臺灣高等法院 - 106年度重上字第448號（返還土地等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第448號上　訴　人　李勝正訴訟代理人　葉恕宏律師李奇哲律師梁淑華律師被　上訴人　顏守銓訴訟代理人　張逸婷律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國106年5月5日臺灣新北地方法院105年度重訴字第207號第一審判決提起上訴，本院於107年5月14日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由甲、程序部分：按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限……三對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者」，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。查上訴人於本院提出相關資料（本院卷一第153-267、279- 294、383-431頁，卷二第29-42、57-63、69-72、113、329 -333頁），並聲請函查相關資料（本院卷一第121-123、438頁，卷二第188頁）暨命被上訴人提出資料（本院卷一第111、341頁，卷二第16頁），及訊問證人(本院卷一第111、275-277頁），被上訴人提出相關資料(本院卷二第93-101頁）及聲請函查相關資料（本院卷一第438頁），均已釋明合於民事訴訟法第447條第1項第3款之規定（本院卷二第339頁），應准其提出。乙、得心證之理由：一、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為伊與其他共有人所有，上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○街00號之三層房屋為未辦保存登記之建物（下稱系爭房屋），無權占有系爭土地，伊為土地共有人之一，有權為全體共有人之利益，請求上訴人拆除系爭房屋並返還系爭土地予共有人全體。爰依民法第767條第1項、第821條之規定，求為命上訴人拆除系爭房屋，將系爭土地返還予伊及其他共有人全體之判決。上訴人則以：系爭土地共有人已於98年12月14日就系爭土地簽署共有土地分管契約書（下稱系爭契約），伊於分管範圍內之土地建築系爭房屋，有合法之占有權源。且系爭房屋自54年興建迄今，系爭土地之其他共有人均明知且未表示異議，得以推知各該共有人就伊使用該特定區域建築系爭房屋，成立默示分管協議。被上訴人為房地產開發公司之代表人，具土地開發專業，且陸續購買系爭土地應有部分，足認其知悉分管協議之情形，應受分管契約之拘束。又系爭房屋之性質屬住宅及家庭，且係伊唯一賴以居住生存之房屋，並基於伊與系爭土地共有人間默示分管協議之關係，伊應受兩公約關於適當住房權及家庭保護之保障等語，資為抗辯。二、原審命上訴人將坐落系爭土地上如原判決附圖616(A)所示面積108.30平方公尺之三層地上物拆除，將土地返還被上訴人及其他共有人。上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。三、被上訴人主張系爭土地為兩造及其他共有人共有，系爭房屋為上訴人所有之未辦保存登記建物，系爭房屋占用系爭土地之位置及面積如原判決附圖所示之事實，有系爭土地登記第二類謄本、新北市三重地政事務所105年9月14日新北重地測字第1053825759號檢附之複丈成果圖、現場照片可稽（原審卷一第12-25頁，卷二第8、9、25-33頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。四、被上訴人主張上訴人所有之系爭房屋無權占用系爭土地，應將系爭房屋拆除後，將系爭土地返還被上訴人及其他共有人等情，惟上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：㈠按「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權」，民法第818條定有明文。「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之」,民法第820條第1項、第2項亦有明文。又分管契約應係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，此種契約為共有人全體所訂立，此即第820條第1項所稱「除契約另有約定」之情形，管理之樣態不限於共有物之使用收益，在共有人不能以契約訂定分管時，有以多數決為共有物管理之決定等（謝在全著，民法物權，上冊，修訂四版，頁546-547）。