臺灣高等法院105年度上易字第1133號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 105年度上易字第1133號

上訴人

洪春夏

訴訟代理人

江燕偉律師

複代理人

江宇程律師

被上訴人

嘉霖不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

林鴻霖

訴訟代理人

施竣中律師

複代理人

袁大為律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105年8月23日臺灣新北地方法院105年度訴字第1356 號第一審判決提起上訴，本院於106年3月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

一、上訴人主張：伊與被上訴人於民國103年6月23日簽訂不動產買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋契約），由被上訴人居間協助伊購買坐落新北市○○區○○段000○000○000 地號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號建物（以下合稱系爭不動產），因系爭不動產出售金額高達新臺幣（下同）1 億餘元，伊擔心現有資金不足，需向銀行取得貸款方得支付買賣價金，故兩造於系爭斡旋契約第12條特別約定「貸款若貸不到成交價的五成，此交易不成立」，被上訴人保證絕無問題，甚或提及可貸款至成交價8 成以上，其負責人並書立手稿明確表示必能取得貸款銀行同意貸款，伊為此乃與訴外人尤桂姍、尤桂彬、尤東浩等3人（下稱尤桂姍等3人）簽訂買賣契約買受系爭不動產（下稱系爭買賣契約），價金為1億5,000萬元，惟買賣契約成立後，因系爭不動產認定為豪宅，貸款成數受嚴格限制，且被上訴人交付103年5月27日之物件個案調查表故意隱瞞用途為住家用之資訊，致伊錯估情勢而未能如期向銀行洽辦足額之貸款支付買賣價金，遭尤桂姍等3人解除契約，並給付賠償金580萬元。被上訴人乃專業仲介公司，承諾可以協助向銀行貸到高成數之貸款，不僅未盡專業房仲注意義務，未詳查系爭不動產之狀況，向伊為充分說明、報告，尚且故意隱瞞系爭不動產有部分主要用途為住家用，致伊未能如期完成貸款而違約，並支付鉅額賠償金，被上訴人顯未善盡其仲介契約義務，應依民法第227 條、第184條規定負損害賠償責任，伊僅請求所受580萬元損害中之70萬元。又被上訴人違反前述之仲介契約義務，致伊與尤桂姍等3 人簽訂之不動產買賣契約遭解除而不存在，則被上訴人受託仲介買賣系爭不動產之目的已經無法達成，爰依民法第226條規定解除仲介契約，並依民法第259條規定、民法第179條不當得利及第571條之規定，請求返還已給付之仲介費70萬元等語。並於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人140 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。（原審判決上訴人全部敗訴。上訴人全部不服上訴。）並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人140 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被上訴人則以：系爭斡旋契約已載明有效斡旋期間至103年7月15日止，委託議價金額為1億2千萬元，嗣因賣方不同意議價金額而斡旋不成，上訴人已於同年8月7日取回斡旋支票，斡旋契約上並載有「作廢」字樣，可見系爭斡旋契約業已作廢失效。嗣上訴人於103年10 月16日以總價1億5千萬元向尤桂姍等3 人買受系爭不動產，核與系爭斡旋契約有效時間及金額皆不相同，此乃伊另行受託為上訴人仲介成立之買賣契約，約定居間報酬為75萬元，實與系爭斡旋契約無關。至伊負責人於103年9月23日書立手稿之意，係協助上訴人辦理貸款業務，非有承諾或保證為其取得貸款金額。系爭不動產之土地使用分區確位商業區，且建物謄本上已記載系爭不動產用途為住家用，伊於買賣契約簽訂前即103年9月19日，業已提出完整物件個案調查表及建物謄本予上訴人，並無任何隱匿之情。上訴人自行向台灣銀行申請貸款，銀行本得主動調閱登記謄本等資料評估，非受限伊最先交付之物件個案調查表之記載內容，況上訴人未能於台灣銀行辦理貸款，係因其始終未能提出得償還貸款之收入憑證，實與伊最初交付物件個案調查表上漏未記載用途為「住宅用」無關，伊並無違反仲介注意義務或有何可歸責之事由，不負賠償之責。上訴人於簽訂系爭買賣契約前表示已覓妥銀行同意貸款1億2,000萬元，要賣方毋庸擔心，並謂倘貸款不足抵付尾款時，差額完稅自行匯入履保專戶，且載明於系爭買賣契約第17條第1項。嗣上訴人因未能向銀行辦理貸款支付價金而違約，並與尤桂姍等3人於103年12 月2日簽訂解約協議書，約定上訴人應賠償賣方尤桂姍等3人580萬元，應補償伊仲介費70萬元，是伊受領上訴人給付仲介費70萬元，自屬有據，非不當得利等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。

