臺灣高等法院105年度上字第1664號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 105年度上字第1664號

上訴人

將作建設股份有限公司

法定代理人

單聯璜

上訴人

許惠美

共同訴訟代理人

陳國雄律師

被上訴人

李素米

訴訟代理人

黃昱璁律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105 年10月14日臺灣臺北地方法院105 年度訴字第825 號第一審判決提起上訴，本院於106 年10月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：伊於民國93年3 月9 日與上訴人將作建設股份有限公司（下稱將作公司）、許惠美（下稱其名，與將作公司合稱上訴人）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）258 萬元向上訴人買受坐落於臺北市○○區○○路0段00○0 號御景大樓地下1樓（即建號臺北市○○區○○段○○段000 號）編號93號平面車位（下稱系爭車位），上訴人於締約時，並未告知系爭車位為法定機車位改設。嗣因臺北市政府於104年1月30日通知系爭車位作為停放汽車之用，屬未依設置目的及通常使用方式使用，諭令改善，伊始知將作公司違法二次施工將原法定機車位塗銷，改劃為系爭車位售予伊，系爭車位欠缺合法汽車停車使用之效能，顯有不合於系爭買賣契約債之本旨之瑕疵，上訴人已構成不完全給付，且系爭車位經臺北市政府指明不得再作為停放汽車之用，足見該瑕疵已無從補正，系爭車位前開瑕疵減損達159萬9442 元，上訴人自應連帶賠償伊損失，伊已於104年7月31日請求賠償，惟均未獲置理。將作公司雖曾交付「御景管理辦法暨管理公約、組織章程增修辦法」（下稱系爭管理規約）予伊，惟住戶規約係住戶內部間經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，其所載內容僅於取得區分所有權人身分時始發生其內部拘束效力，與原住戶及第三人締結買賣契約應盡其買賣契約上之告知義務有別，難謂將作公司已盡告知義務。另系爭管理規約附件1 「大樓管理公約暨停車管理辦法」之停車管理辦法第4 條（下稱系爭停車管理辦法）雖記載：「……原地下1 層規劃之為法定機車車位改停放汽車（其分配如附表1 ）其產權屬於原始起造人所有，其車位持有人應依分管協議條例執行」等字，惟未檢附附表1（即法定機車停車位改停放汽車分配表，下稱系爭分配表），且上開文義極易令人認知該地下1 層原有汽車位及機車位，其中機車位現已改為汽車位，故需以分配表與固有汽車位區隔，顯無從使伊得悉其所購買者是否為原屬機車位之停車位。另由御景大樓使用分管協議書（下稱系爭分管協議書）第2條第2項所定：「本建物地下層停車場除公共設施外，車位產權歸屬原始起造人所有，由建設公司規劃為汽車停車位，在不違反本建物之各項管理條例下，凡持有車位之各區分所有權人可自行使用或出租、售」，足認上訴人已保證包含系爭車位在內之地下1 層車位均得合法使用收益，致伊誤認可合法使用。上訴人未明確告知系爭車位非適法，可能遭主管機關勒令禁止使用之危險，上訴人自不得以文義不明之系爭管理規約內容，辯稱其已盡告知義務。再伊係依民法第227 條第1項請求上訴人賠償，自不受同法第365條除斥期間（不完全給付之效果）之限制。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。爰依民法第227條第1項規定提起本訴。請求上訴人應連帶給付伊159萬9442 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行等語。

二、上訴人則辯以：兩造簽訂系爭買賣契約前，伊等已告知被上訴人系爭車位乃機車位改設，並於93年2 月28日先行將不動產買賣契約書影本、系爭管理規約、產權移轉預估費用影本各1 份交予被上訴人，經其審閱完畢後，於同年3 月9 日與伊等簽訂系爭買賣契約、系爭管理規約，且有臺北市建成地政事務所建物測量成果圖檢附於系爭買賣契約之後，並以現況點交予被上訴人。系爭停車管理辦法第4 條、系爭分管協議書第1條第2項均明文約定原地下一層規劃之法定機車車位改停放汽車使用，系爭停車管理辦法第9 條及系爭分管協議書第2條第2項並約定，地下一層停車位均規劃為汽車停車位，而於93年間被上訴人乃訴外人尖美建設股份有限公司副總經理，對於不動產交易專業程度更甚一般消費者，足認被上訴人知悉系爭車位於使用執照規劃為法定機車位，嗣經全體區分所有權人同意改為停放汽車使用乙情。再系爭車位乃成屋買賣，兩造係就特定且存在之系爭車位為買賣標的，而被上訴人所主張之瑕疵並非買賣契約成立後始發生，伊等既已依契約成立時之系爭車位現況點交被上訴人，即不構成不完全給付等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事實：

