臺灣高等法院105年度上字第24號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 105年度上字第24號上　訴　人　　星訊科技股份有限公司法定代理人　　周文忠訴訟代理人　　錢裕國律師被　上訴人　　康博工業股份有限公司兼法定代理人　呂沛勳共　　　同訴訟代理人　　范翔智律師複　代理人　　林奎佑律師上列當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國104年11月4日臺灣士林地方法院104年度訴字第847號第一審判決提起上訴，本院於105年12月7日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴主張：被上訴人康博工業股份有限公司（下稱康博公司）於民國104年1月29日經訴外人苑景不動產行銷股份有限公司（下稱苑景公司）副理鍾凱詩仲介承租伊所有坐落新北市○○區○○○路○段00號21樓（下稱系爭房屋），權狀面積235.92坪，兩造簽訂租賃合約書（下稱系爭租約），約定租期自104年1月31日起至107年3月31日止，租金為每月新臺幣（下同）12萬9,756元，伊於簽約當日即將系爭房屋之門禁磁卡5張，安全門鑰匙2支及進門大廳左右兩邊木門鑰匙各1支（下稱系爭門禁卡及鑰匙）經由仲介轉交予康博公司。詎康博公司未依系爭租約第3條約定交付104年4月1日起至105年3月31日止合計12個月，共12紙之租金支票，經多次通知無果，伊已依系爭租約第14條通知康博公司於104年2月11日解除系爭租約，康博公司未按時返還系爭房屋，伊依系爭租約第5條、第11條、第14條，請求自104年2月12日起至同年7月11日止，加計5倍租金之違約金324萬3,900元（129,756元×5月×5倍），及上訴人已支付仲介服務費12萬9,756 元、因委任律師提起本訴所支出費用5萬2,800元，合計342萬6,456元。又被上訴人呂沛勳（下稱呂沛勳）為康博公司之連帶保證人，依系爭租約第5條、第13條及民法第273條規定應與康博公司就前開給付負連帶清償責任。爰依系爭租約第14條、第5條、第11條及民法第273條規定，請求康博公司與呂沛勳連帶給付342萬6,456元，及自104年8月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（關於返還系爭門禁卡及鑰匙部分，已撤回起訴，不在本件審理範圍，本院卷第141頁背面）二、被上訴人則以：康博公司承租系爭房屋係為供作將來營業處所，為上訴人所知，雙方並達成康博公司得使用系爭房屋內現有辦公家具及設備之合意。詎上訴人事後反悔，欲將所有家具設備全部搬離，致康博公司未能如期按原先規劃施作內部裝潢工程，遑論實際遷入使用，乃依法行使同時履行抗辯權，未貿然預付12個月租金支票，上訴人解除系爭租約為無理由。又依系爭租約第6條前段約定，雙方均有提前終止系爭租約之任意終止權，雙方於104年3月2日至苑景公司針對終止系爭租約之後續事宜進行協談，足認系爭租約於104年3月2日經兩造合意終止而消滅，康博公司當場依上訴人指示將系爭門禁卡及鑰匙交付有受領權之訴外人即苑景公司仲介系爭房屋之承辦人鍾凱詩（下稱鍾凱詩），依民法第234條、第309條第1項規定已發生清償效力。再康博公司於簽約後迄今，未曾遷入系爭房屋使用收益，內部設備亦無損壞，且已交還系爭門禁卡及鑰匙，上訴人依系爭租約第5條照租金加5倍計算違約金顯失公平，應予酌減等語置辯。三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明（本院卷第141頁正反面）：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人342萬6,456元，及自104年8月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行被上訴人於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項（本院卷第35頁背面，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：㈠康博公司經由苑景公司之仲介，與上訴人於104年1月29日簽立系爭租約，由呂沛勳擔任康博公司之連帶保證人，證人鍾凱詩為苑景公司關於本件租賃之承辦人。