三、上訴人主張：伊與被上訴人於103年6月23日簽訂系爭斡旋契約，被上訴人居間協助伊購買系爭不動產，並保證協助取得貸款，惟被上訴人違反協助義務，且依民法第567 條、不動產經紀業管理條例第23條、26條第2 項規定，被上訴人負有據實報告義務，竟未告知系爭不動產非店面而係住宅，將受豪宅貸款成數限制之資訊，尚且於103年5月27日交付之物件個案調查表故意隱瞞系爭不動產之主要用途為住宅用，導致日後貸款銀行不願核貸，令伊未能如期取得貸款支付系爭買賣契約價金尾款，而遭尤桂姍等3人解除買賣契約，並賠償580萬元之損失，此乃可歸責於被上訴人事由，應依民法第227條、第184條之規定得請求被上訴人賠償所受580萬元損害中70萬元；又因被上訴人違反誠實信用未盡據實報告義務，致買賣雙方已解除系爭買賣契約，顯見被上訴人已不能完成仲介買賣系爭不動產之目的，依民法第226條解除仲介契約，並依民法第259條及民法第179條、第571條之規定，請求返還已付仲介費70萬元等語。為被上訴人所否認，並以前詞置辯。茲查：

㈠上訴人主張：因系爭不動產買賣金額高達1 億餘元，伊能籌借之現金有限，必須貸款成交金額5 成以上，始有能力購買，兩造乃於系爭斡旋契約第12條特別約定「貸款若貸不到成交價的五成，此交易不成立」，被上訴人公司負責人更保證可協助貸款至8 成以上，甚至承諾「負責樹林博愛路段尤桂姍、尤東浩所有土地賣給洪春夏負責貸款義務」，是被上訴人負有為伊辦理取得貸款義務云云，並提出不動產買賣斡旋契約書（見原審卷第13-14 頁）及被上訴人公司負責人林鴻霖手寫字據（見原審卷第15頁）為證。惟查：

⒈系爭斡旋契約第12條「特別約定事項」固記載：「貸款若貸不到成交價的五成，此交易不成立」等語，惟系爭斡旋契約第2條、第3條明訂承購總價款為1億2,000萬元，有效期限自買方簽署後至103年7月15日24時止，另依被上訴人所提出同一份系爭斡旋契約，其上更有手寫「作廢8/7」、「支票取回洪春夏8/7」等記載（見原審卷第108頁），再參酌上訴人係於103年10月16日與尤桂姍等3人簽訂系爭買賣契約，價金總額為1億5,000萬元，核與系爭斡旋契約所定有效期限及斡旋之金額明顯不符，況且上訴人亦自承：兩造確合意由被上訴人居間仲介系爭不動產買賣相關事宜，雖無書面約定，但雙方意思表示合致即為成立，是迄至103年10 月16日兩造確實存有居間仲介契約等語（見本院卷第16頁），則被上訴人辯稱：系爭斡旋契約業經到期作廢不存在，兩造間係另成立新的仲介契約關係，但沒有簽立新的書面契約等語（見本院卷第37頁反面-38 頁），並據其提出服務費確認單（見本院卷第68頁）、解約協議書（見原審卷第83、126-127 頁）為憑，應非子虛。從而，系爭斡旋契約既已作廢不存在，被上訴人自不受該契約所約定之內容拘束，則上訴人仍執系爭斡旋契約第12條「特別約定事項」遽謂：被上訴人負有協助上訴人貸款至一定成數之義務，始得與賣方成立買賣契約云云，自非有據。

