臺灣高等法院106年度重上字第335號

• 裁判案由: 返還不當得利等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 107 年 11 月 27 日
• 法官: 翁昭蓉、鍾素鳳、賴惠慈

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第335號上訴人即附
帶被上訴人　洪雪卿
訴訟代理人　葉蓉棻律師
任俞仲律師
黃冠瑋律師
梁世馨律師
被上訴人即
附帶上訴人　楓丹白露社區管理委員會
法定代理人　江東融
訴訟代理人　張獻村律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國
105年12月9日臺灣士林地方法院102年度訴字第1037號第一審判
決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於民國107年10月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於㈠命楓丹白露社區管理委員會給付洪雪卿逾新臺幣陸萬零壹佰伍拾貳元部分，及該部分假執行之宣告；㈡駁回楓丹白露社區管理委員會後開第三項之訴，及該部分假執行之聲請；㈢命楓丹白露社區管理委員會負擔本訴訴訟費用逾千分之四部分；㈣命楓丹白露社區管理委員會負擔反訴訴訟費用逾百分之十六部分，均廢棄。
上開廢棄㈠部分，洪雪卿在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。洪雪卿應再給付楓丹白露社區管理委員會新臺幣壹萬伍仟貳佰捌拾捌元，及自民國一百零三年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
洪雪卿之上訴及楓丹白露社區管理委員會其餘附帶上訴均駁回。本判決第三項所命給付，於楓丹白露社區管理委員會以新臺幣伍仟壹佰元供擔保後，得假執行。但洪雪卿如以新臺幣壹萬伍仟貳佰捌拾捌元預供擔保，得免為假執行。
第一審訴訟費用關於廢棄部分，及第二審訴訟費用關於洪雪卿上訴部分，均由洪雪卿負擔；第二審訴訟費用關於楓丹白露社區管理委員會附帶上訴部分，由洪雪卿負擔百分之九十四，餘由楓丹白露社區管理委員會負擔。
事實及理由
甲、程序事項
一、被上訴人即附帶上訴人楓丹白露社區管理委員會（下稱管委會）主任委員原為張桂美，嗣於本院審理中，因主任委員改選變更為江東融，有新北市淡水區公所民國（下同）107年2月1日新北淡工字第0000000000號函（見本院卷㈠第391頁）可佐，江東融具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第389頁），
核無不合，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查
上訴人即附帶被上訴人洪雪卿（下稱洪雪卿）在原審以管委會所管理維護之楓丹白露社區公共設施無權占有伊所有新北市○○區○○里○○段○○○○段000○000○000○000○號建物部分為由，依民法第179條規定，請求管委會返還相當
租金之不當得利等語，嗣於本院審理中，洪雪卿追加備位依民法第421條第1項規定，再備位類推適用民法第425條之1規定，請求管委會為同一給付（見本院卷㈡第599頁），查洪
雪卿於原審業已主張管委會就占有使用系爭建物部分，應依社區101年度區分所有權人會議決議，以每平方公尺新臺幣
（下同）102元計算給付租金（見原審卷㈠第37頁），則洪
雪卿於本院主張依民法第421條第1項規定或類推適用第425
條之1規定，請求管委會為同一給付，僅係補充及更正其於
原審法律上之陳述，非為訴之變更或追加，揆諸首開規定，應予准許【洪雪卿另依民法第184條第1項前段規定，追加請求管委會賠償如原判決附圖二（下稱附圖二）之防空避難室面積512.95平方公尺、編號A之冷氣機房面積47.38平方公尺、編號B之變電室面積44.16平方公尺，原判決附圖三（下稱附圖三）編號B之半開放空間面積22平方公尺、編號C之儲藏室面積5平方公尺、編號D之廁所面積3平方公尺、附圖二編
號E之防空避難室面積238.14平方公尺扣除附圖三編號A、B
、C、D、E部分，自終止占有之日起，至管委會除去妨害洪
雪卿所有權行使之日止，按月每平方公尺以74元計算之損害金，經本院裁定駁回洪雪卿此部分追加之訴，洪雪卿捨棄抗告，見本院卷㈡第598至599頁，此部分非本院審判範圍】。乙、實體事項
壹、本訴部分
一、洪雪卿在原審起訴主張：伊於102年1月24日在臺灣士林地方法院（下稱士林地院）101年度司執字第44210號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍定訴外人王閣嘒、余睿信共有新北市○○區○○里○○段○○○○段00000地號
土地所有權應有部分萬分之686，及其上同小段178建號即門牌號碼新北市淡水區００坑24號地下2層建物（下稱24號B2
建物）、同小段179建號即門牌號碼同市區００坑24號地下2層之1建物（下稱24-1號B2建物）；同小段459-7地號土地所有權應有部分萬分之682，及其上同小段132建號即門牌號碼同市區００坑40號地下2層建物（下稱40號B2建物）、同小
段133建號即門牌號碼同市區００坑40號地下2層之1建物（
下稱40-1號B2建物，以上4建物合稱系爭建物），並於同年2月1日取得權利移轉證書。然系爭建物於伊取得所有權前，
