臺灣高等法院106年度重上字第27號

• 裁判案由: 交付房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 107 年 06 月 28 日
• 法官: 陳雅玲、王漢章、吳燁山

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 106年度重上字第27號上訴人即附
帶被上訴人　泰瑞開發建設股份有限公司

法定代理人　溫欽煌
訴訟代理人　黃達元律師
被上訴人即
附帶上訴人　高國隆
訴訟代理人　楊金順律師
複　代理人　方志偉律師

上列當事人間請求交付房屋事件，上訴人對於民國105年11月18
日臺灣臺北地方法院103年度重訴字第1059號第一審判決提起上
訴並為訴之追加，被上訴人則提起附帶上訴，本院於107年6月7
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴（含追加之訴）及附帶上訴均駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審（含追加之訴及附帶上訴）訴訟費用，由上訴人負擔百分之九十九，餘由被上訴人負擔。
原判決主文第一項應更正為「上訴人應將附表一所示之不動產騰空並交付予被上訴人」。
事 實 及 理 由
一、程序方面：
㈠按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一者」，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文，並依同法
第446條第1項適用於第二審程序。經查，上訴人即附帶被上訴人泰瑞開發建設股份有限公司（下稱上訴人）於原審依據合建契約等提起反訴，嗣於本院追加民法第227條之2第1項
為訴訟標的（見本院卷第102頁背面），被上訴人雖反對追
加（見本院卷第106頁筆錄背面）。由於上訴人追加部分與
起訴之基礎事實相同，依上開規定，應准許上訴人之追加。㈡按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意」，民事訴訟法第262條
第1項定有明文。經查：被上訴人於原審依據民法第227條第1項、第226條第1項規定，訴請「上訴人應給付被上訴人（
室內裝修費）新台幣（下同）318萬8490元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息」部分，原
審判決被上訴人勝訴。上訴人提起上訴，嗣被上訴人於本院民國（下同）107年3月5日準備程序，撤回此部分請求，上
訴人當庭同意其撤回（見本院卷第228、100頁筆錄）。是以被上訴人此部分起訴業經撤回確定。
㈢又按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。六、如不許其提出顯失公平者」，民事訴訟法第447條第1項第3、6款定有明文。經查，上訴人於本院提出坪數變動、差額價金、同時履行之抗辯（見本院卷第31-32
頁）；被上訴人則反對其提出新防禦方法（見本院卷第44頁）。由於上訴人該等抗辯均係補充原有防禦方法，且如不許其提出亦顯失公平，依上開規定，應予准許。
二、被上訴人起訴主張：兩造於91年12月12日簽訂合建契約書（下稱系爭合建契約），約定由伊提供台北市○○區○○段0
○段000地號土地（權利範圍1/2），與鄰地合併作為建築用地，上訴人負責興建地下3層、地上10層之國硯大樓，再分
配房屋予伊（下稱系爭合建案）。系爭合建案於91年10月18日申報開工，100年9月21日竣工，並在101年6月13日取得使用執照，嗣接通水電，上訴人已在102年3月20日將附表一所示房地（下合稱系爭房地，分別時稱為系爭土地、系爭房屋）登記為伊所有。但是上訴人始終未將系爭房地點交予伊，每月應返還或賠償15萬5695元。再者，上訴人拒絕交屋，致伊持續受有支付系爭房地管理費共計89萬5926元之損害，上訴人亦應賠償之。爰先位依系爭契約第11條第1款，備位依
民法第767條第1項前段請求上訴人應將系爭房地騰空並交付予被上訴人；依民法第179條、第184條第1項前段、第231條第1項規定，請求：⒈上訴人應自103年7月31日起至騰空交
付系爭房地予被上訴人之日止，按月於每月末日給付被上訴人15萬5695元。⒉上訴人應給付被上訴人（管理費）89萬5926元，及自民事訴之變更暨辯論意旨三狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。（被上訴人撤回室內裝修費部分，詳如前述，不予贅述）
三、上訴人則以：
㈠系爭合建契約兼具買賣與承攬性質，被上訴人分得系爭房屋超過約定面積16.28坪，以每坪123萬元計算，差額價金達
2002萬4400元；被上訴人應於交屋同時給付（見本院卷第
276頁）。其次，伊有權占用系爭房地，被上訴人不得請求
返還不當得利或賠償損害。
