臺灣高等法院105年度上字第1051號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 107 年 03 月 28 日
• 法官: 陳容正、紀文惠、王怡雯

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 105年度上字第1051號上訴人即附
帶被上訴人　劉袈裟（原名劉袈湄）
訴訟代理人　張進豐律師
史崇瑜律師
被上訴人即
附帶上訴人　華登建設股份有限公司
法定代理人　陳愛華
訴訟代理人　方彥麒
訴訟代理人　劉君豪律師
複 代理 人　賴佳郁律師
被 上訴 人　聯創開發有限公司
法定代理人　劉玉素
訴訟代理人　劉俊法
蘇俊雄
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105 年6 月17日臺灣桃園地方法院103 年度訴字第1962號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，被上訴人華登建設股份有限公司為附帶上訴，本院於107 年3 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
附帶上訴駁回。
第二審訴訟費用，關於上訴（含追加之訴）部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項但書、第255 條第1 項第3 款定有明文。本件上訴人於原審訴之聲明第二項為：被上訴人華登建設股份有限公司（下稱華登公司）、聯創開發有限公司（下稱聯創公司，與華登公司合稱被上訴人）應自民國103 年11月起至門牌號碼桃園市○鎮區○○街000 號之透天店舖（下稱系爭房屋）修繕漏水完畢止，按月連帶給上訴人新臺幣（下同）1
萬5,000 元；上訴聲明就該項請求之金額追加為：被上訴人應自103 年11月起至系爭房屋修繕漏水完畢止，於104 年6
月17日前按月連帶給付上訴人1 萬5,000 元，自104 年6 月18日起按月連帶給付上訴人1 萬6,000 元（本院卷一第60頁反面、卷二第141 頁正反面），核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，其追加於法即無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：
㈠上訴人於102 年8 月30日，經由聯創公司之代銷，以2,100
萬元向華登公司買受該公司所建之系爭房屋及其基地，並已依約如數給付買賣價金及辦畢所有權移轉登記。詎上訴人於交屋後發現下述瑕疵並受有損害：⒈系爭房屋樓地板傾斜，致上訴人受有420 萬元價值減損之損害；⒉系爭房屋之立面應全部鋪設花崗石，惟上訴人拆除被上訴人於2 樓陽台外牆架設之售屋廣告看板（下稱系爭廣告看板）後，發現該部分外牆並未鋪設花崗石，上訴人因拆除廣告看板、自行鋪設花崗石而分別受有1,500 元、8 萬5,000 元之損害；⒊系爭房屋防盜系統設計為斷電時大門即自動開啟，故任何人均得自設置於屋外之電箱關閉電力藉以開啟1 樓大門，致防盜系統形同虛設，上訴人須拆除、重新施作鐵門及加裝一般鎖頭，致受有5 萬7,500 元之損害；⒋系爭房屋鐵捲門處出現裂縫，上訴人自行修補而受有2 萬元之損害；⒌系爭房屋漏水，上訴人自行修補而受有21萬元之損害；⒍因系爭房屋傾斜、漏水嚴重無法使用，上訴人須另以每月租金1 萬5,000 元（自104 年6 月18日調漲為每月1 萬6,000 元）向訴外人袁寶珠承租「桃園市○鎮區○○路00000 號1 、2 樓」（下稱龍南路房屋）作為營業使用，而持續受有租金損害。爰依民法第359 條、第179 條、第227 條第1 項、第231 條規定，請求華登公司賠償上開損害。
