年度上易字第409 號｜民事：給付租金｜裁判日期：107 年 11 月 27 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　107 年度上易字第409 號上　訴　人　台灣航太科技有限公司法定代理人　石樂山訴訟代理人　張惠麗參　加　人　國防部福利事業管理處法定代理人　凃傳均訴訟代理人　徐克銘律師複　代理人　蔡尚達律師陳德弘律師被　上訴人　孫珮琪即海帝企業社訴訟代理人　王德成上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國107 年3 月6 日臺灣臺北地方法院106 年度北訴字第27號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於107 年11月6 日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原判決（除確定部分外）關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。二、被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）10萬4,465 元，及自民國106 年7 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、其餘上訴及追加之訴均駁回。四、第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由被上訴人負擔 35% ，餘由上訴人負擔；追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項但書、第255 條第1 項第2 款定有明文。上訴人在原審依兩造間國防部大直福利站租賃契約（下稱系爭租賃契約）法律關係請求被上訴人給付民國104 年10月至105 年1 月租金新臺幣（下同）29萬6,260 元本息（見原審卷一第99頁背面、第203 頁），嗣於本院追加請求被上訴人應再給付105 年2 月租金及其他積欠之租金、押租金共10萬9,765 元本息（406,025-296,260=109,765 ，見本院卷第596-597 、245 、411 頁），核上訴人之原訴及追加之訴，均係關於兩造系爭租賃契約之爭議，其原因事實同一，被上訴人雖不同意追加（見本院卷第404 頁），然依上開規定，應予准許。二、上訴人於原審起訴請求被上訴人陳燕玲（下稱陳燕玲）應給付5 萬5,608 元本息及陳燕玲反訴請求上訴人應給付3 萬 6,000 元本息（見原審卷二第11頁背面、第35、36頁、卷一第203 頁），經原審判決陳燕玲應給付3 萬6,395 元本息，其餘判決上訴人敗訴；上訴人並應給付陳燕玲3 萬6,000 元本息。陳燕玲就其敗訴部分未聲明不服，上訴人就其敗訴部分提起上訴，嗣於本院就該部分成立調解（見本院卷第141 頁），本院自毋庸再為論述，合先敘明。三、張惠麗受上訴人委任擔任本事件訴訟代理人，有委任書可稽（見本院卷第95、135 頁），被上訴人雖否認該文書之真正，辯稱張惠麗未受合法授權云云，惟上訴人公司業已回復確委任張惠麗為本事件訴訟代理人，有上訴人107 年7 月12日陳報狀可稽（見本院卷第195 、159-163 頁），其法定代理人石樂山並閱覽本事件全卷，有閱卷聲請書、身分證正反面影本可稽（見本院卷第397 頁、個資卷第9-11頁），迄未就張惠麗擔任其訴訟代理人提出異議，堪認上開張惠麗委任書確為其所出具，被上訴人此部分抗辯，自無可採。貳、實體方面：一、上訴人起訴主張：伊前向國防部福利事業管理事業處（下稱國防福利處）承標取得大直福利站（下稱系爭商場）經營權，訂定「國防部福利事業管理處大直福利站─服務部門委商經營管理契約」（下稱系爭委商經營契約），約定期間自 104年1月24日至109年1月23日，伊再分租與被上訴人並簽立租賃契約，承租編號B2攤位每月租金1萬1,500元（下稱系爭B2攤位租賃契約），及編號C2、C3、C4、C8、D8攤位（下合稱C2等攤位，並與B2攤位合稱系爭攤位），每月租金6萬 2,565元（下稱C2等攤位租賃契約，並與B2攤位租賃契約合稱系爭租賃契約）。惟被上訴人自104年10月起至105年1月止未依約繳納積欠租金達29萬6,260元〔（11,500+62,565）×4＝296,260〕，爰民法第439條規定及系爭租賃契約，聲明求為命被上訴人給付上訴人29萬6,260元，及自106年7月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。〔原審判決駁回上訴人對被上訴人之請求；另駁回被上訴人反訴請求上訴人賠償損害等計108萬5,233元本息，上訴人就其敗訴部分聲明不服提起上訴，並為訴之追加業如前述。