臺灣高等法院106年度上易字第222號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度上易字第222號上　訴　人　羅益銘訴訟代理人　羅志方被上訴人　　樂高不動產有限公司法定代理人　高其鵬訴訟代理人　林秀香律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國105年12月30日臺灣臺北地方法院105年度訴字第2873號第一審判決提起上訴，本院於106年6月7日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、本件被上訴人主張：上訴人與伊於民國105年4月25日簽訂不動產購買意願書（下稱系爭意願書），表示願以新臺幣（下同）3,400萬元，購買坐落新北市○○區○○段000地號土地應有部分240/10,000及其上門牌新北市○○區○○路0○0號5樓之房地（下稱系爭房地），委託伊居間仲介，並簽發面額100萬元之支票一紙充作斡旋金交付與伊。依系爭意願書第8條第2項第2款約定：上訴人或其配偶、二親等內親屬若與伊曾介紹之出賣人於其委託契約期間或期間屆滿後2個月內成交時，上訴人同意給付依出賣人委託價2%計算之違約金，作為違約賠償。嗣伊於翌日（同年月26日）取得出賣人胡春祥以上開價格出售系爭房地之同意，旋即通知上訴人前來簽訂買賣契約。詎上訴人未出面簽訂買賣契約，卻在同日以其子羅志方為買受人，由其擔任連帶保證人，在訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）居間下，以同一價格與胡春祥簽訂買賣契約，並於同年5月30日辦畢系爭房地之所有權移轉登記與上訴人。上訴人違反系爭意願書第8條第2項第2款之約定，伊自得按出賣人胡春祥委託出賣之價格3,500萬元計算，請求上訴人給付違約金70萬元等情。爰依上開約定，求為命上訴人應給付70萬元之判決（未繫屬本審者，不予贅述）。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：伊簽訂系爭意願書前，被上訴人並未將之交付供伊審閱，亦未說明系爭意願書條款之內容及意義，依消費者保護法第11條之1第1項、第3項規定，系爭意願書第8條第2項第2款之約定，不構成契約內容。又系爭意願書為定型化契約，上開約定使被上訴人無須仲介成功，於消費者與賣方成交時，即得請求委託售價2%之違約金，有悖誠信原則，對伊顯失公平，依同法第12條第1項規定，應屬無效。另被上訴人於伊簽訂系爭購買意願書前未提供不動產說明書及實價登錄交易資訊等相關重要事項與伊參考，違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定之經紀人員作為義務，致伊無從決定合理之買受價格，因而意思表示錯誤，且屬受被上訴人詐欺致陷於錯誤而為之意思表示，另被上訴人乘伊在急迫、輕率、無經驗之情況下，使伊出價委託居間承買，伊已依民法第88條、第92條、第74條規定，撤銷簽訂系爭意願書之意思表示。退步縱認伊應給付違約金者，因被上訴人如仲介成功，僅能獲得成交價1%為報酬，而系爭意願書第8條第2項第2款約定，卻得請求給付按出賣人委託售價2%計算之違約金，該違約金顯屬過高，法院應酌減至1%等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造就下列事項明示為不爭執（見本審卷第25頁背面，略作文字修正）：㈠被上訴人自105年4月4日起向上訴人介紹胡春祥所有系爭房地之買賣事宜，前後帶看系爭房地三次。嗣兩造於同年月25日簽訂系爭意願書，上訴人委託被上訴人以3,400萬元之價格，仲介購買系爭房地。㈡上訴人之子羅志方經永慶房屋仲介於同年月26日與胡春祥簽訂不動產買賣契約，以3,400萬元購買系爭房地，上訴人擔任羅志方之連帶保證人，並為系爭房地之登記名義人，嗣於同年5月30日辦畢所有權移轉登記。㈢上訴人或羅志方未與永慶房屋簽訂不動產購買意願書，亦未交付斡旋金與永慶房屋。四、被上訴人主張：兩造簽訂系爭意願書後，伊已與取得胡春祥同意以3,400萬元出售系爭房地，上訴人卻在永慶房屋仲介下，以其子羅志方名義與胡春祥以同一價格簽訂買賣契約，並將所有權移轉登記與上訴人，違反系爭意願書第8條第2項第2款約定，應給付伊70萬元違約金等情。