106年度重上字第954號｜民事：履行買賣契約｜裁判日期：107 年 05 月 23 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第954號上　訴　人　新北市政府法定代理人　朱立倫訴訟代理人　李承志律師黃文承律師被　上訴人　雅祥生技醫藥股份有限公司法定代理人　張鴻仁訴訟代理人　盧柏岑律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，上訴人對於中華民國106 年10月31日臺灣臺北地方法院106年度重訴字第386號第一審判決提起上訴，本院於107年5月2日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人就如原判決附表所示之土地及建物應以新臺幣參仟玖佰參拾玖萬玖仟肆佰伍拾元受理被上訴人執行租轉購部分，及該部分訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。事實及理由壹、程序部分按我國關於行政訴訟與民事訴訟之審判，依現行法律之規定，係採二元訴訟制度，分由不同性質之法院審理。關於因公法關係所生之爭議，由行政法院審判，因私法關係所生之爭執，則由普通法院審判。行政機關代表國庫出售或出租公有財產，並非行使公權力對外發生法律上效果之單方行政行為，即非行政處分，而屬私法上契約行為，當事人若對之爭執，自應循民事訴訟程序解決（司法院大法官釋字第448號解釋參照）。次按訴訟事件不屬普通法院之權限者，依民事訴訟法第249條第1項第1款之規定，法院固應以裁定駁回之，惟是否屬民事訴訟之範疇，應以原告起訴主張為訴訟標的之法律關係為斷，而非以法院調查之結果為依歸。至法院調查之結果，認原告請求者不符法律規定之要件時，則屬其訴有無理由之問題，尚與法院有無審判權無涉（最高法院96年度台再字第6號判決意旨參照）。經查，被上訴人於原審起訴並為訴之追加所主張為訴訟標的之法律關係，乃兩造所簽訂之新北產業園區第二批標準廠房租賃暨準購契約書（下稱系爭契約）。而系爭契約係以租賃新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍62/10000）及其上同段000（權利範圍全部）、000（權利範圍58/10000）、000（權利範圍65/10000）建號即門牌號碼新北市○○區○○路0號0樓（丁棟5-1單元）之廠房及編號0000、0000、0000、0000、0000號之5個停車位（下稱系爭土地及建物）為其標的，被上訴人並主張系爭契約亦有租轉購即承購系爭土地及建物之約定。則依首揭解釋，核屬行政機關代表國庫出租或出售公有財產之私經濟行為，當屬私法契約，此自不因上訴人對於系爭契約是否約定被上訴人得以特定價格請求伊受理承購系爭土地及建物，以及受理、核准承購系爭土地及建物之申請是否為公法上行政行為各節尚有爭議，而異其認定。從而就系爭契約之履行所生爭議，普通法院自有審判權。貳、實體部分一、被上訴人起訴主張：兩造於民國103年3月4日經公證簽訂系爭契約，契約期間自103年3月1日起至109年2月28日止，依系爭契約第1條約定契約標的為系爭土地及建物，第3條第1 、3項約定伊於租約到期前就系爭土地及建物具有得以新臺幣（下同）3939萬9450元之售價執行租轉購之權利。上訴人之代理人榮民工程股份有限公司（下稱榮工公司）雖於104 年12月24日將變更契約簽認單檢送給伊，欲將售價調高為4040萬9765元，但伊並未同意簽認。嗣伊於106年2月13日依約向上訴人表示執行租轉購之權利，請上訴人提供應納價款明細及申購文件以利完成承購，但上訴人於106年2月23日以約定售價為4040萬9765元而通知伊繳款，然此與系爭契約約定之售價3939萬9450元不符。因執行租轉購為形成權之行使，一經伊行使，無庸上訴人審核及另行簽訂買賣契約，兩造間就系爭土地及建物租賃關係即已轉換變更為買賣關係，是於伊依系爭契約第3條第4項約定於繳納抵充後之價金2941萬8261元（計算式：價金39,399,450元－已繳納之租金9,915,524元－擔保金459,660元＋開發管理金393,995元）後，上訴人即應將系爭土地及建物移轉所有權登記予伊。