106年度重上字第67號（居間報酬） - 臺灣高等法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 106年度重上字第67號上　訴　人　　林正雄訴訟代理人　　鄭崇文律師被　上訴　人　　享奎企業股份有限公司兼法定代理人　　胡有相被　上訴　人　　蔡淑華共　　　　同訴訟代理人　　張雙華律師上列當事人間請求居間報酬事件，上訴人對於中華民國105 年11月30日臺灣新北地方法院105 年度重訴字第289 號第一審判決提起上訴，本院於107年1月10日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：被上訴人胡有相係被上訴人享奎企業股份有限公司（下稱享奎公司）之法定代理人，被上訴人蔡淑華係胡有相之配偶。彼等（以下合稱被上訴人）為出售享奎公司所有之新北市○○區○○段000 ○000 地號土地，及其上832 建號即門牌新北市○○區○○路000 號廠房（以下合稱系爭不動產），自民國103 年10月31日起，委託伊尋求買主，約定居間報酬按成交金額2%計算，兩造間成立居間契約。嗣伊與訴外人詹德敬、陳志騰組成合作團隊，居中介紹訴外人新日興股份有限公司（下稱新日興公司）洽購，於104 年11月9 日、12日、13日邀約買賣雙方代表磋商價格，胡有相最終出價13億元，並同意買方考慮至同年月16日。其間，伊聯絡買方代表無著，詎於同年月17日，在鉅亨網發現新日興公司發布以新臺幣（下同）12億8000萬元購買系爭不動產之消息。伊已為被上訴人尋找買主、報告訂約機會並安排會面、協助磋商，雖被上訴人不讓伊知悉後續買賣事宜，惟依最高法院58年台上字第2929號判例意旨，仍不能免給付居間報酬之義務。依該成交價格計算，伊之居間報酬為2560萬元，謹先請求半數，其餘保留等情。爰依居間契約法律關係，求為命被上訴人各給付1280萬元，及自民事追加暨準備書㈡狀繕本送達翌日起算法定遲延利息；如其中一人為給付，其他人於給付範圍內同免給付義務之判決，並願供擔保聲請宣告假執行（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴）。其上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應各給付上訴人1280萬元，及自民事追加暨準備書㈡狀繕本送達翌日起至算之法定遲延利息；如其中任一被上訴人為給付時，於其給付範圍內，他被上訴人同免為給付義務；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：伊於104 年10月31日以後，未再委託上訴人尋找買方，兩造亦無居間報酬約定。104 年11月12日至15日間，聯繫、邀約買方代表與伊磋商者，係詹德敬而非上訴人，且伊不知該買方為何人、有無購買意願。伊出售系爭不動產予新日興公司，係因訴外人吉泰興房屋仲介股份有限公司（下稱吉泰興公司）營業員劉大榮之仲介，與上訴人無涉等語，資為抗辯。三、上訴人主張享奎公司於104 年11月17日，將系爭不動產以總價12億8000萬元出賣予新日興公司，雙方並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）等情，為被上訴人所不爭執（見本院卷第324 頁），固堪信為真實。惟上訴人請求被上訴人以不真正連帶關係，各給付1280萬元居間報酬，則為被上訴人以前詞所拒。是本件應探究者為：㈠系爭買賣契約是否因上訴人之報告訂約機會，或媒介訂約而成立？㈡上訴人得否請求居間報酬？茲論述如後：（一）系爭買賣契約非因上訴人報告訂約機會或媒介訂約而成立。 ⒈依證人劉大榮結稱：伊自104 年9 月中旬接獲新日興公司朱金生副總電話，告知該公司需要工業廠房後，即從網路尋找物件，嗣透過第一銀行顏詩育副理引介，獲胡有相同意伊介紹買家，遂於同年9 月底10月初、10月中旬、10月底、11月14日、11月16日，分別帶新日興公司董事長呂勝男、阮副總、林清正執行長、管理部蔡小姐、財務部呂經理等人，察看系爭不動產，並與被上訴人協商買賣價格。胡有相原堅持賣價13億元，後因呂勝男與蔡淑華有學長學妹關係，故價格再降2000萬元，最後議定12億8000萬元成交，雙方即於同年11月17日簽訂系爭買賣契約（見本院卷第126 至128 頁）；呂勝男所證：104 年9 月客戶要求新日興公司增加設備，要看到可放置設備之廠房，伊即請住商的劉大榮尋找，到9 月底說享奎公司有廠房。同年10月中旬，廖明堂亦表示其與享奎公司有交情，伊認為只要目標價11億元可買到系爭不動產即可，故讓劉大榮、廖明堂各自去談。嗣廖明堂只回報一次稱11億元享奎公司不賣，劉大榮則一直聯絡到最後，並帶伊與新日興公司高階幹部去看廠房。伊總共去4 、5 次，價格一直談不攏，後因伊須於同年11月17日出國，客戶卻急在同月底看到廠房，最後才勉以12億8000萬元成交（見本院卷第194 至197 、 269 至271 頁）各等語；及系爭買賣契約明載經紀業公司為吉泰興公司、營業員為劉大榮（見原審卷第109 頁背面），參互以觀，可知系爭不動產買賣，原由劉大榮、廖明堂兩方同時為新日興公司居間撮合，而最終係因劉大榮之居間而成立。 ⒉上訴人雖謂：呂勝男就其有無前往享奎公司、104 年11月16日磋商價格時是否在場，所證與劉大榮相反，顯不可採云云。