105年度上字第1110號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：106 年 05 月 23 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 105年度上字第1110號上　訴　人即被上訴人　何全生訴訟代理人　連一鴻律師被上訴人即上訴人　　莊慶昌訴訟代理人　楊偉奇律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國105年4月27日臺灣臺北地方法院103年度重訴字第566號第一審判決各自提起上訴，本院於106年4月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於：㈠主文第項命莊慶昌給付逾新臺幣柒拾柒萬參仟肆佰肆拾壹元本息部分，並該部分假執行之宣告；㈡主文第項關於駁回何全生後開第項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨㈢命莊慶昌負擔訴訟費用，及命何全生負擔訴訟費用逾百分之一部分之裁判均廢棄。上開廢棄㈠部分，何全生在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。莊慶昌應自民國一０三年九月十日起至騰空遷讓坐落如附表所示土地上之如附圖所示項目Ａ至Ｇ部分建物（面積合計二一六點六四平方公尺）予何全生之日止，按月再給付何全生新臺幣柒萬參仟壹佰零參元。莊慶昌其餘上訴駁回。第一審訴訟費用關於命莊慶昌負擔部分，及第二審訴訟費用關於莊慶昌上訴部分，均由莊慶昌負擔百分之九十三，餘由何全生負擔；第一審訴訟費用關於命何全生負擔逾百分之一部分，及第二審訴訟費用關於何全生上訴部分，均由莊慶昌負擔。本判決第三項所命給付，何全生於每期屆至時，各以新臺幣貳萬伍仟元供擔保後得假執行。但莊慶昌如各以新臺幣柒萬參仟壹佰零參元為何全生預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、上訴人即被上訴人何全生（下稱何全生）起訴主張：伊於民國（下同）102年1月10日將所有門牌號碼臺北市○○區○○路○0○0號房屋（即如附圖項目A至G所示，面積合計216.64平方公尺，下稱系爭建物）及基地出租予被上訴人即上訴人莊慶昌（下稱莊慶昌）作為經營迪歐星車業有限公司（下稱迪歐星公司）使用，兩造於同日簽立空地出租契約（下稱系爭空地租約），約定租期自102年1月10日起至政府徵收時為止，每月租金新臺幣（下同）8萬元，應於每月10日前給付。詎莊慶昌自102年9月10日起至103年9月9日止，每月僅支付租金3000元，顯未依債務本旨提出給付，自不生提出給付之效力，伊遂於103年8月26日以存證信函催告莊慶昌於文到後7日內給付尚欠自102年9月10日起至103年9月9日止共計12個月之租金92萬4000元，惟莊慶昌於103年8月27日收受上開存證信函後，並未於期限內給付租金，系爭空地租約已於 103年9月3日合法終止，爰依民法第455條前段、第179條前段規定及系爭空地租約第1條之約定，聲明請求：㈠莊慶昌應將系爭建物騰空遷讓返還予何全生，並自103年9月10日起至返還系爭建物之日止，按月給付何全生8萬元；㈡莊慶昌應給付何全生100萬4899元（包括自102年9月10日起至103年9月9日止尚欠之租金92萬4000元、自102年1月7日起至103年4月22日止尚欠之電費7萬6954元、自102年1月7日起至103年6月中旬止尚欠之水費3945元），及自103年8月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語。原審判命莊慶昌應將系爭建物騰空返還予何全生，並自103年9月10日起至返還系爭建物之日止，按月給付何全生6897元，暨給付何全生90萬2516元（即自102年9月10日起至103年9月3日止尚欠之租金）本息，而駁回何全生其餘之訴，莊慶昌就其敗訴部分，聲明不服，提起上訴，何全生就其敗訴部分，則提起一部上訴（何全生對於原審判決駁回其上開聲明第㈡項逾90萬2516元本息之請求部分，未聲明不服，該部分已告確定，不予贅述）。何全生上訴聲明：㈠原判決關於駁回何全生後開第㈡項之訴部分及該部分假執行之聲請均廢棄；㈡莊慶昌應自103 年9月10日起至騰空遷讓系爭建物之日止，按月再給付何全生7萬3103元；㈢願供擔保請准宣告假執行。並對莊慶昌之上訴答辯聲明：莊慶昌之上訴駁回。二、莊慶昌則以：兩造於102年1月10日簽立系爭空地租約後，迪歐星公司因申報租金需求，要求何全生出示系爭建物之權利證明時，始獲悉系爭建物之稅籍名義人為訴外人李金元，而非何全生，且系爭建物坐落如附表所示之土地均屬國有，並非何全生所有，遂改由何全生代理李金元與迪歐星公司於 102年1月底再簽署房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租約），約定由迪歐星公司向李金元承租系爭建物，兩造間已無租賃關係，何全生即不得基於系爭空地租約請求伊履行債務。