即遭楓丹白露社區全體區分所有權人共有之發電機、電機房、揚水設備、儲藏室、廁所、會議室等公共設施無權占有一部，且上開公共設施之發電機等設備不定時運轉，造成系爭建物內經常充斥低頻噪音及流水聲，並產生影響人體健康之電磁波、二氧化碳，伊無法正常使用系爭建物面積達1,069.23平方公尺。又系爭建物位在楓丹白露社區A、C棟地下2層
，依另案士林地院103年度士簡字第539號、105年度簡上字
第23號柯武昌與管委會間就B棟地下2層建物給付管理費事件鑑定結果，認B棟地下2層建物每月租金利益為每平方公尺74元，管委會無權占有系爭建物受有相當租金之不當得利應以同一標準計算，即每月7萬9,123元，爰依民法第179條規定
，請求管委會返還自94年5月10日起至102年1月9日止占有系爭建物之利益共727萬9,316元，及自102年1月24日起至管委會將占用系爭建物面積1069.23平方公尺返還之日止，按月
給付7萬9,123元。又伊在士林地院系爭執行事件於102年10
月8日執行點交系爭建物時，管委會表示上開公共設施占用
系爭建物部分無法拆除，願依本院97年度上易字第620號民
事確定判決認定不當得利之計算方式即每月3萬9,657元計付伊租金，經伊同意，兩造間就系爭建物成立租賃契約，縱認兩造間未成立租賃契約，亦應類推適用民法第425條之1規定，推定兩造間就公共設施占用系爭建物期間，成立租賃關係，爰備位依民法第421條第1項規定，再備位類推適用民法第425條之1規定，請求管委會給付租金等語，並聲明：㈠管委會應給付洪雪卿727萬9,316元，及自支付命令聲請狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡管委會應自102年1月24日起至將占用系爭建物面積1,069.23平方公尺返還予洪雪卿之日止，按月給付洪雪卿7萬9,123元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、管委會則以：伊係受區分所有權人選任執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作之執行機關，非楓丹白露社區公共設施之所有人，亦非占有人，對系爭建物上之公共設施無處分權，無從將公共設施所占有之系爭建物部分返還予洪雪卿，洪雪卿以伊為當事人為本件請求，欠缺當事人適格。洪雪卿非本院97年度上易字第620號伊與王閣嘒、余
睿信間關於系爭建物給付管理費事件之當事人，且洪雪卿未繼受王閣嘒、余睿信在該案主張抵銷之不當得利債權，該事件確定判決之效力不及於洪雪卿，亦無爭點效可言。又系爭建物所設置之公共設施係屬建築法第10條、第32條第6款所
稱之必要建築物設備，乃72年間由楓丹白露社區之起造人中聯信託投資股份有限公司（下稱中聯公司）於興建系爭建物而原始取得所有權之際，向建築主管機關申請設置於系爭建物內，供楓丹白露社區全體區分所有權人共用，且中聯公司繳納上開公共設施占用面積在內之系爭建物全部面積之管理費，是就中聯公司將系爭建物專有部分提供作為公共設施占有使用，應解為中聯公司與全體區分所有權人間約定將系爭建物專有部分之一部作為共用，依公寓大廈管理條例第9條
第1項規定，上開公共設施占有系爭建物之部分，非無權占
有。又王閣嘒、余睿信既經由拍賣程序拍定取得系爭建物所有權，洪雪卿又於102年1月24日經拍賣程序拍定取得系爭建物所有權，且洪雪卿原係楓丹白露社區區分所有權人及住戶，於買受系爭建物時，對於系爭建物內有公共設施占有之事實，知之甚詳，依民法第799條之1第4項及公寓大廈管理條
例第24條第1項規定，洪雪卿就公共設施占用系爭建物部分
，應繼受前手之權利義務而受拘束。又於士林地院系爭執行事件執行點交系爭建物時，伊未曾與洪雪卿成立系爭建物租賃契約，況系爭公共設施乃中聯公司申請設置，並無影響系爭建物其餘空間之使用，且A、B、C棟地下2層曾供作楓丹白露教育中心使用多年，均不受系爭建物內設置上開公共設施之影響，無洪雪卿所稱無法正常使用系爭建物之情事。再者，24-1號B2建物如附圖二編號A之冷氣機房，已由洪雪卿取
回占有；附圖三編號B之會議室，已拆除隔間改為半開放空
間，伊於103年2月21日已終止占有；附圖三編號C之儲藏室
、編號D之廁所，伊分別於107年8月10日、同年9月8日終止
占有等語，資為抗辯。
貳、反訴部分：
一、管委會反訴主張：洪雪卿自102年2月1日取得系爭建物所有
權，依楓丹白露社區住戶規約（下稱住戶規約）第11條第1
項及區分所有權人會議決議，洪雪卿自102年2月起即應按月繳納管理費4萬5,682元，然洪雪卿迄今均未繳納，爰依公寓大廈管理條例第21條、住戶規約第11條第1項規定，請求洪
雪卿給付自102年2月起至103年10月止之管理費、建設基金
、購地基金、自來水費等語，並聲明：㈠洪雪卿應給付管委會95萬9,322元，及其中36萬3,195元自民事答辯㈡狀暨反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其中58萬9,139元自103年10月17日起至清償日止，其中6,993元自民事追加反訴聲明狀
繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、洪雪卿則以:系爭建物位於楓丹白露社區A、C棟地下2層，並非一般住家形式，使用效益遠低於社區其他區分所有建物，管委會依相同標準向伊收取系爭建物之管理費等，顯失公平。管委會管理維護之公共設施無權占有系爭建物，占用面積達1,069.23平方公尺，已逾系爭建物總面積2分之1，且公共設施之發電機、電機房及揚水設備均會不定時運轉，使系爭建物經常充斥著低頻噪音、流水聲，及有害人體健康之電磁波及高濃度二氧化碳，造成伊無法正常使用系爭建物。況伊於102年5月上旬，經新北市政府工務局核發系爭建物室內裝修工程許可，伊向管委會申請清運系爭建物內之垃圾，詎管委會竟濫用職權，先駁回伊提出之施工報備通知，又於102
年5月13、14日張貼公告，禁止伊偕同工人進入系爭建物施
工及清運垃圾，伊根本無法使用系爭建物，自無由要求伊給付系爭建物管理費等語置辯。
參、原審就本訴部分為洪雪卿一部勝訴、一部敗訴之判決，即命管委會應自102年2月1日起至返還所占用㈠24-1號B2建物如
附圖二編號A、B、C、D部分，面積共201.29平方公尺及附圖三編號A、B、C、D部分，面積共44平方公尺；㈡40號B2建物如附圖三編號E部分、面積11平方公尺；㈢40-1號B2建物如
原判決附圖一（下稱附圖一）斜線部分、面積116.85平方公尺予洪雪卿之日止，按月給付洪雪卿2萬7,612元，並對於兩造為供擔保假執行及免假執行之宣告。另駁回洪雪卿其餘之訴及假執行之聲請。就反訴部分為管委會一部勝訴、一部敗訴之判決，即命洪雪卿應給付管委會79萬608元，及其中36
萬3,190元自102年11月20日起、其中42萬7,418元自103年10月17日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，並對於兩造為供擔保假執行及免假執行之宣告。另駁回管委會其餘反訴及假執行之聲請。洪雪卿就本訴敗訴部分，提起一部上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第2項之本訴部分廢棄
。㈡管委會應自102年2月1日起，至將占用24號B2建物面積
512.95平方公尺、24-1號B2建物面積439.43平方公尺、40-1號B2建物面積116.85平方公尺，合計1069.23平方公尺返還
予洪雪卿之日止，按月再給付洪雪卿5萬1,511元。㈢願供擔保請准宣告假執行（洪雪卿就本訴其餘敗訴部分，於本院減縮上訴聲明，見本院卷㈡第33至34頁，茲不贅述）。其就反訴敗訴部分提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於洪雪卿之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，管委會在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。管委會答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡本訴部分如受不利益判決，願預供擔保，請准免為假執行宣告。另管委會就其敗訴部分，提起附帶上訴，其就本訴部分之附帶上訴聲明：㈠原判決不利於管委會部分廢棄。㈡上開廢棄部分，洪雪卿在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其就反訴部分之附帶上訴聲明：㈠原判決不利於管委會部分廢棄。㈡洪雪卿應再給付管委會16萬8,714元，及其中16萬1,721元自103年10月17日起，其餘6,993元自追加反訴聲明狀送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息（管委會誤載為洪雪卿應再給付16萬8,714元，及自102年11月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，爰由本院逕予更正）。㈢願供擔保請准宣告假執行。洪雪卿就附帶上訴之答辯聲明：㈠附帶上訴駁回。㈡反訴部分如受不利判決，願預供擔保請准免為假執行宣告。
肆、兩造不爭執之事實：
一、系爭建物為中聯公司所興建，余睿信、王閣嘒於94年5月10
日經法院強制執行程序拍定取得系爭建物所有權，嗣洪雪卿以士林地院系爭執行事件於102年1月24日拍定系爭建物，並於102年2月1日取得權利移轉證明書，於同年2月25日辦理所有權登記。
二、中聯公司原為系爭建物及B棟地下2層建物所有人，按楓丹白露社區公共設施占有系爭建物面積在內之系爭建物及B棟地
下2層建物全部面積繳交管理費等。
三、士林地院103年度士簡字第539號、105年度簡上字第23號柯
武昌與管委會間B棟地下2層建物給付管理費事件，經士林地院囑託遠見不動產估價師事務所鑑定，B棟地下2層建物於
104年6月間租金為每月2萬7,785元，即每月每平方公尺74元。
伍、本訴部分：
洪雪卿主張楓丹白露社區公共設施無權占有系爭建物一部，致伊無法使用系爭建物面積1,069.23平方公尺，請求管委會給付相當租金之不當得利或租金，為管委會所否認，並以前詞置辯，茲查：
一、按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事務，固非實體法權利義務歸屬之主體，惟管理委員會倘基於規約或區分所有權人會議決議執行職務致他人受有損害，而應由區分所有權人負返還利得之責任時，管理委員會本身縱非不當得利返還責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟
擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年度台上字第790號判決意旨參照），是洪雪卿主張以管委
會為當事人，請求管委會返還其管理維護之楓丹白露社區公共設施無權占有系爭建物所獲得之不當得利，自無當事人適格之欠缺，管委會抗辯洪雪卿對伊提起本件訴訟，欠缺當事人適格云云，委無可採。
二、按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第401條第1項定有明文，此係有關既判力主觀範圍之規定；依上開規定可知，僅限當事人、訴訟繫屬後為當事人之繼受人，為當事人或其繼受人占有請求標的物者等，方為確定判決效力所及。又按前訴訟判決理由中之判斷雖然不生既判力，但如當事人在前訴以其為主要爭點而加以爭執，法院就該爭點亦加以審理而為判斷，則以該爭點為先決問題之不同後訴，即不許為與該判斷相反之主張、舉證或判斷，此即學理上所謂爭點效，惟有關爭點效理論之適用，係以「同一當事人」為前提，若當事人非同一，即無該理論之適用。查管委會曾對系爭建物之原所有人余睿信、王閣嘒提起給付管理費訴訟事件，經臺灣新北地方法院以96年度訴字第1930號判決駁回，管委會不服，提起上訴，本院以余睿信、王閣嘒所有40-1號B2建物、24號B2建物、24-1號B2建物內有變電室、發電設備、發電機、會議室等社區公共設施占有使用一部，余睿信、王閣嘒對楓丹白露全體區分所有權人有不當得利債權可與管委會對余睿信之管理費債權78萬9,494元、對王閣嘒之管理費債權19萬7,373元相互抵銷為由，以97年度上易字第620號判決上訴駁回確定（下稱系爭前案訴
訟）等情，有民事判決書（見原審卷㈠第23至31頁）在卷可稽，又洪雪卿係以士林地院系爭執行事件於102年1月24日拍定系爭建物，並於102年2月1日取得權利移轉證明書，繼受
為系爭建物所有人，為兩造所不爭，亦即洪雪卿並非系爭前案訴訟之當事人，且僅繼受系爭建物，並未繼受余睿信、王閣嘒就系爭前案訴訟對管委會之不當得利債權，自非系爭前案訴訟確定判決既判力所及之人，亦無爭點效之適用，是洪雪卿主張本件應受系爭前案訴訟確定判決拘束及有爭點效之適用云云，均無可取。
三、洪雪卿主張附圖一之變電室、附圖二之冷氣機房、變電室、受電室、緊急發電機室、附圖三之揚水設施、半開放空間、儲藏室、廁所等公共設施無權占有系爭建物一部，致系爭建物面積1069.23平方公尺無法正常使用云云，為管委會所否
認，茲就洪雪卿主張系爭建物遭無權占有之各部分論斷如下：
㈠附圖三編號B之半開放空間、編號C之儲藏室、編號D之廁所
：
查洪雪卿所有24-1號B2建物內有附圖三編號B之半開放空間
、面積22平方公尺，編號C之儲藏室、面積5平方公尺，編號D之廁所、面積3平方公尺，管委會均係自102年2月1日起占
有使用乙節，固為管委會所不爭，惟附圖三編號B之半開放
空間原為管委會之會議室，管委會於103年2月21日將該會議室加設之隔間拆除為半開放空間而終止占有等情，已據原審勘驗屬實，製有勘驗筆錄（見原審卷㈠第134頁反面）可稽
，洪雪卿固主張：管委會不同意將該半開放空間相連接之鐵門上鎖封閉，亦不同意伊另行裝設鐵門，妨礙伊對該空間之占有使用，且該處猶有裝設管委會所有之冷氣，可見管委會仍占有使用該處云云，為管委會所否認，觀諸該半開放空間係以樓梯通往楓丹白露社區管理處辦公室，有照片（見本院卷㈡第343頁）可按，楓丹白露社區管理處非系爭建物之一
部，管委會本得自行決定該管理處辦公室之鐵門是否上鎖封閉，且24號B2、40號B2建物登記用途均為防空避難室，24-1號B2、40-1號B2建物登記用途均為防空避難室、機房，有建物登記謄本（見原審卷㈠第18、19、21、22頁）可參，洪雪卿使用系爭建物應受上開登記用途之限制，自難以管委會不同意將管理處辦公室鐵門上鎖封閉或不同意洪雪卿違反登記用途將該半開放空間加設鐵門使用等節，即謂管委會對該半開放空間猶有占有使用之情事。另質之洪雪卿陳稱：該半開放空間牆上之冷氣係系爭建物作為楓丹白露教育中心使用時期所裝設等語（見本院卷㈡第640頁），惟楓丹白露教育中
心係由中聯公司所籌設，中聯公司於楓丹白露教育中心使用系爭建物期間，曾按期繳交管理費，有楓丹白露社區管理處存摺明細（見本院卷㈠第129至133頁）可佐，且為洪雪卿所不爭，佐以洪雪卿所提出楓丹白露教育中心經理游信智之訪談紀要，游信智於受訪時陳稱伊原係任職公司管理部經理，在楓丹白露教育中心工作，後因公司有意關掉楓丹白露教育中心，社區決定接手經營教育中心等語（見本院卷㈡第565
頁），益見楓丹白露教育中心自始非由管委會所籌設，難認楓丹白露教育中心設置於原會議室內使用之冷氣係屬管委會所有。次查，附圖三編號C之儲藏室原由管委會占有放置雜
物，惟自107年8月10日起，管委會已將該儲藏室清空而終止占有，另編號D之廁所亦係楓丹白露教育中心經營期間所設
置，嗣由管委會人員使用，自107年9月8日起，管委會即公
告停止使用而終止占有等情，有照片及公告（見本院卷㈡第463、499頁）為證，且為洪雪卿所不爭，又楓丹白露教育中心最初係由中聯公司籌設，並非管委會所經營，已如前述，該廁所設施尚難認係管委會設置，管委會未有事實上處分權，則洪雪卿主張管委會未將廁所拆除，仍占有使用系爭建物云云，同難採信。承上，管委會無權占有24-1號B2建物如附圖三編號B之半開放空間、面積22平方公尺，係自102年2月1日起至103年2月21日止，無權占有編號C之儲藏室、面積5平方公尺，係自102年2月1日起至107年8月10日止，無權占有