㈡聯創公司為華登公司代銷系爭房屋，明知系爭房屋有上述瑕疵或未依約履行之情，竟向上訴人表示均依約施工，自屬明知其所刊載之廣告有引人錯誤之處仍予以傳播或刊載，而對上訴人有侵權行為，爰依公平交易法第21條第5 項、民法第184 條第1 項前段規定，請求聯創公司就上訴人所受上㈠損害，與華登公司負連帶或不真正連帶賠償責任。
㈢爰依上開法條規定，求為命：⒈華登公司、聯創公司應連帶給付上訴人445 萬4,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉華登公司、聯創公司應自103 年11月起至系爭房屋修繕漏水完畢止，按月連帶給付上訴人1 萬5,000 元。⒊第1 項聲明部分，願供擔保，請准宣告假執行。（上㈠所示⒈至⒌項金額合計為457 萬4,000
元，上訴人就上開各項聲明請求之金額則僅按445 萬4,000
元計算。）
二、被上訴人之答辯：
㈠華登公司以：桃園市建築師公會鑑定認系爭房屋之傾斜程度非屬瑕疵，上訴人主張因傾斜瑕疵受有420 萬元之價值減損損害云云，非有所據；1,500 元拆除外牆招牌費用部分，華登公司同意支付；系爭房屋之銷售廣告載明係於店鋪1 樓之「正面柱」採用天然花崗石及搭配抿石子、石材，與「崗石店墅」、「崗石立面外觀」之說明並無違背；系爭房屋之防盜門禁系統採用價格昂貴之「安全斷電自動開啟陽極鎖裝置」，其特色即為斷電時大門會開啟，以確保住戶無逃生困難之虞，並無設計錯誤之情，更非屬瑕疵；上訴人所稱鐵捲門處裂縫，係為使鐵捲門順利升降之必然設計，並非瑕疵；上訴人通知華登公司有漏水情形後，華登公司即表示願意配合檢測與修繕，惟均遭上訴人拒絕，致漏水程度擴大，上訴人自屬與有過失且違反誠信原則，則其請求華登公司賠償高額修繕費用，自不應准許；系爭房屋之現況並不影響通常之居住及營業使用，上訴人另向他人租屋之租金自非可歸責於華登公司等語，資為抗辯。
㈡聯創公司除引用華登公司之答辯理由外，另以：聯創公司並未參與系爭房屋之興建，亦無明知或可得而知系爭房屋有何瑕疵或與廣告內容不符而仍予傳播、刊載之情，上訴人請求聯創公司與華登公司負連帶或不真正連帶之損害賠償責任，並無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命華登公司給付上訴人15萬7,627 元，及自103 年11月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並諭知得、免為假執行，及駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並為訴之追加，上訴及追加聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分：⒈被上訴人應連帶給付上訴人429 萬6,373 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⒉被上訴人應自103 年11月1 日起至104 年6 月17日止，按月連帶給付上訴人1 萬
5,000 元，自104 年6 月18日起至系爭房屋修繕漏水完畢之日止，按月連帶給付上訴人1 萬6,000 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。另華登公司就其敗訴部分為附帶上訴，附帶上訴聲明：㈠原判決關於不利於華登公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人答辯聲明：附帶上訴駁回。（原審駁回上訴人請求聯創公司給付15萬7,627 元本息之訴部分，未據上訴聲明不服，非本院審理範圍）
