臺灣高等法院 - 105年度重上字第927號（給付違約金等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　105年度重上字第927號上　訴　人　曨盛不動產仲介經紀有限公司法定代理人　鄒茂能上　訴　人　詹廷有即詹地政士事務所訴訟代理人　鄒茂能上　訴　人　陳重益訴訟代理人　陳進興律師複代理人　　徐嘉明律師上列當事人間請求給付違約金等事件，兩造均對於中華民國105 年9月7日臺灣新竹地方法院104年度訴字第931號第一審判決各自提起上訴，本院於106年8月29日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人陳重益下列第二項之訴，及該部分假執行之聲請，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。上訴人曨盛不動產仲介經紀有限公司、詹廷有應再給付上訴人陳重益新臺幣伍拾伍萬伍仟柒佰捌拾玖元。上訴人陳重益之其餘上訴、上訴人曨盛不動產仲介經紀有限公司、詹廷有之上訴均駁回。第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由上訴人陳重益負擔百分之十七，餘由上訴人曨盛不動產仲介經紀有限公司、詹廷有負擔。本判決所命給付於上訴人陳重益供擔保新臺幣壹拾捌萬伍仟元後得假執行，上訴人曨盛不動產仲介經紀有限公司、詹廷有預供擔保新臺幣伍拾伍萬伍仟柒佰捌拾玖元後得免為假執行。事實及理由壹、程序部分：按解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司之清算人在執行職務範圍內，為公司負責人；公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限，公司法第25條、第8條第2項、第322 條第1項分別定有明文。故公司解散後，應進行清算程序，在清算完結前，法人之人格於清算範圍內仍然存續，必須待清算完結後，公司之人格始歸於消滅。查上訴人即被上訴人曨盛不動產仲介經紀有限公司（下稱曨盛公司）於民國（下同）101年10月17日解散，復經主管機關以103年8月21日經授中字第1033361593號函為解散登記在案，惟迄未進行清算等情，有公司資料查詢在卷，並據曨盛公司法定代理人鄒茂能承認屬實（見本院卷第92頁背面），應認曨盛公司之法人格尚未消滅，爰列鄒茂能為其法定代理人，合先敘明。貳、實體部分：一、曨盛公司及詹廷有即詹地政士事務所（以下合稱二人為曨盛公司二人）於原審起訴及於本院主張：兩造於102年10月31 日訂立土地開發合建契約書（下稱系爭契約），由被上訴人即上訴人陳重益（以下逕稱其姓名）提供坐落於新竹縣○○鄉○村段0000○0○○0○○0地號土地共3筆（下稱系爭土地），由曨盛公司二人出資於系爭土地上建設後，將各農作區出賣，所得價金由曨盛公司二人分得55%，陳重益分得45%。系爭契約期限自簽約時起2年（即至104年11月1日止），並於訂約時，曨盛公司二人共同交付陳重益保證金新臺幣（下同）150萬元及100萬元本票一張。因陳重益未遷移彈藥庫、靈骨塔、塗銷抵押權登記，及曨盛公司二人已經依約買受系爭土地。依據系爭契約第2條第2款約定，陳重益應於「全部銷售交地交屋完畢或合建契約期滿」將保證金返還，詎陳重益不為返還，曨盛公司二人乃於104年10月24日以竹東郵局 296號存證信函催告，應於同月31日前返還保證金，陳重益仍未置理。依系爭契約第9條約定，未返還保證金時，應賠償兩倍保證金價額之違約金，故請求陳重益給付450萬元。而曨盛公司二人既按約定履約，故不生回復原狀之問題，且縱使需負責回復原狀，陳重益所提回復原狀估價僅需208,740元。又有關仲介費555,800元為簽約仲介費，並非銷售土地之仲介費，故陳重益請求返還為無理由。