臺灣高等法院105年度上字第320號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　105年度上字第320號

上訴人

曹昌煌

訴訟代理人

廖宸和律師

被上訴人

吳淑君

訴訟代理人

劉添錫律師

被上訴人

瑞豐開發不動產有限公司

法定代理人

王慶豐

被上訴人

陳克維

上二人共同訴訟代理人

蕭琪男律師

上二人共同訴訟代理人

嚴嘉豪律師

上二人共同訴訟代理人

朱政勳律師

被上訴人

法定代理人

吳耀焜

訴訟代理人

蘇千祿律師

上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年12月29日臺灣新北地方法院103年度訴字第1536號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國105年7月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：查被上訴人瑞豐開發不動產有限公司（下稱瑞豐公司）已於民國104年12月30日申請解散，並選任王慶豐為清算人，此有該公司所提新北市政府新北府經司字第1045208466號函、解散登記申請書、股東同意書可稽（本院卷第104-107頁），是王慶豐依民事訴訟法第170條、第175條第1項規定聲明承受訴訟，經核並無不合，應予准許。

依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定，於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限。上訴人於原審起訴主張其經由被上訴人即不動產仲介商瑞豐公司與該公司之不動產經紀人即被上訴人陳克維（下稱陳克維）仲介，以新台幣（下同）560萬元購入原審被告黃柏端（下稱黃柏端）所有、信託登記予被上訴人吳淑君（下稱吳淑君）之門牌號碼新北市○○區○○路0段00號3樓房屋（下稱系爭房屋）與座落基地（下合稱系爭房地），詎該屋為兇宅，而瑞豐公司為被上訴人住商實業股份有限公司（下稱住商公司）之加盟店，爰請求：㈠黃柏端應依民法第354條、第359條、第179條、第227條第1項規定，給付上訴人168萬元本息。㈡吳淑君應依民法第354條、第359條、第179條、第227條第1項規定，給付上訴人168萬元本息。㈢陳克維應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條第1項、第184條第1項前段規定，給付上訴人168萬元本息。㈢瑞豐公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定與陳克維連帶給付上訴人168萬元本息。㈣住商公司應依民法第169條規定就系爭契約同負損害賠償之責，給付上訴人168萬元本息；其等間為不真正連帶債務，如任一人已為給付，他人於該給付範圍內同免責任。上訴人於本院另主張：住商公司與瑞豐公司有共同居間之行為，住商公司與上訴人間已成立居間契約，且該公司與瑞豐公司間亦有代理關係，而住商公司、瑞豐公司及陳克維應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定連帶負責，其等與黃柏端、吳淑君間為不真正連帶關係（本院卷第84頁、第117頁）。上訴人就住商公司部分所為上開訴之追加，雖為被上訴人不同意（本院卷第116頁反面），惟經核其所涉基礎事實仍與原訴尚屬相同，揆諸上開規定，應予准許。

貳、實體部分：上訴人主張：系爭房地前為黃柏端所有，黃柏端後與吳淑君簽訂信託契約，將該房地信託登記予吳淑君為其出售第三人，吳淑君經瑞豐公司不動產經紀人陳克維仲介，於101年11月16日以總價560萬元出售系爭房地予伊，雙方簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），伊已給付價款及仲介費完畢，並於同年12月21日辦妥過戶交屋。詎伊於102年間進行系爭房屋裝修工程，鄰居告知伊該房屋內曾發生非自然死亡事件，經向當地鄰、里長詢問確有其事，而依社會通念，該房屋因而成為「兇宅」，交易價值將因而減損，市場流通亦有障礙，屬房屋之重大瑕疵，應為交易時揭露之事項之一，然吳淑君、瑞豐公司及陳克維卻未告知此事，甚至於房地產標的現況說明書第8項勾選無凶殺或自殺致死，伊爰依民法第354條第1項、第359條規定，請求出賣人黃柏端、吳淑君應減少價金168萬元，依不當得利法律關係請求返還之，且黃柏端、吳淑君具可歸責事由而為不完全給付，亦應依民法第227條第1項規定負債務不履行之損害賠償責任。陳克維為不動產經紀人，仲介伊買受系爭房地並收取報酬，應依民法第565條、第567條第2項規定盡善良管理人之注意義務，卻未能查證系爭房屋為兇宅，顯有過失，且可歸責於己，應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條第1項規定負損害賠償責任，而其亦屬過失不法侵害伊之權利，依民法第184條第1項前段規定應負侵權行為之損害賠償責任，瑞豐公司亦應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，與陳克維負連帶損害賠償責任。又住商公司既已授權其加盟店瑞豐公司使用「住商不動產」之服務標章，顯與瑞豐公司共同為居間行為，瑞豐公司為其代理人，且足使伊信賴住商公司服務標章所表彰之服務品質，而與瑞豐公司進行交易，縱無代理關係，住商公司亦應負表見代理之責，亦應與瑞豐公司、陳克維依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定連帶負責等語（原審判命黃柏端應給付上訴人168萬元本息，駁回上訴人其餘之訴，黃柏端就其敗訴部分並未上訴，上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，並於本院為訴之追加），於本院為上訴及追加聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡住商公司、瑞豐公司及陳克維應連帶給付上訴人168萬元及自103年8月27日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢吳淑君應給付上訴人168萬元及自103年8月27日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈣前㈡、㈢項或於原審共同被告黃柏端，其中任一人已為給付，其他人於該給付範圍內同免責任。