四、兩造不爭執事項（本院卷二第14頁至第15頁、第18頁至第19頁）：
㈠系爭房屋為5 層樓之透天店舖，係華登公司所興建，於完工前即委託聯創公司代銷，聯創公司為廣告代理業，華登公司為廣告主。上訴人經由聯創公司之代銷，於102 年8 月30日以總價2,100 萬元買受系爭房屋及其基地，並已依約交付價金並移轉所有權登記完畢。上訴人買受時，系爭房屋尚未完工，聯創公司有交付系爭房屋廣告示意圖予上訴人。此有系爭房屋及所坐落基地之買賣契約書、廣告可佐（原審卷第13頁至第30頁、第56頁、第123 頁至第125 頁）。
㈡系爭房屋於103年5月19日交屋，交屋時華登公司並未拆除正面2 樓陽台外牆所設置之系爭廣告看板，上訴人自行雇工拆除後發現看板後方之大樓外牆牆面並未鋪設花崗石。有照片、拆除看板估價單可稽（原審卷第31頁至第33頁、第36頁、第94頁反面）。
㈢系爭房屋有漏水之情形，有照片及建築師鑑定報告可稽（原審卷第34頁至第35頁、199 頁至第202 頁）。
㈣上訴人向袁寶珠承租龍南路房屋，約定租期為101 年6 月18日至111 年6 月17日共計10年，每月租金1 萬5,000 元，每3 年調漲1,000 元。有房屋租賃契約書可證（原審卷第38頁至第39頁）。
五、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條定有明文。又買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，應先由買受人就瑕疵存在之事實，負舉證之責。復因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。又債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應轉由債權人負舉證責任（最高法院77年度台上字第1989號判決意旨參照）。本件上訴人主張系爭房屋有下述瑕疵或不完全給付之情形，並致其受有損害，惟被上訴人否認之。經查：
㈠上訴人主張華登公司應支付拆除廣告看板費用1,500 元部分：華登公司就該項請求表示同意（原審卷第170 頁、第206
頁反面），故上訴人該部分請求自屬有理由。又華登公司雖表明無意就該部分為上訴（本院卷一第266 頁），惟因其附帶上訴聲明係就原判決對其不利部分請求全部廢棄（本院卷二第142 頁），故該部分仍屬本院審理範圍，附此敘明。
㈡上訴人主張系爭房屋有傾斜之瑕疵，致其受有房屋價值貶損420 萬元之損害部分：
⒈按依通常交易觀念，建築物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建築物所應具備之通常效用即包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建築物形體、結構並未缺乏上開功能，或上開功能並無受損之虞，即應認該建築物並無滅失或減少通常效用之情，而無物之瑕疵。上訴人雖主張系爭房屋有水平傾斜之瑕疵云云，惟查：原審囑託桃園市建築師公會鑑定系爭房屋各樓層頂板有無傾斜情事，由該公會採取水平儀測量高程差除以量測點水平距離之方式予以檢測，鑑定結論略以：「依桃園縣建築管理自治條例規定其誤差係指建築物高度、各樓層高度、縱向及橫向總長、其他部分尺寸或臨街騎樓線或指定牆面線部分，旨為訂定容許標準以視為符合核定計畫。惟並無各樓層面傾斜率之規定。. . . 在建築工程上衡量傾斜率的目的主要係為評估建築體受外力或基礎不均勻沉陷等現象，對於傾斜率之明確規定可見於施工損害鄰房鑑定之標準，. . . 然係針對房屋垂直傾斜率，仍無法論其本案之適用。由本案各樓層頂板之水平測量結果研判，其水平傾斜度大致上尚無明顯可議之處。惟其中位於2 樓樓板陽台處（即1 樓陽台頂板）H4-H5 間斜率最大為1/79.6，而位於2 樓居室內部（即1 樓居室頂板）H1-H2 斜率為1/288.3
