105年度重上更㈠字第119號（所有權移轉登記） - 臺灣高等法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　105年度重上更㈠字第119號上　訴　人　基泰建設股份有限公司法定代理人　陳世銘訴訟代理人　徐志明律師複　代理人　方瓊英律師許景翔律師上　訴　人　毛喬德訴訟代理人　凌見臣律師參　加　人　周詠順訴訟代理人　郭睦萱律師複　代理人　湯惟揚律師蘇建宇律師張郁姝律師參　加　人　張志翔上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，對於中華民國102 年7月19日臺灣臺北地方法院101年度重訴字第422號第一審判決，兩造各自提起上訴，經最高法院發回更審（105年度台上字第1992號），本院於107年7月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人毛喬德給付本息部分及其假執行之宣告，暨該訴訟費用部分，均廢棄。上開廢棄部分，上訴人基泰建設股份有限公司在第一審之訴及假執行之聲請駁回。上訴人基泰建設股份有限公司之上訴駁回。廢棄改判部分第一、二審及發回前第三審訴訟費用，及上訴人基泰建設股份有限公司上訴駁回部分第二審及發回前第三審訴訟費用，均由上訴人基泰建設股份有限公司負擔。事實及理由一、就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第58條第1項定有明文。參加人參加訴訟，僅在輔助當事人之一造為訴訟行為，使得勝訴結果，藉以維持自己私法上之利益。本件參加人周詠順主張伊借款新臺幣（下同）2億8,037萬元予葉海萍、鄭筑文，由上訴人毛喬德為連帶保證人，毛喬德為擔保借款與伊簽立不動產預定買賣協議書，同意將其自上訴人基泰建設股份有限公司（下稱基泰公司）獲配之不動產售予伊，約定如無法清償，將借款轉為協議書之全部買賣價款，嗣葉海萍、鄭筑文無法清償借款，毛喬德同意將借款轉為買賣價款，協議書約定毛喬德獲配之不動產源自基泰公司與大都國際建設股份有限公司（下稱大都公司）於民國98年8月12日就合併前臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地（權利範圍全部，下以地號稱之，合稱系爭土地）及同段另5筆土地之合建及委建事宜簽訂之合作契約書（下稱系爭契約），因毛喬德獲配之不動產迄未辦理登記，致伊未能取得，伊對本件訴訟有法律上之利害關係等，有不動產預定買賣協議書、支票暨退票理由單、系爭契約、羅斯福路建案合建地主分屋簽認表及通知書等為證（見本院前審卷㈠第33至51頁）；參加人張志翔主張伊與毛喬德、大都公司、葉海萍、鄭筑文於100年3月30日簽訂不動產預定買賣協議書，以8,648萬元買受系爭契約應分得2戶房屋共86.48坪以上住宅及土地權利，其等同意以葉海萍、鄭筑文前向伊所借2,730萬元轉換為上開房地買賣價金，倘本件訴訟判決基泰公司先位請求有理由，伊勢必無法取得相關房地產權，伊對本件訴訟有法律上利害關係等，有不動產預定買賣協議書、存證信函、掛號函件執據為證（見本院前審卷㈢第4至17頁）；本件訴訟就系爭土地所有權移轉登記爭議，足以影響周詠順、張志翔之財產利益，有法律上利害關係，是其等為維護自身權益，輔助毛喬德而聲請參加訴訟，自屬合法。二、基泰公司主張：伊於98年8月12日與大都公司簽訂系爭契約，嗣與大都公司及毛喬德簽立三方協議書（下稱系爭協議書），約定大都公司就系爭契約中關於委建部分（即系爭土地）之一切權利義務移轉予毛喬德，大都公司仍須負連帶責任。