臺灣高等法院 - 104年度重上字第691號（返還價金等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度重上字第691號上　訴　人　嘉嘉國際開發有限公司法定代理人　梁麗芬訴訟代理人　李明諭律師陳逸華律師被上訴人　　張美卿（即許再恩之繼承人）許正鴻（即許再恩之繼承人）許怡寧（即許再恩之繼承人）上三人共同訴訟代理人　李采霓律師複代理人　　陳盈盈被上訴人　　許怡雯（即許再恩之繼承人）上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國104年6月18日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第1063號第一審判決提起上訴，本院於105年4月26日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按被上訴人許怡雯經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、又按當事人不得於二審提出新攻擊防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6款規定甚明。上訴人於本院審理時，主張被上訴人之被繼承人許再恩（下稱許再恩）沒收伊已交付之新臺幣（下同）2,500萬元價金充當違約金，咸屬過高，請求酌減之，被上訴人認屬於新攻擊防禦方法，不同意提出云云。然上開攻擊防禦方法，均係基於本件不動產買賣契約所生之紛爭，且違約金是否過高而得酌減之，核與本件訴訟結果影響甚鉅，如不准許上訴人提出此新攻擊防禦方法，難期公平，是依上開規定，應准予上訴人提出，合先敘明。貳、實體方面：一、上訴人主張：許再恩（於民國102年2月8日死亡）向伊表明其為門牌號碼新北市中和區安平路109、101、111、113、115、117、119、121、123、125、127、129、131、133號1、2樓及地下1樓，建號為新北市中和區公園段第1628、1629、8647（後變更為1630）號及其所坐落之基地即新北市○○區 ○○段○000地號土地（下合稱系爭不動產）之共有人之一，具其他共有人即高銘桂、劉明朝、陳朝桂、林美麗、高源宏、高源隆、高源澤、高源廷、高千惠、高志清等（除特別表明姓名者外，下合稱高銘桂等共有人）之代理權，遂以許再恩為系爭不動產之出賣人，以總價金33,200萬元將系爭不動產出售予伊，並於101年3月26日簽訂不動產買賣契約書（下稱前約）。伊於101年3月13日支付許再恩如原審判決附表（即本院判決附表，下稱附表）編號1所示之訂金500萬元，於簽立前約同時交付如附表編號2所示支票（遭退票），經許再恩同意展延，伊於101年5月7日再支付如附表編號3、4 所示計2,000萬元，已支付2,500萬元（即附表編號1、3、4 所示）。然系爭不動產業於102年1月14日遭買賣移轉予訴外人喝采生活家飾股份有限公司（下稱喝采生活公司），復於102年1月25日信託登記予訴外人華泰商業銀行股份有限公司（下稱華泰銀行）所有。且許再恩收受2,500萬元後，均未依前約第3條第2項、第4條之約定提出其與高銘桂等共有人之所有權狀、戶籍謄本、委託書等辦理過戶相關文件；又許再恩未獲高銘桂等共有人之授權出賣系爭不動產，致未能提出上開文件，竟向伊表明具有代理權且收受價金，均明顯違約。經伊於101年6月7日發函催告後，許再恩未履行，伊再於101年6月12日、101年6月20日發函解除前約，許再恩自應返還已收價金2,500萬元，並依前約第10條後段之約定加倍賠償同額違約金。另訴外人梁麗芬、李婕妤均未獲伊之授權，無權代理伊簽署101年5月14日之不動產買賣契約書（下稱後約），該後約為無效，退步言，縱認後約有效，共有人高銘乾已死亡，其繼承人於101年12月17日始完成繼承登記，則許再恩顯無法於101年12月17日前提供高銘乾之文件辦理過戶手續，亦違反後約第7條之約定。又倘認許再恩得沒收 2,500萬元充當違約金，此違約金亦屬過高，應酌減之。爰依前約及後約之第3條、第4條、第7條、第10條之約定、民法第252條規定，請求被上訴人應於繼承被繼承人許再恩之遺產範圍內連帶給付伊5,000萬元本息（原審為上訴人全部敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，上訴人全部聲明不服，提起上訴）。其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應於繼承被繼承人許再恩之遺產範圍內連帶給付伊5,000萬元及自101年6月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人方面：㈠張美卿、許正鴻、許怡寧以：上訴人與許再恩於101年5月14日就相同買賣標的以相同價金，僅就付款期限等重新約定而簽立後約，雙方同意將前約之第一期款500萬元及業經提示兌現之價金2,000萬元，轉為後約之第一期款500萬元及第二期款前段2,000萬元價金之給付。