臺灣高等法院 - 105年度重上字第58號（損害賠償） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 105年度重上字第58號上訴人即附帶被上訴人　蔡明陽蔡易民蔡明朗上　3　人訴訟代理人　羅瑞洋律師上訴人即附帶被上訴人　金墫餐廳有限公司法定代理人　涂鳳招訴訟代理人　陳世偉律師被上訴人即附帶上訴人　蔡文祥訴訟代理人　郭雨嵐律師林翰緯律師吳雅貞律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104 年12月10日臺灣臺北地方法院103年度重訴字第343號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於108年5月28日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原判決（除確定部分外）關於命上訴人給付超過後開第二、三、四項部分，及該部分假執行之宣告，暨該訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。二、上訴人蔡明陽、蔡易民、蔡明朗應連帶給付被上訴人新臺幣貳仟肆佰肆拾玖萬伍仟肆佰柒拾元，及其中新臺幣貳仟肆佰參拾肆萬柒仟陸佰參拾元自民國一百零三年二月二十日起，其餘新臺幣壹拾肆萬柒仟捌佰肆拾元自民國一百零四年七月二十四日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、上訴人金墫餐廳有限公司應給付被上訴人新臺幣貳仟肆佰肆拾玖萬伍仟肆佰柒拾元，及其中新臺幣貳仟肆佰參拾肆萬柒仟陸佰參拾元自民國一百零三年二月二十日起，其餘新臺幣壹拾肆萬柒仟捌佰肆拾元自民國一百零四年七月二十四日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。四、本判決第二、三項所命給付，經㈠上訴人蔡明陽、蔡易民、蔡明朗；㈡上訴人金墫餐廳有限公司；任何一組給付後，他組即免給付義務。五、其餘上訴駁回。六、被上訴人附帶上訴及假執行之聲請均駁回。七、廢棄部分之第一審訴訟費用由被上訴人負擔。第二審訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人連帶負擔四分之三；餘由被上訴人負擔。關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。事實及理由甲、程序方面：上訴人金墫餐廳有限公司（下稱金墫公司）法定代理人於本院審理中變更為涂鳳招，並於民國108 年5月6日具狀聲明承受訴訟，有經濟部公司資料查詢資料可稽（見本院卷㈡第185 頁），經核於法尚無不合，應予准許，合先敘明。乙、實體方面：一、被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000○000○000○000地號土地及其上2270、2271建號建物（即門牌臺北市○○區○○○路0段000○000○000號，其中2270建號配賦門牌283號，2271建號配賦門牌285、287號，下合稱系爭1樓房屋）為伊所有，同棟2 樓建物（即門牌為臺北市○○區○○○路0段000○00000○000○000○00000號2 樓，下合稱系爭2 樓房屋）為上訴人蔡明陽、蔡易民、蔡明朗（下稱蔡明陽等3人）所有，蔡明陽等3人將系爭2 樓房屋出租予上訴人金墫公司。系爭1 樓房屋原出租予訴外人全英電器有限公司（下稱全英公司），伊於101年2月收回重新整修時，發現天花板漏水，經通知蔡明陽等3 人修復未獲置理，嗣伊委請臺北市結構工程工業技師公會（下稱結構技師公會）鑑定認系爭1樓房屋之漏水及樓柱鋼筋鏽蝕、箍筋斷裂，與系爭2樓房屋之廚房、廁所墊高、增設巨型水族箱及防水設施未盡完善有關，經臺北市政府都市發展局（下稱都發局）101年8月13日函請上訴人盡維護建築物構造安全之責並限期依結構技師公會鑑定報告事項配合辦理補強修繕後，於103 年2月7日始完成修繕。系爭1 樓房屋因漏水瑕疵，致市場交易價格減損新臺幣（下同）3302萬6207元；另自101 年7月4日至103年5月1日不能使用系爭1樓房屋（門牌285、287號部分）短少租金收入612 萬2666元；伊曾委請結構技師公會、臺北市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定系爭1 樓房屋漏水原因及修繕方式，支出鑑定費20萬7840元；合計受有3935萬6713元之損害；金墫公司承租系爭2 樓房屋期間，墊高廚房、廁所，並加裝巨型水族箱，防水設施未盡完善致系爭1 樓房屋發生滲漏水，侵害伊之系爭1 樓房屋所有權，亦應與蔡明陽等3 人負連帶賠償責任等情。爰依民法第184條第1項前段、第2 項、第185條第1項、第191條第1項、第28條之規定，求為命蔡明陽等3 人及金墫公司連帶給付伊3935萬6713元，及其中3000萬元自103年2月20日起，其餘935萬6713元自103年5 月30日起，均加付法定遲延利息計算之判決（被上訴人逾此部分請求，業經原審判決敗訴，非本院審理範圍）。二、蔡明陽等3 人則以：系爭1、2樓房屋所在大維吉利大樓（下稱系爭大樓）於66年完工時全棟已有漏水，921 地震後更加嚴重，系爭1 樓房屋漏水及受損原因為公共管道間漏水所致，且系爭2 樓房屋區分為5 個建號，樓板結構應力及安全性符合法規，其中2303、2304建號內並無漏水點，被上訴人不得請求伊連帶賠償；又系爭1 樓房屋之漏水及柱損已修復完成，被上訴人既未出售，即無交易價值減損可言；縱認其得向伊請求交易價值減損，亦只能請求建物部分，不包括土地價值在內；系爭1 樓房屋未出租與漏水無關，被上訴人不得請求短收租金損失，且應扣除系爭1樓房屋其中285號未漏水可獨立出租部分；起訴前鑑定費用亦非必要；被上訴人早已知悉系爭1 樓房屋頂板漏水，未積極通知伊修復，任令漏水致系爭1 樓樑柱受損，且不願配合修繕延宕施工日數，被上訴人對損害之發生及擴大與有過失；系爭大樓自921 地震後即有漏水，被上訴人前手即其父蔡振玉早已知悉，遲於103 年間始起訴，已罹於民法第197條規定2年消滅時效，不得再向伊請求賠償等語，資為抗辯。三、金墫公司則以：伊公司為法人，無須負侵權行為損害賠償之責；伊公司於82年間承租系爭2 樓房屋，並增設水族箱，施作廚房及廁所墊高工程，被上訴人遲至103 年始就加害行為所生損害請求賠償，已逾10年期間；系爭1 樓房屋漏水問題已修復完成，無污名交易價值之減損損失，且鑑定報告未詳實調查，其減損率及減損金額不可信；被上訴人至遲於88年間即知悉系爭1 樓房屋漏水，容認損害擴大，應負與有過失之責等語，資為抗辯。四、原審判決上訴人應連帶給付被上訴人3323萬4047元，及其中3000萬元自103年2月20日起，其餘323 萬4047元自103年5月30日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。駁回被上訴人其餘之請求。上訴人提起上訴，被上訴人則為附帶上訴（被上訴人於本院審理時對廖秀鳳提起附帶上訴，嗣已撤回，見本院卷㈡第29頁，不在本院審理範圍）。㈠上訴部分： ⒈上訴人之上訴聲明： ⑴原判決（除確定部分外）不利於上訴人部分廢棄。 ⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉被上訴人答辯聲明：上訴駁回。㈡附帶上訴部分： ⒈被上訴人附帶上訴聲明： ⑴原判決關於駁回被上訴人後開第2 項之訴及假執行部分均廢棄。 ⑵上開廢棄部分，蔡明陽等3 人、金墫公司應再連帶給付被上訴人612 萬2666元，及自103年5月30日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 ⑶願供擔保請准宣告假執行。 ⒉上訴人答辯聲明： ⑴附帶上訴駁回。 ⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。五、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷㈠第166頁）：㈠被上訴人為系爭1 樓房屋所有人，系爭2 樓房屋則為蔡明陽等3 人所有，並自82年起出租金壿公司經營餐廳使用。㈡被上訴人將系爭1樓房屋其中283號房屋一部出租予尊廚國際有限公司（下稱尊廚公司），系爭1 樓房屋他部出租予全英公司，約定租期自98年11月15日起至100 年11月14日止，每月租金19萬9000元（含稅），租期屆滿，如承租人欲繼續承租，租金調整為每月48萬元以上；嗣全英公司、尊廚公司於租期屆至均不願以48萬元續租而終止。㈢被上訴人於101年2月17日收回系爭1樓房屋。㈣被上訴人於101年6月14日寄發存證信函請求蔡明陽等3 人檢修漏水問題，並依結構技師公會鑑定結果向蔡明陽等3 人求償，該存證信函於101年6月15日送達。㈤結構技師公會於101年7月20日出具（101）北結師鑑字第2453號鑑定報告書（下稱2453號鑑定報告），認系爭1樓房屋頂版裂縫及滲水、柱鋼筋鏽蝕及箍筋斷裂。㈥都發局於101年8月13日通知通知蔡明陽等3 人、金墫公司限期改善，嗣於102年3月18日裁罰金墫公司6 萬元並再度命限期改善。㈦蔡明陽等3 人僱工修繕補強，於102年8月31日完工，經都發局以103 年2月7日函准予備查。六、兩造之爭點如下：㈠系爭1 樓房屋漏水原因？㈡金墫公司、蔡明陽等3 人應否負共同侵權責任？㈢被上訴人之請求權是否已罹於民法第197條第1項規定之2 年時效或10年期間？㈣被上訴人得請求損害賠償金額若干？㈤被上訴人對損害發生或擴大與有過失？七、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：㈠系爭1 樓房屋漏水及樓柱鋼筋鏽蝕、箍筋斷裂等損害，肇因系爭2 樓房屋廚房及廁所墊高、增設巨型水族箱，導致樓板載重增加產生裂縫，且地板防水設施未盡完善所致： ⒈被上訴人主張：系爭1 樓房屋漏水原因，經委請結構技師公會派員前往系爭1 樓房屋、系爭2 樓房屋室內場實地勘查、丈量及拍照，其鑑定結果，認為系爭1 樓房屋頂板滲水及樓柱鋼筋鏽蝕及箍筋斷裂應與系爭2 樓房屋廚房、廁所墊高及增設水族箱，造成載重增加及防水設施未盡完善有關，業據其提出2453號鑑定報告為證（見原審卷㈡第48至90頁），且經鑑定證人江文財、李武駿到庭證述在卷（見原審卷㈡第32至36頁），對照上開鑑定報告所附建築物現況調查紀錄表及照片尚無不合（見原審卷㈡第75至84頁）；2453號鑑定報告係鑑定證人本於專業而為認定，合乎經驗法則及論理法則，並非憑空揣測；參以被上訴人委請土木技師公會再度鑑定結果亦認為：系爭1 樓房屋主要滲漏水區域及樓板裂縫，其系爭2 樓房屋相對位置為廚房區；次要滲漏水區域及樓板裂縫區域，其系爭2 樓房屋相對位置為男廁所及水族箱區域；系爭1 樓樓板滲漏呈現數分鐘間隔之間歇性滴水，致系爭1 樓地坪積水潮濕；系爭2 樓廚房地板主要以不鏽鋼溝槽排水，地坪較高，故不鏽鋼溝槽在1S3及1S6板裂縫上方呈斜交；因廚房為經常性用水，而地板表面不平整，可見小面積積水潮濕現象；系爭2 樓水族箱位置亦有地坪墊高，其地坪表面可見到濕潤現象並放置布料等語，研判廚房不銹鋼溝槽與地坪為不同材質界面，其間隙進水可能為系爭1 樓頂板滲漏水主要原因，有土木技師公會102年1月7日北土技字第00000000000號鑑定報告為憑（見原審卷㈠第81至92頁），則2453號鑑定報告結論，應堪為據；又2453號鑑定報告雖係被上訴人自行委託具專門知識經驗，就具體事實適用專門知識所得鑑定判斷，與民事訴訟法所謂「鑑定」之證據方法不同，但應認仍具私文書性質，且經製作鑑定報告之鑑定證人到庭作證，並給予當事人辯論機會，仍非不得成為法院形成心證原因，自仍屬事實認定之自由心證主義範圍。再經本院囑託臺北市建築師公會（下稱建築師公會）鑑定結果，亦認為系爭1 樓房屋漏水及受損原因，研判為長期以來系爭2 樓房屋廚房及廁所墊高致增加載重、增設巨型水族箱增加載重及增加集中載重、系爭2 樓房屋地板防水設施不完善為其原因，有該會107年8月14日檢送鑑定報告可考（下稱系爭鑑定報告，見本院卷㈡第3頁、參外放系爭鑑定報告第8頁），堪認系爭1 樓房屋因漏水導致鋼筋鏽蝕及箍筋斷裂，肇因系爭2 樓房屋廚房、廁所墊高及增設水族箱，造成載重增加及防水設施未盡完善至明。上訴人抗辯：2453號鑑定報告未就漏水狀況作漏水來源檢測分析，臆斷漏水來源，漏水點上方並非廚房，而係位於無水源之餐廳大廳及宴客廳，並否認該鑑定報告證據力云云，尚無可採。 ⒉上訴人復抗辯：系爭1 樓房屋滲漏水肇因系爭大樓3 樓以上樓層給水管老舊，於921 地震後嚴重漏水，經公共管道間流至系爭2 樓房屋地板後滲入1 樓頂板等語，並提出土木技師公會104年7月24日北市技字第10430001241 號鑑定報告書（下稱1241號鑑定報告）為憑（見原審卷㈢第204至231頁）。系爭鑑定報告亦認：系爭大樓3 樓以上樓層給水管老舊漏水經公共管道間流至系爭2 樓地板後滲入1 樓頂板，亦同為系爭1樓房屋漏水及受損原因（參外放系爭鑑定報告第8頁）。惟：1241號鑑定報告係上訴人金墫公司於103 年12月31日向土木技師公會申請漏水鑑定，並於104年1月30日會勘（見原審卷㈢第209頁），該鑑定報告係就系爭2樓房屋發生滲漏水原因鑑定，研判系爭大樓4 樓以上某層住戶或是多層住戶之給水管連接至該層樓之管路或是接頭破損，導致水源沿管道間與管線而下，進而造成各層樓管道間之壁面與頂板之漏水情形；至系爭2樓房屋防水層或管線則於101年已進行防水層之重新施作，並將排水管線均改為明管方式，經會勘檢視並無管線破損或滲漏，且自系爭1 樓房屋入內察看，其頂板亦乾燥無滲水之情形；於系爭2 樓進行給水管加壓試水，並無漏水導致壓力洩降之情形（見原審卷㈢第212 頁），充其量僅能證明系爭2 樓房屋亦有發生滲漏水情形，並肇因系爭大樓4 樓以上住戶給水管路或接頭破損導致水源沿管道間及管線所致，上訴人重新施作系爭2 樓房屋地面防水層並改善防水設施後，無繼續發生滲漏至系爭1 樓房屋之情，尚難驟謂系爭1 樓房屋滲漏水與系爭2 樓房屋增加載重及地板防水設施不完善無涉，不足為有利於上訴人認定之依憑；且據鑑定證人江文財於原審證稱：「系爭1 樓房屋漏水原因主要是系爭2 樓防水層沒有做好，載重增加可能是加重的原因，因為載重增加會造成樓地板變形，變形就會裂縫」（見原審卷㈡第34頁反面）、鑑定證人李武駿證稱：「只要系爭2 樓的防水層做的好，就不會漏水」等語（見原審卷㈡第35頁）；經本院詢問作成系爭鑑定報告之鑑定證人江星仁亦證稱：「經過修繕1樓頂板後，縱使3樓以上繼續漏水至系爭2 樓房屋，也不會再滲漏至系爭1 樓房屋」等語（見本院卷㈡第56頁反面）。倘若系爭2樓地面層防水設施完善，且未因系爭2樓房屋廚房、廁所墊高及增設水族箱造成載重增加導致樓地板變形而有裂縫，縱使系爭大樓3 樓以上樓層給水管老舊漏水經公共管道間流至系爭2樓地板，當不致繼續往下滲漏至系爭1樓房屋。上訴人徒以江文財、李武駿現場勘驗系爭2 樓房屋時金墫公司並未營業，廚房及水族箱均無水源，系爭1 樓頂板仍然漏水，應摒除地坪防水層破裂或排水管線破裂導致漏水云云，並無可採。