吳淑君則以：系爭房地原為訴外人即黃柏端之父黃文貴所有，黃柏端於98年6月5日自黃文貴繼承取得該房地，因黃柏端積欠伊與第三人債務，黃柏端遂與伊簽訂信託契約，將系爭房地信託予伊出售，以清償黃柏端之債務，伊因而經由陳克維、瑞豐公司仲介，於101年11月16日以價金560萬元將系爭房地出售予上訴人，伊僅為黃柏端之代理人，代理黃柏端簽定系爭買賣契約，黃柏端始為契約當事人，且黃柏端亦未告知伊，系爭房屋為兇宅，伊自無債務不履行之損害賠償責任等語，資為抗辯，聲明；上訴及追加之訴駁回。

瑞豐公司、陳克維則以：黃柏端、吳淑君持有系爭房地期間，該房屋並未發生兇殺或自殺致死之情事，故黃柏端、吳淑君於不動產標的物現況說明書關於「賣方產權期間是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」勾選「否」，並無不實，而伊公司亦曾於「臺灣凶宅網」查察系爭房屋是否為兇宅，經查詢並無資料，伊公司人員亦曾查訪系爭房屋左鄰右舍，但無人表示曾經聽聞該房屋發生非自然死亡之情，可見伊等於仲介系爭房地交易期間，並無該房屋屬凶宅之跡象，依交易習慣及兼顧買賣雙方交易成本，伊等自無窮盡探詢管道之可能與必要，伊等確實已盡調查義務，並無故意或過失未告知系爭房屋屬兇宅之情，而行政院消費者保護委員會於101年10月29日修正公告之「成屋買賣契約書範本」中建物現況說明書第7點雖增列「產權持有前」之兇宅事件屬應告知事項，惟該範本係於102年5月1日生效，系爭買賣契約係於101年11月16日簽訂，自無適用該範本規定之餘地等語，資為抗辯，聲明：上訴及追加之訴駁回。

住商公司則以：系爭房屋內係於90年11月5日間發生非自然死亡事件，迄今已逾11年，且非發生於本件買賣之賣方持有系爭房地期間，已難認該房屋仍屬凶宅；上訴人雖又稱依101年10月29日內政部修正版本之「不動產標的現況說明書」，賣方就其持有系爭房地前之非自然死亡事件仍負告知義務，惟該版本之「不動產標的現況說明書」係於102年5月1日公告，而系爭買賣契約係於101年11月16日簽訂，於彼時新版之「不動產標的現況說明書」尚未生效，況依新版之「不動產標的現況說明書」，賣方關於房屋是否為兇宅，仍可勾選「不知道曾否發生上述情事」，故賣方亦無上訴人所稱違反告知義務之情；又賣方已於「房地產標的現況說明書」之「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情事」勾選「否」，瑞豐公司、陳克維亦無從查證系爭房屋是否於11年前發生非自然死亡，而伊公司與瑞豐公司間僅屬加盟店關係，為二家人員、財務各自獨立之公司，伊公司無代理或表見代理之適用，且其與上訴人間亦無契約關係存在等語，資為抗辯，聲明：上訴及追加之訴駁回。

經查：系爭房地原為黃柏端之父黃文貴所有，黃柏端於98年6月5日自黃文貴繼承取得系爭房地，於101年9月12日將系爭房地信託登記予吳淑君，吳淑君受託為黃柏端買賣、處分系爭房地，後系爭房地經由瑞豐公司之不動產經紀人陳克維仲介，於101年11月16日以總價560萬元出售予上訴人，並於101年12月21日以買賣為原因移轉登記為上訴人所有，此有信託契約書、系爭買賣契約書、房地產標的現況說明書、土地暨建物登記第一類謄本、新北市地籍異動索引為證（原審卷一第12-18頁、第21頁、第52-63頁），復為兩造所不爭執；又黃文貴於90年11月5日21時左右，發現訴外人即其次子黃秋程於系爭房屋房間內自縊死亡，此亦有新北市政府警察局土城分局103年8月21日新北警土刑字第1033286672號函與所附相驗卷宗可稽（原審卷一第109-118頁），堪信為真。

