臺灣高等法院107年度上字第470號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　107年度上字第470號

上訴人

盛虹建設有限公司

上訴人

兼 法 定

代理人

沈福勝

共同訴訟代理人

李林盛律師

共同訴訟代理人

古旻書律師

被上訴人

鼎太開發股份有限公司

法定代理人

陳宏洲

訴訟代理人

洪大明律師

　　　　　　鄭玉金律師

上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國107 年3 月12日臺灣新竹地方法院106 年度訴字第375 號第一審判決提起上訴，本院於中華民國107 年7 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查上訴人於原審主張被上訴人未盡告知土地面積短少之義務，致上訴人以登記面積計價向被上訴人購買土地而受有損害，依民法第227 條第2 項規定請求被上訴人給付新臺幣（下同）3,412,044 元本息。嗣於本院就同一原因事實所生請求之依據，更正為民法第227 條第1 項及第226 條第1 項（本院卷第218 頁）。核上訴人係更正於原審錯誤之法律上陳述，非訴之變更或追加，依首揭規定，應予准許。

二、上訴人主張：伊於民國103 年10月24日向被上訴人購買新竹市○○段○○段○0 ○0 地號土地（登記面積為113 平方公尺，下稱系爭1 之8 地號土地）、同段第1 之60地號土地（登記面積為106 平方公尺，下稱系爭1 之60地號土地，與系爭1 之8 地號土地合稱系爭土地）及其上同段第208 建號即門牌號碼新竹市○區○○路000 號建物（面積合計864.19平方公尺，下稱系爭建物），買賣總價款為新臺幣（下同）63,000,000元，其中房屋價款為730,000 元，土地價款為62,270,000元，雙方均已依買賣契約履行完畢。嗣伊於104 年11月間，為將部分土地及建物贈與訴外人新竹市政府，乃向新竹市地政事務所申請分割，經該所測量後，發現系爭1 之8地號及1 之60號土地實際面積依序為108 、99平方公尺，較登記面積短少共12平方公尺。被上訴人出售之系爭土地既有面積短少12平方公尺之瑕疵，而系爭土地每平方公尺為284,337 元（計算式：62,270,000元÷219 平方公尺＝284,337元），被上訴人溢收金額共計3,412,044 元（計算式：284,337 元×12平方公尺＝3,412,044 元），伊請求減少同額價金，被上訴人即無受領之法律上原因，應予返還同額價金。又被上訴人就面積短少一事未盡告知義務，此可歸責於被上訴人致不完全給付，而就系爭土地面積短少部分，被上訴人顯無法給付，致伊多付價金3,412,044 元而受有同額損害，自應予賠償等情。為此爰依民法第359 條、第179 條、第227 條第1 項及第226 條第1 項規定，求為命被上訴人給付3,412,044 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止加計法定遲延利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠、原判決廢棄；㈡、被上訴人應給付上訴人3,412,044 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢、願供擔保，請准宣告假執行。

三、被上訴人則以：依兩造於103 年10月24日簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第6 條第1 項約定，系爭土地以簽約時現狀為準，若與登記簿所載事項有所出入，兩造均不得請求增減或補償，為免除伊瑕疵擔保責任之特約，是伊僅須依簽約時系爭土地現狀交付，則系爭土地登記面積嗣因地政機關辦理更正而減少，即非伊須擔保之瑕疵，上訴人不得請求減少價金。又上訴人於104 年11月間已發現系爭土地實際面積少於登記面積，卻未立即通知伊，遲至106 年3 月14日始發函通知，顯然怠於通知，依民法第356 條規定，視為承認其所受領之物，伊無須負物之瑕疵擔保責任。再者，兩造既約定以簽約時之現狀交付系爭土地，伊已依債之本旨為給付，即不構成不完全給付等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠、上訴駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、上訴人於103 年10月24日向被上訴人購買系爭土地及建物，買賣總價款為63,000,000元，房屋價款為730,000 元，土地價款為62,270,000元，雙方均已依系爭契約履行完畢。系爭1 之8 、1 之60地號土地原登記面積依序為113 、106 平方公尺，嗣經新竹地政事務所依序更正為108 、99平方公尺等事實，為兩造所不爭執（本院卷第221 頁至第222 頁、第229 頁至第230 頁），並有不動產買賣契約及交付備忘錄、土地複丈及標示變更登記申請書、地籍更正報告表、系爭土地登記謄本在卷可稽（原審卷第12頁至第18頁、第19頁至第20頁、第21頁至第24頁），堪信為真。

