臺灣高等法院105年度上易字第429號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　105年度上易字第429號

上訴人即附

帶被上訴人　蕭明翰

訴訟代理人

江銘栗律師

訴訟代理人

被上訴人即

訴訟代理人

附帶上訴人 江正旭

訴訟代理人

許民憲律師

上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國105年2月19日臺灣新竹地方法院104年度訴字第945號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於105年7月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：伊向上訴人購買坐落新竹市○○段00地號土地及其上門牌號碼新竹市○○路000○000號房屋（下稱系爭房地），價金新臺幣（下同）1,700萬元，於民國104年8月3日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊已付清價金，系爭房地亦於104年9月10日辦理所有權移轉登記，原約定至遲應於104年9月18日點交房屋，卻因上訴人不願意配合，遲至104年11月30日始完成點交，依系爭契約第10條第6項約定，屆期遲延不點交，自最後期限次日起算，每逾1日按買賣總價金之萬分之5（即17,000,000×5/10000＝8,500元）計算違約金，上訴人自104年9月19日起至同年11月30日止共遲延點交73日，應賠償違約金計62萬0,500元（8,500×73），爰依系爭契約之法律關係，求為命上訴人給付62萬0,500元。原審判命上訴人給付被上訴人12萬4,100元，駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。就原審判決敗訴部分，提起附帶上訴，主張系爭房地屬商業用地，伊為中醫師，欲在系爭房地新設診所，因上訴人遲延點交而延宕，伊所受損害，不應以房屋租金計算，而應考量如能開設診所之使用收益，原約定遲延點交每逾1日按價金萬分之5計算違約金，僅相當於週年利率18.25%，未逾法定利率之上限，伊請求62萬0,500元違約金，亦未超過系爭房地總價款之15%，故上訴人應再給付49萬6,400元等語，附帶上訴聲明：㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人再應給付被上訴人49萬6,400元。

二、上訴人則以：被上訴人於簽約前已數次查看房屋，且其居住系爭房地附近，已知該屋並無天然瓦斯管線之配置，訂約時雙方更約明以現況交屋，即以無天然瓦斯之現況交屋，於104年9月點交時，兩造就契約所載天然瓦斯管線與房屋現況不符發生爭執，致未能於104年9月18日前辦理點交，於點交時，被上訴人非僅要求天然瓦斯復氣而已，係藉故以無天然瓦斯為由欲殺價，伊乃拒絕點交，故本件因被上訴人意圖以遲延點交違約為由達到其減價目的，非伊不為點交，此非可歸責於伊，且被上訴人請求之違約金過高，應予酌減。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請駁回。就被上訴人之附帶上訴，答辯聲明：附帶上訴駁回。

三、查兩造簽署系爭契約，被上訴人向上訴人購買系爭房地，已付清1,700萬元價金，系爭房地所有權已移轉登記為被上訴人所有，兩造於104年11月30日完成系爭房地之點交，有系爭契約、不動產買賣價金履約保證申請書、系爭房地所有權狀、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）等可稽（見原審卷第11至22、24至27、52頁），堪信為真。

四、被上訴人主張兩造約定至遲應於104年9月18日點交系爭房地，因上訴人不願配合，遲至104年11月30日始完成點交，上訴人應給付遲延73日點交之違約金共62萬0,500元等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。查：

㈠依系爭契約第10條第6項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾104年9月18日），同時甲方（被上訴人）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方（上訴人）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償甲方，如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方定期催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」（見原審卷第16頁），是系爭房地至遲應於104年9月18日完成點交，而依不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）所載，系爭房地至104年11月30日點交結案完成，經兩造簽名於其上（見同上卷第52頁），復為上訴人所自承，是系爭房地確實遲延至104年11月30日始辦理點交完成。

㈡雖上訴人稱系爭房地並無裝設天然瓦斯，不動產標的現況說明書中勾選有天然瓦斯之選項，係房屋仲介人員於擬定契約時勾選錯誤，被上訴人認有機可乘，乃以系爭房地未設天然瓦斯與契約不符為由要求減少價金，伊不同意，始發生點交遲延云云。惟：

⑴依系爭契約第10條第6項約定，雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥他項權利或塗銷等作業無誤後辦理點交，若因相關作業延遲者，最遲不得逾104年9月18日，已如上述，故上訴人於辦理系爭房地之點交前，應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，並辦妥系爭房地之他項權利登記或塗銷等作業。而依被上訴人於104年9月24日通知上訴人之存證信函以：「本人依買賣價金保證履約約定付款內容如數存入專戶，並於104年9月11日由本人貸款銀行（新竹土銀）及履約保證專戶共同清償台端於台中商銀（田中分行）之貸款，今已清償數日，仍未見塗銷…」等語（見原審卷第28頁），是被上訴人已通知上訴人應塗銷系爭房地之抵押權登記，然上訴人至104年11月23日始辦理系爭房地之台中商業銀行抵押權清償塗銷登記，有系爭房地異動索引可稽（見本院卷第39頁），足見上訴人未於104年9月18日前塗銷系爭房地之抵押權登記，致未能於約定期限與被上訴人進行點交房屋事宜，係可歸責於上訴人之事由所致。