㈡其次，被上訴人無端拒絕在都市更新同意書、第四次變更設計同意書及總登記文件用印，違反系爭合建契約第2條第1、3款、第9條第4款等義務，伊得依據第15條第3款沒收系爭房地，並請求被上訴人賠償損害。再其次，被上訴人拒絕在第四次都市更新變更同意書用印，致系爭合建案未能取得262.812坪容積獎勵，伊無法分得其中半數獎勵，以每坪市價120萬元計算，損害達1億5768萬7200元；上訴人拒絕用印，也
導致伊開銷增加，亦即補貼其他合建住戶租金1781萬6611元、支付貸款利息3533萬8424元、原物料上漲差額2604萬5978元。再者，被上訴人就前述文件用印分別遲延2611日、239
日、153日，合計3003日，依系爭合建契約第15條第3款以每日5000元計算違約金為1501萬5000元。以上損害共2億5190
萬3213元。爰依系爭合建契約第15條第3款、第6條第3款、
93年4月1日同意書、民法第179、226、227條規定，反訴請
求：⒈先位聲明：被上訴人應將系爭房地返還登記予上訴人。備位聲明：被上訴人應給付上訴人價差或不當得利2002萬4400元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉（一部請求）被上訴人應給付上訴人1
億2000萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
四、原審就兩造之本、反訴請求，判決：上訴人應將系爭房地騰空並返還予被上訴人；上訴人應自103年7月31日起至騰空交付系爭房地予被上訴人之日止，按月於每月末日給付被上訴人9萬1695元；被上訴人應給付上訴人61萬2500元及自104年12月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並分別為
准免假執行之諭知。另駁回兩造其餘請求。上訴人不服而提起上訴，聲明：㈠原判決關於「⑴命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告；⑵駁回上訴人後開第㈢項之反訴部分；⑶暨訴訟費用裁判（除確定部分外）」均廢棄。㈡上開廢棄⑴部分，被上訴人在一審之訴及假執行之聲請，均駁回。㈢上開廢棄⑵部分，被上訴人應再給付上訴人7915萬1935元，其中5000萬元及自104年12月31日起至清償日止，按年息百
分之五計算利息，其餘2915萬1935元自105年10月27日起至
清償日止，按年息百分之五計算利息。㈣被上訴人附帶上訴駁回。被上訴人不服而提起附帶上訴，聲明：㈠原判決關於命被上訴人給付上訴人61萬2500元本息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。㈢上訴人之上訴與追加之訴駁回。【原審駁回被上訴人其餘之訴，未據被上訴人不服，應已確定；原審駁回上訴人反訴部分，上訴人僅就其中7915萬1935元部分上訴（即違約金597萬2500元+租金補貼損失1781萬6611元+貸款利息損失3533萬8424元+不當得利2002萬4400元=7915萬1935元，見本院卷175頁背面），逾此部分，亦已確定。】
五、兩造不爭執事項（見本院卷第76頁筆錄背面）：
㈠上訴人原名泰瑞開發建設有限公司，於93年8月23日核准變
更名稱為「泰瑞開發建設股份有限公司」。兩造於91年12月12日簽訂系爭合建契約。由被上訴人高國隆提供台北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍1/2），與鄰地合併
作為建築用地，再由上訴人興建地下3層、地上10層之住宅
華廈（即國硯大樓），再分屋予被上訴人。上訴人應於大樓建造執照取得後申報開工核准之日起780個日曆天內完工申
請使用執照。（見原審卷㈠第21-57頁契約書）
㈡臺北市政府於89年6月26日將系爭合建案所涉及之14筆土地
劃入第4期獎勵都市更新實施地區，上訴人乃於89年10月18
日檢送更新事業計劃書等文件予臺北市都發局審議，於90年10月31日檢送都市更新事業概要申請文件，經補正缺失後，於91年3月19日經臺北市政府准予實施都市更新事業概要。
另系爭合建案之地主與上訴人及訴外人璽福建設股份有限公司及後續系爭合建案之房地承購戶，於92年5月14日與訴外
人國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華商銀）訂立信託契約，約定將土地、建造執照等權利讓與國泰世華商銀，並由地主將土地設定抵押予國泰世華商銀，以擔保上訴人對國泰世華商銀之2億8300萬元債務，並約定將系爭合建
案提供興建之14筆土地及地上物、建造執照、興建中及興建完工後建物、存入信託專戶之資金讓與國泰世華商銀。（見原審卷㈡第137-144頁契約書）
㈢上訴人於92年3月間申請都市更新事業計畫，經臺北市都發
局於同年4月1日通知補正，上訴人於92年12月16日再次申請，臺北市都市更新處（下稱北市都更處）於93年1月8日、94年5月14日、8月3日通知上訴人，迄95年4月11日又通知上訴人補正諸多事項，於同年10月18日北市都更處以「本案以信託方式實施，由信託公司國泰世華出具同意書未符規定」為由，通知上訴人「改由信託專簿所記載之委託人（原土地所有權人）出具同意書，並據以計算同意比例」；又於97年1