毛喬德依系爭契約第6條第2項約定，應於98年12月31日前塗銷系爭土地上設定之抵押權登記【即94年9月中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託）及98年2月束崇政之抵押權設定（下稱系爭抵押權）】，如因系爭土地併入同小段789之1地號等之基地申請新建造執照核發時程延宕，則展延至新執照核發後3個月，毛喬德同意如有違反上開約定，應將系爭土地所有權移轉予伊或伊指定之人，並就系爭土地可得之一切權利無條件歸伊所有，詎迄98年12月31日系爭抵押權登記仍未塗銷，毛喬德已違反系爭契約第6條第2項約定。伊及厚志建設有限公司（下稱厚志公司）等11人於97年5 月8日與原審被告合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫）因坐落同小段789之1等6筆地號土地合建開發興建大樓（下稱系爭大樓）案簽訂不動產信託契約書（下稱信託契約），為增加系爭土地為系爭大樓之基地，於98年11月9 日，由伊、厚志公司等11人及毛喬德與合作金庫簽立不動產信託增補契約書（下稱信託增補契約），毛喬德依信託增補契約於99年3月9日將系爭土地信託登記為合作金庫所有，於101年1月18日與同小段801之1地號合併為同段799地號，新地號土地權利範圍為應有部分1百萬分之218182（下稱系爭土地持分），毛喬德之系爭土地持分已轉為信託契約、信託增補契約之受益權，毛喬德對合作金庫之受益權，經臺灣臺北地方法院（下稱台北地院）民事執行處核發扣押命令處於給付不能之狀態，依毛喬德與大都公司98年7月29日買賣契約書及大都公司存證信函，毛喬德是以7,000萬元向大都公司買受系爭土地及其上待拆建物，故系爭土地持分價值至少為7,000萬元；爰依系爭契約第6條第2項約定、民法第226條第1項規定，求為命毛喬德給付3,500萬元及加計自民事變更聲明暨陳報狀送達之翌日102年5月23日起之法定遲延利息之判決。原審判決毛喬德應給付基泰公司2,035萬8,017元，及自102年5月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，駁回基泰公司其餘之訴。基泰公司、毛喬德各就其敗訴部分提起上訴。基泰公司於本院主張若認兩造與大都公司於99年7月14日簽立買賣契約書（下稱買賣契約）已變更系爭契約之約定，則追加買賣契約第2條、第3條為請求權基礎。基泰公司之上訴聲明：㈠原判決不利基泰公司部分廢棄。㈡毛喬德應再給付基泰公司1,464萬1,983元，及自102年5月23日起至清償日止，依年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。對毛喬德上訴之答辯聲明：上訴駁回。（基泰公司於原審之先位聲明、第一備位聲明及第二備位聲明逾上開請求毛喬德給付部分，及於本院前審就第二備位聲明所為擴張聲明部分，經本院前審判決其敗訴，因未聲明不服而確定）。三、毛喬德則以：伊於99年3月9日始完成系爭土地之信託登記，且未給付900萬元予基泰公司，依系爭契約第6條第5項及第8條第2項約定，契約應視為自始不成立。另依兩造所簽立共同合作興建契約書（下稱興建契約）第3條，兩造已達成協議變更系爭契約之履約條件，雖伊未於約定期限塗銷系爭抵押權，惟基泰公司仍協同伊與合作金庫簽立信託增補契約，顯見基泰公司同意伊無需負擔系爭契約第6條第2項之違約責任，依誠信及禁反言原則，基泰公司不得主張伊有違約情事而需負賠償責任。縱認伊應負賠償責任，但系爭契約第6條第2項之約定屬違約金性質，賠償金額亦屬過高，應予酌減。