次參酌民國98年1月23日修正民法第820條之理由為：「一、為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之（如瑞士民法第647條之1、第647條之2、日本民法第252條、義大利民法第1105條、第1106條、第1108 條、奧國民法第833條、德國民法第745條），爰仿多數立法例，修正第1項。二、共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2項。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過三分之二所定之管理」。準此，民法第820條第1項所稱之管理，應包含共有人間約定分管契約之管理方式，故共有人間如以多數決依本條第2項規定聲請為變更共有物管理，如其共有物之管理係經同條第1項規定而定之管理，且聲請人為不同意之共有人，並所定之管理有顯失公平之情事，得依據民法第820條第2項之規定，請求法院裁定變更決議內容（臺灣高等法院暨所屬院103年11月19 日法律座談會民事類提案第6號研討結果參照）。㈡上訴人抗辯系爭土地之共有人就上訴人所有系爭房屋占有系爭土地，已成立分管協議，提出系爭契約為證（原審卷一第61-79頁），其中第六條記載：「共有人持分面積及各自分管取得之土地位置詳如附表及附圖配置」等語，並附有上訴人等分管配置之編號及位置圖。另系爭契約簽立時，系爭土地共有人為上訴人、李長其、李錫欽、李針敦等共36人，有新北市三重地政事務所105年6月4日函附土地登記謄本可稽（原審卷一第158-216頁），被上訴人對此並不爭執（本院卷第272頁）。而上開36位共有人，經核除李炎照之繼承人外，其餘均列名於系爭契約立協議書人欄。證人李錫欽於原審則到場結證稱：「關於李炎照部份，是由另外三個人（簽名，因為當初就李炎照的部份有買賣但是還沒有過戶，所以就直接由買到的人簽名，因為買到的人（指李銀旺）也過世了，所以實際上由買到的人的繼承人三人（指李吉勝、李吉松、李吉村）簽名」等語（原審卷一第90頁）；與證人李長其於本院結證稱：「（於民國98年以前，證人是否聽聞曾有其他共有人反對訴外人李銀旺其繼承人李吉勝、李吉松及李吉村一家居住於系爭土地上相當於分管配置圖編號15之位置？）沒有。從我懂事以來李銀旺就住在系爭土地，李銀旺是向李炎照買的，但好像沒有過戶，李銀旺過世後他的三個兒子居住於系爭土地上」等語相符（本院卷一第307-308頁）。證人李錫欽復證稱：「當初是因為我堂叔李煌榮拜託李哈莉代書草擬分管協議書給大家簽名的」、「（共有人）除了沒有住在附近的人以外，大部分的人都是我親自拿給他們，他們在我面前簽的，沒有住在附近的人我就拜託他們親戚拿給他們簽，例如李忠義、李羅阿昭等人是拜託他們親戚拿去給他們簽的」、「（提示原審卷第77頁編號2這八個人當中，有哪幾個是你親自拿去簽名的？）李高源、李勝焜、李思德、李思乾，其他四個人我是拜託李勝焜的爺爺，我把文件交給李勝焜的爺爺，他是自己找他們簽名還是又拜託人，這我不清楚。我交給李勝焜的爺爺的文件是簽名的那張及分管契約書原文的部份」、「（提示原審卷第65頁，這是否你親自拿給他簽的？）對。這就是我叔叔，當時他的精神狀態很好。也就是他委託代書的」。「（提示原審卷第66頁，這是否你親自拿給他簽的？）只有李永盛是我拜託李賢宗拿去簽的，其他兩位都是在我面前簽的」、「（提示原審卷第67頁）這是否你親自拿給他簽的？）除了李旭仁是我拜託李旭昆拿給他簽名以外，其他都是在我面前簽的」、「（提示原審卷第68、69頁，這是否你親自拿給他簽的？）這些人都是在我面前簽的」、「（提示原審卷第61頁，這是否你親自拿給他簽的？）對，我拿到臺北市給黃政傑他爸爸黃丁士簽的」、「（提示原審卷第70頁，這是否你親自拿給他簽的？）只有李柏勳在我面前簽，其他兩人我委託李建裕的姐姐幫忙」、「（提示原審卷第72頁，這是否你親自拿給他簽的？）是」、「（提示原審卷第73頁，這是否你親自拿給他簽的？）李昌吉的部份是由他兒子代簽李昌吉的名字，他兒子叫李文琛。李長其是他自己簽的」、「（提示原審卷第74頁，這是否你親自拿給他簽的？）李連貴是他自己簽的，李勝正部份是代簽的，誰代簽的我忘記了」、「（提示原審卷第75頁，這是否你親自拿給他簽的？）這三人都是本人簽的」、「（你剛才說都是本人簽的，是指你拿去本人在你面前簽的？）」、「（你們當初在做分管約定時，哪塊要分給誰，有沒有考慮房子坐落的位置？）有土地又有房子的人，就分房子坐落的土地，沒有房子的人就分空地，當初是交給代書大概畫一下」、「（你們分管協議書簽好之後，就各自分管的部份，是怎麼處理？）