臺灣高等法院 - 106年度上字第526號（拆除地上物） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　106年度上字第526號上　訴　人　李成河訴訟代理人　洪大明律師複代理人　鄭玉金律師訴訟代理人　葉天昱律師被上訴人　草湖山莊公寓大廈管理委員會法定代理人　傅宜崗訴訟代理人　王彩又律師複代理人　古旻書律師訴訟代理人　許美麗律師蔡麗雯律師上列當事人間請求拆除地上物事件，上訴人對於中華民國106 年3 月17日臺灣新竹地方法院106 年度訴字第68號第一審判決提起上訴，本院於107 年7 月17日言詞辯論終結，判決如下：主文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。三、原判決當事人欄關於被告「草湖山莊管理委員會」之記載，應更正為「草湖山莊公寓大廈管理委員會」。事實及理由壹、程序方面：一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175條第1項分別定有明文。本件被上訴人之法定代理人即主任委員原為張正瑤，嗣於本件審理中變更為傅宜崗，並經上開新任法定代理人具狀聲明承受訴訟，有新竹市東區區公所民國106年11月6日東經字第1060016394號函、聲明承受訴訟狀在卷足稽（見本院卷一第288 頁、卷二第87至88頁），合於上開規定，應予准許。二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查本件上訴人於原審係依民法第767 條第1 項及第821 條規定，聲明請求被上訴人將坐落新竹市○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上如附圖編號e 所示之籃球場（面積631.6 平方公尺，下稱系爭籃球場）拆除，將地上架設之鐵絲網2 處及網球網1 張拆除，並移除廢棄籃球架2 架，騰空返還上開土地予上訴人及其餘共有人，並應給付自105 年8 月16日起至拆除地上物返還土地時止相當於租金之不當得利（見原審卷一第313 頁）；嗣於本院審理中仍依相同訴訟標的請求被上訴人拆除系爭籃球場並騰空返還占用土地，然因系爭籃球場周圍目前係設置水泥圍牆，而將其聲明更正為請求被上訴人拆除系爭籃球場之水泥地板、水泥圍牆（見本院卷一第88、120 頁）。核屬不變更訴訟標的而補充或更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加。三、復按當事人在第二審訴訟程序不得提出新攻擊或防禦方法；但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447 條第1 項第3 款定有明文。查被上訴人於原審抗辯其基於使用借貸契約關係有權使用系爭土地，上訴人則否認上情，並主張縱存有使用借貸契約關係，使用目的亦已完成或經其終止。嗣於本院審理中另主張系爭籃球場自80年間起即關閉未使用，堪認使用目的已完成；自73年起算，使用借貸已逾20年，應類推適用民法第449 條規定認使用借貸關係消滅；以及其得依民法第472 條第1 款、第3 款事由終止使用借貸契約等，核屬對第一審已提出之攻擊方法為補充，業經其釋明在卷（見本院卷一第186 至190 頁），合於上開規定，應准其提出。貳、實體方面：一、上訴人起訴主張：系爭土地為伊與訴外人田碧瑜、吳龍騰、陳美蓉、劉立民、田曉萍（下合稱上訴人等6 人）及其餘共有人所共有，惟被上訴人於系爭土地上如附圖編號e 部分鋪設水泥作為球場使用，而無權占有系爭土地，致伊受有無法使用收益之損害，被上訴人則獲有相當於租金之利益，爰依民法第767 條第1 項、第821 條及第179 條規定提起本件訴訟等語。並於原審聲明：㈠被上訴人應將坐落系爭土地上之系爭籃球場拆除，將地上架設之鐵絲網2 處及網球網1 張拆除，並移除廢棄籃球架2 架，於土地騰空後返還予上訴人及其餘共有人占有。㈡被上訴人應自105 年8 月16日起至拆除前項地上物返還土地時止，按月給付上訴人新臺幣（下同）2,014 元，及自次月15日起至清償日止按年息5%計算之遲延利息。