臺灣高等法院105年度重上字第16號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 105 年 03 月 29 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 105年度重上字第16號上　訴　人　博多實業股份有限公司
法定代理人　陳怡利
訴訟代理人　陳明暉律師
被 上訴 人　陳世根
訴訟代理人　洪本祥
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國104 年10月23日臺灣士林地方法院103年度重訴字第470號第一審判決提起上訴，本院於105年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分
按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限……三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者」、「未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之……四、依其他情形顯失公平者」，民事訴訟法第447條第1項但書第3款、第276條第1 項第4 款分別定有明文。被上訴人於本院準備程序後行言詞辯論時提出上訴人公司基本資料查詢（見本院卷第72頁)，核屬對第一
審已提出之攻擊或防禦方法之補充，且如不許其提出顯失公平，已經被上訴人釋明，合於上開規定（本院卷第59頁背面），應准其提出。
乙、得心證之理由：
被上訴人起訴主張：附表所示之土地及建物（建物含地下二層、平面式停車位編號177 、178 號，下分稱系爭土地、系爭建物，合稱系爭不動產），原係訴外人瑩佳國際股份有限公司（下稱瑩佳公司）所有，伊於民國103年6月11日、27日經由臺灣士林地方法院（下稱士院）103年度司執字第4834 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序得標、獲發不動產權利移轉證書取得所有權。上開拍賣之103年5月14日公告載系爭建物之使用情形為拍定後不點交，另載系爭建物由上訴人基於租賃關係占有中，租期自102年10月3日至106年10月2日止，月租金新臺幣（下同）9 萬元（下稱系爭租約）。伊否認系爭租約之租金已一次付清，亦未同意承擔該約定，自不受拘束，上訴人仍應給付租金予伊。伊於104年2月9 日以民事準備狀催告其應於繕本送達起5 日內繳清積欠之全部租金，如逾期未付即以該繕本之送達為終止租約之意思表示，上訴人迄未給付租金，自生終止租約之效力，上訴人於租約終止後無權占用系爭建物，伊自得本於所有權人之地位，請求上訴人自系爭建物遷出，將之返還伊。另上訴人自伊取得權利移轉證書時起占有系爭建物，受有相當於租金之利益，應給付不當得利。爰依民法第767
條、第179 條之規定，求為命：㈠確認上訴人與瑩佳公司就系爭建物所簽定租賃期間自102年10月3日起至106年10月2日止之租賃契約不存在；㈡上訴人應自系爭建物遷出，並將之返還被上訴人；㈢上訴人應自103年7月1 日起至返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人9萬元之判決。
上訴人則以：前述拍賣屬私法上之買賣行為，拍賣公告載明伊依租賃關係占有系爭建物，該租約為上開買賣契約內容之一部，系爭租約依法對被上訴人繼續存在，伊係有法律上之原因占用系爭建物，非屬無權占用。伊依系爭租約之約定，將全部租金、押租保證金自瑩佳公司負責人欠款中扣除，係租金之預付，無債務承擔問題，自得對抗被上訴人，其終止租約之意思表示並無理由。被上訴人請求伊返還系爭建物、給付不當得利，均屬無據云云，資為抗辯。
原審判決㈠確認上訴人與瑩佳公司就系爭建物簽定租賃期間自102年10月3日起至106年10月2日止之租賃契約不存在、㈡命上訴人將系爭建物遷出，並將之返還被上訴人、㈢自104年2月18日起至返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人9 萬元，駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分提起上訴，聲明：
㈠原判決關於不利於上訴人部分及假執行之宣告均廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
（被上訴人就其原審敗訴部分未據聲明不服而告確定）
被上訴人主張前揭事實，提出系爭租約契約書、表示終止系爭租約之民事準備狀（見原審卷第11、12、102頁背面、103頁）為證。兩造就系爭建物原係瑩佳公司所有，經士院103 年度司執字第4834號強制執行事件拍賣，由被上訴人於103年6月11日拍定取得，依拍賣公告所載，系爭建物為上訴人基於租賃關係占有中，租期自102年10月3日至106年10月2日，月租金9 萬元及拍定後不點交等情不爭執（見原審卷第10、14頁）。至被上訴人主張系爭租約不存在，上訴應自系爭建物遷出，並自104
