臺灣高等法院106年度上字第427號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　106年度上字第427號

上訴人

吳志達

上訴人

趙添財

共同訴訟代理人

顏瑞成律師

共同訴訟代理人

林子陽律師

被上訴人

鍾素雲

訴訟代理人

史乃文律師

複代理人

邱柏榕律師

被上訴人

宏國華璽地產經紀有限公司

兼上一人

法定代理人

宋佳錚

上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105年11月17日臺灣新北地方法院103年度訴字第2490號第一審判決提起上訴，本院於106年12月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件上訴人主張：被上訴人宏國華璽地產經紀有限公司（下稱宏國公司，即台灣房屋新莊副都心特許加盟店，原名為來旺不動產經紀有限公司）所屬業務員許育嘉（原名許東茂）因知悉被上訴人鍾素雲（下稱鍾素雲）所有門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號5樓房屋（下稱系爭房屋）暨坐落土地有意出售，遂詢問上訴人趙添財（下稱趙添財）購買意願，趙添財於民國102年4月24日簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）委託宏國公司居間斡旋，許育嘉於當日向趙添財表示系爭房屋有些漏水，嗣經磋商後，約定買賣價金為新臺幣（下同）950萬元。於同年月30日，由上訴人吳志達（下稱吳志達）與鍾素雲至宏國公司營業處所簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭契約），吳志達並向鍾素雲及其配偶洪篤強（下稱洪篤強）表示希望儘早裝潢能否提前點交，鍾素雲夫妻以有工事要施作而拒絕，至同年6月13日辦妥所有權移轉登記，同年月25日點交，伊給付仲介費19萬元予宏國公司。詎伊拆除原裝潢後，驚見裝潢內包覆之水泥牆面大片剝落、鋼筋鏽蝕嚴重，非宏國公司所稱之些許漏水。經送請鑑定後，發現系爭房屋氯離子含量嚴重超標（下稱系爭瑕疵），屬於海砂屋。又吳志達與趙添財之內部關係為隱名代理，外部關係則由吳志達為系爭契約之當事人。鍾素雲為系爭房屋出賣人，負有瑕疵擔保責任，且於「標的現況說明書」（下稱系爭說明書）中，就系爭房屋是否作過海砂屋檢測及其檢測結果欄位未勾選，致伊無從知悉，而氯離子超標須經專業單位鑑定始能知悉，屬不能即知之瑕疵，且許育嘉否認係海砂屋，伊非明知或重大過失而不知該瑕疵，故無民法第355條之適用。宏國公司為專業不動產仲介業者，卻未請屋主據實填寫系爭說明書，亦未就海砂屋進行調查確認，又未依相關法規確認、告知並協助鍾素雲完成系爭說明書，或提醒伊系爭房屋可能為海砂屋，顯具有過失或重大過失；被上訴人宋佳錚（下稱宋佳錚）為宏國公司之負責人，負有檢查系爭說明書是否確實填載之義務，卻就系爭說明書之「是否做過海砂屋檢測」未做任何勾選或說明，顯違背不動產經紀業管理條例之規定，宏國公司之行為致趙添財受有損害，應返還其收取之仲介服務費19萬元。原法院送請台北市建築師公會鑑定，其鑑定報告書及補充鑑定說明（下稱系爭鑑定報告）僅以成本法估價，未能反映系爭房屋因系爭瑕疵減損之價值，自無法作為伊所受損害之認定標準等語。爰依民法第359條、第360條之規定對鍾素雲；依民法第184條第2項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法第7條第1項及第3項之規定對宏國公司、宋佳錚；另依民法第571條、第184條第1項、第179條之規定對宏國公司求償，求為命鍾素雲應給付吳志達150萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起加計法定遲延利息之判決；宏國公司及宋佳錚應連帶給付吳志達150萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起加計法定遲延利息之判決；如上列任一被上訴人為給付時，其他被上訴人於清償之範圍內同免給付之義務；宏國公司應給付趙添財19萬元，及自民事更正訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、鍾素雲則以：兩造曾於103年3月3日就本件召開協調會（下稱系爭協調會），自系爭協調會之對話可知趙添財於吳志達簽立系爭契約前，即對系爭房屋所在地區之屋況有一定程度之認識，並已明知系爭房屋為海砂屋，縱非明知亦屬重大過失而不知，依民法第355條規定，伊不負瑕疵擔保責任。趙添財出面與宏國公司接洽時，即明知或因重大過失而不知系爭瑕疵存在，吳志達自應負同一責任，不得向伊主張瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。宏國公司、宋佳錚則以：系爭交易過程，自始至終均由經紀人員何文華（下稱何文華）、許育嘉分別與買、賣雙方接洽，宋佳錚僅係在其上蓋章而已，難謂宋佳錚有執行仲介業務；縱認有執行仲介業務，系爭房屋於交易時尚有裝潢，無法以肉眼得知內部情形，且鍾素雲表示不清楚該屋是否做過檢測，暫無從填寫而將系爭說明書「是否做過海砂屋檢測」乙欄留白，於簽立系爭契約前已讓上訴人知悉，趙添財當時在新北市新莊區經營不動產經紀業，曾實地查看系爭房屋之屋況，依其經驗及專業，未於成交前提出海砂屋之質疑或對系爭說明書留白欄位有意見，吳志達亦未於簽約時表示意見，如謂宋佳錚違背注意義務而有過失，顯屬過苛，宋佳錚既無執行仲介業務之故意或過失，宏國公司自無需負連帶責任。又鍾素雲陳稱何文華有詢問伊系爭房屋是否為海砂屋，足見何文華已盡其詢問、調查之義務，而許育嘉證稱趙添財曾親自看屋並知悉系爭房屋漏水，且同意由其自行處理等情，依系爭協調會對話內容，趙添財對當地不動產有相當之瞭解，於系爭契約成立前已知悉系爭房屋可能存有系爭瑕疵，且選擇不為檢驗；縱認許育嘉、宋佳錚就系爭說明書留白係有過失，趙添財亦具有過失，應適用過失相抵之規定。上訴人主張之損害，屬於具有瑕疵商品之本身損害，非消費者保護法第7條所稱之損害。另宏國公司居間上訴人與鍾素雲成立系爭契約，自得受領居間報酬，趙添財請求宏國公司返還居間報酬，顯無理由等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡鍾素雲應給付吳志達150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈢宏國公司及宋佳錚應連帶給付吳志達150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈣上訴聲明第㈡項、第㈢項所命給付，如其中有一被上訴人為給付，其他被上訴人於清償之範圍內同免給付之義務。