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落於系爭土地上之系爭籃球場水泥地板、水泥圍牆拆除，將土地騰空返還上訴人及其餘共有人占有。㈢被上訴人應自105 年8 月16日起至拆除前項地上物返還土地占有時止，按月給付上訴人2,014 元。㈣上訴人願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則以：草湖山莊公寓大廈社區（下稱草湖山莊社區）係於72年間由地主提供包含系爭土地在內之數筆土地與訴外人地樺建設事業股份有限公司（下稱地樺建設公司）合建，並同意將系爭土地規劃為公共設施用地，無償提供予草湖山莊社區住戶使用，故社區住戶係基於使用借貸關係占有系爭土地，並非無權占用；上訴人於79年間即購入草湖山莊社區房地居住，知悉系爭土地上設有系爭籃球場供社區住戶使用，應同受該使用借貸關係之拘束。系爭土地供作草湖山莊社區公共設施用地，並未違反行政管制規定，且持續供社區住戶使用迄今，仍有依目前方式繼續使用之必要；又使用借貸契約並無類推適用民法第499 條第1 項關於租賃契約規定之餘地，本件亦不符民法第472 條第1 款、第3 款所定得終止使用借貸契約之情形，況上訴人並未向草湖山莊社區全體住戶為終止之意思表示，是上訴人主張系爭土地之使用借貸目的已完成、使用借貸契約已消滅或經終止，均無理由。再者，上訴人明知系爭土地為草湖山莊社區公共設施用地，並設有系爭籃球場，卻自103 年起陸續向系爭土地原所有權人購買土地持分，用以起訴請求拆除系爭籃球場並返還土地，實屬權利濫用，並有違誠信原則。上訴人請求伊給付相當於租金之不當得利，亦屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷一第329 、339 、369 至370 頁），並有相關證據在卷足稽，堪信為真實：㈠上訴人為系爭土地之共有人（權利範圍為747/1530），系爭土地為農業發展條例第3 條第11款規定之耕地（見原審卷一第9 至11頁）。㈡被上訴人所管理如附圖編號e 部分之系爭籃球場占用系爭土地面積為631.6平方公尺（見原審卷一第316 頁）。㈢系爭土地重測前地號為新竹市○○段0000000 號，該土地係分割自同段964-55地號土地（下稱55地號土地），55地號土地原所有權人鄭潤祥等人於72年10月1 日提供包含55地號土地等8 筆土地，與地樺建設公司訂立合建契約書（下稱合建契約），興建草湖山莊社區。合建契約第5 條第2 款約定：「雙方同意公共設施之網球場及警衛室土地，甲方（即地主）過戶予乙方（即地樺建設公司）壹佰坪之所有權。」。如附圖所示編號a 之蓄水池、編號b 之觀音柱像、編號c 之戶外梯（步道）、編號e 之系爭籃球場、編號d 之籃球場排水溝均坐落於系爭土地上。地樺建設公司於73年9 月23日前已將系爭土地一部分作為系爭網球場使用，嗣於73年10月3 日將其所有之系爭土地應有部分出售並於73年11月8 日移轉所有權登記予地樺營造事業股份有限公司（下稱地樺營造公司) （見原審卷一第53至58、111 、130 頁）。㈣上訴人於79年間購入草湖山莊社區房地，並自80年間起開始繳納管理費，知悉系爭土地上有如附圖所示之系爭籃球場、水塔及觀音像。嗣上訴人先後於103 年4 月11日向訴外人鄭光廷、於103 年5 月5 日向訴外人鍾宜緻、於103 年7 月22日向訴外人李世程及楊秀蘭，於103 年7 月24日向訴外人李鄭甘妹、張春美、陳鴻書，於103 年9 月22日向訴外人鄭潤祥及許瓊文、於104 年4 月8 日向訴外人林桂蘭購買系爭土地應有部分（見原審卷一第116 至125 、342 至343 頁，卷二第3 至109 頁）。㈤地樺營造公司曾於103 年10月1 日發函予上訴人表示：依據合建契約所載，簽約雙方同意此地號（即系爭土地）為草湖山莊之公共設施，故社區興建完成後，由被上訴人負責管理使用；上訴人已收受該函。上訴人等6 人則共同委請律師於105 年8 月12日發函予地樺營造公司等其他共有人，並副知被上訴人，表示要將系爭土地變更為非公用，並由共有人自行管理（見原審卷一第75至76、317 至320 頁）。㈥新竹市非都市土地係於73年10月15日編定（見本院卷一第416 頁）。