臺灣高等法院105年度上字第236號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　105年度上字第236號

上訴人

即被上訴人

呈瑞不動產開發企業有限公司

法定代理人

張蒲英

訴訟代理人

林言丞律師

被上訴人

即上訴人

劉美君

訴訟代理人

張泰昌律師

複代理人

余家斌律師

上訴人

羅詠茵

訴訟代理人

張克西律師

　　　　　　陳宏彬律師

　　　　　　林芝羽律師

上列當事人間請求給付仲介費事件，兩造對於中華民國104年11月19日臺灣臺北地方法院104年度訴字第941號第一審判決各自提起上訴，本院於105年6月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

上訴人即被上訴人呈瑞不動產開發企業有限公司（下稱呈瑞公司）主張：被上訴人即上訴人劉美君（下稱劉美君）前就其所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號7樓之1房屋及其坐落土地應有部分（下合稱系爭房地，房屋部分則稱系爭房屋）委託伊出售，並簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委售契約），約定委售價格新臺幣（下同）4,480萬元，委售期間自103年3月14日至同年7月31日止。伊傾人力、物力為之尋找買方，覓得上訴人羅詠茵（下稱羅詠茵）願出價3,950萬元購買，並簽訂確認書及買賣議價委託書（下稱系爭確認書、系爭議價委託書），承諾議價成功後給付伊50萬元仲介報酬。嗣經伊與劉美君議價後，其於103年5月21日簽認系爭議價委託書同意以該價格出售系爭房地，並預定同年8月4日簽訂買賣書面契約。詎羅詠茵事後藉詞系爭房屋部分遭他人占用，以律師函向伊撤回議價之意思表示，並拒絕簽訂買賣書面契約及給付仲介報酬。伊於盡力協調釐清羅詠茵質疑事項之過程中，發現羅詠茵、劉美君竟於103年11月5日私下就系爭房地簽訂買賣契約，並於同年12月10日完成移轉登記。伊既已居間渠等議價成功，劉美君私下與羅詠茵按原屋況另簽訂買賣契約，自應先位依系爭委售契約第11條第1項第2款約定，給付伊按委售價格6%計算之報酬268萬8,000元（即4,480萬元×6%）。倘認該私下簽約行為不構成違約，則依民法第568條第1項規定、系爭委售契約第5條及系爭確認書約定，伊亦得備位請求劉美君給付仲介報酬158萬元（即按系爭房地成交價3,950萬之4%計算）、羅詠茵給付仲介報酬50萬元。原審駁回呈瑞公司先位之訴，另依其備位請求，判命劉美君、羅詠茵應分別給付呈瑞公司158萬元、50萬元本息。呈瑞公司、羅詠茵各就其敗訴部分提起上訴，劉美君則就原審判令其給付超過30萬元部分提起上訴（劉美君就原審判命給付之30萬元部分雖未聲明不服提起上訴，然呈瑞公司已就其先位之訴提起上訴，如其先位之訴全部有理由時，則此部分備位之訴所為之給付判決，則當然失其效力，併此敘明）。呈瑞公司上訴聲明為：㈠原判決不利於其部分廢棄。㈡上開廢棄部分，劉美君應給付呈瑞公司268萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；另對劉美君、羅詠茵所提上訴，均答辯聲明：上訴駁回。

劉美君則以：伊於103年5月21日簽認系爭議價委託書，並收受60萬元之定金支票時，呈瑞公司已承諾僅向伊收取30萬元仲介報酬，事後因羅詠茵以系爭房屋有部分作為公共廁所、公共走道等使用，而室內面積少於30坪等情事存在，不肯簽立買賣書面契約。嗣伊與羅詠茵於103年11月5日間簽訂之買賣契約，並不構成系爭委售契約第11條第1項第2款約定之私下買賣，呈瑞公司請求伊給付268萬8,000元仲介報酬，並無理由。又呈瑞公司依系爭委售契約第8條約定，雖可主張本件買賣契約已成立，但依前述承諾，或系爭委售契約第8條第5項約定，均僅得向伊收取30萬元之仲介報酬。且呈瑞公司仲介系爭房地僅短短2個月期間即告成立，盡力不多，依民法第572條規定，該報酬亦應酌減為30萬元或至多45萬元等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於其部分，於超過30萬元範圍以外及假執行部分廢棄。㈡上開廢棄部分，呈瑞公司於第一審之訴駁回；另對呈瑞公司所提上訴，則答辯聲明：上訴駁回。