，顯然陽台之水平傾斜度較內部明顯，. . . 可視為施工上之誤差，是否屬『樓層頂板傾斜』之容許誤差，如前述並無適用標準」等語，有置卷外桃園市建築師公會104 年7 月8 日第104038號建物糾紛鑑定報告書（下稱系爭建築師公會鑑定書）可參（該鑑定書第8 頁、第12頁）；鑑定人林鴻志建築師亦於本院106 年8 月24日準備期日到庭證稱：所謂水平就是指往地心方向的90度的平面，一般建築物施工多少會有局部的不平或是誤差，超過90% 的建物沒有辦法完全達到絕對的水平；其個人自住房屋水平傾斜的程度可能比系爭建物還大，其認亦無瑕疵。系爭房屋並無外力造成的樑柱歪斜，樓板的傾斜亦非樑柱所導致，應是施工的誤差等語（本院卷一第185 頁反面至第187 頁）。堪信系爭房屋之樓板雖局部有些許水平傾斜，然程度尚屬輕微而屬施工誤差之範疇，且係其他大部分建物施工時亦可能發生之通常狀況，況相關建築法規未就建物之水平傾斜程度為明文規範，可徵於通常情形下，水平傾斜之程度對於建物之安全性、穩固程度、使用耐久性並無明顯影響而無庸由建築管理單位特別加以規範，故自難以上開些許水平傾斜之狀況，遽認系爭房屋有何滅失或減少其通常效用之瑕疵。上訴人復未舉證證明買賣雙方約定或華登公司擔保系爭房屋之樓層板須達完全水平之程度，自亦難認有何滅失或減少契約預定效用之瑕疵。又系爭房屋之水平傾斜程度既非屬瑕疵，華登公司交付系爭房屋即屬符合債之本旨，而無不完全給付之可言。從而，上訴人依物之瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，請求華登公司減少價金、賠償損害云云，已乏所據。
⒉上訴人雖主張：系爭房屋水平傾斜之程度仍造成系爭房屋交易價值貶損云云，惟查：
⑴原審請求桃園市建築師公會補充鑑定系爭房屋樓層板水平傾斜狀況影響市場交易價值之程度如何，經該公會函覆略以：囑託鑑定旨為「如已超出容許範圍，則此傾斜狀況影響市場交易價值之程度為何？」鑑定結果已載明「並無各樓層樓面傾斜率之規定，其他建築法令亦未有針對此項明確規定」，故未作如已超出容許範圍之敘述。現場最大之測點間傾斜量為（H4-H5 ）1/79.6位於2
樓陽台（即一樓頂板）處，需藉由儀器測得。依鑑定人經驗研判，可能係屬局部施工精度問題，但未影響其功能。系爭房屋樓板面實難以由視眼察覺傾斜量，故鑑定人無法論及影響市場交易價值」等語，有該公會104 年10月13日（104 ）桃市建師鑑字第011-9 號函（下稱系爭補充鑑定函，原審卷第105 頁）附卷可參。鑑定人林鴻志建築師復於本院106 年8 月24日準備期日到庭證稱：（水平）傾斜度的誤差沒有一定的標準，也沒有任何研究證明水平傾斜率達到多少斜度以上，就會對人的心理產生影響，心理因素影響的價值並無一定的鑑定標準，本件是水平傾斜，沒可鑑定價值減損之依據，尤其如果斜率很小更難以判斷有價值減損。一般傾斜率是指垂直傾斜率而言，垂直傾斜有一定的斜率要修復或重建的標準，故可從修復或重建的費用來鑑定價值減損等語（本院卷一第186 頁正反面），益證系爭房屋之水平傾斜狀況並未違反任何標準，非屬瑕疵或不完全給付，而無交易價值貶損之可言。又依系爭建築師公會鑑定書之說明及鑑定人林鴻志建築師之證述，可知水平傾斜與垂直傾斜之狀況實非相同，故垂直傾斜之相關法規、資料、數據，非可作為判斷本件有無瑕疵或其損害額若干之依據，附此敘明。
⑵全國不動產估價師事務所106 年桃亮訴字第165 號鑑定報告（下稱系爭估價報告）結論雖認系爭房屋因傾斜所致之價值減損金額為177 萬8,700 元云云（置卷外系爭估價報告第29頁參照）。惟查：