四、兩造之爭點及論斷：上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，而依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，請求被上訴人拆除系爭籃球場，將占用之系爭土地返還上訴人及其餘共有人，並依民法第179 條規定請求被上訴人給付相當於租金之不當得利。然為被上訴人所拒，並抗辯草湖山莊社區住戶係基於使用借貸關係使用系爭土地，並非無權占有。是本件應審究之爭點即為：㈠草湖山莊社區住戶是否有權占有使用系爭土地？㈡上訴人得否依民法第767 條第1 項及第821 條規定，請求被上訴人拆除系爭籃球場返還占用之土地？㈢上訴人依民法第179 條規定請求被上訴人返還相當於租金之不當得利，有無理由？得請求之數額為何？茲分述如下：㈠草湖山莊社區住戶有權占有使用系爭土地： ⒈經查： ⑴訴外人鄭潤祥、許歐罔、李世程、鄭炯心、郭鄭麗貞、郭敏美、楊秀蘭、張春美、卓尊村、陳鴻書、李鄭甘妹、沈永勝、洪瑞芳、林桂蘭、卓遵煌等15人（下合稱原地主）於72年10月1 日提供當時為其等所有之55地號土地等8 筆土地，與地樺建設公司訂立合建契約，約定合建草湖山莊社區房屋，原地主並應將作為合建房屋公共設施之網球場、警衛室、道路土地等公共設施用地其中100 坪過戶予地樺建設公司；亦即依合建契約約定，原地主除得與地樺建設公司各自分得草湖山莊社區部分房屋及坐落基地外，並應提供部分土地作為該社區公共設施用地以供社區住戶無償使用。如附圖所示坐落系爭土地上之編號a 蓄水池、編號b 觀音柱像、編號c 戶外梯/ 步道、編號e 即系爭網球場、編號d 排水溝等地上物，均屬地樺建設公司與原地主訂立合建契約時約定之草湖山莊社區公共設施，且系爭籃球場於73年9 月23日前即已設置於系爭土地上等情，有合建契約及草湖山莊相關位置圖在卷足稽（見原審卷一第53至59頁），並為兩造所不爭執，堪認草湖山莊社區興建之初，合建契約之當事人即系爭土地之原地主及地樺建設公司即合意於系爭土地上設置系爭籃球場等公共設施，提供予日後草湖山莊社區住戶無償使用。 ⑵嗣草湖山莊社區興建完成後，於分割建築基地時，原地主將用以設置系爭網球場等公共設施之系爭土地移轉應有部分344/1530予地樺建設公司，地樺建設公司再以73年10月3 日買賣為原因，於73年11月8 日辦理所有權移轉登記予地樺營造公司，而由原地主與地樺營造公司保持共有關係，並依據前述合建契約之合意，履行交予草湖山莊社區住戶使用之義務，並由被上訴人負責管理、使用、維護。草湖山莊社區於82年間為申請自來水，地樺營造公司並出具土地使用權同意書，同意提供系爭土地上之鋼筋水泥造配水池及用地土地60平方公尺，供臺灣自來水公司無限期無償使用等情，亦有土地使用權同意書、系爭土地登記謄本及異動索引等在卷足稽（見原審卷一第60至64、111 至130 頁）。其後，地樺營造公司雖曾主張坐落新竹市○○段000 地號土地（下稱375 地號土地，重測前為青草湖段964-189 地號，亦係分割自55地號土地）部分遭被上訴人占用，而起訴請求被上訴人返還該土地，並於該案審理中具狀陳稱合建契約約定之公共設施用地即為系爭土地，不包含375 地號土地，且地樺建設公司曾補貼原地主土地改良款296 萬元（見本院99年度上字第143 號卷第267 至269 頁），經原法院審理後，仍以96年度訴字第417 號判決駁回地樺營造公司之訴，再經本院以99年度上字第143 號判決、最高法院以100 年度台上字第654 號裁定駁回上訴確定在案，並認定375 地號土地亦係由地樺建設公司提供作為草湖山莊社區公共設施使用，且地樺營造公司取得土地所有權時，已知悉地樺建設公司將土地無償提供予被上訴人之社區使用之事實，不得否定被上訴人之社區全體住戶有權占有該土地，地樺營造公司再行訴請被上訴人返還土地，即有違誠信原則，亦有上開裁判書（見原審卷一第65至72頁）及歷審卷宗附卷可參。此外，地樺營造公司曾於103 年10月1 日寄發臺北圓環郵局333 號存證信函（下稱333 號存證信函）予上訴人，其內載稱：「經查該地號之土地（即系爭土地）係本公司於中華民國73年10月向地樺建設事業股份有限公司購入。