另被上訴人就其敗訴部分未聲明上訴非本院審理範圍，不贅〕於本院上訴及追加聲明：㈠原判決駁回後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人29萬6,260元，及自106年7月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被上訴人應再給付上訴人10萬9,765元，及自106年7月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。參加人陳稱：上訴人自104 年6 月起未依約給付權利金，伊於105 年1 月27日終止系爭委商經營契約並於翌日到達上訴人，自斯時起被上訴人係直接向伊申請使用臨時櫃位，以實際占用面積收費，與系爭委商經營契約存續中不同；在系爭委商經營契約存續中，伊與被上訴人間並無契約關係，伊因上訴人未依約繳納權利金、水電費及房屋稅，經伊召開協力廠商營運協調會，由被上訴人等廠商代上訴人繳納房屋稅、水電費。二、被上訴人則以：上訴人固向參加人取得系爭商場使用權，但自104 年6 月起未善盡管理責任、未依約給付權利金及支付公共區域水電空調費，若非伊等攤商請求國防部協助，已不能占用系爭攤位使用收益，且系爭委商經營契約業於105 年1 月28日終止，上訴人已無權占用系爭攤位，伊自得行使同時履行抗辯拒絕給付租金。縱伊應給付租金，亦應與上訴人應返還之押租金16萬7,695 元抵銷，並應扣除伊代墊之管理費、水電費及廢棄物清潔費3 萬1,406 元，且上訴人不得請求公共區費、管理費及公共水電空調費部分之租金；並應賠償因上訴人未依約管理系爭商場，致不能取得將C2、C3、C4攤位轉租訴外人賴玉玲（子玲小吃店，下稱賴玉玲）及將D8攤位轉租晶星文創有限公司（下稱晶星公司）之租金收入損害181 萬7,500 元，並與上訴人主張之租金債權抵銷等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。三、查上訴人與參加人於104 年1 月23日簽訂系爭委商經營契約，約定參加人將系爭商場交由上訴人經營管理，期間自104 年1 月24日至109 年1 月23日，上訴人應按月給付權利金22萬5,000 元，嗣系爭委商經營契約經參加人終止。被上訴人先後向上訴人承租系爭商場編號B2及C2等攤位，約定每月租金分別為1 萬1,500 元及6 萬2,565 元，租賃期間分別自 104 年5 月5 日至109 年5 月4 日、104 年4 月23日至108 年4 月22日止等情，為兩造所不爭執（見本院卷第405 、 364 頁），並有系爭委商經營契約、系爭租賃契約書可稽（見原審卷一第22-34 、7-21頁），信屬實在。四、上訴人主張被上訴人應給付其104 年10月至105 年2 月之租金等共40萬6,025 元〔見本院卷第411 頁，即租金（1 萬 1,500 元+6萬2,565 元）×5 個月+ （D8之公共座位每月每坪680 元×坪數10.5）×5 月＝406,025 〕，為被上訴人所否認。經查：（一）按出租人應以合於約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法第441 條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院92年度台上字第2640號民事判決參照），故出租人於租賃關係存續中未盡保持租賃物合於約定使用之義務，承租人係依其不得使用收益之程度免給付租金義務。（二）查上訴人依系爭委商經營契約應按月繳納權利金，並於同契約第19條第4 項第2 款約定：「乙方（上訴人）積欠權利金總額已達2 個月以上者，甲方（參加人）得立即中止契約，…」（見原審卷一第67頁），上訴人自104 年6 月起未依約繳納權利金，經參加人於104 年7 月24日至同年12月31日屢次催告仍未給付，系爭委商經營契約業經參加人於105 年1 月28日終止，為上訴人在原審及另案原審法院105 年度訴字第1176號事件（上訴人請求確認系爭委商經營契約存在事件）所不爭執（見原審卷一第103 頁背面、第106 頁、本院卷第603-605 頁），並有參加人催告函文、105 年1 月27日存證信函及郵件收件回執可稽（見本院卷第371-382 、525-531 頁），參加人於系爭委商經營契約終止後已公告該契約終止事實，並請有意設櫃廠商自行下載申請表向其申請，並依規定繳納相關費用，有參加人公告、專櫃引進設置管理作業規定第貳三、陸一（五）、二規定可稽（見本院卷第385 、567-577 頁、原審卷一第82頁），參加人亦稱各廠商於105 年1 月28日後係直接向其提出櫃位申請，以實際占用坪數收費，與系爭租賃契約以B2、C2等攤位區分不同（見本院卷第519 、520 頁）等語，堪認被上訴人於系爭委商經營契約終止前，固得依系爭租賃契約占用系爭攤位，然於系爭委商經營契約終止後則係本於其與參加人之契約關係占用。