臺灣高等法院106年度重上字第602號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第602號

上訴人

香港商羚越有限公司台灣分公司

法定代理人

周瑞國

訴訟代理人

宋重和律師

訴訟代理人

廖國欽律師

上訴人

葉

訴訟代理人

吳忠德律師

被上訴人

頂高建設股份有限公司

法定代理人

陳楊鳳霖

訴訟代理人

許永展律師

複代理人

佘宛霖律師

上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國106年6月30日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第972號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於107年8月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：

一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人在原審依民法第359條、第179條、 第227條第1項準用民法第226條第1項之規定為請求，上訴人上訴後，追加依民法第247條第2項之規定為請求（本院卷㈡第328頁）， 經核其追加請求之基礎事實均係本於兩造間買賣契約所衍生之爭執，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符， 自應予准許，合先敘明。

二、按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限……三 對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者」， 民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。查上訴人香港商羚越有限公司台灣分公司（下稱羚越公司）於本院提出相關資料（本院卷㈠第83-98、197-205、287-304、381-387頁）， 並聲請履勘（本院卷㈠第156頁）、函查相關資料（本院㈡卷第139-143頁）及訊問證人 （本院卷㈠第263、441頁）；上訴人葉提出相關資料（本院卷㈠第105-114、245-261頁）， 及聲請訊問證人（本院卷㈠第159頁）；被上訴人提出相關資料（本院卷㈠第223-229、333-349、415頁、 卷㈡第11-73、93、163-165、215-243、295-323頁），並聲請臺北市政府建築管理工程處（下稱臺北市建管處）會勘（本院卷㈠第163頁）， 及函查相關資料（本院卷㈠第219-222頁）， 均已釋明合於民事訴訟法第447條第1項第3款之規定（本院卷㈡第332頁），應准其提出。

乙、得心證之理由：

一、上訴人起訴主張：上訴人羚越公司、葉分別買受被上訴人設計、興建之「頂高麗景」大樓（下稱系爭大樓）如附表㈠編號①、②所示房屋及停車位。 系爭大樓於民國100年5月5日興建完成，被上訴人交屋時交付一光碟（下稱系爭光碟）且與上訴人口頭約定，擔保住戶車輛可自臺北市永康街23巷及17巷進出，此為系爭大樓之預定效用，嗣經臺北市政府都市發展局（下稱臺北市都發局）函知「頂高麗景大樓管理委員會」，上開進出通道與原核准圖不同，伊等住戶不得再使用上開進出通道。系爭大樓顯存有通常效用及契約預定效用上之瑕疵，致房屋價值減損，經鑑定系爭大樓因無法使用上開通道導致房價減損約為2.96％，據此計算羚越公司共受有10,902,584元、葉受有1,816,848元之房價損失。 被上訴人明知上情，故意不告知瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任，伊得依民法第359條之規定請求減少價金後，依民法第179條之不當得利規定請求返還；又被上訴人給付義務有不完全履行情事，構成不完全給付且瑕疵無法補正， 伊得依民法第227條第1項準用民法第226條第1項之規定， 請求被上訴人賠償損害。爰求為命被上訴給付羚越公司10,902,584元、葉1,816,848元， 及均自105年10月6日起加計法定遲延利息之判決。被上訴人則以：系爭大樓係依兩造簽訂之買賣契約及臺北市都發局所核發97建字第231號竣工圖（下稱系爭竣工圖）、100使字第0128號使用執照施作，並移轉交付，符合契約本旨及建築法令，且上訴人受領後至今均得正常使用，故系爭大樓並無減少通常效用之瑕疵，伊亦無債務不履行。伊否認擔保住戶車輛可自系爭大樓後門、側門進出，且兩造契約亦無關於此部分之約定，是住戶車輛可否自系爭大樓後門及側門進出，非屬契約給付之範圍，自與本件買賣標的即系爭大樓房屋車位之通常效用或契約預定效用無關；且依通常交易觀念，系爭大樓側門、後門可否供車輛進出，並不影響車位之效用，非足以構成車位之物之瑕疵；系爭大樓縱有減少通常或契約預定之效用，其減少之程度，亦屬無關重要者，不得視為瑕疵；況上訴人明知系爭大樓存瑕疵而仍簽約買受，即應自行承擔，其請求伊負物之瑕疵及債務不履行責任，洵屬無據。另上訴人主張伊曾交付原證33建物樓層規劃圖予證人湛維漢暨廣告不實等情，均非事實；而系爭光碟係於簽約後「交屋時」交付，僅為建議住戶使用方式，非可作為系爭大樓上開出入通道之擔保；上訴人以永康街17巷開口較新生南路二段出入口寬乙節，主張新生南路二段出入口非雙車道設計云云，僅係其主觀臆測，實屬牽強。又遠見不動產估價師事務所105年8月15日檢送之估價報告書，其鑑定程序不公正，報告內容亦不客觀，自不可採等語，資為抗辯。