至上訴人抗辯：系爭大樓於66年完工後全棟已有漏水，或921地震後嚴重漏水，經管道間蔓延系爭2樓房屋男廁地板再滲漏至系爭1 樓房屋頂板等語，未據其舉證以實其說；且鑑定證人江文財於原審證稱：「921 地震在臺北並非大地震，無法判斷921 地震是否造成1樓頂板裂痕」等語（見原審卷㈡第34頁）；系爭鑑定報告亦未認921 地震係造成系爭大樓管線破裂，係導致系爭1 樓房屋漏水受損之原因（見外放系爭鑑定報告第8 頁），難認上訴人此部分辯解為真。是上訴人執此否認系爭1樓房屋漏水受損與系爭2樓房屋有關連，亦難信取。 ⒊上訴人又援引陳俊安技師就系爭2 樓房屋樓板載重提高應力檢核報告、結構技師公會102 年3 月2 日102 北結師鑑字第2506號鑑定報告書（下稱2506號鑑定報告，見原審卷㈠第20至37頁），抗辯：系爭2 樓房屋廚房及廁所雖墊高，但樓地板強度計算足夠，並無載重過重情形，非造成系爭1 樓房屋受損原因云云。惟：陳俊安技師結論係謂：「廚房地板雖墊高15公分，但該樓地板在原配筋及混凝土強度不變情況下，應力檢核尚符所需」（見原審卷㈠第27、35頁），與2506號鑑定報告均未論及系爭2 樓房屋廁所地板墊高及增設巨型水族箱對樓地板載重強度之影響；且據鑑定證人江文財證稱：「建築技師規則有規定餐廳的活載重在300公斤/平方公尺是合格的，活載重的定義是除了樓地板混凝土的呆載重以外的重量，樓地板墊高15公分以後，乘以混凝土1米乘以1米再乘以0.15乘以2400公斤／立方公尺，這樣是360 公斤，還沒有算水族箱的重量就已經超過活載重的300 公斤」、「陳俊安技師計算應力檢核尚符合所需，是指載重增加沒有超過安全範圍，但有沒有超過安全範圍與會不會造成漏水是兩回事。我當初鑑定報告是認為載重增加與沒有施作防水層都是漏水的原因，但主要是防水層的問題」等語（見原審卷㈡第34頁）、鑑定證人李武駿亦證稱：「300 公斤／平方公尺是針對活載重的規定，活載重不能拿來當呆載重用，樓地板加厚屬於呆載重的範圍，不清楚樓地板加厚是否有再通過安全檢測，我們只是提出樓地板加厚這個現象而已」等語（見原審卷㈡第36頁），2453號鑑定報告亦認1 樓頂板有裂縫及滲水情形（見原審卷㈡第52頁），且有照片為證（見原審卷㈡第77至79頁），即難徒憑系爭2 樓載重增加沒有超過安全範圍，遽謂與系爭1 樓房屋漏水及受損原因無涉。是上訴人此部分辯解，亦無憑採。 ⒋準此，被上訴人主張：系爭1 樓房屋漏水及樓柱鋼筋鏽蝕、箍筋斷裂等損害，肇因系爭2 樓房屋廚房及廁所墊高、增設巨型水族箱，導致樓板載重增加產生裂縫，且地板防水設施未盡完善所致，應堪認定。上訴人抗辯：系爭1 樓房屋漏水肇因系爭大樓公共管道間漏水所致，並非系爭2 樓房屋保管有欠缺云云，並無足取。㈡蔡明陽等3 人應依民法第191條第1項、第185條第1項後段規定對被上訴人就系爭1 樓房屋所受損害負連帶損害賠償責任；並與金墫公司負不真正連帶債務之責： ⒈按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。前項損害之發生，如別有應負責任之人時，賠償損害之所有人對於該應負責者，有求償權，民法第191 條規定甚明。是土地上之建築物或其他工作物使他人權利遭受損害時，應推定其所有人就設置或保管有欠缺，被害人請求損害賠償時無須負舉證責任，方能獲得週密之保護，但所有人能證明對其無欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意，或損害非因設置或保管有欠缺所致者，仍得免負賠償責任，方為平允，此觀該條88年4 月21日修正之立法理由即明。又建築物保管之欠缺，不必為損害發生之唯一原因，其與第三人之行為相結合而發生損害之結果者，建築物所有人如不具備民法第191條第1項但書規定之免責要件時，仍應負該條規定之賠償責任，該第三人如具備侵權行為要件，對被害人應負民法第184 條之一般侵權行為責任，此時該第三人與建築物所有人對被害人負不真正的連帶債務責任（最高法院101年度台上字第1601號判決意旨參照）。 ⒉蔡明陽等3 人為系爭2 樓房屋之所有權人，雖自82年起即將系爭2 樓房屋出租予金墫公司，依建築法第77條第1 項規定，仍負有維護系爭2 樓房屋合法構造及設備安全之責任，不因將系爭2 樓房屋出租與金墫公司使用，或蔡明陽等3 人與金墫公司簽訂租約第11條約定：「…若因故意或過失損及大樓結構或安全等問題，引起法律上一切責任，概由乙方（指金墫公司）自行負責」（見本院卷㈡第147 頁），即免除該項義務；至蔡明陽等3 人得否依民法第191條第2項規定向金墫公司求償，則屬別一問題。又金墫公司於承租系爭2 樓房屋期間將廚房及廁所墊高、增設巨型水族箱、防水設施未盡完善，導致系爭1 樓房屋頂板滲水及樓柱鋼筋鏽蝕、箍筋斷裂等損害，業經本院認定如前，則依前開規定，即應推定蔡明陽等3人就系爭2樓房屋之保管有欠缺造成被上訴人之損害。蔡明陽等3 人雖抗辯：系爭2樓房屋分為5個建號，2301、2303建號所有人為蔡易民，2304建號所有人為蔡明朗，2302、2305建號所有人則為蔡明陽，依建物改良勘測成果圖繪製2 樓平面圖各建號對應位置，其中2303、2304建號內並無漏水點，被上訴人不得請求伊等負連帶賠償責任云云，並提出系爭2 樓房屋所有權位置圖為憑（見本院卷㈡第53頁）。惟：證人即受被上訴人委託處理系爭1 樓房屋出租之三通不動產有限公司（下稱三通公司）經紀人王素容證稱：「當時283號沒辦法清楚看到漏水，漏水地點幾乎在287 號後面，285號、287號中間樑柱最嚴重」（見原審卷㈡第224頁反面），證人即事後負責修繕補強工程之尚鶴營造有限公司（下稱尚鶴公司）負責人王世雄則證稱：「漏水發生在門牌283、287號，285 號則無漏水」等語（見原審卷㈢第61頁反面），顯然渠2人對於系爭1樓房屋漏水點觀察頗有差異；且據鑑定證人江星仁證稱：「上開位置圖說並非建築平面圖，亦非套繪圖，系爭2樓房屋可能造成系爭1樓房屋滲漏水的地方，包含廚房、廁所、水族箱、屋內排水溝等處，從提示圖說無法確定滲漏水的位置不在2303、2304建號的範圍內，必須要專業判讀才能確認」等語（見本院卷㈡第56頁反面），尚難徒憑上開位置圖說或證人王世雄前揭證詞，遽為免責之依據。蔡明陽等3 人此部分辯解，殊無可採。縱被上訴人未舉證蔡明陽等3人名下系爭2樓房屋究竟何建號建物之地面防水層維護不當致系爭1樓房屋受損，而不知孰為加害人，蔡明陽等3人既未舉證證明自己之保管並無欠缺、或於防止損害之發生已盡相當之注意，蔡明陽等3人所有系爭2樓房屋保管有欠缺，致被上訴人權利受損害，仍構成共同危險行為，應依民法第185條第1項規定，負連帶賠償責任。 ⒊金墫公司向蔡明陽等3 人承租系爭2樓房屋，為系爭2樓房屋之使用人，依建築法第77條第1 項規定，應維護建築物合法構造及設備安全。所謂「維護建築物合法構造及設備安全」，係指維護該建築物合乎法律或行政命令規定應具備之安全構造及安全設備而言。金墫公司自認於承租期間將系爭2 樓房屋廚房及廁所墊高、並增設巨型水族箱（見原審卷㈠第15頁），都發局於101年8月13日限期蔡明陽等3 人及金墫公司原負責人廖秀鳳於文到30日內依結構技師公會2453號鑑定報告之鑑定事項辦理補強修繕，復於102 年3月8日以金墫公司在系爭2 樓房屋作為餐廳使用造成樓下漏水，經鑑定涉有影響建物結構安全迄未改善，違反建築法第77條規定，依同法第91條規定處罰鍰6 萬元，並限期改善完竣等情，各有都發局上開函文可考（見原法院103年度北司調字第179號卷【下稱調字卷】第40至43頁），金墫公司違反上開保護他人之法律，是被上訴人主張金墫公司應依民法第184條第2項規定負侵權行為責任，洵屬有據。