退步言之，縱認何全生仍為出租人，惟何全生早於103年1月20日即寄發臺北光華郵局第35號存證信函予伊終止租賃關係，經伊於翌日（21日）收受，兩造間租賃關係已於103年1月21日終止，何全生僅得請求自102年9月10日起至103年1月21日止尚欠之租金30萬6387元【計算式：8萬元X（4+11/31）月 -3000元X14月=30萬6387元】。又何全生並非系爭建物之事實上處分權人，自不得於兩造間租賃關係終止後，本於系爭建物事實上處分權人之地位，請求伊返還相當於租金之不當得利，況如附表編號1至3所示土地之所有權人財政部國有財產署（下稱國產署）北區分署已將伊列為請求土地使用補償金之對象，補償金額高達870餘萬元，倘若何全生亦得請求伊返還無權占有該土地之不當得利，無異令伊重複負擔土地部分之不當得利，殊非公平，且國產署北區分署已本於土地所有權人之地位，訴請迪歐星公司拆除系爭建物，並請求返還無權占有上開土地之不當得利，則何全生主張本件不當得利應併算土地部分之價額，顯非合理。再退步言之，縱認何全生有權請求伊給付租金，伊亦得就已給付之押租金8萬元，及另案原法院104年度北簡字第8488號、104年度簡上字第519號確定判決命何全生應給付伊5萬元本息之損害賠償債權與何全生之本件請求互為抵銷。另原審審酌系爭建物係於 73年間建築完成，迄今30餘年，且為鐵皮搭蓋之老舊違章建築等情，認應以系爭建物價額年息8％計算每月相當於租金之不當得利6897元，尚無不合（至莊慶昌於原審主張減少租金及以其對何全生之損害賠償債權即裝潢費312萬8000元、補償費874萬8211元為抵銷之抗辯，於本院均不主張，見本院卷第106、155頁）等語，資為抗辯。莊慶昌之上訴聲明：㈠原判決關於不利莊慶昌部分廢棄；㈡上開廢棄部分，何全生在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。並對何全生之上訴答辯聲明：㈠何全生之上訴駁回；㈡如受不利之判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，系爭建物坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地如附圖所示項目A部分（面積20.58平方公尺，下稱233地號土地）、同小段298-1地號土地如附圖所示項目B部分（面積156.19平方公尺，下稱298-1地號土地）、同小段298-2地號土地如附圖所示項目C部分（面積23.04平方公尺，下稱298 -2地號土地）、同小段298-5地號土地如附圖所示項目D部分（面積4.08平方公尺，下稱298-5地號土地）、同小段298-6地號土地如附圖所示項目E部分（面積4.02平方公尺，下稱 298-6地號土地）、臺北市○○區○○段0○段000地號土地如附圖所示項目F部分（面積0.24平方公尺，下稱8-1地號土地）及同小段1-4地號土地如附圖所示項目G部分（面積8.49平方公尺，下稱1-4地號土地），上開土地之所有權人均為中華民國，其中233、298-1、298-2地號土地之管理機關為國產署，298-5、298-6地號土地之管理機關為臺北市政府工務局新建工程處，8-1、1-4地號土地之管理機關為交通部臺灣鐵路管理局。又兩造於102年1月10日就系爭建物及基地簽訂系爭空地租約，嗣李金元與迪歐星公司另簽立系爭房屋租約等情，有臺北市中山區地政事務所土地複丈成果圖、土地登記謄本、系爭空地租約及系爭房屋租約在卷可稽（見原審北簡卷第4、17至19頁、原審卷㈠第55、56、196頁、卷㈡第94至98頁），且為兩造所不爭執（見原審卷㈠第230頁背面、本院卷第105頁背面、第79頁、第196頁背面），自堪信為真實。四、何全生主張：兩造間就系爭建物及基地存在租賃契約，莊慶昌自102年9月10日起未依約按月給付租金8萬元，系爭空地租約已於103年9月3日經伊合法終止，爰依民法第455條前段、第179條前段規定及系爭空地租約之約定，請求莊慶昌將系爭建物騰空遷讓返還予伊，並自103年9月10日起至返還系爭建物之日止，按月給付伊8萬元，及給付伊自102年9月10 日起至103年9月9日止尚欠之租金90萬2516元等情，為莊慶昌所否認，並以前揭情詞置辯。經查：（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事裁判要旨參照）。依其反面解釋，如占有人對占有物所有權有爭執，即應由主張對占有物有所有權之人負舉證之責。查系爭建物未辦理所有權第1次登記，其所有權自應屬原始起造人所有，何全生主張其為系爭建物之原始起造人乙節，既為莊慶昌所否認，自應由何全生就此有利於己之事實，負舉證之責。（二）何全生主張：系爭建物係伊於72、73年間出資建築，伊於74年9月25日將戶籍遷入系爭建物，並繳納76至78年間之房屋稅捐，茲因李金元於95年間亦設籍於該址，致稅捐機關誤認李金元為系爭建物之納稅義務人，伊於 102年9月25日再以申報買賣移轉之方式，向臺北市稅捐稽徵處辦理納稅義務人更正等語，業據提出臺北市稅捐稽徵處103年1月13日北市稽中北甲字第10340515700號函、房屋稅籍證明書、103年房屋稅繳款書、臺北市稅捐稽徵處中北分處103年1月27日北市稽中北甲字第10340530100號函、戶籍謄本、財政部國有財產局臺灣北區辦事處96年1月12日國有土地使用補償金繳納通知書為證（見原審卷㈠第24至27、130、131頁）。