月14日再次發函命上訴人補正，函中載明「本案依計畫書所載採信託方式，惟信託契約中信託項目及範圍未載明授權信託銀行辦理都市更新相關行政程序代為行使都市更新事業計畫之同意權，信託公司國泰世華出具之同意書未符規定，請由信託專簿所記載之委託人（原土地所有權人）簽具權利同意暨授權書，授權國泰世華辦理都市更新相關行政程序代為行使都市更新事業計畫同意權或逕由原土地所有權人出具同意書，並據以計算同意比例」。迨97年4月16日，臺北市政
府以「泰瑞開發公司於90年9月26日取得本合建案建造執照
興建，於95年4月6日業已興建至地上9樓版，不符都市更新
條例第19條、第61條之1及臺北市都市更新自治條例第22條
規定實施者應於都市更新事業計畫核定實施後申請建築執照之意旨」為由，駁回上訴人關於系爭合建案之都更計畫申請。（見原審卷㈠第149-150頁公函、卷㈢第224頁）
㈣國泰世華商銀於94年4 月20日寄發都市更新事業計畫同意書予含被上訴人在內之系爭合建案30名地主，除被上訴人、廖麗珠及訴外人謝錦杉外，其餘27名地主均於同年6月17日以
前簽署（見原法院98年度審重訴字第1289號卷㈠第149至176頁），國泰世華於94年6月27日敘明簽立同意書之地主佔全
部地主87.1％，持有土地面積佔本合建案全部土地面積85％，代表同意之地主在都市更新事業計畫同意書上用印（見本院102年度重上更㈠字第34號卷㈠第282至288頁），仍經北
市都更處於94年10月18日、97年1月14日兩度命上訴人補正
前述事項。
㈤上訴人就系爭合建案之實施都市更新事業計畫申請於97年4
月16日遭臺北市政府駁回後，為符合原規劃設計之建物架構、樓層數、外觀、立面形狀及分配戶數，並刪除原按容積獎勵規定設置之車位，遂辦理系爭合建案建造執照之第4次變
更設計，以調整9樓以上牆面、樓地板結構、面積，上訴人
因此於98年6月16日提出第4次變更設計申請，該次變更設計為樓地板面積增加23.64平方公尺、容積率增加0.94％、9樓以上結構變更、各向立面及剖面變更、汽車停車位減少15個、機車停車位減少10個（見原法院98年度審重訴字第1289號卷㈠第第177頁、本院102年度重上更㈠字第34號卷㈠第133
至134頁、卷㈡第97、98、119頁）。
㈥系爭合建案於91年10月18日申報開工，100年9月21日竣工，101年6月13日取得使用執照，被上訴人於102年3月20日登記取得系爭房地所有權（見原審卷㈠第15頁土地謄本、第59-64頁權狀、第58頁使用執照）。
㈦兩造間就被上訴人所得分配之房屋樓層、坪數及停車位之協議更迭情形如附表2所示。於國硯大樓取得使用執照後，被
上訴人所受分配之A1棟12樓、A2棟12樓，面積分別為90.83
坪、72.30坪。（見原審卷㈠第113頁分配資料）
㈧兩造於93年4月1日簽立下列資料：
⒈於系爭契約上註記：「…93.4.1修正約定第六條甲方可分得面積為①A1拾貳層捌壹點參伍坪②A2拾貳層陸伍點伍坪（如本合建未獲更新案核准，則本戶樓層改為九樓，面積相同）。…」（見原審卷㈠第27頁）。
⒉簽立同意書：「…據泰瑞公司與高國隆93.4.1就合建契約第6條之修訂約定，高先生分配房屋之面積為A1-12F81.35坪；A2-12F65.5坪；較原約定面積增加11.92坪，應補差
額新台幣伍佰萬元與泰瑞公司，茲同意由高先生將其登記在金山東方龍園股份有限公司之股份貳萬股（即公司股份總數百分之貳）轉讓登記與鄧光明，以為上述差額給付。（原合建契約第6條有關增加面積無須補償約定，不適用
，應依上述約定履行）…」（見原審卷㈠第112頁）。
被上訴人已按照93年4月1日同意書，將東方龍園公司股份2
萬股移轉與訴外人鄧光明。
㈨上訴人尚未交付系爭房地予被上訴人。
㈩被上訴人於103年7月22日函請上訴人於文到5日內交付系爭
房地，並給付498萬2240元。上訴人於同年月25日收受信函
。（見原審卷㈠65-72頁）
兩造對於臺北市建築師公會105年1月8日(105)鑑字第0098號鑑定書所認定「依據系爭合建契約書所載之建材設備概要，鑑定臺北市○○區○○○路000巷00號12樓、28號12樓房
屋，如依合建契約書所載內容進行臺灣臺北地方法院104年3月16日函文所示之室內裝修工程，所需費用（包含建材、設備、工資）分別為169萬7870元、149萬0620元」之鑑定結果不爭執。（見原審卷㈡第184頁臺北市建築師公會信函、外
放鑑定報告）
依照系爭合建契約第11條1款，上訴人應將系爭房地點交予
被上訴人（見本院卷第276頁筆錄）
系爭房地申報總價為1100萬3351元（見本院卷第276頁背面
至277頁筆錄）
被上訴人拒絕在都市更新同意書、第四次變更設計同意書及總登記文件用印，遲延日數分別為1092日、72日、61日，共計1225日（見本院卷第203頁、第277頁筆錄）
六、本院之判斷：
㈠被上訴人依系爭契約請求上訴人交付系爭房地，有無理由？如有，上訴人得否主張2002萬4400元之同時履行抗辯？