編號D之廁所、面積3平方公尺，則係102年2月1日起至107年9月8日止，堪予認定，洪雪卿逾此部分之主張，尚屬無據。㈡附圖一之變電室、附圖二之冷氣機房、變電室、受電室、緊急發電機室、附圖三之揚水設施：
按默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院98年度台上字第633號判決要旨參照）。查公寓大廈管
理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施
行之前，建商與公寓大廈各區分所有建物之承購戶合意將專有部分之一部設置公共設施，供全體區分所有權人共同使用，並於建商交屋後，該大樓之各區分所有權人即按前開方式長期施行，應解為各區分所有權人就上情已存有默示合意，並在該大樓之各區分所有權人間長期形成一定之法秩序，為維持該大樓公共區域共同使用及管理之秩序及安定性，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，倘受讓人知悉或可得知其受讓之專有部分之一部長期供為公共區域共用，自應受其前手與其他區分所有權人間默示合意之拘束（最高法院
100年台上字第463號判決意旨參照），除非經全體區分所有權人同意終止，否則，不因公寓大廈管理條例施行或受讓之區分所有權人不願繼續受拘束而失其效力甚明。查24-1號B2建物內設有附圖二所示編號A之冷氣機房、面積47.38平方公尺；編號B之變電室、面積44.16平方公尺；編號C之受電室
、面積73.91平方公尺；編號D之緊急發電機室、面積35.84
平方公尺，及附圖三編號A之揚水設施、面積14平方公尺；
40號B2建物內有附圖三編號E之揚水設施、面積11平方公尺
；40-1號B2建物內有附圖一斜線之變電室、面積116.85平方公尺，均為楓丹白露社區公共設施，由管委會管理維護等情，為兩造所不爭（見本院卷㈡第530、531頁），且據原審會同兩造及新北市淡水地政事務所人員到場履勘測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖（見原審卷㈠第134至135、147頁
）可稽。次查，觀諸楓丹白露社區之起造人中聯公司申請建照時所提出之A棟地下2層建物平面圖，其右側依序設有冷氣機房、變電室、右受電室、緊急發電機室（見本院外放A棟
地下2層藍晒圖），核與附圖二編號A之冷氣機房、B之變電
室、C之受電室、D之緊急發電機室之位置完全一致，而C棟
地下2層建物平面圖，其左側設有左受電室及中央冷氣系統
變電室（見本院外放C棟地下2層藍晒圖），核與附圖一斜線之變電室之位置相符，為兩造所不爭（見本院卷㈡第46至47頁），至附圖三編號A之揚水設施及編號E之揚水設施分別位在A棟、C棟地下2層，在A棟、C棟建物平面圖上雖未標示，
但於中聯公司建造系爭建物之初，即設有上開揚水設施以供抽送地下2層蓄水池儲水至A、C棟頂樓水塔，再分送予各住
戶使用等情，為洪雪卿所不爭（見本院卷㈡第47頁），堪認系爭建物在興建完成而由中聯公司原始取得所有權之初，中聯公司即在系爭建物內設置上開公共設施，作為區分所有權人全體共用，佐以楓丹白露社區係於72年間取得使用執照（見原審卷㈠第18、19、21、22頁），而中聯公司提供系爭建物設置上開公共設施後，迄至94年間系爭建物由余睿信、王閣嘒拍定取得所有權前，中聯公司對於上開公共設施占有使用系爭建物部分，既未曾要求管委會遷讓返還系爭建物，亦未要求支付對價，對上開公共設施占有使用系爭建物從無異詞，亦未予干涉，歷有年所，堪認中聯公司與楓丹白露社區區分所有建物買受人間已合意將其系爭建物專有部分之一部面積供作設置上開公共設施約定為共用，且於中聯公司交屋後，各區分所有權人即按前開方式長期施行，應解為楓丹白露社區區分所有建物之買受人與中聯公司間就上情存有默示合意。次查，洪雪卿固於102年間經系爭執行事件拍定取得
系爭建物所有權，惟系爭建物自興建完成時起，即設置有上開公共設施供全體區分所有權人使用，洪雪卿復自承其為楓丹白露社區門牌號碼新北市淡水區００坑29號12樓區分所有建物之所有人，居住在該社區多年，在該社區另有數戶區分所有建物（見本院卷㈠第423頁），又洪雪卿之夫蘇宗仁為
管委會之財務委員，中聯公司所有系爭建物因拍賣而由余睿信、王閣嘒拍定取得所有權，余睿信、王閣嘒與管委會間因而衍生管理費及公共設施占用系爭建物之不當得利糾紛等情，有區分所有權人會議紀錄（見原審卷㈠第204至209頁）可按，另余睿信、王閣嘒所有系爭建物經系爭執行事件拍賣之際，楓丹白露社區區分所有權人會議於101年11月12日已決
議待系爭建物進入第三次或第四次拍賣程序時投標買回，惟洪雪卿於系爭建物第二次拍賣程序時先行投標拍定等情，已據本院調閱系爭執行事件卷查核屬實，且有區分所有權人會議之會議紀錄、請願書（見原審卷㈡第19至34頁）存卷可佐，可徵洪雪卿於買受系爭建物，對於系爭建物專有部分之一部係提供設置上開公共設施作為共用，知之甚詳，卻於管委會參與投標前，先行投標競買而拍定系爭建物，則洪雪卿就系爭建物用以設置上開公共設施之部分，自應受上開因默示合意所成立之契約關係拘束，而應繼續將系爭建物之部分提供設置上開公共設施作為共用，是洪雪卿主張中聯公司縱然同意提供系爭建物之一部設置上開公共設施，基於債之相對性，伊不受拘束，管委會無權占有使用系爭建物上開部分云云，要無足採。
㈢24號B2、24-1號B2建物設置公共設施以外之其他部分：