依後約第3條之付款條件，上訴人需於101年5月24日給付第二期款後段7,460萬元。惟許再恩已備妥相關文件於約定清償地即新北市○○區○○街000號5樓，然上訴人未於101年5月24日至上開清償地給付7,460萬元，自屬違約。許再恩於101年5月28日以臺北重南郵局第237號存證信函解除後約，依約沒收已付價金。另退步言，縱後約不生取代前約之效果，上訴人亦未依前約第3條第㈡款前段及第㈢款之約定於101年4月7日給付1,000萬元、於101年5月15日給付4,230萬元及於101年5月21日高志清辦畢繼承手續給付4,230萬元之違約情事，為求慎重，許再恩為杜爭議，乃分別於101年6月5日為催告及不依限履行逕自解除契約、暨同年月8日重申解除前約及沒收已付2,500萬元價金之意思表示。另系爭不動產事後係為減價1,600萬元出售、許再恩等出賣人受有減價及利息損失、給付仲介費等損害，故該違約金2,500萬元數額無過高情事，亦遠低於內政部公告之契約範本中違約金上限為總價15％等語，資為抗辯。其答辯聲明：上訴駁回。㈡許怡雯未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、查上訴人所簽發如附表編號1所示500萬元支票業已兌現，復於101年4月30日交付附表編號3至6所示4張支票予林建吉，作為購買系爭不動產之價金，林建吉已將上開支票於101年5月7日交付予許再恩，其中編號3、4支票（計2,000萬元）已兌現，編號5、6支票（1,000萬元、2,230萬元）未兌現。上訴人之原法定代理人為戴嘉麗，嗣於102年8月22日變更為梁麗芬。另許再恩於102年2月8日過世，其繼承人為張美卿、許正鴻、許怡寧、許怡雯。又許再恩於101年11月23日出賣系爭不動產予喝采生活公司，於102年1月14日完成買賣所有權移轉登記，系爭不動產於102年1月25日信託登記予訴外人華泰商業銀行股份有限公司所有等情，為兩造所不爭執，且有公司登記資料、支票影本、戶籍謄本、退票理由單、不動產買賣契約書、新北市中和地政事務所網路申領異動索引為憑（見原審支付命令卷5頁、10至12頁、43至44頁、56至59 頁、原審民事紀錄科查詢表、原審卷㈠12頁、81至82頁、本院卷㈡29至38頁），堪信為真實。四、本院得心證之理由：上訴人主張許再恩未依照前約之約定，交付前約第4條所約定之出賣人「辦理所有權移轉登記所需之所有權狀、戶籍謄本、委託書、聲請書、公定契約書、房屋稅單等有關證件」，顯已違約，其已解除前約，並請求被上訴人等連帶返還已付價金及加倍賠償違約金共計5,000萬元本息等語；惟為被上訴人張美張美卿、許正鴻、許怡寧所否認，並以前詞置辯。是本件訴訟之爭點厥為：㈠上訴人與許再恩於簽立前約（即101年3月26日不動產買賣契約書）後，有無再簽立後約（即101年5月14日不動產買賣契約書）？若有，後約是否合法有效？㈡後約是否業經許再恩合法解除？㈢上訴人依前約之約定，請求被上訴人於繼承許再恩之遺產範圍內返還已付2,500萬元，並請求賠償同額之懲罰性違約金是否有據？㈣許再恩是否有違反後約第7條之約定？㈤許再恩如依後約第10 條前段之約定，將2,500萬元充當違約金，此違約金有無過高情事？茲析述如下：㈠系爭不動產之買賣關係應以後約（即101年5月14日不動產買賣契約書）為準據： 1.查上訴人與許再恩（自己為共有人之一，並表明為高銘桂等共有人之代理人，而以許再恩自己名義任出賣人）先於101 年3月26日簽訂前約，復於101年5月14日簽訂後約，比較兩份合約之內容，從前言，契約條款第1、2條之內容均相同，均載有買賣不動產為系爭不動產，買賣總價金為33,200萬元等約定，另契約第5條至第15條僅有部分約款之文字記載略有不同，且簽訂後約時，係沿用前約已兌付之票款作為價金，此觀第3條付款期限及移交不動產方法，前約於第3條第㈠、㈡、㈢、㈣款及第4條約定：「㈠第一期款500萬元甲方（即上訴人）應於簽約同時給付乙方（即許再恩）。㈡第2期款甲方應於簽約同時給付乙方101年4月7日為發票日之支票，給付乙方1,000萬元，乙方同時交付本約第4條之過戶文件予雙方指定之地政士羅炘沛及戴嘉麗為辦理過戶手續。㈢第三期款4,230萬元，．．同時乙方交付印鑑證明予雙方指定地政士。㈣第4期款4,230萬元於高志清部分辦畢繼承手續，由甲方交付乙方。」、「乙方於甲方交付第2期款同時交付雙方辦理所有權移轉登記所需之所有權狀、戶籍謄本、委託書、聲請書、公定契約書、房屋稅單等有關證件交予指定之地政士，日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，乙方並應隨時交付，不得藉故刁難或有任何求償行為，否則乙方應負因此而生之一切損害賠償之責」（見原審支付命令卷6頁、原審卷㈠74頁）；後約於第3、4條約定：「㈠第一期款500萬元甲方（即上訴人）應於簽約同時給付乙方（即許再恩）。