⒈系爭合建案（國硯大樓）於100年9月21日竣工，於101年6月13日取得使用執照，被上訴人並已於102年3月20日登記為系爭房地所有權人（見不爭執事項㈥）；依照系爭合建契約第11條「完工驗收與交屋」第1款約定，上訴人應於
系爭合建案取得使用執照接通水電後交屋予被上訴人，系爭房地之水電業已接通，上訴人應將系爭房地點交予被上訴人，此為兩造所不爭（見不爭執事項第點）。是以被上訴人請求上訴人交付系爭房地，應予准許。
⒉上訴人固然主張系爭合建契約兼具買賣與承攬性質，被上訴人依約分得房屋面積應為81.35坪、65.5坪；實際分配
面積則為90.83坪、72.30坪，合計增加16.28坪。以每坪
123萬元計算，16.28坪差額價金為2002萬4400元。被上訴人應於交付系爭房地時給付（見本院卷第170-171、175、276頁），此部分主張同時履行抗辯，並更正此部分聲明
「原判決第一項命上訴人交屋部分」，被上訴人應同時交付2002萬4400元（見本院卷第276頁）。惟：
⑴按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第98條定有明文。是以解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例意旨參照）。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。
⑵經查，系爭合建契約第6條第2項第3款載明：「（建物
產權登記）…三、第一次總登記時如甲方（指被上訴人）所得坪數有誤差（不足）前表所示，亦不足右述面積認定之標準者，則誤差（不足）部分乙方（指上訴人）須支付甲方（如分配壹樓每坪新台幣玖拾伍萬元正，如分配為貳樓或貳樓以上每坪新台幣肆拾貳萬元正）作為賠償，反之若為增加者甲方無須補償乙方」（見原審卷㈠第27頁契約書）。依前開條款，國硯大樓完工並登記產權後，難免發生房屋坪數之差額，兩造為避免爭端，遂於該條約定補償原則。若是合建地主即被上訴人所分配房屋面積短少，上訴人應以每坪42萬元補償被上訴人（被上訴人受分配房屋均位在12樓）。反之，被上訴人受分配房屋超出約定面積者，兩造已言明被上訴人不負擔補償義務。前述條款既免除被上訴人關於坪數增加之補償義務，則上訴人抗辯被上訴人尚應支付差額價金2002萬4400元，顯與前述契約之約定不符，本院難以採信。
⑶上訴人又稱系爭合建契約第6條第2項第3款係規範總登
記之「坪數誤差」；但是被上訴人分配房屋面積高於約定面積16.28坪，此係「坪數變動」，不應適用該條云
云（見本院卷第31頁）。然而，上訴人係建設公司，從事住宅及大樓開發租售等業務（見原審卷㈠第90-91頁
公司變更登記表）；其對於合建工程、不動產登記與交易等業務均十分熟稔，不論是合建房屋面積增減或總登記過程所發生誤差，上訴人應已評估各種變動因素，遂於系爭合建契約第6條第2項第3款載明補償標準。則上
訴人無端改稱上開條款僅適用於總登記之坪數誤差，不適用於系爭房屋面積之坪數變動云云；顯與當事人真意不符，故為本院所不採。
⒊至於兩造曾於93年4月1日在系爭合建契約註記：「…93.4.1修正約定第六條甲方可分得面積為①A1拾貳層捌壹點參伍坪②A2拾貳層陸伍點伍坪（如本合建未獲更新案核准，則本戶樓層改為九樓，面積相同）。…」；同日並簽立同意書：「…據泰瑞公司與高國隆93.4.1就合建契約第6條
之修訂約定，高先生分配房屋之面積為A1-12F81.35坪；
A2-12F65.5坪；較原約定面積增加11.92坪，應補差額新
台幣伍佰萬元與泰瑞公司，茲同意由高先生將其登記在金山東方龍園股份有限公司之股份貳萬股（即公司股份總數百分之貳）轉讓登記與鄧光明，以為上述差額給付。（原合建契約第6條有關增加面積無須補償約定，不適用，應
依上述約定履行）…」；被上訴人隨即依約將東方龍園公司股份2萬股移轉與鄧光明（均見不爭執事項㈧）。可知
兩造考慮「被上訴人獲分配房屋之面積為A1棟12樓81.35
坪、A2棟12樓F65.5坪，總計較系爭契約原約定面積增加
11.92坪」之情事，遂在93年4月1日以契約註記及同意書
之方式，在系爭合建契約第6條第2項第3款以外另為特約
，據以處理被上訴人受分配房屋增加面積「11.92坪」之
情節；但是第6條第2項第3款並未遭到刪除。從而，在93
年4月1日以後所生面積爭議，仍適用系爭合建契約第6條
第2項第3款之處理標準。迨被上訴人於102年3月20日登記為系爭房地所有權人，其中A1棟12樓、A2棟12樓，面積分別為90.83坪、72.30坪（見不爭執事項㈥㈦）；此際，被上訴人受分配房屋固然較約定面積增加「16.28坪」，但
是此係93年4月1日以後所發生事由，並不屬於93年4月1日契約註記與同意書所約定範圍，依前開說明，仍應適用系爭合建契約第6條第2項第3款「免除被上訴人關於坪數增
加之補償義務」。則上訴人竟謂93年4月1日同意書已約定坪數變動時被上訴人即應找補差額價金；故伊得主張同時履行抗辯云云（見本院卷第31、172、276頁），亦非可採。