羅詠茵則以：伊於103年5月21日議價之前，並不知道系爭房屋有部分作為公共廁所、公共走道等使用，而室內面積少於30坪等情事存在，是伊據此於103年9月2日、12日寄發存證信函予呈瑞公司及劉美君，撤回系爭議價委託及解除買賣契約之意思表示，應屬有據，呈瑞公司不得再請求伊給付仲介報酬50萬元。縱認伊前述撤回系爭議價委託及解除買賣契約之意思表示無可採，亦依民法第572條規定，請求酌減仲介報酬等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決（不利於其部分）廢棄。

㈡上開廢棄部分，呈瑞公司於第一審之訴駁回。兩造不爭執之事項（見原審卷第175頁、本院卷第97頁反面）：

㈠呈瑞公司與劉美君就系爭房地於103年3月14日簽訂系爭委售契約，由劉美君委託呈瑞公司銷售系爭房地，委售總價為4,480萬元，有該委售契約可稽（見原審卷第10至11頁）。

㈡羅詠茵為呈瑞公司所覓得之買方，劉美君、羅詠茵於103年5月21日簽立系爭議價委託書，合意以3,950萬元買賣系爭房地，有系爭確認書及議價委託書可稽（見原審卷第12頁）。

㈢劉美君在系爭房地之房地產標的現況說明書上關於「是否有獨立自來水表」勾選「是」、「是否占用他人土地或被他人占用情形」勾選「否」，有該現況說明書可稽（見原審卷第57頁）。

㈣羅詠茵於103年9月2、12日分別以存證信函寄送呈瑞公司及劉美君，主張撤回議價委託及解除買賣契約之意思表示，有臺北火車站郵局第285號存證信函、士林蘭雅郵局第207號存證信函暨回執可稽（見原審卷第61至73頁）。

㈤劉美君與羅詠茵就系爭房地於103年11月5日簽訂不動產買賣契約書，並於103年12月10日完成所有權移轉登記，有該買賣契約書及建物登記謄本可稽（見原審卷第74至77、132頁）。

查呈瑞公司主張伊於103年5月21日為劉美君、羅詠茵完成系爭房地之居間，渠等均同意以3,950萬元買賣系爭房地，事後劉美君私下與羅詠茵按原屋況另簽訂買賣契約，依系爭委售契約第11條約定，劉美君應給付268萬8,000元仲介報酬；若前述行為不構成違約，劉美君亦應按民法第568條第1項規定、系爭委售契約第5條約定，給付伊仲介報酬158萬元，羅詠茵則應依系爭確認書約定，給付伊仲介報酬50萬元。然為劉美君、羅詠茵所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點為：㈠先位部分：呈瑞公司依系爭委售契約第11條第1項第2款約定，請求劉美君給付仲介報酬268萬8,000元，有無理由？㈡備位部分：⒈羅詠茵撤回系爭議價委託及解除買賣契約之意思表示，有無理由？⒉呈瑞公司請求劉美君給付仲介報酬158萬元，及羅詠茵給付仲介費50萬元，有無理由？又劉美君、羅詠茵請求酌減仲介報酬，有無理由？如有，其金額若干？爰析述如下：有關呈瑞公司依系爭銷售委託書第11條第1項第2款約定，請求劉美君給付仲介報酬268萬8,000元，有無理由部分：

