臺灣高等法院105年度上易字第1008號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 105年度上易字第1008號

上訴人

梁雨麗

訴訟代理人

俞清松律師

複代理人

吳文君律師

被上訴人

雄和企業有限公司

兼法定代理人

王進雄

共同訴訟代理人

林明正律師

複代理人

陳奕霖律師

上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國105年7月19日臺灣新北地方法院105年度訴字第478號第一審判決提起上訴，本院於106年7月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：被上訴人雄和企業有限公司（下稱雄和公司）之法定代理人即被上訴人王進雄（下稱王進雄），於民國104年1月初，邀同伊與訴外人曾瓊玉前往大陸地區廣西省南寧市投資不動產，由王進雄與伊、曾瓊玉三人共同出資購買「四通八達國際廣場」0號樓000號房之預售房屋（下稱系爭預售房屋），於104年1月11日簽立「申請內部認購承諾書」（下稱系爭承諾書），並委由王進雄代表買方與賣主接洽訂立買賣契約及處理收付購屋價款事宜。嗣伊於104年2月27日分別交付王進雄新臺幣（以下未特別註明幣別者均同）150萬元及66萬元之支票2紙（下稱系爭2紙支票），合計216萬元之第一期購屋價款。惟伊交付第一期價款後，發現本件買賣方式疑點重重，類似大陸地區南寧市常見的詐騙模式，伊因此心生警惕，查悉系爭承諾書並非正式買賣契約，且系爭預售房屋尚未取得大陸地區商品房預售許可證，依大陸地區法律規定不得銷售，又未開立銷售不動產統一發票，王進雄經伊屢次催促，均無法提出正式買賣契約書及統一發票，以證明買賣契約合法成立，是系爭預售房屋之買賣合同依大陸地區法律規定應屬無效，伊所交付之216萬元自應返還。嗣伊又發現系爭2紙支票216萬元係由雄和公司於103年3月3日提示兌領，惟雄和公司既非大陸地區之房地產開發商，竟無故兌領伊系爭2紙支票，亦屬不當得利。經伊多次催討後，王進雄僅返還伊100萬元，尚積欠116萬元未還等情。為此爰依民法第179條之不當得利規定及不真正連帶債務之法律關係，求為判命被上訴人應各給付116萬元，及自104年3月3日起按法定遲延利率計算之利息；如任一被上訴人為給付，其他被上訴人在已給付範圍內即免給付義務之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人等各應給付上訴人116萬元，及自104年3月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中任一被上訴人如已為給付，其他被上訴人在已給付範圍內免給付義務。

二、被上訴人則以：本件係上訴人、曾瓊玉與王進雄合資購買系爭預售房屋，上訴人並將系爭2紙支票交付王進雄，委由王進雄代為支付購屋款項。因系爭2紙支票無法在大陸地區廣西省南寧市兌現，王進雄僅能經由伊所經營雄和公司在臺灣地區提示兌現後，再轉換為人民幣匯付大陸地區賣方。又系爭預售房屋買賣法律關係並非存在於上訴人與王進雄間，上訴人援引大陸地區商品房銷售管理辦法規定，及未提出銷售不動產統一發票為由，對王進雄主張買賣契約無效，並依不當得利之規定請求返還價款，並非有理。王進雄代為收付系爭預售房屋第一期價款人民幣120萬元後，上訴人即不願依約如期繳交第二期款，其後相關價款支付均由王進雄墊付，王進雄經上訴人要求，已匯還上訴人100萬元，現在願以上訴人實際所出資金額，將房屋按比例持分登記予上訴人等語，資為抗辯。聲明：上訴駁回。