（三）系爭租賃契約約定每月租金為7 萬4,065 元( B2攤位租金11,500元+C2 等攤位租金62,565) ，已如前述，上訴人於本院雖主張D8承租部分另應負擔每坪680 元之公共區費，為被上訴人所否認，且與系爭租賃契約之約定不符（見原審卷一第70頁），上訴人復未舉證以明，自難認可採。又被上訴人雖辯稱上訴人自104 年6 月起未盡管理責任及繳納各該費用，伊無給付租金義務，縱應給付，亦僅需給付每月每坪1,300 元租金，毋庸給付公共區費、管理費及公共水電空調費云云，惟系爭租賃契約係約定固定之租金金額，該金額並不隨被上訴人實際使用公共區範圍、公共水電空調量等而有異，僅係該租金內含管理費、空調費、管理費及公共區費等，此觀系爭租賃契約第19條約定（見原審卷一第34、31頁）即明，故上開每月7 萬4,065 元實均係被上訴人占用系爭攤位之對價，至出租人於租賃關係存續中倘未盡保持租賃物合於約定使用之義務，僅承租人可依其不得使用收益之程度免給付租金義務，惟被上訴人在系爭委商經營契約存續中，既得持續占用系爭攤位使用收益，難認上訴人有何未盡管理責任而礙其使用收益之情，被上訴人自無從以上訴人未盡管理責任即行使同時履行抗辯拒絕給付租金，被上訴人此部分抗辯自無可採。被上訴人復不爭執其自104 年10月起未給付租金，並同意給付 105 年1 月之租金以全月計算（見本院卷第364 頁），是被上訴人應給付上訴人104 年10月至105 年1 月租金數額為29萬6,260 元〔每月租金74,065×4 個月（104 年10月至105 年1 月）＝296,260 〕。至上訴人請求105 年2 月租金部分，既因系爭委商經營契約業於105 年1 月28日終止，致參加人不同意被上訴人再依系爭租賃契約占用系爭攤位，堪認上訴人有未盡交付合於約定之使用收益租賃物之義務，則上訴人自無從請求被上訴人給付此部分租金，其此部分主張自無可採。從而，上訴人請求被上訴人給付104 年10月至105 年1 月租金計29萬6,260 元，洵屬有理。（四）上訴人另主張被上訴人尚短少給付租金或押金2 萬元部分，查上訴人於言詞辯論期日又稱被上訴人前短少給付2 萬元（見本院卷第597 頁），然上訴人在原審係主張其自 104 年10月起未收到被上訴人繳納之租金（見原審卷一第100 頁），並於本院陳報已收受被上訴人押金14萬8,130 元（見本院卷第245 頁），復無其他證據可認被上訴人就C2等攤位租賃契約第19條約定之2 個月押金及1 個月租金，均以被上訴人所簽發票載發票日104 年3 月31日、金額16萬7,695 元之支票支付，則上訴人逕以被上訴人所簽發之上開支票金額16萬7,695 元（見原審卷一第154 頁），不足系爭C2等攤位租賃契約第19條約定之押金及租金合計18萬7,695 元（62,565×3=187,695 ），即認被上訴人短付押金或租金2 萬元，自無可採。（五）被上訴人抗辯其應給付上訴人之租金應扣除押金、代付之水電、清潔及管理費及賠償損害部分： 1、查系爭租賃契約第19條約定承租人應給付2 個月租金，其中 B2攤位租賃契約部分，並有上訴人簽收2 個月押金2萬3,000元（每月租金11,500×2＝23,000）之紀錄，有系爭 B2攤位租賃契約可稽（原審卷一第31、34頁），合計被上訴人應給付押金14萬8,130元（23,000＋125,130=148,130），核與上訴人原陳報之已收押金14萬8,130元(見本院卷第245頁）相符，嗣上訴人改稱押金金額僅12萬5,130元（見本院卷第405頁），惟未證明其所為自認有與事實不符，其此部分主張自無可採；而押金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押金問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照），上訴人並不爭執系爭租賃契約業於105年2月20日已終止，被上訴人給付之押金扣除應清償部分應予返還（見本院卷第404-405 頁），故被上訴人自得以押金14萬8,130元抵充租金債務。 2、按未受委任，並無義務而為他人管理事務，且不違反本人明示或可得推知之意思，為適法之無因管理，管理人為本人支出必要或有益之費用，得請求本人返還其費用及自支出時起之利息。故適法無因管理人為他人管理事務為本人所支出必要或有益費用自得請求本人償還之。又無因管理固須有為他人管理之意思，惟為他人之意思與為自己之意思不妨併存，故為圖自己之利益，若同時具有為他人利益之意思，仍不妨成立無因管理（最高法院96年度台上字第2195號民事裁定參照）。