臺灣高等法院106年度上字第1528號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 106年度上字第1528號

上訴人

洪欣婷

上訴人

許佳峰

上訴人

張劍平

共同訴訟代理人

翁偉傑律師

被上訴人

嘉璟建設股份有限公司

法定代理人

劉惠美

訴訟代理人

吳仲立律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國106年10月6日臺灣桃園地方法院105年度重訴字第463號第一審判決提起上訴，本院於107年5月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：上訴人洪欣婷、許佳峰、張劍平（以下分稱其姓名，合稱上訴人）分別於民國102年5月間起，各向被上訴人購買「華爾道夫」社區（下稱系爭社區）大樓（下稱系爭建案）之A2棟7樓、B1棟8樓、B2棟10樓預售屋。被上訴人於系爭建案預售屋銷售時，以廣告圖說、建築物模型及樣品屋及一層全區平面示意圖說明成屋實際狀態，其中「水晶吊燈原石宴會廳及交誼廳」（下稱系爭宴會廳及交誼廳）應為封閉式空間，且產權應專屬於全體住戶，然系爭宴會廳及交誼廳實際上係由原設計「頂蓋型廣場式開放空間」（下稱系爭開放空間）進行二次施工改建，為有遭拆除風險之大型違章建築，被上訴人銷售時並未告知此項風險亦未載明為二次施工，將系爭開放空間變更為系爭宴會廳及交誼廳之瑕疵，伊等於105年9月間始發現上開瑕疵，向被上訴人主張減少價金及請求損害賠償，均未獲置理。爰請求依民法第226條、第359條及第179條規定，擇一請求：㈠被上訴人應給付上訴人洪欣婷、許佳峰、張劍平各新台幣（下同）165萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至給付日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人洪欣婷、許佳峰、張劍平各165萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：依系爭建案之房屋買賣契約書（下稱系爭契約書）第18條第4項、第5項約定，上訴人已明知系爭社區中部分空間於取得使用執照後之變更為無償增設，可能因法令限制或消防法規，致使施作後須以違建拆除，該部分回復原狀之責任由伊負擔（下稱同意二次施工條款）。上訴人既簽名用印表示同意，並於同日支付部分高額價金，自應受其拘束。又所謂二次施工為領取使用執照後之施工修改，契約雖未明文，仍可知悉屬未經核准之變更設計，且系爭宴會廳及交誼廳原始設計雖於系爭建案之二樓，經變更設計後，改設置於一樓之系爭開放空間，而系爭開放空間已經系爭契約書載明「於使用執照核發後由被上訴人無償代為規劃」，並經上訴人同意，無論是否曾使用二次施工之字樣，均無礙於伊已告知相關事實且就前開變更設計取得上訴人之同意。再依系爭建案之竣工圖，原即有系爭開放空間之設計，參照建築技術規則建築設計施工編第283條規定，系爭契約書第18條第4項所約定之廣場式開放空間，即應包含系爭開放空間，上訴人以字體大小，指摘伊刻意排除上訴人審閱，顯與事實不符。另上訴人所觀看之電子表版，亦有顯示電腦繪製之水晶吊飾宴會廳晝面，供其等閱覽，畫面亦與系爭契約書附件1之「一層公共設施美化示意圖」（下稱系爭美化示意圖）相符，伊並無廣告不實之情。況伊係無償代將系爭開放空間變更為系爭宴會廳及交誼廳，縱因違章建築遭拆除，亦由伊負擔回復費用，整體空間僅回到原建造執照之設計態樣，上訴人自無受損等語為辯。並為答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供現金或同額之第一商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。

三、上訴人主張其等分別向被上訴人購買系爭建案，並簽有系爭契約書，詎被上訴人將原不得變更使用之系爭開放空間於取得使用執照後，擅自變更設計為系爭宴會廳及交誼廳使用等情，有系爭契約書可稽（分見原審卷一第14頁至第40頁、第136頁至第203頁、卷二第51頁至第76頁），且為兩造所不爭，堪信為真。