㈠查系爭委售契約（見原審卷第10至11頁）第11條第1項第2款約定：「委託人如有下列情形之一者，『視為』受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6％計算之服務報酬，並應全額1次付予受託人：…㈡委託人與受託人覓得之買方私下成交。」。另該契約第5條第1項約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之4％（最高不得超過中央主管機關之規定）…。委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」；第8條第3、5項約定：「買方簽署買賣議價委託書（或要約書），於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金」、「不動產買賣契約成立後，如買方違約不買，致定金或已付價款由委託人沒收，或已取得買方給付違約賠償者，委託人應支付該沒收定金或已付價款或違約賠償之50％予受託人（但不得逾約定之服務報酬，…），以作為該次委託銷售服務報酬之支出費用，且不得再收取服務報酬（受託人另覓買方成交者不在此限）。如委託人放棄或減少沒收之金額，仍應依得沒收金額2分之1計算，給付服務報酬予受託人」；第11條第4款約定：「買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者」。依前開約定，相互以觀，足徵委託人如已簽認買方之議價委託書或要約書，或買方已簽署買賣定金收款憑證時，委託人所為之仲介買賣，即已視為成交，亦即視為其已完成仲介義務，故受託人已得向委託人請求按實際成交價之4％收取服務報酬，該買賣契約亦屬有效成立；倘事後買方違約不買，或買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者，委託人則應分別給付沒入或得沒入之定金或違約賠償之50％予受託人（但不得逾約定之服務報酬）作為該次委託銷售服務報酬之支出費用，或解約後仍應給付受託人以委託銷售總價6％計算之服務報酬作為違約處罰。是系爭委售契約第11條第1項第2款所稱之「私下成交」，當係指委託人與受託人覓得之買方，尚未經受託人之仲介而簽立買賣契約，且無委託人已簽認買方之議價委託書或要約書，或買方已簽署買賣定金收款憑證時，而視為買賣成交之情事，卻在受託人不知情之情況下，另自行私下成立買賣而言。

㈡本件呈瑞公司與劉美君就系爭房地於103年3月14日簽訂系爭委售契約，由劉美君委託呈瑞公司銷售系爭房地，委售總價4,480萬元。嗣呈瑞公司覓得羅詠茵為買方，表明願出價3,950萬元購買系爭房地，並簽訂系爭確認書、議價委託書及支付保證金即面額60萬元之合作金庫票據，委託呈瑞公司代為議價。其除於系爭確認書承諾議價成功後給付該公司50萬元仲介報酬，倘嗣因可歸責於購屋人之事由（包括與賣方合意），致買賣契約解除者，不論有無簽訂買賣書面契約，仍應於契約解除時支付前開服務費（見其他約定與說明⒈）外，並於系爭議價承諾書約明其買賣標的、買賣總價、各期價款付款條件、稅費及規費負擔方式，暨「議價成功，則保證金轉為購屋定金之一部」；且議價成功後，若賣方違約不賣或不依約履行，應加倍退還買方保證金，買賣契約解除，買方違約不買或不依約履行，則保證金由賣方沒收，買賣契約解除等內容（見議價條件⒊⒋⒌）。嗣經呈瑞公司代為與劉美君議價後，其於103年5月21日於系爭議價委託書為簽認，表明同意依上開內容出售，保證金（定金）已由呈瑞公司轉交賣方無訛等情，有系爭委售契約、確認書、議價委託書及支票可按（見原審卷第10至12、58至59頁），並詳如前述不爭執事項㈠㈡所載。呈瑞公司亦主張前述買賣雙方於103年5月21日簽立系爭議價委託書後，可認其居間業已成立，且雙方事後解除契約無理由等語在卷（見原審卷第174頁反面）。是劉美君、羅詠茵既已於103年5月21日簽署系爭議價委託書，買賣雙方就標的物及其價金互相同意，而對買賣必要之點（要素）意思表示一致，依其約定內容及系爭委售契約第5條第1項、第8條第3項之約定，及民法第153條第2項、第345條第2項規定，自可認渠等間之系爭房地買賣契約，已有效成立。從而，劉美君、羅詠茵雖於系爭買賣契約成立後，另於103年11月5日自行簽立不動產買賣契約，並於同年12月10日移轉登記完畢，仍核與前開委售契約第11條第1項第2款約定之「私下成交」含意不符。是呈瑞公司依系爭委售契約書第11條第1項第2款約定，請求劉美君給付按委託銷售總價6%計算之仲介報酬268萬8,000元，即屬無據，而無理由。

有關羅詠茵撤回系爭議價委託及解除買賣契約之意思表示，有無理由？

㈠羅詠茵主張伊在103年5月21日議價之前，並不知悉系爭房屋有部分作為公共廁所、公共走道等使用，而室內面積少於30坪等情事存在，事後至現場看屋時，始發現上情，因此於同年9月2、12日分別寄發存證信函予呈瑞公司及劉美君，為解除買賣議價及與賣方簽訂買賣契約之意思表示，自屬合法等語，並舉呈瑞公司於103年5月26日向臺北市政府工務局調取系爭建物之回函及竣工圖（見原審卷第19至24頁）、證人張鈞凱及盧省任於臺灣臺北地方法院104年度重訴字第688號返還價金事件（下稱另案返還價金事件）之證述等為佐。