退步言，若認執行租轉購並非形成權，則因系爭契約已將伊可承購之標的即系爭土地及建物與售價3939萬9450元先為擬定，屬於買賣預約性質，且此業經另案本院106年度重上字第46號確定判決（下稱另案確定判決）所肯認，於本件已生爭點效，伊自得請求上訴人以上開條件履行訂立買賣本約之義務。再退步言，若認並非預約，而係於標的、售價已確定之前提下，尚有其他應備文件應由上訴人予以審核，則請求確認上訴人應以3939萬9450元之售價受理伊執行租轉購。爰依系爭契約第3條約定，於原審聲明：（一）先位聲明：上訴人應於被上訴人給付2941萬8261元後，將系爭土地及建物移轉登記給被上訴人。（二）第一備位聲明：上訴人就系爭土地及建物應以3939萬9450元與被上訴人訂定買賣契約。（三）第二備位聲明：確認上訴人就系爭土地及建物應以3939萬9450元受理被上訴人執行租轉購。【原審判決駁回被上訴人先位之訴。另就第一備位之訴部分，認系爭契約第3條雖具預約性質，惟該預約之內容僅上訴人具有以3939萬9450元受理被上訴人執行租轉購申請，故而判決上訴人就系爭土地及建物應以3939萬9450元受理被上訴人執行租轉購，而駁回被上訴人其餘部分。就第二備位確認之訴部分則認已包括於判決其勝訴範圍，乃未予論述。上訴人就原審判決對其不利部分不服全部上訴，第二備位之訴未受裁判，乃生移審效力。惟被上訴人於本院審理中當庭撤回第二備位之訴，並經上訴人同意（本院卷第148頁）。且被上訴人就其敗訴部分（即先位之訴及第一備位之訴逾上訴人就系爭土地及建物應以3939萬9450元受理被上訴人執行租轉購部分），並未聲明不服，故此部分與上開經被上訴人撤回部分，均非本院審理之範圍，不贅。】。並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭契約為租賃契約，並無約定關於買賣系爭土地及建物之內容。被上訴人須依產業園區土地建築物與設施使用收益及處分辦法（下稱系爭辦法）第23條第1項規定提出承購系爭土地及建物之申請，經主管機關核准後，兩造方能締結系爭土地及建物之買賣契約。至系爭契約第3條第1項所約定之金額僅係租金計算之依據，同條第1、3項並無伊應以3939萬9450元之售價受理被上訴人執行租轉購申請之約定，只是重申如欲買受系爭土地及建物之行政程序，買賣契約之內容悉依相關行政法令處理，亦即系爭契約第3條雖約定被上訴人於契約期限屆滿前負有執行租轉購之義務，然僅指其具有請求承購系爭土地及建物之要約地位而已，並未約定伊負有受理或承諾被上訴人承購系爭土地及建物申請之義務，亦非售價之約定，更不具買賣預約之性質。則被上訴人主張伊應受理其以3939萬9450元執行租轉購，並無理由等語，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、查被上訴人主張：兩造於103年3月4日經公證簽訂系爭契約，契約期間自103年3月1日起至109年2月28日止，契約標的依系爭契約第1條約定為系爭土地及建物。嗣伊於106年2月13日發函向上訴人表示依系爭契約執行租轉購等情，有系爭契約及臺灣新北地方法院所屬民間公證人新北聯合事務所公證書、被上訴人106年2月13日函附卷可稽（原審卷第14至26、31頁），且為上訴人所不爭執（原審卷一第123頁背面、第124條、本院卷第110頁、第125頁），堪信屬實。四、又被上訴人主張：依系爭契約第3條第1、3項約定，伊就系爭土地及建物具有得以3939萬9450元之售價執行租轉購之權利，此一約定係買受系爭土地及建物之預約，業經另案確定判決為此認定而具爭點效，兩造應受拘束，伊並已於106年2月13日依約執行租轉購，上訴人應以3939萬9450元之售價受理伊執行租轉購之申請等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭執之點，析述如下：（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。