年2月18日起至返還系爭建物之日止，按月給付不當得利9萬元，為上訴人所否認，並以前詞置辯。
㈠上訴人辯稱：系爭租約租金已與瑩佳公司欠款一次抵扣完畢云云，是否實在？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。查上訴人抗辯：伊直接將全部租金、押租保證金自瑩佳公司負責人欠款中扣除，係租金之預付云云，此為被上訴人所否認，則上訴人即應就系爭租約全部租金、押租保證金已預付完畢之有利於己事實，負舉證之責。
⒉系爭租約第3 條約定：「租金每個月新臺幣玖萬元正。」並於下方以手寫方式記載：「因瑩佳國際（股）公司負責人：賴興蓮欠款，以每月租金自欠款中扣除。」（見原審卷第11頁），上開記載未見有全部租金扣抵完畢之意，反見係以每月租金陸續由欠款中扣除；且系爭租約第5 條約定瑩佳公司應於訂約時交付上訴人18萬元押租保證金，其下方復以手寫方式記載：「由欠款中扣除」（同上頁），是如系爭租約租金已一次抵扣完畢，亦應如系爭租約第5
條下方手寫方式記載「由欠款中扣除」即可，何須再表明以「每月」租金自欠款中扣除，更見系爭租約租金係屬按月扣款，並無一次預付之情。上訴人雖辯稱：系爭租約刪除第4 條租金給付方式，可見簽約當時立約人之真意並非就每月租金逐月依序抵扣云云，惟系爭租約第4 條原記載：「租金應於每月（空白）以前繳納，每次繳納（空白）年（空白）個月份乙方不得藉詞拖延。」係在約定租金繳納之時間及數額，而系爭租約租金既依第3 條按月由積欠債務抵扣9 萬元，即無重覆約定之必要，故將此條刪除，實無由此而可得推論全數租金預付完畢情事，上訴人前揭置辯，實無足採。
⒊按會計師受託查核簽證財務報告，除其他法律另有規定者外，依主管機關所定之查核簽證規則辦理；會計師對於承辦業務所為之行為，負法律上責任；會計師執行業務不得有不正當行為或違反或廢弛其業務上應盡之義務，會計師法第11條第2項、第40條第1項、第41條分別定有明文。又按凡經查核發現委任人未依規定設帳記載；或原始憑證、記帳憑證、帳簿報表、相關文件、所得稅申報書表之內容不相符合、或與有關法令之規定不符、不當或不實者，應作適當之更正、調整或說明，營利事業委託會計師查核簽證申報所得稅辦法第10條第2 項亦有明文。據此，會計師辦理查核簽證財務報表，應依主管機關所定之查核簽證規則辦理，且賦予會計師相當之實質審查權限，如有不實，會計師即應負相關之法律責任。查依上訴人所提之會計師103年度覆核報告書、分類帳、明細分類帳、轉帳傳票（
見原審卷第149至179頁）所載，上訴人就系爭租約租金抵付方式之會計作業流程，原則係採每月扣抵租金方式而出具轉帳傳票，益見上訴人係就每月所生租金債務逐次與其對於瑩佳公司債權相互抵扣。上訴人雖辯稱：上開分類帳、明細分類帳、轉帳傳票為事後上訴人內部為配合會計作業程序所製作之文件，與上訴人對外與瑩佳公司間之租金扣抵無關，無論上訴人事後內部會計作業如何登載，均不影響上訴人於簽訂系爭租約當時對外與瑩佳公司為相互抵銷意思表示之效力云云。然如上訴人與瑩佳公司已於102
年10月間訂立系爭租約時，就已將全部租金一次扣抵，於103年度即不應再將系爭租約租金列入相關帳冊中，否則
即有登載不實之問題；本件簽核會計師既經實質審查認系爭租約租金係按月收取，本於其於法律上應負責任，自堪信為真實，上訴人空言辯稱：係為配合內部會計作業所為之登記云云，要無可採。
⒋上訴人迄今未能提出其與瑩佳公司已將系爭租約租金一次扣抵完畢之具體證明，其以前詞置辯均未能使本院產生所述為真之確信，本於舉證責任分配原則，上訴人舉證有所不足，難認所述為真，自應依系爭租約第3 條記載認定租金係按月抵扣，並無全數抵扣完畢情事。
㈡按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項定有明文。而上述租賃物所有權讓與，亦包括強制執行拍賣程序中租賃物因拍定而所有權移轉之情形在內。又按民法第425 條所謂對受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第421條第1項所定意義之契約而言。若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債務按月扣抵租金；或因擔保承租人之債務，而接受押租金，則均屬別一契約。此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金（最高法院77年度台上字第1567號裁判要旨參照）。是以，被上訴人雖因民法第425條第1項規定受讓系爭租約，惟並未受讓上訴人對於瑩佳公司之債權，上訴人與瑩佳公司約定以債務抵扣租金，別屬另一債權契約，對被上訴人並非繼續有效，上訴人無從以其對於瑩佳公司之債權，按月扣抵應支付予被上訴人之租金，上訴人仍應自被上訴人取得權利移轉證書之日起，按月給付租金9 萬元予被上訴人。
㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項定有明文。被上訴人自103年6 月27日取得權利移轉證書（見原審卷第10頁），迄至被上訴人於104年2月9日提起民事準備狀催告上訴人於5日內給付欠繳租金時（見原審卷第102頁背面、103頁），顯已遲延給付逾2個月，該狀於同年月12日送達上訴人（見原審卷第146頁送達回執），上訴人至同年月17日仍未給付，被上訴人主張自同年月18日終止系爭租約，應為合法。從而，系爭租約因被上訴人合法終止系爭租約已不存在，被上訴人請求確認系爭租約不存在，及請求上訴人遷讓返還系爭建物，即屬有據。㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條第1 項及第181 條，分別定有明文。本件上訴人於被上訴人終止租約後仍占有系爭建物，即屬無權占有，而受有物之使用利益，致被上訴人受有損害，然「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價，是以相當於租金之利益為計算上訴人所受之利益及被上訴人所受之損害，應屬合理。查被上訴人既因民法第425條第1項規定受讓系爭租約，系爭租約約定每月租金9 萬元，已如前述，是被上訴人依原租賃契約計算租金之約定方式為據（即每月9 萬元），為本件計算上訴人不當得利之標準，自屬合理。故而，被上訴人請求自上訴人無權占有之日即104年2月18日起至遷讓返還系爭建物止，按月給付被上訴人9 萬元，於法亦屬有據，為有理由，應予准許。
綜上所述，被上訴人依民法第767條、第179條之規定，請求確認系爭租約不存在、上訴人自系爭建物遷讓返還被上訴人，及自104年2月18日起至遷讓返還系爭建物止，按月給付被上訴人9 萬元，為有理由，應予准許。原審（除確定部分外）為上訴人敗訴之判決，並就命上訴人遷讓返還、給付不當得利部分，依兩造之聲請酌定相當擔保金分別為假執行、免為假執行之諭知，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻防與立證，或與本案爭點無涉，或與判決結果不生影響，尚無庸再一一加以論斷，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 29 日民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠
法 官 黃裕仁
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 29 日書記官 郭晋良
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
土地部分：
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│土地標示 │
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│ 土 地 坐 落 │地目│面 積│ 權 利 範 圍│
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│編號│縣 市│鄉 鎮│ 段 │小段│地 號│ │平方公尺│ │
│ │ │市 區│ │ │ │ │ │ │
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│ 1 │新北市│汐止區│北山 │ │549 │ 建 │8,599.61│1004/100000 │
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建物部分：
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│建物標示 │
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│編號│建 號│基地坐落│建物門牌│建築式樣主│建 物 面 積│權利範圍│
│ │ │ │ │要建築材料│ （平方公尺） │ │
│ │ │ │ │及房屋層數├───┬───┤ │
│ │ │ │ │ │樓 層│附 屬│ │
│ │ │ │ │ │面 積│建 物│ │
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│ 1 │2351 │新北市汐│新北市汐│鋼筋混凝土│第4 層│陽 臺│全 部│
│ │ │止區北山│止區康寧│造（13層）│337.08│45.69 │ │
│ │ │段549 地│街169 巷│ │ │ │ │
│ │ │號 │31之1 號│ │ │ │ │
│ │ │ │4樓之2 │ │ │ │ │
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│備考部分：含共有部分2374建號（含地下二層平面式停車位編號177 、178 號）│
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