觀諸上開戶籍謄本記載何全生係於74年9月25日遷入系爭建物（見原審卷㈠第27頁），上開臺北市稅捐稽徵處中北分處 103年1月27日北市稽中北甲字第10340530100號函記載系爭建物自95年10月起課徵房屋稅，其納稅義務人及持有期間為：「㈠95年10月至102年9月25日申報買賣移轉日止為李金元....。㈡102年9月25日迄今為何全生.. ..」等語（見原審卷㈠第130頁），可知系爭建物至遲於74年9月25日何全生設籍時即已建造完成，並自95年10 月起課徵房屋稅，納稅義務人原為李金元，嗣於102年9月25日申報買賣移轉日起變更為何全生。（三）莊慶昌雖辯稱：伊於簽立系爭空地租約後，才知悉系爭建物的權利人是李金元云云，並提出系爭建物102年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單，其上記載納稅義務人為「李金元」為證（見原審卷㈠第151頁）。惟按稅捐機關所為房屋稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，此與地政機關依土地法規定所為所有權登記有絕對效力之情形有間，不能以房屋之納稅義務人而認定所有權之歸屬；房屋納稅義務人、戶口設籍之人或占有人，並非必為房屋所有人或有事實上處分權（最高法院70年台上字第3760號判例、72年度台上字第1816號、97年度台上字第1101號判決意旨參照）。據證人李金元於另案臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署）102年度他字第10686號偽造文書案件偵查中證稱：系爭建物是何全生蓋的，所有權是何全生的，土地是國家的，我是退伍軍人，維生不易，以資源回收為業，買不起房子，所以借何全生的系爭建物設籍，我從70幾年間設籍迄今，約30年了，我對系爭建物沒有所有權，可能是因為我與何全生都設籍系爭建物，稅捐機關才誤認我是系爭建物的納稅義務人，何全生將系爭建物出租給迪歐星公司等語（見原審卷㈠第128頁背面、第129頁），核與證人許崇連於另案臺北地檢署103年度他字第7641號偽造文書案件警詢中證稱：我與兩造是鄰居關係，我於85年間認識何全生，莊慶昌於102年間向何全生承租我隔壁的房屋，我們才認識的，我於85年間在臺北市○○區市○○道0段00號開設輪胎行時，系爭建物是何全生的等語（見原審卷㈡第120、121頁），及證人張河於本院證稱：我是在幾十年前做路邊生意時認識何全生的，上證11照片所示的房子是我堂弟張文進（綽號「阿米」，已歿）約30幾年前幫何全生蓋的，蓋房子時我有去現場看過等語（見本院卷第196頁背面、第 197頁）大致相符，參以莊慶昌於原審103年度審易字第1028號聲請假扣押案件具狀自承：何全生離婚獨居在向國有財產局承租土地的建物上，因其在外負債，又長久未向國有財產局繳納承租土地的租金，怕國有財產局追稅，因此將該土地上的建物變更登記在友人李金元名下，何全生唯一的財產只剩下系爭國有財產局土地的租賃權與地上之違章建築等語（見原審卷㈠第227頁），足見系爭建物之原始起造人為何全生，系爭建物為何全生所有，李金元僅係向何全生借用系爭建物設籍，尚不能以李金元為系爭建物之納稅義務人，即可謂李金元為系爭建物之原始起造人。至莊慶昌辯稱：系爭建物早於52年4月1日即申請電表供電，於59年10月17日申設自來水，且至少於71年11月前即裝設電話，顯見並非何全生於73年間出資建築云云，固提出臺灣電力公司臺北市區營業處105年12月8日北市費核證字第105002059號函、臺北自來水事業處自來水裝置紀錄表及臺灣北區電信管理局電話費收據為證（見本院卷第136、138、139、140頁），依上開臺灣電力公司臺北市區營業處105年12月8日北市費核證字第105002059號函記載，門牌號碼「臺北市○○路0號之1」使用之電號「00000000000」，係於 52年4月1日裝表供電（見本院卷第136頁），惟查，電號「00000000000」電表設有4個分表，由莊慶昌與系爭建物相鄰之訴外人有鋐汽車有限公司（下稱有鋐公司）各使用1個分表，另2個分表則係由訴外人一中菁仔行檳榔攤使用，彼等係按使用比例分擔電費，業據何全生於原審陳明在卷（見原審卷㈠第124頁），並有莊慶昌於原審提出之電費表及繳費計算表可稽（見原審北簡卷第23、24頁），再參酌有鋐公司係址設「臺北市○○路0 號之1」，亦有臺北市政府103年9月25日府產業商字第 1038853500號函及門牌證明書可佐（見原審卷㈠第260 、261頁），顯見系爭建物與有鋐公司使用之房屋門牌號碼相同，自不能以該門牌號碼裝設自來水、電表及電話之時間，推論系爭建物於52年間建築完成，及何全生並非系爭建物之原始起造人，莊慶昌前開抗辯，難認可採。（四）又莊慶昌辯稱：兩造於102年1月10日簽立系爭空地租約後，因迪歐星公司有報稅申報租金之需求，要求何全生提出系爭建物之權利證明文件，始獲悉系爭建物之納稅義務人為李金元，且坐落之土地為國有，非何全生所有，兩造遂同意改由李金元與迪歐星公司另行簽立系爭房屋租約，取代系爭空地租約，並調降每月租金為4萬元，兩造間就系爭建物已無租賃關係，租賃契約主體變更為李金元與迪歐星公司云云，固提出系爭空地租約及系爭房屋租約為證（見原審北簡字卷第16至19頁），並以證人即莊慶昌之配偶吳素琴於另案臺北地檢署104年度偵字第2237號偽造文書案件偵查中之證述為憑。