根據台北地院102年度重訴字第488號伊與基泰公司等請求返還建物所有權事件（下稱另案），基泰公司提出之99年7 月14日買賣契約第2條第2款約定，已變更系爭契約第6條第2項之約定，改由買賣契約代之，基泰公司已依該契約約定沒收伊因委建可分得之建物，故不能再為本件請求等語，資為抗辯。毛喬德之上訴聲明：㈠原判決不利於毛喬德部分廢棄。㈡上開廢棄部分，基泰公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對基泰公司上訴之答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、參加人部分：㈠周詠順略以：系爭契約已逾第6條第5項所定辦理信託期限，自始不成立，毛喬德自無塗銷系爭抵押權之義務。縱系爭契約非自始不成立，毛喬德所負塗銷系爭抵押權之義務，亦因基泰公司、毛喬德更新契約而對毛喬德不生拘束力。如系爭契約有效，但基泰公司依該約第6條第2項請求毛喬德移轉土地所有權，亦違反民法第148條第2項之誠實信用原則等語。㈡張志翔則以：系爭扣押命令於言詞辯論終結前仍存在，不論何人聲請查封，基泰公司之請求即無理由，餘如毛喬德之陳述。五、查基泰公司於98年8月12日與大都公司簽訂系爭契約，嗣與毛喬德簽立協議書，約定大都公司將系爭契約上一切權利義務移轉予毛喬德，大都公司仍負連帶責任。基泰公司與厚志公司等11人及合作金庫於97年5月8日簽訂信託契約，再於98年11月19日與毛喬德簽訂信託增補契約。基泰公司、毛喬德、合作金庫於99年3月9日完成系爭土地之信託登記。基泰公司並於101年1月13日與束崇政簽立轉讓契約書，約定束崇政與葉海萍、鄭筑文、大都公司於98年2月18日簽協議書中除與臺北縣淡水鎮海天段土地之相關債權（包括但不限於懲罰性違約金）以外之全部債權，基泰公司支付2億3,028萬0,182元並加利息1,600萬元予束崇政，束崇政有交付債權證明文件、中國信託第一順位抵押權塗銷所需文件及第二順位抵押權移轉登記予基泰公司所需文件之義務等情，有系爭契約、協議書、信託契約、信託增補契約、系爭土地登記第二類謄本、台北地院98年度北調字第827號調解筆錄、書記官處分書、轉讓契約書、支票為憑（見原審卷第9至13、14、19至23、24至25、143至144、151、156至157頁），並為兩造所不爭執，可信為真。六、基泰公司主張因毛喬德未依系爭契約第6條第2項約定辦妥系爭抵押權之塗銷，伊得請求毛喬德移轉系爭土地持分予伊或指定之人，又毛喬德就系爭土地持分已轉為信託契約、信託增補契約中之受益權，該受益權處於給付不能狀態，故應依民法第226條第1項規定負賠償責任等語，為毛喬德所否認，並以前詞置辯。經查：㈠依系爭契約第6條第5項約定「甲（大都公司）、乙（基泰公司）雙方同意於簽訂本約生效時起，將其所有土地共同信託予銀行（本建築基地全部土地需全部同時辦理信託予同一銀行），甲方應於本約簽訂後90日內將『甲方土地』信託至乙方指定之受託人（目前暫定為合作金庫商業銀行），否則本約視為自始不成立。」，第8條第2項約定「委建部分之費用負擔：…㈡因本約簽訂前，乙方已就『本基地』不含『甲方土地』部分申請建造執照，乙方已支出及發生遲延損失共計九百萬元整（不含建築師費用），甲方同意應於『甲方土地』信託至乙方指定之受託人（目前暫定為合作金庫）時給付予乙方，否則本約視為自始不成立。」（見原審卷第10頁），上開所指『甲方土地』即系爭土地（同上卷第9頁系爭契約第1條㈠），又系爭協議書約定，大都公司將系爭契約上一切權利義務移轉予毛喬德，大都公司仍須負連帶責任（同上卷第14頁），是依系爭契約第6條第5項、協議書之約定，毛喬德應於簽訂系爭契約後90日內即98年11月11日前，將系爭土地信託登記與合作金庫，並給付900萬元予基泰公司，否則系爭契約視為自始不成立。