三、查王進雄、曾瓊玉與上訴人於104年1月11日至大陸地區廣西省南寧市，由三人合資購買系爭預售房屋，並簽立系爭承諾書。嗣上訴人交付王進雄系爭2紙支票用以支付第一期款216萬元，經雄和公司於104年3月3日提示兌現後，上訴人不願續付第二期款，王進雄已匯還上訴人100萬元之事實，有系爭承諾書、王進雄簽立之收據、系爭2紙支票影本及查詢單（見原審卷第14至17頁）、玉山銀行北新莊分行轉帳證明書（見本院卷65頁），並為兩造所不爭（見本院卷第58-59頁），堪信為真實。上訴人主張系爭預售房屋買賣未經領得商品房預售許可證，依大陸地區法令係屬無效，請求被上訴人返還116萬元，被上訴人則以上揭情詞置辯，經查：

㈠依系爭承諾書係記載：「茲有客戶王進雄、梁雨麗、曾瓊玉……於2015年元月11日在防城港三生房地產有限公司營銷中心了解其公司開發建設的相關房產。經現場置業顧問介紹，我已了解清楚四通八達國際廣場項目現為期房內部認購銷售階段未對外公開銷售。現本人申請要求購買A地塊0號樓（天地樓）000 號房，面積為314.88平方米，認購單價為11750.51元/平方米，總價為人民幣參佰柒拾零萬零仟零佰零拾零元（小寫￥3700000元），現場即日付定金￥100000（拾萬元整），餘款付款方式：(1)2015年2月27日前須支付購屋款（不含定金）人民幣（大寫）壹佰貳拾零萬零仟零佰零拾零元（￥1200000元）。(2)2015年3月27日前須支付購屋款人民幣（大寫）壹佰貳拾零萬零仟零佰零拾零元（￥1200000元）。(3)2015年4月27日前須支付購屋款人民幣（大寫）壹佰貳拾零萬零仟零佰零拾零元（￥1200000元）。如到期未付本人願意承擔賠償違約金人民幣…（空白）…，並且該房任由三生房地產營銷中心收回處置，特此申請並承諾。」等語（見原審卷第14頁），可見本件係由王進雄、曾瓊玉及上訴人三人為買方，向賣方即大陸地區之三生房地產有限公司簽訂系爭承諾書，購買系爭預售房屋，並為上訴人所不爭（見本院卷第58頁背面）。上訴人雖以依大陸地區「商品房銷售管理辦法」第22條第1項規定：「不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。」，而指系爭預售房屋尚未取得商品房預售許可證，系爭承諾書係違反上開強制規定，依大陸地區合同法第52條第5款規定：「違反法律、行政法規的強制性規定，合同無效。」云云，惟查系爭承諾書縱有上揭無效情形，乃屬買方即王進雄、曾瓊玉及上訴人三人，得否以上揭事由對賣方即大陸地區之三生房地產有限公司主張無效，請求三生房地產有限公司返還三人所給付價款而已，並不影響王進雄、曾瓊玉及上訴人三人內部購買系爭預售房屋合資契約之成立及效力，兩造外部與三生房地產有限公司簽訂系爭承諾書之買賣契約，與王進雄、曾瓊玉及上訴人三人內部之購買系爭預售房屋之合資契約，二者自不容相互混淆。而證人曾瓊玉於本院結證稱「（問：提示原審卷第14頁申請內部認購承諾書，上面曾瓊玉簽名是否妳簽的？）是。」、「（問：你們當時為何會簽這張認購承諾書？）三個講好要賣房，第一次訂金，當然就要簽這個合同。」、「（問：為何你們三人要在大陸買系爭房屋？）我們三人一起到大陸去旅遊順便看房，覺得地段就在高鐵旁邊很棒，就同意三個人各出三分之一來買房。」、「（問：當初是誰提議要到大陸買房？）當初重點是說要去旅遊，旅遊是大家一起說要去遊玩，順便去看房。我是王進雄邀約我去的，我不知道起頭是誰，總共四個人去，另外一個叫馬穎潔，馬穎潔沒有參加買房。」、「（問：去到現場有樣品屋或已經蓋好了？）系爭房屋是透天的房屋，我們去看的時候已經蓋到三、四樓，但是還沒有封頂，算是預售屋。」、「（問：當時賣方是誰？）當地賣屋公司，詳細公司名稱名字忘記了，有名片在家裡，我們是找一位陳萍小姐辦理的，她是公司的總經理。」、「（問：你們當初約定好系爭房屋登記你們每人各三分之一？）是。當初約定第一期款是130萬元人民幣含訂金，我都付清了。尾款我付給王進雄，我全權交給他處理，現在房子已經蓋好，9月出租。」、「（問：上訴人後來沒有付款，妳是否知道？）我有聽說，她後悔不想買了。後來她的出資部分怎麼處理我不知道，我只負責我的部分。」、「（問：當初有無訂立正式買賣合同？）有，我都授權給王進雄處理，並且登記他的名字。」（見本院卷第80-81頁），足認本件僅係兩造及曾瓊玉三人間互約出資以取得財產，而未約定經營共同事業，尚不能謂為合夥，而系爭預售房屋嗣仍續行興建完工並無不能履行情事，自難謂兩造及曾瓊玉三人間購買系爭預售房屋之合資契約，有自始不能而無效情形可言。

