臺灣高等法院106年度重上字第53號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 106年度重上字第53號

上訴人

凌小惠

訴訟代理人

陳崇善律師

被上訴人

行聲數位有限公司

法定代理人

游瑞華

訴訟代理人

林維堯律師

上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國105 年11月17日臺灣臺北地方法院104 年度重訴字第1243號第一審判決提起上訴，本院於106 年11月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：

㈠緣訴外人即伊父凌寅賢於民國（下同）95年間，與訴外人高申隆簽訂不動產房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將其所有之臺北市○○區○○○路0 段00○00號12樓房屋（面積約32坪，下稱系爭房屋）出租予高申隆，約定租賃期間自95年10月1日起至98年9月30日止，每月租金為新臺幣（下同）7萬5,750元，高申隆嗣於系爭房屋設立不凡數位錄音事業股份有限公司（下稱不凡公司）。詎不凡公司未經凌寅賢同意，擅將系爭租約及押租保證金債權讓與訴外人凌大賢，再由凌大賢將上開債權一併轉讓予被上訴人，惟凌寅賢未同意將系爭租約讓與不凡公司，不凡公司即非系爭租約之承租人，被上訴人自無法由不凡公司、凌大賢輾轉受讓系爭租約，故而被上訴人自97年9月起之占有使用系爭房屋迄今，係屬無正當法律權源。又凌寅賢於101年8月29日死亡，所遺財產由伊與訴外人凌國棟、凌玉芳共同繼承，伊等3人已達成分割協議，由伊單獨繼承系爭房屋，並已於104年3月25日完成分割繼承登記。爰依民法第767條第1項規定，先位請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條、第181條但書規定，參酌相鄰房屋（面積為27.7坪）每月租金為10萬5,060元，即每坪租金3,793元計算，請求被上訴人返還自97年9月起至104年9月止，因無權占有系爭房屋，所受相當於租金之不當得利共1,031萬6,960元（計算式：32坪×3,793元×85月＝10,316,960元），又被上訴人迄今仍未返還系爭房屋，每月仍受有相當於租金之不當得利12萬1,376元，扣除被上訴人自104年10月起，按月已返還2萬5,000元予伊，故亦應自104年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊相當於租金之不當得利9萬6,376元。

㈡縱認被上訴人於97年9 月起，有合法繼受系爭租約之權義，惟凌寅賢從未曾同意調降租金，且未獲被上訴人給付自97年9 月起至101 年4 月間止之租金，亦未委任凌大賢代為收取租金。伊復於104 年4 月間，以存證信函通知被上訴人不得再向伊之外任何第三人給付租金，再於104 年6 月間以存證信函催繳欠租，惟被上訴人仍未給付，自97年9 月起積欠租金迄今，已逾2 個月以上，伊自得以本件起訴狀繕本送達，為終止租約之意思表示。又被上訴人雖辯稱凌大賢於101 年5 月後，代收扣繳租賃所得後之租金餘額交予其母使用，顯非依凌寅賢明示或可得推知之意思，亦非以有利於凌寅賢之方式為之，屬不適法無因管理，對於凌寅賢與伊均不生清償效力。另系爭租約第3 條已明定「…租賃期間租金與押租保證金，不能互相抵扣」，縱認上開約定為無效，惟被上訴人自97年9 月起至101 年4 月間，已積欠44個月之租金，以每月租金7 萬5,750 元計算，扣除押租保證金後，尚欠312 萬9,940 元（計算式：75,750元×44月－203,060 元＝3,129,940 元），約41個月之租金；如以被上訴人所稱每月租金2萬5,000 元計算，扣除押租保證金，亦尚欠89萬6,940 元（計算式：25,000元×44月－203,060 元＝896,940 元），約36個月之租金，均已積欠租金達2 個月以上，故伊亦得以起訴狀繕本之送達，為終止租約之意思表示。再者，縱認凌寅賢生前曾委託胞弟凌大賢代向被上訴人收取系爭房屋之租金，惟凌寅賢已於101 年8 月29日死亡，此情為凌大賢明知，則依民法第550 條規定，凌寅賢與凌大賢間之委任關係當然消滅，故被上訴人自101 年9 月起至104 年9 月間，縱有將租金交予凌大賢，對伊亦不生清償效力，則以被上訴人所稱每月租金2 萬5,000 元計算，扣除前開押租保證金，尚欠74萬6,940 元（計算式：25,000元×38月－203,060 元＝746,940 元），約30個月之租金，故伊之終止租約，亦應為合法。是以被上訴人於系爭租約終止後，仍無權占有系爭房屋迄今，伊自得依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段規定，提起備位之訴，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並依據民法第439 條規定，請求被上訴人給付自97年9 月起至104年9 月止，所欠租金共643 萬8,750 元（計算式：75,750元×85月＝6,438,750 元），或自101 年9 月起至104 年9 月止，所欠之租金共280 萬2,750 元（計算式：75,750元×37月＝2,802,750 元），復依民法第179 條規定，請求被上訴人自104 年10月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其所受相當於租金之不當得利5 萬0,750 元（計算式：75,750元－22,000元－3,000 元＝50,750元）。