㈡康博公司於簽約當日即交付2個月押租金，但未交付104年4月1日起至105年3月31日共12個月租金支票12張。上訴人則於簽約當日已交付系爭門禁卡及鑰匙。㈢上訴人以康博公司違約未交付12個月租金支票為由，依系爭租約第14條約定，於104年2月11日以電子郵件發函通知康博公司解除系爭租約並請求返還系爭門禁卡及鑰匙。㈣康博公司於104年3月2日將系爭門禁卡及鑰匙交付予苑景公司之鍾凱詩。上訴人委託錢裕國律師到場與呂沛勳、鍾凱詩於104年3月2日進行協調。該門禁卡及鑰匙於105年6月20日由鍾凱詩交還上訴人（本院卷第70頁、第141頁背面）。㈤上訴人代理人余松泓（下稱余松泓）與呂沛勳、證人鍾凱詩間有被證1、原證2、原證6、原證8之電子郵件往來。五、上訴人主張康博公司未依約交付租金支票，伊已解除系爭租約，且康博公司未返還系爭房屋，伊得依系爭租約第5條、第11條、第13條、第14條及民法第273條規定，請求給付違約金、仲介服務費及律師費用合計342萬6,456元；被上訴人不否認未交付租金支票，惟以前詞置辯。本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院105年2月2日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷第36頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠系爭租約是否經上訴人合法解除？ ⒈兩造有無達成上訴人應留用系爭房屋內現有辦公家具及設備之合意？ ①上訴人主張其與康博公司並未達成留用系爭房屋內現有辦公家具及設備之合意一節，為康博公司否認。 ⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文，可徵租賃物與租金乃租賃契約之重要要素（最高法院56年台上字第672號判例、69年度台上字第3405號判決可資參照），衡情契約當事人當會就租賃物範圍進行磋商。查： ⑵鍾凱詩於原審證述：康博公司要承租房屋前所出具之承租意願書時，就有特別加註要室內全部的辦公家具。在104年1月29日簽約之前，我帶康博公司的老闆呂沛勳及員工前往看屋3、4次，系爭房屋內有家具、辦公室設備等，當時康博公司表明除不需要者外，其餘屋內家具、辦公室設備要一併承租。因此，於簽約前之104年1月26日，我們與上訴人之代理人余松泓以電子郵件確認一些事情，包含商業保險、租約調幅，辦公家具，上訴人登記問題（上訴人還是登記該址）等問題，余松泓表示辦公家具除了右邊的辦公家具AO可留下外，其餘都會在過年前後撤走。左邊的AO及會議桌均可留下。康博公司不要的餐桌椅及部分家具也會撤走。我有以電話與余松泓解釋「OA」與「AO」，並告知「OA」在台灣是指辦公家具，包含桌椅、隔屏等，沒有「AO」。與余松泓確認要留下之家具、辦公設備，就是上訴人與康博公司承租系爭房屋約定要一併包含之家具及辦公設備。此與104年1月19日余松泓跟我、康博公司的人有進去系爭房屋，余松泓當面跟大家說願意留用的家具設備、辦公設備範圍相同，而系爭租約第19條所稱之家具，就是原先與余松泓確認的範圍等語明確（原審卷第152至154、157頁），核與在本院證詞相符，並就應留或應搬之家具詳加說明（本院卷第120頁背面至121頁），堪信締結系爭租約時，就系爭房屋內之部分家具設備等租賃範圍有合意，並非空屋租賃。 ⑶依鍾凱詩、兩造等三方間之電子郵件（原審卷第161至187、50頁），其中於簽約前之104年1月26日（原審卷第186至187頁），鍾凱詩確已先將租賃合約書之內容、簽約時間等與余松泓確認，余松泓針對簽約時間、租約所稱商業保險之金額、租金及租金調整、辦公室家具留用及清單、公司登記等情，有特別回覆說明，關於鍾凱詩詢問「3.