106年度上字第881號｜民事：給付違約金｜裁判日期：106 年 10 月 06 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　106年度上字第881號上　訴　人　劉芳君被　上訴　人　黃慧燕陳啟瑞寰宇動力廣告有限公司兼法定代理人　林家興被　上訴　人　佳鋐建設股份有限公司兼法定代理人　陳柏宏上四人共同訴訟代理人　沈志成律師劉彥麟律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國106 年5 月12日臺灣桃園地方法院105 年度訴字第1791號第一審判決提起上訴，本院於106 年9 月20日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：被上訴人陳啟瑞（下稱姓名）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第463 條準用同法第386 條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、本件上訴人主張：伊於民國103 年11月4 日參觀被上訴人佳鋐建設股份有限公司（下稱佳鋐公司）所興建，由被上訴人寰宇動力廣告有限公司（下稱寰宇公司）代銷之位於桃園市○○區「佳鋐京戀」預售屋（下稱系爭建案），並指明購買「三房且兩衛開窗之房屋」，詎佳鋐公司、寰宇公司、佳鋐公司不動產經紀人陳啟瑞及寰宇公司之受僱人即現場接待人員被上訴人黃慧燕（下稱姓名）均明知系爭建案中價位較低之D1棟之衛浴室有對外開窗，符合伊之需求，竟故意由佳鋐公司、寰宇公司共同提出D1棟之衛浴室並無對外開窗之不實墨線圖，而在廣告上對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，陳啟瑞並在墨線圖上用印，由黃慧燕持向伊訛稱三房且兩衛開窗的產品只有B1棟與C2棟，但B1棟已售完，只剩C2棟某些樓層可供選擇，致伊因此陷於錯誤，而簽立房屋訂購預約單，同意以總價新台幣（下同）682 萬元（含110 萬元之B3停車位）向佳鋐公司購買C2棟8 樓1 戶（下稱系爭房屋），並於104 年4 月5 日與佳鋐公司簽立預售屋買賣契約（下稱系爭預售契約）。嗣伊察覺D1棟竟變更為開窗設計，直接與C2棟後陽台對望，又因兩棟距僅有2 公尺，不僅影響C2棟住戶隱私，且為防偷窺，勢必全天放下窗簾，採光與通風也受到重大影響，因而解除系爭預售契約，並以718 萬元另行購買位於○○區「文華漾」預售屋（○○區房屋），伊因而受有履保手續費1,000 元、重新購屋差額房價98萬元（計算式：718 萬元－620 萬元，620 萬元為伊購買系爭建案D1棟含車位之價格），額外支出包覆消防灑水裝潢費用20萬元及另行租屋一年租金21萬元，合計1,391,000 元之損害，佳鋐公司、寰宇公司、黃慧燕、陳啟瑞共同侵害伊之自由權，佳鋐公司之負責人即被上訴人陳柏宏（下稱姓名）、寰宇公司負責人即被上訴人林家興（下稱姓名，並與佳鋐公司、寰宇公司、黃慧燕、陳啟瑞及陳柏宏共稱被上訴人）應與公司負同一責任等情。爰依民法第28條、第184 條、第185 條、第188 條，公司法第23條第2 項，公平交易法第31條、第33條等規定，求為命被上訴人連帶賠償伊所受實際損害金額之二倍共2,782,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並由被上訴人連帶負擔費用將判決書內容以標楷體16號以上之字體與二分之一版篇幅，刊登於蘋果日報全國版首版及電子版首頁特開版1 天之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人2,782,000 元本息。㈢被上訴人應連帶負擔費用將判決內容以標楷體16號以上之字體與二分之一版篇幅，刊登於蘋果日報全國版首版及電子版首頁特開版一天。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人部分：㈠、黃慧燕、佳鋐公司、寰宇公司、陳柏宏、林家興則以：上訴人於103 年11月4 日至系爭建案銷售現場時僅向黃慧燕表示要求邊間房屋且廁所要開窗，根本未向伊詢問D1棟房屋格局及衛浴室是否有規劃窗戶，黃慧燕於同日依照上訴人之需求向其介紹系爭房屋，並無故意詐欺上訴人之情事。