金墫公司雖抗辯：伊公司為法人，民法第184 條規定之侵權行為類型，均適用於自然人，法人無適用餘地云云。惟：我國民法之法人，應採法人實在說，其對外之一切事務，均由其代表人代表為之，代表人代表法人所為之行為，即係法人之行為，倘其行為侵害他人之權利，且合於民法所定侵權行為之構成要件，法人自應對被害人負侵權行為損害賠償責任（最高法院102年度台上字第1556 號判決意旨參照）。金墫公司原負責人廖秀鳳未善盡維護建築物合法構造及設備安全，系爭2 樓房屋因廚房、廁所墊高、增設巨型水族箱，造成樓板載重增加產生裂縫，且地板防水設施未盡完善，未善盡維護建築物合法構造及設備安全義務，導致系爭1 樓房屋漏水及損壞，而違反上開保護他人之法律，初與其是否為金墫公司於82年間在系爭2 樓房屋施作上開墊高工程或增設水族箱時之負責人無涉，復未舉證其未怠於注意系爭2 樓房屋地板防水層有無缺陷，則廖秀鳳執行金墫公司負責人職務，自有過失，依上說明，金墫公司應負侵權行為責任。是金墫公司此部分辯解，亦無憑採。 ⒋準此，蔡明陽等3 人應依民法第191條第1項、第185條第1項後段規定對被上訴人就系爭1 樓房屋所受損害負連帶損害賠償責任；金墫公司則應依民法第184條第2項規定就系爭1 樓房屋所受損害負損害賠償責任。係以同一目的，本於各別之發生原因，對被上訴人各負全部給付之義務，因蔡明陽等3 人、金墫公司其中1 組為給付，他組債務人即應同免其責任之債務。是蔡明陽等3人應對被上訴人系爭1樓房屋所受損害負連帶賠償責任，並與金墫公司負不真正連帶債務之責。被上訴人主張上訴人成立共同侵權行為，應負連帶賠償責任，尚有未洽。㈢被上訴人之請求權尚未罹於民法第197條第1項規定之2 年時效或10年期間： ⒈按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅。自有侵權行為時起，逾十年者亦同。民法第197條第1項著有明文。所謂「知有損害」，加害人之侵權行為如連續（持續）發生者，被害人之請求權亦不斷發生，則該請求權之消滅時效亦應不斷重新起算。因此，連續性侵權行為，於侵害終止前，損害仍在繼續狀態中，被害人無從知悉實際受損情形，自無法行使損害賠償請求權，其消滅時效自應俟損害之程度底定知悉後起算（最高法院96年度台上字第188號判決意旨參照）。 ⒉被上訴人主張系爭1 樓房屋原出租予全英公司，於101年2月17日收回，準備重新整修再行出租，發現系爭1 樓房屋天花板多處漏水，遂於101年6月14日通知上訴人儘速修復，並將依鑑定結果求償等情，業經提出該存證信函、掛號郵件回執可稽（見原審卷㈠第69至70頁、卷㈢第43頁），且有現場照片為證（見原審卷㈠第112至122頁、卷㈡第148至151頁、卷㈢第67至69、156 頁），證人蔡淑真亦證稱：「收回房屋後沒多久，我檢查屋況，想要趕快整理房屋出租，檢查後發現天花板有水漬，我認為是2 樓造成，就上樓找人，金墫公司負責人廖秀鳳跟我一起下樓查看漏水，他說不是他們的事情，質疑是公共管道漏水，我一聽就沒有辦法回答，因為我自己也不知道，後來我先回高雄，5、6天後上臺北找管委會陳總幹事陪我看漏水的情形，陳總幹事表示並非公共管道漏水，而是2 樓漏水，我就請陳總幹事陪我去找廖秀鳳，廖秀鳳說餐廳不賺錢，若要重做防水要1、200萬元，他不願意做，後來我跟原告（指被上訴人，下同）商量，將裝潢都拆掉，找出漏水的原因才能找人負責，裝潢拆掉後才發現樓柱鋼筋鏽蝕及箍筋斷裂，請總幹事來看後，認為事態嚴重，影響系爭大樓結構安全，我們討論後決定找專業技師鑑定」等語（見原審卷㈢第58頁），且有101年6月11日鑑定申請書可考（見原審卷㈡第56頁），可見被上訴人於101年6月14日通知上訴人儘速修復前夕，始悉系爭1 樓房屋因滲漏水而受有損害。又系爭1樓房屋受損肇因蔡明陽等3 人為系爭2樓房屋之所有權人，對於建物之保管有欠缺；金墫公司為系爭2 樓房屋之使用人，未善盡建築法第77條第1 項規定維護建築物構造及設備安全義務，均未妥適保管維護系爭2 樓房屋地面防水層，導致系爭1 樓房屋受損，業經本院認定如前，縱金墫公司施作廚房、廁所墊高、增設巨型水族箱屬1 次行為，但其造成系爭1 樓房屋受損，係因增加載重導致樓板載重增加產生裂縫，且地板防水設施未盡完善所致。上訴人分別為系爭2 樓房屋所有人及使用人，疏未善盡維護地板防水層完好義務，保管系爭2樓房屋有欠缺，致系爭1樓房屋長久發生滲漏水情形，進而造成樓柱鋼筋鏽蝕及箍筋斷裂損害，係不斷累積延續發生而不可分，於上開消極不作為之侵害行為終止前，系爭1 樓房屋所受損害仍在繼續狀態中，被上訴人無從知悉實際受損情形，自無法行使損害賠償請求權，其消滅時效自應俟損害程度底定，被上訴人所受之損害始告底定。依蔡明陽等3 人提出2506號鑑定報告結論、陳俊安技師及承造商尚鶴公司出具之責任施工證明書（見原審卷㈠第147、155頁反面、第170頁反面），可知上訴人於101 年11月5日完成系爭1樓房屋柱結構性補強等工作，至1樓樓板修復數量則不符合2453號鑑定報告建議數量；再參照土木技師公會於101 年11月22日、12月14日、12月28日現場會勘所見，樓板滲漏呈現數分鐘間隔之間歇性滴水，致系爭1 樓地坪積水潮濕（見原審卷㈠第83頁），且有現況照片佐憑（見原審卷㈠第89頁反面至92頁）；另系爭大樓總幹事陳金源於102年5月14日在尚鶴公司提出之施工計畫書記載：「2 樓根據結構技師公會結構補強工程鑑定報告施工，已近完工階段，只剩1 樓頂板修補裂縫」等詞（見原審卷㈡第384 頁），證人王世雄亦證稱：「第1次工程是做系爭1 樓房屋柱結構補強，第2次是做樓板墊高的拆除；2 樓廚房墊高打除後有做防水施作，拆掉墊高部分，本來就要重做防水」等語（見原審卷㈢第60頁反面、61頁反面），則被上訴人所受損害最早應於系爭2 樓防水層補強工程完成始告底定，其消滅時效應自斯時起算。縱令依照陳金源前揭證述，系爭2 樓房屋大部分修繕工程已於102年5月14日接近完成起算，被上訴人於103年2月13日起訴（見調字卷第3頁），並未罹於民法第197條第1項所規定之2年消滅時效或侵權行為發生已逾10年期間。蔡明陽等3 人辯稱：被上訴人之請求權已罹於2 年時效；金墫公司抗辯：本件侵權行為已逾民法第197條第1項規定之10年期間，拒絕賠償，均無可採。㈣被上訴人主張因本件漏水致系爭1 樓房屋受損，請求上訴人賠償交易價值減損2091萬1282元、不能收取租金343 萬6348元、支出鑑定費用14萬7840元，合計2449萬5470元，應予准許；逾此範圍，即非有據，不應准許： ⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。又損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院106 年度台上字第2099號判決意旨參照）。至損害賠償之範圍，包括所受損害及所失利益，應以被害人實際所受損害為衡；而預期利益，係指依通常情形，或依已定計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益而言。此觀民法第216 條第1項、第2項規定即明。據此規定，凡依外部情事，足認其已有取得利益之可能，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即為所失之利益，應由債務人賠償。 ⒉被上訴人主張：系爭1 樓房屋因漏水導致樓柱鋼筋鏽蝕、箍筋斷裂，受有交易價值貶損之損害等語，雖為上訴人所否認。