室內辦公家具部分有那些要留？我在幫您做清單，左邊會先動工，動工前要請貴公司先把不留的部分先撤走，時間很緊湊...」一節，余松泓明確表示「原則上，右邊的辦公家具除AO可留下外，其餘的都會在過年前後撤走。左邊的AO及會議室桌椅均可留下，康博指明不要，在老總辦公室的那套（類似）餐桌以及另二間辦公室的部分辦公家具也會同時撤走，我們可在1/29簽約後當場確認。」等語（原審卷第85、187頁），由前開電子郵件一再針對系爭房屋內辦公家具、設備之留用範圍、製作清單、撤走時間進行確認，可徵鍾凱詩證稱上訴人與康博公司於簽約前確已合意承租範圍包含系爭房屋內之部分辦公家具、設備等語無訛。 ⑷鍾凱詩亦證稱：「（問：當初康博公司要承租該系爭房屋，有無說如果屋內的辦公設備留下，有助於他的裝修，及公司營運使用？）有。當初康博公司出具承租意願書時，就有特別加註要室內全部的辦公家具。」、「（問：一坪租金550元，是否經過兩造磋商？）康博公司出價一坪500元包含所有家具，星訊公司為一坪600，550元一坪為兩造磋商結果。104年1月19日我是帶余松泓到康博公司當面三方磋商得到550元一坪含有家具。康博公司當時就有表明這價錢包含全部家具。」等語明確（原審卷第154頁、第155頁背面、本院卷第121頁背面），可證承租範圍是否包含系爭房屋內現有辦公家具、設備，涉及承租範圍、租金計算及承租目的等租賃契約之重要要素。鍾凱詩係兩造公司合意租賃系爭房屋之實際承辦人，對於兩造公司簽約前之條件磋商、看屋、契約擬定、簽約、履約及解約等過程均有實際參與，對於本件租賃整起過程、細節知之甚詳，且已收受仲介服務費，並提出往來電子郵件以為佐證，是以，鍾凱詩當無偏頗、迴護任何一方之必要，其證詞堪以採信。 ⑸參照系爭租約第19條尚約定「在租約期滿或提前解約、退租時，甲方（即上訴人）留在室內供乙方（即康博公司）免費使用的家具除甲方以書面表列欲留用的部分外，乙方需負責搬離、清除，並承擔相關處理費用。」（原審卷第13頁），即針對上訴人出租時同意交付康博公司使用之家具、辦公設備，於解約、退租時，應如何處置之約定，益證康博公司抗辯雙方所達成承租系爭房屋之範圍包含104年1月26日電子郵件中（原審卷第85、187頁），經余松泓確認之部分屋內現有辦公家具、設備等情，應屬可採。 ②上訴人稱並未承諾保留系爭房屋內全部現有辦公家具及設備均供康博公司使用，兩造最終合意租賃標的除系爭房屋外，並不及於「屋內現有之家具及辦公設備均提供留用而為租賃標的」，康博公司明知仍同意簽下合約，自應受系爭租約之拘束；縱康博公司認意思表示有錯誤，於依法撤銷其簽字蓋章之行為前，自應以系爭租約條款作為認定兩造權利義務之依據。又上訴人原欲出租之租金為每坪580元，被上訴人原希望以每坪500元（不含稅）承租，經雙方折衷磋商最後上訴人乃勉強同意以每坪550元（含稅）出租，惟於系爭租約第3條特別載明要求「第三年租金將依市場行情調整，但以不超過5％為原則」，以彌補收益，與得否留用系爭房屋內現有辦公設備及家具等物品無關云云。惟康博公司承租系爭房屋係為供作將來之營業處所，並留用系爭房屋內部分現有辦公設備及家具等物品，且兩造就租金原約定每坪500元，因得留用現有辦公設備及家具等物品，提高為每坪550元，並約定由上訴人提供清單以確認留用之使用狀態，余松泓亦曾向康博公司指明願保留之辦公設備及家具範圍，並經鍾凱詩證述如前，足證兩造確有達成留用系爭房屋內現有辦公家具、設備使用，並製作清單以供確認之合意，業述如前。 ⒉上訴人以康博公司違約未交付12個月租金支票為由，依系爭租約第14條約定解除契約，是否合法？ ①按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號、99年度台上字第526號、97年度台上字第2307號判決要旨可參）。 ②據鍾凱詩證稱：簽約當時系爭房屋內部還有上訴人許多私人物品（含要撤走的辦公設備、家具、儀器等），一時之間，無法表列，所以余松泓在電子郵件上說在104年1月29日簽約後再處理，但簽約後，我及余松泓、康博公司的人一起回到系爭房屋，余松泓當場確認那些東西要撤走，那些要留下。余松泓要將右邊所有的東西（包含所有辦公家具）都撤走，與一開始的電子郵件不同。余松泓當場說104年1月26日所說的AO指的是屏風，非指辦公家具。當時大家都錯愕，康博公司的總經理在場，仍要求余松泓留用辦公家具，至少要留一些東西下來，不能全部遷走。康博公司因招待日本客人先行離開。余松泓就跟我說要遷走的日期，我有要求寫下清單，因為余松泓中文不是很好，他搬的時候，我可以在現場協助寫下留用清單，他說等到要搬的時候再說，因為他現在不曉得要搬什麼。我有詢問余松泓清單的事情，他說他內湖辦公室在裝修，還不知什麼東西要搬過去等語（原審卷第153至154頁），顯見余松泓於簽約後，陳明欲留用供康博公司使用之屋內現有辦公家具、設備之範圍，與簽約前雙方合意內容即余松泓於104年1月26日電子郵件確認內容明顯出入。 ③上訴人公司於簽約時已交付系爭房屋之系爭門禁卡與鑰匙予康博公司，但因上訴人尚未正式搬遷，系爭房屋內均係上訴人之私人物品、應留用及需撤走之辦公家具、設備等，康博公司無法遷入使用，有鍾凱詩之證述以及余松泓通知康博公司、鍾凱詩稱預定2月底或3月初才能搬遷之電子郵件在卷可按（原審第153頁背面、第50頁）。佐以余松泓於簽約後表明欲留用之辦公家具、設備範圍，明顯不合於雙方合意約定之承租範圍。康博公司固然已取得系爭門禁卡及鑰匙，但顯非受領合於約定使用之租賃物，依前開說明，康博公司行使同時履行抗辯，拒絕交付12個月租金支票，即難認有何違反系爭租約第3條約定。 ④按因契約而互負債務，一方有先為給付之義務者，縱其給付兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為，致不能完成，並不能因而免除給付之義務。嗣後向他方請求給付時，他方仍得為同時履行之抗辯，如自己未再提出給付，他方以此拒絕履行，不能令負違約責任（最高法院71年台上字第82號判例要旨參照）。本件依系爭租約第2條約定，雙方合意租賃期間為3年另加60天免租期，參以上訴人於簽約當時尚未搬遷，可證簽約之翌日起60天內，應係前開約定之免租金期間。又依鍾凱詩證稱：簽約當時，康博公司依約本應交付12個月租金支票，但因康博公司是新加坡公司的子公司希望用匯款，上訴人則希望用支票，故上訴人同意康博公司兩個星期之後再交付支票，嗣因簽約前、後家具數量有改變以及後來有談到要解約，方未交付支票等語（原審卷第155頁、本院卷第121頁背面），可徵雙方於簽約時業已達成康博公司緩期交付12個租金支票之合意，104年1月29日簽約，同年2月10日上訴人即主張解除契約(原審卷第15至16頁)，足見簽約後不到兩週，雙方即就家俱設備留用範圍起爭執而無履約意思，灼然明確，因此，上訴人主張康博公司未於簽約當時交付12個月租金支票違約云云，亦非可採。 ⑤上訴人稱系爭租約第3條已載明簽約時應交付租金支票，上訴人未曾同意被上訴人可於簽約二週後再交付12個月租金支票，否則何以未將此契約重要事項記載於契約，上訴人已於104年2月5日、2月9日以電子郵件催告上訴人交付，顯見並無二週後再交付租金支票之約定，且被上訴人對上訴人之催告亦從未以兩造已有遲延交付之合意回應。縱認上訴人給付有未提供合意留用之辦公家具、設備之瑕疵，然瑕疵顯屬輕微，被上訴人拒絕全部給付，顯未顧及民法第264條第2項之規範意旨云云。惟上訴人依系爭租約負有先交付合於約定使用之租賃物（即含有合意留用之現有辦公家具、設備），上訴人既未先依約交付，依前開說明，康博公司行使同時履行抗辯，拒絕交付12個月租金支票，即屬有據。上訴人主張康博公司違約未交付12個月租金支票，依系爭租約第14條約定於104年2月11日解除契約（原審卷第15頁背面），於法未合，自不生效。另因被上訴人申請支票需一定作業時間，上訴人於簽約當日即已同意被上訴人得於簽約兩週後再行交付，此經鍾凱詩證述在案（原審卷第155頁、本院卷第121頁背面），則上訴人於上開期限尚未屆至前以被上訴人未交付一年份之租金為由提前解約，並不合法，均同前論述，上訴人所言，洵無可取。