105年度上字第1444號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：106 年 09 月 27 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 105年度上字第1444號上　訴　人　曾正豪訴訟代理人　曾福春戴寶秀被上訴人　　李絢璇訴訟代理人　吳上晃律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國105年8月18日臺灣新北地方法院105年度訴字第59號第一審判決提起上訴，本院於106年9月13日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：兩造於民國102年7月1日訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由上訴人承租伊所有坐落新北市○○區○○○路○段000號、370號房屋（原臺北縣○○村○○○路000、000號房屋，下分別稱368號房屋、370號房屋，合稱系爭房屋），租期自102年7月1日起至107年6月30日，每月租金新臺幣（下同）7萬5000元，應於每月1日以前繳納1個月份。詎上訴人自104年4月起未按期繳納租金，迄104年7月止共積欠4個月租金30萬元，扣除擔保金15萬元，積欠租金數額已達2個月，經伊分別於104年7月3日及同年月20日以存證信函催告上訴人於函到5日內給付積欠租金，逾期即以該函為終止租約之意思表示，惟均因招領逾期而遭郵局退回致無法送達，伊復以同上存證信函為催告，向臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）聲請對上訴人為公示送達，經新竹地院以104年度司聲字第232號裁定准將上開伊對上訴人之意思表示之通知為公示送達，該公示送達於104年11月26日生效，上訴人未於5日內即104年12月1日前給付積欠租金，系爭租約業於104年12月1日終止；另上訴人將系爭房屋違法轉租予第三人，非法經營KTV，違反系爭租約，伊亦得分別依土地法第100條第2款、第4款、第5款規定終止系爭租約，再以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示。系爭租約經終止後，上訴人繼續占有系爭房屋之如原判決附圖所示編號171 ⑴面積56.36平方公尺、編號171⑵面積95.84平方公尺、編號171⑶面積45.81平方公尺、編號171⑷面積169.32平方公尺、編號171⑸面積33.73平方公尺部分之建物（下稱系爭租賃物），即屬無權占有，並受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊自得請求上訴人騰空返還系爭租賃物，及請求上訴人給付系爭租約終止前積欠之租金共60萬元，暨終止後至返還系爭租賃物之日止相當於租金之不當得利。另伊因本件訴訟支付律師費8萬5000元，依系爭租約第12條約定，得請求上訴人賠償等語。爰依民法第767條第1項、第179條規定及系爭租約約定，求為命上訴人應將系爭租賃物騰空遷讓返還伊，及自104年12月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付伊7萬5000元；暨上訴人應給付伊68萬5000元（含積欠租金60萬元及賠償支出律師費8萬5000元）之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並於本院答辯聲明：上訴駁回（至被上訴人於本院追加曾福春、戴寶秀、阮氏秋霞、董素香為被告部分，未合於民事訴訟法第446條第1項規定，由本院另以裁定駁回，併此敘明）。二、上訴人則以：系爭租約係由伊母戴寶秀以伊名義與被上訴人訂立，訂約時伊不在場，實際承租人為伊父曾福春，伊非系爭租約之承租人。又被上訴人曾口頭承諾願將系爭房屋2樓整修予伊使用，卻未遵守約定，兩造於調解時，被上訴人之父就此表示願賠償伊損失，減收月租金3至4萬元，並另行給付伊40萬元，且訴訟期間願暫停收取租金，是伊並無積欠被上訴人租金。