惟查： ⑴經原審囑託臺北市不動產估價師公會（下稱估價師公會）鑑定結果，認為系爭1 樓房屋因中央主要樑柱鋼筋鏽蝕、箍筋斷裂應立即補強以維結構安全，而結構安全度有疑慮之房屋，因可能影響居住安全，依社會一般不動產交易觀念，如為買受人事前知悉，當然不可能按無受結構安全度影響之正常價格購買，且買受人於不知情之情形下買受後，亦難以再按一般正常行情賣出，縱使賣出，亦將低於市價行情，故結構安全度有疑慮之瑕疵情形，足以減少不動產之交易價值，有該公會檢送不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）可參（見原審卷㈢第77頁，參外放系爭估價報告第42頁）；再經本院囑託建築師公會鑑定結果，亦認：一般受損但已修復的不動產與未受損害的不動產之間，所以會有差異，是因為一般受損害不動產即使在修復後，仍無法完全回復至與未受損害不動產相同水準的收益性和市場性。收益性和市場性損失的原因，一方面是因為未來可能必須投入較高的營運成本、較高的保險費用或是面臨較低的租金、較高的空置率等等，導致整體收益性降低。另一方面是因為對於市場上的購屋者或投資者而言，不確定損害是否已經完整修復，或是擔憂日後可能繼續引發相關問題，造成受損害但已修復的不動產，相較於未受損害的不動產在市場上較不受歡迎（見外放系爭鑑定報告第9 頁）。對照被上訴人提出之台灣大華不動產估價師聯合事務所採用問卷調查方式，針對市場上不動產相關從業人員，包括不動產估價師、地政士、不動產經紀人、建設公司、估價相關研究人員等共77位為受訪對象進行減損比例詢問調查，認為系爭1 樓房屋依結構技師專業意見完成修復補強作業後仍會被冠上瑕疵性不動產而造成價值減損等情（見調字卷第85至86頁），堪認系爭1 樓房屋因漏水導致受損，縱經修復補強回復原狀，依客觀通常情形，被上訴人仍受有市場交易價格減少之損害，不以其已出售系爭1 樓房屋為必要。 ⑵上訴人雖提出誠正海峽兩岸不動產估價師事務所（下稱誠正事務所）104年6月29日函送不動產估價報告書（下稱誠正事務所估價報告，參外放卷附件9）、原法院民事執行處101年6月27日函、103年8月3日函、同年9 月26日函（見原審卷㈡第111至118頁），抗辯：系爭1 樓房屋樑柱經補強後已可回復原有強度，且依原法院民事執行處先後於101年6月27日、103年8月3日鑑估金額，系爭1樓房屋鑑定價格增加1億130萬8388元，被上訴人仍嫌鑑價金額過低，要求重新鑑價，系爭1 樓房屋租金由原出租全英公司之每月19萬9000元調漲至系爭1 樓房屋（285、287號）修復完成後與訴外人元世祖餐飲顧問有限公司（下稱元世祖公司）約定每月租金31萬2500元等情，顯無市場價值貶損之情事云云。惟：依鑑定證人即誠正事務所林金生估價師於原審證稱：「我們在101年、103年都會拆土地與建物貢獻價值，建物部分我是以法定使用年限50年計算，但實際上很多建物使用超過這個年限，故我以50年使用年限來鑑定房屋價值，房價上漲的原因是土地，不是建物；我沒有實際看到現場情形，不曉得到底鏽蝕情況有多嚴重，修復的情況為何；委託者（指蔡易民）有告訴我系爭1 樓房屋曾經有裂縫、漏水，但是告訴我用一般市場的價格去評估，所以我並沒有考慮房屋是否曾經壞掉，是否修繕」等語（見原審卷㈡第142頁反面至143頁反面），可知誠正事務所估價報告並未考量系爭1 樓房屋實際鏽蝕及修復情形；且原法院民事執行處就系爭1 樓房屋鑑定價格上揚或係坐落土地價格高漲所致；另收益法僅為不動產估價技術規則所規定法定估價方法之一，未必全然適用於本件系爭1 樓房屋市場交易價值貶損之鑑定，更不得以單一標的特定期間之收益作為評估不動產價值之基礎（不動產估價技術規則第14條、第35條參照）。上訴人逕以系爭1 樓房屋修繕完成後出租收益價格論斷系爭1 樓房屋市場交易價值並無減損云云，尚非可採。是上開事證均無足為有利於上訴人認定之依憑。 ⑶被上訴人雖援引原審囑託估價師公會提出系爭估價報告，主張系爭1 樓房屋交易價值減損3302萬6207元。經查：系爭估價報告係採法院判決案例與市場買賣比較案例各3 件分析，並就系爭1 樓房屋漏水造成之價值減損係同時影響建物及其所對應之持分土地一併估價（見外放系爭估價報告第53頁），所得勘估價格減損比例介於12.25％至12.60％間（見外放系爭估價報告第47頁至第50頁），經調整後勘估標的交易性價格減損比例為9.76％，再就比較案例價格形成條件原因給予權重調整（法院判決案例：價格減損比例9.65％、權重40％，市場交易案例：價格減損比例9.76％、權重60％），決定系爭1樓房屋價格減損比例為9.71％，因認系爭1樓房屋交易性價格減損金額為3302萬6207元（見外放系爭估價報告第52頁）。惟：系爭估價報告係因在不動產市場上相同條件（結構安全度受損因素）的案例相當稀少，由於氯離子含量超標同樣可能造成房屋結構安全受到影響，因此藉由氯離子含量超標案例（見外放系爭估價報告第43頁）做為系爭1 樓房屋漏水瑕疵之比較案例，要與系爭1 樓房屋屋齡、結構受損與氯離子超標程度等，均未盡相符；且系爭大樓並非全數樑柱整體結構系統曾有過損害，1C6柱已經以鋼板與EPOXY聯體補強，不致影響全棟建物之安全，研判該等補強可回復系爭1樓柱及該房屋結構原有強度及使用年限（見原審卷㈠第147頁、外放系爭鑑定報告第8 頁）；系爭估價報告未依不動產技術規則第21條比較、分析勘估標的與比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額，難以確實反應系爭1 樓房屋市場動向，固無足作為被上訴人主張系爭1 樓房屋市場價值減損3302萬6207元之有利認定，然仍可認被上訴人在客觀上證明系爭1 樓房屋因本件漏水受損所受交易價值貶損之損害，確有重大困難。 ⑷按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情狀，依其所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。本院審酌鑑定證人江星仁證稱：系爭1 樓房屋因滲漏水侵蝕中間區域，而非結構性邊柱（見本院卷㈡第55頁反面），與系爭估價報告所選取高氯離子建物是高氯離子漫佈於整棟建築物不同（參外放系爭鑑定報告第10頁）；至系爭1 樓房屋與系爭估價報告案例二、三在相鄰地區附近，居住環境、交通公共設施、天候、災害污染、社區人文環境等大致相同；另情況因素調整、期日因素調整則無差異（見本院卷㈡第62、63頁），斟酌系爭1 樓房屋屋齡約40年，與系爭估價報告案例二、三屋齡差異調整為131 ％（見本院卷㈡第63、90頁、外放系爭鑑定報告第11至12頁）；依2506號鑑定報告判定系爭1 樓房屋樓柱補強結構安全性符合原設計標準及考量補強現況（見原審卷㈠第147 頁），就補強現況面予以調整為50％（見本院卷㈡第55頁反面、63頁），並經鑑定證人江星仁證述在卷（見本院卷㈡第55頁反面至56頁），綜合調整率為65.5％（見本院卷㈡第55頁反面、63頁），按系爭估價報告認定價值減損率9.65％為基準，兩者相乘，求得系爭1樓房屋價值減損率為6.3％（見本院卷㈡第63頁、外放系爭鑑定報告第11至12頁）。又系爭鑑定報告參考上訴人蔡易民委託之誠正事務所估價報告評估系爭1樓房屋於101年2月價值3億2372萬4500元（參外放誠正事務所出具不動產估價報告第3 頁）、系爭估價報告認系爭1樓房屋於101年2月間若未曾漏水，市場交易價值為3億4012萬5720元（參外放系爭估價報告第38頁），採用兩者之平均值，認定系爭1 樓房屋未受損時之正常價格應為3 億3192萬5110元（參外放系爭鑑定報告第12頁），乘以價值減損率6.3％，計算系爭房屋價值減損金額為2091萬1282元（見外放系爭鑑定報告第12頁），應有相當蓋然性可作為被上訴人因本件漏水導致系爭1 樓房屋受損而得請求作為市場交易價格貶損之計算基準，俾免因損害數額不能或難以證明，即容許不足額之損害賠償，造成不當之不公平結果。 ⑸上訴人雖抗辯：系爭1 樓房屋無相對應土地應有部分，被上訴人提出之土地謄本屬於系爭大樓地下室2230建號建物，且系爭大樓包含地下1 層共計13層，每戶對應土地應有部分為2028分之156，系爭1樓房屋對應土地應有部分不足，被上訴人不得請求土地減損價值云云。然系爭1 樓房屋型態為高度利用之房地結合一體之不動產，此類型產品特性為建坪計價，即價值之建立係以建物同時包含其所對應之土地應有部分範圍，此為可產生市場合理交易價值之完整產權型態（參外放系爭估價報告第53頁）。誠正事務所估價報告、系爭估價報告、系爭鑑定報告就系爭1 樓房屋價格日期均為101年2月（見外放系爭估價報告第2頁、系爭鑑定報告第9至12頁）；系爭1 樓房屋包括2270建號、2271建號，其中2270建號建物坐落地號為846、847地號土地（應有部分均為2028分之78），2271建號建物坐落地號為847、848、849、850、851、854、855地號土地（應有部分均為2028分之78），有系爭1樓房屋土地及建物登記謄本可稽（見調字卷第13頁正、反面、原審卷㈢第243至247頁），可見系爭估價報告、系爭鑑定報告評估系爭1樓房屋市場價格減損基準日期，被上訴人就系爭1樓房屋確有配賦坐落基地應有部分。雖系爭估價報告就系爭1樓房屋坐落基地應有部分誤植為2028分之156，然尋繹卷內系爭估價報告、誠正事務所估價報告、系爭鑑定報告等，就勘估標的或比較標的個別因素分析，均係按建坪為單價基礎，即在不動產估價實務上，除區分所有建物與基地所有權人非屬同一者外，建物所配賦基地應有部分多寡，尚不至對不動產整體價格造成過大影響；系爭估價報告、系爭鑑定報告亦均非分別評估房屋價格及坐落基地市場價格後，再合併計算該區分所有建物（含基地）之價格，此觀誠正事務所估價報告使用限制條件記載：「本估價報告書中房地總價值分配至土地及改良物之價值，僅適用於估價報告書所列項目」等詞（參外放誠正事務所估價報告第6 頁），系爭估價報告亦未分別列出勘估標的與比較標的不動產坐落基地應有部分，並記載：「因勘估標的之產品型態為高度利用之房地結合一體之不動產，此類型產品特性為建坪計價」之旨（見外放系爭估價報告第53頁）即明；上訴人亦不否認被上訴人除系爭1 樓房屋外，尚為系爭大樓區分所有建物2230號建物之共有人（應有部分4/10，見原審卷㈢第270 頁），參照內政部85年2月5日台內地字第8578394 號函示：「公寓大廈專有部分之移轉，原所有權人有數專有部分者，或同一專有部分，於部分移轉時，其移轉應有部分之多寡，由當事人自行約定，惟不得約定為零或全部」之旨（見原審卷㈢第271 頁），尤見被上訴人本得自行決定各專有部分所對應之基地應有部分，縱系爭1 樓房屋建物登記資料所載對應基地應有部分尚有不足，或與系爭估價報告、系爭鑑定報告所載坐落基地應有部分未盡相符，當不致嚴重偏離系爭1 樓房屋實際市場交易價值。遑論本院係因被上訴人在客觀上證明系爭1 樓房屋因本件漏水受損所受交易價值貶損之損害，確有重大困難，依民事訴訟法第222條第2項規定審酌一切情狀定其數額，則系爭估價報告及系爭鑑定報告按兩造不爭執之系爭1 樓合法建物樓地板面積（即建坪）估定系爭1 樓建物未受損時正常價格，尚無偏離不動產估價實務作法，仍得作為本院審酌被上訴人所有系爭1 樓房屋因系爭漏水事件所致市場價格減損之憑據。是上訴人此部分辯解，即無足取。 ⒊被上訴人主張因系爭1樓房屋發生滲漏水導致其中門牌285號、287 號房屋受有無法收取租金之所失利益損害等語，為上訴人所否認。經查： ⑴系爭1 樓房屋因本件漏水事件而受有損害，其損害係陸續形成，業經本院認定如前，而被上訴人並無隨時注意房屋損害情形自行修復之義務，則被上訴人發現系爭1 樓房屋因本件漏水事件受損後，影響結構安全，當有修繕之必要。是被上訴人迄系爭1 樓房屋修繕完畢無法出租，受有相當於租金之損害，與上訴人未善盡保管系爭2 樓房屋防免地面層防水設備受損義務之侵權行為間，具有相當因果關係。則被上訴人請求賠償系爭1 樓房屋迄修繕完畢為止受有相當於租金之損害，洵屬有據。上訴人雖抗辯：被上訴人於修繕前即將系爭1 樓房屋一部（門牌臺北市○○○路0段000號房屋局部）出租訴外人仲強體育用品有限公司，故本件漏水事件與系爭1 樓房屋能否出租無涉，被上訴人不得請求租金損失云云，並提出房屋租賃契約為憑（見原審卷㈠第103至104頁）。惟：系爭1樓房屋位於臺北市大安區復興南路1段與東豐街交叉口附近，大眾捷運與公車交通便利，四周大樓林立，工商經濟發達，靠近福華飯店、臺北市立聯合醫院仁愛院區，商業性店面櫛比鱗次，往來人潮眾多，是所謂房地產蛋黃區，此區房地產無論是交易價值或租賃行情當屬高檔層次等情，業經系爭鑑定報告敘述甚詳（參外放系爭鑑定報告第3 頁）；被上訴人主張：訴外人潹淵富股份有限公司（下稱潹淵富公司）原本願自101年7月4日承租系爭1樓房屋（門牌285、287號），但因系爭1 樓房屋持續漏水，上訴人又遲未修繕，無法繼續等待，乃放棄承租等情，業據提出該公司101 年7月4日出具租賃意願書可稽（見原審卷㈠第108 頁），證人王素容亦證稱：「三通公司從101年2月22日受委任處理系爭1 樓房屋出租事宜，因為地點很不錯，至少有50組人來看，285 號、287 號加起來我們開月租金30萬元，後來調到35萬元，客戶議價大約28萬元，沒有租成的最主要因素就是漏水問題，主要是客戶要求漏水要先處理好，才能繼續談價錢；283 號漏水是在另1 個地方，承租人自己處理」等語（見原審卷㈡第222至224頁），可見系爭1 樓房屋因發生滲漏水情形，如以未修補前之狀況出租，因發生滲漏水情形嚴重，承租人會有使用不便之情形，承租意願顯會降低。系爭鑑定報告亦本同斯旨，認為依系爭1 樓房屋當年漏水情形經綜合考量後，研判當會導致租金減少（見外放系爭鑑定報告第15頁），即難徒憑被上訴人已出租門牌283 號，遽謂被上訴人不得請求賠償因無法出租系爭1 樓房屋門牌285號、287號所受預期租金收益之損害，是上訴人此部分辯解，殊無可採。 ⑵被上訴人主張自101年7月4日至103年5月1日受有不能出租系爭1 樓房屋（285號、287號）所得租金收益之損害。上訴人則辯稱：系爭1 樓房屋相關工程原本預計101年8月20日進場施作，但被上訴人不願配合，延至102年8月31日始完工，其間延宕近100天，應予扣除等語。經查： ①金墫公司於102 年5月7日寄發存證信函通知被上訴人排定同年月10日至23日進場施作系爭1 樓房屋頂板修復工程，被上訴人因遠在美國，遂由蔡淑真委託其妹於10日到場，並於102年5月10日寄發存證信函請金墫公司先行提出相關施工計畫，且應於預定施工日前14日先行通知等情，業據上訴人提出各該存證信函為憑（見原審卷㈡第375至380頁），且經證人蔡淑真證述：「有收到金墫公司寄發存證信函，但因為原告不在臺灣，打電話叫我妹10日去開門，我妹有去但沒有等到人，詢問管理員亦稱並無工人到場，後來5 月下旬我妹遇到廖秀鳳，她亦承認那天沒有工人去」等語在卷（見原審卷㈢第58頁反面），尚難執此認被上訴人有未協力配合修繕之情。 ②被上訴人於101年6月11日申請結構技師公會就系爭1 樓房屋所受損害進行安全鑑定，經該會以2453號鑑定報告，確認系爭1 樓房屋受損情形，並提出具體修繕建議，有該鑑定報告可參（見原審卷㈡第48至90頁）。上訴人雖抗辯：其於101 年8 月15日寄發存證信函預計同年月20日委由合格營造公司至系爭1 樓房屋進場施作，但被上訴人不願配合等語，並提出該存證信函為憑（見原審卷㈡第119至120頁）。