㈢並聲明：⑴先位聲明：①被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人，並應自104 年10月1 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付上訴人9 萬6,376 元；②被上訴人應給付上訴人1,031 萬6,960 元，及（原聲明漏繕『其中1,019 萬5,584 元』等字）自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；其中12萬1,376 元自105 年9 月1 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；③願供擔保，請准宣告假執行。⑵備位聲明：①被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人，並應自104 年10月1 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付上訴人5 萬0,750 元；②被上訴人應給付上訴人643 萬8,750 元，及（原聲明漏繕『其中636 萬3,000 元』等字）自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；其中7萬5,750元自105年9月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息；③願供擔保，請准宣告假執行（上訴人於原審起訴聲明中關於再備位部分，因該部分之請求已為備位聲明所包含，無再為該部分聲明之必要，業經上訴人於本院審理時當庭撤回，見本院卷第126頁，附此敘明）。

二、被上訴人則以下列情詞資為抗辯：

㈠系爭房屋原係由凌寅賢於95年間，連同地下2 層編號35及地下3 層編號4 、18，共3 車位，一併出租予高申隆，供其經營不凡公司，約定租賃期限至98年9 月30日止，每月租金7萬5,750 元、押租保證金20萬3,060 元，高申隆承租系爭房屋後，即於上址經營不凡公司，其後租金亦係由不凡公司支付，故實質上系爭租約業經凌寅賢同意，由不凡公司繼受高申隆承租人之地位，包括押租金債權。嗣不凡公司於97年8月30日與凌大賢簽訂買賣合約（下稱系爭買賣契約），將其所有錄音設備等資產連同系爭租約之租賃權（含押租金債權）一併先出售予凌大賢，再由凌大賢出售予伊，而由伊受讓之，包括系爭房屋之租賃權及押租金債權，故系爭租約自97年9 月起，即由伊繼受，並自97年9 月起，經凌寅賢同意將每月租金調整為2 萬5,000 元。嗣98年9 月30日租期屆至後，因伊仍繼續為使用受益，而凌寅賢未為反對意思表示，故伊與凌寅賢間自98年10月1 日起，即變成不定期租賃關係一直延續到現在，未經終止，且租金是每月2 萬5,000 元，押租金為20萬3,060 元。又凌寅賢既已於101 年8 月29日死亡，由上訴人繼承系爭房屋之所有權，則上訴人自應一併繼承伊就系爭房屋之不定期租賃契約及凌寅賢對伊所負之押租金債務。

㈡上訴人雖一再否認凌寅賢有同意降租云云，然關於租金之給付，伊係將應繳租金按月扣繳10％租賃所得繳納國庫後之餘額2 萬2,500 元，直接以現金交付凌寅賢或其配偶張素蘭，於101 年5 月後因凌寅賢未向被上訴人收取，且其又於101年8 月29日亡故，被上訴人並不知其繼承人為何人，遂自101 年5 月份起至104 年9 月份止，由凌大賢出面代為收取租金。由凌寅賢於98至101 年度綜合所得稅結算申報書申報每月向伊收取租金2 萬5,000 元，足證凌寅賢已同意伊受讓系爭房屋租賃權及每月租金為2 萬5,000 元。嗣凌寅賢於101年8 月29日死亡後，由上訴人繼承前開不定期租賃契約，而伊已將扣繳租賃所得後之租金餘額交予凌大賢代收，於103年1 月起，除扣繳10％租賃所得外，另需扣繳2 ％之全民健康保險補充保費500 元，而凌寅賢之繼承人之一凌玉芳於申報凌寅賢101 年度綜合所得稅時，亦申報收入101 年1 至8月之租金，足見凌寅賢之繼承人包括上訴人對於凌大賢代收101 年5 月以後之租金業已承認。嗣自104 年10月起，因凌大賢表示不再代收，伊乃將租金淨額2 萬2,000 元匯入上訴人之帳戶（帳號：000000000000），故伊並未有積欠租金之情事，況伊尚受讓押租金債權20萬3,060 元可供扣抵。至系爭租約第3 條第2 項雖有租金與押租保證金不能相互抵扣之約定，然已抵觸土地法第100 條第3 款規定而應屬無效。故縱如上訴人主張於104 年4 月間上訴人通知不得再向其以外之第三人為給付，致伊向第三人（凌大賢）給付之租金對其不生效力，然伊所欠繳之租金亦僅11萬元（即104 年5 至9月共5 個月，扣除扣繳租賃所得稅及全民健康保險補充保費共計3,000 元後，餘額22,000元，計算式：22,000元×5 ＝110,000 元），經以押租保證金扣抵後，亦已無欠租，故上訴人於本件以起訴狀繕本送達終止租約並不合法。另上訴人雖稱已於104 年6 月間，以存證信函催繳欠租，惟上開存證信函中並未具體表明租金金額，其催告亦顯不合法，終止租約自亦不應發生效力。故上訴人先位聲明部分主張伊無權占用系爭房屋及受有不當得利，備位聲明部分主張終止租約後，請求返還系爭房屋及積欠之租金暨所受之不當得利，均乏其所據，為無理由，應予駁回。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起一部上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡先位聲明：⑴被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人，並應自104 年10月1 日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付上訴人9 萬6,376 元；⑵被上訴人應給付上訴人1,031 萬6,960 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑶願供擔保，請准宣告假執行；㈡備位聲明：⑴被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人，並應自104 年10月1 日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付上訴人5 萬0,750 元；⑵被上訴人應給付上訴人643 萬8,750 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑶願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第125 、126 頁）。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行（見本院卷第125 頁反面）。（原審駁回上訴人請求，未據上訴部分，已告確定）