洪雪卿復主張系爭建物其他空間雖非由管委會管理維護之公共設施直接占有，但因管委會管理維護公共設施中之機電、揚水設施，整日持續發出低頻噪音及水流聲，及因機電設備啟動產生二氧化碳廢氣及電磁波，影響人體健康，造成伊就24號B2、24-1號B2建物其他部分亦無法使用云云，此節為管委會所否認，且查，中聯公司與楓丹白露社區區分所有權人間約定提供系爭建物專有部分供設置附圖一斜線部分之變電室、附圖二編號A之冷氣機房、B之變電室、C之受電室、D之緊急發電機室、附圖三編號A、E之揚水設施，作為共用，洪雪卿知之甚詳，且應受該約定之拘束，而負有繼續提供該專有部分設置各該公共設施之義務，已如前述，又24號B2、40號B2建物登記用途為防空避難室，24-1號B2、40-1號B2建物登記用途為防空避難室、機房，則上開公共設施占有使用系爭建物，縱令造成洪雪卿對於24號B2、24-1號B2建物其他部分使用上有所不便，亦非可歸責於管委會，是洪雪卿主張管委會無權占有系爭建物，造成24號B2、24-1號B2建物設置公共設施以外之其他部分不能使用云云，亦無足取。洪雪卿主張系爭建物內公共設施無權占有使用系爭建物既無可取，則洪雪卿聲請國立臺灣海洋大學噪音振動檢驗室、臺灣電子檢驗中心鑑定上開公共設施啟動運作時低頻噪音、電磁波對人體健康之影響云云，自無必要，附此敘明。
四、洪雪卿復主張管委會在系爭執行事件點交時，曾與伊就系爭建物設置上開公共設施成立租賃契約云云，其配偶即證人蘇宗仁於本院亦附和證稱：管委會在點交時表示緊急發電機等設備所占用之部分無法點交，願意依系爭前案訴訟認定之標準，每月付伊租金約3萬9,500元，伊亦同意等語（見本院卷㈠第250頁），此節為管委會所否認，經查，系爭執行事件
執行法院於102年4月15日履勘系爭建物，洪雪卿請求將24號B2、24-1號B2、40號B2、40-1號B2建物內之公共設施拆除後點交，經執行法院指示40號B2建物內消防設備係查封後新增設，應予拆除點交，系爭建物內其餘公共設施均係查封前已設置，不在點交範圍內，逕將24號B2、24-1號B2、40-1號B2建物以現狀點交予洪雪卿，40號B2建物內新增設之消防設備另訂期日拆除後點交等語，管委會於同年6月15日具狀陳明
系爭建物內公共設施早於系爭建物建造之初即已設置、規劃，不同意拆除消防設備，洪雪卿應另訴請求占有該部分建物之使用租金等語。迨於同年8月5日執行法院執行點交程序，拆除40號B2建物內消防設備，同年10月8日執行法院到場確
認40號B2建物內消防設備已拆除，將該部分建物點交予洪雪卿，其餘未拆除部分，洪雪卿同意出租予社區使用等情，有系爭執行事件卷附執行筆錄、管委會陳報狀及區分所有權人會議紀錄（未編碼）可按，堪認兩造間於系爭執行事件就上開公共設施占有使用系爭建物是否具有合法權源，應否拆除後點交等節，始終各執一詞，爭執不下，且系爭執行事件執行法院於102年4月15日已將24號B2、24-1號B2、40-1號B2建物以現狀點交予洪雪卿，102年10月8日執行點交筆錄亦僅記載確認40號B2建物內新增設之消防設備拆除後點交予洪雪卿，洪雪卿同意其餘未拆除部分出租予社區使用，並無區分所有權人全體或管委會同意承租系爭建物之記載，是證人蘇宗仁證述管委會向伊承租系爭建物以免除緊急發電機等設備占用部分遭執行法院拆除點交云云，顯與事實不符，不足憑取。此外，洪雪卿就其主張兩造在系爭執行事件於102年10月8日執行點交時，成立系爭建物租賃契約乙節，不能舉證證明，則其依民法第421條第1項規定，請求管委會給付系爭建物之租金云云，亦無可取。又洪雪卿明知中聯公司與楓丹白露社區區分所有權人間成立默示合意將系爭建物專有部分之一部提供設置楓丹白露社區公共設施，約定為共用，猶投標拍定買受系爭建物，應受該約定之拘束，核與民法第425條之1所規範土地及土地上房屋所有人相異之情形顯然不同，自非相類案件，欠缺類推適用之基礎，無類推適用民法第425條
之1規定之「同一法律理由」，故洪雪卿主張類推適用該規
定，請求管委會給付租金云云，亦屬無據。
五、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。次按無權占用他人之土地，可能
獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），則無權占用他人之房屋者，亦可認獲得相當於租金之利益。查管委會無權占有系爭建物如附圖三所示編號B之半開放空間、編號C之儲藏室、編號D之廁所，管委會獲有占有使用系爭建物上開部分之利益，
致洪雪卿無法就此部分建物為使用收益，受有損害，則洪雪卿依民法第179條規定，請求管委會返還相當租金之不當得
利，應予准許。又洪雪卿主張柯武昌與管委會間另案給付管理費事件中，士林地院曾囑託遠見不動產估價師事務所鑑定柯武昌所有B棟地下2層建物之租金，認每平方公尺每月租金74元，足以作為管委會無權占有系爭建物所受利益之計算標準，業據提出遠見不動產估價師事務所估價報告書（見原審卷㈡第42至44頁）為憑，且為管委會所不爭（見本院卷㈠第139頁），本院審酌前開柯武昌所有之B棟地下2層建物與系
爭建物同樣位於楓丹白露社區之地下2層，登記用途為防空
避難室，亦與系爭建物相同（見本院卷㈡第332頁），且系
爭建物為楓丹白露社區A、C棟地下2層，與B棟地下2層建物
之間有通道相通，原均供作楓丹白露教育中心使用等情，已據原審履勘現場屬實，製有勘驗筆錄（見原審卷㈠第134頁