⒉又上訴人稱：本於系爭斡旋契約第12條約定，被上訴人明知上訴人對於貸款具有急迫性，需貸款至少成交價之5 成，則其上開手寫字據之真意非僅止於介紹貸款銀行，應包括負責於系爭不動產買賣成立前，使上訴人取得貸款銀行同意貸款之義務云云，惟系爭斡旋契約業已作廢失效，非得拘束兩造，已如前述。且被上訴人法定代理人林鴻霖103年9月23日所書立手稿係記載「負責樹林博愛路段尤桂姍、尤東浩所有土地賣給洪春夏負責貸款『業務』」等旨，並非「負責貸款『義務』」，且未有記載任何林鴻霖保證為上訴人辦妥貸款事宜，或林鴻霖負有為上訴人取得貸款義務等相關之內容，是依該手稿之文義解釋，尚不足以認定林鴻霖有何允諾上訴人為其辦理取得貸款之義務存在。則上訴人空言主張：被上訴人法定代理人林鴻霖書立上開字據之真意，係與上訴人約定被上訴人負有使上訴人取得銀行核貸至一定成數之義務云云，自非可取。況且被上訴人公司法定代理人林鴻霖曾介紹永豐銀行板新分行予上訴人洽商貸款事宜，經永豐銀行就上訴人所提供之擔保品進行估價，而上訴人亦同意永豐進行徵信，此業據被上訴人提出永豐銀行不動產鑑價報告書個金案件、徵信同意書為證（見本院卷第87-98 頁），觀諸上開鑑價報告書記載之估價日期為103年10月6日，上訴人書立同意書日期為103年9月26日，皆早於上訴人103年10 月16日簽訂系爭買賣契約，且經上訴人陳稱：「永豐銀行跟被上訴人是好朋友，萬一臺灣銀行貸不出來，這是被上訴人幫我找的備胎，如果臺灣銀行貸不出來，可以找永豐銀行當備胎」、「臺灣銀行的貸款是我去找，永豐銀行的貸款是被上訴人去找的」等語（見本院卷第163頁反面-164 頁），則被上訴人辯稱：伊已履行為上訴人洽商銀行辦理貸款事宜等語，應屬可取。再依系爭買賣契約書第17條第1 項另經手寫特別記載：「貸款不足抵付尾款時差額完稅自行匯入履保專戶」等旨，足見買賣雙方於簽訂系爭買賣契約當時，已再次對上訴人向銀行貸款用以支付價金尾款一事再為商討，並經上訴人承諾貸款不足抵付尾款時差額完稅自行匯入履保專戶而為特別約定，堪認上訴人斯時應已自行與銀行談妥貸款事宜，抑或充分考量自己資力狀況，確實能夠以1億5,000萬元款項購買系爭不動產，否則豈會於系爭買賣契約第17條第1 項為此內容之記載，而完全未提及被上訴人有何應負為上訴人辦理取得貸款之義務一節。準此，上訴人既未證明本於兩造仲介契約關係或被上訴人公司法定代理人林鴻霖之保證，被上訴人負有協助貸款至一定成數而足以履行支付買賣價金之義務，則上訴人主張：被上訴人有違反承諾為伊取得貸款之仲介契約義務云云，即非可取。

㈡上訴人復主張：被上訴人未詳查系爭不動產之狀況，向伊為充分之說明、報告，甚且故意隱匿系爭不動產有部分主要用途屬於「住家用」而非全屬「商業區」且未經實價登錄，貸款成數將受限制，被上訴人或疏未查明上情，致伊誤信必能取得貸款，被上訴人係違反民法第567 條之仲介據實報告義務云云，並提出103年5月27日物件個案調查表為證（見本院卷第25頁）。經查：