四、兩造不爭執事項：（見本院卷第94頁，並由本院依相關卷證為文字修正）

㈠系爭房屋原為凌寅賢所有，嗣凌寅賢於101 年8 月29日死亡後，其繼承人即上訴人、凌國棟、凌玉芳達成分割協議，由上訴人單獨繼承系爭房屋，並於104 年3 月25日完成繼承分割登記，由上訴人單獨取得所有權，有協議書、建物所有權狀在卷可稽（見原審調字卷第17-18 頁、原審卷第72頁）。

㈡凌寅賢、高申隆於95年間就系爭房屋（含停車位）簽訂系爭租約，約定租賃期間自95年10月1日起至98年9月30日止，租金為每月7萬5,750元，高申隆並於訂約時交付20萬3,060元作為押租金。嗣高申隆承租系爭房屋後，即於該址設立不凡公司（見原審卷第27、50頁反面、53、61、62頁）。

㈢上訴人於104 年4 月13日寄發存證信函予被上訴人，通知被上訴人不得再向上訴人以外任何第三人給付租金，並應按月將租金匯入上訴人設於臺灣銀行城中分行帳戶（帳號：000000000000），該函於同年月14日送達被上訴人；上訴人復於104 年6 月寄發存證信函予被上訴人，稱被上訴人於前揭存證信函送達迄今已2 期以上遲延未繳租金，故再次催告被上訴人於文到10日內支付遲延之租金，如逾期不付或再遲延104 年7 月份之租金，將依法終止租約等語，並經被上訴人於同年月30日收受，有存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執2 份在卷可稽（見原審卷第21-22 頁背面、第19- 20頁）。

㈣被上訴人於104 年10月起，每月給付2 萬5,000 元予上訴人（含代扣繳之所得稅及全民健康保險補充保費共3,000 元）（見原審卷第187 頁）。

五、本件經依民事訴訟法第463 條準用同法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院106年10月27日準備程序中，同意協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第95頁，本院並依相關卷證資料為文字修正）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：

㈠凌寅賢與被上訴人間是否存在不定期租賃關係？被上訴人是否承繼高申隆與凌寅賢間系爭租約及押租金？上訴人之父凌寅賢與高申隆間就系爭房屋簽訂有系爭租約，且高申隆於訂約時已交付押租金20萬3,060 元予凌寅賢之事實，為兩造所不爭執（見前述不爭執事項㈡），堪信為真。至被上訴人另抗辯系爭租約之租賃權及押租金債權業經凌寅賢之同意，先由不凡公司自高申隆處承受，再由不凡公司於結束營業轉讓公司錄音設備等資產予凌大賢時，連同系爭租約之租賃權及押租金債權一併出售而由凌大賢繼受後，始由凌大賢再將上開買受之資產設備連同系爭租約之租賃權及押租金債權一併於97年9 月間出售予被上訴人，由被上訴人繼受取得系爭租約之租賃權及押租金債權，並於斯時起經凌寅賢同意調整每月租金數額為2 萬5,000 元，迄至系爭租約期限屆滿，因被上訴人繼續使用收益，而凌寅賢未為反對意思表示，並繼續收取租金，故自98年10月1 日起，被上訴人與凌寅賢間就系爭房屋已成立不定期租賃關係乙情，固為上訴人所否認。惟查：

⑴按所謂契約承擔乃以承受契約當事人地位為標的之契約，亦即依法律行為所生之概括承受，而將由契約關係所發生之債權、債務及其他附隨的權利義務關係一併移轉，與單純的債權讓與不同，與債務承擔之承擔人僅承擔原債務人之債務，在性質上亦不相同。是契約之承擔，除依法律規定者外，其依約定者，應由契約之雙方當事人及承受人三方面同意為之。如由讓與人與承受人成立契約承擔之契約，非經原契約他方當事人之承認，對他方當事人不生效力（最高法院73年台上字第1573號判例意旨、90年度台上字第1428號裁判要旨、97年度台上字第1864號裁判要旨參照）。

⑵被上訴人主張關於系爭租約之承租人地位，業經凌寅賢同意，由不凡公司自高申隆處予以承受乙節，有上訴人提出凌寅賢93年至95年間綜合所得稅結算申報所得資料參考清單等件在卷可稽（見本院卷第39-41 頁），並有本院依上訴人聲請向財政部臺北國稅局調取之凌寅賢93年至98年間綜合所得稅申報暨核定通知書等件附卷為憑（見本院卷第51-64 頁），參以上訴人對於前開期間之租金均係由不凡公司所支付乙節並不否認。是由上開申報暨核定資料觀之，堪認不凡公司確實自93年起即給付關於系爭房屋之租金予凌寅賢，並經凌寅賢據以申報稅捐，倘凌寅賢未同意由不凡公司承受高申隆就系爭租約之承租人地位，又豈會接受並配合申報，故堪認被上訴人辯稱因系爭租約所生之承租人地位，業經凌寅賢同意，由不凡公司逕自高申隆處承受等語，要屬與事實相符，堪以採信。是依前所述，系爭租約之承租人地位，既由不凡公司自高申隆處概括承受，參照上開說明，渠等間即成立契約承擔，並業經原契約他方當事人（凌寅賢）之同意，對凌寅賢自生效力。是因系爭租約所生之租賃關係，已由不凡公司承受取得承租人之地位，堪以認定。