⒋參以，兩造自91年12月12日訂約後，迄101年12月5日（使用執照已在101年6月13日核發），先後六度協商並修正被上訴人所分配房屋面積等項（見附表二，原審卷㈠第139-140頁、卷㈢第264頁背面）。於101年12月5日協議時，被上訴人所得分配房屋面積即已確定，若兩造間就被上訴人所增加之「16.28坪」，於系爭契約外另有應提供補償金
之約定，上訴人必然會與被上訴人約定補償標準。但是，該等協商就此部分均無任何保留之約定（見原審卷㈠第147頁），益證兩造至遲於101年12月5日已確認被上訴人就
增加之「16.28坪」無須找補。
⒌綜上，被上訴人先位依據系爭合建契約第11條第1款請求
上訴人交付系爭房地（見本院卷第277頁筆錄），並無不
合。上訴人所為2002萬4400元之同時履行抗辯，尚無可採。（民法第767條第1項前段係被上訴人備位請求權，見本院卷第277頁筆錄。被上訴人先位請求為有理由，故本院
毋庸論述後位請求權）
㈡被上訴人是否可請求每月9萬1695元損害賠償或不當得利？
⒈按「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害」，民法第231條第1項定有明文。次按遲延履行債務之當事人，若於催告所定期間仍不給付者，相對人得請求不履行之損害賠償（最高法院18年上字第2449號判例意旨參照）。
⒉經查，上訴人應交付系爭房地予被上訴人，已如前述。其次，被上訴人於103年7月22日發函，命上訴人於文到5日
點交系爭房地，上訴人於103年7月25日收受催告函，亦為兩造所不爭（見不爭執事項㈩）；是以自103年7月31日起，上訴人已屬遲延，應依前開規定負損害賠償責任。再者，上訴人遲延導致被上訴人無法使用、收益系爭房地，依社會通念，被上訴人受有相當於租金之損害。再其次，系爭房地位於國父紀念館附近，附近有捷運站且鄰近光復南路、仁愛路及忠孝東路等臺北市繁華路段，交通便利，店面林立，屬於臺北市市中心之菁華地區，其交通運輸、自然環境、區域環境及未來發展條件均屬優越。本院考量上述各項因素，再參酌系爭房地申報總價為1100萬3351元（見不爭執事項），認為應以系爭房地申報總價年息10%
計算被上訴人所受損害，故每月金額為9萬1695元（計算
式：11,003,35110％l/12＝91,695。元以下四捨五入）。
⒊是以被上訴人依據民法第231條第1項，主張上訴人應自103年7月31日起，至騰空交付系爭房地予伊為止，按月於每月末日給付伊9萬1695元；合於法律規定，應予准許。（
被上訴人此部分之訴與其另依民法第179條、民法第184條第1項前段請求之部分，核屬單一聲明之重疊合併，此部
分之訴既有理由，即應為其勝訴之判決，其餘部分即無再予論述之必要。再者，被上訴人陳明此部分請求與民法第227條第1項無涉，見本院卷第277頁；併予說明）
㈢上訴人是否可請求被上訴人給付7976萬4435元？
上訴人主張被上訴人無端拒絕在都市更新同意書、第四次變更設計同意書及總登記文件用印，顯已違約，伊得按照系爭合建契約第15條第3款、第6條第3款、93年4月1日同意書、
民法第179、226條、第227條、第227條之2第1項，請求被上訴人賠付違約金658萬5000元（其中61萬2500元於原審勝訴
）、租金補貼之損失1781萬6611元、貸款利息損失3533萬8424元、差額價金2002萬4400元，以上合計7976萬4435元（扣除原審勝訴61萬2500元，上訴人就其餘7915萬1935元提起上
訴；見本院卷第106頁、第175頁背面、第275頁背面）。為
被上訴人所否認，茲分述如下：
⒈關於違約金658萬5000元方面：
⑴按系爭合建契約第15條第3款約定：「三、甲方（指被
上訴人）違反本約第3條至第5條、第8條，就其所逾日
數以每逾1日罰新臺幣伍仟元正作為乙方（指上訴人）
補償金。…」（見原審卷㈠第35頁）。可知被上訴人應配合辦理第契約3、4、5、8條之相關變更或登記作業，如未履行協同義務，應依第15條第3款支付違約金。
⑵經查，系爭合建契約第2條第1至3款、第6條第1項第3款、第9條第4款分別約定：「一、本約土地使用分區為『住四』，以建蔽率50％、容積率300％＋『停獎更新條
例規劃設計（設計總量）』…惟本區域為容積率管制地區故雙方同意於設計本約大樓時可增減樓層或採分棟不同樓層數，以符合設計需求。二、雙方同意由乙方（指上訴人）委託專業建築師，針對區域環境、市場供需及設計規範，在建築法規允許之容積率範圍內，以有利於雙方之原則下，專責為本約大樓規劃設計…。三、甲方（指被上訴人）同意按本約相關各條款密切與乙方配合，務期有效依約執行…凡舉建築規劃設計、『請領建造（含變更）』、拆除執照、使用執照及合建案有關之各項文件申請、變更、領用、工務局之勘驗、營建施工、工地安全衛生、『產權登記』概由乙方負責處理」、「上述項目甲方可分得面積如左表：…A2拾貳層陸零點陸陸坪（『如本合建未獲更新案核准』，則本戶樓層改為9樓，面積相同）」、「雙方同意依據選屋圖面選屋並