①本院囑託全國不動產估價師事務所鑑定之前提及範圍明載：「㈠兩造當事人就系爭房屋有無樓層頂板水平傾斜之瑕疵有爭執，前經送請桃園市建築師公會鑑定如附件之鑑定報告所示。㈡請依建築師公會之鑑定結果，惠予鑑定系爭房屋『水平傾斜』之程度，是否有市場價值之損害，如有損害，其損害金額應為若干？」（本院卷一第105 頁），並提供系爭建築師公會鑑定書、補充鑑定函予估價師作為其估定有無價值減損及其減損金額之判斷依據，此並為製作系爭估價報告之估價師張子亮所自承（本院卷一第188 頁反面參照）。而系爭建築師公會鑑定書、補充鑑定函從未指稱系爭房屋之前樑或地樑有傾斜情形，更載明難以由視眼察覺傾斜量（原審卷第105 頁），惟估價師張子亮竟於系爭估價報告之「勘查結論」記載：「. . . 經建築師公會104 年現場測量，一樓頂板及前樑（二樓前陽台樓地板及地樑）傾斜，其傾斜率為：1/79.6（間距4.54公尺，高程差-5.7公分），可由外觀以肉眼觀察到傾斜之情形」（系爭估價報告第11頁），顯已違反系爭建築師公會鑑定書之測量結果，更與張子亮嗣後於本院到庭自承：其至現場勘查，實際樓地板的傾斜肉眼看不出來等語（本院卷一第187 頁反面）相悖反。張子亮嗣更表示其鑑定出來的價值減損係因系爭估價報告附件十第2 頁照片3 幀所示之「外觀瑕疵」所造成者等語（本院卷一第187 頁反面），可徵系爭估價報告顯已逸脫系爭建築師鑑定報告之測量結果，而自行恣意以上述所謂「外觀瑕疵」作為估算價值減損之依據，其估價前提已有未洽。又系爭房屋並無外力造成的樑柱歪斜，樓板之水平傾斜亦非樑柱所導致，而僅屬施工誤差之情，業經具有建築結構專業之鑑定人林鴻志建築師到庭證述明確（本院卷一第187
頁），故估價師張子亮證稱：依其經驗，1 樓上方的門楣傾斜（即其所謂「外觀瑕疵」）是2 樓地板水平傾斜所致云云（本院卷一第188 頁），更屬其自行臆測之詞，其依該錯誤之臆測所估算之房屋價值減損金額，更非可採。
②復按，不動產估價技術規則第14條規定：「不動產估價師應兼採2 種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取2 種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限」，其訂定意旨係為協調不同估價方法之估價結果差異，以決定適當價格，避免單一估價方法估價結果有失偏頗（本院卷一第152 頁參照）。惟系爭估價報告係以比較法、成本法決定房地總價後，再以「問卷調查法」評估「外觀瑕疵」對於系爭房屋價格之影響，復未說明有何情況特殊致僅能採取「問卷調查法」而非以兩種以上方法為本件鑑定之情，其估價方式既與不動產估價技術規則第14條規定相違，即屬可議。又估價師張子亮到庭說明其進行「問卷調查」之方式略以：訪問不動產估價師16人、仲介經紀商業團體代表2 人、地政士6 人，地政機關人員10人，並取得30份以上有效問卷（即如系爭估價報告第26頁所示），系爭房屋之「外觀瑕疵」有人認為不減損價格，也有人認為會影響，綜合問卷調查的結果計算，平均減損是5.225%，其看過系爭建築師公會鑑定書及現場勘查後，認為水平傾斜在內部沒有影響，但造成外觀上的影響，所以才就外觀的影響做價值減損的鑑定，其有對受訪對象告知整個損害的情形俾受訪者有確切的了解，也有看照片，但未提供系爭建築師公會鑑定書及補充鑑定函給受訪者，亦未告知系爭房屋各樓層的傾斜率，因其認為（傾斜率）之數字不影響價格；未告知受訪者二樓的室內傾斜率僅有288.3 分之1 ，因其認為不影響價格，但是陽台傾斜率比較大達79.6分之1 ，就有告知；其未將系爭建築師公會鑑定書第12頁結論「本案各樓層頂板之水平測量結果研判，其水平傾斜度大致上尚無明顯可議之處」告知受測者，因其認為那不是評估減損的依據，其去現場勘查看到因為樓地板傾斜造成外觀的傾斜，並認外觀的傾斜會造成價格的減損，所以就是針對外觀去評估價值減損等語（本院卷一第187 頁反面至第