㈤宏國公司應給付趙添財19萬元，及自民事更正訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈥上訴人願供擔保請准宣告假執行。鍾素雲答辯聲明：

㈠上訴駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。宏國公司及宋佳錚答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

㈠趙添財於102年4月24日委由來旺不動產經紀有限公司（即宏國公司之前身）台灣房屋新莊副都心特許加盟店斡旋系爭房屋之買賣，有系爭意願書為證（見原審卷第9至10頁背面）。

㈡吳志達與鍾素雲於102年4月30日就系爭房屋成立系爭契約，而系爭房屋具有系爭瑕疵，為海砂屋，有系爭契約、系爭鑑定為證（見原審卷第11至15頁背面，台北市建築師公會鑑定報告書第4頁）。

五、上訴人主張：系爭房屋存有系爭瑕疵，鍾素雲身為出賣人，卻未告知，應負物之瑕疵擔保責任；宏國公司及宋佳錚為仲介，應善盡調查、報告之義務，卻未為之，致伊受有損害，爰請求鍾素雲給付吳志達150萬元本息；宏國公司及宋佳錚連帶給付吳志達150萬元本息；如上列任一被上訴人為給付時，其他被上訴人於清償之範圍內同免給付之義務；宏國公司給付趙添財19萬元本息等語，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件兩造間之主要爭點為：

㈠系爭契約存在於何人之間？

㈡系爭房屋是否具有瑕疵?