⑶被上訴人又主張關於不凡公司就系爭租約之承租人地位，嗣又於凌寅賢同意下，由不凡公司於97年8 月30日出售所有錄音設備等資產於凌大賢時，一併轉讓予凌大賢後，再由凌大賢一併轉讓予被上訴人，即自97年9 月間起，系爭租約之承租人地位已由被上訴人輾轉承受（但每月租金數額經調整為2 萬5,000 元，詳後述）等情，亦經證人高申隆於本院準備程序時到庭證述：伊95年間有承租系爭房屋，當時承租是要做錄音工作室，接洽的是凌大賢，當時有簽租約，租金多少時間太久，記不得了。大概係於97年間伊就把公司結束，然後將公司所有的硬體及資產包括權利、客戶等全部轉讓給凌大賢，原審卷第27、28頁之不動產房屋租賃契約及買賣合約，都是伊簽名的，租金數額就是上面的數字，印象中沒有所謂另外扣一成，伊是依照該買賣合約，將錄音室相關設備等全部權利轉讓給凌大賢，就伊當時而言，伊相信是全部的轉移，包括房屋租賃的權利也轉讓給凌大賢。原審卷第29頁的發票其上之發票章是伊公司的章沒錯，該發票開的內容沒有錯，伊就是把公司的資產全部賣掉開該發票，伊開該發票是根據買賣合約最後1 條開的。對伊來講就是把東西賣掉拿到錢開發票，有一個買受的對方。伊當時談要把公司整個賣掉，是跟凌大賢交易的，沒錯。伊離開之後，據伊所知同址錄音室還有繼續在做，至於誰繼續做伊不清楚等語綦詳（見本院卷第83頁反面起），核與證人凌大賢於本院準備程序時到庭證述：95年間伊是否代理凌寅賢出面處理出租系爭房屋乙事，伊記不得了。伊動過腦部手術，只記得伊哥哥凌寅賢叫伊去做事，做什麼事伊都有跟伊哥哥說，伊哥哥說OK，伊就去做，做完之後伊就把東西還給伊哥哥，伊哥哥就把所有東西帶走。原審卷第27、28頁之不動產房屋租賃契約及買賣合約等文件，看起來像是伊的字。該次租賃的租金支付是開票，不是付現或匯款，承租人並沒有租到期限屆滿，伊印象中該承租人有退票很多，付不出租金，伊哥哥叫伊去處理。伊去處理時，高申隆說的理由變來變去，後來高申隆跟伊說，叫伊幫他去找有沒有人可以頂讓錄音室，他自己也去找，拖了很長時間，最後就是被上訴人要來租跟頂讓，因為高申隆天天在變頂讓金，伊就先跟高申隆簽了一個被證2 的買賣合約，金額就固定了。因為被上訴人要求租金比較低，伊問伊哥哥，他說空著也是空著，還要繳管理費，還有欠的管理費，就說好啦先租了再講。被上訴人是在受讓高申隆的錄音公司時順便租的，只是租金比較少，延續下去。伊跟高申隆簽了買賣契約，金額就固定了，該金額是由被上訴人付的。伊不會經營，不可能買，伊只是為了要先把轉讓金的數額固定下來，才跟高申隆簽那個契約，實際上是被上訴人要買，錢也是被上訴人付的。伊與被上訴人間沒有關係。上開買賣契約主要是要跟高申隆確定轉讓金額。伊處理被證2 的合約時，關於已積欠租金因被上訴人有付頂讓的錢，高申隆將錢給伊哥哥，伊哥哥就把退票還給他。伊知道被上訴人有頂讓，頂讓的內容除了買賣契約有提到的以外，有無包括客戶資料伊不知道，但有包括房屋的租賃，錢繼續給伊哥哥，伊哥哥繼續收，只是錢收得比較少。伊是幫高申隆找一個人來頂，因為他付租金不正常，造成伊的困擾等語（見本院卷第90頁反面起）之內容大致相符，並有記載「買賣價金160 萬元（含房屋押租金移轉）」字樣之買賣契約（見原審卷第28頁，即系爭買賣契約）及依系爭買賣契約由不凡公司依凌大賢指示開立之統一發票2 紙在卷可稽（見原審卷第29頁），且由該統一發票記載之買受人即為被上訴人乙節以觀，益徵證人凌大賢前揭所為「因為高申隆天天在變頂讓金，伊就先跟高申隆簽了一個被證2 的買賣合約，金額就固定了。最後就是被上訴人要來租跟頂讓。被上訴人是在受讓高申隆的錄音公司時順便租的。因伊跟高申隆簽了買賣契約，金額就固定了，但伊不會經營，不可能買，故伊只是為了要先把轉讓金的數額固定下來，才跟高申隆簽那個契約，實際上是被上訴人要買，錢也是被上訴人付的」之證述內容並非虛構。此外，復有與上述轉讓過程相符之凌寅賢歷年綜合所得稅申報暨核定資料等件在卷可稽，且凌大賢就所以先與高申隆簽訂系爭買賣契約，再轉讓予被上訴人之緣由，亦已證述明確，符合常情，益徵渠等前開所為證述內容，並非臨訟杜撰，應足採信。上訴人雖以證人凌大賢與其及其妹凌玉芳間有另案訴訟存在，利益明顯衝突，無法期待證人凌大賢於本件訴訟為真實陳述，且凌大賢就系爭租約中關於租金之說法語焉不詳，避重就輕，均推給已死亡之凌寅賢，此部分有其出租房屋時所使用之租賃契約如上證3 可資證明，故其所言確非事實云云為辯。然細繹上證3 第3 條有關租金之約定（見本院卷第130 頁）與被證1 第3 條之內容（見原審卷第27頁）顯然並不完全相同（尤其租金每月新臺幣以下之記載方式要屬不同），已難遽認證人凌大賢有關租金約定情形之證述確非事實。況參諸證人凌大賢之證述，經核乃與證人高申隆之證言大致相符，且有證人高申隆確認真實之系爭買賣契約可稽，並其所述緣由，堪認亦符合常情，應足採信乙節，業如前述，上訴人前開臆測之詞，自無足取。是就被上訴人主張系爭租約之承租人地位嗣亦經凌寅賢同意，由不凡公司將所有之錄音設備等資產出售予凌大賢時，併由凌大賢承受取得，再由凌大賢將系爭租約之承租人地位連同向不凡公司購入之錄音設備等資產一併轉讓予被上訴人，而由被上訴人繼受取得該承租人地位，故被上訴人與凌寅賢間有系爭租約之租賃關係存在（但租金數額不同，詳後述）乙節，綜合上情以觀，足堪採信。依上說明，關於系爭租約之承租人地位，既亦係經凌寅賢同意，而由不凡公司與凌大賢成立契約承擔，再由凌大賢與被上訴人成立契約承擔，自亦對凌寅賢發生效力。是因系爭租約所生之租賃關係，已由被上訴人取得承租人之地位，亦堪以認定。