㈡第2期款甲方於101年4月30日給付2,000萬元予乙方（如附件一台支支票），另於101年5月24日給付7,460萬元整。㈢乙方於甲方交付前開款項之同時，交付甲方雙方辦理所有權移轉登記所需之所有權狀、戶籍謄本、委託書、聲請書、公定契約書、房屋稅單等有關證件交予指定之地政士戴嘉麗及羅炘沛，同攜至甲方指定經乙方同意之銀行，辦理價金信託協定。日後如需乙方出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，乙方並應隨時配合，不得藉故刁難或有任何求償行為，否則乙方應負因此而生之一切損害賠償之責。前項銀行作業應於60日內完成，否則甲方應以現金補足全部款項。」、「本買賣標的物之點交（即交屋日）與尾款交付同日為之。」有該等契約書可參（見原審卷㈠83頁），足見前約、後約就第3條所約定之付款金額、期限及移交不動產之方法略有不同。 2.又系爭前約第3條所約定之第2期款即附表編號2所示1,000萬元支票係遭退票，未兌現，嗣上訴人再交付如附表編號3至6所示之4張支票（面額依序為1,000萬元、1,000萬元、1,000萬元、2,230萬元），作為前約所約定之第2、3期價金款項之支付等情，為兩造所不爭執。上訴人之法定代理人梁麗芬雖陳稱：簽立前約時，我們把附表編號2那張101年4月7日支票開出去，交給許再恩簽收，許再恩當天就應該把所有過戶文件提示給我們看，但許再恩說當天不舒服，也來不及，過兩天會在支票過票之前給買方，但都沒有，我們不斷催促都未提出，討論後發覺是否為騙局，所以不敢再付，才讓票被退票。後來郭金生、林建吉一直告訴我們不是這樣，因許再恩生病，所以有拖到，很多的理由，他絕對會幫我們買到這個物件，不會讓我們吃虧，500萬元不會不見，為求信對方，讓對方相信，所以我們之後多開4月30日的票，兩張1,000萬元，共2,000萬元給對方。這樣對方就會把文件拿出來。我們大概是4月中旬或下旬的時候開這兩張票，因原本我們不願意，但郭金生和林建吉一直保證許再恩會把文件交出來，因許再恩是前新北市議長，所以我們才繼續開票等語（見原審卷㈠216頁）；然而證人林建吉（即仲介者）證稱：在原告（指上訴人）公司和許再恩簽立前約之前，原告透過郭金生來找伊，說要買系爭不動產，伊再去找許再恩，許再恩請林詠琦來跟伊協調。後來協調買賣價金等，原告有給付5 百萬元訂金，由郭金生拿給伊交給許再恩。給付500萬元訂金，後面談要如何給付款項。當時有見過梁麗芬，但未見過戴嘉麗，簽立前約時伊未在簽約現場，是在簽約的辦公室外面。簽完前約後，後來發生有一張支票退票，梁麗芬才找郭金生來找伊。郭金生說買方要延續合約精神，因合約已經成立，如附表編號3至6之支票是購買系爭不動產的款項。退票的事情，是許再恩先告知伊的，許再恩只是說很不高興票退票，但未請伊聯繫買方，是退票在先，補充這4張支票是在後。在許再恩告訴伊退票後，到郭金生交給伊這4張支票中間，伊沒有和買方聯絡過。伊大約是在101年4月30日收到4 張票，印象是在當天交給許再恩本人，伊的部分就是到這裡，後續就沒有再介入等語（見原審卷㈠231頁反面至237頁），故上訴人所稱附表編號2該張支票退票後，仲介林建吉曾表示絕對會幫上訴人買到系爭不動產，上訴人始再開立附表編號3至6所示支票云云，核與證人林建吉之前開證述情節不符，尚難採信。另上訴人固依前約之約定，交付附表編號2 發票日為101年4月7日、面額1,000萬元之支票以支付第2期款，惟該紙支票卻於101年4月9日提示後，因「存款不足」而遭退票，此有支票及退票理由單可參（見原審卷㈠78至79頁），事後上訴人以附表編號3至6之支票4張交付予許再恩（由林建吉代收），僅兌現其中編號3、4之支票（計2,000 萬元），則上訴人之上開支票兌付情形，已與前約所約定之付款期限不符，倘前約為上訴人所指稱唯一合法生效契約，則上訴人之付款方式及期限，何以與前約之約定不符？是前約是否為上訴人與許再恩間就系爭不動產買賣之依據，已非無疑。 3.另觀之系爭後約，係在前約第3條第㈢款所約定：上訴人應將第3期款4,230萬元於101年5月15日前交付予許再恩，許再恩同時將印鑑證明交付予雙方指定地政士等之付款期限前即101年5月14日所簽訂。而於簽訂後約前，上訴人實已知悉附表編號2所示支票因存款不足而遭退票情形，且於後約中係就付款條件為重新約定，並將簽立後約前，已兌現之如附表編號3、4所示支票款項列為後約第2期款前段之價款，並列為後約之附件，並經「梁麗芬」（於102年8月22日變更成為上訴人之法定代理人）在後約第1至3頁右下角，即第3條約款之旁邊簽名以確認，顯見兩造係為因應上開編號2支票退票及後續票據如何兌現等情，而重新議定付款條件，始簽訂後約。是上訴人與許再恩間，就付款條件之約定已有所變更，前約已被後約所取代，上訴人與許再恩間就系爭不動產之買賣權利義務關係，應以後約之約定為準據。 4.上訴人雖主張簽訂後約時，梁麗芬僅就出售系爭不動產一事獲得授權，並未有簽訂後約之代理權，且助理李婕妤於101 年5月14日雖持上訴人公司大、小章蓋於後約上，惟梁麗芬與李婕妤均未被授權簽訂後約（買入系爭不動產），故後約係屬無權代理云云，無非執101年4月15日委任狀為憑（見原審卷㈠86頁）。