189 頁），可徵估價師張子亮除以其自行認定之「水平傾斜造成外觀瑕疵」之錯誤前提作為訪問之依據外，更於訪問過程中選擇性隱瞞系爭建築師公會鑑定書之重要鑑定結論，再蒐集受訪者所為結論差異甚大之主觀臆測性回答，估算系爭房屋有177 萬8,700 元之價值減損，系爭估價報告之訪問過程既有上述諸多未洽之處，其結論當無可取。
③又依系爭估價報告附件十第2 頁照片所示，固可知系爭房屋有局部視覺上線條不平行或非垂直之情況，惟上開不平行、非垂直之狀況可以表面粉刷、貼地磚等設計手法加以校正（本院卷一第189 頁反面鑑定人林鴻志建築師之陳述參照），可徵上開狀況非因水平傾斜所致，而僅屬系爭房屋外表美觀與否之問題，洵不影響系爭房屋之通常效用；又上訴人未能舉證兩造就房屋外觀之平整程度有何特別約定，則系爭房屋局部不盡平整美觀之狀況，亦難認有何不符契約預定效用之情，附此敘明。
⑶綜上，系爭房屋水平傾斜之程度或局部外觀不盡平整美觀之情狀，均非屬瑕疵，復難據以認定華登公司有何不依債務本旨給付之情，是上訴人以系爭房屋有水平傾斜為由，依瑕疵擔保、不完全給付之法律關係，請求賠償價值減損之損害420 萬元，即屬無據。
㈢上訴人主張華登公司應於系爭廣告看板內牆面鋪設花崗石而未鋪設，上訴人自行鋪設而受有8 萬5,000 元之損害部分：經查，系爭房屋關於「建材及設施」之廣告文宣，就外觀之細節說明略為：「住家壹樓正面柱及造型採用花崗石、銹石採用豪華山型磚、豪華平磚，正面造型柱、窗框線板抿石子，現代藝術造型鍛造欄杆，壹樓採用抿石天然石片，四樓女兒牆正面貼文化瓦，結合歐式、日式造型. . . 店鋪壹樓正面柱採用天然花崗石、招牌採用黑晶鑽線板美觀大方，現代藝術造型鍛造欄杆，抿石子、石材搭配突顯整體宏偉之美」（原審卷第56頁），可徵系爭房屋僅係於「壹樓正面柱及造型」採用花崗石作為建材，其餘部分則係搭配石磚、抿石天然石片、文化瓦等建材，並非僅以花崗石作為外牆之單一材質；且觀諸系爭房屋買賣契約，亦無關於正面外牆須全部鋪設花崗石之約定（原審卷第13頁至第19頁），已難認華登公司依約負有應在系爭廣告看板內牆面鋪設花崗石之義務。上訴人雖主張：系爭房屋之廣告平面圖、宣傳告示牌、電子廣告看板上載有「崗石店墅」、「崗石立面外觀」等文字（原審卷第123 頁至第125 頁）云云，惟核上開宣傳文件並未就花崗石之鋪設範圍、位置、數量、方式等細節為說明，堪認僅係就系爭房屋之主要風格或重點材質為大致性的描述，亦難據此認定華登公司負有應於系爭廣告看板內牆面鋪設花崗石之義務。上訴人另稱：被上訴人僱用之銷售人員保證系爭房屋正面外牆全部鋪設「天然花崗石」云云，惟未舉證以實其說，亦難信實。從而，上訴人主張華登公司應在系爭廣告看板內牆面鋪設花崗石而未鋪設，並據以請求華登公司賠償其自行鋪設花崗石之費用8 萬5,000 元云云，即有未合。
㈣上訴人主張系爭房屋防盜系統設計不良，請求華登公司賠償其拆除及重新施作鐵門、加裝一般鎖頭之損害5 萬7,500 元部分：
經查，上訴人就其主張系爭房屋防盜系統設計不良，任何人均可由設置於屋外之電箱加以斷電後開啟大門云云，僅提出系爭房屋大門照片1 張為憑（原審卷第95頁、第31頁），惟依該照片尚難認防盜系統有何設計不良或錯誤之處，上訴人復未提出其他證據，更表示不再聲請調查任何證據（本院卷一第136 頁反面），則上訴人主張系爭房屋防盜系統設計不良，華登公司應賠償拆除及重新施作之損害5 萬7,500 云云，難謂已盡舉證之責，非可憑採。又華登公司已說明：上訴人所指設置於屋外之電箱實為抄度數用的電錶，不會影響供電，亦有加鎖防止他人開啟等語（本院卷二第10頁），益證系爭房屋防盜系統之設計並無安全疑慮，附此敘明。