㈡然查，系爭房屋所屬大樓為70年取得建造執照，因公寓大廈管理條例係於84年間始公布實施，故當時不須依該條例第56條規定檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說；又該建物7樓原核准為1戶，於87年12月28日申請變更為2戶，並經臺北市建築管理工程處準予備查在案，其備查圖說僅於原7層平面竣工圖辦公室範圍內增設1道石膏板牆，標示地址為該址7樓之1，但申請變更範圍未涉及電梯出口走道、其他部分走道、冷氣機房、廁所等處，有臺北市建築管理工程處函暨該建物7樓申請變更為2戶之相關申請資料可按（見原審卷第154至166頁）。證人即羅詠茵所委任簽署系爭確認書、議價委託書之代理人何凡群證稱：羅詠茵是伊國外不動產投資的客戶，她要買系爭房屋不是伊建議的，是她已知道系爭房屋在賣，跟伊說該房屋有在賣，請伊幫忙可否幫她買到這間房屋。伊當時要找屋主找不到，後來屋主親屬跟伊說屋主有委任仲介要賣房子，伊去網路搜尋才找到仲介（公司）的盧省任。伊與盧先生聯繫系爭房地買賣的事情，聯絡次數十幾二十次，主要聯絡內容為房子、價格，還有產權上的問題。伊在幫羅詠茵處理這間房子時，她提出蠻多質問，包括公設的使用上好像有糾紛，還有一個天井使用的問題，這是還沒成交，還在接洽階段時羅詠茵的詢問。伊記得公設使用有糾紛，當時是講到廁所的使用權上，因為該層樓有兩戶，系爭房屋是靠近廁所那一間，廁所產權上是畫在羅詠茵要買這戶，電梯是畫在同層另一戶那邊，伊跟羅詠茵說公設劃分各自有各自的立場，羅詠茵當時想要購買系爭房屋是因為她想要成立醫美公司，當辦公室使用，伊跟她說如果系爭房屋符合她的需要，可以在價格上進行議價。當時調平面圖就發現上情，伊就有跟她說這個事情，但最早這個問題是她提醒伊要幫她釐清，說該大樓的公設劃分有問題。她如何知道系爭房屋有公設上使用糾紛，伊不清楚，伊是對羅詠茵交辦的事情做釐清。那時候針對她的詢問跟盧先生確認，盧先生有去地政事務所調閱相關資料，在產權上是沒有問題的，伊有回報給羅詠茵，後來都是價格上的問題。盧先生有帶伊去現場看，當時羅詠茵不出面，都是委託伊，叫伊幫她處理這件事情，調查時伊看到系爭房屋當時有人在使用，出賣人有出租給別人使用，伊有看過也有拍照片給羅詠茵看，當時有講到如果羅詠茵有購買的話，可否提早終止租約，盧先生詢問屋主後給伊的答覆是可以，但原則上以租約到期為主，伊記得隔沒幾個月租約就要到期了，盧先生有告知室內面積不到30坪。所以羅詠茵是清楚外面公設的問題及室內的問題。後來系爭房屋有請盧先生去議價，議價階段第一次斡旋，也就是簽訂系爭議價委託書、確認書是伊幫羅詠茵下的，之後她就要伊不要介入，因為中間有議價到一個她滿意的數字。當時著重點都在屋外公設使用上，她只有問伊公設問題如何解決，因為這會造成她的困擾，在第一次議價時，伊有建議之後她可以將7樓的部分也租下來，如果整層都是她使用的話，這些問題都不會存在了，但後來因為她叫伊不要參與，所以伊就不知道後面的情形等語綦詳（見原審卷第138頁反面至第141頁反面）。而證人何凡群與兩造間並無親屬、親戚或其他利害關係，且係受羅詠茵之委託始參與本件買賣，復經具結擔保其證言之實在，自無虛偽證述、自陷偽證罪責風險，而故意偏頗呈瑞公司之理，堪認其前揭證述為可採，