㈠被上訴人於93年3月9日與上訴人簽訂不動產買賣契約書，以258萬元買受系爭車位，土地部分買賣總價款為181萬元，建物部分買賣總價款為77萬元（見原審卷第11至14頁）。

㈡將作公司於93年2 月28日交付被上訴人系爭管理規約，及管理規約附件1 「大樓管理公約暨停車管理辦法」，但未檢附附件1之附表1即系爭分配表，於93年3月9日交付被上訴人系爭分管協議書（見原審卷第115至122頁）。

㈢系爭停車管理辦法第4 條記載：「為維護本大樓停車安全管理，原地下1 層規劃之為法定機車車位改停放汽車（其分配如附表1 ）其產權屬於原始起造人所有，其車位持有人應依分管協議條例執行（停車管理費依平面車位收費標準計算），不得挪為他用；倘產權移轉時並列入交待視同其契約條款之一。」（見原審卷第118頁）；第9 條約定：「本地下1層停車場劃有車位停車線及編號，應依各該持有人或使用人所持有之車位編號，依序停放，除法定公共設施外，屬車位持有人所有，其位置不得停放機車或其他雜物」（見原審卷第119頁）

㈣系爭分管協議書第1 條記載：「本棟大樓所屬之公共空間協議分管條款如下列：……㈡為維護本建物地下停車場之安全管理，地下1 層使用執照規劃之法定機車車位改停放汽車使用，其產權屬於各該區分所有權人所有，其車位持有人應依分管協議條例執行，不得挪為他用；倘產權移轉時並應將供停放汽車使用用途列入交待視同其契約條款之一；地下2 樓至地下5 樓的停車場部分之各區分所有權人，應將其持有之停車位，專作汽車停車使用，不得供於其他之用途。」（見原審卷第120 頁）；第2 條第2 項記載：「本建物地下層停車場除公共設施外，車位產權歸屬原始起造人所有，由建設公司規劃為汽車停車位，在不違反本建物之各項管理條例下，凡持有車位之各區分所有權人可自行使用或出租、售。」（見原審卷第121頁）。

㈤臺北市政府於104 年1 月30日通知，御景大樓地下1 層之停車位作為停放汽車之用，係屬未依設置目的及通常使用方式使用，諭令改善。將作公司於104 年間施工將系爭停車位回復為機車停車位（見原審卷第15、251、275頁）。

五、本院判斷：被上訴人主張上訴人隱匿系爭停車位係機車停車位違規變更為汽車停車位之事實，於93年3月9日出賣予其使用，係屬不完全給付，且系爭停車位已因臺北市政府於104年1 月30日諭令改善，而由將作公司施工回復為機車停車位，上訴人自應連帶賠償系爭停車位因瑕疵而減損之價值159萬9442元本息等語；惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠關於系爭買賣契約有無不完全給付規定之適用部分：

⒈按最高法院77年度第7 次民事庭會議決議雖謂「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任」，然此係就出賣人交付之買賣標的物瑕疵，其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致之情形為設題，討論出賣人所應負之債務不履行責任，惟就該瑕疵於契約成立前發生之情形，既非屬該次決議之範疇，自難據前開闡釋逕為相反之解釋，而認出賣人應負物之瑕疵擔保責任，其瑕疵係於契約成立前發生，即無須負不完全給付之債務不履行責任。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決、103 年度台上字第2631號判決、105年度台上字第2245號判決參照）。

⒉查系爭車位違規變更用途固發生在93年3 月9 日系爭買賣契約成立前，惟如不符合債務本旨，依上說明，上訴人仍須負不完全給付責任，自不因違法變更系爭車位用途係發生於系爭買賣契約成立前，即得免除不完全給付規定之適用。則上訴人抗辯系爭買賣契約無不完全給付規定之適用云云，顯不足採。至上訴人援引最高法院77年度第7 次民事庭會議決議，並未認契約成立前存在之瑕疵無不完全給付規定之適用，自無從比附援引，所據其他判決見解，尚非判例，亦無從拘束本院，附此敘明。