實則，系爭建案申請建照執照之設計圖中，固規劃D1棟之衛浴室有對外窗設計，然因該建案之建築師告知該設計與建築法令有違，有遭主管機關取消上開衛浴室開窗之設計之虞，迄至104 年5 月15日由桃園市政府准予佳鋐公司變更設計後，始確認D1棟之衛浴室確得開窗，寰宇公司於銷售系爭建案時為避免D1棟之衛浴室日後無法開窗，影響消費者權益，遂採保守方式將系爭建案之墨線圖中D1棟之衛浴室標示為未開窗，黃慧燕依墨線圖之標示如實告知上訴人，均無詐欺上訴人之意，亦無廣告不實之情事。又上訴人與佳鋐公司合意解除系爭預售契約後，雙方同意由佳鋐公司將上訴人已繳納之購屋款75萬元，扣除履保手續費1,000 元之餘額749,000 元無息退還，上訴人主張受有履保手續費1,000 元之損害，要屬無據。至上訴人請求另行購買○○區房屋而支付之差額價金98萬元、包覆消防灑水裝潢費用20萬元及另行租屋一年租金21萬元，均係上訴人自行決定另行購買預售屋及租屋而生之費用，與伊等無涉，上訴人請求伊等連帶給付2,782,000 元本息，並連帶負擔費用將判決內容登載新聞紙，俱屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡、陳啟瑞未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何陳述。於原審則辯稱：伊與黃慧燕銷售系爭房屋時，均依照現場平面圖、模型等資料向上訴人介紹符合條件之房屋，並無詐欺情事等語。三、查上訴人於103 年11月4 日參觀佳鋐公司所興建，由寰宇公司代銷之系爭建案，於同日簽立房屋訂購預約單，同意以總價682 萬元向佳鋐公司購買系爭房屋，並於104 年4 月5 日與佳鋐公司簽立系爭預售契約。嗣上訴人與佳鋐公司於同年12月3 日合意解除系爭預售契約後，雙方同意由佳鋐公司將上訴人已繳納之購屋款75萬元，扣除履保手續費1,000 元之餘額749,000 元無息退還等情，為兩造所不爭執，且有房屋訂購預約單、系爭預售契約、保密切結書、退戶切結書各1 件附卷可憑（見原審卷一第11-33 、178-179 頁），堪信為真實。四、上訴人主張被上訴人故意共謀由黃慧燕向伊謊稱系爭建案中D1棟之衛浴室並未開窗，使伊陷於錯誤而購買系爭房屋，佳鋐公司及寰宇公司並故意提供不實之墨線圖，而為不實廣告，依民法第28條、第184 條、第185 條、第188 條，公司法第23條第2 項，公平交易法第31條、第33條等規定，請求被上訴人連帶賠償伊所受實際損害金額之二倍共2,782,000 元本息，並由被上訴人連帶負擔費用將判決書內容刊載於新聞紙，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造之爭點分述如下。五、上訴人主張被上訴人共同故意侵害伊之自由權，有無理由？㈠、上訴人主張佳鋐公司、寰宇公司、陳啟瑞、黃慧燕均明知系爭建案中價位較低之D1棟之衛浴室有對外開窗，符合伊之需求，竟故意由佳鋐公司、寰宇公司提出D1棟之衛浴室並無對外開窗之不實墨線圖，陳啟瑞並在其上用印，由黃慧燕持向伊訛稱三房且兩衛開窗的產品只有B1棟與C2棟，但B1棟已售完，使伊陷於錯誤而購買系爭房屋，共同不法侵害伊之自由權；被上訴人則辯稱：系爭建案申請建照執照之設計圖中，固規劃D1棟之衛浴室有對外窗設計，然因該建案之建築師告知該設計與建築法令有違，有遭主管機關取消上開衛浴室開窗之設計之虞，迄至104 年5 月15日由桃園市政府准予佳鋐公司變更設計後，始確認D1棟之衛浴室確得開窗，上訴人於103 年11月4 日至系爭建案銷售現場時僅向黃慧燕表示要求邊間房屋且廁所要開窗，根本未向伊詢問D1棟房屋格局及衛浴室是否有規劃窗戶，黃慧燕於同日依照上訴人之需求向其介紹系爭房屋，並無故意詐欺上訴人之情事。㈡、按侵害他人之自由，並不以剝奪他人之行動或限制其行動自由為限，即以強暴、脅迫之方法，影響他人之意思決定，或對其身心加以威脅，使生危害，亦包括在內，即自由權包含人身自由及意思決定自由。上訴人主張其意思決定自由權被侵害，無非以伊參觀系爭建案時，已指明購買「三房且兩衛開窗之房屋」，佳鋐公司、寰宇公司共同製作不實之墨線圖，陳啟瑞並在其上用印，由黃慧燕以該不實之墨線圖隱瞞伊系爭建案中價位較低之D1棟之衛浴室有對外開窗之事實，致伊購買系爭房屋等情，已據被上訴人否認在卷。