㈢又證人盧省任於另案返還價金事件證述：大約在103年5月份左右，伊從何凡群那邊接觸到羅詠茵，何凡群有跟伊說買主對系爭房屋仍有些疑慮，例如公設是否有遭隔壁戶占用、坪數是否有短少、大樓地下室為何還空置無法使用等，伊就開始處理這些問題，伊到市政府很多趟，有去跟地政局申請系爭大樓竣工圖，只要跟房子有關的局處伊都跑了，要釐清公設部分也就是走道、電梯、廁所跟地下室的歸屬，還有詢問政府發的權狀是否有短少，後來伊在103年6月份左右帶店長及羅詠茵到系爭房屋現場、地下室，一一跟她解說。在查竣工圖後，7樓走道在登記上與系爭房屋各一半，電梯出來的那一塊劃給7樓，後面廁所直到公用電梯是劃給系爭房屋。系爭房屋出來如要走到電梯，要經過的通道在登記上是7樓的，但7樓如要走到廁所跟公用樓梯，就要走登記在系爭房屋的通道，據伊詢問市政府結果，雖然登記各自所有，但仍不能佔為己有。伊調完竣工圖後就發現7樓和系爭房屋分戶分的不是很好，在登記上都各有一半的通道，但沒有誰占用誰的問題等語（見本院卷第17至21頁）；另證人張鈞凱證稱：本件受劉美君委託銷售主要負責處理的是仲介盧先生，但遇到狀況時伊會從旁協助，這個案子大概是103年8月份左右發生產權問題時伊開始協助。本件是何凡群主動找上伊公司，他是羅詠茵的委託人，何凡群有來公司出價，並出具授權書表示可以代理羅詠茵，羅詠茵有透過何凡群跟伊等講說要買的系爭房屋通道有被占用。後來羅詠茵自己找上伊等，有到店裡交辦一些事情就如手寫內容（見原審卷第18頁），羅詠茵當時知道廁所登記在系爭房屋範圍，及電梯前通道劃給7樓，但認為這部分應屬公設。她並交辦伊等跟（7樓）卓先生協調，7層廁所有兩間，羅詠茵希望從中間劃成內外兩間，系爭房屋使用裡面那間廁所，這樣他們就盡量不會經過電梯前的通道等語（見本院卷第62至63頁）。是前述證人均證稱羅詠茵在伊公司帶看前，即曾透過何凡群就系爭房屋所在之7樓走道、電梯、廁所等歸屬，要求認有釐清之必要。參以另案返還價金事件之證人卓彩玉證稱：羅詠茵應為該大樓5樓使用人，並已使用5樓一段時間等語（見本院卷第61至62頁）；證人盧省任於本院審理時亦證述：據了解羅詠茵在該大樓也有房子，是否登記其產權無法確定，但她對這棟大樓非常清楚等語（見本院卷第112頁）。而羅詠茵就此並無反對之陳述。

