臺灣高等法院 - 107年度上易字第335號（酌減違約金等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　107年度上易字第335號上　訴　人　何士凱訴訟代理人　林庭恩江承欣律師被上訴人　中德建設股份有限公司法定代理人　吳樹泳被上訴人　張高祥共　　　同訴訟代理人　侯傑中律師張漢榮律師上列當事人間請求酌減違約金等事件，上訴人對於中華民國107 年1月18日臺灣新北地方法院106年度訴字第2908號第一審判決提起上訴，本院於107年6月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人中德建設股份有限公司應給付上訴人新臺幣參拾貳萬捌仟肆佰肆拾伍元，及自本案判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人張高祥應給付上訴人新臺幣肆拾萬壹仟伍佰伍拾伍元，及自本案判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人中德建設股份有限公司負擔十分之三、被上訴人張高祥負擔十分之四、餘由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：上訴人於民國103年9月18日以新臺幣（下同）1,293萬元向被上訴人購買「SUPER1曼哈頓」建案（下稱系爭建案）B9棟10樓之房屋含地下5層編號52號汽車停車位（權利範圍全部，下稱系爭房屋）及坐落新北市○○區○○段0000○00地號、樹林區圳福段950、792、793地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭不動產），並分別與被上訴人中德建設股份有限公司（下稱中德公司）、張高祥簽訂系爭房屋契約、系爭土地契約，上訴人至今已付買賣價金193萬元，因大環境關係上訴人收入減少，無法繳付系爭不動產價金63萬元，經被上訴人解除系爭契約，並沒收上訴人已繳買賣價金193萬元，由被上訴人中德公司沒收76萬元、被上訴人張高祥沒收117萬元作為懲罰性違約金，顯屬過高，請求將沒收之193萬元違約金酌減為93萬元，餘100萬元由被上訴人中德公司返還44萬元、被上訴人張高祥返還56萬元等情，爰依民法第252條、第179條之規定，求為命被上訴人中德公司給付44萬元、被上訴人張高祥給付56萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡與原審上開聲明相同。二、被上訴人則以：本件違約金是否過高，需斟酌被上訴人所受損害及所失利益，中德公司為不動產買賣業，依據同業利潤標準，所受損害為總價金10%、所失利益為總價金之17%，遠高於沒收之金額，故本件應無違約金過高之情事。目前房地產低迷，被上訴人能否賣出系爭不動產而獲利，仍未可知，且解除契約後所生利益，不能作為衡量損害賠償之依據等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠上訴人分別與被上訴人中德公司就系爭房屋、與被上訴人張高祥就系爭土地，於103年9月18日簽訂系爭房屋契約及系爭土地契約，約定房屋總價465萬元、土地總價為828萬元。㈡嗣因上訴人違約未交付期款，經被上訴人中德公司於105年11月28日以樹林樹新路郵局存證信函第84號通知上訴人於接獲繳款通知後7日內繳納頂版完成之期款63萬元。又經被上訴人均委請博亞法律事務所高奕驤律師於106年5月9日以（106）博亞律驤芳字第155號律師函，催告上訴人應於文到7日內依約給付系爭不動產之頂版完成期款63萬元及遲延利息，逾期即以上開律師函作為解除系爭契約之意思表示，不另通知，並沒收上訴人已繳納買賣價金193萬元。四、本件上訴人主張被上訴人將其買受系爭不動產之預售屋所給付之193萬元，全數充作違約金予以沒收，尚屬過高，爰請求法院酌減違約金後，並依民法第179條之規定，請求被上訴人返還酌減違約金後之不當得利，被上訴人則以前詞置辯。是本件爭點為：被上訴人將上訴人給付系爭不動產之買賣價金193萬元，全數充作違約金予以沒收，其數額是否過高而應予酌減？㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決要旨可參）。㈡查系爭房屋契約第23條第2項第1款、系爭土地契約第12條第2項第1款固均載明：「二、倘甲方（即上訴人）有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合乙方（即被上訴人）辦理產權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本約條款之情事者，除本契約另有約定解約條件外，經乙方催告後仍不履行時，乙方得解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約，解約後依下列方式辦理：㈠甲方已繳之款項悉數作為懲罰性違約金。但該已繳交之款項超過房地總價百分之十五時，則以總價款百分之十五為限，本約房屋產權並由乙方收回自行處分，甲方無異議。」（見原審卷第37、93頁），惟揆諸財政部公布之103年度同業利潤標準，住宅營建之淨利率為8％，亦即建商在扣除購地成本、建築用料、廣告、代銷及人事管銷費用後，可獲得利潤僅約8％，有該利潤標準附卷可稽（見原審卷第198頁），以系爭契約而言，被上訴人總計應得合理利潤為103 萬4,400元（計算式：12,930,000元×8％＝1,034,400元），並斟酌系爭契約解除後被上訴人仍可將系爭不動產重行出售所造成損害不大、倘系爭契約未解除被上訴人可提早利用價金，及系爭不動產價金為1,293萬元等一切情狀，本院認被上訴人沒收價金193萬元充作違約金顯屬過高，應以120萬元為適當，上訴人主張僅能沒收93萬元及被上訴人主張193 萬元應全數沒收云云，均非可採。茲依被上訴人中德公司房屋總價465萬元、被上訴人張高祥土地總價828萬元比率計算，被上訴人中德公司得沒收43萬1,555元（計算式：1,200,000×4,650,000/12,930,000＝431,555）、被上訴人張高祥得沒收76萬8,445元（計算式：1,200,000×8,280,000/12,9 30,000＝768,445）。㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院102年度台上字第1330號判決意旨參照）。被上訴人中德公司、張高祥得沒收違約金依次為43萬1,555元、76萬8,445元，業如前述，而被上訴人中德公司、張高祥對上訴人主張其等已沒收76萬元、117萬元之事實並未爭執，經扣除上開得沒收金額後，被上訴人中德公司、張高祥沒收之32萬8,445元、40萬1,555元即為不當得利，上訴人請求被上訴人中德公司、張高祥返還，自屬有據，惟上訴人此項返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被上訴人中德公司、張高祥於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任。上訴人就法定遲延利息部分之請求，應自本判決確定之翌日起算，上訴人請求被上訴人給付之利息，超過自本判決確定翌日起算部分，即無理由，不應准許。五、綜上所述，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人中德公司、張高祥依次給付32萬8,445元、40萬1,555元，及均自本判決確定翌日至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。中華民國 107 年 7 月 10 日民事第一庭審判長法官林陳松法官鄭威莉法官曾錦昌正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 107 年 7 月 12 日書記官高婕馨

臺灣高等法院107年度上易字第335號

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