⑷至上訴人雖仍否認系爭租約之承租人地位有前述之轉讓情形存在，且謂凌寅賢亦未予同意云云。然關於系爭租約之承租人地位係如何由不凡公司轉讓予凌大賢，凌大賢又如何轉讓予被上訴人，其間之過程與緣由，業經證人高申隆與凌大賢分別於本院準備程序時到庭證述綦詳，已如上述，並有渠等之證詞在卷可憑，參以依證人凌大賢之證稱「伊均係依照伊哥哥凌寅賢之指示辦理，伊只是幫伊哥哥處理事情，但決定都是伊哥哥決定的。當時雖然被上訴人能給的租金數額比較少，但因想要將高申隆趕走，因為高申隆退票，付租金有時候拖了兩、三個月，退票伊哥哥又找伊處理，高申隆又一直說他有裝璜、有客戶之類拖延的理由，所以伊等當時的想法是想趕快找一個人把高申隆的錄音室頂讓下來然後繼續跟我們租，付租金。」等語以及卷附之凌寅賢95年至97年綜合所得稅申報暨核定資料所載，其中97年度綜合所得稅部分，確實已清楚列載對被上訴人之租賃收入，顯見凌寅賢非但清楚上述承租人地位之轉讓情形，甚且亦係依該轉讓情形為各該年度綜合所得稅之申報，並為財政部臺北國稅局據以核定。是堪認凌寅賢就上述承租人地位轉讓情形，應屬明知並同意，上訴人否認有前開轉讓情形，並稱係未經凌寅賢之同意，均不足採。另關於被證2 之買賣契約，被上訴人雖抗辯上訴人於原審不爭執該契約形式真正，視同自認，則上訴人於本院審理時否認該契約之真正，是撤銷自認云云（見本院卷第127 頁）。然按民事訴訟法第280 條第1 項之規定，係指當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時，消極的不表示意見，法律擬制其為自認而言，此與同法第279 條第1 項所定自認，必須當事人對於他造主張之事實，積極的表示承認之情形有別，兩者在法律上之效果亦不相同。前者本無自認行為，不生撤銷自認之問題（最高法院71年台上字第3516號判例意旨參照）。依此，被上訴人既抗辯上訴人於原審不爭執該契約形式真正，係屬視同自認，本無自認行為，不生撤銷自認問題，被上訴人上開所辯，顯有誤會，併予指明。