惟查，系爭空地租約開宗明義記載：「空地鐵皮屋所在地：臺北市○○路0○0號、市○○道0段00號」，其中第1條約定：「甲方（即何全生，下同）出租本標的之土地及地上物權益自民國102年元月10日起，至政府徵收時為止，每月租金新臺幣捌萬元正....」、第3條約定：「乙方（即莊慶昌）於簽約時，交付甲方新台捌萬元整當出租保證金....」（見原審北簡卷第19頁），莊慶昌復自承：系爭空地租約上記載「市○○道0段00號」是依據何全生所提供之空地出讓契約書內容謄寫修改而來，系爭建物門牌為「臺北市○○路0○0號」，並無「市○○道0段00號」的門牌，伊於102年1月間支付押租金8萬元等語（見本院卷第196頁、第225頁背面），此為何全生所是認（見本院卷第105頁背面、第106頁），可知莊慶昌向何全生承租之範圍包括系爭建物及坐落之土地，莊慶昌並於簽立系爭空地租約時支付押租金8萬元予何全生。再佐以證人即臺北市中山區朱園里里長孫合興於另案臺北地檢署103年度偵字第5359號毀損案件偵查中證稱：兩造要簽訂租賃契約時，有到我辦公室詢問系爭建物是否會被拆除的問題，因為系爭建物占用國有土地，我有告訴兩造，短時間8至10年不會拆除等語（見原審卷㈡第147頁），莊慶昌於另案臺北地檢署102年度偵字第21154號偽造文書案件警詢中亦陳稱：我於102年1月 10日起承租系爭建物作為經營迪歐星公司的用途，都是何全生與我接洽，立約時何全生有告知我該址是國有土地，但他稱該地已占用20餘年，不會有問題，我才願意向何全生承租及裝修使用，但於102年7月初國產署北區分署發函告知無權占用國有土地，應於102年8月15日前騰空返還外，尚應給付占用期間的使用補償金，何全生說租金先給他，他會處理，我們依約給付7月份租金，直到8月何全生仍無意處理返還國有土地一事，所以我們才不願再支付8月份租金，希望他能盡速處理後再履行租約繳納租金等語（見原審卷㈠第136、137頁），復於另案臺北地檢署103年度偵字第838號詐欺案件警詢中陳稱：我在101年12月底行經系爭建物前，看見該處懸掛房屋出租布條，就打電話聯絡何全生，雙方以每月租金8萬元達成租賃協議，並於102年1月10日簽訂租賃契約，約定承租至政府徵收時為止等語（見原審卷㈡第 124頁），顯見莊慶昌於102年1月10日簽訂系爭空地租約時，即知悉系爭建物坐落之土地為國有，但因何全生告以短期內不用返還土地予國有，且莊慶昌並未預期國產署北區分署會以其為土地使用補償金之追償對象，方願以每月租金8萬元向何全生承租系爭建物及坐落之國有土地，並約定租賃期限至系爭建物遭政府徵收時止，故莊慶昌辯稱：至102年7月間遭國產署北區分署追償時，始知悉系爭土地為國有，乃改由李金元出租系爭建物予伊云云，為不可採。（五）雖何全生於簽訂系爭空地租約後，代理李金元與莊慶昌另行簽立系爭房屋租約，其中第1條約定：「甲方（即李金元，下同）房屋所在地及使用範圍臺北市○○路0 00號（即系爭建物）」、第2條約定：「租賃期限經甲乙（即迪歐星公司，下同）雙方洽訂為3年即自民國102年1月10日起至民國105年1月9日止」、第3條約定：「租金每個月新臺幣肆萬元正....」、第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新臺幣肆萬元作為押租保證金.. ..」（見原審北簡卷第17頁），然迪歐星公司並未於訂約時實際支付押租金4萬元予李金元，此為莊慶昌所不否認，兼以莊慶昌自102年1月起至同年7月止，均依系爭空地租約，按月給付租金8萬元予何全生，此為莊慶昌所不爭執（見本院卷第198頁背面），倘若兩造有以系爭房屋租約取代系爭空地租約之意思，衡情莊慶昌給付租金之對象應為李金元，而非何全生，且每月租金數額應為4萬元，亦非8萬元，再佐以證人李金元於另案臺北地檢署102年度他字第10686號偽造文書案件偵查中證稱：系爭建物所有權是何全生的，我不夠資格處理系爭建物租賃的事，但何全生說稅捐稽徵處登記錯誤，誤把我登記為房屋納稅義務人，所以我授權他在系爭房屋租約上簽名及蓋章等語（見原審卷㈠第128頁背面、第129頁），莊慶昌於該案偵查中復自承：簽訂系爭空地租約後，何全生才告知我系爭建物的納稅義務人是李金元，但因為我要申請公司，必須要有房屋所有權人出具的租賃契約，我請何全生找李金元處理，何全生表示他可以代理李金元，以李金元名義另外簽立一份房屋租賃契約，就是他在空白的房屋租賃契約上簽署李金元的姓名並蓋印，讓我自己去填寫內容等語（見原審卷㈠第127頁），證人吳素琴於另案臺北地檢署104年度偵字第2237號偽造文書案件偵查中亦證稱：系爭房屋租約除李金元的名字外，其他部分是我寫的，何全生拿空白合約叫我寫完給他簽就好等語（見原審卷㈡第141頁），參酌迪歐星公司係於102年2月6日完成設立登記，有公司基本資料查詢明細可憑（見原審卷㈠第146頁），衡以倘若兩造確有以系爭房屋租約取代系爭空地租約之意思，要無可能任由莊慶昌自行填寫其內容，顯見莊慶昌向何全生承租系爭建物係作為經營迪歐星公司之用途，然其於簽立系爭空地租約後，始發現系爭建物稅籍登記之納稅義務人為李金元，遂要求何全生另以李金元名義與迪歐星公司簽立系爭房屋租約，以達迪歐星公司設立登記後申報稅捐將租金支出扣抵營業稅之目的，系爭房屋租約並未取代系爭空地租約。