㈣是綜合前述證人之證述，證人何凡群明確證稱當初係羅詠茵主動想要購買系爭房地而委其出面議價，在議價之前，羅詠茵即已知悉系爭房屋有部分作為公共廁所、公共走道使用，且室內面積少於30坪等情，並主動要求伊釐清確認。足徵羅詠茵在該等爭議尚未釐清獲致其滿意結果前，即已願於103年5月21日委託證人何凡超出價3,950萬元購買系爭房地，並簽訂系爭確認書、議價委託書及支付保證金即面額60萬元之合作金庫票據，委請呈瑞公司代為議價，具體承諾議價成功後給付50萬元仲介報酬，並詳細約明各期價款付款條件、稅費及規費負擔方式，暨議價成功保證金即轉為購屋定金一部；若賣方違約不賣或不依約履行，應加倍退還買方保證金，買方違約不買或不依約履行，則保證金由賣方沒收，以解除買賣契約，及預定103年8月4日簽訂買賣書面契約等內容。嗣於親自出面後，雖書寫字條列明待處理問題時，並同時已得就部分問題提出可能之建議方案，甚至慮及系爭房屋現裝潢有無佔7樓坪數，及下任屋主重新裝潢應否內縮，同時要求住商（即呈瑞公司）提供最新竣工圖，以便設計師施工參考，並表明103年12月新屋主自己使用不續租，請仲介及原屋主明確告知現房客以免不必要糾紛等具體使用內容（見原審卷第18頁），益徵呈瑞公司主張羅詠茵在議價之前，即已知悉系爭房屋有部分作為公共廁所、公共走道使用，且室內面積少於30坪等情，而仍委請證人何凡群議價，並簽立系爭確認書及系爭議價委託書，伊係因羅詠茵質疑系爭房屋之私有公用部分，如公共走道、公共廁所等有遭隔鄰占用等情事要求伊提出說明，所以事後方於103年5月26日向臺北市政府工務局調取系爭房屋之竣工圖（見原審卷第19至24頁）以證明產權無瑕疵，否則羅詠茵豈會於現況尚未改變前，又私自另與羅美君簽訂買賣書面契約等詞，應較羅詠茵前述抗辯為可採。從而，羅詠茵既已知悉系爭房屋有部分作為公共廁所、公共走道等使用，而室內面積少於30坪等情事，自不得事後再以此為由，依民法第88條、第259條錯誤或瑕疵要求撤回系爭議價委託及解除該買賣契約，故其於103年9月2日、12日以存證信函為撤回系爭議價委託及解除買賣契約之意思表示，難認有理，而不生效力。

有關呈瑞公司請求劉美君、羅詠茵分別給付仲介報酬158萬元、50萬元有無理由，及該報酬數額應否酌減部分：

㈠按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。本件呈瑞公司已於103年5月21日居間劉美君與羅詠茵就系爭房地成立買賣契約，業如前述。。則呈瑞公司主張羅詠茵應依系爭確認書已約明之仲介報酬數額給付其50萬元，及劉美君應依系爭委售契約第5條第1項約定（見原審卷第10頁），給付其按系爭房地成交價3,950萬之4％計算之仲介報酬158萬元，自屬有據。

㈡劉美君雖辯稱：伊於103年5月21日簽認系爭議價委託書時，呈瑞公司承諾僅向伊收取30萬元仲介報酬，故僅得向伊收取此數額報酬云云，並舉證人盧省任之證述、與盧省任之對話錄音及譯文暨住商不動產空白服務費確認單為佐（見本院卷第83至92頁為佐）。然呈瑞公司否認曾與劉美君簽立其所述服務確認書，證人盧省任證稱：本件成交3,950萬元是後來出的價格，一開始沒出這麼高，後來才加到這麼高，伊有告訴劉美君買方有出到這個價格，問她是否願意出售，劉美君跟伊提到服務費的問題，希望少收一些，伊是公司員工只能往上呈報，由公司決定這個服務費可不可以接受，由於這個案子買賣雙方後來都不願意出來簽約（即兩造所稱之買賣書面契約，以下所稱「簽約」均同），所以服務費還沒辦法跟她們談到多少公司可以接受。伊忘記劉美君當時提出服務費30萬還是60萬的意見，因為這件根本沒有簽約，所以不可能確認服務費。在那之前服務費都可能浮動，如果真的有簽約，一定會給買賣雙方一張經過公司蓋章簽名的服務確認單。伊可能有拿過服務確認單給她簽，但是否成立，必須要公司簽章，如果公司同意有簽，一定會給她一份。劉美君所提錄音譯文雖是伊和她的對話沒錯，當時劉美君找伊談要買大安國宅1樓的房屋，並有談到系爭房屋服務費問題，之前她就跟伊提到希望減少服務費，請伊跟呈瑞公司陳報，當時伊已離職，劉美君被一審判要賠呈瑞公司一筆錢，她希望減少一些和呈瑞公司和解。劉美君在跟伊對話中一直提到服務確認單，不知當時是否要混淆伊，但伊有不斷提到不管仲介費多或少，都要簽約成立後才算，並經公司蓋章認可等語綦詳（見本院卷112至113頁）。而觀諸該錄音譯文（見本院卷第84至91頁），可知兩人之對話過程確由劉美君設題提問，盧省任僅被動或順應劉美君而消極回應，並數度欲中斷此話題，然劉美君仍持續發問，盧省任雖有提及付斡旋時，劉美君有寫過一張確認單，好像是50還是30（萬元），但亦一再強調當時並沒有改合約約定的仲介報酬，因為買賣雙方尚未透過呈瑞公司直屬代書簽約；如有簽約時，伊會再請劉美君寫一張真正的服務費確認書，一式二份，雙方各執一份，呈瑞公司還會開發票給她，之前算事先談的，公司會算成本看看可不可以做，尚不生效力等情，經核與其前揭證述內容大致相符。是劉美君縱前曾簽立所稱之30萬元服務確認書予證人盧省任轉交呈瑞公司，然此數額既尚未獲呈瑞公司明確表示同意，並欲保留至劉美君、羅詠茵確透過該公司所屬代書簽約時，亦即已「順利履約」時，始會再與劉美君簽署正式服務費確認書，並開立發票連同該正式之服務費確認書交劉美君收執，以做為渠等合意確認之服務費數額及憑證，斯時方生效力。從而，劉美君辯稱呈瑞公司已應受其前書立之服務確認單之數額所拘束，而僅得向其請求30萬元云云，並無可採。