㈡王進雄嗣已提出業經財團法人海峽交流基金會驗證之系爭預售房屋之「商品房買賣合同」、「稅收繳款書」、「防城港通達房地產開發有限公司證明」及廣西壯族自治區防城港市公證處公證書為證（見本院卷第109-130頁，第156-158頁），並為上訴人所不爭。而上開「商品房買賣合同」、「稅收繳款書」所載之房屋坐落地址號碼及面積均與系爭承諾書所載系爭預售房屋為0號樓000號房及面積為314.88平方公尺相符，顯係同一標的物。上訴人雖抗辯上開「商品房買賣合同」、「稅收繳款書」所載之總價金為人民幣249萬9,999元，，出賣人為防城港通達房地產開發有限公司，尚與系爭承諾書所載總價金為人民幣370萬元，出賣人為三生房地產有限公司不符，而指為不實云云，惟查上開房屋標的既屬同一，足認兩造合資購買系爭預售房屋契約確屬實在，已無上訴人所指虛假詐騙情事。而王進雄已抗辯本件係預售屋買賣，嗣因節稅問題始有完稅時總價金不一問題等情，衡諸一般交易實務，王進雄所辯尚非無據，且縱認事後價金有所減少，亦屬兩造得否向大陸地區出賣人請求找補金額問題，並不影響兩造購買系爭預售房屋合資契約之成立。而系爭預售房屋在預售階段係以銷售之三生房地產有限公司具名為出賣人，嗣於105年4月24日向大陸地區防城港市房產管理局備案正式買賣契約時，變更出賣人為防城港通達房地產開發有限公司，並不影響上訴人取得買賣房產之權利，亦不得以王進雄現因故尚未取得大陸地區不動產權證書，即謂係屬不實交易。上訴人支付第一期款216萬元後，嗣即拒不繳納第二期款，兩造合資契約既非無效，亦未經雙方終止或解除，雖經王進雄返還上訴人100萬元，但王進雄已表示願依上訴人實際繳款金額移轉伊所取得房屋持分權利予上訴人，兩造契約效力既仍有效成立存在，上訴人嗣後自不得以此「商品房買賣合同」所載總價款金額不同，反稱當時就系爭預售房屋買賣價金尚未達成意思合致，而抗辯兩造合資契約尚未成立或不存在。況上訴人既自承委由王進雄代表買方與賣主接洽訂立買賣契約及處理收付購屋價款事宜（見原審卷10頁起訴狀所載），而相關價金均已經王進雄輾轉匯付至大陸地區之出賣人，已據證人曾瓊玉證述在案，上訴人上開委任處理收付購屋價款事宜既經王進雄依其指示處理支付完畢，上訴人自無再請求王進雄返還之餘地，或指雄和公司係無端受有利益，其進而主張被上訴人應依不當得利規定返還116萬元，要屬無據。

四、綜上所述，上訴人本於不當得利之規定，請求被上訴人各應給付上訴人116萬元，及自104年3月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中任一被上訴人如已為給付，其他被上訴人在已給付範圍內免給付義務，非屬正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。

民事第十九庭