惟基泰公司、毛喬德、合作金庫於99年3月9日始完成系爭土地之信託登記，有系爭土地登記第二類謄本可參（同上卷第15頁），且為兩造所不爭執，以毛喬德明知已逾系爭契約第6條第5項之約定期限，除依系爭契約與基泰公司、合作金庫簽訂信託增補契約外，併依約完成系爭土地之信託登記，而基泰公司就毛喬德未依約於辦理系爭土地信託時交付900萬元一事，並未據此主張系爭契約無效，仍依系爭契約在包含系爭土地上繼續房屋興建工程履行契約義務，以雙方均有履行系爭契約行為之客觀事實，足見毛喬德、基泰公司於逾越契約所定期限後仍有使系爭契約繼續生效之合意甚明，是毛喬德稱系爭契約因其逾期信託登記及未交付900萬元應視為自始不成立云云，並不可取。㈡基泰公司主張毛喬德至101年1月4日仍未塗銷系爭抵押權，違反約定，伊得依系爭契約第6條第2項請求毛喬德移轉系爭土地，因系爭土地已無法過戶，此屬可歸責毛喬德之債務不履行，故伊得依民法第226條第1項規定請求其賠償相同價值之準違約金，另買賣契約第2條之違約賠償與前開約定之法律性質有異，伊得追加依買賣契約第2條為本件請求依據云云。然： ⑴系爭契約第6條第2項約定：「甲方（大都公司）提供之土地產權有設定物權或債權者，甲方應負責於98年12月31日前辦妥塗銷手續，如有違反，甲方同意將該部分土地之所有權移轉予乙方（基泰公司）或乙方指定之人，並同意就該部分土地可得之一切權利無條件歸乙方所有，絕無異議，但如因799、800地號土地併入原798-1等地號土地之基地所申請之新建造執照核發時程延宕，則98年12月31日之期限展延至新執照核發後3個月。甲方保證提供之土地產權清楚，甲方絕無任何糾紛，如發生任何糾紛，甲方應負責處理並負擔費用。」（見原審卷第9頁反面、第10頁），大都公司將系爭契約之權利義務讓與毛喬德，並與基泰公司簽訂三方協議書（同上卷第14頁），以系爭契約於98年8月12日簽訂時，其上所存之抵押權設定即為94年9月21日中國信託最高限額5,400萬元之抵押權及第二順位98年2月19日束崇政2億3,028萬0,182元普通抵押權，有土地登記謄本可稽（見原審卷第14至15、143至144頁、本院卷第124頁）。嗣大都公司、基泰公司與毛喬德復於99年7月14日簽立買賣契約，該買賣契約之真正為兩造所不爭執（見本院卷第158頁反面），依買賣契約前言記載：「緣甲（大都公司）乙（基泰公司）雙方前曾於民國98年8月12日就坐落台北市大安區龍泉段一小段（以下同）789-1、789-2、801、801-1（權利範圍均為4/13）及799 、800、803（權利範圍均為全部）地號等土地訂有合作契約書（以下簡稱原契約）在案並經選屋確認，現甲方同意將其所分得之1樓C戶、1樓D戶、2樓C戶、2樓D戶、2樓E戶、3樓C戶、3樓D戶、3樓E戶樓出售予乙方（實際面積以地政登記為準），茲甲、乙雙方為部分已確認選屋標的進行買賣事宜，同意訂立下列條款如下以資信守：…」，第2條付款方式約定：「第一期款：簽約時給付6,000萬元，甲方應於10日內取得前合建權利撤銷債權6分之1予甲方之證明，否則本買賣即不成立，甲方應返還乙方已支付之6,000萬元整，並加計利息，若甲方未返還，則乙方即可沒收丙方（毛喬德）委建分得之5樓D戶、7樓B戶、7樓D戶、9樓B戶、B2F-F區、B3F-I區、B4F-I區車位。…第四期款：簽約後7個月內甲方須完成下列事項，乙方才須支付4,200萬元。a.799、800地號等2筆土地第二順位債權塗銷完成。b.799、800地號等2筆土地訴訟解決（99年度審重訴字第365號塗銷土地所有權移轉登記）。c.799、800地號等2筆土地向中國信託之土地融資清償完成。d.取得前合建權利撤銷債權1/6予甲方之證明（共取得2/6）。