依據草湖山莊興建時，鄭潤祥等15名地主與地樺建設事業股份有限公司雙方簽訂之合建契約書所載，簽約雙方同意此地號為草湖山莊之公共設施；故社區興建完成後，由草湖山莊公寓大廈管理委員會負責管理使用。」等語（見原審卷一第75至76頁）。另觀草湖山莊原始住戶即訴外人高雪玉與建商（原為訴外人宮鼎建設股份有限公司，嗣由地樺建設公司承受其權利義務）簽訂之房地預定買賣契約書，其中載明基地範圍包含55地號土地（見原法院96年度訴字第417 號卷一第132 至143 頁），上開契約所附基地配置圖亦包含系爭籃球場所在之系爭土地（見同上卷第143 頁、原審卷一第59頁）；足見地樺建設公司與原地主確係約定就系爭土地維持共有，並無償提供作為草湖山莊社區建物設置公共設施使用，地樺營造公司自地樺建設公司受讓系爭土地應有部分後，亦於82年間繼續提供系爭土地及地上物供草湖山莊社區住戶申設自來水等公共設施，並未向草湖山莊社區住戶收受使用對價，且自其73年取得系爭土地及其他公共設施用地迄今，均未曾主張草湖山莊社區住戶無權占用系爭土地。由此堪認地樺建設公司基於合建契約之合意，已取得系爭土地原所有人之同意，而有於系爭土地上興建公共設施供合建之草湖山莊社區無償使用之權能，則地樺建設公司嗣後銷售草湖山莊社區房地予各社區住戶時，本於上開權能而與各社區住戶成立使用借貸契約關係，草湖山莊社區住戶即有權使用系爭土地，並由被上訴人負責管理至明。 ⑶又上訴人等6 人曾於其委由律師寄發予系爭土地其餘共有人及被上訴人之105 年8 月12日函中陳稱：「查於之前合建契約，沈永勝、郭鄭麗貞、郭敏美、地樺營造事業股份有限公司、彭尚文之被繼承人與其他原共有人曾合意系爭土地為公用，惟吾等6 人今既達共有人過半數及其應有部分合計過半數，今爰依土地法第34條之1 之規定，決議變更系爭土地為非公用」等語（見原審卷一第317 至319 頁），亦自承系爭土地原共有人同意公用無訛。是由上述系爭土地自73年迄今之使用情形及共有人地樺營造公司於333 號存證信函所為陳述，堪認被上訴人抗辯系爭土地係由原地主與地樺建設公司基於合建契約無償提供予草湖山莊社區住戶作為設置公共設施使用，其並非無權占有系爭土地等語，洵屬可採。 ⒉上訴人雖主張系爭籃球場關閉多年，系爭土地係違規使用，主管機關已發函命改正，應認使用目的已完成；且自73年間起算使用借貸已逾20年，應類推適用民法第449 條規定認使用借貸關係消滅；縱未消滅，因借用物即系爭土地有毀損或有毀損之虞，其亦已依民法第472 條第1 款及第3 款規定終止借用關係。被上訴人則否認上情。經查： ⑴上訴人主張系爭土地之使用類別為「農牧用地」，因使用狀態違反非都市土地使用管制規則第6 條及區域計畫法第15條第1 項等規定，而有違規使用情事，需回復原狀，故使用借貸契約當然無效，或目的已經完成；被上訴人則抗辯系爭土地並無違規使用情事，縱有該等情事，亦僅係違反取締規定，並不影響使用借貸契約之效力。按區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項目及許可使用細目使用，固為區域計畫法第15條第1 項、非都市土地使用管制規則第6 條第1 項本文所明定；惟上開規則第8 條第1 項另規定：「土地使用編定後，其原有使用或原有建築物不合土地使用分區規定者，在政府令其變更使用或拆除建築物前，得為從來之使用。…」，而系爭土地於72年10月19日尚未編定使用種類，有台灣省新竹縣土地登記簿在卷可稽（見原審卷一第126 頁），且系爭土地於73年9 月23日前即已設置系爭籃球場並作為公共設施用地使用，新竹市非都市土地則係於73年10月15日始辦理使用編定公告，亦據被上訴人提出林務局農林航空測量所73年9 月23日空照圖、台灣地區各縣市使用編定公告資料為證（見原審卷一第338 至341 頁、本院卷一第416 頁），並為兩造所不爭執，故被上訴人抗辯系爭土地開始作為公共設施用地而設置系爭籃球場時，並不適用非都市土地使用管制規則第6 條之規定，即非無據；況違反上開規定而作其他使用時，依區域計畫法第21條之規定，係由該管機關處罰鍰、限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀，亦即係由該管主管機關予以取締，是上開規定並非涉及民法契約關係效力之規定，上訴人據此主張使用借貸契約無效，即難認有理。