我們一開始是說沒房子的部份當停車場處理，有房子的部份讓他們繼續住」、「（我是拿著契約本文的那張跟分管配置代號各自應簽名的空白書面，去給他們簽」、「我確定在他們簽完名之後，我把他們簽名的書面整合成一份時，這時圖面已經出來了，我就把圖面也附進去，所以我交給他們的是包含圖面的整份資料，他們收到之後也都沒有意見」等語（原審卷二第90-97頁）。證人李長其亦證稱：「（提示原審卷第73頁是否你所簽的？）這是我簽的，這份資料是證人李錫欽拿給我看及簽的。因為在路旁邊可以做停車場，我們好多人都認為好啊要不然很浪費」、「（你是有同意他這份約定才簽名的？）對，當然同意」、「（據你所知除了你同意外，是否還有其他人同意？）據我所知還有其他很多人同意，因為這塊土地是我們家族曾祖父留下來的」、「在你簽這份文件時，你們共有的土地上有無房子、車庫？）有房子，我叔叔李勝正還有房子」「（現在土地上面的狀況與你們當時簽書面的狀況是否一樣？）都一樣」、「（提示原審卷第26頁下方照片，這張照片上，你講的房子是哪幾間？）就是照片上的三間，旁邊的車庫簽的當時也有，我剛才講的現況就是照片的現況，都沒有變，只是房子的外觀有加以整理」、「（所以這個房子沒有拆掉過？）沒有，這些房子都已經四十幾年了，只有外觀前面有整理過，沒有拆掉過」、「（你簽書面的時候，誰分到哪一塊，你們都沒有意見嗎？）沒有意見。因為我們每個人的土地面積都很小」、「（提示由上訴人提出之分管契約書原本，你後來有沒有拿到這份契約書影本？）有。我有一份，但是我拿到的是原本還是影本我忘記了，因為已經好久了」、「（誰拿給你的？）李錫欽」、「（關於他拿給你的契約書內容你沒有意見？）沒有意見，我有大約看過」、「（你當時簽這份契約的目的是要做停車場用？）對。當時李錫欽是跟我這樣講」、「（你剛才說除了你同意外，還有很多人同意，是同意做停車場，還是同意各人各自畫一小塊地，各自使用？）做停車場。李錫欽說要一起做停車場」、「（請證人詳細描述系爭土地於民國98年間之使用情形為何？）98年間因為系爭土地被亂丟垃圾很臭，李錫欽占的地比較大，因為他是獨子所以繼承的地比較大，我印象中約50坪，李錫欽就說他要清理系爭土地空地來做停車場就有收入，土地上有房子的就繼續住，屋況比較不好的，就打掉做停車場，所以他就拿了一份分管協議書，要共有人來簽名，大家都同意就簽名。李錫欽拿了分管協議書的圖是說有住在這裡的就畫這裡，有跟我說我的房子在這裡就畫這裡，其他沒有房子的人我就沒有特別了解」等語（原審卷二第99-103頁，本院卷一第306-307 頁）。證人李錫欽復證稱：「（原審卷第71頁即被上訴人之前手李針敦）是我親自拿到他們在承德路上的公司，由他兒子拿去給他簽名的，簽好之後再由他兒子拿給我的」等語（原審卷二第92頁），亦與證人即李針敦之子李冠達於本院證稱：「（提示原審卷一第71頁，此頁立協議書人欄所載李針敦之簽名，是否證人父親之筆跡？）應該是我父親李針敦的筆跡，應該是我爸爸的字沒有錯，上面的身分證字號及地址、電話也都是他的字」等語相符（本院卷一第310頁）。顯示系爭土地之共有人全體，除李炎照應有部分係由其後手李銀旺之繼承人所為外，其餘共有人均已簽署系爭契約，同意系爭土地上有房子的人就繼續住，其他空地做為停車場，且於收到系爭契約及所附分管配置圖暨附圖後，對其內容及上訴人所有系爭房屋占有使用系爭土地一節，並無異議。又縱使李炎照之繼承人楊李阿蘭等人否認李炎照於生前將系爭土地應有部分出賣予李銀旺（本院卷二第73、115頁），系爭契約就上訴人以系爭房屋占有系爭土地之特定部分而為分管之協議，既符合民法820條第1項所定多數決之同意，對系爭土地共有人全體仍生拘束力。再者，證人李長其為系爭土地之共有人，約於40年前即與其父搬至隔壁之土地一節，亦據證人李長其證述在卷（本院卷一第304頁），則證人李長其既非系爭土地占有使用人，自無偏袒上訴人之必要。被上訴人以系爭契約立協議書人僅同意做停車場使用，且不知分管配置圖及附圖內容，否認受系爭契約之拘束云云，既與前開證人證述不符，並不可採。上訴人以系爭契約抗辯為系爭房屋占有系爭土地之合法權源，自屬有據。㈢上訴人復抗辯其祖父李堪於明治28年（即西元1895年，民國前17年）12月20日，自曾祖父李天簥之「臺北廳芝蘭二堡和尚洲水湳庄百七十六番地」戶籍為分戶，嗣該地改制為「臺北洲新莊郡鷺洲庄和尚洲水湳百七十六番地」，上訴人之父李金本並於昭和15年（即西元1940年，民國29年）5月20日在相同地點分家，而該地於光復後，分別於35年1月1日初次設本籍為「臺灣省台北縣○○鄉○○村0鄰○○路000號」，於56年10月30日改編為「臺灣省臺北縣○○鄉○○村0鄰○ ○路000號」，於71年5月1日調整為「臺灣省臺北縣○○鄉 ○○村0鄰○○路000號」，於76年6月22日整編為「臺灣省臺北縣○○鄉○○村0鄰○○路000巷0號」，於79年4月1日調整為「臺灣省臺北縣○○鄉○○村00鄰○○路000巷0號」、於86年10月6日改制為「臺灣省臺北縣○○市○○里00鄰 ○○路000巷0號」、於88年10月25日改編為「臺灣省臺北縣○○鄉○○村00鄰○○街00號」，於99年12月25日改制為「新北市○○區○○里00鄰○○街00號」即系爭房屋所編門牌號碼之事實，提出戶籍資料為證（本院卷一第383-421頁），並有新北市蘆洲戶政事務所106年12月21日函、新北市三重地政事務所107年1月4日函可考（本院卷二第21、53頁）。