然上訴人101年間之法定代理人戴嘉麗於原審證稱：原告公司與許再恩簽約購買系爭不動產是由梁麗芬代表原告公司去簽約，因為伊本身工作比較忙，梁麗芬是伊的好朋友，也是梁麗芬跟伊提這個案件，伊覺得有價值投資，可賺錢，就請梁麗芬去處理這個案件。伊和李婕妤是朋友關係，曾有將公司大小章交給李婕妤，授權去做系爭不動產買賣契約書簽約，交過印章不只一次，我知道的是簽約有一次，後來說要補章又一次，後約這份合約書是李婕妤通知伊要補章，所以伊把大小章交給李婕妤，伊不清楚101年5月14日簽約狀況。前約簽約當時是授權梁麗芬去處理合約事情，有出具委任狀給梁麗芬，伊有出具一份101年2月19日之委任書梁麗芬，為的就是要購買系爭不動產，當時會知道系爭不動產是梁麗芬跟伊說的，購買時有提到要集資的事情，但不記得集資細節，對於附表編號3、4兩張支票沒有印象，附表編號1支票是原告公司所開，但如何籌措不清楚，不是伊負責，是梁麗芬在處理，資金的部分都是梁麗芬在處理，系爭不動產之資金也是梁麗芬在處理等語（見原審卷㈠238至241頁），復有101年2月19日委任書可參（見原審卷㈠51頁）；另證人李婕妤於原審證稱：有見過後約，因為當時梁麗芬通知戴嘉麗要蓋印公司大小章，因戴嘉麗沒有空在上班，請我帶上去臺北交給梁麗芬。當時我們就跟梁麗芬一起去到新店的光明街的一個辦公室去蓋這個章，因為說這個要補蓋章。至於為何前約後來要再簽後約，伊就不知道，這部分是梁麗芬跟戴嘉麗講說要帶印章去，說要補蓋，都是他們在處理的，所以伊不知道為什麼要再簽一個約。當時就是梁麗芬叫我們帶過去，我們就帶過去。三月份簽前約時，是伊帶印章過去，因為戴嘉麗在上班，梁麗芬請伊幫忙，簽約內容不清楚，因為都是梁麗芬和張家榕在處理。前約、後約及101年4月15日委任書上嘉嘉國際開發有限公司戴嘉麗的手寫字體是伊所書寫，前約簽「嘉嘉國際開發有限公司戴嘉麗」有經過戴嘉麗口頭及書面授權，但101年3月26日簽立前約時，並未當場提出授權書給賣方看，也沒有向賣方表示伊不是戴嘉麗，而是李捷妤。在後約買主上方簽署「嘉嘉國際開發有限公司戴嘉麗」時，有經過戴嘉麗口頭授權。在101年5月14日之後幾天，在後約上補蓋原告公司大、小章時，有和一位年輕男性劉律師一同前往。之所以蓋大、小章還要偕同律師一同前往，是因為買賣過程都沒有看到賣方提示土地所有權狀等東西，持有人也都沒有到，所以請律師陪同，因這個東西我們不太了解，且金額龐大。戴嘉麗是授權伊簽名，是說梁麗芬和張家榕談好，伊就可以簽等語（見原審卷㈠219至222頁），由上開戴嘉麗、李捷妤之陳述，堪認上訴人前法定代理人戴嘉麗已委託梁麗芬辦理有關系爭不動產簽約及資金籌措事宜，並於101年2月19日委任書上委任梁麗芬持用印鑑及有關文書證件「全權代表本人（此指上訴人）處理有關不動產之簽約、收付款、用印、交付證件及辦理產權移轉登記等有關一切事宜」，且該份委任書未記載授權之時間僅限於簽訂前約，亦未限制簽約之次數，反而明確記載「特委任梁麗芬持用本人之印鑑及有關文書證件，全權代表本人處理有關不動產之簽約．．」等語（見原審卷㈠51頁），則上訴人事後主張現任法定代理人梁麗芬及李婕妤於簽訂後約及在後約蓋印上訴人公司大、小章時，未獲得上訴人之授權云云，應係事後卸責飾詞，實非可採。況戴嘉麗亦證稱其確有將公司大、小章交付李婕妤持之用以在後約補章蓋印之用等語（見原審卷㈠238至241頁），均堪認上訴人之前法定代理人戴嘉麗已授權梁麗芬代表上訴人全權處理系爭不動產買賣之簽約、付款、用印等事宜，而非僅限於「出售」系爭不動產一事，且其亦授權李婕妤持上訴人之大、小章在後約上補蓋印章。再則，李婕妤於後約上補蓋上訴人之大、小章及代為簽署戴嘉麗姓名時，梁麗芬亦在場，並偕同律師前往，業經梁麗芬及李婕妤陳述明確（見原審卷㈠217頁、第221頁），既有具專業能力之律師陪同在場，適顯示出上訴人對簽訂後約之謹慎態度，是上訴人主張現任法定代理人梁麗芬於處理後約時，係無權代理云云，核與事實不符，殊非可取。 5.上訴人復主張許再恩於101年5月間因癌症病重，有無簽具後約之意思能力，顯有可疑，後約未經買賣雙方意思表示一致而無效云云。惟查，證人林詠琦（即協助許再恩處理事務之助理）證稱：後約簽約時伊在場，還有江國華律師，買方是梁麗芬及一位張先生，許再恩不在場，後約之內容是簽約當時由江國華律師繕打，因前約付款都沒有付，就是違約，買方有重新來談，我們就重新再做一份契約，當時梁麗芬和張先生來簽後約時，戴嘉麗本人沒有來，因梁麗芬說可代簽，所以江國華律師讓梁麗芬代簽，且在後面簽梁麗芬自己名字。但是有請梁麗芬轉知戴嘉麗要來補簽名。後來是戴嘉麗有來補這個簽名和蓋這個章，當時戴嘉麗帶了一名男性，自稱是律師補蓋印章，但今日伊才知當天來補印章的人，不是今日到庭的戴嘉麗本人，而是剛剛那位抱小孩的證人李婕妤，且從101年3月那天，在談怎樣付款簽約的時候，都是剛才那位抱小孩自稱戴嘉麗的李婕妤跟我們談和簽約，自稱是戴嘉麗。