㈡上訴人於93年3 月9 日締約時有無告知系爭車位係機車停車位所改設部分：

⒈經查被上訴人主張系爭車位依原有建物使用執照登載僅能供機車停放，惟將作公司卻違法變更為停放汽車，並93年3 月9 日在系爭買賣契約第14條記載「本案買賣係地下壹層編號93，平面車位一個」等字，銷售予被上訴人做為停放汽車使用，上訴人並未告知其系爭車位係機車停車位所改設，亦未於系爭買賣契約上註明，迨至104 年1 月30日經臺北市政府通知系爭車位作為停放汽車之用係屬未依設置目的及通常使用方式使用，諭令改善，將作公司旋施工將系爭停車位回復為機車停車位，其始知情等語，業據其提出御景大樓地下1層使用執照竣工圖、系爭買賣契約、臺北市政府函、現場照片足憑（見原審卷第256、11至15、7至10、251 頁），自堪信為真實。

⒉上訴人雖抗辯其等於93年2 月28日已交付被上訴人系爭管理規約、停車管理辦法，並於93年3 月9 日交付系爭分管協議書，且於系爭買賣契約簽訂前即告知被上訴人系爭車位係法定機車位改設云云，並提出被上訴人出具之收據1 紙、系爭管理規約、停車管理辦法、系爭分管協議書為證（見原審卷第115 至122 頁）。惟查系爭買賣契約為不動產買賣之制式契約，僅記載「本案買賣係地下壹層編號93，平面車位一個」等字，並未就系爭車位為機車位改設乙節為約定，而被上訴人購入系爭車位係為停放汽車使用，則系爭車位是否可合法供停放汽車，自屬兩造間交易上重要考慮因素，倘上訴人確有告知改設乙節，衡情當無不於系爭買賣契約明文約定之理。況將作公司雖於93年2 月28日交付被上訴人系爭管理規約及停車管理辦法，但未交付附件1之附表1（即系爭分配表），已據其所自承（見原審卷第150頁、本院卷第234頁），則被上訴人於無附表1 情形下，自難得知系爭車位原為法定機車位。再者，上訴人如確有告知被上訴人系爭車位係機車停車位所改設，衡情亦無不交付系爭分配表予被上訴人之理。則上訴人此部分之抗辯，顯與常情有違，不足採信。

⒊上訴人雖抗辯系爭停車管理辦法第4 條之記載，均已明確告知系爭車位係機車停車位所改設云云。惟查系爭停車管理辦法第4條所載「原地下1層規劃之為法定機車車位改停放汽車」（見原審卷第118頁），及系爭分管協議書第1條第2 項所載「地下1 層使用執照規劃之法定機車車位改停放汽車使用」等字（見原審卷第120頁），文義含混不明，或係地下1層有部分車位為汽車停車位，有部分車位為機車停車位，御景大樓將機車停車位改為汽車停車位使用；或係全部汽車停車位均為機車停車位所改設。而將作公司既未交付系爭分配表予被上訴人，且系爭買賣契約又記載「本案買賣係地下壹層編號93，平面車位一個」等字，則被上訴人主張系爭分管協議書所載「地下1 層使用執照規劃之法定機車車位改停放汽車使用」等字，係指地下1 層有部分車位為機車停車位，將作公司將之改為汽車停車位使用，而非指系爭車位亦係機車停車位所改設等語，即與常情無違，足堪憑信，上開約定內容，自不足為上訴人有利之認定。至系爭停車管理辦法第9條、系爭分管協議書第2 條第2項約定內容（見原審卷第119、121 頁），僅是認區分所有權人分管協議將原地下一層作為汽車停車場使用，尚不足證明被上訴人明知係由機車停車位改設，或上訴人曾告知改設乙情。是上訴人此部分之抗辯，亦不足採。