再被上訴人在出租系爭房屋予伊期間，私自分別於104年1月1日、10月1日將系爭房屋出租予訴外人林毅恒經營南勢餐廳、楊莉平經營屏銨餐飲坊，違約並損害伊權益。另被上訴人同意伊承租系爭房屋經營KTV，並非伊非法使用，伊亦無違法轉租之情事，被上訴人執此為由主張終止系爭租約，並無理由等語為辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、查，㈠系爭租約係由上訴人之母戴寶秀以上訴人名義與被上訴人訂立，租約記載上訴人承租被上訴人所有系爭房屋，租期自102年7月1日起至107年6月30日，每月租金7萬5000元，應於每月1日以前繳納1個月份；㈡承租系爭房屋之使用範圍為系爭租賃物等情，為兩造所不爭執，並有房屋稅繳款書、系爭房屋登記謄本、系爭租約可稽（見原審卷㈠第15至22頁），復經原審會同兩造及新北市新莊地政事務所（下稱新莊地政事務所）人員勘驗系爭房屋現場並囑託新莊地政事務所測量使用面積，製有勘驗筆錄及複丈成果圖足憑（見原審卷㈡第61至63頁、第95頁），堪認為真實。四、本件應審究者為㈠上訴人是否為系爭租約之承租人？㈡被上訴人對上訴人終止系爭租約，是否有據？㈢被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人遷讓返還系爭租賃物，及自104年12月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付其7萬5000元，是否有據？㈣被上訴人依系爭租約約定，請求上訴人給付積欠租金60萬元、賠償支出律師費8萬 5000元，是否有據？茲分別論述如下：㈠上訴人是否為系爭租約之承租人？上訴人抗辯：系爭租約係由其母戴寶秀以其名義與被上訴人訂立，訂約時其不在場，實際承租人為其父曾福春，其非系爭租約之承租人云云；被上訴人則主張：簽訂系爭租約前，曾福春及戴寶秀曾帶上訴人來看系爭房屋，當時曾福春向被上訴人之父李宏偉稱其子是老師，不會做壞事，租給上訴人很妥當等語，伊乃同意由上訴人承租。事後曾福春及戴寶秀帶上訴人之身分證及印章前來表示上訴人欲承租，雖上訴人未到場，然係由其母戴寶秀代上訴人於系爭租約之承租人欄簽名及用印，足見上訴人授權其母戴寶秀代其為簽訂系爭租約。又系爭租約簽訂後，曾福春及戴寶秀為使系爭房屋供作「文化北路小吃店」使用，申請營業登記時，要求上訴人與被上訴人於102年8月22日簽署同意書載明「本人李絢璇、曾正豪（房屋所有權人）所有座落於新北市○○區○○里○○○路○段000號，同意文化北路小吃店登記為所在地。恐口說無憑，特立此書為憑」（下稱系爭同意書），上訴人並於同日與戴寶秀就370號房屋簽訂租賃契約書，將370號房屋以每月租金1萬元轉租戴寶秀經營「文化北路小吃店」。另系爭租約租金之給付方式，除剛開始以現金給付外，其後即以上訴人於新竹第三信用合作社之支票給付，益見上訴人承認系爭租約，上訴人為系爭租約之承租人等語。經查： ⒈按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故租賃契約已具體載明承租人者，即應依租賃契約負給付義務（最高法院102年度台上字第1247號判決意旨參照）。次按契約書內之印章為真正時，印章名義人應對該契約書負責，縱該契約書由他人代為立據，除有確切反證外，仍應推定由印章名義人授權而為之（同院37年上字第8816號判例、72年度台上字第3309號判決意旨參照）。再按代理權之授與並不以明示為限，如依本人之行為或其他情事足以間接推知其有授權之意思者，即生效力（同院84年度台上字第1481號判決意旨參照）。查系爭租約簽訂前，曾福春及戴寶秀曾帶上訴人看過系爭房屋乙情，為上訴人所是認（見原審卷㈠第123頁），又系爭租約簽立時，上訴人未到場，係由其母戴寶秀以上訴人名義與被上訴人簽訂，其上所蓋上訴人之印章為真正等情，為兩造所不爭執，並經戴寶秀於原審證述明確（見原審卷㈠第106至107頁）。衡諸上訴人之母戴寶秀持上訴人之印章蓋於系爭租約上並簽立上訴人為承租人，足以推認上訴人有授權其母代其為簽訂系爭租約。且證人即被上訴人之父李宏偉於原審亦證稱：系爭租約是戴寶秀簽的，實際上是上訴人要租房子，曾福春說他做粉味的很內行，我當時不接納，後來曾福春說上訴人是當老師的不會亂來，所以房子才租給上訴人等語（見原審卷㈡第81頁）。