後約在101年5月14日梁麗芬簽完之後，我拿到光明街288號4樓給許再恩簽名，並由許再恩自己蓋印，下方的身分證號碼、住址、電話的手寫字體則是許再恩的秘書陳淑敏幫忙書寫的等語（見原審卷㈠223至225頁），已證述後約係經許再恩之親自簽名及蓋章。又許再恩雖因食道癌住院化療，惟101年3月至5月間，意識清楚，可辨別事理一節，亦有馬偕紀念醫院104年1月22日馬院醫外字第0000000000號函文、103年7月18日馬院醫外字第0000000000號函文暨所附護理紀錄、103年5月15日馬院醫外字第0000000000號函文暨所附門診記錄單、門診病歷等件可憑（見原審卷㈡235頁、2至17頁、卷㈠180至208頁），故上訴人質疑許再恩無意識能力，無法簽署後約云云，委無可取。 6.上訴人又主張共有人劉明朝、高源宏、高源澤、高源隆、高源廷、高千惠、高志清、陳朝桂對後約不知情，且證人陳朝桂、高源隆、高志清證稱未見過系爭後約，足證上訴人與許再恩於101年5月14日無簽訂契約之意思合致，後約對上訴人不生效力云云（見本院卷㈡171頁反面）。惟檢視各共有人對出賣系爭不動產之陳述如下： ⑴高千惠證稱：土地登記我是共有人，我知道有這件事，但整個過程我不清楚，土地是我父母登記在我名下，之前是我父親高松根在處理，我不清楚等語（見本院卷㈠164頁）。 ⑵高志清證稱：我記得有收到1張委託書，是委託許再恩處理，我有委託他要賣，他是我的遠房親戚，但進展到什麼程度我不曉得等語（見本院卷㈠164頁）；因授權許再恩出賣系爭不動產簽過授權書，我簽立委任書委託許再恩出售系爭不動產應該是在101年3月26日之前，因為系爭不動產是父親及叔叔等共有，必須一起同意才能處理，我記得有同意，但叔叔何時委託許再恩去處理之確切時間則不清楚等語（見原審卷㈡252頁反面至253頁）。 ⑶陳朝桂證稱：我也是一樣委託許再恩處理，以3億多委託他處理等語（見本院卷㈠164頁）；系爭不動產之前說要賣，就是委託許再恩處理，公司委託許再恩去處理系爭不動產，公司如有需要印鑑證明，伊就配合等語（見原審卷㈡242頁反面）。 ⑷高源隆證稱：其他地主有傳真前約該契約書給伊看，其印象中於100年左右開始委託許再恩出售系爭不動產等語（見原審卷㈡245頁反面）。 ⑸劉明朝陳述：我有口頭同意許再恩處理，金額只要是3億以上賣給誰都可以。我完全不知道許再恩有跟嘉嘉國際開發有限公司簽約一事等語【見臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署102年度他字第8082號（下稱8082號）偵查卷78頁】。 ⑹高源宏陳述：我是父親93年過世後的遺產，我是配合其他地主、屋主一起賣，談的過程我完全不知道，許再恩沒有跟我講要跟嘉嘉國際開發有限公司簽約一事等語（同上8082號偵查卷78頁）。 ⑺高源澤、高源廷均陳述：許再恩沒有跟我講要賣土地一事，是另一個地主陳朝桂有轉達許再恩的意思，我有表示要配合其他地主辦理，我不知道嘉嘉國際開發有限公司簽約一事等語（同上8082號偵查卷78頁）。 ⑻高銘桂陳述：是土地共有人一起開會後，決定要賣，請許再恩處理，許再恩請我們蓋章我們就蓋章，我知道賣3億多元，當時我們開會時，有告知許再恩超過3億就可以賣，3億以下要另外開會討論，後來賣了3億多，許再恩有拿3億出來分，按照持分，我有分到錢，因還有稅金及相關處理費，處理完後再結算，許再恩還沒有處理完就過世了等語（同上8082號偵查卷116頁、117頁）。 ⑼從而，由上開各共有人之陳述，可知各共有人間就系爭不動產確實有委託許再恩出賣，如買賣價金高於3億元以上，許再恩可自行決定，如低於3億元以下時，始需另討論之。買賣事宜有時由共有人陳朝明轉達，各共有人間無需詳知買賣契約之細節，買賣成立後，許再恩請各共有人蓋章配合辦理過戶事續，各共有人即願意配合辦理甚明。故上訴人僅執數名共有人陳稱不知許再恩與上訴人簽約片語，即認定許再恩未得到其他共有人之授權，後約為無效云云，殊非可信。 7.綜上，上訴人既與許再恩簽訂後約，即以後約之約定取代前約，而作為系爭不動產買賣之準據，是前約所約定之付款期限及移交不動產方法等約款，已失其效力，堪可認定。 8.上訴人再主張許再恩無法依前約第3條第2項之約定，提出其與其他共有人辦理過戶所需之相關文件予羅炘沛及戴嘉麗，有違反前約上開約定、第4條、第7條、第10條之情事云云（見本院卷㈡167頁反面至169頁），無非執101年6月7日中聯桃寅律字第000-000-00號律師函、101年6月12日中聯桃寅律字第000-000-00號律師函、101年6月20日中聯桃寅律字第000-000-00號律師函、收件回執、臺灣臺北地方法院檢察署102年他字第8082號詐欺案之訊問筆錄為證（見原審支付命令卷13至26頁、本院卷㈠162至165頁），然本件應以後約為系爭不動產買賣約款之準據，業如前述，故上訴人仍執前約之約定主張許再恩有違約情事云云，殊無可取。㈡上訴人與許再恩簽訂之後約，業經許再恩合法解除： 1.查系爭後約第3條約定：「．．