㈢吳志達請求鍾素雲減少價金或賠償損害150萬元，有無理由？

㈣吳志達請求宏國公司及宋佳錚連帶賠償150萬元，有無理由？

㈤趙添財請求宏國公司返還居間報酬19萬元，有無理由？茲分述如次。

六、關於系爭契約存在於何人之間部分：

（一）按隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之（最高法院103年度台上字第781號民事裁判意旨參照）。上訴人主張吳志達與趙添財間係隱名代理，由吳志達代理趙添財以自己名義簽約，且為鍾素雲所明知，吳志達為系爭契約之當事人等語。

（二）經查，系爭契約記載：「買方：吳志達，賣方鍾素雲」（見原審卷第14頁背面），鍾素雲於原審陳稱：簽約時趙添財與許東茂及吳志達一起進來，許東茂說係吳志達要買等語（見原審卷第158至159頁）。洪篤強證稱：系爭協調會，有伊、鍾素雲、何文華、趙添財、宋佳錚等人參加，吳志達未參加，趙添財說系爭房屋是他叫吳志達去買的，第1次簽約時吳志達與趙添財有到場，第2次辦過戶完稅時及第3次交屋時均僅趙添財到場，吳志達未到場等語（見原審卷第165、169頁）。證人許育嘉證稱：系爭房屋是何文華接回來賣，伊去找買方，伊找到的買方是趙添財，趙添財有下斡旋金，委託伊等跟屋主談價錢，在接洽買賣期間，是趙添財去看屋的，看過1或2次，看屋在場只有伊及趙添財，趙添財看屋時，有反應漏水情形，伊跟趙添財說會去問屋主要如何處理，伊與何文華一起去找鍾素雲及洪篤強，鍾素雲說房子有漏水，但她不處理，要便宜賣，伊回覆給趙添財，鍾素雲原開價1,080萬元，趙添財出880萬元，屋主堅持950萬元，最後趙添財同意以950萬元購買；簽約時有吳志達、鍾素雲、洪篤強、伊、趙添財、何文華、宋佳錚及代書等人在場等語，並證稱：「（問：既然是趙添財要買系爭房屋，為何是由原告吳志達來簽約？）買賣過戶可以指定第三人為登記名義人，這是很正常的。（問：賣方是否知道實際要買的人是趙添財，而不是簽約的原告吳志達？）他應該知道。因為一開始買賣下斡旋都是趙添財，簽約的時候登記為吳志達，屋主知道的是趙添財，屋主不認識也沒有見過吳志達，他是簽約才到場。（問：對於吳志達是代理趙添財來簽契約的這件事，屋主是否知道或是可能知道？）就是簽約當下才知道」等語（見原審卷第111至114頁），基上，可知鍾素雲係於簽約時，始受告知要由吳志達簽買賣契約，然出資人委由他人出名簽約並為登記名義人之情形，並不少見等情，已據許育嘉證述如前，且系爭房屋之買方仲介許育嘉自始所找之買方即為趙添財，本件買賣自詢價、看屋、出價、下斡旋金、議價、洽談等過程，均係由趙添財出面處理，堪認鍾素雲於簽約當時，縱非明知亦屬可得而知真正買主為趙添財。此觀簽約後之協調過程，亦係由趙添財出面，鍾素雲亦未質疑其非契約對造當事人而與之協商，上訴人並自承吳志達與趙添財間為隱名代理關係等情亦明。鍾素雲既明知或可得而知系爭房屋之真正買受人為趙添財，則依前揭最高法院判決意旨，足認本件買賣契約，外觀上雖由吳志達與鍾素雲簽訂，但實際上之買受人為趙添財。

七、關於系爭房屋是否具有瑕疵部分：

（一）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，為民法第354條第1、2項定有明文。是所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限」（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

（二）查房屋係供人居住使用之不動產，故房屋於買賣時，應具備可供人居住使用之穩固、安全耐用等形體與結構，始能達契約之目的，若房屋於買賣時，欠缺安全可居住之結構，應認為係缺乏房屋之一般效用，而具有物之瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任。次查一般坊間所稱之海砂屋，係指建築物硬固混凝土中水溶性氯離子含量過高，關於「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」，經濟部標準檢驗局國家標準CNS3090Ａ2042之規定為0.15公斤/立方公尺，至於「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定」，83年7月22日以前尚無國家標準，經濟部標準檢驗局於83年7月22日修訂之CNS 3090A2042（預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土最大水溶性水溶法）表10規定鋼筋混凝土（一般）須小於每立方公尺0.6公斤，該表之備註欄註明：超過每立方公尺0.3公斤至0.6公斤時，鋼筋須做防蝕處理，87年6月25日修訂之CNS3090ZA2042（預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土中取大水溶性氯離子含量規定）表10則規定鋼筋混凝土構件之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）須小於每立方公尺0.3公斤，若超過上開標準，即屬於海砂屋。系爭房屋經上訴人聲請檢測結果，三處鑽心取樣試體之平均氯離子含量為每立方公尺1.603公斤，已大於每立方公尺0.6公斤，屬於超過國家標準之海砂屋，此有台北市建築師公會105年4月6日105（十七）鑑字第0897號鑑定報告書在卷可稽。雖系爭房屋係於78年建造，當時尚無混凝土氯離子含量之國家標準，但混凝土氯離子含量過高，將腐蝕鋼筋，會危及房屋之結構安全，系爭房屋之混凝土氯離子含量既超過83年及87年之國家標準甚多，堪認係屬海砂屋，而具有物之瑕疵。