二、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，聲明：

（一）原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分廢棄。

（二）被上訴人應給付羚越公司10,902,584元，及自105年10月5日民事陳述意見狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（三）被上訴人應給付葉1,816,848元， 及自105年10月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（四）願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：

（一）上訴駁回。

（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。〔原判決駁回原審共同原告湛維漢、王偉旭請求部分，未據聲明不服而告確定〕

三、上訴人主張訴外人施蒙於99年9月間與被上訴人簽立如原證2至原證10所示之「房屋買賣預定契約書」，購買附表㈠編號①所示房屋及停車位，施蒙於99年12月30日另與羚越公司簽立如原證11所示之「房屋買賣預定契約讓渡同意書」，並將「房屋買賣預定契約書」內之一切權利義務讓渡予羚越公司，同時通知被上訴人；葉於100年8月間向被上訴人購買附表㈠編號②所示房屋及停車位； 被上訴人於100年8月、9月間交付上開買賣標的；又系爭大樓原在臺北市永康街23巷之出入口設有防空避難室人行坡道，於98年3月26日、99年3月1日辦理過2次變更設計，永康街23巷出入口之人行斜坡道已於99年3月1日第2次變更設計時取消， 系爭大樓汽車車道出入口係位在新生南路2段； 臨接永康街17巷、23巷之圍牆於第二次變更設計後設置有開口， 但因道路寬度均不足8公尺，依臺北市建築物增設室內公共停車空間鼓勵要點第四點關於設置汽車專用道應連接8公尺以上計畫道路之規定， 不得供車輛進出使用； 系爭大樓管理委員會於103年10月21日受臺北市政府都市發展局（下稱都發局）北市都建字第10364462600號函知建物之現況車道自1樓後院進出，與原核准圖不同，未符合建築法第73條第2項規定， 應儘速依原核准圖說使用或辦理變更使用執照之事實；有上開契約書、臺北市建築管理工程處106年5月9日北市都建照字第10636817600號函暨系爭大樓建照一層平面圖說、使照資料，98年3月26日、99年3月1日變更設計圖及竣工圖，劉學昇建築師事務所106年4月25日0000000-0號函及變更設計圖在卷可考（原審卷㈠第18-106、126頁， 卷㈡第23-28、99-106頁、卷㈢第128-132、148-152頁），被上訴人對此並不爭執，堪信為真。