⑸承前，被上訴人已繼受系爭租約之承租人地位乙情，業經認定，而系爭租約之租期嗣於98年9 月30日已屆滿，因被上訴人仍繼續使用收益系爭房屋，而凌寅賢未為反對意思表示，並繼續收取租金，有凌寅賢98年至101 年間綜合所得稅申報與核定資料在卷可稽（見原審卷第118 頁起、第139 頁起），參照民法第451 條規定，亦堪認被上訴人主張自98年10月1 日起，被上訴人與凌寅賢間就系爭房屋應已成立不定期租賃關係等語，要屬有據，足以為取。更何況，再參以上訴人於本件原審起訴時，即已自陳就系爭房屋被上訴人與其父凌寅賢間有租賃關係存在等語綦詳（見北院調字卷第7 頁），並於原證2 之協議書內清楚記載就系爭房屋之租賃契約上一切權利，由上訴人行使（見同上卷第17頁），以及於原證3、4 之存證信函中具體表明被上訴人前向凌寅賢承租系爭房屋使用（見同上卷第19、21、22頁），嗣並應按月逕向上訴人給付租金等情，益徵被上訴人主張與凌寅賢間就系爭房屋有不定期租賃關係存在，應非子虛，可堪採信。

⑹從而，被上訴人確實已輾轉承繼系爭租約之承租人地位，並於系爭租約屆期後，因被上訴人繼續使用收益，凌寅賢未為反對意思表示，依民法第451 條規定，而自98年10月1 日起，已成立不定期租賃關係，故凌寅賢與被上訴人間確有不定期租賃關係存在，且於凌寅賢死亡後，因系爭房屋經繼承人分割協議，由上訴人單獨繼承，為兩造所不爭執（見前述不爭執事項㈠），故該不定期租賃關係已由上訴人所繼承，上訴人與被上訴人間存有不定期租賃關係，洵堪認定。

㈡被上訴人是否自97年9 月起積欠租金？上訴人以被上訴人積欠租金為由，終止租約，是否合法？被上訴人自97年9 月間起，已繼受高申隆與凌寅賢間系爭租約之承租人地位，並自98年10月1 日起，與凌寅賢間就系爭房屋已成立不定期租賃關係乙情，雖經認定屬實如前，惟上訴人另又主張依系爭租約所載，每月租金為7 萬5,750 元，而被上訴人所積欠之租金已達2 個月以上，經定期催告後仍未給付，故該不定期租賃關係亦已為上訴人合法終止，被上訴人仍應將系爭房屋予以遷讓返還云云，然為被上訴人所否認，並以系爭租約之租金自97年9 月間起，業經凌寅賢同意調整為每月2 萬5,000 元，其均有按期繳納，並無積欠租金情事，或縱有積欠，經以押租金抵償後亦已無積欠，故上訴人之終止並不合法等語為辯。經查：

⑴系爭租約之租金自97年9 月間起，業經凌寅賢同意調整為每月2 萬5,000 元之情，除有被上訴人所提出其按月依法扣繳10％租賃所得繳納國庫之歷年各類所得扣繳稅額繳款書多件及原審暨本院依兩造聲請向財政部臺北國稅局、所調取之凌寅賢歷年綜合所得稅核定通知書、結算申報書等資料在卷為憑（見原審卷第30-43 頁、第118-129 頁；本院卷第51-64頁）外，並經證人凌大賢證述「最後就是被上訴人要來租跟頂讓，因為被上訴人要求租金比較低，伊問伊哥哥，他說空著也是空著，還要繳管理費，還有欠的管理費，就說好啦先租了再講。所謂先租了再講就是被上訴人的租金比較低，也先租給被上訴人，租金部分伊記得是2 萬多，沒有講期間。被上訴人的租金以前是伊哥哥收，有時候會叫伊去收。伊知道有頂讓，頂讓的內容有包括房屋的租賃，錢繼續給伊哥哥，伊哥哥繼續收錢，只是租金錢收得比較少，被上訴人說沒有辦法給那麼多租金，當時的想法是想趕快找1 個人把高申隆的錄音室頂讓下來然後繼續跟我們租，付租金。」等語，就租金所以調整之緣由，證述綦詳。而由凌寅賢97、98、99年、100 年、101 年之綜合所得稅結算申報書及核定通知書等資料以觀，其與被上訴人間之租賃所得，申報及核定之總額分別為5 萬7,000 元、17萬1,000 元、11萬4,000 元，參以兩造並不否認於稅法上就租賃所得之申報與核定係得依實際所得扣除43％必要費用後，依實際所得57％為申報與核定（見本院卷第94頁），此並有財政部臺北國稅局105 年9 月13日財北國稅內湖綜所二字第1050957627號函可按（見原審卷第127 頁）。是經換算結果【計算式：25,000元×4 （因被上訴人係自97年9 月起始繼受，故所得期間僅4 個月）×57％＝57,000元）；25,000元×12×57％＝171,000 元；25,000元×8 （因凌寅賢於101 年8 月29日死亡，故所得期間僅8 個月）×57％＝114,000 元】，即可推認被上訴人稱每月租金業經凌寅賢同意調整為2 萬5,000 元等語，應非子虛。更遑論上開101 年度之申報乃係由繼承人之一即凌玉芳所為（見原審卷第120 頁反面），益徵被上訴人前揭所辯，應足採信。是被上訴人承擔系爭租約承租人地位後，凌寅賢同意調降租金為每月2 萬5,000 元乙情，堪以認定；上訴人辯稱凌寅賢有為避稅而未誠實申報之情事，故仍應以系爭租約所載之每月7 萬5,750 元為據云云，尚非可採。