證人李長其亦證稱：「我無法確定房子應該至少有100年了，大約1900年就住這裡，我是聽長輩講的，長輩是說幾百年前從大陸來的，土角厝中間有留一間祭拜祖先，旁邊也是有人居住」、「系爭土地上很多住戶是親戚，其中大房有很多戶，是土角厝，土角厝都有相通，是ㄇ字型的三合院，我們是二房，是三、四戶，也是土角厝，大房及二房在系爭土地有共同祭拜祖先的地方」等語（本院卷一第305頁）。上訴人辯稱自其曾祖父、祖父及父親，即設籍世居系爭土地，系爭土地除李炎照繼承人以外之共有人於98年間，就系爭契約關於系爭土地上有房子的人就繼續使用之協議內容既無異議而為簽署，足徵之前已有默示分管合意情形，亦非無憑。㈣另以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於債權物權化法理所衍生之結果。次按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院97年度台上字第1729號、99年度台上第2278號民事判決意旨參照）。㈤查系爭土地之共有人業依民法第820條第1項之規定，以系爭契約就上訴人以系爭房屋占有系爭土地特定部分而為分管之協議，已如前述。系爭契約第七條、第八條並記載「共有人中之一人將應有分管部分之所有權讓與、移轉第三人者，應負告知受讓人同負履行本契約之義務，若有使善意第三人受不測損害者，自負法律上一切責任」、「本約之約定延續於各共有人之繼承人、受贈人、承受者同生效力」等語（原審卷一第61頁）。足見被上訴人之前手李針敦已與系爭土地其他共有人合意，將來讓與系爭土地應有部分時，負有告知受讓人履行系爭契約分管協議之義務。而不動產價值不斐，衡情買方通常會就不動產坐落位置、使用狀況為瞭解，俾利其依其買受目的而為利用，且被上訴人為群讚開發有限公司負責人，經營不動產買賣、住宅及大樓租售業等，有上訴人提出之商工登記公示資料可稽（本院卷二第329頁）。依被上訴人所提其向前手李針敦購買系爭土地應有部分之土地買賣契約第三條並約定：「第一期款……簽約完成時，甲方（即被上訴人）應給付本期款予乙方，乙方應同時……鑑界書類等資料均用印完妥」等語（本院卷二第93頁）；及被上訴人之後陸續向財政部國有財產署北區分署取得系爭土地關於李根陣及李清陳應有部分之標售公告備註欄及投標須知，亦載「本案土地上如有未辦保存登記建物，非屬土地法第73條之1列冊移交本署辦標售之不動產，本署無權處理，故不併同標售。如涉相關權利義務關係由得標人自理」、「標售之不動產，由投標人自行至現場參觀。得否建築使用，應自行依建築法規評估」等語（本院卷二第241、247頁）。上訴人主張被上訴人具有不動產開發專業身分，於購買系爭土地應有部分前，應已勘查使用現況，知悉有系爭房屋坐落於系爭土地，卻未向李針敦主張權利瑕疵，並陸續再標售取得系爭土地應有部分，足見其於購買之際已經由李針敦明知或可得而知有系爭契約存在，自應受系爭契約之拘束一節，衡與常理無違，亦為可採。㈥承前所述，上訴人所有之系爭房屋占有使用系爭土地有正當權源，且被上訴人應受其拘束，從而，被上訴人以上訴人所有之系爭房屋無權占有系爭土地，而請求上訴人將系爭房屋拆除後，將系爭土地返還被上訴人及其他共有人，為無理由。五、綜上所述，被上訴人依據民法第767條、第821條規定，請求上訴人將系爭土地上如原判決附圖616(A)所示面積108.30平方公尺之三層地上物拆除，並將土地返還被上訴人及其他共有人，洵屬無據，不應准許而應予駁回。原審判命上訴人拆屋及返還土地，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。中華民國 107 年 5 月 31 日民事第十八庭審判長法官湯美玉法官謝永昌法官李慈惠正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 6 月 4 日書記官王敬端附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院106年度重上字第448號

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