㈡第2期款甲方（指上訴人）於101年4月30日給付2,000萬元予乙方（指許再恩）（如附件一台支支票），另於101年5月24日給付7,460萬元整。．．」、第10條：「本約簽定後，倘甲方不買或不按約定日期付款或違反本約各條款約定時，原將既付價款全部由乙方無條件沒收抵作違約金外，乙方並得不經催告而解除本約。．．」、第11條約定：「甲乙雙方同意委任羅炘沛及戴嘉麗地政士，並同意金錢及證件交付所在地為新北市○○區○○街000號5樓。…」，此有後約可參（見原審卷㈠83頁、84頁）。準此，上訴人應於101年5月24日給付許再恩7,460萬元，許再恩則同時交付辦理所有權移轉登記所需之各共有人相關文件予上訴人。然上訴人並未於101年5月24日給付7,460萬元或將該等款項交付至雙方所定之約定清償地，為兩造所不爭執，故被上訴人辯稱上訴人未於101年5月24日將7,460萬元交付於兩造所約定清償地，業已該當後約第10條所約定之「不按約定日期付款」之約定，許再恩得不經催告而解除契約等情，堪以信採。 2.被上訴人辯稱許再恩及其他共有人委請律師於101年5月28日以臺北重南郵局第237號存證信函通知上訴人解除後約，並沒收已付之價款2,500萬元，該存證信函已於101年5月29日寄達上訴人於後約末所載之地址，業據提出存證信函及回執為證（見原審卷㈠87至90頁），洵屬可採，故兩造間就系爭不動產買賣所簽訂之後約業於101年5月29日經許再恩合法解除。㈢上訴人依據前約第3條、第4條、第7條、第10條之約定，請求被上訴人於繼承許再恩之遺產範圍內，連帶給付5,000萬元本息，於法無據：上訴人與許再恩所簽訂之後約，業已就買賣價金之付款方式、條件、期限等項另行約定，應認兩造已合意將前約即第1 份買賣契約價金之付款方式、條件、期限，由第2份買賣契約即後約之上開約款取代，亦即前約、後約2份契約之約定不同之處，由後約取代前約而已，此由雙方約定之買賣標的相同、前約已付價金轉作後約定金等項，而非另行交付價款，即可知之，亦即系爭前約業經後約之訂立而失效。況上訴人未依約履行後約所載之第二期款7,460萬元之給付義務，而許再恩業就上訴人之違約事項，主張解除買賣契約，應認兩造間就系爭不動產之買賣契約已解除。從而，本件上訴人依已失效之前約約定，請求被上訴人於繼承許再恩之遺產範圍內返還已付訂金2,500萬元，並請求賠償同額之懲罰性違約金，共計5,000萬元，於法無據。㈣上訴人主張縱認後約有效，許再恩亦違反後約第3條、第4條、第7條、第10條之約定，而請求被上訴人於繼承許再恩之遺產範圍內，連帶給付5,000萬元本息，亦無理由： 1.上訴人主張共有人之一高銘乾已死亡，其繼承人遲至101年 12月17日始完成繼承登記，許再恩顯無法於101年12月17日前提供高銘乾之相關文件辦理過戶手續，亦違反後約第7條之約定云云。然查： ⑴按「遺產稅或贈與稅納稅義務人繳清應納稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後，主管稽徵機關應發給稅款繳清證明書；其經核定無應納稅款者，應發給核定免稅證明書；其有特殊原因必須於繳清稅款前辦理產權移轉者，得提出確切納稅保證，申請該管主管稽徵機關核發同意移轉證明書。．．」、「地政機關及其他政府機關，或公私事業辦理遺產或贈與財產之產權移轉登記時，應通知當事人檢附稽徵機關核發之稅款繳清證明書，或核定免稅證明書或不計入遺產總額證明書或不計入贈與總額證明書，或同意移轉證明書之副本；其不能繳附者，不得逕為移轉登記。」，遺產及贈與稅法第41條第1項、第42條分別定有明文。準此，地政機關於辦理遺產之產權移轉登記時，可依當事人檢附稅捐稽徵機關核發之同意移轉證明書，而為產權移轉登記。 ⑵共有人之一高銘乾係於99年12月8日死亡（見原審卷㈠146頁），其繼承人高志清、高千惠、陳秀蓮、高瑞彬、高哲文已針對系爭不動產提供擔保，於101年5月21日取得財政部臺灣省北區國稅局核發之遺產稅擔保同意移轉證明書，此有證明書可稽（見原審卷㈡146頁），是被上訴人抗辯許再恩及其他共有人於同日將之提出於約定清償地即新北市○○區○○街000號5樓一節，自屬可能。況許再恩於解解除其與上訴人間之後約後，事後與高銘桂等共有人將系爭不動產另行出賣予喝采生活公司，該公司即持上開遺產稅擔保同意移轉證明書，於102年1月14日完成所有權移轉登記，而高銘乾之繼承人高志清等則遲至102年4月8日方繳清高銘乾之遺產稅，於102年5月14日經稅捐機關核發遺產稅繳清證明書，此有該遺產稅繳清證明書、新北市中和地政事務所網路申領異動索引足參（見原審卷㈡99至100 頁、原審支付命令卷31頁）。故上訴人所指稱於高志清等辦理繼承登記完畢之前，許再恩均無法提供此部分產權移轉所需文件云云，應非事實。 ⑶從而，上訴人主張高銘乾之繼承人遲至101年12月17日始完成繼承登記，許再恩無法於101年12月17日之前提供高銘乾就系爭不動產之相關文件辦理過戶手續，明顯違反後約第7條之約定云云，委無可取。 2.