㈢關於被上訴人請求上訴人連帶賠償不完全給付之損害，有無違反誠信原則：上訴人雖抗辯被上訴人自93年10月20日使用系爭車位迄今，從未向上訴人主張任何瑕疵，使上訴人認系爭車位買賣並無任何爭議，竟於逾民法第365 條規定5 年之消滅時效後請求不完全給付之損害賠償，自有違誠信原則云云。惟查被上訴人自93年10月20日使用系爭車位，未向上訴人請求不完全給付之損害賠償，乃因將作公司違規將系爭車位變更為汽車停車位使用，且此應為上訴人所明知，但上訴人未於締約時告知被上訴人，均屬可歸責於上訴人之事由，而被上訴人迨於臺北市政府104年1月30日通知改善始知上情，已如前述，並非兩造就系爭車位之買賣全無糾紛。則被上訴人行使不完全給付之損害賠償請求權，並未違反公共利益，亦非以損害上訴人為主要目的，尚難認有違反誠信原則之情事。是上訴人此部分之抗辯，洵無可採。

㈣被上訴人得請求賠償系爭車位之價值減損金額：

⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227 條第1 項、第226 條第1 項分別定有明文。查上訴人於93年3 月9 日與被上訴人簽訂系爭買賣契約時，並未告知系爭車位係機車停車位違規改設，且將作公司違規將系爭車位由機車停車位變更為汽車停車位使用，係屬可歸責於上訴人之事由，則被上訴人依上開規定請求上訴人負不完全給付之損害賠償責任，自屬有據。

⒉經查系爭車位價值減損數額，經臺北市不動產估價師公會指定政大不動產估價師聯合事務所鑑定結果為151 萬元，有不動產估價報告（下稱系爭估價報告）足憑（證物外放），並載明其估價方法之選定、估價方法，本院衡酌系爭車位經被上訴人以258 萬元購入，使用近11年無法再做停車使用，及系爭車位經將作公司施工改為機車停車位等情，認系爭估價報告勘估系爭車位價值減損151萬元當屬可採。

⒊上訴人雖抗辯系爭車位建物面積約14.4012 坪，而建物每坪單價為71萬6164元，故系爭車位價值應有1031萬3620元，高於當初購入之258 萬元，並無收益損失；又系爭車位之2 坪面積具使用效用，而每坪單價為88萬元，而停放機車亦有100 萬元之收益，兩者合計為276萬元，高於當初購入之258萬元；另系爭估價報告係按7 個機車位勘估交易價格，惟被上訴人應分得之機車停車位應為11.4285個，並非7個，據此計算，被上訴人縱受價值減損之損害，亦僅為122萬7358元【計算式：0000000－（0000000/7）×11.4285＝0000000.14286】。惟查車位價格依一般交易慣例，並非按坪數乘上建物每坪單價計價，上訴人抗辯系爭車位以坪數乘上建物每坪單價，應有價值高達1031萬3620元云云，尚乏依據，亦與交易常情不符，並不足採。次查系爭車位之收益即為停放機車之收益，而非除停放機車外，尚有2 坪可按每坪單價88萬元計算之價值，上訴人抗辯系爭車位除有停放機車收益100 萬元，尚有2坪可按每坪單價88萬元計算之價值，合計為276萬元云云，顯係重複評價，亦不足採。末查系爭車位現況有7 個機車停車位，有現場照片附於系爭估價報告附件四足憑，被上訴人並未分得11.4285 個機車停車位，則上訴人執被上訴人可分11.4285 個機車停車位為由，抗辯被上訴人僅受有價值減損122萬7358元之損害，顯無可採。

⒋末按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。民法第272 條第1 項定有明文。故祇須數債務人就同一債務明白表示對於債權人各負全部給付之責任者即為連帶債務人，至契約當事人之稱謂有無表明為「連帶債務人」，與連帶債務是否成立無關（最高法院87年度台上字第1322號判決參照）。查系爭買賣契約第7 條記載：「乙方（即上訴人）保證產權清楚，……若甲方（即被上訴人）因此而受有損害，乙方應負完全賠償責任」等字（見原審卷第12頁），上訴人已明示各對同一債務負完全賠償責任，即為系爭債務之連帶債務人，則被上訴人請求上訴人連帶賠償系爭車位因無法供停放汽車使用之價值減損151 萬元，核屬有據。

六、從而，被上訴人依民法第227 條第1 項規定，請求上訴人連帶給付被上訴人151 萬元，及將作公司自105 年1 月26日、許惠美自同年2 月8 日（見原審卷第87、94之2 頁）起算之法定遲延利息，自屬正當，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條、第85條第2 項，判決如主文。

民事第三庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。