並上訴聲明：㈠原判決不利於曨盛公司及詹廷有二人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，應駁回陳重益於原審反訴之請求。㈢陳重益應給付曨盛公司及詹廷有450萬元，及自請求之日起至清償日止按年利率5%計算之利息。㈣願供擔保請准假執行。並答辯稱：對造上訴駁回。二、陳重益則於原審提起反訴及於本院主張：伊於簽約後已提供完整土地及使用權狀同意書，已依約完全履行，並未違約，無違約加倍返還保證金情事。就保證金150萬元部分，曨盛公司二人以仲介費66萬元名義，從保證金內扣除，故伊僅實得84萬元。因曨盛公司二人僅售出系爭土地區分成19塊中之3塊，應退還剩餘16塊土地之仲介服務費共555,800元（計算式：660,000×16/19＝555,800元）。又系爭土地是因為曨盛公司二人內部爭議，導致僅售出三塊，其餘土地乏人問津至今荒廢。依系爭契約第6條，得請求曨盛公司二人依系爭契約第7條回復原狀，逾期達兩個月時，得沒收保證金並解除契約。另依契約第7條，無法復原時即賠償伊損失。而曨盛公司二人於訂約後，將系爭土地上原有果樹、花木、小木屋、水電管路等設施破壞廢除，依新竹縣農作物估價基準換算後共為1,285,103元，且因系爭地貌已經無法回復原狀，故請求曨盛公司二人賠償。並上訴聲明：㈠原判決駁回陳重益下列之訴暨命負擔訴訟費用部分廢棄。㈡曨盛公司及詹廷有應再給付陳重益回復原狀費用1,076,360元（陳重益於原審主張回復原狀費用1,285,103元，扣除原審判准之208,740元，敗訴金額為1,076,363元，陳重益僅就1,076,360元上訴，其餘金額已經確定）及返還陳重益555,800元。㈢曨盛公司及詹廷有之上訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠兩造曾於102年12月31日訂定系爭契約，由陳重益提供橫村段1088之1、之2、之4地號共3筆土地，由曨盛公司二人出資開發，將來出售價金由曨盛公司分得55%，陳重益分得45%。㈡訂定系爭契約書時，曨盛公司二人曾交付150萬元及1百萬元本票一紙與陳重益；惟150萬元部分扣除66萬元仲介費。㈢本件契約於104年11月1日簽約屆滿2年日止，僅有售出系爭土地中編號A2、A3、B5三塊土地。㈣曨盛公司二人曾於104年10月24日函催陳重益返還保證金150萬元。四、本件主要爭點為：㈠本件兩造究係何人違約？㈡曨盛公司二人依據民法第250條、契約第2條、第9條請求陳重益給付違約金共450萬元，有無理由？㈢陳重益依據系爭契約第7條約定訴請曨盛公司二人給付回復原狀損害賠償，有無理由，若有理由其金額若干？㈣陳重益請求返還保證金，有無理由，若有理由其金額若干？五、本件係曨盛公司二人違約：㈠查依據系爭契約第1條及第5條約定，陳重益應履行事項是提供所有系爭土地，供曨盛公司二人開發、建造、銷售；建築材料、營造施工、及合建期間衍生之費用、銷售廣告、仲介等費用，均由曨盛公司二人負責等（見原審卷一第11頁），而陳重益已經完全依約履行，並無違約情事。同契約第6條約定「本約乙方(即曨盛公司二人)應於簽約之日起一個月內開工，於開工日起半年內開始銷售；合建契約自簽約日起兩年為限，屆期如未全數售出；剩餘之區塊均由乙方承購。但如遇天災等不可抗拒之原因或雙方之同意得延長之。」等語（見原審卷一第12頁）。依據契約真義，兩造若於簽訂系爭契約日起2年內，未能將系爭土地全數售出，曨盛公司二人應依據契約第6條約定，就未銷售部分予以承購。而本件契約於102年10月31日簽約，至104年11月1日屆滿2年，僅有售出系爭土地中編號A2、A3、B5三塊土地，且曨盛公司二人復未舉證有任何不可歸責之原因致未能按約定期間售清，或兩造同意延長之，則顯然曨盛公司二人已經違背系爭契約第6 條之約定而違約。㈡曨盛公司二人辯稱：已經在103年1月16日與陳重益議價購買系爭土地，並提出陳書益書立之收據一紙（見本院卷第25頁）及以證人彭文龍為證，為陳重益所否認。核對上開收據是記載「收到吉豐土地開發有限公司兌現本票252208號新台幣100萬元」。