確定後，如因主管機關之要求，政府法令變更、市場導向變更…，乙方（指上訴人）得修改圖面、變更設計、甲方應配合辦理」（見原審卷㈠第21、22、26、31頁）。足見被上訴人應配合上訴人辦理都市更新、變更設計與產權登記等作業。再者，被上訴人拒絕在都市更新同意書、第四次變更設計同意書及總登記文件用印，遲延日數分別為1092日、72日、61日，共計1225日，此為兩造所不爭（見不爭執事項），應認被上訴人就協同義務之違約日數為1225日。
⑶又按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252條定有明文。再按當事人約定契約不履
行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減
至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例意旨參照）。經
查，系爭合建契約第15條第3款前段約定雖僅約定被上
訴人違約金係按每日5000元計算作為上訴人之補償金（見第⑴點理由），惟對照同款末段就債務不履行之損害（含被上訴人對系爭合建案之一切投資與期待利益，以及與其他地主簽約之損失），約定被上訴人另應負損害賠償責任；可知前述每日5000元違約金屬懲罰性違約金。本院審酌被上訴人拒絕出具都更事業計畫同意書與簽署建造執照第4次變更設計同意書對上訴人所造成之損
害，以及被上訴人拒絕於系爭不動產總登記文件上用印對上訴人就其餘所有權人先行辦理部分總登記權益不甚影響等情，認系爭合建契約第15條第3款所定每日5000
元違約金顯有過高，應酌減為每日500元，故被上訴人
應給付61萬2500元（5001,225＝612,500）。上訴人
逾此數額之違約金請求，尚屬無據，應予駁回。
⒉關於租金補貼之損失1781萬6611元、貸款利息損失3533萬8424元部分：
上訴人主張被上訴人拒絕用印，導致伊受有94年至98年補貼地主租金1781萬6611元之損失，94年至101年受有貸款
利息損失3533萬8424元云云（見本院卷第175頁背面、原
審卷㈣第275頁背面至277頁）。但是：
⑴上訴人於92年3月間申請都市更新事業計畫，經臺北市
都發局於同年4月1日通知補正，上訴人於92年12月16日再次申請，臺北市都市更新處（下稱北市都更處）於93年1月8日、94年5月14日、8月3日通知上訴人，迄95年4月11日又通知上訴人補正諸多事項，於同年10月18日北市都更處以「本案以信託方式實施，由信託公司國泰世華出具同意書未符規定」為由，通知上訴人「改由信託專簿所記載之委託人（原土地所有權人）出具同意書，並據以計算同意比例」；又於97年1月14日再次發函命
上訴人補正，函中載明「本案依計畫書所載採信託方式，惟信託契約中信託項目及範圍未載明授權信託銀行辦理都市更新相關行政程序代為行使都市更新事業計畫之同意權，信託公司國泰世華出具之同意書未符規定，請由信託專簿所記載之委託人（原土地所有權人）簽具權利同意暨授權書，授權國泰世華辦理都市更新相關行政程序代為行使都市更新事業計畫同意權或逕由原土地所有權人出具同意書，並據以計算同意比例」。迨97年4
月16日，臺北市政府以「泰瑞開發公司於90年9月26日
取得本合建案建造執照興建，於95年4月6日業已興建至地上9樓版，不符都市更新條例第19條、第61條之1及臺北市都市更新自治條例第22條規定實施者應於都市更新事業計畫核定實施後申請建築執照之意旨」為由，駁回上訴人關於系爭合建案之都更計畫申請（見不爭執事項㈢）。足見上訴人所申請都市更新計畫於97年4月16日
遭到駁回，實與被上訴人拒絕用印無關。故被上訴人拒絕在都市更新案件用印，不致於造成上訴人補貼租金與支付貸款利息之損失。
⑵其次，上訴人自承第一、二、三、五次變更設計雖無被上訴人用印，仍然完成變更程序（見本院卷第230 頁），故被上訴人拒絕配合變更設計之用印，也不致於造成工程延宕，上訴人也未因此受有補貼租金（94至98年）與支付貸款利息之損失。於系爭合建案於100年9月21日完工後（見不爭執事項㈥），上訴人已無貸款之需求，則上訴人主張被上訴人未配合在總登記文件用印，致伊增加貸款利息之支出，亦無可採。
⑶是以上訴人主張伊受有租金補貼之損失1781萬6611元、貸款利息損失3533萬8424元，均非可信。
⒊關於差額價金2002萬4400元部分：
上訴人主張被上訴人分得系爭房屋，坪數增加16.28坪，
應支付差額價金2002萬4400元；否則前開差額亦屬於不當得利或民法第227條之2第1項情事變更之增加給付云云（
見本院卷第99、106、176頁）。然而，依據系爭合建契約第6條第2項第3款，被上訴人無須補償上訴人金錢，已如
前述（見第㈠小段理由）；故上訴人無從請求價金2002萬4400元。其次，上開條款免除被上訴人補償義務，故被上訴人亦無不當得利可言。再其次，系爭合建契約6條第2項第3款係針對合建房屋完工後坪數增減而預設找補約定，
顯見上訴人早已預見此一坪數差額爭端，自非「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者」之情節；則上訴人另依民法第227條之2第1項請求
增加給付2002萬4400元云云，亦無可採。