四、上訴人主張被上訴人違約且違法變更系爭開放空間之原始設計，改設置系爭宴會廳及交誼廳，致使系爭宴會廳及交誼廳不具獨立產權且為違章建築，損害其等權利，爰依民法第226條、第359條及第179條規定，擇一請求被上訴人應各賠償或返還165萬元本息等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。再按起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗，建築法第39條定有明文。再依系爭契約書第18條第4項、第5項約定：「本社區壹、貳、參樓空間原建築設計，所設置大廳、管理員室、防災中心、垃圾集中處、廣場式開放空間、公共設施、社區中庭等，於使用執照核發後由乙方無償代為規劃大廳入口、社區公共休閒設施及景觀植栽綠化、造型水景等，供社區管理使用，如（附件一）之「一、二、三層公共設施美化示意圖」中所示，以提高本社區管理、交誼休憩功能，甲乙雙方於簽約時明確認知，絕無異議。」、「上開設施（備）為無償增設，因法令限制或消防法規，致使施作後需以違建拆除，則有關本社區大廳入口及公共設施等設置由乙方回復原狀，以原建造執照為準，所有回復之施工費用由乙方負擔，甲方不得因此向乙方請求損害賠償或主張任何民、刑事法律責任或請求重新施作，甲方於簽約時已明確認知，絕無異議。」等字樣，可知系爭建案如有變更設計時，除不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗外，其餘變更設計均應依建築法相關規定申請辦理核准，如未辦理核准逕自變更，即屬未經主管機關同意所為之變更，即俗稱之違章建築。而被上訴人在系爭契約書第18條第4項、第5項約定將系爭建案一至三樓原建築設計部分空間，係被上訴人於取得使用執照後逕行變更設計，且該部分設計可能有違反法令限制或消防法規，致使施作後有遭相關機關認定為違章建築遭拆除之風險告知條款，業據上訴人審閱後同意簽約，被上訴人並將前揭同意二次施工條款單獨抽出後以系爭契約書附件八特約條款同意書之方式再次清楚書明亦據上訴人簽名同意（見原審卷一第13頁、第50頁、本院卷一第448頁、第485頁、第502頁、第537頁）等情，堪認被上訴人抗辯其就系爭開放空間變更設計使用設置系爭宴會廳及交誼廳，前開變更設計有遭認定為違章建築拆除之風險已透過系爭契約條款告知上訴人，並取得上訴人簽認之同意等情，非屬無稽。再參以系爭契約附件一之一層全區平面圖上兩側已記載A、C廣場式開放空間及A、C（頂蓋型）廣場式開放空間坐落位置（見原審卷一第24頁反面、第455頁），與相對應之附件1之一層公共設施美化示意圖公共設施設置位置即上訴人所稱銷售人員為其等說明成屋狀況所使用之一層全區平面示意圖後，堪認被上訴人已於系爭契約書中明確告知擬於取得使用執照後，進行變更設計之原建築設計所設置之大廳、管理員室、防災中心、垃圾集中處、廣場式開放空間、公共設施、社區中庭等原始設計坐落位置，以及被上訴人將進行變更設計時擬重行設置規劃之大廳入口、社區公共休閒設施及景觀植栽綠化、造型水景等造景坐落位置。再依上開同意二次施工條款所載內容，被上訴人已載明其所為變更設計部分，日後有遭相關機關認定屬違章建築遭拆除之風險，為上訴人明知且同意，被上訴人亦於系爭契約書中提供附件一之一、二、三層公共設施美化示意圖供上訴人比對，對比附件一之一層公共設施美化示意圖及一層全區平面配置圖後，即可得知被上訴人係將一樓之A、C區之（頂蓋型）廣場式開放空間變更設計為系爭宴會廳及交誼廳與其他公共設施，另將A區、C區之廣場式開放空間變更設計為景觀綠化及景觀水池，則被上訴人以系爭開放空間變更設計後為上訴人設置系爭宴會廳及交誼廳，故其性質為未經核准變更設計之二次施工（即俗稱違章建築），僅需上訴人核對系爭契約書內容以及上訴人主張為系爭契約範圍之廣告圖說、一樓全區平面示意圖後，即可明確得知變更設計範圍、種類及確切位置。被上訴人雖未將系爭宴會廳及交誼廳或二次施工等字樣記載於系爭契約第18條第4項、第5項中，上訴人仍可透過上開條款內容以及系爭契約書全文與圖說等附件資料，得知系爭宴會廳及交誼廳之坐落位置以及變更設計屬二次施工，故被上訴人辯稱，系爭宴會廳及交誼廳之變更設計屬上訴人已簽認同意之二次施工條款範疇，應屬可取。

