採。其聲請鑑定柏美公司及林淑嬌於聲請撤銷假處分書狀所蓋印文是否真正，並聲請通知被上訴人、蘇永平、蘇珊珊、洪淑貞、曾淑瓊等5 人、林東進、林東錦、吳林梅桂、李建富、林東賢、周哲宇、林淑嬌、林順和、林張之瑜、林淑瑛、林淑清等人到庭作證，欲證明被上訴人或其前手就系爭土地之買賣係屬通謀虛偽意思表示，均無調查之必要。

（二）被上訴人行使權利有無違反誠實信用原則？有無權利濫用？

１、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，（最高法院71年台上字第737 號判例意旨參照）。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例意旨參照）。另土地所有權人請求拆屋還地於具體個案上，應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，判斷土地所有人行使所有權有無違反誠信原則（最高法院95年度第16次民事庭會議決議意旨參照）。

２、上訴人於購買系爭房屋時，均已知柏美公司並未合法取得系爭房屋所坐落土地之權利，其對於倘無法取得系爭土地之所有權，對於未來將可能面對拆屋之風險自難認非毫無所悉，尤其上訴人陳仲明、李士蘭更係99年間、102 年間始購買系爭房屋，取得事實上處分權，斯時被上訴人已係系爭土地所有權人，自明知系爭房屋已有訟爭，且有被拆除之風險。又上訴人取得系爭房屋之對價並未包括土地權利（土地部分係繳納保證金），長期未支付土地所有權人應負擔之對價（如地價稅等稅費）而無權占用系爭土地，則被上訴人本於系爭土地所有權請求上訴人拆屋還地，上訴人雖不免因無法行使系爭房屋之事實上處分權，而受有損失，然審酌系爭房屋與系爭土地之價值相距甚遠，系爭房屋其中七層大樓房屋之估值，相對於其占用土地公告現值之價值比例，僅8.57% ，五樓公寓則為4.9%，有估價報告書可稽（見外放證物原證9 第37、51頁），且被上訴人在系爭土地鄰近區域尚有其他土地，被上訴人本得將上開各筆土地一併完整開發利用，以充分發揮土地之經濟價值。並審酌被上訴人於買受系爭土地時雖知悉有系爭合建契約存在，前地主林建成已提供土地使用權同意書供柏美公司興建房屋，其上並有系爭房屋存在數十年，惟承前所述，上訴人無論依系爭合建契約、系爭土地使用權同意書、預定買賣契約書、占有連鎖、債權物權化之法理，均無從對抗被上訴人等情，即難遽認被上訴人請求拆屋還地係為阻斷其對地主之抗辯，有違誠信原則或係以損害上訴人之利益為目的，而屬權利濫用。況被上訴人因占有系爭土地之部分，而無法就系爭土地之全部為使用及與鄰近各筆土地一併完整開發利用，上訴人亦不否認被上訴人可藉此取得高額利益，且中泰花園房屋興建完成時原有164 戶，現僅餘系爭房屋合計9 戶仍無權占有系爭土地，其餘各戶均與被上訴人達成協議。則被上訴人請求拆除系爭房屋要難謂係以損害上訴人為主要目的，而其所得利益與上訴人及國家社會因其權利行使所受之損失加以比較衡量，亦難認其所得利益極小，並係以損害上訴人為主要目的，尚難謂其權利之行使係屬權利濫用。另依上情斟酌當事人間之意思、交易情形及系爭房屋使用系爭土地之狀態等一切情狀，亦難遽認被上訴人行使所有權係違反誠信原則。是上訴人此部分所辯，即非可採。

（三）被上訴人可否請求上訴人將系爭房屋拆除並返還系爭土地？

１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。本件上訴人既無法舉證證明其有占有系爭土地之合法權源，並得對抗被上訴人，則被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，並依民法第767條第1項規定，請求上訴人將所占有之系爭房屋拆除，將所占有之系爭土地返還被上訴人，即無不合，應予准許。