上訴人雖另援引新竹市政府105 年8 月10日函，主張主管機關已因系爭土地未作農業使用而限期於30日內改善恢復原狀（見原審卷一第33頁），故系爭土地無法再繼續依現況使用，應認使用目的已完成云云；然上訴人前曾起訴請求分割共有物即系爭土地，經原法院以105 年度訴字第943 號、本院以106 年度上字第711 號案件審理（下稱分割共有物事件），原法院於該案審理中曾函詢新竹市政府系爭土地有無改善恢復原狀並作農業使用之必要，經新竹市政府於106 年4 月6 日以府產農字第1060055327號函覆略以：依據行政院農業委員會89年10月5 日農企字第890147855 號函示，非都市土地使用管制規則第8 條所定「土地使用編定後，其原有使用或原有建築物不合土地使用分區規定者，在政府令其變更使用或拆除建築物前，得為從來之使用。」，僅係承認該建築物仍得為從來之使用，而不視為違規使用；因系爭土地所有權人之一提出行政院農業委員會農林航空測量所73年9 月23日航照圖，本案依非都市土地使用管制規則第8 條第1 項規定得為從來之使用，故不生違反區域計畫法使用裁處情事，且依前開行政院農業委員會函示，本案不視為違規使用（見本院卷一第314 至318 頁）。可知新竹市政府105 年8 月10日函文限期要求系爭土地共有人將系爭土地回復為農業使用，係因未考量系爭土地於73年9 月23日即新竹市73年10月15日編定非都市土地之前，已經作為公共設施用地使用之情形所致，嗣經新竹市政府查對系爭土地使用情況後，已認定非屬違規使用，而未予裁罰。況系爭土地之借貸目的，係作為草湖山莊社區公共設施用地，供全體住戶使用，而草湖山莊社區迄今依然存在，住戶共67人，多數住戶至今仍認為社區有公共設施用地之需求，並有意維持目前運動休閒空間，有草湖山莊社區105 年11月18日區分所有權人會議紀錄及105 年11月23日開票紀錄在卷可稽（見原審卷一第193 至198 頁) ，尚難認依成立使用借貸契約時之使用目的，系爭土地已使用完畢，自不得僅因系爭土地嗣後補註用地別編定為山坡地保育區農牧用地，使用上受有一定限制，即認草湖山莊社區住戶不得再行使用系爭土地。從而，上訴人以系爭土地係屬違規使用而遭新竹市政府限期改善為由，主張使用目的已完成，被上訴人應返還系爭土地云云，亦無理由。本件使用借貸契約既不因系爭土地是否為違規使用而異其效力，上訴人聲請再向新竹市政府函詢前揭105 年8 月10日函所為行政處分有無依法撤銷、土地所有人可否主張「得為從來之使用」等（見本院卷一第324 至325 頁），即無再予調查之必要。 ⑵上訴人另主張系爭土地之使用借貸契約已逾20年，應類推適用民法第449 條規定，認借貸契約已消滅云云。惟查，借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，民法第470 條第1 項本文規定甚明。而所謂「依借貸之目的使用完畢時」，係指借用人因達成某目的而向出借人借用其物，嗣後其目的已因而達成，無須再繼續使用者而言；如借用人之目的有繼續性，借用物一經返還，即妨害借用人目的之繼續時，即難謂借貸目的已經完畢（最高法院85年度台上字第1952號判決意旨參照）。上開規定為民法使用借貸乙節之特別規定，顯係立法者考量未定期限使用借貸契約之特性而制定，自無再類推適用民法第449 條有關租賃契約之期限不得逾20年規定之餘地，而應依民法第470 條第1 項規定認定本件使用借貸契約之效力。查系爭土地自55地號土地分割而出，並由原地主與地樺建設公司維持共有之目的，係為供其等合建之草湖山莊社區設置公共設施供社區住戶無償使用，且自草湖山莊建物興建完成迄今，系爭土地上除設有觀音柱像、戶外梯/ 步道、系爭籃球場等休憩設施外，亦設有排水溝以及維持住戶日常生活用水所需之蓄水池，該等設施具有提供社區住戶必要之民生設施、通行便利以及水土保持等功能，足見草湖山莊社區住戶借用系爭土地之目的，係為便利繼續居住於社區建物供其使用為目的，而草湖山莊社區迄今依然存在，且逾半數之區分所有權人仍要求維持目前運動休閒空間網球場，業如前述；又被上訴人並自105 年7 月起陸續進行系爭網球場擋土牆整修工程、鐵絲網整修為水泥圍牆工程，有請款單、報價單、郵政跨行匯款申請書、現場照片附卷可參（見原審卷一144 至158 、344 至346 頁，本院卷一第46、116 頁），足見本件使用借貸之借用人即草湖山莊社區住戶仍持續使用系爭土地並進行修繕、維護事宜；草湖山莊社區借用系爭土地之目的既有繼續性，且仍有繼續使用之事實與必要性，自難認依借貸之目的已使用完畢。