八、關於吳志達請求鍾素雲減少價金或賠償損害150萬元部分：

（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第359條、360條固定有明文。惟買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條亦定有明文。

（二）經查，系爭契約固由吳志達與鍾素雲簽訂，惟上訴人自承係由趙添財委由吳志達以其名義出面簽約（見原審卷第128頁），洪篤強亦證稱：系爭契約簽約前之看屋、議價均由趙添財所為等情（見原審卷第159頁），上訴人亦不爭執，則依趙添財與吳志達之內部關係，趙添財實為系爭契約之本人，其自己所為之看屋、議價等行為，效力自及於吳志達簽訂之系爭契約，而趙添財前往看屋時，系爭房屋即有漏水之情形，業據證人許育嘉證稱：趙添財係伊以前別家仲介公司之同事，系爭房屋由伊找買方，伊就找趙添財，趙添財有下斡旋金，並去看過1、2次系爭房屋，當時系爭房屋即有屋頂前半段及6樓客廳窗戶旁之牆壁及上方屋頂就有發霉剝落之情形，很明顯，趙添財問要如何處理，伊就與何文華去找屋主夫妻談，屋主說系爭房屋有漏水，但他不處理，要便宜賣，伊回覆趙添財，趙添財未明白表示，屋主開價1080萬元，趙添財出價880萬元，幾經磋商，最後趙添財同意以950萬元購買等語（見原審卷第111至113頁），顯見趙添財於看屋時，即已知悉系爭房屋有漏水及牆面、屋頂有發霉剝落情形。並對鍾素雲之開價為出價之行為，最後同意以950萬元購買系爭房屋。

（三）兩造於系爭協調會時之對話錄音，經本院勘驗錄音光碟並製作勘驗筆錄（見本院卷第103至122頁），兩造就勘驗筆錄之內容均表示不爭執（見本院卷第140頁背面），而錄音光碟勘驗筆錄內容記載：

１、趙添財問：當初你不知道這是海砂（屋）？鍾素雲答：我不知道。何文華（即系爭房屋之賣方仲介）問：上一手賣給你的時候，有沒有告訴你？鍾素雲答：沒有。鍾素雲稱：我跟你說我不知道，你們也沒有說要檢驗，什麼都沒有！（見本院卷第107頁）。何文華稱：這份契約書哪裡有問題，因無本來你就沒跟我說有海砂嘛。鍾素雲答：因為我也不知道啊！…我說我不知道，我沒有說沒有，因為我不知道。因為我也住得好好的，住了那麼多年（見本院卷第103、107、108頁背面），參諸系爭房屋之現況說明書所載，其上關於房屋是否為海砂屋部分，鍾素雲確實未勾選（見原審卷第15頁），足認鍾素雲於出售系爭房屋時，亦不知系爭房屋氯離子含量過高，並無故意不告知系爭瑕疵之情事。

２、趙添財雖一再稱：「我很相信那個許東茂，我還問他好幾次，我問他三次，這是不是海砂，他說不是」（見本院卷第105頁背面）、「我有問他（即許東茂）好幾次說，這個有，我聽說這有海砂，他跟我說沒有」（見本院卷第107頁）、「我第一次許東茂帶我去看，我就有問他，我就有問他，這，因為這間房子的隔壁公寓，廟樓上那兩間五樓是我買的，我以前買的」等語（見本院卷第105頁背面、第107頁），惟許育嘉即許東茂就此則於原審證稱：伊未曾向趙添財保證系爭房屋非海砂屋等語（見原審卷第120頁），而趙添財並未提出其他證據可資佐證，顯難認趙添財確曾數度詢問而經許東茂告知系爭房屋非海砂屋。