上訴人主張吳淑君於出售系爭房地時未告知該房屋為兇宅，應負物之瑕疵擔保責任及債務不履行之損害賠償責任，而陳克維、瑞豐公司於買賣過程中未能查證該房屋為兇宅，顯有過失，瑞豐公司為住商公司之加盟店，其等均應連帶負責，然為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，是本案爭執事項即為：㈠上訴人主張吳淑君應負物之瑕疵擔保責任與債務不履行損害賠償責任，是否有據？㈡上訴人主張陳克維未能查證系爭房屋為兇宅，違反善良管理人之注意義務，且有過失，是否有據？瑞豐公司、住商公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定連帶負責，是否有據？

㈠上訴人主張吳淑君應負物之瑕疵擔保責任與債務不履行損害賠償責任，是否有據？

⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項有明文規定，故代理人於代理權限內所為之意思表示，直接對本人發生效力，其本人因此而與為法律行為之他造當事人間，直接發生權利義務關係，代理人並不享受其權利及負擔義務（最高法院70年度台上字第1858號裁判要旨參照）。

⒉上訴人雖指稱吳淑君為系爭買賣契約之出賣人云云，惟查，黃柏端於101年9月10日與吳淑君簽訂信託契約，將系爭房地信託登記為吳淑君所有，依信託契約書所載，信託目的為「產權使用管理及處分（含買賣、租賃、設定、出借、出租等等），」（原審卷一第12-13頁），又依系爭買賣契約所載內容以觀（原審卷一第14-17頁），立契約書人之賣方即簡稱「乙方」，均蓋用黃柏端之印文，並由吳淑君簽章於旁並註明「代」，可知當時吳淑君係以黃柏端代理人身分與上訴人簽訂系爭買賣契約，是以吳淑君陳稱該房地為黃柏端所有，將該房信託登記予伊，並委由伊出售，其僅係代理黃柏端出售系爭房地，並非出賣人等語，堪以採信，揆諸上開說明，系爭買賣契約係成立於上訴人與黃柏端間，吳淑君並非系爭房地出賣人與契約當事人，上訴人主張吳淑君未告知系爭房屋為兇宅，應負出賣人之物之瑕疵擔保責任，以及系爭買賣契約之不完全給付損害賠償責任，均難認有據。

㈡上訴人主張陳克維未能查證系爭房屋為兇宅，違反善良管理人之注意義務，且有過失，是否有據？瑞豐公司、住商公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定連帶負責，是否有據？

⒈按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第2項規定甚詳。復按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條第2項亦規定甚詳。

⒉經查，系爭房地原為黃文貴所有，黃文貴於90年11月5日21時左右，發現次子黃秋程於系爭房屋房間內自縊死亡，黃柏端後於98年6月5日自黃文貴繼承取得系爭房地，復於101年9月12日將系爭房地信託登記予吳淑君，已如前所述，可知上訴人雖稱黃秋程於系爭房屋內非因自然原因身故，系爭房屋因而成為兇宅，惟並非於黃柏端為系爭房地所有權人以及將該房地信託登記予吳淑君期間所發生；復對照上訴人所提之系爭買賣契約之房地產標的現況說明書記載：「請委託人就持有本房地時間內，所暸解之屋況確實填寫，告知買方。...⒏賣方產權期間是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事...」，吳淑君代黃柏端勾選「否」，蓋用其等印文，吳淑君名義印文旁並加註「代」，上訴人亦於其上用印（原審卷一第18頁），則陳克維於仲介系爭房地交易過程中，依黃柏端、吳淑君所勾選並用印確認之說明書所載內容，向上訴人說明系爭房屋現況，於上訴人用印後將該說明書交予上訴人收受，經核即難認與前開不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定有何相違之處。