㈡上訴人依系爭租約第5條、第11條、第13條、第14條約定，請求康博公司、呂沛勳連帶給付違約金324萬3,900元、已付仲介服務費12萬9,756元、因本訴訟支出律師費用5萬2,800元，暨自104年8月12日起算之法定遲延利息，是否有據？上訴人請求違約金是否過高，應否酌減？ ⒈按「租約（含續約）期滿或提前解約、退租時，…乙方（指康博公司）應將所租房屋以誠信按照原狀遷空交還甲方（指上訴人）…乙方如沒依本租約按時遷空還房屋時，甲方得向乙方或乙方連帶保證人（丙方，指呂沛勳）請求支付按照租金加五倍之違約金…。」、「乙方若有違反本租約情事，導致損害甲方之權益時，應賠償甲方所遭受的全部損失及相關費用。甲方若因此而涉訟，所發生之訴訟費、律師費用及其他相關費用均須由乙方負責支付或賠償。」、「乙方如違反本租約任一條款規定，或不履行本租約規定之義務或責任時時，丙方應負連帶賠償責任。」、「乙方如違反本租約任一條款規定，甲方得隨時解約收回本租約標的，乙方不得異議。乙方因此所受之損失，甲方概不負責。」系爭租約第5、11、13、14條有明文約定，可見須提前解約、退租或違約事由，且未按時交還房屋，始有違約金、損害賠償。 ⒉本件上訴人未提供合於約定使用、收益狀態之租賃物予康博公司，不符債之本旨，康博公司得主張同時履行權，業述如前，難謂康博公司有何違反系爭租約可言。而上訴人於104年2月11日以康博公司未依約交付12個月租金支票為由，依系爭租約第14條約定行使契約解除權不合法，業述於前。然104年2月11日上訴人已明白表示被上訴人無權再使用系爭房屋、屋內相關資產、應返還系爭門禁卡及鑰匙、亦不得進出系爭房屋，有上訴人函可稽（原審卷第15頁背面），可見提前欲解約不租，並非康博公司，自不合系爭租約第5條所定。 ⒊又康博公司於104年3月2日將系爭門禁卡及鑰匙交付予鍾凱詩。而上訴人已委託鍾凱詩代收系爭門禁卡及鑰匙、及清點驗收系爭房屋內原狀回復之相關手續（原審卷第15頁背面至16頁），鍾凱詩自有權代理上訴人收受系爭門禁卡及鑰匙，該門禁卡及鑰匙於105年6月20日交還上訴人（本院卷第70頁、第141頁背面），而系爭房屋已由上訴人收回，收回狀況與交付對造時相同，無損壞，為上訴人自承在卷（本院卷第142頁），足見康博公司未使用系爭房屋，而上訴人未依債之本旨交付系爭房屋及部分室內家具，非可歸責於康博公司，上訴人主張康博公司違約及未按時遷空交還系爭房屋云云，為不足採，詳前所述。則上訴人主張康博公司違約，於解除契約後，依系爭租約第5條、第11條、第13條、第14條約定請求康博公司、呂沛勳應連帶給付自104年2月12日起至同年7月11日止，合計租金加5倍之違約金為324萬3,900元、已支付之仲介服務費12萬9756元及委任律師提起本訴所支出費用5萬2800元，合計342萬6,456元及自104年8月12日起算之法定遲延利息，即無理由，不應准許。 ⒋上訴人之請求無理由如上，自無庸論違約金是否過高及應否酌減，併予敘明。六、綜上所述，上訴人依系爭租約第5條、第11條、第13條、第14條及民法第273條規定，請求被上訴人連帶給付342萬6,456元，及自104年8月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法、所用之證據及爭點，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 105 年 12 月 21 日民事第二十四庭審判長法官陳麗芬法官許炎灶法官周祖民正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 12 月 21 日書記官劉文珠附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院105年度上字第24號

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