㈢劉美君雖再辯稱本件係羅詠茵於103年5月21日買賣契約成立後決定不買，其雖事後與羅詠茵達成和解，返還其定金，然呈瑞公司依系爭委售契約第8條第5項約定，僅能請求該定金半額30萬元之仲介費云云。查系爭委售契約第8條第5項約定：「不動產買賣契約成立後，如買方違約不買，致定金或已付價款由委託人沒收，或已取得買方給付違約賠償者，委託人應支付該沒收定金或已付價款或違約賠償之50％予受託人（但不得逾約定之服務報酬，…），以作為該次委託銷售服務報酬之支出費用，且不得再收取服務報酬（受託人另覓買方成交者不在此限）。如委託人放棄或減少沒收之金額，仍應依得沒收金額2分之1計算，給付服務報酬予受託人」（見原審卷第11頁）。其適用前提係因可歸責於買方違約不買，賣方因而沒收定金或已付價款，或已取得違約金賠償時，始有其適用。然本件劉美君、羅詠茵就系爭房地於103年5月21日簽署系爭議價承諾書，以3,950萬元成立買賣契約，嗣雖於同年11月5日在未透過呈瑞公司指定代書承辦之情況下，自行簽立不動產買賣契約書，約定總價3,910萬元，嗣更於同年12月4日協議劉美君撤回103年5月21日議價之意思表示，並返還保證金60萬元予羅詠茵（見原審卷第74至77、102頁）。然由前述103年11月5日約定之買賣總價3,910萬元與同年5月21日議定之買賣總價3,950萬元，兩者僅僅相差40萬元，復協議同意劉美君撤回議價之意思表示等舉動，且仍為現況交易，並無因上述公共走道、公共廁所等而受影響，可知渠等間始終存有買賣之真意，應係為規避仲介費之給付，始為前述行為，自難認羅詠茵有違約不買之情存在，而有前述約款之適用，否則買賣雙方僅需刻意製造違約不買之表象，再以此謂完成居間之呈瑞公司僅能向劉美君收取羅詠茵已付定金之半額，而自行調整應付仲介報酬之數額，顯不符事理，難謂為前述約款之適當解釋。是劉美君辯稱其僅須給付定金一半即30萬元予呈瑞公司，亦無足取。