經查此本票即曨盛公司二人於簽訂系爭契約時交付陳重益作為保證金之本票，為曨盛公司二人所不爭，依據系爭契約約定，曨盛公司二人本來就有交付保證金之義務，其以現金代替原交付之本票，僅是完成原來交付保證金之義務，並不能證明兩造對系爭土地有另成立買賣契約。況 102年10月31日才成立系爭契約，於系爭土地開發合建尚未期滿，即將系爭土地改出售曨盛公司，已不合理。若有特殊狀況兩造確實改成立買賣契約，以曨盛公司二人均以土地仲介、移轉為專業，為何不訂立書面之買賣契約，顯不合經驗法則。且買賣契約關於出售土地範圍是否與原開發合建範圍一致，價金如何計算及交付等買賣契約必要之點，曨盛公司二人均不能證明已經兩造合意，故所主張已經成立買賣契約，並非可採。而證人彭文龍原為曨盛公司經理，難免偏頗，對於相關經過復不清楚，且背離上情，其陳述自不足採。㈢曨盛公司二人復辯稱：當時有約定陳重益應遷移系爭土地旁之靈骨塔及彈藥庫，因陳重益未遷移導致合建案銷售失敗降價出售，若陳重益無承諾遷移，根本不會與之訂約云云。經查若有約定遷移靈骨塔、彈藥庫，否則將導致系爭合作方案失敗，則曨盛公司二人對此重大事項顯應訂入契約之內，作為重要條款，甚至要求陳重益應課時遷移，否則應負相當之賠償責任，然本件系爭契約對此全未著墨。曨盛公司二人雖辯稱要求遷移靈骨塔是重要事情，須經專業人士擇吉日遷移，及陳重益稱彈藥庫租賃屆期就不會續約，因之未訂入書面云云。惟依據一般社會經驗，遷移靈骨塔及彈藥庫是何等困難之事，況靈骨塔及彈藥庫並不在系爭土地內，有地籍圖謄本可稽（見本院卷第312頁），非陳重益能輕易達成遷移，衡諸常情豈陳重益口頭答應就予遽信，更應訂入系爭契約，而曨盛公司二人均專業人士，對此更有專業經驗，豈會輕易相信，而擇日搬遷原可預訂一相當周延之期間，將此訂入系爭契約內並不困難，此所辯應係事後卸責之詞而不足採。㈣曨盛公司二人更辯稱：依據系爭契約第8點，陳重益應保證合建土地產權清楚，....原設定抵押權之塗銷由陳重益負責理清，陳重益並未依照約定塗銷系爭土地之抵押權，自係違約云云。查系爭契約固然如是約定，然查曨盛公司二人亦自認系爭抵押權是經以銷售二筆土地後所得買賣價金以塗銷之等語（見本院卷第23頁）。則因系爭土地屬於陳重益所有，以銷售二筆土地後所得買賣價金塗銷，於103年11月25日取得新竹縣橫山地區農會抵押權塗銷同意書（見本院卷第40頁）後辦理塗銷，並不影響合建事務之進行，曨盛公司二人並未舉證當時對此曾為反對之表示，則兩造認同以此方式辦理塗銷抵押權之設定，尚難認定陳重益未依約塗銷，此部分所辯仍不足採。何況若依曨盛公司二人主張，兩造有約定陳重益應遷移靈骨塔、彈藥庫及塗銷抵押權登記，在陳重益均未履約之情況下，曨盛公司二人何以願出價購買，所辯均顯然矛盾，違背社會常識，而不足憑採。六、曨盛公司二人依據民法第250條、契約第2條、第9條請求陳重益給付違約金共450萬元，並無理由：查系爭契約第2條及第9條雖約定曨盛公司二人應交付保證金250萬元（含現金 150萬元、本票100萬元）。陳重益應於全部銷售交地交屋完畢或合建契約期滿時，將全部保證金返還，且如陳重益違約時，須賠償曨盛公司二人施工之工程損失及其他因該工程所支出費用，及所收受保證金額雙倍之違約金等語。惟系爭契約第7條亦約定「前項有逾期時或有違反法令之情事發生，不論標的是否尚能完工，乙方（指曨盛公司二人）皆需復原；且逾期達兩個月時，甲方（指陳重益）得沒收保證金並隨時解除本契約。」等語（見原審卷一第11、12頁）。即若土地開發計畫有逾期或2年簽約期屆至，曨盛公司二人針對承購部分有逾期達2個月時，陳重益得主張沒收保證金並隨時解除契約。而系爭契約是曨盛公司二人違約，已如前述，從系爭土地之現場照片（見原審卷一第162至164頁）可知，曨盛公司二人仍未就合作土地予以回復原狀，此亦為曨盛公司二人所不否認。則陳重益除在104年10月29日以桃園府前郵局1378號存證信函（見原審卷一第20頁），催請詹廷有依約解決外，並於原審105年1月4日，以民事答辯狀㈡，請求曨盛公司將剩餘區塊土地復原交還及賠償損失，並沒收所交付之保證金。