至證人吳素琴證稱：兩造簽完系爭空地租約後，何全生才說系爭建物所有權不是他的，且土地是國有的，所以主動將租金減為4萬元等語（見原審卷㈡第141頁），與莊慶昌實際上係按月支付租金8萬元予何全生一情不符，難以採信。（六）次按出租人因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，得收回房屋，此觀土地法第100條第3款之規定即明。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第229條第1項規定及第440條第1、2項分別定有明文。另契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力，毋須另為終止契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號、87年度台上字第564號裁判意旨參照）。再承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明定。查系爭空地租約第1條約定，莊慶昌應自102年1月10日起，於每月10日給付租金8萬元予何全生（見原審北簡卷第4頁），莊慶昌已於102年1月4日給付何全生押租金8萬元，並自同年1月10日起至同年7月11日止，按月給付租金8萬元予何全生，復於 102年10月14日匯款8萬元予何全生，經何全生退還該筆款項後，莊慶昌再於102年11月4日匯款8萬元予何全生，何全生同意以該筆款項扣抵102年8月份租金債務等情，業據何全生陳明在卷（見本院卷第212頁），並有支票、存摺交易明細及匯款申請書可稽（見原審卷㈡第65至67頁、本院卷第191、192、194頁），惟莊慶昌自102年11月10日起至103年12月10日止，改為按月給付何全生3000元，亦有新光銀行交易明細查詢及存摺交易明細可稽（見原審卷㈡第68、69、86至92頁），此為莊慶昌所是認（見本院卷第226頁背面），可見莊慶昌自102年9月起，即未依約按月給付租金8萬元予何全生，經核莊慶昌自102年9月10日起至103年8月10日止，應支付之租金共96萬元（計算式：8萬元X12=96萬元），扣除其分別於102年11月13日、同年12月9日、103年1月10日、同年2月11日、3月17日、4月8日、5月8日、6月9日、7月9日、8月8日各支付3000元（見原審卷㈡第86至92頁），合計3萬元（計算式：3000元X10=3萬元）後，迄至103 年8月9日止，尚欠之租金為93萬元（計算式：96萬元-3萬元=93萬元），再以押租金8萬元抵扣，仍遠逾2個月之租金數額，依民法第440條第2項之規定，何全生自得終止契約。又何全生業於103年8月26日委請律師寄發臺北中山郵局第1444號存證信函予莊慶昌，催告莊慶昌於7日內給付102年9月至103年8月尚欠之租金，若逾期未給付，即行終止系爭空地租約，不另為終止之意思表示，經莊慶昌於103年8月27日收受（見原審卷㈠第138至 140頁），乃何全生於催告之同時，表示附有停止條件之終止契約之意思表示，莊慶昌既未提出證據證明其已於催告期限內支付積欠之租金，則系爭空地租約即於催告期限屆滿日即103年9月3日發生終止之效力，是莊慶昌自103年9月4日起，即無占有使用系爭建物之正當權源，何全生依民法第455條前段規定，請求莊慶昌將系爭建物遷讓返還予何全生，核屬有據。雖莊慶昌辯稱：何全生早已於103年1月20日即寄發臺北光華郵局第 000000號存證信函予伊終止兩造間租賃關係云云，惟查，觀諸上開存證信函記載略以：「台端（即莊慶昌）向本人（即何全生）承租臺北市渭水路工廠（即系爭建物）。自民國102年8月9日拒付租金每月新臺幣捌萬元....甲方（即何全生）得從今起隨時解約。終止租賃關係....」等語（見原審北簡卷第3頁），乃何全生表明莊慶昌承租系爭建物，自102年8月9日起拒付租金，其得隨時終止租約之意，難認何全生已行使終止權，故莊慶昌前開抗辯，為不可採。（七）復按二人互負債務，其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項本文及第335條第1項分別定有明文。又對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付不足清償全部債額時，依民法第321條之規定，原應由清償人於清償時指定其應抵償之債務，如未為指定，即應依同法第322條之規定，定其應抵充之債務，即債務已屆清償期者，儘先抵充；債務均已屆清償日或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充；獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部；而清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本，則為民法第323條前段所明定。查莊慶昌自102年9月10日起，即未依約給付租金，已如前述，則算至系爭空地租約終止日即103年9月3日止，應給付之租金原為94萬4516元【計算式：8萬元X11月（即102年9月10日至103年8月9日） +8萬元X25/31月（即103年8月10日至103年9月3日）=94萬4516元，元以下四捨五入）】，及自103年8月11日起算之遲延利息，莊慶昌對於上開利息起算日表示無意見（見原審卷㈠第149頁），而兩造間並無抵充順序之約定，則依民法第323條規定，莊慶昌於清償時，自應先抵充利息，次充原本。