查系爭委商經營契約第7 條第9 款、第13款、第9條及第16條第3款分別約定：「乙方（上訴人）應負擔因營業而致甲方（參加人）增加負擔之稅賦及罰款（包含但不限於房屋稅及地價稅等）」、「乙方應負責標的物區域內之公共安全及清潔、保全作業，因乙方營業而受影響之公共區域應由乙方負責清潔維持…」、「營業專用水電（不含供應單位既供水電），其費用由廠商專設分表支付…」、「契約屆滿或終止生效日至完成返還或點交前，乙方仍應負責委託營運標的物支各項稅捐、規費、…清潔、維護、保養、…及其他所有相關費用（見原審卷一第8-9、12、14、17頁）；另依系爭租賃契約第5條約定租賃標的物所生之房屋稅由上訴人負擔，且被上訴人應給付之租金內含包括公共區費、管理費及公共水電空調費等（見原審卷一第31、34頁），可見上訴人於系爭委商經營契約存續中及終止後返還或點交系爭商場前，均應負擔繳納房屋稅、水電費及系爭商場清潔維護保養；惟上訴人並未證明其已繳納，參加人並稱經其通知上訴人仍未繳納，其即將各廠商分擔金額公告（見原審卷一第212頁、本院卷第227頁）等語，嗣被上訴人代上訴人繳納104年11月至105年2月之房屋稅1萬4,280元及1萬3,974元、104年 11月至105年2月一般廢棄物清潔費3,152元（394×8＝ 3,152），及104年10、11月水電費1萬2,259元，有兩造不爭執形式真正之參加人代收憑證、國軍生產及服務作業基金（福利事業）、統一發票及代收憑存根聯可稽（見原審卷一第80、214、216、218頁、第209頁背面、第167頁背面、卷二第30頁、本院卷第513頁），參加人亦稱其收受被上訴人繳納之房屋稅後即不會再向上訴人請求（見本院卷第406頁），則被上訴人繳納上開房屋稅、清潔費及水電費共4萬3,665元（14,280+ 13,974+3,152+12,259=43, 665），固係使其得繼續在系爭攤位或商場營業，亦同時為上訴人履行系爭委商經營契約之義務，仍無礙無因管理之成立，上訴人自應依民法第176條第1項規定返還各該費用，被上訴人辯稱該上訴人應返還之4萬3,665元債務與其應給付之租金債務相抵銷，自屬可取。至上訴人主張其未委任被上訴人代繳房屋稅、清潔費及水電費毋庸返還各該費用云云，惟依民法第176條第1項規定無因管理之成立本係以未受委任為要件，上訴人此部分主張，自無可採。 3、又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號民事判例參照）。被上訴人辯稱因上訴人未盡管理責任致其承租人賴玉玲、晶星公司解約致受有不能取得租金之損害計181 萬7,500 元，自得在其應負租金債務範圍內為抵銷云云，查被上訴人提出其與賴玉玲、晶星公司簽定之租賃契約書及協議書（見原審卷一第150-152 、347-352 頁、本院卷第345-353 頁) 固記載其等分別於104 年4 月間向被上訴人承租編號C2、C3、C4及D8攤位，嗣分別於104 年8 月及11月以管理不善生意不佳無法繼續經營為由與被上訴人簽立協議書於期日屆至前解約等情，惟上訴人未依約繳納權利金之後，被上訴人等承商已組成自治聯誼會就系爭商場經營各項事宜為討論決議（見本院卷第313-317 頁之會議記錄、開會通知單），參加人並收受被上訴人等廠商所繳納之房屋稅、水電費，被上訴人則另繳納清潔費，且迄 105 年1 月仍得依系爭租賃契約占用系爭攤位，均如前述，參加人並稱同年2 月起被上訴人仍得依其意願承租櫃位（見本院卷第365 頁），尚無上開協議書所述無法繼續經營之情況，自難以上開協議書逕認被上訴人與其承租人期前合意終止契約，與上訴人未依約給付權利金、繳納水電、清潔費之間有相當因果關係，被上訴人據此抗辯因上訴人未盡管理責任致其受有租金利益之損害，自無可採。五、從而，被上訴人所負租金債務即29萬6,260 元，經以押金14萬8,130 元抵充及抵銷上訴人應償還之費用4 萬3,665 元後，尚應給付10萬4,465 元（296,260- 148,130-43,665=104,465 ），及自106 年7 月6 日起（見原審卷一第203 頁）之法定遲延利息，洵屬有據，逾此範圍，不應准許。六、綜上所述，上訴人依民法第439 條規定及系爭租賃契約，請求被上訴人給付10萬4,465 元及自106 年7 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示；至上開不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨就此部分求予廢棄，為無理由，應予駁回。另本判決第2 項所命被上訴人應給付之金額未逾150 萬元，不得上訴第三審，經本院判決後即告確定，故無庸為准、免假執行之宣告。另上訴人追加請求被上訴人給付109,765 元及自106 年7 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬無據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中華民國 107 年 11 月 27 日民事第六庭審判長法官陶亞琴法官廖慧如法官黃書苑正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 107 年 11 月 28 日書記官陳盈璇

臺灣高等法院年度上易字第409 號

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