為被上訴人所否認，並陳稱：系爭大樓管委會要求上訴人委請合格營造廠提出施工計畫，始准許施工，但上訴人遲至101年9月下旬始提出施工計畫，經管委會許可施工等語（見本院卷㈡第107頁反面），且提出系爭大樓101年9月13日第1次住戶大會會議紀錄及尚鶴公司提出之施工計畫書可考（見原審卷㈢第38至42頁），並經證人陳金源證述：「因為柱子是主結構的柱子，已經鏽蝕，如果沒有正規技師鑑定，正規營造廠施工，我們怎麼放心讓他修繕，所以要求金墫公司提出正規營造廠的施工計畫書」等語屬實（見原審卷㈢第60頁），則上訴人此部分辯解，殊無可採。 ③上訴人抗辯：於102年5月17日寄發存證信函表示未獲被上訴人配合，致施工人員到場無法進入系爭1 樓房屋施工，已請系爭大樓總幹事陳金源協調等情，業據提出該存證信函為證（見原審卷㈡第381至383頁），陳金源並於102年5月14日在尚鶴公司提出施工計畫書載明：「…系爭大樓管委會同意儘快與系爭1 樓屋主協調開門進入施作…」等詞（見原審卷㈡第384 頁），證人王世雄亦證稱：「當初我沒有辦法進去施工，有請警衛證明，廖秀鳳請我們在該文件上當場簽名」等語（見原審卷㈢第61頁），且有記載102年5月13日至同年月23日經王世雄、系爭大樓管理員曾啟明及陳捷書簽署之證明書可考（見原審卷㈢第72頁），可知被上訴人未協力配合修繕期間應為102年5月13日至同年5 月23日共11天，應予扣除。被上訴人雖主張：其於101年7月20日將門牌285號、287號房屋大門遙控器交付管理員，授權系爭大樓管委會將該大門供修繕工程出入使用，並提出101 年10月15日存證信函為憑（見原審卷㈢第26至30頁），證人陳金源則證稱：「我記得一開始協調修繕過程有問題，因為工人要去看現場或修繕，原告時間上沒辦法配合，故中間有把鑰匙交給我們管理員一段時間，說要修繕的時候可開門，我不曉得多久，但原告後來又把鑰匙拿走了，表示要自己來看門」等語（見原審卷㈢第59頁反面至60頁）；參照被上訴人於接獲金墫公司102年5月 7日存證信函後，因不克返台，係由蔡淑真委託其妹於同月10日到場開門，而非由系爭大樓管理員代為處理，顯然被上訴人已將系爭1 樓房屋大門鑰匙收回，是被上訴人執此否認於上開期間未協力施作云云，尚無可採。 ④尚鶴公司承攬系爭1 樓房屋補強工程（含系爭2 樓墊高部分及水族箱拆除工作及防水層重行施作），於101年10月3日開工，101年11月5日完工，有責任施工證明書可稽（見原審卷㈠第170 頁反面）；嗣上訴人委請結構技師公會進行補強勘驗鑑定，雖認定系爭1 樓柱結構性補強，有依據2453號鑑定報告補強步驟施工，補強後柱應結構可回復1 樓柱原有之強度，但認為樓板修復數量，不符合2453號鑑定報告鑑定數量，應依據該鑑定報告建議，委任相關專業人員，進行樓板修復設計及施工等詞，亦有結構技師公會2506號鑑定報告可考（見原審卷㈠第143至147頁）；尚鶴公司復於102年8月中旬再度施工，迄同年月31日完工等情，亦經證人王世雄證述：「系爭補強工程分2次施作，第2次是到102年8月31日完成」等語在卷（見原審卷㈢第60頁反面），且有尚鶴公司出具保固證明書可參（見原審卷㈠第312 頁反面）。被上訴人主張系爭1 樓房屋迄102年9月30日始修復完畢，核與事實不符，自無可採。又尚鶴公司補強工程延宕未能按照預定時程完工，除前揭被上訴人未協力配合修繕期間（即自102年5月13日至同年5 月23日）外，主要係因尚鶴公司施作補強工程不符合2453號鑑定報告建議樓板修復數量所致。上訴人復未就被上訴人有何其他不協力配合補強修繕系爭1 樓房屋之情事舉證以實其說，尚難驟認上訴人抗辯：被上訴人不協力配合修繕工作致工程延宕近100天等語為真。 ⑤準此，被上訴人主張自101年7月4日至102年8月31日（共計1年1月又28天）受有不能出租系爭1樓房屋（285號、287號）所得租金收益之損害，經扣除102年5月13日至同年5 月23日共11天，實際因系爭1 樓房屋（門牌285、287號部分）漏水及修繕不能出租期間約應1年1月又17天（約13.55 個月）。被上訴人雖以元世祖公司於103年5月1日起承租系爭1樓房屋（門牌285、287號部分），認其受有至103 年5月1日喪失預期租金利益之損害云云。惟系爭1 樓房屋既於102年8月31日全部修繕完畢，被上訴人已可隨時出租取得租金收益，其復未舉證自102年9月1日至103年5月1日有何不能出租收益之情形，尚難認被上訴人於上開期間亦受有不能取得預期租金收益之損害，附此敘明。 ⑶被上訴人雖主張於上開期間每月無法收取28萬元租金，並提出三通不動產租賃意願書為憑（見原審卷㈠第108 頁）；為上訴人所否認，且經本院囑託建築師公會鑑定結果，經擷取591 房屋網頁有關臺北市大安區復興南路電梯大樓店面出租成交行情、再參照臺北市政府主計處就100年至106年臺北市房屋租金指數銜接表，並參考被上訴人與各承租者於101 至106年租賃契約，經總體評估後，研判系爭1 樓房屋101年合理租金行情為每月每坪3300元（參外放系爭鑑定報告第12至15頁），按諸系爭1 樓房屋其中門牌285號、287號房屋坪數為76.85坪（見本院卷㈡第110頁），合理租金應為每月25萬3605元（計算式：3,300×76.85＝253,605 ），對照證人王素容前揭證述：「門牌285、287號加起來價錢我們開每月租金30萬元，後來調到35萬元，客戶議價大約28萬元」等語（見原審卷㈡第223 頁），相距不大且實際並未成交，故系爭鑑定報告就系爭1 樓房屋評估合理租金部分，應可採信。至潹淵富公司願以高於前揭合理行情之每月28萬元租金，承租範圍除系爭1 樓房屋門牌285號、287號外，尚包括車位1個，遑論商場租金議價牽涉租賃雙方磋商及仲介居間斡旋能力，且損害賠償在回復損害發生前在客觀情形下之同一狀態，尚難執此單一且實際未成交之個案驟為有利於被上訴人認定之依憑。又系爭1 樓房屋原承租人全英公司、尊廚公司，因租期屆至且該2 公司均不願按原租約所定條件以48萬元續租而終止等情，為兩造所不爭執，而被上訴人於收回系爭1 樓房屋後，欲重行裝潢始發現系爭1 樓房屋因漏水而受損，業如前述，可見全英公司、尊廚公司不續租系爭1 樓房屋，初與本件漏水無關。上訴人抗辯：被上訴人如續租全英公司，當不致受有租金損失，在每月租金39萬8000元範圍內應予扣除云云，亦無可採。據此，被上訴人主張因系爭漏水受有不能取得租金預期利益之損害為343萬6348元（計算式：253,605×13.55＝3,436,348，元以下四捨五入）；逾此範圍之請求，即無憑據。 ⒋被上訴人主張系爭1 樓房屋漏水原因及修復方式，經委託結構技師公會、土木技師公會鑑定，各支出鑑定費用14萬7840元、6 萬元，合計共20萬7840元等情，並提出各該公會函文為憑（見原審㈢第24、25頁）。經查：被上訴人委託結構技師公會鑑定系爭1 樓房屋受損情形、損壞原因研判及回復原狀修繕方法，上訴人並據此委任相關專業技師及合格廠商進行修繕工作，係為行使權利所必要，且與上訴人侵權行為間有相當因果關係，則被上訴人請求上訴人賠償14萬7840元，自屬有據，應予准許。至被上訴人委請土木技師公會就系爭1 樓房屋漏水及損害修復鑑定支出6 萬元，核與結構技師公會所為鑑定事項有所重複，尚非可認係行使權利回復原狀之必要費用，難認與上訴人侵權行為間有何相當因果關係，不應准許。 ⒌準此，被上訴人主張因系爭漏水致系爭1 樓房屋受損，請求上訴人賠償交易價值減損2091萬1282元、不能收取租金343 萬6348元、支出鑑定費用14萬7840元，合計2449萬5470元（計算式：20,911,282＋3,436,348 ＋147,840 ＝24,495,470），應予准許；逾此範圍，即非有據，不應准許。 ⒍末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第3項、第233條第1 項、第203條分別定有明文。本件被上訴人就前開請求有理由部分，其中房屋交易價值減損2091萬1282元、不能收取租金343 萬6348元，合計2434萬7630元損害部分（計算式：20,911,282＋3,436,348＝24,347,630 ），請求加付自起訴狀繕本送達翌日即103年2月20日起（見調字卷第93至96頁）；就請求支出鑑定費用所受損害14萬7840元部分，請求加付自104年7月22日「民事擴張訴之聲明暨調查證據聲請狀」（見原審卷㈢第7 至20頁）送達翌日即104年7月24日起（上訴人自陳於104年7月23日收受該書狀，見原審卷㈢第47頁），均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，亦屬有據。 ⒎綜上，被上訴人依民法第185條第1項規定請求蔡明陽等3 人連帶賠償2449萬5470元本息；金墫公司應與蔡明陽等3 人負不真正連帶責任，蔡明陽等3 人或金墫公司有任何1組給付，他組即免給付義務，為有理由；逾此範圍之請求，即非有據。㈤上訴人抗辯：被上訴人對損害發生或擴大與有過失，均無可採： ⒈按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，為民法第217條第1項所明定。旨在謀求加害人與被害人間之公平，倘被害人於事故之發生或損害之擴大亦有過失時，由加害人負全部賠償責任，未免失諸過苛，因賦與法院得減輕其賠償金額或免除之職權。此所謂被害人與有過失，必以其行為為損害之共同直接原因，且其過失行為並有助成損害之發生或擴大者，始足當之。 ⒉上訴人抗辯：被上訴人之父蔡振玉於80年間即知悉系爭1 樓房屋漏水，且系爭1 樓房屋承租人全英公司與金墫公司前任負責人李鐵國協商於1 樓頂板漏水處安裝拖水盤承接漏水排至室外，早已知悉系爭1 樓房屋有漏水，於101年6月17日前從未通知伊修繕，任由損害發生擴大，致伊未獲通知而無法防免損害發生，不得違反誠信原則要求伊承擔損失云云。為被上訴人所否認，陳稱：蔡振玉不知系爭1 樓房屋發生漏水，亦無與李鐵國有何協議等語（見本院卷㈠第48頁）；且據證人李鐵國到庭證稱：「伊於88年至97年在系爭2 樓房屋經營餐廳，記憶中1 樓承租人有反應屋頂有漏水，我去看時，天花板已有水盤接漏水，我不知道從哪裡漏水及漏水的原因，就跟廚房員工說地面要保持乾燥，不記得有無跟我的房東反應；當時1 樓店家還有營業，他只是要我去看有無滲漏水，我只看到接水盤，實際上也沒有看到滲漏水」等語（見本院卷㈠第188頁反面至189頁），可見當時僅係系爭1 樓房屋承租業者向李鐵國反應屋頂有漏水情形，且李鐵國實際並未發現有何滲漏水情形。遑論證人王素容證稱：「一開始還沒有拆掉整個裝潢的時候看不出來，但是當時已經漏水漏到整個地上都是，後來我向屋主反應漏水面積太大很難出租，因為要找漏水原因，所以屋主就把裝潢拆掉抓漏，拆掉後發現整個天花板樓板龜裂、樑柱龜裂」等語（見原審卷㈡第223 頁），可見被上訴人於101年2月收回原出租系爭1 樓房屋後，委請仲介業者重行招租，始發現漏水情形。至被上訴人於101年6月14日寄發存證信函記載：「…前發現系爭1 樓房屋多處漏水，致嚴重影響房屋正常使用並損及該屋用益價值甚鉅，經檢視發現應係系爭1樓房屋上方2樓廚房與巨型水族箱滲漏水至樓下所致，本人隨即將上開情形通知2 樓房屋承租人促請其立即改善，且多次要求承租人與其屋主商討修復上開漏水情形，當時承租人雖曾允諾改善漏水情形，惟嗣後上開漏水情形並未改善，仍有滲漏而必須以接水盤接水」等詞（見原審卷㈠第69至70頁），應係證人蔡淑真前述證稱101 年2月收回系爭1樓房屋重新整理房屋準備重新招租發現漏水後，與金墫公司聯繫處理之情形（見原審卷㈢第58頁）。被上訴人既無隨時巡查自有房舍察看有無受損之義務，上訴人復未舉證被上訴人早已知悉系爭1 樓房屋滲漏水而隱匿不告知，是上訴人此部分辯解，殊無可採。 ⒊上訴人復抗辯：伊願按結構技師公會建議修繕費用委由被上訴人自行處理遭拒，被上訴人復不願意配合修繕延宕近100 天，迄102年8月31日始完工，對於損害之擴大應負與有過失之責云云。惟：依民法第213條第1項規定：「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀」，是被害人（債權人）對加害人（債務人）有回復原狀請求權，加害人負有為回復原狀的給付義務。準此，被上訴人並無自行修繕補強系爭1 樓房屋結構受損之義務；上訴人復未舉證其已將修復費用提存後，被上訴人怠於修補房屋，致損害擴大，尚難認被上訴人應就事後擴大之損害自負其責或認其與有過失。至上訴人抗辯被上訴人延宕工期部分，業經本院認定如前，並已扣除該部分租金所失利益之損害，自不得再執此重複為扣抵之抗辯，附此敘明。八、綜上所述，被上訴人依侵權行為、不真正連帶法律關係，請求蔡明陽等3 人連帶給付2449萬5470元，及其中2434萬7630元部分自103年2月20日起，其餘14萬7840元部分自104年7月24日起，均至清償日止按週年利率5 ％計算之利息；金墫公司應與蔡明陽等3人負不真正連帶責任，蔡明陽等3人或金墫公司有任何1 組給付，他組即免給付義務，為有理由，應予准許；逾此部分，即非有據，不應准許。原審就超過上開給付部分，為上訴人敗訴之判決，並為准免假執行之宣告，容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2、3、4 項所示。至原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。被上訴人附帶上訴請求上訴人應再連帶給付612 萬2666元本息，雖本院准許其中343 萬6348元本息，惟該金額因已計入本件上訴程序被上訴人得請求之範圍，且合計未逾原審准許之金額，仍認為無理由，應駁回其附帶上訴；其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。並依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第2 項規定，為訴訟費用負擔之判決。九、本件事證已臻明確，被上訴人於本院聲請囑託臺灣省土木技師公會就系爭1 樓房屋樑柱日後有無再後續檢測、修復必要（見本院卷㈡第111 頁），因其於原審已自認系爭1 樓房屋修繕後安全性無虞（見原審卷㈡第131 頁反面），且與被上訴人前揭請求各項目損害賠償無涉，核無再行囑託鑑定必要。至兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。丙、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由；被上訴人之附帶上訴為無理由。爰判決如主文。中華民國 108 年 6 月 18 日民事第八庭審判長法官陳邦豪法官周美雲法官胡宏文正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 6 月 18 日書記官陳永訓附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院105年度重上字第58號

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