⒈上開物件個案調查表固記載「分區：商業區／用途：（空白）」，用途之處固未有「住家」之記載，惟依被上訴人嗣於103年9月19日提出不動產說明書（見本院卷第85頁），其上記載已交付之附件包含土地、建物謄本等項，上訴人既於不動產說明書上親自簽名，應認上訴人業已取得上開不動產說明書之附件資料無訛。再依被上訴人提出於103年9月19日10時13分列印之系爭不動產建物登記謄本，明載「主要用途：住家用」之內容（見本院卷第166 頁），可見上訴人取得系爭不動產之建物謄本，即可查知該建物之主要用途為「住家用」等情，況且上訴人亦自承：當時給我的資料要我簽名確認，文件很多，我也沒有注意看，不知道是住宅用等語（見本院卷第139頁反面），堪認被上訴人於103年10月16日簽立買賣契約之前，被上訴人確於103年9月19日已交付系爭不動產建物登記謄本予上訴人收執，距上訴人簽訂系爭買賣契約之日期將近1 個月之久，上訴人應有充裕時間，或可自行查看評估，或可提供予貸款銀行參考，再據以決定是否簽訂系爭買賣契約，則上訴人徒以被上訴人最初於103年5月27日交付之物件個案調查表於「用途」處空白，未有記載「住家」字樣，據以主張：被上訴人有故意隱匿系爭不動產部分屬於住家用之情事，違反仲介據實報告義務云云，尚難憑採。

⒉又依證人許家莒（即承辦上訴人申貸之臺灣銀行板橋分行放款襄理）於本院證稱：「洪春夏來我們分行，找余經理做建物的核貸評估，余經理找我及其他行員一起商量評估，洪春夏最早來的時候，沒有帶買賣契約，只是告訴我們說，他有一塊地，上面蓋有三層樓的房屋，問我們可以核貸多少錢，當時因為沒有地址，沒有看到建物，所以沒有辦法回答。後來一個月左右洪春夏就告訴我們建物正確的地址，我們就自己調謄本，我、經理及其他行員就一起到現場勘查評估，發現建物只有一樓，是空中隔成三層，所以洪春夏要申請貸款的金額，我們沒有辦法答應」、「在分行在知道建物實際的位置，去現場勘查評估之前，沒有跟洪春夏說同意他申請核貸的金額，因為我們不是就建物評估而已，還要看申請貸款人的個人收入、信用狀況做調查，才會回答能否同意核貸金額。」、「上訴人提供物件個案調查表，不會影響核貸評估的結果，當事人提供的東西只是供參考，我們一定要自己到現場去勘查評估。」、「當事人告訴我們地址後，當時我們去調謄本，謄本寫住家用，當時的法令對豪宅有管制，最多只能貸款6成，洪春夏申請貸款應該是8成」、「我們一定要看到實際上的建物，還要評估收入和信用狀況，調查完之後，才會告知同意貸款的金額。我記得洪春夏貸款的金額超過2 千萬元，這就不是我們分行經理可以決定的，要總行核准，在總行核准之前，我們不可能會告知他同意申貸的金額。」、「據我所知，銀行應該沒有人跟洪春夏說，系爭建物可以貸款1億2千萬元」、「要毛估貸款金額，還是要經過實價登錄，當時實價登錄沒有資料，所以我們要到現場去看，光憑上證一調查表，沒辦法毛估可貸款1億2千萬元，因為當時相似案件的實價登錄很少。有人想要申請貸款，我們大家當然會去爭取，但過程中我沒有聽過有分行的人暗示洪春夏可以貸款1億2千萬元。」、「我們分行調取的謄本就有寫住家用」、「一般跟銀行貸款時，申請人之前跟其他銀行的貸款會影響貸款的額度」、「如果洪春夏拿其他不動產共同擔保，依我的判斷應該不可能核貸1億2千萬元，因為他的收入不夠。」、「系爭建物如果是商業用，也會因為洪春夏的收入不夠，照我的判斷也不會核貸，雖然物件的價值有到標準，但怕還款會出問題，我們很重視貸款人的收入來源。」、「因為洪春夏當時申請貸款1億2千萬元，其他銀行的貸款也要全部算進去，收入一定要一定金額以上，當時洪春夏有說他的收入金額，還是有差，但他的憑證根本就不足，沒有辦法同意核貸，我們不會因為貸款人口頭說收入多少錢，就相信，一定要看到憑證。」、「洪春夏有告知我們分行另外有2億2 千萬元的貸款，這會影響評估貸款的意願，所以我們比較重視他的收入來源，確認他能夠還款，但他的收入憑證不足，後來我們還是婉拒。」、「我們去現場之前就有要求他提出，但他一直沒有辦法提出足以申貸1億2千萬元還款來源的收入憑證。」等語（見本院卷第135頁反面- 138頁），由此足認上訴人究竟能否取得高於系爭不動產成交價格6 成以上之貸款，系爭不動產之用途是否為住家用固有所影響，但本件上訴人未能取得臺灣銀行核貸之原因，實係因其未能提出還款來源的收入憑證，尚與被上訴人是否交付未記載住家用之物件個案調查表無直接關連，則上訴人因未能取得臺灣銀行核貸而遭系爭買賣契約賣方解除契約並賠償而受有損害，尚非可歸責於被上訴人於103年5月27日提供物件個案調查表漏未記載用途為住家用一事。