３、且趙添財自陳「我聽說這有海砂」、「因為這間房子的隔壁公寓，廟樓上那兩間五樓是我買的，我以前買的」、「我知道忠誠街這已經有，就是我前後面都有海砂，整片的」等語（見本院卷第107頁正背面），足見其對於系爭房屋可能係海砂屋乙節，非無認知。且何文華提及「在聊天的時候，你說一句話『我是不要驗海砂而已，不然我沒辦法出這個價錢』」；趙添財回答「你如果這樣說，我大概有印象，那時候我有在懷疑…因為我一開始有跟你表示說，我就是有懷疑，我就是有懷疑，包括你說的這句話，可能就是…我認為說有。我認為有，但是我問許東茂，許東茂才跟我說沒有…」等語；何文華再稱：「因為你說你是不要驗海砂而已，你這樣跟我說」；趙添財稱：「可能我說什麼，印象中有」等語（見本院卷第119頁），足見趙添財看屋時已懷疑甚至認定系爭房屋係海砂屋，但不願送檢驗，堪認趙添財就系爭房屋為氯離子含量過高之海砂屋乙節，縱非未違趙添財之買受意願，其不知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，亦具有重大過失，而依卷附系爭契約第9條、第11條約定，鍾素雲並未保證系爭房屋非屬海砂屋，且系爭說明書內關於「是否曾經做過海砂屋檢測？」，鍾素雲亦未作任何勾選註記，難認鍾素雲有保證系爭房屋非屬海砂屋，鍾素雲否認其知情系爭房屋為海砂屋，上訴人亦未舉證鍾素雲有故意不告知系爭瑕疵之事實，則依民法第355條規定，鍾素雲自不負出賣人之擔保責任。

（四）況趙添財於系爭協調會中陳稱：我是先放著，不是說我不要裝潢，你知道嗎？是最後我回頭想說沒關係現在要先動這，要動台北這，反正我這就邊賣，你知道嘛。賣著賣著，就是賣到一個仲介跟我說，一個業務跟我說，你這是海砂，我不理他，他跟我說了很久，他才自己跑去驗。這驗，你看這什麼時候驗的。這是最近的事啊，他驗出來，我才說，我一看不對，這真的是海砂，這樣。因為他有一個客人已跟我出價，跟我出多少，你知道嘛！950，一樣950，他的價絕對跟我沒差多少，因為我實價登入是1020萬，對吧！他說出950萬，我說為什麼，他說你這是海砂，海砂他要買950萬，這樣啊。鍾素雲：那是看你們怎麼賣，我們隔壁他一間就賣1000多萬。趙添財：沒啦，賣不賣，是我的事，你聽懂嗎？鍾素雲：我知道，我是比喻你這樣講，我當然是比喻給你聽啊！（見本院卷第111頁），可知系爭房屋雖係海砂屋，但趙添財以950萬元買系爭房屋，而其欲出賣系爭房屋時，已有知悉系爭房屋為海砂屋之第三人出價950萬元欲購買，足見鍾素雲以950萬元價格出售系爭海砂屋，與交易市場上買家願意接受之行情並無不符，難認買受人有因系爭房屋具有系爭瑕疵而受有價值貶損之損害。

（五）趙添財對系爭房屋為海砂屋而有瑕庛乙節已知悉或因重大過失而不知，而趙添財為系爭房屋實際買受人，趙添財既知悉或因重大過失而不知，依民法第355條規定，鍾素雲自不負擔保責任，則吳志達依民法第359條、第360條規定，請求鍾素雲減少價金或賠償損害150萬元，自無理由。

九、關於吳志達請求宏國公司及宋佳錚連帶賠償150萬元部分：

（一）按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第567條第1項前段、第571條、第184條第2項前段定有明文。