再於105年3月9日，以台北仁杭郵局105號存証信函通知，依系爭契約第7條後段規定，沒收曨盛公司二人交付之保證金（見原審卷一第135頁）。是陳重益依據契約第6、7條約定，解除契約並拒絕返還保證金於法有據。則曨盛公司二人依據民法第250條、系爭契約第2條、第9條請求陳重益返還保證金及兩倍之懲罰性違約金共450萬元，顯失所據。七、陳重益依據系爭契約第7條約定訴請曨盛公司二人給付回復原狀損害賠償，為有理由，其金額如下：㈠按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條第1、3項分別定有明文。㈡查系爭契約若自簽約日起2年內，未將全數土地售出，則曨盛公司二人理應依據第6條約定，就未銷售部分予以承購，若曨盛公司二人針對承購部分有所逾期，則陳重益主張依據契約第7條約定，以賠償代回復原狀，自有所據。關於曨盛公司二人應賠償回復原狀金額部分，因系爭契約第1條已約明由陳重益提供系爭土地及地上農作物，供曨盛公司二人興建開發休閒農場銷售；第5條約定相關興建開發休閒農場、建築材料、營造施工之出資及與標的有關之稅金、規費均由曨盛公司二人負責處理及支付等情，佐以契約附件之合建規畫藍圖，及農園廣告，提及系爭農園所需包含規劃如組合屋、植栽網室、園藝造景、生態池及雙車位等（見原審卷一第115、129至133頁），可知系爭契約係在陳重益提供之土地上，由曨盛公司二人就其地形、地貌予以整理，並就其上原種植之園藝等物予以變更現狀，是探究雙方合建契約終止後，需回復原狀之樣貌，僅須將曨盛公司二人就上開系爭土地上所添置之地上物予以拆除即可。否則系爭契約合建過程所有出資、銷售及規費均由曨盛公司二人負擔情況下，回復原狀尚須課以回復原始園藝林、小木屋及灑水水電系統之義務，將使曨盛公司二人之責任過重，有違雙方締約之真義及公允。況證人即兩造訂約後經受雇負責清理系爭土地之莊添增證稱：清理期間陳重益有在場，講說清理後的樹要種在哪邊，清下來東西如何處理，拆除小木屋有請我們把可用的東西放在旁邊等語（見本院卷第104、105頁），則拆除既然經陳重益同意，有用物資由其處理，是事後自不應要求曨盛公司二人應負責恢復至與未受清理前之相同原狀。是陳重益主張回復原狀應以新竹縣辦理土地徵收農作物與養殖畜禽及水產物查估基準（見原審卷一第144至152頁），為128萬5103元，並不足為據。證人黃國興所證述陳重益於87年至89年間設置吉豐市民農園時，種植果樹種類、棵數、價錢等，不足資為曨盛公司二人應回復原狀賠償金額之依據。依據曨盛公司二人所自陳系爭土地之地上物尚存樣品屋2個、道路、圍籬、網室及花架2個等情，有系爭土地之所存地上物之現場如反訴原證9照片（見原審卷二第5至7頁）可稽，自堪信實，核與曨盛公司二人針對目前系爭土地回復所提之被證10估價單（見原審卷二第10頁）內容項目，含路面打除、小木屋拆除、廢棄物清運、噴灑草籽及機具搬運費等相符，應認此部分回復原狀之金額20萬8740元為可採，是本件回復原狀之金額應以20萬8740元為合理，逾此部分尚不足採，應予駁回。八、陳重益請求返還保證金為理由，金額如下：㈠查系爭契約第7條是約定「前項有逾期時或有違反法令之情事發生，不論標的是否尚能完工，乙方（指曨盛公司二人）皆須賠償復原；且逾期達二個月時，甲方(指陳重益）得沒收保證金並隨時解除本契約。」，則只要曨盛公司二人逾時未銷售完畢或承購，即須負回復原狀責任，逾期二個月陳重益即得沒收保證金，是此保證金應為懲罰性違約金，合先敘明。㈡查如前述，曨盛公司二人依約定應交付保證金250萬元。曨盛公司二人雖交付現金150萬元，及本票100萬元。但現金部分，曨盛公司二人於102年10月31日簽立系爭契約同日，以陳重益須負擔仲介費66萬元為由，經扣除後陳重益實際收到之現金為84萬元，本票則由曨盛公司於103年1月16日以現金代替取回，曨盛公司二人於本院審理間亦不否認於應交付保證金150萬元中扣取66萬元作為仲介費（見本院卷第66、67 頁），合先敘明。