五、上訴人主張伊向被上訴人所購買之系爭土地，具有面積短少12平方公尺之瑕疵，且被上訴人應告知而未告知有此瑕疵存在，依民法第359 條規定請求減少價金3,412,044 元，並依民法第179 條規定請求返還同額不當得利，或民法第227 條第1 項、第226 條第1 項規定請求同額之損害賠償等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。查：

㈠、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354 條第1 項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。查系爭契約第1 條約定為不動產標示（已登記者應以地政機關登記簿登載為準），並載明系爭1 之8 及1 之60地號土地面積依序為113 、106 平方公尺等情，有系爭契約在卷可稽（原審卷第12頁），是兩造應以登記面積為約定之買賣土地面積。又系爭土地於104 年11月16日辦理土地分割，欲分割增加同段1-128 、1-129 地號土地，惟分割測量發現系爭土地超過計算面積公差範圍，依地籍測量實施規則第243 條及第232 條規定，經所有人同意後辦理面積更正，系爭1 之8 及1 之60地號土地更正後登記面積依序為108 、99平方公尺等情，有新竹地政事務所107 年5月15日新地登字第1070003718號函及附件在卷可稽（本院卷第59頁至第143 頁）。則系爭土地實際面積僅有207 平方公尺（108 ＋99＝207 ），較兩造締約時登記面積219 平方公尺（113 ＋106 ＝219 ），短少12平方公尺（219 －207 ＝12），衡諸一般社會交易常情，短少面積足以降低系爭土地價值及效用，堪認已構成物之瑕疵。則上訴人主張系爭土地短少12平方公尺，構成物之瑕疵乙節，應堪採信。

㈡、按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。依此規定之反面解釋，如出賣人非故意不告知其瑕疵者，當事人所為免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務之特約即屬當然有效。又依該條立法理由謂：「瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效，若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效」，可知此特約以有效為原則，無效為例外。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。經查：

１、系爭契約第6 條第1 項載明：「不動產點交：買賣不動產標的之土地，以簽約時之現狀為準。包括現有、增建、可登記或無法登記之建物，均應依照現狀連同本建物移交與甲方所有，且為本契約買賣標的之一部分，其若與登記簿所載事項有所出入，雙方均不得請求增減或補償款項。」，此條款既約定土地以簽約時之現狀為準，又若與登記簿所載事項有所出入，雙方均不得請求增減或補償款項，顯見兩造已合意系爭土地現況縱與登記所載事項不符，兩造亦不得請求對方找補。而系爭土地具實際面積較登記所載面積短少之瑕疵，已如前述，則上開約款就此瑕疵約定兩造不得請求找補，即屬免除特定瑕疵擔保責任之特約。