㈤上訴人主張系爭房屋鐵捲門處有裂縫，上訴人自行修補而受有2 萬元損害部分：
依上訴人所提照片5 幀（原審卷第182 頁至第186 頁），固可看出鐵捲門上方收合處存有些許間隙，上訴人雖據以主張影響美觀而屬瑕疵云云，惟未舉證證明該間隙之存在有何滅失或減損系爭房屋之通常效用或契約預定效用情事，亦未證明其美觀程度有何違反契約約定標準或通常交易觀念之普遍標準之情，是上訴人主張該鐵捲門裂縫為系爭房屋之瑕疵或不符債之本旨云云，即非可信，從而，上訴人請求華登公司賠償修補裂縫之費用2萬元云云，非有所據。
㈥上訴人主張系爭房屋有漏水瑕疵，致其受有修補費用21萬元之損害部分：
⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。
⒉系爭房屋經鑑定確有漏水、白華等情形，有系爭建築師公會鑑定書可證（置卷外鑑定書第16頁），且為華登公司所不爭執，衡情當有影響系爭房屋遮蔽風雨之功能及居住生活之舒適，依社會一般通常交易觀念，系爭房屋自屬具有減少其通常效用、價值或品質之瑕疵。又系爭房屋漏水修復之費用為15萬6,127 元乙情，亦經系爭建築師公會鑑定書鑑定明確（置卷外鑑定書附件5 ），兩造復未能舉證證明該修復金額有何不合理之處，自堪採信。從而上訴人以系爭房屋有漏水瑕疵為由，依民法第359 條規定請求減少買賣價金，於15萬6,127 元之範圍內應有理由，華登公司對於該15萬6,127 元即無價金請求權存在。惟因上訴人業將全部買賣價金交付華登公司（兩造不爭執事項㈠），故華登公司受領其中15萬6,127 元，自屬無法律上之原因而受利益，並致上訴人受損害，上訴人依民法第179 條不當得利法律關係，請求華登公司給付15萬6,127 元，洵無不合。
⒊華登公司雖辯稱：華登公司知悉漏水後，擬由其簽約廠商進行修繕，如此即兩造均無須額外支出費用即可修復完畢，惟上訴人拒絕華登公司或簽約廠商入內修繕，致漏水情形擴大、費用增加，自屬與有過失且有違誠信原則云云。然本件確有漏水之瑕疵存在，既如上述，而華登公司未能舉證證明上訴人拒絕由華登公司或其指定之人進行修復之舉有何導致損害擴大之情及其擴大之程度，故其空言抗辯上訴人與有過失、有違誠信原則云云，均無足取。又上訴人與華登公司就系爭房屋係成立買賣契約之法律關係，民法第493 條關於定作人應先定期請求承攬人修補，承攬人不修補定作人始得自行修補之規定，於本件並無適用，附此敘明。
㈦上訴人主張系爭房屋有傾斜、漏水之瑕疵而無法使用，致須另向袁寶珠承租龍南路房屋作為營業使用而持續受有租金損害部分：
⒈按損害賠償請求權之成立，須其原因與被害人損害間有相當因果關係存在，所謂相當因果關係，係以行為人之行為所造成之客觀存在事實，依吾人智識經驗判斷，可認通常均可能發生同樣損害之結果而言；如有此同一條件存在，通常不必皆發生此損害之結果，則該條件與結果並不相當，即無相當因果關係存在（最高法院95年度台上字第449
號、90年度台上字第772 號判決意旨參照）。
⒉上訴人主張其向袁寶珠承租龍南路房屋之事實，固為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈣），惟查：上訴人所指系爭房屋水平傾斜部分，並不影響結構及居住之安全而非屬瑕疵乙情，業如上㈡所述，自難認上訴人有何因房屋傾斜致無法使用系爭房屋之情；又系爭房屋之漏水係發生於屋突層廁所及該樓樓梯間隔間磚牆底部，另於4 樓、3 樓梯間或牆面有白華現象（系爭建築師公會鑑定書第13頁），亦即其餘部分（含系爭房屋1 樓）並無漏水情形，審諸系爭房屋上開漏水程度，自非完全不能居住使用，尤以1 樓店面完全無漏水，更無不能營業、使用情事。又上訴人於