⒊上訴人雖稱依101年10月29日內政部修正版本之「不動產標的現況說明書」，賣方就其持有系爭房地前，該房屋如有非自然死亡之情，仍負告知義務，足認於彼時關於「產權持有前」是否為兇宅，仍屬常見之交易糾紛，為保護消費者權益，故將之列為不動產交易時應告知事項，故於系爭買賣契約簽定時，身為不動產經紀人與經紀業者之陳克維與瑞豐公司就上開事項仍有查證義務，而黃秋程為黃柏端之弟，必定知悉系爭房屋為兇宅，瑞豐公司及陳克維亦能輕易詢問得知卻不為詢問，且上訴人並非專業仲介人，猶可輕易從里長、鄰居口中查知該兇宅資訊，然其等卻未能查知，顯有違善良管理人之注意義務云云，並提出101年10月29日修正之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」為證（原審卷一第309-315頁）。惟查，黃秋程於90年11月間自縊身亡，距系爭買賣契約簽訂時間已達11年之久，而瑞豐公司指稱其曾於台灣「凶宅網」查察系爭房屋是否屬於「凶宅」，查詢結果並無資料；復經調閱國家圖書館新聞知識庫後，仍無系爭房屋為凶宅之訊息，該公司亦曾派員訪查系爭房屋左鄰右舍，但無人表示曾經聽聞系爭房屋發生非自然身故等情，並提出兇宅網資料為憑（原審卷一第99-101頁），堪認瑞豐公司、陳克維已為查證。至上訴人所提上開行政院消費者保護會第7次會議通過之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，雖記載出賣人就產權持有前，房屋是否發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事，亦屬建物現況說明書所載之說明事項，然其生效日期係102年5月1日（原審卷一卷第309頁），而系爭買賣契約係於101年11月15日簽立，已難謂有上開規範之適用；且上訴人已稱黃柏端因欠債而避匿無蹤，則其指稱瑞豐公司及陳克維可輕易自黃柏端處查知系爭房屋為兇宅等情，已難遽信；又吳淑君代理黃柏端簽定系爭買賣契約，吳淑君已稱其不知系爭房屋內曾有人非自然死亡之情，黃柏端亦未告知，瑞豐公司亦稱其係與吳淑君接洽，無法接觸黃柏端，堪認瑞豐公司及陳克維尚無從自吳淑君處查知該屋是否為凶宅，亦無法直接詢問黃柏端本人；而上訴人復稱系爭房地鄰居們均認識前屋主，基於多年情誼，不願出庭作證，伊亦曾至警局欲調閱相關資料，警局亦以有違個人資料保護法之虞而未提供等語（原審卷一第90-91頁），則依上訴人所言，依據社會通念，身為不動產經紀人之陳克維前往查詢時，街坊鄰居未告知該屋曾有人非自然死亡，以免影響售價與買受意願，進而影響其與其屋主情誼，非無可能，又上訴人身為系爭房屋屋主，向警方查詢該屋是否曾有非自然死亡之情，警方猶因唯恐違反個人資料保護法，而不願告知，尚須上訴人聲請原審法院向警局發函查詢始能得知其情（原審卷一第105頁、第109頁），則身為不動產經紀業者之瑞豐公司及不動產經紀人陳克維，衡情更難以向警方查得上開資訊。

⒋據此，陳克維於仲介系爭房地交易過程中，已依房地產標的現況說明書向上訴人說明系爭房屋現況，於上訴人用印後將該說明書交予上訴人收受，已難認有何違反前開不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定之處，且亦難認陳克維、瑞豐公司有疏於查證系爭房屋是否為兇宅之情，是上訴人主張陳克維應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條第1項規定負損害賠償責任，並依民法第184條第1項前段規定應負侵權行為之損害賠償責任，已非可採，其主張瑞豐公司、住商公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定連帶負責，亦為無理由。

準此，上訴人主張系爭房屋為兇宅而屬物之瑕疵，其得依民法第354條第1項、第359條規定請求減少價金168萬元，而吳淑君為系爭買賣契約之出賣人，應負上開物之瑕疵擔保責任，應依不當得利之法律關係返還該168萬元，亦因未告知該房屋為兇宅，應負民法第227條第1項規定不完全給付損害賠償責任，均難認有據。又上訴人主張陳克維未善盡不動產經紀人之善良管理人注意義務，為有過失，應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條第1項規定、第184條第1項前段規定負責，瑞豐公司、住商公司亦應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定連帶負責，均屬無據。是上訴人依前開法律關係與規定，請求㈠住商公司、瑞豐公司及陳克維應連帶給付上訴人168萬元及自103年8月27日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡吳淑君應給付上訴人168萬元及自103年8月27日起至清償日止按年息5%計算之利息；前㈠㈡項或原審共同被告黃柏端，其中任一人已為給付，其他人於該給付範圍內同免責任，非屬正當，不應准許。從而原審就上訴人請求判命吳淑君、陳克維、瑞豐公司及住商公司各自給付上訴人168萬元本息，於一人所為給付其他人於該範圍內免給付義務，為上訴人敗訴判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決上開部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴，上訴人所為上開訴之追加，亦為無理由，亦應駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第六庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。