經查： ⒈證人即寰宇公司主任藍志宇證述：系爭建案於103 年7 月開始銷售，伊當時擔任現場之專案經理，黃慧燕、陳啟瑞分別是系爭建案之銷售人員及不動產經紀人，黃慧燕負責協助陳啟瑞做產品說明及介紹，2 人都是個案約聘，該建案之墨線圖為寰宇公司依據佳鋐公司所提供之建築圖所製作，D1棟面C2棟之牆面原始建築圖上有設計開窗，在興建過程中也有預留D1棟之窗戶，但因建築師通知該D1棟之衛浴室開窗設計可能會因違反法規而無法通過，伊等擔心銷售後若原本有開窗變成未開窗，消費者預期落差比較大，會引起消費糾紛，故在墨線圖上標示為未開窗，一般交屋後若由開窗變成未開窗，消費者會比較不理性，若是由未開窗變成有開窗，多數消費者較無意見。佳鋐公司與伊接洽之人為工地主任夏益得，並未要求伊刻意隱瞞此事實。黃慧燕及陳啟瑞於當時銷售時並不知道墨線圖變動之事，陳啟瑞是根據伊等所提供之資料去做簽認，當時伊等提供給陳啟瑞之資料是已經做過調整之D1棟之衛浴室未開窗之墨線圖，伊等並未提供建商之建築圖給陳啟瑞等語（見原審卷二第144-147 頁）。核與證人即系爭建案建築師聶玉璞證稱：系爭建案之建築執照中D1棟衛浴室一開始就有設計開窗，但於某一次的變更設計過程中，桃園市建管處承辦人員曾經口頭告訴D1棟開窗有違反建築技術規則之疑慮，伊有將此情告知佳鋐公司，並持續與建管處溝通，後經建管處認定原設計並未違背法令，故仍維持D1棟開窗之設計等語相符（見本院卷第188-189 頁）。依上所述，系爭建物之墨線圖，乃寰宇公司於代銷系爭建案時，依原始建築圖上之設計，D1棟之衛浴室固有開窗之設計，然因桃園市建管處認該處開窗有違反建築技術規則之疑慮，即D1棟衛浴室究竟仍否開窗，猶屬未定，為避免日後無法開窗，影響消費者權益，遂採保守方式將系爭建案之墨線圖中D1棟之衛浴室標示為未開窗，並非故意將系爭建案之墨線圖中D1棟之衛浴室標示為未開窗以詐騙消費者。而陳啟瑞、黃慧燕僅為第一線銷售人員，並不知上情，更無詐騙上訴人之故意。 ⒉上訴人雖提出其於104 年10月31日與黃慧燕之對話錄音譯文中，黃慧燕自承知悉D1棟之衛浴室有開窗（見原審卷一第35-36 頁）乙節，欲證明黃慧燕於103 年11月4 日伊參觀系爭建案時，故意不告知D1棟之衛浴室有開窗之事實，然上訴人與黃慧燕對話之日，距伊參觀系爭建案，已相隔近1 年，且黃慧燕於對話中，亦一再向上訴人強調該D1棟之衛浴室有開窗，為建設公司事後加給的等語（見原審卷一第36頁），則依前揭對話錄音譯文，僅得證明黃慧燕於104 年10月31日已知悉D1棟之衛浴室有開窗，無從證明黃慧燕於銷售系爭房屋之初即知悉此情，上訴人執此主張黃慧燕有詐騙伊之故意，難認有據。再查，黃慧燕於前開對話中稱「因為你沒有買D1棟，所以我就沒有解釋。啊你那D1棟有一個那個研究所的帥哥，他好像買幾樓我忘記了，後來通知他可以開窗，他們就很雀躍啊！」等語，核與證人即D1棟買方蕭志復於上訴人告訴陳柏宏、林家興、黃慧燕、陳啟瑞涉犯刑事詐欺罪嫌之刑案中（案列：臺灣桃園地方法院檢察署105 年度偵續字第136 號、106 年度偵字第8552號，下稱詐欺刑案）證稱：伊於104 年1 月簽約購買系爭建案D1棟4 樓，代銷人員為黃慧燕，一開始合約並沒有登載（衛浴）有開窗，是簽約後黃慧燕打電話通知說要開窗，請伊再去簽一個同意書，當時伊在念研究所，沒有特別在意這件事等語相符，臺灣桃園地方法院檢察署檢察官並就該詐欺刑案對陳柏宏等4 人為不起訴處分，亦有不起訴處分書在卷可憑（見本院卷第253-265 頁），足見透過黃慧燕購買系爭建案D1棟之消費者，亦係事後方知衛浴室可開窗，並另行簽立同意書，衡諸一般預售屋買賣常情，衛浴室若已確定可開窗，消費者可透過開窗保持空氣流通而避免衛浴室潮濕，將增加消費者購買該預售屋之意願，預售屋代銷業者自無對消費者隱瞞該情之理，由此可知黃慧燕於銷售系爭建案時，確係本於寰宇公司提供之墨線圖而認知D1棟之衛浴室並未開窗，並無故意詐欺上訴人之情事。 ⒊至新北市政府地政局雖於105 年10月18日以新北地價字第1051935956號處分書，認寰宇公司代銷系爭建案廣告中D1棟之衛浴室並無開窗設計，與最後竣工之現況不同，而屬銷售內容與事實不符，違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，裁處寰宇公司罰鍰6 萬元，有上開處分書可參（見本院卷第273-274 頁），然上情乃因寰宇公司預慮D1棟衛浴室究竟仍否開窗，猶屬未定，為避免日後無法開窗，影響消費者權益，遂採保守方式將系爭建案之墨線圖中D1棟之衛浴室標示為未開窗，並非故意將系爭建案之墨線圖中D1棟之衛浴室標示為未開窗以詐騙消費者，已如前述，自不得以該D1棟之衛浴室嗣後採取原開窗之設計，即謂寰宇公司有詐騙上訴人之意，況新北市政府嗣將該案移送行政院公平交易委員會（下稱公平會），經公平會以上開D1棟衛浴室有無開窗之差異，尚非影響購屋者交易決定之重要因素，亦不足以引起一般交易相對人錯誤認知或決定，而認定非公平交易法第21條規範事項（詳後六所述），是上開處分書亦無從證明寰宇公司故意侵害上訴人之自由權。