四、上訴人主張被上訴人向其等擔保及約定住戶之車輛可自臺北市永康街23巷及17巷進出，交付時卻欠缺此預定效用，應負損害賠償責任等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠上訴人主張被上訴人於契約擔保車輛可自臺北市永康街23巷及17巷進出，係以原審共同原告湛維漢提出之原證33建築圖為證（原審卷㈢第156-158頁）。 被上訴人固否認其真正，惟據湛維漢於本院到場結證稱： 「原證33的3張是建設公司影印給我的……停車的那一張，是我問建商有停車塔及地下停車位要如何進出，所以建商就給我這張停車場的圖，跟我說可以從後門及側門進出」、「（是誰跟你說可以從後面及側門進出？）是陳壁耀的兒子說的，我們就這個問題討論過很多次，他也講過很多次」、「陳壁耀二個兒子說平面車位從側門進出，停車塔從前門、後門進出」、「我跟建商要一樓的配置圖，他就給我原證33第2頁……原證33第2頁是我後來打官司才在我合建資料發現的」等語（本院卷㈡第126-129頁）。 葉於原審亦具結證稱：「第一次去看的時候，是仲介陪同，加上海悅代銷公司及陳星合去現場，因為我有開休旅車，所以有帶我進去停車場，那時候進去停車場就是從側門（23巷）進去，然後就有進車梯下到樓下，因為我有兩台休旅車，所以我對於車道、車位有特別要求，第一次去看的那天，就有看公設、一樓還有車場的部分，加上樓上13樓的現場，然後第二次看是陳星合帶我去新生南路靠近臺大那邊的樣品屋（展示中心），就開始用電腦跟簡報做整個建案簡介，裡面有一樓的公設、地下室的車場還有車塔，同時也有講到整個環境的進出及週邊關係，我們之前已經付訂，那天我們確認沒有問題，會履約簽約，第三次是先到13樓現場去看完，才到展示中心做交屋，那天交屋是我跟我先生兩個人去，交屋有分兩個大盒子，一個是交所有的鑰匙，另一個是交裡面使用硬體的說明書、保證書還有小小的工具，加上一個光碟片，光碟片的部分當場有播了一下，是整個建案的環境及停車場的部分，第一次去展示中心說明不是全部強調停車，是講整個案子的環境比較多，在交屋的時候，比較著墨在停車的部分」等語（原審卷㈢第38頁）。證人即受羚越公司委託辦理交屋之林志頴則證稱：「那三次主要是看房子有沒有問題，我沒有特別去看一樓，但是我是開車去，有到一樓，是停在地下室，當時我是從後門進去，是陳副理請我開車從後車到停車場，停到地下室平面停車場」、「我開車進來後，在一樓停車塔旁邊，有問陳副理說以後都是從這邊進出嗎？陳副理說對，以後從這邊進來。沒有談到側門」；及證人謝嘉宏亦證稱：「我坐林志頴先生的車子去的時候是從停車場後門進去，我自己開車是從側門坐車梯去地下室停車，因為我沒有遙控器所以是頂高公司委任的管理公司協助開門及引導進入停車場」、「（你車子停好上來有遇到陳星合？）有」、「（陳星合在停車場有跟你提到什麼事嗎？）陳星合有跟我說有三個進出的動線，可以分別從後門、側門、大門進出，對於住戶的隱密性及進出停車場行車安全比較良好，因為從新生南路進去停車場車道動線比較狹小無法進行會車，我還問他鐵捲門廠商連絡方式」、「（陳星合有無跟你說這三個門使用上沒有問題？）陳星合是跟我說都可以使用，我現場測試也都可以使用，陳星合也沒有跟我提到有違法的問題」等語（本院卷㈡第423-434頁）。 顯示被上訴人公司人員確曾與買方訂約或交屋時告知車輛在一樓停車場之動線可由17巷後門或23巷側門進出。

㈡次依上訴人提出被上訴人於100年8、 9月間交屋時交付之系爭光碟內容，顯示車輛之行車動線，係由系爭大樓之17巷後門進入停車塔或由23巷側門進入雙車梯，而由新生南路二段之前門離開，裝潢動線則由23巷側門進出，有系爭光碟及截圖可稽（原審卷㈠第123-125頁，卷㈡29-30頁）。被上訴人對系爭光碟形式上之真正並不爭執，惟辯稱此僅係建議住戶如遇緊急突發事故、大門無法進入等情形下，暫用該後門及側門為臨時進入門戶一節，核與上揭光碟內容為行車動線而非緊急避難之情形不同。且依系爭大樓使照所附竣工圖及本院至現場履勘結果，該後門及側門均無緊急避難之標示，有使照資料及勘驗筆錄、 照片可考（原審卷㈡第106頁，本院卷㈠第170、251-261頁）。證人即被上訴人公司業務部副理陳星合則到場證稱：「（光碟是何人製作的？）我們公司請網路廠商做的」、「（何人建議車行動線？）這個沒有單一的人，大家一起開會完成的」、「（與會的人有人懂建築法規嗎？）有」、「（建築師有參與嗎？）劉學昇沒有參與，他是請領照的建築師，討論光碟內容，與會的建築師是我們公司的建築師」、「光碟內容只是我們希望提供給客戶的建議使用方式，但並不是我們當下建案的設計，是要建議住戶可以採用光碟內的動線會比較順」、「我們光碟是實際使用的建議，並不代表是符合建築法規，依照建築法規側門、後門是不可以作為車輛出入的，所以我們的光碟裡面關於人行的部分，是建議由我們光碟所示的行進動線，並沒有畫出由後門、側門進入的情形，因為那不是我們建議的動線」、「（為何你們在光碟裡面會建議與建築法規相違背的使用方式？）主要是因為我們會建議客戶她們實際使用上會符合她們的需求，客戶不是建築法規的專業，不會知道這個地方如何使用，我們認為法規是死的，希望客戶住在裡面是一個好用的狀況」、「（既然是違法的使用方式就有可能被檢舉，妳們說的好的使用方式，無法讓她們可以得到法規上的支持，為何要做這樣的建議？）所以我們只是建議，基本上如果坦白說，臺北市違規使用的建案很多，如何使用與如何設計規劃，並不當然劃上等號」、「（你有沒有跟葉講，所謂的建議使用方式是違法的？）沒有」、「（但是你有沒有跟他說過，光碟內的建議使用方式與建案的使用方式是不同的？）這部分我都沒有提過」、「（所以你在交付光碟給原告葉煊的時候，你也不知道光碟內的建議方式是違法的？）是」、「是收到檢舉函時，社區向我反應，我去問建築師，才知道建議方式是違法的」等語（原審卷㈢第41-45頁）。 足見被上訴人公司人員與建築師曾共同開會請廠商製作系爭光碟於交屋時交付買方，建議車輛由系爭大樓設置之23巷側門及17巷後門進入較順、好用及符合需求，且被上訴人公司業務部副理迄103年10月21日受都發局通知前， 尚不知上開通行方式係屬違法。被上訴人辯稱於系爭大樓設置23巷側門及17巷後門僅供車輛緊急避難使用云云，並不足採。