（二）經查，本件居間契約係存在於趙添財與宏國公司之間，有系爭意願書、權益確認書及要約書等件附卷可稽（見原審卷第9至10頁），宏國公司或宋佳錚依法既未對吳志達負居間人之義務，自不適用上開法條之規定。次查，系爭房屋之買賣係由許育嘉、何文華仲介，宋佳錚並未實際接洽，係因許育嘉及何文華之營業員執照過期，始蓋用宋佳錚印章於系爭契約上等情，業據證人許育嘉證述明確在卷（見原審卷第116頁），足見宋佳錚確實非系爭房屋買賣之居間人。又賣方仲介人何文華向鍾素雲詢問調查系爭房屋現況時，雖就「是否曾做過海砂屋檢測」欄位未作勾選（見原審卷第15頁），惟鍾素雲陳稱：伊在簽房屋現況說明書時有告知何文華系爭房屋會漏水，當時何文華有問伊是否為海砂屋及有無做海砂屋檢驗，伊答稱不知道等語（見原審卷第158頁），可知何文華與鍾素雲就「是否曾做過海砂屋檢測」欄位未為勾選，係因系爭房屋未曾檢測而失填載，並無填載不實之情形。另趙添財於吳志達簽約前，已看過系爭房屋，知悉系爭房屋有明顯漏水情形，何文華並曾告知系爭房屋有海砂含量高或低之虞，趙添財仍選擇不為檢驗，有上開錄音光碟勘驗筆錄可稽，而房屋之混凝土氯離子含量是否超過國家標準，須由專業技術人員使用專業設備，以科學方法現場採樣檢驗始能得知，非僅憑肉眼觀察所能知悉，何文華既已帶趙添財看系爭房屋之漏水情形，並提醒注意海砂含量問題，難謂何文華或宏國公司有何違反仲介業相關規定之義務。況趙添財既於簽約前，經買方仲介許育嘉帶看房屋之漏水現況，並經賣方仲介何文華告知有海砂高低之虞，而現況說明書亦附於系爭契約交予兩造審閱，經買賣雙方於系爭契約第11條約明「雙方合意依現況固定物交屋」，及確認無誤後蓋章、按捺指印，有系爭契約附卷可稽（見原審卷第11至15頁），則縱宏國公司之仲介人員或宋佳錚未於簽約當場再次以不動產說明書向吳志達或趙添財解說其他事項，亦與上訴人所主張系爭房屋係海砂屋之損害無關。是吳志達主張宏國公司及宋佳錚違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第3項、第23條第1項等相關規定，應依同條例第26條第2項及第184條第2項連帶賠償150萬元，核屬無據。

（三）至吳志達主張宏國公司為提供不動產仲介之企業經營者，應依消費者保護法第7條第1、3項負賠償責任部分，因系爭房屋之混凝土氯離子含量是否過高，須經專業之鑑定始能證實，已如前述，仲介業者之上開相關法規未規定仲介業者提供服務時，須提供房屋混凝土氯離子含量檢測之證明，是宏國公司提供仲介服務，未提出房屋混凝土氯離子含量檢測之證明，難認有何違規之情事，且符合當時專業水準可合理期待之安全性，故吳志達此部分主張，亦屬無據。

十、關於趙添財主張依民法第571條規定，請求宏國公司返還居間報酬19萬元部分，因宏國公司於受託仲介系爭房屋買賣之過程，並無違反其對委託人趙添財所負之居間人義務，已如前述，則宏國公司受領居間報酬，自無侵權行為或不當得利可言，是趙添財依民法第571條、第184條第1項及第179條規定，請求宏國公司返還其所收取之仲介服務費19萬元，即無理由。

十一、綜上所述，系爭房屋之實際買受人為趙添財，吳志達係隱名代理趙添財與鍾素雲簽訂系爭契約，趙添財既明知或因重大過失而不知系爭房屋具有系爭瑕疵，依民法第355條規定，鍾素雲自不負瑕擔保責任，則吳志達依民法第359條、第360條規定，請求鍾素雲給付150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即無理由。吳志達另依民法第567條第1項前段、第571條、第184條第2項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法第7條第1項及第3項，請求宋佳錚與宏國公司連帶給付150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；趙添財依民法第571條、第184條第1項及第179條規定，請求宏國公司給付19萬元，及自民事更正訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦均無理由，均不應准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。

十三、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

民事第二十二庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。