茲就抵充順序計算結果分述如下： ⒈102年9月10日應給付之租金8萬元部分： ①莊慶昌於102年11月13日至系爭空地租約終止前之103年8月8日按月支付租金3000元，共3萬元（計算式：3000 元X10月=3萬元），抵充本金8萬元（按：何全生請求自103年8月11日起算利息，故莊慶昌於103年8月8日清償時，無庸抵充何全生於103年8月8日以前已取得之利息債權，下同）後，尚欠本金5萬元（計算式：8萬元-3萬元=5萬元）。 ②系爭空地租約於103年9月3日終止時，莊慶昌主張抵銷之押租金債權8萬元，應先抵充以本金5萬元計算之自 103年8月11日起至103年9月3日止，按年息5％計算之利息計164元（計算式：5萬元X5％÷365X24日=164元，元以下四捨五入，下同）後，餘款再抵充本金5萬元，抵充後押租金尚有餘款2萬9836元（計算式：8萬元-164元-5萬元=2萬9836元）。 ⒉102年10月10日應給付之租金8萬元部分： ①上開押租金餘款2萬9836元，應先抵充以本金8萬元計算之自103年8月11日起至103年9月3日止，按年息5％計算之利息計164元（計算式：5萬元X5％÷365X24日=164元，元以下四捨五入，下同）後，餘款再抵充本金8萬元，抵充後尚欠租金5萬328元（計算式：2萬9836元-164 元-8萬元=-5萬328元）。 ②莊慶昌於103年9月9日清償3000元（見原審卷㈡第90頁），應先抵充以本金5萬328元計算之自103年9月4日起至103年9月9日止，按年息5％計算之利息計41元（計算式：5萬328元X5％÷365X6日=41元）後，餘款再抵充本金5萬328元，抵充後尚欠租金4萬7369元（計算式： 3000元-41元-5萬328元=-4萬7369元）。 ③莊慶昌於103年10月12日清償3000元（見原審卷㈡第90 頁），應先抵充以本金4萬7369元計算之自103年9月10 日起至103年10月12日止，按年息5％計算之利息計214 元（計算式：4萬7369元X5％÷365X33日=214元）後，餘款再抵充本金4萬7369元，抵充後尚欠租金4萬4583元（計算式：3000元-214元-4萬7369元=-4萬4583元）。 ④莊慶昌於103年11月8日清償3000元（見原審卷㈡第91頁），應先抵充以本金4萬4583元計算之自103年10月13日起至103年11月8日止，按年息5％計算之利息計165元（計算式：4萬4583元X5％÷365X27日=165元）後，餘款再抵充本金4萬4583元，抵充後尚欠租金4萬1748元（計算式：3000元-165元-4萬4583元=4萬1748元）。 ⑤莊慶昌於103年12月9日清償3000元（見原審卷㈡第91頁），應先抵充以本金4萬1748元計算之自103年11月9日起至103年12月9日止，按年息5％計算之利息計177元（計算式：4萬1748元X5％÷365X31日=177元）後，餘款再抵充本金4萬1748元，抵充後尚欠租金3萬8925元（計算式：3000元-177元-4萬1748元=3萬8925元）。 ⑥另案原法院以104年度北簡字第8488號、104年度簡上字第519號判決命何全生應給付莊慶昌5萬元，及自104年5月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息確定，有上開判決及確定證明書可稽（見本院卷第141至145頁），莊慶昌於106年1月6日主張以上開損害賠償債權與何全生之本件請求互為抵銷（見本院卷第134頁），觀諸上開民事判決之記載，莊慶昌之上開損害賠償係於103年3月11日（見本院卷第141頁及背面）發生，則斯時即具備抵銷適狀，故溯及於103年3月11日生抵銷效力，依此，莊慶昌之上開損害賠償債權抵充本金3萬8925元後，尚有餘款1萬1075元（計算式：5萬元-3萬8925元=1萬 1075元）。 ⒊102年11月10日應給付之租金8萬元部分：上開損害賠償債權餘款1萬1075元，抵充本金8萬元後（按：何全生係請求自103年8月11日起算租金債權之利息，且抵銷適狀係發生於103年3月11日，故無抵銷103年8月11日以前已發生之利息債權問題），尚欠租金6萬8925元（計算式：1萬1075元-8萬元=-6萬8925元）。 ⒋從而，莊慶昌尚欠自102年11月10日起至103年9月3日止之租金共77萬3441元【計算式：6萬8925元+8萬元X8+8 萬元X25/31月（即103年8月10日至103年9月3日）=77萬3441元】，及自103年8月11起至清償日止，按年息5％計算之利息。（八）另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。準此，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），至於房屋所有人因房屋占用他人基地所獲得之利益，則應以基地之價額為基準。