㈢關於返還仲介費部分，陳重益主張是對造應交付完整之保證金，不應扣留，所扣金額應返還等語；曨盛公司二人則辯稱此費用與販售系爭土地服務費有關，係因曨盛公司為促成詹廷有加入系爭合作契約所收取之服務費等語。經查，細究曨盛公司收取本件仲介費66萬元之依據，係卷附之委託事項變更契約書（見原審卷二第24頁），該契約係於102年10月31 日簽訂，買賣標的土地為新竹縣橫山區橫山段，其中契約書內容於特約條款部分約定：「本人已詳閱契約內容願放棄三日審閱權地主同意支付服務費陸拾陸萬元整，分三次支付」等語，則曨盛公司主張應給付66萬元仲介服務費，雖有所據。㈣然查，依據前述，曨盛公司二人應交付保證金250萬元，有逾時或有違反法令之情事發生，陳重益得沒收保證金，本件陳重益當時收受之150萬元，經曨盛公司從中扣取66萬元，實收保證金僅為84萬元，曨盛公司二人亦陳稱：每售出一筆土地即應從所售出之土地價金中撥出仲介費用予仲介者等語（見本院卷第23頁背頁），因曨盛公司本身為本件開發合建案之當事人，並非單純之仲介人，自不得因之收取全額之仲介費，故依比例計算仲介費之分擔，應認公平合理。則陳重益主張系爭土地區分為19區塊，曨盛公司二人僅售出其中之3塊，僅得領受此3塊之仲介費，其餘依據16/19之服務費計算標準，共555,789元（計算式：660,000×16/19＝555,789 元，小數點以下4捨5入），所扣取之保證金應予退還，為有理由。九、綜上所述，曨盛公司二人依據民法第250條及系爭契約第2條、第9條約定請求陳重益返還保證金及兩倍之懲罰性違約金共450萬元本息部分，為無理由，應予駁回。陳重益依據系爭契約第7條約定請求曨盛公司二人給付回復原狀費用208,740元，並返還所扣取之保證金555,789元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。就上開應准許部分其中555,789元，原審駁回陳重益之請求，並駁回此部分假執行之聲請，尚有未合，陳重益指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。關於曨盛公司二人請求不應准許部分，原審駁回曨盛公司二人450萬元本息之請求，並駁回其此部分假執行之聲請，並就上開陳重益請求應准許部分，判命曨盛公司二人給付208,740元，並為准免假執行之宣告，均核無不合，曨盛公司二人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。陳重益其餘請求不應准許部分，原審駁回之，並駁回此部分假執行之聲請，並無不合，陳重益其餘上訴為無理由，應予駁回。本判決所命給付555,789元，兩造陳明願供擔保為准免假執行，均核無不合，爰定相當擔保金額准許之。十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。參、據上論結，陳重益之上訴為一部有理由，一部無理由，曨盛公司、詹廷有之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項本文、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 106 年 9 月 12 日民事第十庭審判長法官黃嘉烈法官邱琦法官高明德正本係照原本作成。陳重益不得上訴。曨盛公司、詹廷有如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 9 月 12 日書記官章大富附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院105年度重上字第927號

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