上訴人雖自認簽訂系爭意願書，但以：被上訴人未交付系爭意願書供伊審閱，亦未說明系爭意願書條款之內容與意義，系爭意願書第8條第2項第2款約定，不構成契約內容，且該約定有悖誠信原則，對伊顯失公平，應屬無效；又被上訴人未提供不動產說明書及實價登錄交易資訊等相關重要事項與伊參考，使伊無從合理之買受價格，因而意思表示錯誤，且屬受詐欺為意思表示，另被上訴人係乘伊在急迫、輕率、無經驗之情況下，使伊簽署系爭意願書，伊已撤銷意思表示；再者，上開約定之違約金過高，法院應予酌減等語置辯。經查：㈠被上訴人無有給予上訴人審閱系爭意願書之期間，上訴人得否主張系爭意願書第8條第2項第2款約定，不構成契約內容？ ⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第3項定有明文。被上訴人主張：伊於上訴人簽署系爭意願書前，已給予3日之審閱期間乙節，業據提出系爭意願書可稽（見原審卷第7-8頁），並援引證人沈安之證詞為證。查系爭意願書前言記載：「本人（按即上訴人）已事前詳閱本意願書及不動產購買要約書達3日，深切明瞭標的物之行情及自身權益後，仍選擇使用購買意願書支付出價金表達購買意願，並同意加盟店（按即被上訴人）得同時接受賣方之委託」，上訴人並於其後買方簽章處簽名（見原審卷第7頁）。依證人即被上訴人之經紀營業員沈安證稱：上訴人全家在105年4月4日傍晚經過被上訴人公司，伊當日值班介紹系爭房屋與上訴人，先後帶看5樓、7樓，7樓坪數較大，不符合上訴人需求，5樓比較適合，後來再帶看第二次，伊即提供不動產購買意願書與上訴人，當時上訴人表示還要再看看，之後又看第三次，伊與另外一位同事於同年月25日前幾天前往上訴人經營之公司拜訪上訴人，伊有帶工具冊，裡面有一些相關的契約文件；當時委託賣價為3,780萬元，伊請上訴人出價，並提出不動產購買意願書影本給上訴人，其看完後表示要和家人討論再出價，所以約同年月25日再拜訪上訴人；屆期伊帶系爭意願書正本及不動產現況說明書與上訴人，不動產現況說明書的內容包括謄本、提供權狀之切結書、地籍圖、竣工圖、使用分區、房屋之現況說明、週邊300公尺之重大瑕疵等；房屋的現況說明包括房屋是否有滲漏、檢測過輻射海砂屋、為凶宅等；原證6照片是同年月25日前幾天拜訪上訴人時所拍攝，當日有留不動產購買意願書影本與上訴人等語綦詳（見原審卷第117頁反面至第118頁正面）。再參以證人沈安曾於105年4月25日前幾日至上訴人經營之公司拜訪上訴人乙節，為上訴人所不爭執，並有照片1幀可憑（見原審卷第78頁），核與證人即上訴人之子羅志方證述情節相符（見原審卷第116頁背面）等情。因認被上訴人主張：伊於上訴人簽署系爭意願書前有給予上訴人3日審閱期間乙節，堪予採信。 ⒉雖證人即上訴人經營之台灣全力實業股份有限公司（下稱台灣全力公司）員工黃俊清證稱：伊在公司看過沈安三次，第一次是來與上訴人洽談買賣房子，沒有出示任何書面文件，第二次是105年4月25日上訴人與沈安簽了一份書面契約，簽什麼伊不知道，伊有聽到他們說要簽合約，斡旋金從10萬元增加到100萬元，要讓賣方感到誠意，第三次是沈安來吵架，說上訴人欺騙他；伊不知道沈安除了在公司以外地方與上訴人見面、沈安有無可能在別處將不動產購買意願書交付上訴人閱覽，亦不知道上訴人在105年4月25日前有無看過該意願書等情云云（見原審卷第115頁背面至116頁正面）；證人即上訴人之子羅志方亦證稱：沈安帶伊家人看三間房子，伊等想要買系爭房地，後來帶看第二次，第三次是沈安到上訴人經營之公司拜訪，第四次於105年4月25日簽訂系爭意願書，沈安有問伊等價格，伊等說想以3,400萬元購買，沈安說可以去與賣方談談看；上訴人在簽訂系爭意願書前未看過該文書；系爭房屋是伊全家一起看，如被上訴人有給予空白意願書，伊應該會有印象；原證6照片拍攝當天伊沒有看到空白意願書，也沒有站在上訴人旁邊；105年4月25日是沈安準備系爭意願書，整個過程約半小時至1小時，上訴人簽立斡旋金與仲介費用時伊在旁邊，斡旋金10萬元是沈安決定的，後來他又說要不要改成100萬元，這樣比較有誠意，上訴人也同意，仲介費一開始要2%，上訴人說太高了，沈安問店長後改成1%等語在卷（見原審卷第116頁背面至117頁正面）。