㈣末按，約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。民法第572條固定有明文。然考其立法及修正意旨，係因居間人每乘報酬給付義務人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，是居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已經給付，即亦不許委託人請求返還，以維持公益。查不動產經紀業管理條例第19條規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」；另依內政部89年5月2日台（89）內中地字第0000000號函訂定及89年7月19日台（89）內中地字第0000000號函修正之「不動產仲介業報酬計收標準規定」，則規定不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%或一個半月之租金（見本院卷第151、152頁）。本件買賣契約成交價金為3,950萬元，呈瑞公司約定向劉美君之仲介報酬為實際成交價之4％即158萬元，另向羅詠茵收取之仲介報酬則為定額50萬元（約實際成交價之1.27％），合計未逾上開不動產仲介業報酬計收標準規定之最高限額。又呈瑞公司與劉美君就系爭房地於103年3月14日簽訂系爭委售契約，由劉美君委託呈瑞公司銷售系爭房地，委售總價為4,480萬元。嗣呈瑞公司覓得羅詠茵為買方，出價3,950萬元購買系爭房地，經呈瑞公司代為與劉美君議價後，而於103年5月21日議價成功並成立買賣契約，雖可認其僅費時2個多月即完成前述居間。然在前述議價過程及103年5月21日劉美君、羅詠茵簽立系爭議價委託書之後，羅詠茵因系爭房屋有前述部分作為公共廁所、公共走道使用，且室內面積少於30坪等情，其釐清尚未獲羅詠茵滿意之結果，而交辦呈瑞公司應與系爭房屋隔鄰卓先生協調前述權屬及使用劃分問題，已如前述，且證人盧省任證稱；伊為了這些問題曾先後向臺北市政府調竣工圖及詢問確認梯間走道歸屬種種問題，並跑過地政將近10次，確認坪數無短少，前述公共空間要共同使用，不能各自佔為己有，後來呈瑞公司人員還有和羅詠茵去現場拿著圖實際帶看並且解說相關問題，並協調系爭房屋與隔鄰7樓屋主到臺北市松山區調解委員會去調解，惜因7樓屋主出價過高而未談成，後去臺北市政府就買賣糾紛進行協調，協調結果羅詠茵提出要劉美君減少價金，這個問題她會自行處理，劉美君雖願減少價金，但雙方重點是都不付仲介費，呈瑞公司回覆無法接受，這段時間劉美君還是有請伊一直去和隔鄰7樓協調公共空間問題，並去協調多次，最後7樓屋主告訴伊劉美君、羅詠茵已就系爭房地過戶，伊還去跟他協調什麼，才發現產權已經移轉，羅詠茵提出這麼多問題最後還是願意向劉美君買等語；證人張均凱證稱羅詠茵於呈瑞公司處理過程中沒有講過水表的問題等語綦詳（見本院卷第110頁反面至第112頁、第63頁），並有呈瑞公司向臺北市政府工務局調取系爭房屋竣工圖、臺北市松山區調解委員會調解通知（見原審卷第21至25頁），及劉美君提出之呈瑞公司在103年10月23日於臺北市政府調解時，曾表達願讓步僅向渠等各收取45萬元之仲介費，但仍未獲渠等同意之資料可稽（見本院卷第140頁）。足見呈瑞公司於103年5月21日就系爭房地完成居間後，仍耗費相當之時間、人力及精力，欲協助兩造順利完成履約，然劉美君、羅詠茵始終存有買賣真意，並因無上述公共走道、廁所等或羅詠茵另稱之水表問題而影響，卻意圖規避其仲介費之給付，而以前述方式按現況於103年11月5日另行簽立不動產買賣契約書，嗣並完成過戶，顯悖於誠信。故呈瑞公司就系爭房地買賣，已為劉美君、羅詠茵進行前述議價、磋商、協調等事務，後來雖未實際協助渠等處理過戶、點交等事宜，然此係因劉美君、羅詠茵自行以前述方式就系爭房地完成買賣過戶所致，非可歸責於呈瑞公司。是綜合上情以觀，難認兩造前述約定之報酬數額有過鉅而顯失公平之處。故劉美君、羅詠茵依民法第572條規定請求酌減，亦無可採。

綜上所述，呈瑞公司先位依系爭委售契約第11條第1項第2款約定，請求劉美君給付268萬8,000元，及自104年6月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。備位依民法第568條第1項規定、系爭委售契約第5條及系爭確認書約定，請求劉美君給付158萬元及自起訴狀繕本送達翌日即104年4月3日（見原審卷第49頁）起至清償日止按年息5％計算之利息；羅詠茵給付50萬元及自起訴狀繕本送達翌日即104年4月4日（見原審卷第50頁）起至清償日止按年息5％計算之利息，則為有理由，應予准許。原審就上開不應准許即先位部分，駁回呈瑞公司，及就上開應准許部分（即備位判命劉美君、羅詠茵分別給付158萬元、50萬元本息部分），為劉美君、羅詠茵敗訴之判決，並為供擔保得、免假執行之諭知，均無不合。呈瑞公司、羅詠茵各就其敗訴部分提起上訴，另劉美君就原審判令其給付超過30萬元部分提起上訴，均指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴均應駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第七庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。