經查： 1、查系爭契約第3條第1項約定：「契約標的簽訂本契約時，廠房編號：丁棟5-1單元之售價為新臺幣39,399,450元，以廠房售價之年租率7%計算租金，乙方得享有第1年至第3年租金6折，第4年至第6年租金8折之優惠，且於契約到期前執行租轉購。計算租金自第二年起於契約公證日之相當日因經濟景氣或附近地價變動，甲方得重新審定租金租率並調整之。」（原審卷一第18頁），除約定乙方即被上訴人於契約到期前得執行租轉購外，核僅在約定被上訴人依系爭契約承租系爭土地及建物之租金計算方法與甲方即上訴人調整租金之標準。具體而言，其租金計算方法係以廠房售價之年租率7%計算，再依係承租第1年至第3年、第4 年至第6年而分別有60%、80%之租金折價優惠。從而，乃併約定簽訂系爭契約時廠房即系爭土地及建物之售價以為計算之基礎。復約定於系爭契約第2年起，上訴人於契約公證日之相當日「因經濟景氣或附近地價變動」得重新審定租金租率並調整之，即得調整「年租率7%」部分。是依此項約款，無從認為上訴人於被上訴人執行租轉購時，有以3939萬9450元出售系爭土地及建物之義務。 2、再縱觀系爭契約第3條第3項約定：「乙方執行租轉購時，乙方得享有第1年至第3年維持原租戶簽訂契約時之售價，第4年至第6年則因應地價變動等相關因素調整售價，而本府將每年調整廠房原始售價。」（原審卷一第19頁），及系爭契約第3條第4項約定：「乙方應於契約屆滿前承購本廠房，其契約期間已繳納之租金及擔保金得抵充應繳納廠房價款，但應扣除乙方應負擔之相關稅賦及園區開發基金，另簽訂本準購契約前與本府有簽定租賃契約者亦同。」、同條第5項約定：「契約到期前如未執行租轉購或提前終止契約皆需沒入擔保金。」（原審卷一第19頁），固可知被上訴人於系爭契約到期前應負有執行租轉購之義務，且被上訴人於系爭契約前3年執行租轉購時，得享有維持簽訂系爭契約時系爭土地及建物售價。然依上開約款，並遍觀系爭契約全文，均未見兩造對於被上訴人執行租轉購之相關程序，及上訴人是否有否准租轉購之權利各節，有任何約定，自應依系爭契約第22條第2項約定：「本契約若有未盡事宜，悉依產業創新條例暨其施行細則、產業園區土地建築物與設施使用收益及處分辦法及其他相關法令辦理。」（見原審卷一第25頁），據以認定。 3、經查，產業創新條例第46條第1項前段及第1款規定：「中央主管機關或直轄市、縣（市）主管機關開發之產業園區內土地、建築物及設施，應分別依下列規定使用、收益或處分；其使用、收益或處分之計價，由開發產業園區之各該主管機關審定。...一、產業用地及其地上之建築物，由開發產業園區之各該主管機關辦理租售、設定地上權或依其他經中央主管機關核定之方式處理。」、同條第3項規定：「辦理第一項土地、建築物與設施使用、收益或處分之程序、條件及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。」。又依上開第3項規定授權經濟部訂定發布之系爭辦法第23條第1項規定：「承租人於租賃期限屆滿前得向主管機關提出承購申請，主管機關得核准承租人優先承購。」（原審卷二第10頁），已揭示承租如系爭土地及建物此等產業園區土地建築物與設施者，承租人於租賃期限屆滿前向主管機關提出承購申請，其價格仍須經審定，主管機關並有核准與否之權利。至於相關申請承購、核准程序，尚須依系爭土地及建物所在產業園區之主管機關即上訴人所定新北市新北產業園區第二批標準廠房準購須知（下稱系爭準購須知）辦理等情甚明。 4、再徵以系爭辦法第23條第2項至第4項規定：「前項承購價金，以申請承購當時之土地或建築物價金為準。但該土地或建築物為適用工業區土地租金優惠調整措施承租，且為該措施實施後由中央主管機關取得所有權者，應以申請承租當時之土地或建築物價金，作為承購價金。前項但書之承購價金，如因產業園區開發成本變動、產業園區用地經核准變更規劃、經濟景氣或附近地價變動，致原審定價格顯不合理者，中央主管機關得重行審定。第二項但書之規定，自中華民國九十年一月一日後之申請承租者適用之。」（原審卷二第10頁），系爭準購須知第16條規定：「準購人承購本廠房（含土地及建築改良物）之價款與開發管理基金，其計算方式如下：（一）廠房（含土地及建築改良物）售價。（二）開發管理基金按廠房及土地出售價格之百分之一計算。