因此無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，無權占用上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占用上開房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係，不能混為一談。質言之，無權占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。房屋所有人得請求房屋占有人給付占有人因占有房屋及基地所獲得之全部不當得利，至於房屋占有人無權占有他人土地建屋，僅生應否返還不當得利予土地所有人而已，係屬別一問題，不影響其得向房屋占有人請求給付其全部不當得利（最高法院97年度台上字第323號判決意旨參照）。查系爭空地租約業經何全生於103年9月3日合法終止，莊慶昌依約應返還租賃標的物（即系爭建物與基地）予何全生，莊慶昌自103年9月4日起繼續占有系爭建物及基地，即屬無法律上原因受有相當於租金之不當利益，並致何全生受有損害，則何全生依不當得利法律關係，請求莊慶昌返還自103年9月10日起算相當於租金之不當得利，核屬有據，何全生雖僅請求莊慶昌遷讓返還系爭建物，但系爭建物既不能脫離土地之占有而存在，則何全生請求莊慶昌給付無權占有系爭建物之不當得利，於計算不當得利之價額時，揆諸前揭說明，自應計入土地部分。（九）雖莊慶昌辯稱：系爭建物坐落如附表所示之土地均屬國有，何全生就土地部分並無占有之合法權源，其所受之損害及伊所受之利益，均僅限於系爭建物本身，不及於土地，且伊已遭國產署北區分署列為請求土地使用補償金之對象，倘若何全生亦得請求土地部分之不當得利，無異令伊雙重負擔土地部分之不當得利，殊非公平，況國產署北區分署已本於土地所有權人之地位，訴請迪歐星公司拆除系爭建物及返還無權占有如附表所示土地之不當得利（案號：原法院106年度重訴字第55號），則何全生主張應併算土地部分之不當得利，亦非合理云云，並提出國產署北區分署102年12月16日台財產北字第 102 00305190號函、國有土地使用補償金繳納通知書、開庭通知書及民事起訴狀為證（見本院卷第100、101、157、158頁），觀諸上開函文第2點記載：「....對於無權占用國有非公用土地者請求返還不當得利，應以地上物所有權人為請求之對象....」等語，後附繳納通知書記載受通知人為「迪歐星車業（負責人：莊慶昌）等1人」（見本院卷第100頁），可知國產署北區分署係向迪歐星公司求償，未以莊慶昌為求償對象，且國產署北區分署對於無權占有國有土地者，係以地上物所有權人為請求返還不當得利之對象，而系爭建物之原始起造人為何全生，莊慶昌僅係承租人，則應返還不當得利予國產署北區分署者為何全生，並非莊慶昌，再依上開民事起訴狀之記載，可知國產署北區分署係以迪歐星公司、何全生無權占有298-1、298-2地號國有土地（即如附表編號2、3所示之土地）為由，請求其2人拆屋還地及返還不當得利（見本院卷第158至164頁），顯然國產署北區分署並未將莊慶昌列為訴請給付土地使用補償金之對象，則本件不當得利併算土地部分價額，要無使莊慶昌遭受雙重損失之情形，莊慶昌前開抗辯，亦非可採。（十）末按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；前開規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。所謂法定地價，係指土地所有人依土地法所申報之地價而言，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第101條第1項所謂之法定地價，即指該土地之申報地價而言。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。然上開限制基地租金之規定，應僅限於城巿地方供建築住宅用之基地，始有其適用，至非供居住之營業用房屋基地並不涵攝在內，此因城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院93年度台上字第1718號判決意旨、94年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。查系爭建物係由莊慶昌承租供作經營迪歐星公司使用乙節，業如前述，並有照片可稽（見本院卷第182、183頁），莊慶昌占用系爭建物既係作為營業使用，其租金自不受土地法第97條第1項規定之限制甚明。本院審酌系爭建物位於臺北市中山區與大安區交界處，鄰近長安國中小學、中山女中及臺北科技大學，離捷運松江南京站與忠孝新生站不遠，公共設施完善，且於市民大道、建國北路等皆有零售店面與傳統商圈，市況繁榮，生活便利性佳，聯外交通十分便捷，其面積為216.64平方公尺（即如附圖所示A至G部分），係2層樓建築，1樓作為汽車改裝廠，2樓為3間房間（2樓非租賃範圍），屋齡雖已超過建材耐用年數，但建物外觀與室內維護保養情況良好，系爭建物於本件起訴時（即103年1月21日）仍有高達103萬4055 