若未於7個月內達成上列事項，則視同違約，乙方無須支付尾款4,200萬元予甲方，乙方並可沒收甲方合建分得之上述買賣標的及4樓C戶、4樓E戶、10樓B戶、10樓C戶及丙方委建分得之5樓D戶、7樓B戶、7樓D戶、9樓B戶及B2F- F區、B3 F-I區、B4F-I區車位，以做為本買賣之懲罰及賠償。」，有買賣契約可參（見本院更審前卷二第122至123頁），上開買賣契約所指第二順位債權塗銷即為束崇政2億3,028萬0,182元之第二順位普通抵押權，所指中國信託之土地融資清償完成即為中國信託5,400萬元最高限額抵押權應予清償後塗銷（見原審卷第15頁、本院卷第124頁），可見買賣契約約定應辦妥塗銷系爭土地所設定物權登記，與系爭契約所載「提供之土地若設有物權或債權，甲方應於98年12月31日前辦妥塗銷手續」者，均是指中國信託之第一順抵押權及束崇政之第二順抵押權設定登記，且觀基泰公司於起訴時指毛喬德違約未塗銷抵押權設定即為中國信託等之抵押權，另基泰公司與束崇政於101年1月13日簽訂轉讓契約書所約定束崇政應交付之文件亦為「擔保債權總額54,000,000元之中國信託之第一順位抵押權塗銷所需之一切相關文件，及擔保債權總金額230,280,182元之第二順位抵押權移轉登記予甲方所所需之一切相關文件正本」，與上開所指第一、二順位抵押權亦是相同（見原審卷第106頁）。而依系爭契約所載毛喬德（承受大都公司之權利義務）如未依約塗銷抵押權設定登記之違約責任，為同意將該部分土地所有權移轉予基泰公司或其指定之人，並同意就該部分土地可得之一切權利無條件歸基泰公司所有，而買賣契約就違約責任約定為「基泰公司無須支付尾款4,200萬元，並可沒收大都公司合建分得之上述買賣標的及4樓C戶、4樓E戶、10樓B戶、10樓C戶及毛喬德委建分得之5樓D戶、7樓B戶、7樓D戶、9樓B戶及B2F- F區、B3F-I區、B4F-I區車位，以做為本買賣之懲罰及賠償。」，是買賣契約已就系爭契約所約定之違約責任另為約定，如未依約將系爭抵押權塗銷而違約時，基泰公司即可依買賣契約之約定沒收大都公司因合建及毛喬德因委建分得之建物及車位等做為懲罰及賠償，是系爭契約第6條第2項之約定，已由買賣契約所取代甚明，則毛喬德未塗銷系爭抵押權違約時，基泰公司已得依買賣契約之約定沒收大都公司合建分得之買賣標的及毛喬德委建分得之房地與車位，無從再以系爭契約第6條第2項之約定為請求依據。 ⑵毛喬德遲至101年1月4日仍未塗銷系爭抵押權，有土地登記謄本可佐（見原審卷第143、144頁），可見其確有違反上開約定。惟基泰公司自承：「…（目前系爭土地上有無興建房屋？）已經蓋好，也已經在使用。（被上訴人《毛喬德》有分到系爭土地上所興建的房屋？）如被上證七買賣契約上所載的標的，已經遭上訴人《基泰公司》沒收。…實際上毛喬德有沒有分到我還要確認。但在法律上，上訴人係主張毛喬德並無請求移轉分配房屋之權利，因在另案一審已經判決他們請求分屋是沒有理由被駁回，且該案已經確定…」（見本院卷第158頁）、「…（毛喬德主張其委建可分配房地的權利已被基泰公司沒收，是否已確定？）毛喬德請求分配房地的權利在他案102重訴字第488號已經為一審法院駁回，理由為其沒有履行塗銷抵押權設定義務，二審雙方和解後，毛喬德撤回該案的起訴，已經確定。（和解內容為何？）不清楚。但是毛喬德委建可分配房屋的權利因為毛喬德未履行塗銷抵押權義務，所以確定沒有請求權。