⒋綜上，上訴人反訴主張被上訴人應給付61萬2500元，應屬可取，逾此數額之主張，均非可取。
七、綜上所述：
㈠被上訴人依據系爭契約第11條第1款、民法第231條第1項規
定，請求「上訴人應將系爭房地騰空，並交付予被上訴人；上訴人應自103年7月31日起至騰空交付系爭房地予被上訴人之日止，按月於每月末日給付被上訴人9萬1695元」，為有
理由，應予准許。是則原審准被上訴人此部分請求，並依兩造聲請，定相當擔保金額為准免假執行之宣告；理由雖與本院不同，但結論並無二致，仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。次查，被上訴人係請求上訴人「交付」系爭房地予被上訴人（見原審卷㈣第84頁），嗣原判決主文第一項記載「上訴人應將系爭房地騰空，並返還予被上訴人」；顯係錯誤，應併予更正。
㈡上訴人依據系爭合建契約第15條第3款、第6條第3款、93年4月1日同意書、民法第179、226條、第227條規定，反訴請求「被上訴人應給付上訴人61萬2500元及自反訴起訴狀繕本送達翌日（104年12月31日）起至清償日止，按年息5％計算之利息」部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。是則原審就上訴人前開應予准許部分及不應准許部分，分別為其勝訴及敗訴判決；於法並無違誤。上訴與附帶上訴意旨，分別指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄改判；均為無理由，應分別駁回上訴人之上訴及被上訴人之附帶上訴。其次，上訴人就2002萬4400元之請求，於本院追加民法第227條之2第1項為訴訟標的，亦無理由，
應併予駁回。
八、至於兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。九、據上論結，本件上訴與附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 王漢章
法 官 吳燁山
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 29 日書記官 鄧瑄瑋
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：
┌────────────────────────────────────────────────┐
│附表： │
├──┬──────────────────┬──┬─────────────┬──────┬──┤
│編號│ 土 地 坐 落 │地目│ 面 積 │權 利 範 圍 │備註│
│ ├───┬────┬────┬────┤ │ │ │ │
│ │縣 市│鄉鎮市區│段 │地號 │ │ │ │ │
├──┼───┼────┼────┼────┼──┼─────────────┼──────┼──┤
│ １ │臺北市│大安區 │仁愛段 │168 │建 │1,448平方公尺 │5565/100000 │ │
│ │ │ │一小段 │ │ │ │ │ │
├──┼───┼────┴────┼────┴──┼─────────────┼──────┼──┤
│編號│建 號│ 建 物 門 牌 │ 建物坐落地號 │ 建 物 面 積 │權 利 範 圍 │備註│
├──┼───┼─────────┼───────┼─────────────┼──────┼──┤
│ ２ │ 建物 │臺北市大安區光復南│仁愛段一小段16│層數：14層（鋼筋混凝土造）│ 建物 │ │
│ │ 4825 │路290巷26號12樓 │8號 │總面積：163.92平方公尺 │ 1/1 │ │
│ │ │ │ │層次：12層 │ │ │
│ │ │ │ │附屬建物用途：陽台 │ │ │
│ │ │ │ │面積：14.72平方公尺 │ │ │
│ │ │ │ │雨遮 面積：6.51平方公尺 │ │ │
│ ├───┤ │ ├─────────────┼──────┤ │
│ │ 共有 │ │ │ │ 共有部分 │ │
│ │ 部分 │ │ │ │ │ │
│ │ 4775 │ │ │4,255.96平方公尺 │1763/100000 │ │
│ │ 4776 │ │ │ 413.80平方公尺 │ 792/10000 │ │
│ │ 4777 │ │ │ 101.71平方公尺 │ 719/10000 │ │
├──┼───┼─────────┼───────┼─────────────┼──────┼──┤
│ ３ │ 建物 │臺北市大安區光復南│仁愛段一小段16│層數：14層（鋼筋混凝土造）│ 建物 │ │
│ │ 4826 │路290巷28號12樓 │8號 │總面積：131.81平方公尺 │ 1/1 │ │
│ │ │ │ │層次：12層 │ │ │
│ │ │ │ │附屬建物用途：陽台 │ │ │
│ │ │ │ │面積：13.76平方公尺 │ │ │
│ ├───┤ │ ├─────────────┼──────┤ │