（三）營業稅按建築物價款之百分之五計算。」（原審卷二第23頁），臺北縣政府開發五股工業區第二批標準廠房暫行出租要點（下稱系爭出租要點）第31條規定：「申請人承購本廠房（含土地及建築改良物）售價按87年9月經濟部依促進產業升級條例審定之價格，並自88年1月1日起加計成本利息至本府通知繳款日止。」（原審卷二第18頁），核均已就買受系爭土地及建物售價之訂定、調整有所明定，並針對於得以承租時土地建物之價金為承購價金者，於成本變動、景氣及地價調整時，仍應另行審定價格。則上訴人於被上訴人執行租轉購時，關於其價金之審定，自應依前揭規定辦理。從而解釋兩造之真意，當無可能就買賣價金於系爭契約預先擬定之可能。被上訴人主張兩造已於系爭契約確定租轉購之價金並應據此受理云云，實屬無據。 5、又系爭土地及建物係自99年8月起即出租予被上訴人，第二批標準廠房租約係前租約之延續，故系爭契約第3條第1項所載售價3939萬9450元，係依88年廠房審定售價2342萬9234元加計至99年8月止之累計利息1597萬0216元後即為3939萬9450元，而第二批標準廠房貸款自101年3月1日起由上訴人提前償還，故廠房利息計算至101年2月止之累計利息為1698萬0531元，加計88年廠房審定售價2342萬9234元後即為4040萬9765元，為上訴人陳明在卷（原審卷一第119頁），並有被上訴人99年間承租系爭土地及建物之通知、榮工公司繳款通知書、售價計算說明書可佐（原審卷一第50、51、121頁），顯然上訴人為系爭土地及建物支出之成本，除99年8月之3939萬9450元外，另增加了99年9月至101年2月之利息。上訴人之代理人榮工公司基於成本變動因素之考量，既於104年12月24日將變更契約簽認單檢送給被上訴人，此有榮工公司104年12月24日函及其附件在卷可佐（原審卷一第27、30頁），上訴人雖未予簽認，然亦可見上訴人已依上開規定及系爭契約第3條第3項約定將系爭土地及建物之售價調整為4040萬9765元。則被上訴人係於調整售價後之106年2月13日執行租轉購時，仍以簽訂契約時之售價3939萬9450元執行租轉購，上訴人自得本於主管機關之地位，依上開規定予以審定，非有必予受理之義務。被上訴人主張：系爭契約第3條第1、3項約定係買賣預約，上訴人就系爭土地及建物應以3939萬9450元受理被伊執行租轉購云云，即無理由。（二）至於學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第307號判決意旨參照）。查另案確定判決之當事人雖與本件當事人同一，然其訴訟標的之法律關係係兩造先後於102年6月27日、103年3月4日就其他廠房所簽訂之租賃暨準購契約，其契約標的依另案確定判決之原審判決即臺灣臺北地方法院105年度重訴字第886號判決附表一、二可知，與本件系爭契約之契約標的相異，有上開判決書足稽（原審卷一第66、63、64頁），從而另案確定判決就兩造間所簽訂非系爭契約之其他契約所為判斷，難認對於本件兩造所爭執之點有拘束力。被上訴人所辯兩造應受另案確定判決之判斷所生爭點效拘束，就系爭契約之約定不得再為相反主張云云，即非可採。五、綜上所述，被上訴人依系爭契約之法律關係，請求上訴人就系爭土地及建物應以3939萬9450元受理被上訴人執行租轉購，為無理由，不應准許。原審判決被上訴人該部分勝訴，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，並改判如主文第2項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中華民國 107 年 5 月 23 日民事第十二庭審判長法官李瑜娟法官邱景芬法官蕭清清正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 5 月 24 日書記官強梅芳附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院106年度重上字第954號

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