㈢綜上，上訴人未能舉證證明被上訴人有違反協助貸款之契約義務，或民法第567條、不動產經紀業管理條例第23 條及第26條第2 項之仲介據實報告義務，或故意隱瞞重要資訊，造成上訴人支付買賣契約違約金580 萬元之損失，則上訴人遽依民法第227條、第184條規定，請求被上訴人損害賠償70萬元，自非有據。

㈣至兩造於系爭斡旋契約作廢後，被上訴人又再為上訴人與尤桂姍等3 人仲介斡旋購買系爭不動產，乃本於兩造間另成立仲介契約關係，業如前述。上訴人雖主張：被上訴人非上開解約協議書之當事人，其據以受領仲介費70萬元，即屬無法律上原因云云。惟依被上訴人提出103年12月2日錄影光碟（見原審卷第85頁）、譯文（見本院卷第40-42 頁）所示，依上開譯文於影片時間14:30:39時，代書唸到協議書上記載：「買方補償仲介費75萬元整。」，14:34:56時，代書向上訴人表示：「這個內容跟你講的一樣嗎？」，14:35:00時，上訴人起身協同被上訴人店長一同走出會議室，14:41:56時，上訴人協同被上訴人店長一同走進會議室，14:42:08時，上訴人及被上訴人店長指著協議書表示要更改，14:42:10時，代書表示：「那就簡單改啊，這裡改70。」，可見確有經兩造磋商後，就上訴人應給付之仲介費自75萬元降為70萬元，並於上訴人與賣方之解約協議書中約明「買方補償仲介費用70萬元正」，則無論降低之理由為何，均無礙兩造確就仲介費用達成協議之事實，則上訴人徒以被上訴人非解約協議書之當事人為由，泛稱被上訴人無受領之法律上原因，自非可取。再審酌上開103年12月2日之錄影光碟，業經上訴人與尤桂姍等3人間另案原法院104年度訴字第255 號請求酌減違約金事件之承審法官勘驗在案，上訴人當庭表示對勘驗結果無意見（見本院卷第46-50頁該案104年6 月15日言詞辯論筆錄影本），並經該案判決認定上訴人與尤桂姍等3 人協商過程平和，上訴人並無遭任何舉止或言語逼迫簽立解約協議書等情（見該案判決第13-14頁，見原審卷第98 頁正、反面），則上訴人另稱：被上訴人利用其不得不簽約之處境夾帶負擔仲介費之文字內容，實未討論仲介費金額而未達成協議云云，亦難採信。從而，兩造於系爭斡旋契約作廢後，另成立仲介契約，約定報酬原為75萬元，嗣於103年12月2日上訴人與尤桂姍等3 人協商解約時簽訂解約協議書，並於其上載明願補償給付被上訴人仲介費70萬元，堪予認定。則被上訴人據以受領該仲介費依法有據。另上訴人未能證明被上訴人有違反仲介據實報告義務，致其與尤桂姍等3 人之買賣契約遭解除，業如前述，被上訴人既非可歸責，則上訴人以被上訴人受託仲介上訴人買受系爭不動產業已不可能為由，遽依民法第226條規定解除兩造間仲介契約關係，並依民法第259條及民法第179條不當得利、民法第571條之規定，請求返還仲介費70萬元，亦非有理。

四、綜上所述，上訴人依民法第227條、第184條規定，及民法第259條、179條、第571 條之規定，請求被上訴人應給付上訴人140 萬元本息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，併此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十二庭