惟查，原證6之照片係於105年4月25日前幾日沈安至台灣全力公司拜訪上訴人時所拍攝，為兩造所不爭執，觀之該照片在被上訴人公司人員前方之桌面上置有文件及筆，證人黃俊清證稱沈安當日未帶任何文件至台灣全力公司，顯與事實不符，且其為台灣全力公司之員工，上訴人為負責人，在上訴人與他人談論私人事項時，衡諸常情，黃俊清不可能在旁見聞或參與其事，況其亦證稱不知道上訴人於105年4月25日前有無看過系爭意願書等語；另證人羅志方亦證稱原證6照片拍攝當天未站在上訴人身旁，則其就當天上訴人與沈安洽談之經過，並未始終參與，且其擔任上訴人之訴訟代理人始終堅稱沈安未提供任何資料，亦與原證6照片所示之桌面情形不符。是證人黃俊清及羅志方關於沈安於上訴人簽署系爭意願書未給予審閱期間之證詞，均不足憑採。 ⒊上訴人另辯稱：被上訴人未說明系爭意願書條款之內容及意義，伊係應沈安之要求而簽名云云。惟上訴人簽訂系爭意願書前已審閱該意願書，業如前述，且上訴人為38年2月20日出生之人（見原審卷第133頁），簽訂系爭意願書時屆滿67歲，又係台灣全力公司之負責人，從事醫療器材事業，有該公司登記資料可查（見原審卷第98頁），具有相當之智識能力及社會經驗，觀察爭意願書條款，並無艱深晦澀難懂內容，應為其所能理解；況其出價3,400萬元，價格不斐，依證人羅志方之證述，簽訂系爭意願書時，雙方尚就服務報酬係2%或1%予以蹉商，被上訴人同意由2%降為1%等情，益徵上訴人簽約係經慎重考慮後始簽訂系爭意願，其辯稱係應沈安之要求而簽名云云，顯與事實不合而無可採。 ⒋依上所陳，本件被上訴人於上訴人簽訂系爭意願書前，已給予審閱3天，上訴人抗辯依消費者保護法第11條之1第1項、第3項規定，系爭意願書第8條第2項第2款約定，不構成系爭意願書之內容乙節，即無足取。㈡系爭意願書第8條第2項第2款之約定是否違反誠信原則，對上訴人顯失公平而無效？按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，為消費者保護法第12條第1項所明定。上訴人辯稱：系爭意願書第8條第2項第2款約定，使被上訴人無須仲介成功，僅於消費者與賣方成交時，即得請求委託價2%之違約金，有悖誠信原則，顯失公平，應屬無效云云。查系爭意願書雖為被上訴人為與多數消費者訂立同類契約，所預先擬定之定型化契約，惟仲介業者在消費者簽訂不動產購買意願書前，通常已為帶看、介紹等服務，有勞力、費用等支出，為免消費者規避仲介服務費之給付，自行與賣方簽約，致仲介業者支出之勞力、費用付諸流水，且系爭意願書第8條第2項第2款約定之對象為買方或其配偶及二親等內之親屬，適用期間係於賣方委託期間或期滿後2個月內，就適用對象與期間有所限制，因認該條款立基於誠信原則而為規範，對兩造均無不公平。再者，本件上訴人於105年4月25日簽訂系爭意願書，表示願以3,400萬元購買系爭房地，被上訴人於翌日（同年月26日）已取得出賣人胡春祥同意以該價格出售，請上訴人出面訂立買賣契約，上訴人避不出面，卻於當日在永慶房屋仲介下以其子羅志方名義，並由其擔任連帶保證人，依同一價格與胡春祥簽訂買賣契約，嗣將系爭房地所有權移登記在上訴人名下，足見上訴人意在規避由被上訴人仲介成立買賣契約之意圖，昭然若揭。被上訴人依系爭意願書第8條第2項第2款約定，請求上訴人給付違約金，對於上訴人並無顯失公平之處。是上訴人此項所辯，洵無足採。㈢上訴人是否因意思表示錯誤、被詐欺為意思表示或被上訴人乘上訴人急迫、輕率或無經驗情況下，使其為委託居間承買之意思表示？ ⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第88條第1項本文、第2項、第92條第1項本文固有明文。惟主張意思表示錯誤，或主張被詐欺而為意思表示之當事人，依民事訴訟法第277條規定，應就其主張之事實負舉證責任。又按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，固為民法第74條第1項所明定。然本條規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力。 ⒉上訴人辯稱：被上訴人於伊簽訂系爭購買意願書前未提供不動產說明書及實價登錄交易資訊等相關重要事項與伊參考，違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，經紀人員之作為義務，致伊無從決定合理之買受價格，因而意思表示錯誤，且屬受詐欺陷於錯誤而為之意思表示，被上訴人更係乘伊急迫、輕率、無經驗之情況下，使伊出價委託被上訴人居間承買，伊已依民法第88條、第92條、第74條規定，撤銷意思表示云云。惟上訴人就其意思表示錯誤或受詐欺之事實，並未提出任何證據證明之，已難採信。又從上訴人於105年4月26日以其子羅志方名義，並以同一價格與出賣人胡春祥簽訂買賣契約，甚且陳稱：伊未與永慶房屋簽訂不動產購買意願書，未交付斡旋金，直接簽訂不動產買賣契約書（見本審卷第19頁）等情觀之，上訴人並無出價錯誤之情事，益見其所辯意思表示錯誤或受詐欺而為意思表示云云，洵非可採。再者，上訴人並未以訴之形式請求撤銷其因急迫、輕率、無經驗所為之意思表示，已與民法第74條第1項規定未合。況本件上訴人自105年4月4日起開始由被上訴人經紀營業員沈安介紹系爭房地，至同年月25日簽訂系爭意願書止，前後經沈安帶看系爭房地三次，期間沈安亦至上訴人經營之台灣全力公司拜訪，顯見其已充分時間考慮而出價簽訂系爭意願書，再參以上訴人係有智識能力及豐富社會經驗之人，業如前述，足徵其並非在急迫、輕率、無經驗下簽訂系爭意願書，其此項所辯，亦無足採。㈣本件違約金是否過高應予酌減？ ⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並衡量債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為斟酌之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號判例參照）。惟就約定違約金過高之事實，應由主張有利事實之債務人負舉證責任。 ⒉查本件胡春祥委託被上訴人出賣系爭房地之期間至105年6月12日屆滿，有該委託契約書可查（見原審卷第11-13頁），上訴人於簽訂系爭意願書之翌日（105年4月26日）另以其子羅志方名義與胡春祥簽訂買賣契約，並擔任羅志方之連帶保證人，復將系爭房地所有權移轉登記在上訴人名下，業如前述，堪認上訴人已違反系爭意願書第8條第2項第2款之約定。而胡春祥原委託賣價為3,798萬元，嗣於同年4月25日變更為3,500萬元，有契約內容變更合意書可考（見原審卷第97頁）。從而，被上訴人依上開約定，請求上訴人給付委託賣價3,500萬元之2%即70萬元（35,000,000 X2%=700,000）之違約金，即屬有據。 ⒊上訴人雖辯稱：本件如由被上訴人仲介成立買賣契約，其僅得向伊收取成交價金1%之報酬，而系爭意願書係以委託賣價2%計罰違約金，顯屬過高，應予酌減至1%云云。惟審酌本件如係由被上訴人仲介成交，依系爭意願書第8條第1項第1款約定，本可向上訴人收取成交價1%之服務報酬（見原審卷第8頁），另依被上訴人與胡春祥簽訂一般委託契約第5條約定向胡春祥收取成交價4%之報酬（見原審卷第12頁），共計被上訴人依約得收取5%之報酬。對照系爭意願書第8條第2項第2款約定，僅以賣方委託價2%計罰違約金，顯無過高情事。實際上，本件成交價為3,400萬元，被上訴人自陳為促成本件交易，與出賣人胡春祥達成僅收取40萬元報酬之協議，加上被上訴人與上訴人達成僅收取1%報酬之協議，合計被上訴人可取得報酬74萬元（34萬+40萬=74萬），本件被上訴人請求給付違約金70萬元，尚低於上開報酬，益徵上開違約金並未過高。此外，上訴人未提出其他證據證明違約金過高，其請求法院酌減云云，自無可採。五、綜上所述，被上訴人依系爭意願書第8條第2項第2款約定，請求上訴人給付70萬元，為有理由，應予准許。原審判決上訴人如數給付，並依兩造聲請諭知准、免假執行之擔保金額，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 106 年 6 月 21 日民事第九庭審判長法官林金吾法官蔡和憲法官劉坤典正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 106 年 6 月 21 日書記官黃麗玲

臺灣高等法院106年度上易字第222號

關鍵資訊