正面及背面）可稽，堪認系爭建物與B棟地下2層建物登記用途及實際使用性質均相同，再佐以遠見不動產估價師事務所估價報告書評估B棟地下2層建物自100年1月起至104年6月間之租金行情均在2萬7,000餘元之譜，金額浮動僅在數千元之間等情，是認洪雪卿主張管委會占有系爭建物所獲得相當租金之不當得利，應以每月每平方公尺74元計之，尚屬適當。管委會嗣雖改稱系爭建物位在A、C棟地下2層與B棟地下2層
建物之地面有高低差，無法供車輛直接駛入停車使用，與B
棟地下2層建物可作停車場使用不同，上開估價報告書不能
作為系爭建物租金之認定基礎云云，惟查，系爭建物與B棟
地下2層建物同樣位在楓丹白露社區地下2層，且登記用途及實際使用情形均屬相同，已如前述，雖系爭建物A、C棟間地面有高低落差，但非不能舖設無障礙坡道改善，且管委會不能舉證系爭建物使用利益與B棟地下2層建物有何差異，其事後改稱系爭建物使用利益不同於B棟地下2層云云，不生撤銷自認之效力，則管委會請求鑑定系爭建物租金數額，即無必要。承上，管委會無權占有24-1號B2建物附圖三編號B之半
開放空間、面積22平方公尺，自102年2月1日起至103年2月
21日止共1年21日，無權占有同建物編號C之儲藏室、面積5
平方公尺，自102年2月1日起至107年8月10日止共5年6個月
又10日，無權占有同建物編號D之廁所、面積3平方公尺，自102年2月1日起至107年9月8日止共5年7個月又8日，則洪雪
卿得請求管委會給付相當於租金之不當得利共計6萬152元【計算式：74×22×（12＋21/30）＋74×5×（5×12＋6＋
10/30）＋74×3×（5×12＋7＋8/30）＝60,152元，元以下
四捨五入】。
陸、反訴部分：
楓丹白露管委會主張洪雪卿自102年2月1日取得系爭建物所
有權起，迄至103年10月止，共21個月未按月繳納管理費4萬5,682元，為洪雪卿所否認，並以前詞置辯，茲查：
一、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告
仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。查楓丹白露社區99年5月15日區分所有權人會議通過之住
戶規約第11條第1項規定：「為充裕共用部分在管理上必要
之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交下列款項：㈠管理費：區分所有權人或住戶按月繳交管理費，其收費標準按其所有之坪數（含約定專有部分）分攤，其每坪之收費標準與調整，按區分所有權人會議決議之。㈡公共建設基金：區分所有權人或住戶按月繳交公共建設基金，其收費標準按其所有之坪數（含約定專有部分）分攤，其每坪之收費標準與調整，按區分所有權人會議決議之。㈢汽機車停車費。㈣自來水費。㈤瓦斯費回饋金。㈥社區巴士交通費。㈦違規罰款。」（見本院卷㈡第
415頁），又依97年度區分所有權人會議（見原審卷㈠第204至209頁）第一案決議：「維持管理費1坪50元、建設基金1
坪10元，頂樓加蓋部分加收0.5倍，自來水裝置完成前，水
費基本費每戶160元。」，101年度第二次臨時區分所有權人會議決議（見原審卷㈠第210至213頁）：「無異議通過，該購地基金自民國101年9月起（不含加蓋部分）管理費每坪調漲20元，俟貸款清償完畢，即取消調漲部分之管理費。」，堪認管委會主張楓丹白露社區區分所有權人每月應繳納管理費每坪50元、建設基金每坪10元、購地基金每坪20元、自來水費每戶160元，要屬有據。又洪雪卿自承自102年2月起未
繳納系爭建物管理費及其他相關費用（見原審卷㈠第96頁背面），則管委會依住戶規約第11條第1項規定及區分所有權
人會議決議，請求洪雪卿就系爭建物繳納管理費、自來水費、建設基金、購地基金，自屬有據。
二、洪雪卿雖抗辯系爭建物使用效益遠低於其他建物，以相同標準收取管理費對伊顯失公平云云，惟楓丹白露社區之地下樓層與其他樓層均以相同標準徵收管理費等，為洪雪卿所不爭，況洪雪卿於拍定取得系爭建物所有權前，原為楓丹白露社區之區分所有權人及住戶，其夫蘇宗仁並為管委會之財務委員，對於楓丹白露社區之管理費、建設基金、購地基金、自來水費之收費標準，自然知之甚詳，倘認上開收費標準對系爭建物顯失公平，自得循民法第799條之1第3項規定請求法
院撤銷之，於上開收費標準撤銷前，仍應受其拘束，是洪雪卿所辯系爭建物不應依住戶規約第11條第1項規定及區分所
有權人會議決議繳交管理費云云，難謂有據。洪雪卿又辯以：伊取得系爭建物後，管委會阻擾其進入裝修系爭建物，伊得拒絕給付管理費云云，其配偶蘇宗仁於本院亦證稱：伊向新北市政府工務局申請核發裝修施工許可，也繳交保證金，但管委會公告伊不得偕同工人進入系爭建物施工等語（見本院卷㈠第250頁），並提出公告、管委會函（見原審卷㈠第
169至171頁）以佐其說，惟為管委會所否認，經查，管委會就洪雪卿向新北市政府工務局申請核發24-1號B2、40-1號B2建物裝修施工許可證，認洪雪卿實際裝修面積包括24-1號B2、40-1號B2、24號B2、40號B2建物全部，面積超出300平方
公尺，不符簡易室內裝修規定，於102年5月13日、14日公告禁止洪雪卿派員進入系爭建物施工，並向新北市政府工務局申請撤銷洪雪卿上開室內裝修施工許可證，惟經新北市政府工務局於102年6月11日函覆管委會上開裝修施工許可證並無不當，管委會即同意洪雪卿於102年6月24日至同年7月15日