元之價值（已扣除非租賃範圍之2樓部分及建物裝潢設施成本所為之估價），有泛亞不動產估價師事務所（泛亞資產鑑定股份有限公司）出具之建物時值估價表（見原審卷㈡第110頁）及不動產估價報告書（見外放卷，估價報告第1、2、7、8、16、18、21頁）可稽，此為兩造所不爭執（見原審卷㈡第109頁、本院卷第154頁及背面），參諸莊慶昌於承租系爭建物時，即知悉承租範圍包括建物及土地，且土地部分為國有，仍願以每月8萬元租金向何全生承租系爭建物及基地，兼以系爭建物鄰近位於臺北市松江路26巷1樓，屋齡35年之店面，租金行情為每坪1625元，有內政部不動產交易實價查詢服務網不動產租賃實價查詢可憑（見本院卷第23頁），依此計算，系爭建物每月租金行情可達10萬6159元（計算式：1620元X216.64平方公尺X0.3025=10萬6159元，元以下四捨五入），再佐以國有非公用不動產租賃作業程序第55條第1項第1款規定：「出租不動產之租金，除另有規定外，依下列計算方式計收：㈠基地：年租金為當期土地申報地價總額乘以百分之5」（見本院卷第86頁背面），而系爭建物無權占有如附圖項目A至G所示之土地面積合計216.64平方公尺，各該土地於103年度之申報地價總價額為1843萬7712元（見本院卷第87至94頁），縱以系爭建物及其基地之總價額年息5％計算，每月租金亦可達8萬1132元【計算式：（103萬4055元+1843萬 7712元）X5％÷12個月=8萬1132元，元以下四捨五入】等情，認何全生主張莊慶昌所受相當於租金之利益以每月8萬元計算，應可採信，是何全生請求莊慶昌自103年9月10日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利8萬元，為有理由，應予准許。五、綜上所述，何全生本件請求：㈠依民法第455條前段規定，請求莊慶昌應將系爭建物騰空遷讓返還予何全生；㈡依民法第179條前段規定，請求莊慶昌自103年9月10日起至返還系爭建物之日止，按月給付何全生8萬元；㈢依系爭空地租約第1條之約定，請求莊慶昌給付尚欠租金77萬3441元，及自 103年8月11起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求（除確定部分外），為無理由，應予駁回。原審就上開㈡應准許部分，駁回何全生請求莊慶昌按月給付逾6897元部分之訴，及就不應准許部分，命莊慶昌給付逾上開㈢所示，均有未洽，兩造之上訴意旨，分別指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，分別改判如主文第2、3項所示。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就上開㈡何全生請求按月再給付7萬3103元（計算式：8萬元-6897元=7萬3103 元）部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金准許之。至上開應准許部分，原審為莊慶昌敗訴之判決，並無違誤，莊慶昌上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件何全生之上訴為有理由，莊慶昌之上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 106 年 5 月 23 日民事第二十一庭審判長法官翁昭蓉法官賴惠慈法官鍾素鳳正本係照原本作成。何全生不得上訴。莊慶昌如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 5 月 23 日書記官常淑慧附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。附表： ┌──┬───────────────────────┬────────┐ │編號│不動產標示 │占用面積 │ ├──┼──┬────────────────────┼────────┤ │1 │地號│臺北市○○區○○段0○段000地號土地 │20.58平方公尺 │ ├──┼──┼────────────────────┼────────┤ │2 │地號│臺北市○○區○○段0○段00000地號土地 │159.19 平方公尺 │ ├──┼──┼────────────────────┼────────┤ │3 │地號│臺北市○○區○○段0○段00000地號土地 │23.04平方公尺 │ ├──┼──┼────────────────────┼────────┤ │4 │地號│臺北市○○區○○段0○段00000地號土地 │4.08平方公尺 │ ├──┼──┼────────────────────┼────────┤ │5 │地號│臺北市○○區○○段0○段00000地號土地 │4.02平方公尺 │ ├──┼──┼────────────────────┼────────┤ │6 │地號│臺北市○○區○○段0○段000地號土地 │0.24平方公尺 │ ├──┼──┼────────────────────┼────────┤ │7 │地號│臺北市○○區○○段0○段000地號土地 │8.49平方公尺 │ ├──┴──┴────────────────────┼────────┤ │合計 │216.64平方公尺 │ └──────────────────────────┴────────┘

臺灣高等法院105年度上字第1110號

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