㈡、上訴人雖以系爭建案二、三樓部分設置之瑜珈教室、健身中心、桌球室及游泳池、SPA池較容易被理解為休閒設施之規劃，系爭宴會廳及交誼廳非屬休閒設施，自無同意二次施工條款之適用云云。然查，系爭宴會廳及交誼廳屬被上訴人針對系爭建案規劃設置之公共設施，一般社區之公共設施設置目的多為住戶休閒使用，乃屬社會常情，則系爭宴會廳及交誼廳當無自外於休閒設施之使用概念之理。又被上訴人所為之二次施工僅在廣場式開放空間，不包括大廳、也不包括公共設施，系爭開放空間是因設計上原有頂蓋，但不可加裝門窗變成密閉式空間，此部分之變更為違章建築，並於消費者購屋時，會以電子表板向購屋者介紹等情，有證人即被上訴人工務部經理謝泓霖到庭證述可稽（見本院卷一第213至214頁），且銷售人員於接待上訴人購屋時皆以電子表板為簡介，電子表板中紅點部分點開後，電腦畫面即可出現系爭宴會廳及交誼廳之實物畫面等情，有本院當庭勘驗光碟結果：「光碟中顯示原審卷一第122、123頁圖面確實為被證7光碟中之部分截圖，紅點部分點入後即可看出如原審卷一第124至126頁（多功能會議廳、宴會廳之3D示意圖）之景觀圖面。」（見本院卷一第215頁）可稽，參諸系爭建案代銷公司襄理梁又升到庭證稱：「進場前一定會對銷售人員進行銷售講習，講習內容包括個案基本條件、合約書內容及市場調查，基本條件中包括公設項目，至於公設違建部分，在系爭個案中有於契約中明定，講解合約時，會特別告知銷售人員，包括條文、圖面以確認開放空間的位置，並且告知要對客戶說明清楚，在契約條款上也有加粗字體處理，凸顯該部分要特別注意。」等語（見本院卷一第244頁），以及接待洪欣婷之銷售人員金佳諭到庭證稱：銷售人員會對客戶告知有二次施工，因為當時只是結構體，尚未完工，所以是以電子表板告知，洪欣婷對二次施工並無意見等語（見本院卷一第241頁）、與接待許佳峰之銷售人員張瑤汶到庭證稱：銷售時會使用電子表板對許佳峰說明社區的規劃及公設等，電子表板上有點狀標示，點擊之後會有畫面彈跳出來說明該處細部規劃，公設部分也有說明，會針對重點說明，也有說明可能是違建，可能會被拆除等語（見本院卷一第242至243頁）、和接待張劍平之銷售人員許心瞳到庭證稱：接待客戶時，除了銷售資料例如：海報、銷售平面圖、模型、建材、電子表板等等以外，公司告知的事項，我們都會如實銷售，對於公設增建部分屬違建，可能遭拆除此點，亦會向客戶說明等語（見本院卷一第544頁）。足認被上訴人之接待人員金佳諭、張瑤汶、許心瞳皆曾於接待時使用電子表板對上訴人說明系爭建案之公設坐落位置、景觀及各專有部分所屬特徵，而電子表板顯示之畫面點開後即為本院前所勘驗之光碟畫面，益徵被上訴人之接待人員確已於訂約前告知上訴人有關系爭宴會廳及交誼廳之相對坐落位置，上訴人如對系爭宴會廳及交誼廳之設置是否具有獨立產權、是否屬合法建物關切甚深，自應於簽約前詳細審酌系爭契約書之相關條款及附件資料、廣告圖說比對同意二次施工條款之適用範圍，被上訴人既已於系爭契約書之全部文件中提供說明與比對之資訊，上訴人即不得諉為無從知悉前開變更設計之風險。雖上訴人以被上訴人提出之電子表板之電腦檔案存檔日期為103年12月2日，顯係兩造簽約後始製成，被上訴人之銷售人員並未使用電子表板說明云云，惟上訴人之訴訟代理人於106年2月7日原審言詞辯論程序已自承「原告（指上訴人）曾看過顯示電腦繪製之水晶吊飾宴會廳畫面不爭執……」等語（見原審卷一第205頁反面），則上訴人於本院主張銷售人員未曾以電子表板介紹公設範圍云云，已非無疑。再者，依被上訴人提出之電子表板於電腦中之建立日期顯示為102年5月8日（見本院卷二第33頁），堪認前開日期乃為電子表板第一次於被上訴人之電腦中建置日期，反觀上訴人所指103年12月2日為該檔案之修改日期（見本院卷一第571頁），應屬電子表板建置後存取修改之日期，上訴人以前開電子表板建置後之修改日期圖證被上訴人於簽訂系爭契約書時，尚未建置電子表板檔案云云，難認可取。