派工進入系爭建物施作等情，有室內裝修施工許可證、管委會函、新北市政府工務局函、裝潢施工保證及履約承諾書、施工公告（見原審卷㈠第217至225頁）存卷可憑，堪認管委會雖一度否准洪雪卿派工裝修系爭建物，惟經函請新北市政府工務局釋疑後，即同意洪雪卿依裝修施工許可證內容派工裝修系爭建物，期間不過月餘，核與證人蘇宗仁於本院證述：伊住院時，伊委任之威騰實業有限公司向管委會申請施工，管委會准他進去拆除系爭建物隔間，回復原竣工圖的狀況等語相符（見本院卷㈠第251頁），是洪雪卿所辯因管委會
阻擾使伊始終不能使用系爭建物云云，顯然不實，不足採信。
三、再者，依住戶規約第11條第1項規定及區分所有權人會議決
議，楓丹白露社區住戶固應依坪數（含約定專用部分）分攤管理費、建設基金、購地基金、自來水費等，推究該規定之意旨，係基於使用者付費原則，由區分所有權人按其專有（含約定專有部分）繳納管理費等，以維持社區管理維護，提昇居住品質。惟管委會管理維護之公共設施占有使用24-1號B2建物如附圖二編號A之冷氣機房、面積47.38平方公尺；編號B之變電室、面積44.16平方公尺；編號C之受電室、面積
73.91平方公尺；編號D之緊急發電機室、面積35.84平方公
尺，及如附圖三編號A之揚水設施、面積14平方公尺；40號
B2建物內如附圖三編號E之揚水設施、面積11平方公尺；40
-1號B2建物內如附圖斜線之變電室、面積116.85平方公尺，共計343.14平方公尺，洪雪卿所有此部分專有部分建物既係約定為共用，非由洪雪卿專用，則於計算系爭建物應分攤之管理費等，自不應計入此部分面積，始符住戶規約第11條第1項規定住戶應依專有專用面積分攤管理費等之旨趣。查24
號B2建物面積512.95平方公尺、24-1號B2建物面積439.43平方公尺、40號B2建物面積728.83平方公尺、40-1號B2建物面積221.28平方公尺，總計為1902.49平方公尺（計算式：512.95＋439.43＋728.83＋221.28＝1,902.49），扣除公用設
施占用之約定共用面積343.14平方公尺後為471.7坪【計算
式：（1,902.49－343.14）×0.3025＝471.7，小數點第一
位以下四捨五入】，則洪雪卿就系爭建物應給付自102年2月起至103年10月止共21個月之管理費等費用共計80萬5,896元【計算式：〈（50＋10＋20）×471.7+160×4〉×21＝805,
896】。至於上述管委會無權占有系爭建物部分，洪雪卿既
請求管委會返還不當得利，自無減免其就該部分所負給付管理費等責任之理。
柒、綜上所述，洪雪卿依民法第179條規定，請求管委會給付6萬152元，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由
，應予駁回。管委會依住戶規約第11條第1項及區分所有權
人會議決議，反訴請求洪雪卿給付管理費等80萬5,896元，
及其中36萬3,190元自民事答辯㈡暨反訴狀繕本送達翌日即
102年11月20日（見原審卷㈠第109頁）起，其餘44萬2,706
元自103年10月17日起，均至清償日止，按年息5%計算之利
息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就本訴不應准許部分（原審本訴判決管委會給付逾6萬152元部分），及就反訴應准許部分（本院認洪雪卿應給付80萬5,896元本息扣除原審反訴判准之79萬608元本息，即1萬5,288元，及自103年10月17日起至清償日止，按年
息5%計算之利息部分），判決管委會敗訴，尚有未合，管委會附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第2、3項所示。又就本判決主文第3項所命給付，兩造均陳明願供擔保，聲
請為准、免假執行之宣告，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。至本訴其他應准許部分（洪雪卿請求給付6萬
152元部分）、反訴其他不應准許部分（管委會請求逾80萬
5,896元本息部分），原審判決管委會敗訴，以及本訴其他
不應准許部分（洪雪卿上訴請求逾原審本訴判准部分）、反訴其他應准許部分（原審反訴判決洪雪卿給付79萬608元本
息部分），原判決為洪雪卿敗訴之判決，均無不合，管委會附帶上訴意旨、洪雪卿上訴意旨各自指摘原判決上開部分不當，求予廢棄改判，均無理由，應駁回該附帶上訴及上訴。捌、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
玖、據上論結，本件洪雪卿之上訴為無理由，管委會之附帶上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第463條、第390條第2項、第392條第2項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 27 日民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 鍾素鳳
法 官 賴惠慈
正本係照原本作成。
楓丹白露社區管理委員會不得上訴。
洪雪卿如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 27 日書記官 洪秋帆
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。