102 年8 月30日買受系爭房屋前，即於101 年4 月30日與袁寶珠就龍南路房屋簽訂長達10年（租期自101 年6 月18日起至111 年6 月17日止）之租約，有房屋租賃契約書為證（原審卷第38頁至第39頁），可徵上訴人本有長期承租龍南路房屋之計畫，則其依約給付租金，自與系爭房屋傾斜情形或漏水瑕疵無涉，而無相當因果關係，故上訴人請求華登公司賠償其持續支出租金之損害，即非有據。
㈧綜上，上訴人得請求華登公司給付之金額，為15萬7,627 元（1,500 ＋15萬6,127 元＝15萬7,627 元）。
六、上訴人依民法第184 條第1 項前段、公平交易法第21條第5
項規定，請求聯創公司與華登公司連帶負損害賠償責任部分：
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；廣告媒體業在明知或可得而知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤之虞，仍予傳播或刊載，亦與廣告主負連帶損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段、公平交易法第21條第5 項分別定有明文。
㈡上訴人雖以：聯創公司明知系爭房屋有傾斜、系爭廣告看板內牆面應鋪設花崗石而未鋪設、防盜系統設計不良、鐵捲門裂縫、漏水等瑕疵，而於銷售時故意隱瞞，並對上訴人傳播、刊載引人錯誤之廣告為由，主張聯創公司應依上㈠所示法條規定與華登公司連帶負賠償責任云云。惟查，系爭房屋並無傾斜、系爭廣告看板內牆面應鋪設花崗石而未鋪設、防盜系統設計不良、鐵捲門裂縫等瑕疵，業如上第㈡項至第㈥項所示，自難認聯創公司對上訴人有何故意或過失隱瞞瑕疵之侵權行為，亦無傳播或刊載明知或可得而知引人錯誤廣告之情。至系爭房屋之漏水，上訴人並未證明於銷售期間即已存在，亦難認聯創公司代銷時有何故意隱瞞或廣告不實情事；聯創公司復否認有何侵權行為或明知廣告不實而仍予以傳播、刊載之情，則上訴人依民法第184條第1項前段、公平交易法第21條第5 項規定，請求聯創公司應就上訴人之損害與華登公司連帶負賠償責任云云，即非有理。
七、綜上所述，上訴人依民法第359 條、第179 條規定，請求華登公司給付15萬7,627 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103
年11月8 日（原審卷第42頁送達證書所載）起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回上訴人之請求及假執行之聲請，及就上開應准許部分，為華登公司敗訴之判決，並為得、免假執行之諭知，均無不合。上訴人、華登公司就其等敗訴部分分別提起上訴及附帶上訴，指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，其等之上訴及附帶上訴均應駁回。另上訴人追加租金損害部分，亦無理由，應予駁回，該部分假執行之聲請，亦失所附麗，應一併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴、追加之訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 28 日民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 紀文惠
法 官 王怡雯
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 28 日書記官 劉維哲
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。