上訴人主張本件使用借貸期間已逾20年，借貸契約應消滅云云，有悖於民法第470 條第1 項之明文規定，自無足採。 ⑶上訴人復主張系爭籃球場因長期欠缺管理致不堪使用而毀損或有毀損之虞，上訴人等6 人遂決議變更為非公用並自行管理，其得依民法第472 條第1 款、第3 款規定終止使用借貸契約，並已委由律師寄發105 年8 月12日函及於本件審理中以書狀繕本之送達為終止契約之意思表示云云。惟上訴人並未具體說明本件貸與人有何因不可預知之情事自己需用借用物，而合於前開條文第1 款規定情事，則上訴人主張有民法第470 條第1 款規定之終止事由，自無可取。又本件使用借貸契約之借用物為系爭土地，並非限於系爭籃球場，其現況仍設有前述各項公共設施，有本院調取之分割共有物事件106 年11月1 日現場勘驗照片可參（見分割共有物事件二審卷第313 至407 頁）；擔任被上訴人管委會委員且為草湖山莊社區住戶之證人吳瓊花亦於原審審理中到庭具結證稱：系爭土地只有網球場那一塊曾有坍方，但管理委員會有做整修補強，早上有很多住戶在該處散步，仍有使用網球場等語（見原審卷二第121 至127 頁）；是上訴人主張因借用人怠於注意致借用物即系爭土地毀損或有毀損之虞而構成民法第472 條第3 款之終止契約事由，亦難認可採。況非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之；第258 條及第260 條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第95條第1 項本文、第258 條第2 項及第263 條分別定有明文。而上訴人援引之105 年8 月12日函係由上訴人等6 人委由律師發函（見原審卷一第317 頁），本件訴訟則係由上訴人1 人提起，然系爭土地之公共設施既係由系爭土地之原共有人基於合建契約之約定，為履行契約義務而無償提供予草湖山莊社區住戶使用，上訴人等6 人並非合建契約之一方當事人全體，能否擅為變更或拒絕履行，尚非無疑，自無從卸免其依合建契約所定應提供系爭土地予草湖山莊社區住戶為公共設施使用之責。系爭土地仍須供草湖山莊社區之公共設施使用，業如前述，則上訴人聲請囑託水土保持技師鑑定系爭土地及系爭籃球場是否有毀損或毀損之虞、與欠缺管理維護有無關連（見本院卷一第322 頁），用以證明符合民法第472 條第3 款所定情形，亦無必要，併予敘明。㈡上訴人無權請求被上訴人拆除系爭籃球場及返還系爭土地：⒈按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由他方依約交付使用，此項事實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，仍難謂非具有公示性質（最高法院101 年度台上字第1834號判決、101 年度台上字第437 號裁定意旨參照）。又民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院100 年度台上字第463號判決意旨參照）。 ⒉經查，附圖編號a 至e 等地上物，均屬地樺建設公司與系爭土地原地主訂立合建契約時約定之草湖山莊社區公共設施，為兩造所不爭執。上訴人復於分割共有物事件審理中自承其係於79年間買受草湖山莊社區356 建號房屋及坐落之土地，迄今居住20餘年，買受時即知系爭土地上有附圖所示系爭網球場、水塔及觀音像等地上物存在，當時網球場是供社區住戶使用（見原審卷一第113 至116 頁）；且其買受上開不動產後之82年間，又經歷草湖山莊為申請自來水，由系爭土地共有人之一之地樺營造公司出具土地使用權同意書，同意系爭土地鋼筋水泥造配水池及用地土地60平方公尺供臺灣自來水公司無限期無償使用之情事，參以上訴人自承系爭土地即位於其所有建物隔壁（見原審卷二第115 頁），上訴人當無可能不知系爭土地上設置之地上物數十年來係供社區住戶使用。