⑵又，由上述凌寅賢歷年綜合所得稅申報暨核定資料以觀，顯見自97年9 月起至101 年8 月止，被上訴人確實均有按月給付租金予凌寅賢，否則凌寅賢或其繼承人凌玉芳焉有可能於未曾收受租金之情況下，仍依法申報其租賃所得，並持續長達數年期間，此顯有違常情，可見上訴人稱自97年9 月起至101 年8 月止，凌寅賢均未獲被上訴人給付任何租金云云，顯非事實，難以採信。

⑶至上訴人雖又稱自101 年9 月起至104 年9 月止，因凌大賢與凌寅賢間就系爭租約所為之委任關係，已因凌寅賢之死亡而歸於消滅，故上開期間內被上訴人向凌大賢所為租金之給付，應不生清償效力，被上訴人仍有欠租，得終止租約云云。惟按「向第三人為清償，經其受領者，其效力依左列各款之規定：一、經債權人承認或受領人於受領後取得其債權者，有清償之效力。二、受領人係債權之準占有人者，以債務人不知其非債權人者為限，有清償之效力。三、除前二款情形外，於債權人因而受利益之限度內，有清償之效力。」，民法第310 條定有明文。而本件被上訴人並無從知悉凌寅賢已死亡，且其於凌寅賢死亡後，係仍依循前例（指101 年5月至8 月由凌大賢代收，並經其繼承人承認後予以申報租賃所得之舉）繼續交付租金予凌大賢代收，迄至104 年4 月間，因上訴人以原證3 之樹林育英街郵局第89號存證信函通知其已繼承系爭房屋所有權，且終止委任凌大賢、凌莊賢、凌瑞賢等人管理出租系爭房屋事宜，被上訴人不得再向第三人給付租金，該函於104 年4 月14日送達予被上訴人，上訴人復繼於104 年6 月29日，再以原證4 之同上郵局第166 號存證信函通知被上訴人已遲延繳納租金2 期等情，有樹林育英街郵局第89號、第166 號存證信函在卷可稽（見北院調字卷第21-22 頁、第19-20 頁），被上訴人至此方知悉系爭房屋所有權人已變動為上訴人，且凌大賢自104 年4 月14日起，已無代收租金之權限。惟在此之前，因被上訴人並不知悉凌大賢已無代收權限，且由原證2 之協議書及原審卷第120 頁之凌寅賢101 年度綜合所得稅結算申報書內容可知，顯然上訴人早於凌寅賢死亡時，即已知悉就系爭房屋存有租賃關係，並於101 年11月26日亦已知悉就系爭房屋之租賃權利由其所單獨繼承取得，然至104 年4 月間止之上開期間內，上訴人非但未曾對被上訴人催告繳付租金，甚且其於前揭樹林育英街郵局第89號存證信函內復陳稱：凌寅賢生前委託凌大賢、凌莊賢、凌瑞賢等3 人代為管理出租系爭房屋之一切事宜等語，可見上訴人確實早已知悉上開期間內之系爭房屋租金均係由凌大賢代為收取之事實，且由上訴人於104 年4 月以樹林育英街郵局第89號存證信函催告被上訴人應向上訴人繳納租金，不得再向第三人給付租金時，僅表示「於本存證信函送達之日後所為對第三人之租金給付均不生任何清償效力…且若兩期以上未繳納租金，本人將依法催告並終止租約」等語，並未於該催告函內為任何催告被上訴人應繳納積欠之101 年9 月起至104 年4 月止之租金情事，則依上訴人前揭舉動觀之，其當已默示承認凌大賢前述代收租金行為，依上開法文規定，自應認已生清償效力。換言之，縱令凌大賢與凌寅賢間之委任關係，已於凌寅賢死亡時歸於消滅，凌大賢無權代為收取前開期間內之租金，但因上訴人業以前揭存證信函內容默示承認其效力，是上訴人稱被上訴人仍有積欠101 年9 月起至104 年4 月止之租金云云，亦非事實，無以為採。又承前述，被上訴人既於104 年4 月14日，已知悉凌大賢無代收租金權限，即不得再向凌大賢繳納，否則不生清償效力。惟被上訴人竟於上訴人催告向其本人繳納租金後，仍未向上訴人繳納，而係迄104 年10月間，始匯款租金2 萬5,000 元（含已扣除稅捐及健保補充費用3,000 元）予上訴人，為兩造所不爭（前述不爭執事項㈣及本院卷第126 頁），且有匯款單據3 紙在卷可佐（見原審卷第47-48 頁），是被上訴人遲延繳納之租金應為104 年5 月至9 月共計5 個月，以每月租金2 萬5,000 元計算，總計為12萬5,000 元（計算式：25,000×5 ＝125,000 ）。至被上訴人雖仍抗辯該104年5 月至9 月之租金，其交付凌大賢亦應生清償效力云云，然被上訴人既於104 年4 月時，即已知悉凌大賢無代收之權，且迄未提出證據證明上訴人對上開期間之代收嗣亦已為承認，空言主張，自難採認。被上訴人遲延繳納之租金總計為12萬5,000 元，堪以認定。