上訴人再主張許再恩未依後約約定，備妥辦理所有權移轉登記所需之所有權狀、戶籍謄本、委託書、聲請書、公定契約書、房屋稅單等有關證件交予指定之地政士戴嘉麗及羅炘沛，其依民法第264條第1項行使同時履行抗辯權，許再恩係違約云云，被上訴人則辯稱許再恩及其他共有人已依債務本旨於清償日即101年5月24日將約定文件提出於清償地，係上訴人受領遲延等語（見原審卷㈡91頁）。經查，後約第11條後段明白約定雙方「同意金錢及證件交付所在地為新北市○○區○○街000號5樓」，是許再恩交付系爭不動產共有人之相關過戶證件等之清償地係在新北市○○區○○街000號5樓，至為明確。本件上訴人既未於101年5月24日在前揭清償地提出7,460萬元以為給付，縱使許再恩已備妥相關文件於該清償地，上訴人亦無法受領。況按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，最高法院88年度台上字第2792號判決意旨可資參照。上訴人於許再恩合法解除後約後，始主張行使同時履行抗辯權，揆諸前開說明，上訴人仍不免除其給付價金之遲延責任。是系爭後約業經許再恩合法解除，上訴人行使同時履行抗辯云云，要無可取。 3.綜上，許再恩並無違反後約約定之情事，業如前述，是上訴人依後約第㈡、㈢、第4條、第7條、第10條之約定，請求被上訴人於繼承許再恩之遺產範圍內，應連帶給付5,000萬元本息云云，為無理由。㈤被上訴人之被繼承人許再恩沒收2,500萬元價金充當違約金，此違約金並無過高情事： 1.上訴人主張許再恩沒收2,500萬元價金充當違約金，此違約金顯然過高，應依法酌減之云云，為被上訴人所否認，辯稱系爭不動產事後經減價出售，許再恩受有價金減少及利息損失、支付仲介費用、租金損失、增值稅差額等等，亦未超過內政部所定違約金為總價金10至15％之標準，自無過高情事等語。 2.按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」，民法第250條第2項定有明文。觀之後約第10條前段：「本約簽定後，倘甲方（指上訴人）不買或不按約定日期付款或違反本約各條款約定時，願將既付價款全部由乙方（指許再恩）無條件沒收抵作違約金外，乙方並得不經催告而解除本約．．。」（見原審卷㈠84頁）之文義，並未就「違約定」性質為特別約定，是依上開規定，此違約金即屬於損害賠償總額預定違約金。 3.次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。最高法院96年度台上第2539號判決意旨參照。 4.查上訴人與許再恩間就系爭不動產約定之總價金為33,200萬元，因上訴人違約而解除契約，系爭不動產事後以31,600萬元出售予喝采生活公司，於此有不動產買賣契約書可證，並經證人廖家瑋到庭證述明確（見本院卷㈡29至38頁、119頁反面，至於喝采生活公司另份58,000萬元買賣契約書見本院卷㈡94至97頁，尚非真實，併予敘明）。是許再恩猶須再度覓人出售、締約，並受有價金減少1,600萬元損失（33,200－31,600＝1,600）。又倘後約如期履行，則許再恩約可於101年7月24日取得尚未給付之價金30,700萬元（33,200－2,500＝30,700），計算至102年1月23 日取得喝采生活公司之尾款止（見本院卷㈡32頁），遲延約半年左右時間，倘以法定遲延利息年息5％計算，此部分利息損失為7,675,000元（計算式：307,000,000×0.05 ×0.5＝7,675,000）。再依後約第三條㈡後段之約定，許再恩可於101年5月24日獲得價金74,600,000元（見原審卷㈠83頁），此部分計算至101年7月23日之利息損失，約為623,370元（74,600,000×0.05×61/365＝623,370），三者合計損失已達24,298,370元（16,000,000＋7,675,000 ＋623,370＝24,298,370）。縱使扣除系爭不動產自101年7月25日（系爭不動產於尾款交付日為交屋日，見後約第四條約定，原審卷㈠83頁反面；另交屋日前出賣人本即得使用收益標的物，併予敘明）起至同年11月間仍出租予第三人松青商業股份有限公司使用，每月獲有租金收益342,000元（租賃契約見本院卷㈡144至146頁），共4個月又7 日，計1,445,226元租金（342,000×4＋342,000×7/31＝ 1,445,226）後，仍受有損失約22,853,144元（24,298,370－1,445,226＝22,853,144）。再參酌內政部公告編印，經行政院消費者保護委員會決議通過之預售屋賣賣契約書範本（即本件101年5月29日解約時仍可適用之條文）、成屋買賣契約書範本（解約時適用版本、101年10月公告之新版本），其中關於違約之處罰規範：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之ˍ（最高不得超過百分之十五）計算之金額。．．」（見本院卷㈠146頁）；「賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限。．．」