㈢、依上所述，系爭建案中D1棟衛浴室究竟是否開窗，於銷售之際猶屬未定，代銷之寰宇公司為避免日後無法開窗，影響消費者權益，遂採保守方式將系爭建案之墨線圖中D1棟之衛浴室標示為未開窗，以避免日後消費爭議，並無詐欺消費者之故意，而陳啟瑞、黃慧燕為第一線銷售人員，對於上開墨線圖變動一事，全然不知，更無詐騙上訴人之意。上訴人主張被上訴人故意不法侵害其意思決定自由權，並請求侵權行為之損害賠償，無足採憑。六、上訴人主張被上訴人違反公平交易法第21條之規定，有無理由？按「事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」，公平交易法第21條第1 項定有明文。上訴人主張被上訴人違反公平交易法第21條之規定，無非以佳鋐公司、寰宇公司明知系爭建案中價位較低之D1棟之衛浴室有對外開窗，符合伊之需求，竟故意共同提出D1棟之衛浴室並無對外開窗之不實墨線圖，而在廣告上對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵乙節，為其依憑。惟寰宇公司於代銷系爭建案時，依原始建築圖上之設計，D1棟之衛浴室固有開窗之設計，然因桃園市建管處認該處開窗有違反建築技術規則之疑慮，即D1棟衛浴室究竟仍否開窗，猶屬未定，為避免日後無法開窗，影響消費者權益，遂採保守方式將系爭建案之墨線圖中D1棟之衛浴室標示為未開窗，業經本院認定如前五㈡所述，難認被上訴人故意在廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。又上情經上訴人檢舉及新北市政府移送公平會，經公平會認定「二、查民眾前於104 年11月間向本會檢舉，佳鋐建設股份有限公司（下稱佳鋐公司）銷售「佳鋐京戀」建案（下稱系爭建案）廣告不實疑涉有違反公平交易法第21條規定，經檢視函附系爭建案3-15F 平面配置示意圖尚無就D1棟建物有無開窗設計為具體宣稱，嗣D1棟衛浴室開窗設計致鄰棟民眾權益受損，核屬消費或私權爭議，應逕循消費者保護或司法途徑尋求救濟，本會已於同年11月20日以公競字第1040016927號書函回復在案，合先敘明。三、承上，本案依系爭建案3-15F 平面配置示意圖整體觀之，各棟有無開窗設計僅為示意之表現，縱無標示開窗設計圖樣，惟其差異尚非影響購屋者交易決定之重要因素，亦不足以引起一般交易相對人錯誤認知或決定。據貴府來文說明及桃園市政府建築管理處相關資料，系爭建案D1棟2 處衛浴室於102 年原核准建造執照所附原設計圖面已有開窗設計，竣工領得使用執照亦與原設計圖說相符，是系爭建案開窗設計尚符合建築法令規範。至D1棟開窗設計影響鄰棟個別住戶隱私，已如前述係屬消費或私權爭議，尚非公平交易法第21條規範事項」，亦有公平會105 年5 月12日公競字第1050007627號函在卷可稽（見本院卷第343- 344頁）。是上訴人主張佳鋐公司、寰宇公司違反公平交易法第21條之規定，難認有據。七、綜上所述，上訴人依民法第28條、第184 條、第185 條、第188 條，公司法第23條第2 項，公平交易法第31條、第33條等規定，求為命被上訴人連帶賠償2,782,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並由被上訴人連帶負擔費用將判決書內容以標楷體16號以上之字體與二分之一版篇幅，刊登於蘋果日報全國版首版及電子版首頁特開版一天，洵屬無據，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第463 條、第385 條第1 項前段、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中華民國 106 年 10 月 6 日民事第九庭審判長法官劉坤典法官賴淑芬法官黃炫中正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 10 月 6 日書記官高瑞君附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院106年度上字第881號

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