復參以系爭租約簽立後，曾福春及戴寶秀為使系爭房屋供作「文化北路小吃店」使用，申請營業登記時，要求上訴人與被上訴人簽署系爭同意書載明：「本人李絢璇、曾正豪（房屋所有權人）所有座落於新北市○○區○○里○○○路○段000號，同意文化北路小吃店登記為所在地。恐口說無憑，特立此書為憑」，且上訴人於簽署系爭同意書之同日另與戴寶秀就370號房屋簽訂租賃契約書，將370號房屋以每月租金1萬元轉租戴寶秀經營「文化北路小吃店」等情，為上訴人所不否認（見本院卷㈡第62頁反面），並有系爭同意書、房屋租賃契約書、新北市政府經濟發展局函及所檢附申請商業登記資料足憑（見原審卷㈠第35頁、第63至64頁、第174至189頁），果上訴人非為系爭租約之承租人，自不可能簽署系爭同意書並將370號房屋轉租戴寶秀經營「文化北路小吃店」。再佐以系爭租約租金給付方式，除剛開始時以現金給付外，其後即以上訴人於新竹第三信用合作社之支票給付乙情，亦有租金支票存根可證（見原審卷㈠第69至71頁）。綜合上情，堪認上訴人有授權其母戴寶秀以其名義與被上訴人簽訂系爭租約，上訴人為系爭租約之承租人。上訴人抗辯其並無授權其母戴寶秀簽訂系爭租約，並非系爭租約之承租人云云，要無可採。 ⒉退步言之，縱認上訴人之母戴寶秀以上訴人名義與被上訴人簽訂系爭租約時，未經上訴人之授權。按無權代理人以代理人名義所為之法律行為，經本人承認者，對本人即生效力（參見民法第170條第1項規定）。所謂承認為代理權之補授，由本人以意思表示為之，即生承認之效力（最高法院85年度台上字第1380號判決意旨參照）。觀之系爭租約簽訂後，上訴人不爭執其簽署系爭同意書，且自陳其簽署系爭同意書前之2、3天知悉系爭租約存在，簽此同意書是因為其母告訴其，錢已投資下去了，要去申請小吃店執照等語（見原審卷㈠第122頁），並於簽署系爭同意書之同日另與戴寶秀就370號房屋簽訂租賃契約書，將370號房屋轉租戴寶秀經營「文化北路小吃店」，以及系爭租約租金給付方式，除剛開始以現金給付外，其後即以上訴人於新竹第三信用合作社之支票給付等情，足認上訴人承認其母戴寶秀以其名義與被上訴人簽訂系爭租約之行為，則系爭租約仍對上訴人發生效力，上訴人仍為系爭租約之承租人。上訴人抗辯其並無承認其母以其名義簽訂之系爭租約，並非系爭租約之承租人云云，亦無可取。㈡被上訴人對上訴人終止系爭租約，是否有據？ ⒈按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋；又承租人遲付租金達二個月以上總額者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約，此觀土地法第100條第3款、民法第440條第1、2項規定自明。查被上訴人主張上訴人自104年4月起未按期繳納租金，迄104年7月止已達積欠4個月租金，扣除擔保金 15萬元，積欠租金已達2個月，經其分別於104年7月3日及同年月20日以存證信函催告上訴人於函到5日內給付積欠租金，逾期即以該函為終止租約之意思表示，惟均因招領逾期而遭郵局退回致無法送達，其復以同上存證信函為催告，向新竹地院聲請對上訴人為公示送達，經新竹地院以104年度司聲字第232號裁定准將上開其對上訴人之意思表示之通知為公示送達，該公示送達於104 年11月26日生效等情，業據其提出戶籍謄本、存證信函、信封回執、新竹地院104年度司聲字第232號民事裁定及登報資料為證（見原審卷㈠第23至32頁），並上訴人對其自104年4月起未繳納租金一節亦不爭執（見原審卷㈡第121頁、本院卷㈠第48頁正面），堪認被上訴人主張上訴人自104年4月起未按期繳納租金，扣除擔保金15萬元，積欠租金額達2個月以上，經其於104年11月26日催告上訴人於函到5日內給付，逾期即以該函為終止租約之意思表示，上訴人逾期未給付，系爭租約已於104 年12月1日經合法終止等語，洵屬有據。 ⒉上訴人雖抗辯被上訴人曾口頭承諾願將系爭房屋2樓整修予其使用，卻未遵守約定，兩造於調解時，被上訴人之父就此表示願賠償其損失，減收月租金3至4萬元，並另行給付其40萬元，且訴訟期間願暫停收取租金，是其並無積欠被上訴人租金云云，並舉證人李宏偉、彭奕蓁在原審之證詞為證。