２、上訴人主張系爭契約第6 條第1 項僅指建物云云。惟上開約款所示土地以簽約時現狀為準，再說明「包括」建物均應依現狀移交予上訴人，並記載與登記簿所載事項有所出入不得請求找補，係將土地及建物連貫記載而未分列，縱於「以簽約時之現狀為準」之後，使用句號，亦已約明交付之土地以現況為準，可見係約定土地與建物之實際面積與登記簿所載不符時，均不得請求找補，上訴人前開主張，並不可採。又證人陳政國即參與系爭契約簽約之地政士證述：系爭契約是其事務所一般定型化契約，系爭契約第6 條第1 項第一句話有句點，現狀是指土地部分，後面如有增減等情況與登記簿有出入，而不得請求增減或補償款項的部分意思是指建物的部份；如果單純僅土地的話，會另外有約定如與地政機關鑑界不符合的話，要依實際面積找補；（問：如果土地與建物同時買賣，就如同本案的情形下，是否會約定就土地、建物找補的部分另做約定？）有建物的時候例如是集合式的連棟住宅，鑑界會有困難；（問：就第6 條第1 項的條文第一行，雖然有句號，但後面緊接著包括等語，若土地跟建物針對找補部分有做相異的規定時，為何不另外開新的項目？）如果是集合式住宅，一般不會另外聲請土地鑑界，無法知道土地面積增減狀況，所以一般不會將土地、建物契約做相異規定補在契約上，只會針對建物部分，除非雙方另有約定；雙方在簽約前無特別約定土地面積如果跟實際面積不符合時，不互相找補等語（原審卷第86頁至第87頁、第91頁）。然系爭契約第6 條第1 項已載明土地以簽約時現況作交付，如兩造無免除土地登記與現況不符瑕疵之意思，大可只有約定建物實際面積與登記不符時應否找補即可，何須另行約定土地部分以現況交付，陳政國所述，已與系爭契約文義不符。又陳政國證述係因鑑界困難，無法知道土地面積增減狀況云云，然系爭土地辦理分割時，即經地政事務所發現實際面積小於登記面積乙情，如上所述，可見就本件而言，鑑界測量系爭土地實際面積毫無困難，況本件系爭土地及建物亦非集合式住宅，不存在陳政國所述鑑界困難之情事。再衡以不動產交易實務，如無免除土地登記與實際面積不符瑕疵之意，理應約定何時申請鑑界並會同雙方確定，與鑑界點交之程序暨其複丈費及界標費用如何分擔，綜觀系爭契約均未約定，是兩造應係約定按現況點交而免除實際與登記面積不符之瑕疵擔保責任。且系爭契約文義既已清楚，兩造自無須於締約前特別再次說明應否互相找補乙事。此外，上訴人自承系爭房地於103 年12月1 日已交付予伊，伊於104 年11月26日始發現系爭土地面積短少等情（本院卷第219 頁），如兩造未免除互相找補義務，上訴人理應於交付後即確認系爭土地面積是否等同登記面積，何以距交付後近1 年時才發現面積短少。是陳政國前開證詞，不足為上訴人有利認定。至於證人林佳生即被上訴人法務人員證述：簽約時沒有口頭跟買方約定如果土地面積與實際面積不符時，互不找補乙語（原審卷第95頁）。惟林佳生亦證述當天在陳政國代書那邊雙方將契約看完後，伊看了很久，當天簽約大約1 個多小時，兩造就系爭契約第6 條第1 項沒有特別討論（原審卷第93頁），是兩造已詳閱系爭契約後才簽約，縱未另為口頭約定或討論，亦無礙系爭契約第6 條第1 項之成立，即無從以林佳生前開證言為上訴人有利判斷。至於系爭契約第9 條約定：「…乙方對本契約標的物實物亦負有瑕疵擔保之責任。」（原審卷15頁）。參酌系爭契約第6 條標題為「不動產點交」，而判斷物之瑕疵擔保責任存否時點即為交付時（民法第354 條、第373 條參照），兩造於該條下特別約定免除實際面積與登記面積短少之瑕疵，自有免除該特定瑕疵之意思。對照系爭契約第9 條標題為「產權保證」，該條本文為約定權利瑕疵擔保，僅於文末另增一段前開概括物之瑕疵擔保之約定，即應就系爭土地登記與實際面積不符部分，適用具體特約之系爭契約第6 條第1 項，而非概括約定之系爭契約第9 條。且前開兩項約款均同載明於系爭契約，即無所謂後約優於前約。上訴人主張系爭契約第6 條僅為不動產點交而無免除擔保責任之意，且依後約優於前約原則，被上訴人就土地面積短少乙事，依系爭契約第9 條仍負瑕疵擔保責任云云，即無可取。

３、從而，系爭契約第6 條第1 項約定已就系爭土地實際面積較登記面積短少之瑕疵，約定免除被上訴人之擔保責任，則上訴人主張依民法第359 條規定減少價金，並依民法第179 條請求返還該部分價金云云，即非有據。

㈢、按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而造成債權人之損害所應負之債務不履行損害賠償責任。則系爭契約第6 條第1 項約定免除系爭土地實際面積較登記面積短少之瑕疵，縱被上訴人交付之系爭土地與約定不符，難謂給付內容不符債之本旨。揆諸前開說明，即非構成不完全給付。況系爭1 之8 地號及第1 之60地號土地，自46年10月3 日起即登記面積為113 、106 平方公尺，有台灣省新竹縣土地登記簿在卷可稽（本院卷第61頁至第63頁），是被上訴人未告知上訴人系爭土地登記面積與實際不符乙事，亦難認被上訴人係故意不告知而有違誠信。是上訴人依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項規定，請求被上訴人賠償其因系爭土地面積短少之損害云云，亦屬無據。

六、綜上所述，上訴人依民法第359 條、第179 條、第227 條第1 項及第226 條第1 項規定，請求被上訴人給付3,412,044元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審駁回上訴人之訴及假執行之聲請，經核並無違誤。上訴人指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十四庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。