２、上訴人雖辯稱原判決為訴外裁判，被上訴人聲明請求拆除之房屋門牌與原判決主文及所附附圖不符云云。惟原判決主文係上訴人應分別將坐落原判決附表一「占用土地地號」欄所列土地上「建物門牌號碼」欄所載門牌號碼，如「附圖編號」欄所載編號，及「占用土地面積」欄所載面積之建物拆除，並將上開土地返還被上訴人及全體共有人。換言之，上訴人應拆除之房屋係以原判決附表一「建物門牌號碼」欄所載門牌號碼為準，而非附圖備註欄所列門牌號碼，故被上訴人供擔保後持原判決聲請假執行，亦未經臺北地院民事執行處以無從據以執行為由駁回其假執行之聲請（見本院卷四第187至238頁），並據本院調閱各該執行卷宗查明屬實，上訴人此部分所辯，尚無足取。

３、房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院87年度台上字第138 號判決意旨參照）。查系爭房屋雖分別係5層公寓或雙拼式公寓、7層電梯大樓，客觀上無法僅拆除其中一戶，惟被上訴人業已取得其餘各戶事實上處分權人同意（事實上處分權人及證據資料詳如原判決附表三所載），而得將系爭房屋與同棟其餘房屋一併拆除，亦應無不能執行之情形。是上訴人聲請向臺北市政府都市發展局調閱103拆字第68號全卷、最高行政104年度判字第134 號全卷，欲證明系爭房屋不得單獨拆除，另向臺北市稅捐稽徵處松山分處函查中泰花園社區163 戶房屋於本件訴訟繫屬時之稅籍資料、向臺北市監理所函查如其書狀所載之車牌車主姓名（見本院卷五第26至27頁），欲證明其等係有法律上利害關係之第三人，均無調查之必要。

（四）被上訴人可否請求上訴人給付相當於租金之不當得利？其金額為何？

１、按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又占有使用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。其次，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文，上開規定依同法第105 條規定，於租用基地建築房屋準用之。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1 項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第148 條亦有明文。是土地法第97條第1 項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而所謂年息百分之10為限，並非一律依申報地價年息百分之10計算，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

２、被上訴人於98年11月26日登記取得系爭土地所有權全部，復於99年9月7日將系爭土地應有部分1/20移轉登記予周哲宇所有，被上訴人應有部分為19/20 ，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤、㈥），並有土地登記謄本、異動索引在卷足憑（見原審卷一第167至168 頁、卷三第120至122頁）。則被上訴人請求上訴人給付無權占用系爭土地之不當得利，自無不合。而系爭374-2、374-4地號土地96年至98年申報地價每平方公尺各為7萬2,290.4元、5萬4,320元，99年1月申報地價則為每平方公尺7萬3,953.6元，374-4地號土地則為5萬7,440元（見原審卷三第121至122頁、外放臺北地院98年度存字第3937號影印卷第15、21頁）。又系爭土地坐落於臺北市長春路及慶城街口，為敦化北路、復興北路、南京東路、民生東路所圍繞，步行約5 分鐘即到南京東路捷運站，鄰近臺北小巨蛋、臺北長庚紀念醫院、國立臺北大學、松山機場，及著名之東方文華飯店，生活機能方便健全，屬臺北市精華地段，商業發達繁榮，有估價報告書及地圖可佐（見外放估價報告書第19至20、23頁、原審卷七第192至193頁），是本院審酌上情即系爭土地之繁榮程度、利用情形、所在位置及上訴人所受利益，認以系爭土地申報地價年息百分之9 計算相當於租金之不當得利，應為適當，則依此計算上訴人無權占有系爭土地每月所受利益如附表所示。

六、綜上所述，被上訴人依民法第767 條第1項及第179條規定，請求上訴人將系爭房屋拆除，返還占用之系爭土地，並分別給付如附表所示之不當得利金額部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許，該部分假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原判決主文第2 項就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。又原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請為准、免假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。

民事第三庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。