⑵又證人即代書胡素玉於原審證稱：「…原告（即被上訴人）完成契約上義務後，你有無通知被告（即上訴人）配合點交？）有。（是如何與被告聯絡？）原先用電話聯繫，因為本案件原告有代償被告的銀行貸款，因為104年9月11日代償完畢，所以我就用電話請被告要跟台中商銀請領清償證明書，因為要塗銷，後來被告沒有給我清償證明，104年9月24日原告就發存證信函催告被告塗銷、點交房屋，有存證信函為證。…（104年9月24日寄發存證信函之後被告《上訴人》有跟你聯繫？）我忘了他有無主動打電話跟我聯絡。但是我記得被告有回電話給我，有請我跟原告《被上訴人》聯繫點交房屋。（被告與你聯繫是何時？）我不記得日期。但是雙方在發存證信函之後有約定在系爭房地旁邊的咖啡店談點交房屋的內容。（在咖啡店談的情形？）當天主要是談違約金、有無瓦斯，被告說他不知道有無瓦斯。但是因為現狀說明書上是勾選有，所以兩造為了違約金及瓦斯補償的問題，就是重新設置費用在討論。（除了談違約金、瓦斯補償，有其他部分沒有辦法點交嗎？）因為當時系爭房地還有『田記烤鴨』的租約，但主要還是瓦斯補償金談不攏，所以當天不歡而散。…（這次點交有討論違約金還有瓦斯問題嗎？）前面有先提一下，但是後來沒有很正面的討論，買方還是希望先點交，其他部分後續他再找律師。…（當時被告有無跟你說瓦斯的問題？）我們發存證信函之後，在咖啡廳談的時候，才知道有瓦斯的問題，是原告先提出來的。（在這之前被告有無跟你提過瓦斯的問題？）沒有，是原告發現，現況說明書上勾選有瓦斯，但是現況沒有瓦斯。…」（見原審卷第57-59頁）。是被上訴人已依約於104年9月11日代償上訴人房屋貸款，代書胡素玉並通知上訴人應出具清償證明書用以塗銷系爭房地之抵押權登記及要求點交房屋，上訴人逾期不為，被上訴人乃寄發存證信函催告，事後洽商時，方提及系爭房地無天然瓦斯之爭議，而於104年9月18日兩造尚未爭執有無天然瓦斯之事，被上訴人自不可能以系爭房地無天然瓦斯一事要求減價作為不點交之理由。故上訴人拒不履行點交之行為，早於兩造爭執有無天然瓦斯之前。

⑶雖上訴人稱現況說明書有勾選「本戶使用天然瓦斯」，非伊所勾選，然證人即代書胡素玉證稱：「…（當時你在現況說明書上勾選的時候有無問被告《即上訴人》？）現況說明書不是我勾選的，是被告在委託仲介賣的時候就已經勾了，但是是否被告自己勾選，我不清楚。」（見原審卷第59頁），而上訴人自承其上為其簽名，是系爭房地之現況說明書既非被上訴人所勾選，縱認有錯，亦與被上訴人無涉。另上訴人稱因系爭房地無天然瓦斯，被上訴人要求減價5萬元，則未舉證以實其說，亦難認可取。

㈢上訴人未依約於104年9月18日完成點交系爭房地，經被上訴人催告後，上訴人猶拒不履行，迨至104年11月30日始完成點交，上訴人就其抗辯因被上訴人不願受領點交而遲延乙節，復未舉證以實其說。則被上訴人依系爭契約第10條第6項約定，請求上訴人給付違約金，自屬有據。

㈣又上訴人辯稱被上訴人請求之違約金過高，應予酌減。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院79年台上字第1915號判例要旨可參。依系爭契約第10條第6項約定，遲延點交房屋之違約金以每日萬分之五計算，系爭房地買賣總價金為17,000,000元，每日為8,500元（即17,000,000×5/10,000＝8,500），1個月達255,000元（即8,500×30＝255,000），以目前社會經濟狀況而言，上開約定之違約金顯屬過高。參酌當事人約定違約金，除在約定損害賠償之數額外，亦有督促當事人依約履行之意，本件上訴人一方面已收取1,700萬元買賣價金可資運用，另一方面拒不點交房屋仍收取出租房屋之租金每月42,000元，至104年11月30日點交房屋時為止，為其所自承（見本院卷第69頁），而被上訴人已付清價金1,700萬元，因上訴人遲延點交房屋致無法使用系爭房地，亦無法運用上開1,700萬元資金，其間受有相當於法定利息之損害，故審酌兩造可得利益與所受損害，認以系爭契約買賣總價金1,700萬元之年息5%為違約金之計算基準，是被上訴人請求賠償之每日遲延違約金，應酌減為每日2,329元（17,000,000×5%÷365＝2,328.76，元以下四捨五入），被上訴人依系爭契約請求上訴人賠償之違約金，自104年9月19日起至同年11月30日止，計73日、每日以2,329元計算，共計17萬0,017元（73×2,329），逾此範圍之請求，應予駁回。

五、綜上所述，被上訴人依系爭契約第10條第6項約定，請求上訴人給付遲延點交房屋違約金17萬0,017元，洵屬有據，應予准許。原審判決上訴人應給付被上訴人違約金12萬4,100元，及准、免假執行之宣告，核無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。至於被上訴人附帶上訴請求上訴人應再給付4萬5,917元（即170,017－124,100＝45,917），原審為其敗訴之判決，尚有未洽，附帶上訴指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示，而附帶上訴請求逾上開應准許部分，則屬無據，應予駁回。

六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與本判決之論斷不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、78條、第79條前段，判決如主文。

民事第八庭