⑷按依土地法第100 條第3 款規定，承租人積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回租賃物。土地法上開規定係屬強制規定（最高法院43年台上字第547 號判例意旨、72年度台上字第283 號裁判要旨參照）。是以系爭租約第3 條雖約定：「租賃期間租金與押租保證金，不能互相抵扣」，惟該約定因與前開強制規定有違，依民法第71條規定，自屬無效。次按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者。其交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，故押租金契約為另一契約，不包括民法第421 條所定租賃契約之內（司法院院字第1909號解釋）。是押租金返還請求權固與租賃關係無不可分之關係，並不當然隨租賃契約而移轉，但押租金交付目的既在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，而與租賃契約關係密切，且依前所述本件系爭租約之歷次轉讓情形，均為凌寅賢所明知並同意，而凌寅賢於系爭租約承租人地位不論係由不凡公司自高申隆處承受時，或凌大賢自不凡公司承受時，抑或被上訴人自凌大賢處承受時，均未曾再向渠等收取押租金，且依證人高申隆、凌大賢所為證述，亦係稱「屬全部的轉移」、「有包括房屋的租賃」，再輔以系爭買賣契約並已載明「買賣價金160 萬元（含房屋押租金移轉）」等字樣，堪認於系爭租約成立時，因高申隆交付押租金20萬3,060 元與凌寅賢所成立之押租金契約，其相關權義應已於系爭租約之承租人地位轉讓時，一併由該受讓人予以承受，且為凌寅賢所明知並同意。否則，凌寅賢為何其後未向不凡公司、凌大賢及被上訴人等人要求交付押租金，而高申隆又豈會於公司已結束營業搬離系爭房屋時，未積極向凌寅賢請求該筆押租金之返還。依此，就上開押租金契約之權義，既於系爭租約承租人地位轉讓時，已一併為轉讓，即由不凡公司自高申隆處承受，再由凌大賢自不凡公司承受後，復為被上訴人自凌大賢處輾轉承受，各已成立契約承擔，並為凌寅賢所同意，揆之前揭說明，對凌寅賢自生效力。故因該押租金契約所生之權義關係，亦已由被上訴人所承受，堪以認定。準此，凌寅賢就系爭租約曾收受押租金20萬3,060 元乙情，既如前述，且上訴人乃係於凌寅賢死亡後，因繼承關係經繼承人分割協議，始單獨繼承系爭房屋，並繼承凌寅賢之出租人地位，則就上開凌寅賢已收受之20萬3,060 元押租金債務自屬上訴人分割繼承之範圍。則依前開法條規定，被上訴人所積欠之租金應先以押租金抵償（125,000 元－203,060 元＝－78,060元），經抵償結果，被上訴人顯尚未積欠租金額達2 個月以上，上訴人以被上訴人積欠租金為由，終止與被上訴人間之不定期租賃關係，並非合法。被上訴人辯稱與上訴人間就系爭房屋之不定期租賃關係，仍繼續存在，未經終止等語，要屬有據，足以採信。

㈢被上訴人應否遷讓返還系爭房屋予上訴人？如為肯定，被上訴人應給付上訴人之租金及不當得利數額各為何？

⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。次按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863 號裁判要旨參照）。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段亦有明文可參。本件上訴人主張系爭房屋為其所有，現為被上訴人無權占有中，被上訴人對於上情除抗辯係基於與上訴人間之不定期租賃關係而占有，並非無權占用外，其餘均不爭執，依上說明，即應由被上訴人就其占有權源之存在負舉證責任。而被上訴人所主張與上訴人間存有不定期租賃關係乙情，既經認定屬實如前，上訴人主張被上訴人係屬無權占用，應遷讓返還系爭房屋云云，即屬無據，不應准許。至上訴人另又主張因被上訴人積欠租金額已達2 個月以上，故該不定期租賃關係業經上訴人合法終止，依民法第455 條前段規定，被上訴人亦應遷讓返還系爭房屋云云。然被上訴人積欠租金額未達2 個月以上，上訴人之終止於法未合，不生終止效力等節，亦經本院認定如前，則上訴人主張依民法第455 條前段規定，被上訴人應遷讓返還系爭房屋，同屬無據，難以准許。

⑵承前所述，被上訴人並非無權占用，且上訴人之終止租賃關係並不合法，以及被上訴人前所積欠之租金經以押租金抵償後，已無積欠，則上訴人本於不當得利及民法第439 條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利及積欠之租金，自難准許。

六、綜上所述，上訴人先位依民法第767條第1項、第179條之規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋及給付不當得利；備位依民法第455條前段、第767條第1項、第439條、第179條之規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋、給付租金及不當得利，均為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

七、上訴人雖聲請函詢國稅局查明系爭房屋附近周遭租金行情水準，以證明本件租金數額究應為何云云。惟按本件租金數額之多寡，基於契約自由原則，乃係由為當事人之凌寅賢及被上訴人所決定，而渠等決定所考量之因素，除周遭附近租金行情外，並有可能及於其他，無法一概而論，即與系爭房屋周遭附近租金行情間並無絕對關係，縱周遭附近租金行情與被上訴人所稱租金數額不同，亦無法遽認被上訴人所述為不可採，自無調查之必要；另本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十五庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。