㈢、上訴人雖主張被上訴人之銷售人員於介紹系爭建案時，未曾告知系爭宴會廳及交誼廳為二次施工之違章建築，有遭拆除之風險，且其等不懂法律亦不瞭解被上訴人提供審閱之系爭契約內容云云。惟依證人即洪欣婷之配偶楊浩宗所述：銷售小姐有無告知系爭建案一樓要改成宴會廳，伊已經不記得，因為當時並沒有很在意等語（見本院卷二第10頁）；以及證人即許佳峰之配偶阮苓到庭證稱：伊因很在意新板特區豪宅之開放空間遭拆除之新聞，故有詢問銷售人員這個建案會不會有違規，但銷售人員如何回答伊已經忘記了等語（見本院卷二第13頁），張劍平則陳稱：伊沒有問銷售人員有無開放空間的問題等語（見本院卷二第17頁），則楊浩宗、阮苓之證詞已難為有利於洪欣婷、許佳峰之認定，況上訴人於訂約前皆曾向被上訴人借閱系爭契約書至少7日等情，有買賣契約書借閱單足參（見原審卷一第86至88頁），則上訴人攜回系爭契約書後，自可比對系爭契約內容與附件資料後，得知系爭宴會廳及交誼廳乃自系爭開放空間變更設計而得，此部分變更設計即屬系爭契約書內同意二次施工條款範疇，被上訴人既已給予上訴人合理期間審閱全部條款內容後簽約，且系爭契約書條款已明確載明「使用執照後無償規劃」、「違建拆除」等文字，任何一般智識之人均可清楚明瞭文字真義，無任何文義隱諱不明可能造成誤解之情形，上訴人徒以其等不識法律為由，卸免業已審閱系爭契約書內容之責，亦無可取。

㈣、是以，被上訴人將系爭建案一樓空間原建築設計，變更為系爭契約書附件1之一、二、三層公共設施美化示意圖所載，並將部分公設規劃為系爭宴會廳及交誼廳，業經被上訴人以系爭契約書第18條第4項、第5項約定、系爭契約書附件八特約條款同意書約定，取得上訴人簽署同意二次施工條款，非屬瑕疵，亦無不完全給付，則被上訴人受領系爭契約買賣價金即非無法律上原因受有利益，上訴人依民法第226條、第359條、第179條規定，擇一請求被上訴人各給付165萬元本息，為無理由，不應准許。又被上訴人不爭執上訴人主張之垃圾集中處、公共設施1、公共設施2為未經核准之變更設計而屬違章建築（見本院卷一第112頁），則上訴人聲請桃園市政府建築管理處至現場認定是否屬違章建築部分，即無調查證據之必要，併此敘明。

五、綜上所述，上訴人擇一依民法第226條、第359條、第179條規定請求被上訴人給付洪欣婷、許佳峰、張劍平各165萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決並駁回假執行之聲請，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

民事第四庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。