然彼等分別於106 年6 月13日、7 月20日、10月12日為上開證言（見本院卷第125、193、268頁），距離系爭買賣契約之磋商階段，時隔1年半以上，對事件發生細節之記憶，本難期精確無誤。以故，其就買賣雙方進行標的物察勘、價格磋商之時間先後所為陳述，縱有出入，然對系爭買賣契約係透過劉大榮帶看、撮合媒介而成交之主要事實，並無矛盾、悖於常情之處，自不能因細節未全然一致，即摒棄其證言。況呂勝男、劉大榮與上訴人並無怨隙，衡情當無甘冒偽證罪責而為偏頗陳述、故為不利上訴人證言之必要。且依廖明堂所證：系爭買賣契約非伊所簽成，伊沒道理向新日興公司要求仲介費等詞（見本院卷第135頁）以觀，堪見呂勝男尤無因新日興公司遭請求居間報酬而故為規避之動機。據此，上訴人空言指摘呂勝男、劉大榮證言不實，並不足採，其請求調取呂勝男於106年7月20日作證前，於法庭外與胡有相及其訴訟代理人交談之錄影，亦無調查必要。 ⒊仲介委託書僅為立證之用，委託人與受託人先為居間合意，再簽立書面，自無不可。參諸吉泰興公司掣給享奎公司之仲介費發票，確已申報營業稅捐，且未辦理銷貨退回或折讓，有財政部北區國稅局板橋分局復函可參（見本院卷第207頁）；享奎公司已透過安新建築經理股份有限公司，將發票金額1260萬元之仲介費付予吉泰興公司，有該建築經理公司「房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單」在卷可考（見本院卷第179至183頁）。足徵享奎公司確有委託劉大榮仲介系爭不動產之買賣，堪予確定。上訴人空言指摘劉大榮未為仲介、享奎公司虛構委託劉大榮仲介，旨在規避給付居間報酬云云，並不可採。其請求調取劉大榮之所得稅申報資料，以查明劉大榮是否收取仲介報酬，亦無必要。 ⒋佐以詹德敬所證：上訴人有安排買方代表廖明堂等人，於104年11月13日到享奎公司當面洽談，上訴人請享奎公司價格降一點，請新日興公司價格再提高一點（見原審卷第130頁）；證人陳志騰所證：104年11月13日復安排買方代表到享奎公司當面與胡有相、蔡淑華洽談買賣價格，並請賣方降低價格各等語；及詹德敬於104年11月12日晚間以通訊軟體LINE詢問胡有相之對話內容，及104年11月13日在場協助磋商之陳志騰、詹德敬、廖明堂、鄒慶寶所證：當天胡有相堅持賣價13億元、新日興公司授權出價11億 8000萬元等詞（見原審卷第88、130頁，本院卷第131、 267頁）；系爭買賣契約之成交價金為12億8000萬元（見原審卷第106頁背面）；104年11月9日至同年月17日期間，兩造與相關仲介人士就系爭不動產買賣之聯繫、磋商之過程等節以考，僅能認定上訴人有為被上訴人報告出賣系爭不動產之訂約機會、為買賣雙方說合買賣條件等事實，然不能證明系爭買賣契約係因上訴人之報告訂約機會、或媒介而成立，至為明灼。 ⒌至上訴人稱：104 年11月13日買方代表鄒慶寶、陳小芳均在場，陳小芳有提12億8000萬元請賣方考慮云云，然其既謂鄒慶寶、陳小芳係買方代表（見原審卷第12頁），則該二人在場協助磋商、陳小芳提議上開金額，自與上訴人無涉。況陳小芳之提議說合，亦未獲被上訴人同意。依呂勝男所證：系爭買賣契約價錢是面對面談，本來13億元，因蔡淑華是伊學妹，從大陸回來與伊碰面，願意降價；證人劉大榮證稱：104年11月16日呂勝男再度至享奎公司協商，一開始胡有相還是堅持13億元，後因呂勝男跟蔡淑華是松山商職學長學妹，有這層關係，最後確定價格再降2000萬元，議定12億8000萬元各等詞（見本院卷第127、270至271頁）以察，益證新日興公司以12億8000萬元買受系爭不動產，係新日興公司與享奎公司另行議價成交，並非陳小芳之上開提議所促成。上訴人聲請訊問鄒慶寶、陳小芳，並調取其電話通聯紀錄，均無調查必要。 ⒍綜上，系爭買賣契約係因劉大榮之居間始成交，已屬明確。被上訴人辯稱該契約非因上訴人報告訂約機會或媒介訂約而成立等語，堪予採信。（二）上訴人不得請求居間報酬。居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。系爭買賣契約非因上訴人報告訂約機會或媒介訂約而成立，已如前述，則上訴人自不得請求被上訴人給付居間報酬。又媒介居間之委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬，固經最高法院著有58年台上字第2929號判例可稽。然系爭買賣契約乃新日興公司、享奎公司透過劉大榮之居間而成立，上訴人並未證明其買賣條件係伊所媒介就緒，此與上開最高法院判例之基礎顯不相同。且系爭買賣契約之訂立既非上訴人居間促成，被上訴人拒絕給付居間報酬亦無違反誠信原則可言。上訴人謂：被上訴人依上開判例要旨應給付居間報酬云云，亦非有據。四、從而，上訴人依居間契約之法律關係，請求被上訴人以不真正連帶關係，各給付其1280萬元本息，洵屬無據，其假執行之聲請亦失所附麗，均不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中華民國 107 年 1 月 24 日民事第十六庭審判長法官鍾任賜法官邱育佩法官黃明發正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 1 月 25 日書記官康翠真附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院106年度重上字第67號

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