│ │ 共有 │ │ │ │ 共有部分 │ │
│ │ 部分 │ │ │ │ │ │
│ │ 4775 │ │ │4,255.96平方公尺 │1418/100000 │ │
│ │ 4778 │ │ │ 308.31平方公尺 │ 892/10000 │ │
│ │ 4779 │ │ │ 68.07平方公尺 │ 824/10000 │ │
├──┼───┼─────────┼───────┼─────────────┼──────┼──┤
│ ４ │停車位│臺北市大安區光復南│仁愛段一小段16│鋼筋混凝土造 │ │停車│
│ │ 4733 │路290巷28號地下1樓│8號 │總面積：4.16平方公尺 │ 8/58 │位部│
│ │ │ │ │ │ │分 │
├──┼───┼─────────┼───────┼─────────────┼──────┼──┤
│ ５ │停車位│臺北市大安區光復南│仁愛段一小段16│鋼筋混凝土造 │ │停車│
│ │ 4775 │路290巷28號地下1樓│8號 │總面積：4,255.96平方公尺 │26681/100000│位部│
│ │ │ │ │ │ │分 │
├──┴───┴─────────┴───────┴─────────────┴──────┴──┤
│註：編號4、5所示建物，含第35、36、37、38、39、40、41、42之停車位（見原審卷㈠第62-64頁所有權狀） │
└────────────────────────────────────────────────┘
附表二：
┌──┬──────┬─────────────┬────┬────┬──────┬──────┬────┐
│項次│ 約定日期 │ 依據 │房屋樓層│房屋坪數│停車位所在 │變更內容 │備註 │
├──┼──────┼─────────────┼────┼────┼──────┼──────┼────┤
│ 01 │91年12月12日│合建契約書第6條第1項第3款 │A1棟12樓│74.27坪 │8個（平面2個│ │見原審卷│
│ │ │ │A2棟12樓│60.66坪 │＋機械雙層 3│ │㈠第26頁│
│ │ │ │ │ │位即6個） │ │ │
├──┼──────┼─────────────┼────┼────┼──────┼──────┼────┤
│ 02 │92年 1月10日│合建契約書第6條第1項第4款 │A1棟12樓│74.27坪 │8個（地下6個│停車位型式變│見原審卷│
│ │ │ │A2棟12樓│60.66坪 │平面＋地下 3│更 │㈠第26頁│
│ │ │ │ │ │層機械式雙層│ │ │
│ │ │ │ │ │1位即2個） │ │ │
├──┼──────┼─────────────┼────┼────┼──────┼──────┼────┤
│ 03 │92年 3月24日│再修改合建契約停車位之約定│A1棟12樓│74.27坪 │8個（地下2層│停車位型式變│見原審卷│
│ │ │ │A2棟12樓│60.66坪 │平面式） │更 │㈠第26頁│
│ │ │ │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼─────────────┼────┼────┼──────┼──────┼────┤
│ 04 │93年 4月 1日│修改合建契約書第6條第1項第│A1棟12樓│81.35坪 │8 個（編號17│房屋坪數增加│見原審卷│
│ │ │3款及確定停車位 │A2棟12樓│65.50坪 │至24） │，停車位編號│㈠第27頁│
│ │ │ │ │ │ │確定 │ │
├──┼──────┼─────────────┼────┼────┼──────┼──────┼────┤
│ 05 │93年 4月15日│分屋協議書 │A1棟12樓│81.35坪 │8 個（編號17│A2棟由12樓改│見原審卷│
│ │ │ │A2棟 9樓│65.50坪 │至24） │為9樓 │㈠第 147│
│ │ │ │ │ │ │ │頁 │
├──┼──────┼─────────────┼────┼────┼──────┼──────┼────┤
│ 06 │98年 9月 6日│修改分屋協議書 │A1棟12樓│81.35坪 │8 個（編號17│A2棟由 9樓改│見原審卷│
│ │ │ │A2棟12樓│65.50坪 │至24） │為12樓 │㈠第 147│
│ │ │ │ │ │ │ │頁 │
├──┼──────┼─────────────┼────┼────┼──────┼──────┼────┤
│ 07 │101年12月5日│修改分屋協議書 │A1棟12樓│81.35坪 │8 個（編號35│修改停車位編│見原審卷│
│ │ │ │A2棟12樓│65.50坪 │至42） │號，停車位位│㈠第 147│
│ │ │ │ │ │ │置不變 │頁 │
└──┴──────┴─────────────┴────┴────┴──────┴──────┴────┘