（解約時適用版本見本院卷㈡208頁反面、101年10月公告新版本見本院卷㈠148頁），均規範違約金以不超過房地總價款之15％為上限。而本件違約金2,500萬元，占總價款33,200萬元之7.53％，未達15 ％（約4,980萬元），是難認該違約金之約定有過高情事。 5.上訴人雖主張101年間國際經濟情勢欠佳，行政院主計處公佈101年度家庭收支調查報告，每戶年所得總額為117.7萬元，每人年所得額為36.4萬元，故本件違約金過高云云，並舉「臺灣經濟最近情勢」一文、101年家庭收支調查結果綜合分析為證（見本院卷㈡147至152頁）。然違約金之判斷，除審酌社會一般經濟情況外，尚需衡量同樣不動產交易之一般社會常情及當事人所受之損害，而綜合判斷之，尚非僅以單一因素為考量依據。是縱然101年之國際及臺灣經濟表現欠佳，但許再恩因上訴人違約不履行所受之損害約略估計已達22,853,144元，且該違約金之比例與一般不動產交易行情違約金為10至15％相較，僅占7.53％，即無過高之情事，是上訴人此部分之主張，委無足取。6.從而，爰審酌上開各項情事，足認許再恩沒收2,500萬元價金充作懲罰性違約金，核無過高情形。故上訴人主張違約金過高，請求依民法第252條之規定酌減云云，殊非可採。五、綜上所述，上訴人無論依前約、後約之第3條、第4條、第7 條、第10條之約定或民法第252條規定之法律關係，請求被上訴人於繼承許再恩遺產之範圍內，連帶給付5,000萬元及自101年6月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中華民國 105 年 5 月 17 日民事第六庭審判長法官陳玉完法官曾部倫法官呂淑玲正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 5 月 18 日書記官秦湘羽附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。附表 ┌─┬────┬─────────┬────────┬─────┐ │編│金額 │發票日及票號 │備註 │卷證所在 │ │號│ │ │ │ │ ├─┼────┼─────────┼────────┼─────┤ │1 │500 萬元│101 年3 月13日 │上訴人於101年3月│見原審卷㈠│ │ │支票 │票號：CA0000000 號│13日交付，作為前│76頁 │ │ │ │ │約第一期款，已兌│ │ │ │ │ │現。 │ │ ├─┼────┼─────────┼────────┼─────┤ │2 │1000萬元│101 年4 月7 日 │上訴人於101年3月│見原審卷㈠│ │ │支票 │票號：CA0000000 號│26日交付，作為前│78至79頁 │ │ │ │ │約第二期款。 │ │ │ │ │ │於101年4月9日提 │ │ │ │ │ │示存款不足而退票│ │ ├─┼────┼─────────┼────────┼─────┤ │3 │1000萬元│101 年4 月30日 │上訴人於101年4月│見原審卷㈠│ │ │支票 │票號：PQ0000000 號│30日交付予證人林│81頁 │ │ │ │ │建吉後轉交予許再│ │ │ │ │ │恩，已兌現。 │ │ ├─┼────┼─────────┼────────┼─────┤ │4 │1000萬元│101 年4 月30日 │上訴人於101年4月│見原審卷㈠│ │ │支票 │票號：PQ0000000 號│30日交付予證人林│81頁 │ │ │ │ │建吉後轉交予許再│ │ │ │ │ │恩，已兌現。 │ │ ├─┼────┼─────────┼────────┼─────┤ │5 │1000萬元│101 年5 月5 日 │上訴人於101年4月│見原審卷㈠│ │ │支票 │票號：BI0000000 │30日交付予證人林│82頁 │ │ │ │ │建吉後轉交予許再│ │ │ │ │ │恩。 │ │ │ │ │ ├────────┼─────┤ │ │ │ │於101年6月14日因│見原審卷㈡│ │ │ │ │提示期限經過撤銷│79頁 │ │ │ │ │付款委託而退票 │ │ ├─┼────┼─────────┼────────┼─────┤ │6 │2230萬元│101年5月9日 │上訴人於101年4月│見原審卷㈠│ │ │支票 │票號：BI0000000 │30日交付予證人林│第82頁 │ │ │ │ │建吉後轉交予許再│ │ │ │ │ │恩。 │ │ │ │ │ ├────────┼─────┤ │ │ │ │於101年6月14日因│見原審卷㈡│ │ │ │ │提示期限經過撤銷│80頁 │ │ │ │ │付款委託而退票 │ │ └─┴────┴─────────┴────────┴─────┘

臺灣高等法院104年度重上字第691號

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