惟查，證人即被上訴人之父李宏偉於原審證稱：因為曾福春跟戴寶秀很久都沒有給我房租，我女兒打電話給他們，他們都不理，曾福春叫我把所有租金還給他，還有違章的不算，曾福春叫我賠他100 多萬元，我說加上押金跟補償共40萬元還他，請曾福春還我房子，還有欠的房租給我，他欠了好幾個月的房租。我並沒有答應為上訴人、曾福春或戴寶秀修繕裝潢系爭房屋2樓給他們使用或說要賠償他們40萬元；雙方雖有討論租金減收3至4萬元或緩收租金之事，但沒有結果等語（見原審卷㈡第81至82頁）；證人即曾在系爭房屋之曾福春及戴寶秀店裡打工之彭奕蓁於原審證稱：我曾看過被上訴人之父李宏偉到上訴人家裡提到本件訴訟情事，李宏偉說被上訴人還小，不懂事，不要跟她計較。我有聽到片段，李宏偉有提到房屋的問題，因為這次提告，故訴訟期間，每個月減收租金3、4萬元，或緩收租金，也有提到要變更地目，還有說到2樓有漏水，目前只是在放東西，李宏偉之前有答應要幫忙裝潢好，後來一直沒有裝潢，就答應要賠償，當天曾福春及戴寶秀都在場，在討論賠償問題，有提到40萬元，但是賠償什麼我不清楚；我沒有與他們一起討論，是聽到片段，詳細內容我不清楚，最後不知道有無確定等語（見原審卷㈡第17至19頁），均僅能證明曾福春、戴寶秀與李宏偉曾有討論補償或減少租金之事，但未達成合意之情事，並不足以證明雙方達成被上訴人同意上訴人減少租金或暫緩給付租金、或被上訴人賠償上訴人40萬元之協議之事實。況上訴人就兩造未達成協議一事亦不爭執（見本院卷㈠第48頁正面）。是上訴人執此謂其並無積欠被上訴人租金云云，不足以取。 ⒊上訴人又抗辯被上訴人在出租系爭房屋予其期間，私自分別於104年1月1日、10月1日將系爭房屋出租予林毅恒經營南勢餐廳、楊莉平經營屏銨餐飲坊，違約並損害其權益云云，並提出被上訴人與林毅恒房屋租賃契約書、南勢餐廳營業登記資料、被上訴人與楊莉平房屋租賃契約書、被上訴人102年房屋稅繳款書為證（見原審卷㈡第49至58頁）。但查： ⑴被上訴人否認前揭二份房屋租賃契約書上其簽名及用印之真正，觀之該二份房屋租賃契約書上被上訴人之簽名及用印，與系爭租約及系爭同意書上被上訴人之簽名及用印明顯不同，上訴人就此復未能舉證被上訴人之簽名及用印為真正，自難遽認被上訴人有與林毅恒或楊莉平簽訂上開租約而將系爭房屋出租渠2人經營餐廳之事實。 ⑵又參以證人林毅恒於原審證稱：我不記得簽過上開租約；我是在南勢街做仲介，南勢餐廳是在南勢街與文化北路的交叉口，當時我的客戶，1名越南籍的小姐阮氏秋霞，跟我說南勢餐廳缺負責人，我就答應，在餐廳的上方擺我仲介的廣告，我就同意擔任餐廳的負責人，因為阮氏秋霞是我的老客戶等語（見原審卷㈡第19至20頁）；證人阮氏秋霞於原審證稱：我認識林毅恒，他開臺灣房屋跟我們很近，且在我們樓上2樓有掛招牌，戴寶秀是我公司的股東，是我開快炒餐廳的股東，我也認識陳明玉、曾福春。南勢餐廳是我們炒越南菜的，我請廚師煮，老闆是戴寶秀，水電費是戴寶秀繳的，有時候是我繳的。我跟戴寶秀一起在 368號房屋經營過越南料理店。南勢餐廳是林毅恒叫陳明玉辦的等語（見原審卷㈡第76至79頁）；證人陳明玉於原審證稱：實際委託我辦理南勢餐廳及屏銨餐飲坊設立登記之人為林毅恒及阮氏秋霞（小可）。林毅恒的租約，是林毅恒叫我幫他填的，因為林毅恒有跟我去辦南勢餐廳的登記，這個一定要填的。阮氏秋霞跟我說要變更負責人，林毅恒有跟我去辦南勢餐廳的註銷，然後申請新的餐廳，我沒有看過楊莉平，她的身分證影本是阮氏秋霞給我的。楊莉平的租約是我填的，就照上次填一填，是阮氏秋霞交代我做的，因為這個租約是要送新北市政府，租金是要抵稅，所以不會寫太高，是我決定的，因為是要抵稅的。楊莉平與戴寶秀的轉讓契約書也是我寫的，我去辦的，都是阮氏秋霞請我辦的，當時目的是轉讓負責人，楊莉平不想繼續經營。上開二份租賃契約書都是我填的，印章是阮氏秋霞跟林毅恒給我，用印是我蓋上去的，他們連同房屋稅單一起給我。我從頭到尾都沒看過被上訴人等語（見原審卷㈡第73至76頁），並有新北市政府經濟發展局函及檢附之系爭房屋作為南勢餐廳或屏銨餐飲坊之營業使用及申請辦理商業登記相關資料可憑（見原審卷㈠第190至228頁），且上訴人亦自陳南勢餐廳係由阮氏秋霞經營（見原審卷㈡第21頁），足見系爭房屋作為南勢餐廳或屏銨餐飲坊之營業使用及辦理商業登記等事項，均與被上訴人無涉。上訴人抗辯被上訴人將系爭房屋出租予林毅恒、楊莉平經營餐廳，違約並損害其權益云云，亦無可採。 ⒋末按系爭租約既經被上訴人於104年12月1日合法終止，已如前述，則被上訴人另以上訴人違法轉租或非法經營KTV為由，依土地法第100條第2款、第4款、第5款規定，以起訴狀繕本送達為終止系爭租約是否有理爭議部分，於上開認定結果不生影響，無庸贅論，併予敘明。㈢被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人遷讓返還系爭租賃物，及自104年12月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付其7萬5000元，是否有據？ ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1項定有明文。查系爭租約存在於上訴人與被上訴人間，且經被上訴人於104年12月1日合法終止，業如前述，上訴人之租賃權於斯時歸於消滅，喪失占有系爭租賃物之正當權源，自應返還系爭租賃物，且繼續占用即屬無權占有。從而，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭租賃物，即屬有據。 ⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。如前所述，兩造就系爭房屋之租賃關係於104年12月1日已消滅，則上訴人自104年12月1日起仍使用系爭租賃物，即屬無權占用，而受有利益，致被上訴人受有無法使用系爭租賃物之損害，故被上訴人請求上訴人應給付其自104年12月1日起至遷讓返還系爭租賃物之日止之不當得利損害金，自屬有據。本院審酌兩造對於系爭租賃物之使用既已有租金之約定即每月7萬5000 元，且上訴人無權占用系爭租賃物所受之免繳租金之利益，致被上訴人受有無法使用系爭租賃物之損害，所應返還予被上訴人者即為免繳租金之利益，故應以原租賃契約所約定之租金，作為本件不當得利損害金之計算基準為允當。是被上訴人請求上訴人應自104年12月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付被上訴人7萬5000 元，核屬有據，應予准許。㈣被上訴人依系爭租約約定，請求上訴人給付積欠租金60萬元、賠償支出律師費8萬5000元，是否有據？ ⒈依系爭租約第3條、第4條約定，租金每個月7萬5000元，應於每月1日以前繳納1個月份（見原審卷㈠第19頁）。誠如前述，上訴人積欠被上訴人自104年4月起至系爭租約終止前（即同年11月）租金共8個月計60萬元（計算式：75000×8＝600000），則被上訴人依上開約定，請求上訴人給付積欠租金60萬元，為屬有據。 ⒉依系爭租約第12條約定，上訴人若有違約情事，致損害被上訴人之權益時願聽從被上訴人賠償損害，如被上訴人因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由上訴人負責賠償（見原審卷㈠第21頁）。查上訴人確有積欠租金之違約情形，業如前述，又被上訴人為此訴請上訴人給付積欠租金並遷讓返還系爭租賃物而提起本件訴訟所支出律師費用8萬5000元，業據其提出訴訟代理人之收據為憑（見原審卷㈠第40頁），揆諸上開約定，被上訴人請求上訴人賠償此部分費用，亦屬有據。五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定及系爭租約約定，請求上訴人將系爭租賃物騰空遷讓返還被上訴人，及自104年12月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付7萬5000元；暨上訴人應給付被上訴人68萬5000元，均有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國 106 年 9 月 27 日民事第二十二庭審判長法官張靜女法官鄧晴馨法官曾部倫正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 9 月 27 日書記官鄭兆璋附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院105年度上字第1444號

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