㈢按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利， 民法第227條第1項定有明文。所謂不完全給付， 係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言。查被上訴人於上訴人買賣標的所在系爭大樓設置23巷側門雙車梯及17巷後門，並於訂約或交屋時提供買方之車輛由此進入地下平面車位或停車塔， 上訴人據此通行車輛迄103年10月間始經都發局通知違反臺北市建築物增設室內公共停車空間鼓勵要點第四點之規定，已如前述。兩造就23巷側門及17巷後門所在系爭大樓既僅存在買賣關係，上訴人主張其車輛由23巷側門雙車梯及17巷後門通行屬於兩造買賣契約之約定內容，自非無憑。又買賣契約屬諾成契約，被上訴人以兩造買賣契約書面上無此記載，否認屬兩造之約定，並不足取。而被上訴人於交付買賣標的後僅有一車道得合法通行，其餘二車道屬違法通行，堪認被上訴人提出之給付有不符合債務本旨之不完全給付情形。再者，被上訴人為具建築專業之建設公司，其員工竟不知車輛由臺北市永康街23巷側門及17巷後門進出為違法而加以設置，致上訴人受有設置之二車道非合法通行之損害，上訴人主張被上訴人為上開不完全給付，具有可歸責於被上訴人之事由，且不能補正，被上訴人應依民法第227條第1項、第226條第1項之規定，負損害賠償責任，亦屬有據。

㈣原審就系爭大樓於99年12月30日買賣當時之房價是否會因車輛得否由永康街23巷及17巷之出入口進出而受影響，及若受有影響，導致出售房屋時之價差為何一節，囑託遠見不動產估價師事務所鑑定結果，認為車輛若得由永康街23巷及17巷之出入口進出，得減少會車等待之時間，由於塔式車位與地下車位各自獨立出入係屬雙車道之概念，而經由新生南路進出由於無法會車之因素係屬單車道之概念，是以此概念評估影響住宅之價差約為2.96％，有105年8月15日105估字第000000號估價報告書可考（原審卷㈡第112-184頁）。本院斟酌該估價報告書由陳諶作成，其為臺北市不動產估價師公會會員，領有不動產估價師證書，具備估價之相關專業知識及實務經驗，足見其估價程序應符合相關法規及慣例。又該估價師係針對勘估標的進行一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素、最有效使用等價格形成主要因素分析後，以8樓為基準，採比較法與收益法評估， 在案例選取時分別採用單車道與雙車道之評估價格，在比較價格係參考信義房價指數，成本法中營造工程價指數係參考主計處之建築工程總指數修正，再以此評估價格之比例做為其價差比例，求得兩種不同出入車道影響住宅之價差，應可採為認定被上訴人交付之23巷側門及17巷後門進出無法供買方車輛通行使用所生損害數額之證據，本院尚無逕依民事訴訟法第222條第2項自行酌定損害金額之必要。又葉向被上訴人購屋之買賣價金及羚越公司主張經由施蒙讓渡買賣契約之買賣價金如附表㈡所示，核與其提出之買賣契約書相符，被上訴人對此並不爭執，從而，羚越公司、葉據此分別請求2.96％價差之損害賠償即10,902,584元，1,816,848元， 及均自105年10月5日民事陳述意見狀送達被上訴人翌日即105年10月6日（原審卷㈡第207頁）起至清償日止計算之遲延利息，為有理由。

五、綜上所述，上訴人依民法第227條第1項、第226條第1項之規定，分別請求被上訴人給付羚越公司10,902,584元、給付葉1,816,848元，及均自105年10月6日起至清償日止， 按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。 原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項、第三項所示。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另上訴人依上開請求為有理由，其餘依民法第359條、第179條、第247條第2項之規定為請求部分，既屬選擇合併，本院自毋庸併予審究，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

民事第十八庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。