然其於103 年4 月至104 年4 月間，陸續向除沈永勝、郭鄭麗貞、郭敏美外之部分原地主買受系爭土地應有部分（見原審卷二第3 至109 頁），其間地樺營造公司已於103 年10月1 日寄發333 號存證信函，明確告知上訴人系爭土地係依合建契約提供予草湖山莊社區作為公共設施用地，上訴人仍於104 年1 月12日與林桂蘭簽訂不動產買賣契約書，買受系爭土地應有部分132/1530（見原審卷二第22至30頁），且於取得系爭土地應有部分後，於104 年4 月8 日均以贈與為原因，分別讓與應有部分各18/1530 予其配偶田碧瑜、姻親田曉萍及劉立民、陳美蓉、吳龍騰等人，並於105 年7 月30日書立「共有土地變更合約書」，敘明系爭土地「當初是建商為促銷房屋而違法將農地改為公園及球場…由其他共有人所簽之合建契約書所載『公用之網球場』依法變更為『不再公用』…」等語，有系爭土地謄本及異動索引、共有土地變更合約書及分割共有物事件105 年12月26日言詞辯論筆錄在卷可稽（見原審卷一第112 至124 、326 頁，卷二第117 頁），足見上訴人買受系爭土地應有部分時，顯然知悉其前手即原地主基於合建契約無償提供系爭土地供設置系爭網球場、觀音像、戶外梯/ 步道、蓄水池等公共設施，而長期無償提供系爭土地予草湖山莊社區住戶使用之狀況，仍積極向原地主收購系爭土地應有部分，且將部分應有部分贈與其配偶等人，用以主張依土地法第34條之1 規定取得系爭土地之管理處分權，進而排除草湖山莊社區住戶之占有使用。而草湖山莊社區住戶無償占有利用系爭土地，既係本於系爭土地原共有人基於合建契約同意無償提供使用而來，並先後經共有人地樺建設公司、地樺營造公司交付或允為使用前述地上物，且長期使用系爭土地逾30年，應認系爭土地乃由草湖山莊社區長期使用之事實，已存有足使契約當事人以外第三人知悉之公示狀態，且上訴人係於知悉系爭土地原所有權人同意使用之情況下，仍惡意受讓系爭土地應有部分，揆諸前揭說明，自應認上訴人應受系爭土地原所有人依合建契約應負提供公用義務之拘束，始符民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則。從而，被上訴人抗辯草湖山莊社區住戶乃有權使用系爭土地，上訴人應同受拘束，自屬有據。上訴人主張被上訴人無權占有使用系爭土地，而依民法第767 條第1 項、第821 條規定請求被上訴人拆除系爭籃球場之水泥地板及水泥圍牆，將占用之系爭土地返還上訴人及其餘共有人，則難認有理。㈢草湖山莊社區住戶乃有權占有使用系爭土地，業經本院認定如前。從而，上訴人主張被上訴人無權占用系爭土地，而依民法第179 條規定請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，即屬無據。上訴人得請求給付之數額為何，亦無再予審究之必要。五、綜上所述，上訴人依民法第767 條第1 項及第821 條規定，請求被上訴人拆除系爭籃球場並返還占用之系爭土地；另依民法第179 條規定，請求被上訴人自105 年8 月16日起至返還上開土地之日止按月給付上訴人2,014 元，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又被上訴人之名稱為「草湖山莊公寓大廈管理委員會」（見本院卷一第288 頁），原判決當事人欄誤載為「草湖山莊管理委員會」，爰併予更正。六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中華民國 107 年 8 月 7 日民事第六庭審判長法官陶亞琴法官黃書苑法官陳蒨儀正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 8 月 7 日書記官葉國乾附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。附圖：新竹市地政事務所土地複丈成果圖。

臺灣高等法院106年度上字第526號

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