…」（見本院卷第186 頁），就另案即毛喬德請求基泰公司返還建物所有權事件（即臺北地院102年重訴字第488號），毛喬德依買賣契約之選屋約定原可分得5樓D戶、6樓B戶、7樓B戶、7樓D戶、9樓B戶及B2 F-F區、B3F-I區、B4F-I區停車位之權利，因大都公司、毛喬德未依約於101年1月4日以前，將799、800地號土地上之系爭抵押權塗銷，基泰公司主張有權沒收毛喬德可分得之上開委建權利，並以102年11月25日庭遞答辯狀予毛喬德向其為沒收之意思表示（見本院更審前卷二第232頁之臺北地院102年重訴字第488號判決書），此為兩造所不爭執（見本院卷第189、190頁），是基泰公司已以毛喬德未依買賣契約之約定塗銷系爭抵押權，依該約第2條之約定沒收毛喬德因委建可分得之建物做為懲罰及賠償。故基泰公司顯不得以已失其效力之系爭契約第6條第2項約定，請求毛喬德就其未塗銷系爭抵押權之同一違約事件再負賠償責任。 ⑶雖基泰公司主張毛喬德對系爭契約與買賣契約均有違反，系爭契約是強調如果毛喬德沒有履行塗銷抵押登記義務，伊可將系爭土地的權利移轉給伊指定的人，至於買賣契約則是如果毛喬德違反塗銷抵押權登記義務，伊除了無須支付尾款4,200萬外，也可以沒收委建的土地、委建權利、合建權利，二契約之履約條件與效果不同，沒有取代之問題，不能以伊於102年重訴字第488號所為抗辯，即推論99年7月14日買賣契約已取代98年8月12日系爭契約，且伊亦得追加買賣契約第2條為本件請求依據云云。然毛喬德如有違約時，依系爭契約約定係同意將土地所有權移轉予基泰公司或其指定之人，並同意就該部分土地可得之一切權利無條件歸基泰公司所有，而依買賣契約約定，基泰公司除無須支付尾款4,200萬元外，並可沒收大都公司合建分得之上述買賣標的及毛喬德委建分得之5樓D戶、7樓B戶、7樓D戶、9樓B戶及B2F-F區、B3F-I區、B4F-I區車位，做為懲罰及賠償，可見基泰公司依買賣契約可行使之權利已涵蓋系爭契約可行使之權利範圍，系爭契約之約定已由買賣契約所取代，基泰公司上開主張，並不足取；又基泰公司已於另案訴訟中之102年11月25日庭遞答辯狀予毛喬德向其為沒收之意思表示，已如上述，故其主張追加依買賣契約第2、3條約定為請求毛喬德給付3,500 萬元本息之依據，係就同一違約事由重為請求，亦屬無據。七、綜上所述，基泰公司依系爭契約第6條第2項約定、民法第226條第1項規定，及追加依買賣契約第2、3條約定，請求毛喬德給付3,500萬元本息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。原審就上開不應准許部分，判命毛喬德應給付基泰公司2,035萬8,017元，及自102年5月23日起至清償日止，按年息5%計算利息，自有未洽，毛喬德上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第2項所示。至於原審就基泰公司其餘請求部分，為其敗訴判決，理由雖有不同，結論並無二致，仍應維持，基泰公司上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決結果，爰不逐一論述。九、據上論結，本件毛喬德之上訴為有理由，基泰公司之上訴，為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第2項、第79條、第78條，判決如主文。中華民國 107 年 8 月 8 日民事第十九庭審判長法官魏麗娟法官朱耀平法官潘進柳正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中華民國 107 年 8 月 9 日書記官廖婷璇附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院105年度重上更㈠字第119號

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